城市综合体及经典案例二

汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。综合体（complex）的基本概念综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；综合体（complex）的基本表现形式另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。综合体（complex）的基本特征:综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体与单功能物业比较综合体（complex）的基本特征:综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel…案例：广州中信广场、深圳信兴广场综合体（complex）的发展模式:模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式complex=shopping(主)+hotel案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨根据本项目的特征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四“以商业为核心功能的发展模式”中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式[硬件指标]五星级酒店（“希尔顿”式）1新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）2“OCT”广场、“纪念公园”式（日本关西科学城）的公共场所3引领潮流的展示中心5具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）4中航苑都市示范区（UDD.CN）的建议模式DIS系统DSS系统6723451五星级酒店（“希尔顿”式）——标志性元素新型商业社区（“新天地”、“兰桂坊”式）——“OCT”广场、“纪念公园”式的公共场所具有符号意义的轴线（“第五大道”或“华尔街”式）引领潮流的展示中心——娱乐型（创新业态）购物中心人文性补充功能性举措/景观型购物中心（新型商业建筑形式）(districtidentificationssystem)(districtservicesystem)123542GRID（网格）center几何型城市网络，分为6个Block和一个中心，每一个Block有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份Block的构想156432BlockPlanBlock1Block2Block3Block6Block4Block5NCenterBlock1Block2Block3Block6Block4Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1+Block2：68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Center标志性建筑群——超高层/豪华酒店模式1Block商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟68层超高层中航广场创造深圳又一风景线Block2商务集聚区——李嘉诚投资创造“财富神话”的场所——和黄总部以及相当量级的国际机构的加盟项目能成为UDD的前提要素Block1+Block2：超豪华酒店和超高层建筑酒吧街：深南—红荔都市风情规模效尚应：Blo旋ck1句+Bl摘ock等2是UD跟D的重量威级元素薄，通过轮大规模悦的具有才标志性锈的超高佣层写字椒楼和五僻星级酒扩店制造纠强视觉匀冲击Blo致ck1掏+Bl窑ock坏2的建筑辫形式及眼理念Blo译ck1狐酒吧街楚：（人文符号）酒吧靠街工作之粱余找乐历的最佳扩去处看不培完的些人24小时宣不停撤息的嫌都市绩疯狂由一些半激动人乘心的室化内小街早和多层捏建筑组王成（新卸奥尔良祖的Bo躺ur俊bo伐n街和级莫非谢斯的Bea赤le街）Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新产锤品、世新创网意、月新理业念的吹集中赴展示钻区潮流科发布男中心信息发厕布站品牌今橱窗主题推才广区投资会忘联络处标志的性等厘候点Cen奸ter：模式5创新业态（扑娱乐型碧购物中卷心）的内聚焦点Ce嫁nt买er的建筑茅形式及瘦理念磁力效羽应：UD僵D的核赏心景学点，然为消望费者闭提供范独一茄无二无的经刘历运用缘瑞现代找、夸叼张的史建筑享手法居创造境包括殊表演贝场、味媒体既展示拆馆以批及富费含文次化意接义的纵场所城市球之门媒体展雪廊Bl绒oc纷k1Blo做ck2Blo丑ck3Bl电oc型k6Blo捏ck4Blo掉ck5Cen畅ter轴线的宰营造“第诉五大飞道”房诚式的丸符号倾意义揪轴线模式4视觉中俯心与轴庆线的营认造“第症五大只道”堤式的蚕符号画意义妹轴线高层建筑群之间的轴线，形成视觉通廊Center：轴线方向的视觉焦点建议层数：5层Blo低ck1Bl否oc塔k2Bl末oc瓜k3Blo哑ck6Bl家oc居k4Bl救oc括k5可以体段味到都眠市生活霜的各种扮乐趣有店铺原，有餐挑厅，有铁办公也林有住家抬，和纽约离、伦温敦、绒巴黎届的市颂中心晌一样是对到过去宫集市思型商粥业精押神的邻回归迹，又翠迎合当旬代都狼市人朝个性胖化需重求的仙地方Ce掠nt凤erBl吃oc准k3盗+B珍lo拥ck待4+馅Blo腾ck叙5：Str草eet雹Ma极ll+架Bo狗x-S退hop极pin危g功能杂性举永措——景边观型歉购物轮中心陶（新巡寿型商桌业建畅筑形谜式）模式2Block3Block4Block5“S滚tr作ee伙t淘Ma象ll嘱”的年设计最理念混合葛效应敲：招商/设计丹的互烘动性“50：20：30犁”零售量、餐爪饮、早娱乐翠的的建议舞比例，窃这一比础例依据宴市场不同略吧有变化筝（与Sh堡op节pi钥ng忽M评al施l的常规乎比例75：15：10有相当锯差异）Str暮eet许Ma细ll“S唱tr若ee梳t巾Ma绘ll厘”建议层数：

地下1层地上2层Str韵eet风Ma罗ll的授建筑概核念模型拾——F改old犬ed怎str旱eetFol暖ded扒st密ree烈t——与周边常环境相粮结合的毫小规模温体块组昌合而成康，使街或区生动窝活泼观景平版台——体块相什互错落唯，形成叉了丰富我的空间逼层次，坊同时营贷造出生娘态观景软平台Str荐eet蔑Ma替ll的枕建筑形东式直通街该概念——建筑化闲的、人午行道延宏伸进去仓的建筑蛋，建筑桂里面有射广场、浑展馆、丙小店与环境斧亲和、售融合的记街区代借表对环境迅作出贡冶献的同肚时也得踏到环境爹的回报与传箱统的Sh伯op拿pi懒ng犬M棋al同l不同，莲并非由草大型的绪百货主益导，而批是包括敏一组中石心，（捉例如小诵型电影钞院/俱乐赠部）紫，餐消饮中恢心（辩数个答精致阁餐馆茂），公以及缝带有静“情标景化豆服务害”（sho粒wc宇ase回st拍ore损s)的一组魔名牌专受卖店形成整蹄体多中多心效应屿：Bl善oc添k3权：“商Bo该x-遵Sh咱op绣ping范”Box-ShoppingBlock3功能前性举距措—娘—景盼观型购健物中份心（泉新型个商业虚建筑筐形式腔）模式2Bl今oc粮k3诉：“悟Bo春x-瞧Sh贿op庆pi忍ng伯”Box-Shopping层数：4层Box贿-Sh聋opp牵ing泪的建筑汉形式Blo方ck3农+Bl扎ock斯4+Blo餐ck5Bl忆oc朗k1Bl蝇oc快k2Bl丢oc碌k3Blo刚ck6Blo喝ck4Blo霸ck5专家公裁寓留学生净公寓IT公寓经理款人（CE妻O）公寓艺术叨家公猛寓等保有成漏为卖场昌的弹性（商援业的笋自然状演变赌）Ce说nt卸er（塔楼汇）：“六多功能公寓森”（功砖能性耕举措刊）Block3Block5Bl垫oc阁k3情+B乱lo聪ck杨5（勇塔楼绍）肃“Box添-Li元vin惩g”roomα释放小空间的多种可能建筑无限可能的场所Box-Living的定位——弹性空间价值天缘于远可变满足变化性需求多样的选择自由设计顺应型菜单式平面（menuplan)个性化平面（characterplan)满足不同生活方式的平面（lifestyleplan)大空间平面（freeplan)具有可变性住宅（flexhousing)可自行设计的住宅(DIY)开放式厨房（openkitchen)多功能室(room)

α—r就oo白mBo乐x-罚Li月vi渴ng洋的定央位—评—弹诊性空塌间满足α—蚕ro权om（居原住魔餐方）个性化尾和适应市变化性觉要求+=+=+=oror单一的组合模式——具有可变性住宅（flexhousing）模式……α—r钟oo柏m以单思元模蹈数的勿一个经“m涂en堵u夫pl璃an民”（查居住爽菜单有）Box置-Li网vin获g的平毅面组合量形式NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*Rα—r伙oom（居决住魔径方）穴户型晋设计雕的可欣变性心与适挤应性α—ro凭omBox棕-Li瘦vin侨g的针龄对客户希的典型婆组合方联式Bo玻x-昏Li征vi居ng的建断筑形轮式超标准服务式公寓标准标准配置标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件常规设施高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用选择长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）出租轮流的假期客房预约超标准服务式公寓Bl虎oc史k4羊（塔窗楼）货：“超标只准服务前式公寓兄相关建范议”Bl孙oc旅k4与（塔疫楼）累：超标茶准服刮务式青公寓超标准服务式公寓建议层数：31F超标准故服务式屈公寓建花筑形式建筑展具有恋公建剃化立夹面效游果，尽强调脸沿街托的昭戒示性街墙立慢面的营横造标志性悉建筑群忌——强习制视觉竭冲击68纸层高苹中航抢广场御及南惑、西伞两面刻的建冲筑群胁，与吧赛格末广场饥、地羊王大据厦呼开应，芬形成柿深圳刑城市且主天倦际线沿街环筝境的营湾造“纪念揉公园”趟式的公利共场所完——人估文符号国际都市景观创作营艺术家的创作基地彰显深圳都市魅力国际化的文化路标英国皇家雕塑家协会法国艺术家协会国际都市景观创作营沿街爆环境占的营株造（“街道剥家具球”/陈景观诸元素啊——世人文强符号）加强地榜块与中泪心公园直的联系具，设置嫂空中走猛廊，联蝇系本项乞目与中正央公园替的人流屯。沿街环耳境的营总造中心公陕园的资值源利用中心滴公园Ce随nt庸er咳p歼ar耍k营造勉开放袋式街庆区，挽注重聪建筑浴与环哄境的岸有机壁结合强调建骨筑空间圾影响人贞们行为何方式的辱原则街区的挪营造（完善虚的步行袋系统/奏风格化班的建筑售群——盲人文符赞号）地下发空间辟的营蔑造地下汗停车夏场空枯间的赌畅通华富路地下与絮中心公荒园贯通建筑类别计算单位标准车位公寓每户车位0.5商业一类每1000㎡建面2.5二类2商业停抛车：120个公寓摧车位它：大于45漆0个-1F伤—2F地下空裹间设计时智需要考摔虑商业拖车流与挣住宅车慢流的分典离，并只分别设技出入口-1、便-2F中心公泄园Ce顺nt中er题p统ar波k-2喝F—伤1F本项目疑停车场Par揉kin傻g华富爽路Hu伐af脱u.剪RD野.Zhe坛nhu鞋a来Bus探St励ati摘ons中心术公园当停车堪场Ce搏nt隔er弊pa筑rk厨p谢ar搏ki傲ngRet策ail汁Co暮nco洋urs您e地下芦商业溉走廊中心公园Centerpark中心衫公园秀停车餐场Ce夕nt羊er蝇pa哗rk访p胁ar冻ki您ng本项饶目停乱车场Par宅kin累g振华路塌口站台景观妄创作悦营La握nd仿sc后ap腥e地下空徐间的营勉造公寓缎面积咳：5.9万㎡商业面往积：约3万㎡总建凑面：8万㎡占地眯：1.体8万㎡容积率碎：约4.置5区域开症发建议地块输面积碌测算中心公先园Cen奏ter布pa搅rk公寓面壶积：5.堵6万㎡总体莫商业垒面积什：约1.乌1万㎡总建面池：6.舟4万㎡占地穷：850及0㎡容积睬率：描约7.乐4B5B4B3Cen彻ter公寓面积：2万㎡商业面积：约6000㎡总建面：2.6万㎡占地：6200㎡容积率：约4商业面积：约5000㎡总建面：5000㎡占地：4500㎡容积率：约1.2公寓肤总建殿面：迁约13抵.5万㎡商业军总建州面：释约5.2万㎡总体赛容积猾率：元约4.阵5~英5区域开码发建议商业分幻玉布中心公土园Cen慈ter平pa饮rk局部-1F、1F、2F、3F出售比例：50%-1F、1F、2F、3F出售比例：100%-1F、1F、2F、3FBoxshopping:1—4F出售比例：75%—80%1—4F出售比例：30%—50%B4B5B3Ce蛇nt易er汇报纲惨要一、城诵市综合踏体的基字本特征二、典马型城市就综合体牵案例研巧究三、城侄市综合恭体开发敌要点提注示四、项低目情况掏及市场文态势特娇征五、本声项目概枝念规划六、初棍步经济符效益探茧讨开发要久点提示渐一:1,谜城市榆综合览体的蜜开发礼是最爷为复硬杂/聪链条铸最长草/环掉节最五多的坚开发筑领域掠,它汪更重弱要的滤要专啦心专套一的腹整合硬资源芽,形今成强悄大的“外包毅经营”和“离岸泳经营”午体系,而非桃全链条鲜独立运铲做.链接:乒国贸商茅品城2,闯城市烦综合保体的薪开发寺区别妹于复受合地啄产开患发,凤首要爬的任退务不帮是强深调赢岩利能毛力,妙而是盲强调享风险花控制磨能力既.开发要躲点提示射二:往往商练业是综合合体的角难点也离是重点沈,控制筐了商业恼风险也赔就控制喊了整盘酒风险1,招伍商先行宫或以假锯设定制宗的方法非控制业耍态与建灰筑的搭叶配;2,持浮有部分戏售卖部阀分前期线剥离,谦明确经孔营管理秀重点和蹈设计重肾点;链接款:星寄光大告道案鼠例链接墓:汇纲都国厚际案介例3,特看殊业态更专项研冬究,独寄立设计炎,确保川经营效蜜果,体零现专项学价值;链接创:财改富中妈心设绸计4,势在必控制渣自身整裳体商业邀规模,透强调区耽域商业货共融;中势必强召调商业菊价值而幕非商业滋面积.链接读:曲辜靖项责目5,提瓜早引进迅高水平饮招商公淡司,多贿家设计贴院,组袜建运营栋管理公卫司,前殃期策划姑公司,运三位一加体进行肤商业规通划.链接:背顺城项霸目开发辨要点渐提示婚三:形象是智综合体钟的第一贸要务,激形象建确立体系宾KPI衬必须清呈晰而非且概念化覆.KP耳I体系人文符剩号功能狗化体俗系区域颤标识强制饱性视狠觉冲壳击—定—标创志性胜建筑丧/豪铸华酒拼店硬性指支标软性指植标商业建爱筑群便利停临车步行疲系统特色符娇号语言纪念性齿/风格纺化建筑壳（群）……交通流畅顺多功驶能公村寓汇报纲垃要一、钥城市歌综合楼体的降基本率特征二、麦典型若城市嘉综合煮体案厨例研比究三、城垃市综合坡体开发造要点提选示四、项业目情况享及市场跑态势特类征五、锤本项下目概改念规冶划六、幅初步在经济膨效益掀探讨（1佩）宏酱观市饮场环概境分扎析大势匹：市场灰上存脉在一搁种观咽点，葡即认趋为政掌府对切于楼坝市采册取的悬一系留列限讽制措他施是简为了途打击社楼市全的价宏格泡袍沫。流但是嘉房屋清价格吨相对询家庭其收入息，其薪实从阵19紫97圾年以适来是温在下竭滑显击著。川总体飞来看贸，房毕屋购离买能舰力从词20员03忆年以抱来都筐处于待较稳烘定的幸水平善，换母句话轻说，森房屋盛的平都均价块格没款有比总5年劝以前茶更贵虫，因舒为家湾庭收居入的嘴平均抄增长喊比价私格增区长更跟快。中国的幸平均H般PIR翼从20电03年维至今都啊是在8虎~9倍旺的范围贯内，从剩表面上汁看，高士于国际主标准3邀~6倍话的水平抽，但H偏PIR竖的国际辉标准是楼基于发风达国家筒和中高邀收入国拌家制定炎的。根市据世界膜银行对守96个梁国家和誉地区的尝调查结两果，发构展中国况家和低阔收入国秘家的H福PIR谜水平比谣发达国扶家和中步高收入把国家普酸遍要高服。其实忽政府公采取争严厉难的政评