地产项目开发进度管理

项目开发进度管理

开发进度，对于项目开发至关重要，不仅要加快产出，加快资产周转率和减少资金占用、节约财务成本，尽快实现利润；而且要在一定阶段促使产品尽快达到可售条件，及时主动占领市场先机。进度管理就是要保障经营计划的实现。目录第一部分：项目开发进度管理的特点第二部分：项目开发进度管理要树立的观念第三部分：项目开发进度管理的控制要点

一、开盘前项目进度管理的重点及手段二、项目建设及续销过程中进度管理的重点及手段三、项目竣工交楼阶段进度管理的重点及手段第一部分：项目开发进度管理的特点一、计划管理贯穿项目开发的每个环节。从项目立项策划、设计报建、工程实施、开盘销售等都无不与计划管理有关，任何一个环节的进度缺失，都会影响到整个项目的开发进度。二、计划管理的层次多，涉及面广，各大计划中还有若干小计划，小计划要服从大计划，局部计划要服从总体计划。公司计划管理的层次某项目开发总流程图某项目设计流程图某项目工程流程图某项目销售流程图三、进度管理的变化性大，往往是“变化总比计划快”。四、大部分进度计划简单看有先有后，互为前提，但更多的是互相交错，相互影响，组织协调十分复杂。五、进度管理与计划管理的关系。计划管理是进度管理的前提和依据，进度管理是计划管理的一部分，影响项目开发进度管理的最重要的环节应包括设计、报建和工程的进度管理。第二部分：项目开发进度管理要树立的观念一、进度管理是全员全过程的工作，进度管理的前提是计划管理。由于进度计划的每个细微环节都是相互影响互相制约的，因此要求每个环节上的每个人都要重视自己的每项工作。二、要严格计划管理，公司的整体经营目标一经确定，要迅速形成公司整体计划，依据总体计划再组织编制设计、报建、工程、预决算、招投标、营销、融资等分项计划，再汇总调整，经过反复的分拆、汇总、调整，形成切实可行的公司整体经营计划。在整体计划中，进度管理我们重点关注正式开工时间，开盘销售时间和竣工验收时间。三、要严抓进度管理的落实，首先进度计划制定要科学，一经确定要树立进度计划的权威性，毫不动摇地推进各项节点的落实。四、谁是对项目进度管理影响最大的阶段？——结论：项目立项决策是主要因素，设计报建是关键环节！1、项目取得后，首先要进行各项决策，包括市场定位、产品定位、规划定位等决策，准确迅速的决策是项目进度管理的第一步也是主要因素。例如：成都公司在土地获取后二周内，营销部就根据项目区位、周边情况进行项目提案，技术部提前介入直接了解市场及策划意图，营销及时对技术部的设计成果反馈意见，营销在完成定位报告时，技术部也初步完成了规划及户型建议，公司领导班子在此基础上，迅速决策，各项目基本都是在拿地一个月内，确定了项目定位和规划思路，为后续各项工作的开展明确了目标和方向。也有一些公司拿地后项目定位迟迟不确定，规划在各经办人员之间揉来揉去，迟迟到不了最高决策层，延误了决策时间，甚至是别人同期拿的项目已经开盘销售，规划还确定不下来。目前股份公司要求：项目落实后一个月内形成规划方案报股份公司本级审批；两个月内完成规划方案确定，开始方案报批工作；公司要求各项目最迟不应该超过八个月落实四证，具体申请贷款条件。江苏公司采用的做法是:项目获取的当天或次日就明确设计单位，紧接着提供原始资料、营销初步设想、看现场，要求设计单位二周内提交2～3个规划设计方案（含户型选择、立面选型），江苏公司在确定了各项技术指标、规划条件符合后，直接申请向股份公司董事长、总经理、技术副总、营销总监及各对口部门汇报营销定位和规划构思，第一时间一次性听取各方意见，7～10天内修改完毕汇报第二轮，这样的话一般1～1.5月就能确定总规、户型和立面风格，马上可以进行深化设计。2、立项决策完成后，才是迈开了项目开发的第一步，如何加快进度将项目尽快推向市场，过去可能更多的是要迅速开工，边设计、边开工、边报建，搞“三边工程”。但随着各地政府主管部门管理越来越严格，“三边工程”也越来越困难。只有迅速完成设计成果，迅速组织报批报建，早日取得施工许可证，才是节约时间，尽早开工尽早销售的硬道理。对于一个合格的施工队伍来讲，浅基础单层地下室一个月抢到正负零，标准层五天一层都是可以做到的，延误也不可能成倍时间的耽搁，但设计不抓紧，设计时间翻倍确是经常发生的，报建不提前沟通好，打回重报时间就是翻倍，因此项目建设中，真正消耗时间的不是施工本身，而是设计报建等前期工作。成都夸公司红心语功花园经售楼么部复锐制上笑海公障司的替夜上动海项够目，黄立面缓设计路上参弊考林壮语溪攻项目抵，迅拘速确洲定了欠设计勤方向成，施宫工图角单位脚提前碑介入狡方案弱设计业，都陆有效携地加御快了逃设计蔑进度旧，缩恢短了穷报建义图、置施工蛇图设篇计时惰间。通过提唉前与政脱府各个刚部门沟伏通，有息效地缩萝短了取登得施工软许可证窗、预售杠证的时掏间，使貌得200湖9年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取次得的代保利灿中心急、香葡槟花惜园、崖心语缺花园变和保某利花君园项准目，复全部保在201舞0年1月进绒场施凳工，稿示范垃区4月底全必部完成漠，“5.1京”对外认开放盾，五谦月份烦全部薪形成遗销售缩慧并取慕得了艳很好迅的销默售业捞绩。五、进度管致理要求鸡正确区震分主次脖矛盾，楼次要路助线要为傍关键路魂线让路镇并创造威条件。在各师项工荡作推丹进过葬程中乓，不破同的蠢阶段浇工作拍的重返点不返同，斩就需凤要正贤确区重分主辟要矛籍盾，种为关遥键节程点的岗实现郑创造喷条件追。项目初诵期，为程尽快形简成示范流区展示津形象，堤售楼部析、样板蒜房、园泊林的施您工就是筛主要矛派盾，管钞线设计出就必须蚊为示范内区让路耕，施工慨队伍、由材料采荷购的选列择就必援须以满浆足示范换区的进胸度需要尼为主。例如甩江苏宜公司仅香槟星国际谱项目栋，20梳09年9月8日获气取土夺地，眠组建扑公司江，年垃底售丢楼部称、示爷范园羊林已辫开始耀施工粱。在项捎目建臂设时缘瑞期，料单体岁按销我售计拳划达虹到预脾售形刑象是店关键咬节点展，除乖此以桐外抓葬好工组程质需量、将确保低如期紫交楼章也是扎关键帖节点歼。股份躁公司辫总结悲了各疏地区传工程执施工侍进度爹的基研本特朵点和护差异仔性，期对工描程工件期作雀了明木确要血求，盏以规文范各裁地工酒程进渐度管难理、碗保证核公司锹收入蚕结转节的计贼划性岭。阶段内容工期备注施工准备场平、土方、道路30山地可适当增加基坑支护市区60+20xx指地下室层数郊区60

基础灌注桩70~90视主体高度和地质条件预制桩45~60

天然基础30~45只用于多层结构底板和地下室30+15xx指地下室层数多层主体7nn为地上层数高层主体5n

外墙工程从结构封顶起算50+5n

市政及园林管线、园林、道路等70

工期调整精装修60~90视工程量（多层或高层）坡屋顶15

春节假期20

裙楼、架空5mm指裙楼层数气候0~20视雨季长短冬歇

视当地情况各施工宁阶段参淘考工期第三不部分菊：项爆目开隐发进乘度管煤理的扩控制烛要点进度管落理要重宏点把握宽四个主洲要环节埋：一是项目形维象区的愧形成（陡包括售提楼部和装样板区春）；二是具备欧预售介条件张；三是拆除称外架命、园趣林施业工、妹形成究良好棒的销部售形伞象，稳促进辨销售歼；四是完成捞市政饶配套换，竣同工验障收，屡按期寇向业仆主交晌楼。一、舌开盘僚前项允目进牢度管共理的博重点唐及手圈段1、优选晒示范区奴的位置宣，营造墨销售亮峡点。（1）找话准定香位做含好规银划的借同时徐，要裳兼顾演优选生示范屡区的卖位置谊。示范区摧要能独克立使用骂，与最堆便捷的与交通路稻网相连扫；自然邻条件蹲优越美，便怖于营旗造高脆品质叔的环爷境；便于例营造秤较大践规模河，园置林可厘以直没接提棵早进所入施批工。例如：劣武汉保距利心语树项目，每占地637亩，甘售楼暑部位楼于项义目中镜部临泽城市捕规划随路一刷侧，根在选咬择示建范区榆时除荣了售述楼部印周边还的园须林景克观，把还将永园林射示范刻区一元直延貌伸到肺野芷慰湖边斑并形霞成了箭长达真一公烂里的演滨湖菠景观寨区，迁大大鲁吸引过了售馆房人月的眼探球。江苏避公司父的香师槟国钱际项锯目，叠用地掩面积降较小圣，在楚红线似内打宅造示怕范区赖困难离较大全，恰依好项汪目二椒侧临躺城市姐河道舅，红修线与室河道杂之间衰有20余米的末飞地，匠考虑存鬼在这一星先天条名件，江繁苏公司莲利用建挽筑退让染红线的10米和20余米障宽的搭飞地泪，打嚷造了寨长70订0米宽30多米眉的滨呀水景闯观带皮，这前一景陷观带凳不与逗土建披、管绞线施圣工发粉生交尖叉，兽园林禾成了赏第一水个进界场施晓工的忌队伍题。（2）尽快食开展售南楼部建具筑及装楚修设计说，选取唤已建成毒各方好疤评的售胁楼部，胶复用图葱纸不失撤为加快独进度的古好办法赏。一般阅来说鹅售楼喇部方犬案设医计、怖施工劲图设萌计和日装修逐设计盛至少迟需要拌二个倚月以着上的对时间峡，稍汤有方损案反诞复则闭花费宰的时刑间更晓长。寸复用经售楼堪部不膊失为休一个矿加快四示范纳区进墨度的秤好办雕法。例如榨，江络苏公委司的酒连云遭港项饥目，201尖0年7月19日拿站地，8月初明炒确规划租方案，竹确定了颠售楼部顷和示范好区的位旧置，售遵楼部复孤用成都揪公司金熟香槟，8月18日示范阁区正式雹开工，10暮0天就萝完成奶了售颈楼部风的内存外装甚和示生范园割林，11月28日可以糕正式对娘外开放暮。（3）尽快担确定首敌期销售赌户型的革平面并泉委托样称板房装去修设计豪，这样男在完成姻建筑单航体设计绪的同时称就能完歪成样板脚房装修出设计。要形成乡丰良好的快展示效销果，样晒板房不川可或缺舅，在单雅体平面亿方案确乓定后，袖就可以费委托室松内设计赵单位提扫供创意另思路，淋单体进快行施工痒图设计味时装修聋正好也沫进行深吹化及施竞工图，湿这样土亡建开工般时，内絮装的施颤工图设胶计及材蚊料样板原也基本隶确定，申在土建忽施工的舟阶段正谱好进行双装修的慕招投标野，待土伸建达到圾装修进浴场条件逆时，装歉修的各伞项准备亩工作都械已就绪站。（4）示范道区要尽羊量不穿主行综合负管网。示范窝区由徒于要犁尽快沟形成阀良好佩的展钻示形洲象，说基本烘上土琴建开火工时轰园林果也要葵进场品施工龄，甚胁至是早土建冰没有遗准备谢好，刻园林满也要城尽早老进场饲，因旧为园喝林完赌工后僵需要刑有一者段养尾护和饥苗木堆返青夺的时后间。纲所以锅示范香区除准了售是楼部翻必不易可少刚的几折条管香线外稍，尽艳量不曾要穿钟行综必合管译网，撤无法嚷避免却时就答要提粥前在券园林激施工洪前把痒管线清埋下授去。2、合蚁理安效排施今工工婶序，怖加快淋施工检进度河。（1）合露理区糖分示翁范区蛋及施款工区支，二摆者要职能完耀全独谜立互血不干位扰；例如泽：武东汉保找利心永语项蚁目，贷示范感区在调项目快中部鸽，施掠工区施从南修北二裕端进辰入，浙示范傲区不努断向建南北辜扩大仗，但色施工田图区质域始娃终不写干扰赵示范斤区的稳封闭烫和使冈用。（2）园稻林要君能提烟前介拴入施爬工，焦高大权乔木读要能管提前泳种植葡养护拴；由于录园林用需要送返青斥和养字护的纽奉时间雁，因病此示誓范区惧的苗孤木越体早种货下去糊就能将越早改长叶四发芽股。例肥如武岂汉海址上五凭月花伐项目胀，示泥范区乏不大陵且与皇土建脑的交朴叉也浪比较忍多，炎但还毁是在绝项目苗开工陈初期恢就见胁缝插安针地疤把大帆乔木请基本勾种植钟完毕激。（3）售就楼部步体量乱较小母，可堂以采夏取办捏理临司建的抱方式炼先行桑开工翠。土遥方、雁桩基湖一般菜可以寄先行兼施工刻，设裳计明道确后刚可以浇提前迟开始种示范峰区的甲基础励工程煮，为稠样板石房尽晋早装返修施交工创顽造条蜘件；（4）装修兼在售楼叙部、样情板房砌再体工程两完成后驶可以提异前介入念施工，具可以与璃门窗工脸程、外贼墙工程枯相互交托叉一段脉时间。例如：狼成都的拆几个项纯目在土贷建主体蹦结构完毒成后，羞第一时衫间完成城屋面防呆水和外在围门窗骡工程，谨保证室李内没有脖明水进妈入，确冠保室内椒精装修答能按时雾进场施搁工。在室柜外幕豆墙和蛋石材厕施工篮时，稍要求齐外墙摆施工缓不能液遍地侄开花涂，而续是集填中力加量完夺成一习个墙弦面段舅，拆种除外精脚手认架，抽移交秀给园够林施抽工后去，再千去施睬工另冷一个辞墙面袖段。（5）示盯范区春要尽俊量减撑少施卵工队傅伍和欺所涉碗及工垦种，膜更要多避免灶工种咐交叉堤。每次隆在抢永工时似，铺无排的咸进度济计划扁往往衫能够捡按时啊完成定，但龄实际描上总虽是有英所拖年延，著这主拢要是菌对于打每个崭施工仗队伍否而言仆，完难成自帝己的以工作流是由伯把握叉的，池但很尤多家朵施工炼单位期交织煤在一姓起，越相互抖影响义相互鲁牵制侦，工灶作效终率就岸大打芦折扣袜，甚个至是嫩工作续面受捡制约搬工作风都无厉法开兼展。谈这就鉴要求扬我们垄尽量漂要减趴少交像叉，伍处理贺好、视衔接肥好交雪叉。3、发挥奸开发协加调能力蛋，抓紧勇证照办笔理。（1）抢示盛范区是明对外展挖示的需绞要，抢默开发报秘建如期区取得预扁售证才班是各项厘努力的概终极目师标。现在夏来看宫，抢贤出一悟个示为范区亦是很茎容易约的，戴一来健售楼拌部体泥量较监小，燃不容剖易引粉起建嗓设、味规划堆等执数法大姐队过柴分的抹关注滨，二绩来示挺范区姐主要优是做柴园林维，政戒府本众身也查鼓励往。但沫示范绑区出排来了垮，迟雄迟不威能销怀售，朵带来窑的违绳章施机工的系压力闻和市盏场不筑定因棍素的溜压力下就很特大了狱。例如：喷江苏公呢司紫晶技山项目虑，在201萍0年6月23日就艇完成辨了会白所的骆外装计修、暖售楼泻部的肿内装遍修及殃示范雹园林员，但平一直叉到9月21日才甘取得靠预售扰证。9月29日又出直调控政脊策，销俩售受到腰了较大咬影响。（2）立项钟、可研为、环评失，申领《建设井用地稻许可源证》受设烧计进队度制流约很截小，慌可以孤提前悦开展哈；（3）规束划审炒批和荷单体寨报建致合并张，节视约报菊建时发间；（4）利用螺增发后问国有比霜例<5致0％，工旬程可以夜采用邀掌请招标出。例如：存江苏公稼司是股害份公司预的全资决子公司柄，但在化办理工绩商登记抄时，工豆商部门越认为江营苏公司抵的国有呈成分不付足50％，营宿业执照叔注明为停私营。攻我们利沃用这一拼点，所聋有的工井程招投樱标办理直邀请招愤标，大讲大节约懂了时间晌。（5）初步泊设计与粱施工图都报建同感步进行牵，施工摇图审查剧与专项裁报建、房诚放验线鸣同步进哈行，都鞭可以缩素短了报颈建时间言。大部分里的报建惕工作前感后有关叶联，但会也有很斤多相互取之间是估没有前敞后关系稠的，例友如：办桌理建设巴工程规放划许可忆证时可婆以同步陆办理施帮工图审扯查、防颈雷人防族等图纸毫审查；急办理建照规证的曾后期可锐以提前金报入施配工许可蜻证的资咬料，建谋规证和少施工证芽几乎可廉以同时竿取得等已等，筹砍划好，支同步办张理就可坦以节约联报建时竖间。二、翠项目润建设手及续灰销过叉程中吐进度睡管理笋的重苦点及跑手段1、抢主讲体工程连，尽早撒达到预而售形象肺。（1）开盘玩销售后错，仍要仓关注设跌计、报如建、开绪工建设幕的进度步。设计扩要能泛满足捕报建油和各阿项招爷投标泽工作均的需管要，娱报建壤要能辞满足倒有证造开工瞎的需申要，脏开工拘及建优设要督能满剖足销观售货骗量持绝续供醒给的谱需要扭。2、抢洽样板咱房、硬园林喊施工序，不贿断新欣增销广售亮瞎点。（1）根也据销渐售需饭要，辰要不袜断建德设新稼的示架范区尘和样掠板房礼，设拐计及虏施工日进度堤要能农满足侦不断丧为销彼售提挺供亮待点的育需要虑。公司每倚年销售吸指标的卵压力很错重，这摩就要求妄产品本伟身要不未断推出运新卖点师，而不对是一个显售楼部测和示范凡区从头逝卖到尾律，例如家武汉的级十二橡宅树庄园购项目，搂在销售劣期内连晌续营造追了多个酒示范区商，基本阅做到了叠凡有开盒盘必有趟示范园密林、样阀板房支壁持。3、关纳注市亭场变校化，研及时倦调整合设计助报建炭。（1）房地乡丰产市场宵经常波路动冷热离交替，投可能需齿要根据小市场变匀化调整娘规划设太计及户拼型设计芳，这就册要求设眼计及时越跟从市棒场变化鸡而调整冻，报建抬要能及掩时与规励划部门翻协调换裂图。例如太：武输汉保辱利心饼语项蚊目，抚在07年第天四季绕度，摊考虑伙到市渠场变邪化，栽及时冒调整各规划课和单调体报板建，姐减少早大户蒜型的狼比例烘，增材加刚传性需度求的售小户政型，卵一些温已经的土建吓施工洋甚至畜封顶摘了的信大户毒型，交通过皆户型错调整嫂改为巨赠送浸附加挎值，牵在08年市查场低含迷时添，增饿强了消抗风楼险能溉力赢么得了丛一定咱的市娇场。但是荒随着头规划饥部门代的管不理日叫趋严矿格，贺规划滔一经路审批振，调器整的赌可能馒性已喷越来颈越小仆。4、严乒控成备本，旱强化扒竞争更优势雨实现毙利润骆目标辈。（1）示乐范区无为了壶营造板良好宫的展爬示效招果，戏建设医标准届可能既相对勇较高展，在咱项目两全面招建设倒过程气中，剃就需法要加鱼强成混本控言制，袋始终针将成宴本控继制在态目标龟成本埋范围未内。例如，号武汉十悼二橡树间庄园项渠目，07年示犹范区语的园俱林造药价约40插0元/平方茅米，犹交楼秆标准验的园栗林造闹价约20冻0元。（2）成邀本管廉理也农是招巷投标指工作劳的管势理，袄提前的选择槽确定售合作太单位致，也窜是进生度管睡理得小以落禁实的循关键厨。在项目磨建设过庄程中，家除了土便建工程牧，各类耕分包工邪程都将万陆续介温入施工难，分包彩工程之留间以及游与土建竿工程之间间，存颗在的责野任不清我相互扯赔皮的事鱼情很多戚，这就伸要求要睡尽早确堤定各合阅作单位角，尽早摩在工作抽中进行袖磨合，怖否则影茎响到整削体建设欠进度的塔可能性左是非常模大的。（3）房虹地产课市场纸的竞狸争最复直接反的就明是价召格的出竞争稻，只缺有成顺本领龄先，液才具乌有竞杰争优碑势，号才能匙保证旱项目毁预期缸利润惕，因鬼此成陡本控竟制至醒关重串要。三、项沃目竣工孤交楼阶扛段进度谈管理的浇重点及跑手段1、抓脸紧土槐建、禽管网观、园己林施股工，泳如期输完成桶工程扬实物仔。（1）项粘目如奥期竣跪工验玻收交泄楼的测前提迫是各尊项建捎设能课够按熟照计锯划节诉点落词实，毒整个棵建设顾过程贱中要比关注搞工程柴质量哪和大萌的工家程节蠢点，垂确保窄各阶熔段性次的进恋度都受能如触期完撕成。某项目笔主体进祥度计划虏表（2）要龟保证攀项目滤进度剥，首萝先要闲选好起合作看单位席，二换要科翅学安葬排各方工种粉要统踪蝶一协寒调，达往往淡主体肤工程益问题呜不大英，但思工程孟收尾躬牵涉虑工种拴多，滔顾此露失彼穗，耽汽误工厦期，君尤其率是部姿分市四政施臣工，狼如水抄电、肠煤气甘等属茅于垄劈燕断行否业，做施工耗单位裹市场患意识青差，率更难莲协调真，经复常耽泪误工多期。因此校，我胜们需栗要关梁注外袄排栅改拆除办的进酿度；怖关注推水、产电、龙煤气毛、电启信电硬视等赠垄断凶性管屿线工虫程施杨工的林进度流；关摘注交末楼前纯园林才工程词的施锤工进致度。萝从经拦验上拔来看称，交兄楼前帖一个泳半月竿必须输全面仁开始