房地产产品研发讲解

房地产发与经营（物业管理专业）房地产产品研发2第一节房地产相关概念介绍一、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产也称为不动产，还有其他称呼吗？如何理解建筑物？如何理解地上附着物？如何理解依托于物质实体上的权益？3建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，例如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。4地上附着物：指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物体；或者虽然可以分离，但是分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能；或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。如地下的管线、设施，建造在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树木。5房地产权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、权益和收益。中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权等。6第一节房地产相关概念介绍一、房地产业相关介绍房地产业是房地产的开发、经营、管理与服务等一系列经济活动的总称，房地产业的经济活动主要限于流通领域。房地产业具体包括：房地产开发与经营业；房地产管理业；房地产经纪与代理业主要限于流通领域说明什么？房地产业属于第几产业？如何区分建筑业和房地产业？7房地产业和建筑业的区分1、建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业；2、建筑业是房地产业的前期工作，房地产业是建筑业的后期销售8第一节房地产相关概念介绍基础性先导性对金融业的依赖性高回报性高风险性产业特征9房地产业的基本活动房屋开发土地开发和再开发地产经营房产经营房地产中介服务物业管理房地产金融10房地产业的地位和作用为国民经济各行业的存在和发展提供物质条件；是国家财富的重要组成和主要来源；它的发展对国民经济中其他产业发展具有较大的促进和带动作用；是发展第三产业的突破口；它的发展可为社会提供大量的就业机会，减轻就业对社会的压力；有利于推动城市的综合开发。经营生产服务11房地产的特征自然特征：不可移动性、房地产整体的单一性、使用的耐久性、稀缺性、体积庞大、消耗材料多12房地产的特征自然特征：不可移动性、房地产整体的单一性、使用的耐久性、稀缺性、体积庞大、消耗材料多13房地产的分类土地（地面、地上空间、地下空间）建筑物地上定着物房地产的实物、权益和区位房地产按开发程度来划分的类型（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地。（2）毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。（3）熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。（4）在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成、不具备使用的房地产。（5）现房（含土地）：是指地上建筑已建成、可直接使用的房地产。生地荒地农地毛地熟地在建成工程现房房地慌产按背用途妻来划犹分的糊类型居住房裕地产：包括否普通住尺宅、高版档公寓杜、别墅湾等。商业房渡地产：包地括百唇货商旺场、妈购物访中心宾、超蚕级市颗场、葵商业厚店铺席、批集发市槽场等霉。办公房德地产：包牧括商任业办冈公楼使（写隶字楼彩）、阳政府币办公桑楼。旅馆房苦地产：包皇括饭俘店、钉酒店霜、宾按馆、繁旅店陡、招野待所祖、度衣假村挠等。餐饮房屈地产：包括岗酒楼、坟美食城哪、餐馆乞、快餐碎店等。娱乐房及地产：包枝括游女乐场弹、娱券乐城拒、康受乐中酿心、旧俱乐灯部、李夜总晒会、巩影剧四院、滚高尔腰夫球清场等镰。工业敌和仓拥储房项地产：包括母工业厂权房、仓垮库等。农用房勇地产：包括悼农场、摩林场、屠牧地、败果园等衡。特殊用王途房地庸产：包蠢括车功站、恼机场闲、医萝院、酱学校征、教眨堂、愿寺院豆、墓暑地等捆。综合嘱房地挥产：是指且具有两虑种或两缩慧种以上费用途的伴房地产笔。居住房接地产办公颗房地歼产商业测房地巴产旅馆房顷地产餐饮房驰地产娱乐房盖地产工业和虏仓储房询地产农用房裤地产特殊用森途房地唯产综合房啊地产36第一节位房地吃产相关队概念介凶绍五、房织地产市刚场其他糊一些规徐定和术径语房地奸产土厕地的赛使用迎年限升的确烈定：居住用默地70年；工业用榴地50年；教育、突科技、刻文化、蛛卫生、共体育用起地50年；商业甩、旅京游、态娱乐聚用地40年；综合用温地或者缝其他用建地50年。37房地胆产专大业名秒词五证两书房地证房地统产市薯场（有一级彻、二牌级）房地产浅产权土地使呜用权38房地产乎专业名芝词三通一粘平七通一传平红线图总用地孟面积建设用腐地面积总建泛筑面输积39房地条产专速业名除词容积却率建筑生面积建筑覆梦盖率绿地株率绿化毅率绿化覆泻盖率40房地产迹专业名贩词房屋域销售振面积套内云建筑督面积套内使暗用面积公共建书筑面积实用面厌积层高41净高公摊叛面积道路用冶地得房蛋率道路红适线玄关期房现房毛坯房业主委夹员会会所契税42房子的帝种类安居房经济适戏用住房廉租醋房使用权德房产权房商品偏房集资房公房房改房控制常商品饼住房43第二顿节拿房地印产市介场一、房夏地产市的场分类按区域屠分：可晋以将房皆地产市锈场分为酷各地域律市场广东房粘地产市汗场北京房素地产市阶场重庆房养地产市兽场44第二驻节雀房地偏产市刘场一、丑房地壤产市匙场分既类按类型纷分：可鸭以将房偶地产市担场分为先土地市晒场和物饶业市场住宅市骄场写字冤楼市递场零售物兽业市场45第二吗节胀房地翠产市役场一、房现地产市库场分类按交易遥方式分言：销售份市场租赁市挤场抵押加市场保险市盾场46第二节桶房地诵产市场房地辱产市袄场架捕构一级江市场二级泄市场三级市退场四级们市场47第二沿节晒房地暑产市岭场房地产涌的要素耕市场地产市沉场房产市睛场房地产晒资金市毛场房地球产劳旬务市节场房地贪产技姑术信领息市幻玉场48第二丢节陶房地谱产市概场四、先房地赤产市齐场的捞特征区域性不充分粱性和不培完全开膊放性具有腐很强旗的产俭业关侍联性要求腰高素度质的耐专业吹顾问于服务易于忧出现吵市场渣的不地均衡恐和垄准断49第二节鞋房地徐产市场五、房键地产市得场的功恨能配置摔存量脏房地弊产资待源和精利益显示房击地产市爪场需求谈的变化指导虽市场兵供给萝以适需应需裤求的钓变化能指旷导政兽府制错定科篮学的滥土地结供应撕计划引导像需求泳适应妥供给苹条件宋的变腰化50第二节牵房地蹄产市场六、脊房地旧产市笑场的羊影响旅因素社会制因素：传统欣观念及纲消费心恐理、社菊会福利喊、人口酿数量及丑状态、氧家庭户打数与规烛模、家周庭生命显周期等收因素；经济因剑素：经济部发展状腥况、家歉庭收入仰水平及填分布、斥物价水苗平、工朴资及就肚业水平笋、房价莲租金比帅等；政策拍因素：房地眉产供给鹅政策、计住房分竖配和消猫费政策攻、房地蓝产金融婆政策、怀房地产商产权与心交易政唉策、房铸地产价莲格政策墓。51第二节威房地环产市场影响房扯地产市挖场转变条的社会巨经济力呆量金融业修的发展信息、桥通信技袖术水平寇的提高生产致方式幕和工补作方毙式人文环申境的变哪化自然习环境盒的变解化政治着制度溉的变耍迁52房地产村市场的兄周期循拐环影响房联地产市捡场转变液的社会经经济力练量金融畏业的弹发展信息、清通信技捷术水平椅的提高生产方亿式和工递作方式人文织环境壁的变爪化自然环滴境的变身化政治制扎度的变挪迁三、房弯地产周副期的划严分房地产虾周期波逃动是一个行上升与罢下降、接扩张与贪收缩不渠断往复兵运动的历过程。房地产它周期波编动过程A—B：复层苏期B－C：繁荣拦期C—D：衰退绝期D—猴E：萧条期复苏犁期繁荣期衰退期萧条期第一节贼房地岸产周期到波动的傻一般理俭论房地产述周期的徒演变特洽征A－B属于复蒸苏期：房地任产供平给大尤于需拌求，房患地产叼供求着处于讨非均颈衡状梨态；购房话者大滩部分俯因为秋自用蜂而进感入市相场，星炒家粘很少落，房爷地产踢交易裕量较肯低，但楼价俱止跌趋穷稳；市场困信心壤开始泰逐步绍恢复，房地散产开发健投资渐妈增，购报房者开巴始增多骆，少数吼炒家开扒始人市思；随着需怨求增加绪，存量房叛地产被炼市场吸腿纳，房赶地产封交易遮量逐背步回姐升，蛇推动洒市场舅逐渐井走出可低谷川；随着房缺地产市喘场回升福，人们俱对市朱场走亮势预怎期充能满乐掏观情过绪，购房霜者特别竖是炒家止进一步旱涌人，育不但出两现现房纸价格上蛮涨，期请房价格虹也回暖惹。第一节蕉房地陷产周期栗波动的郑一般理毕论B－C属于装繁荣陪期：房地冻产需锯求继借续以一定盐速度反增长，房地产唇供给逐仗渐吃紧。房地假产价格收和租金挽开始快极速上涨券；房地产简投资量吼剧增，杯存量房扑和新开野发建设补项目大堆量推出丈，各级市羞场的成晨交量激保增；在房地躲产市场忌预期乐糖观的刺预激下，个人和珠机构的时房地产祝消费、游投资都婆迅速增稠长；房地产筒投机增佛加，交返易量急在剧上升展，房地产勤泡沫出姑现膨胀。限制别或打塑击房番地产子投机吊的呼术声日赤益成殊为社苗会的矩共识；政府蠢运用敌土地折政策洽、货辰币政摔策和里财政彻政策匆等对房地阵产市兵场进呈行调覆控。第一节歇房地啊产周期呼波动的好一般理邀论C－D属于斧衰退座期：当过高姥的楼价从把自用型咱购房者要挤出市肝场，主梨要依靠投缸机资金座支撑时，房难地产洋市场沸也就薪开始姻进入启衰退皱阶段僻；过高旧的新畅开发链建设晚房地吨产和向存量察房地仇产的价格使扣一般居宏民无力榴承担；房地闲产供职给逐王渐超厌过需页求，房地巧产的傻空置尸率开岂始上杏升；市场上初的利空千消息会标导致人挥们跟风芳抛售，粥房地产次价格开郑始下跌坐，房地亲产市场睡交易量熔也逐渐助减少，市场预赏期悲观；房地产着交易量侧锐减，市场忠推出必楼盘借减少蹲；一些实脆力较差钩、抗风拼险能力剖较弱的按房地产组开发商破产，房传地产稍从业磁人员屠减少流，失业番率和撇破产桑率上恭升。第一节参房地亮产周期资波动的延一般理降论D－E属于萧确条期：由于供橡求矛盾庆日益尖杏锐，房对地产市逼场销售朴竞争加师剧，房地唉产价农格继欺续下萍跌；新开发挤建设房眨地产价掘格加速格下降而舌大大低鼠于存量轨房地产医价格；伴随晨房地祥产价诊格大线幅下刑跌，房地荷产交驾易量姑锐减；大多坑数房寒地产销企业番将不挖能正袭常运底作，往市场弯的停督滞标蚂志着熔整个养房地冶产周善期已仓进入情谷底衔，并理将在榆谷底例持续冷一段势时间碰；房地产漆企业破田产现象爹比较普禽遍，甚至降一些实曲力雄厚使的大型月公司也税在所难诞免；房地产堆市场在闻经过较船长时间锄的消化坐吸纳空滚置的存滑量房地桥产过程鲜后，将框迎来下一毙轮房旧地产号周期京循环街的复米苏阶书段。第一召节蜡房地洁产周兽期波盾动的膀一般剥理论房地产层政策专办题研究早在20勒10年5月，巴菲特在接你受中将国媒醒体采督访时击就曾闸表示多：“中国的房地档产市场就摸是在赌项博，而蠢且赌得月很大。能有一群骡人在大略面积地矛豪赌。套”政策族出台饰背景调控沾政策参盘点政策小从结回顾20减13年房地峰产市牌场从08年至今追以来臂由萎望缩转夏向上喘涨，斑反映遣了从轮金融贫危机民影响盘房地靠产到垫目前痰抑制英房地所产市蔽场泡拆沫化期，促壶进市油场稳训定的停一个扇过程垂，其待中国蹈家宏贺观调认控政合策是炸影响柔这一刘过程珠的重类要因失素20详08年，中国辜房地奸产市并场全滴面萎筒缩，丸房地瞎产交弟易量梨价齐卧跌，劣企业滤面临储困境.。200身8年初疫，全笼国商掏品房间交易收开始竞萎缩缩慧，至8月起开挪始出现悼环比价就格下跌追，全年佣总计守商品指房销做售面扭积下程跌19.夺7%，销颂售额酬下跌20.态1%，十年摔来首呀次出雨现年吼度房王价下咐跌。深圳、征北京、缸上海一恒些地区擦，房价纯一度盗比200番7年最逆高点新下跌咬了30%以上，其浮中房迫地产庸业收负缩的炉主要猜原因袜是政技策调编控和伸国际吐金融货危机浇影响眉。20果09年刚性缺需求佳释放层带动匠房地拣产业私复苏鲜，量继价齐次升，地产容商再氧度活找跃。厚分为鞭三个很阶段奸：年初——贯彻房副地产优邻惠政策节刺激房颜市；年中——加大土感地供给,整顿市政场秩序虚；年末——防范挣泡沫届扩大,遏制慎房价骑过快瘦上涨炕。20口10年由于09年地口王频掏出、锁通胀狸明显扁、各床地成油交量绘持续油攀升牛，造送成房竹地产耗的市酱场价逆格上吼涨过首快，中购房辞恐慌门，市铜场不窄稳定随等情唤况，埋采取轻遏制霞房价昨上涨壮过快撕，减逢少投鸦资投箭机性态购房抛，进贩一步茄稳定圈房地除产市匠场，材减少届房地统产市弹场泡不沫等傍措施镜。201恋1年政策环蛙境：房领地产调殖控持续仰加码，川措施进嫁一步落咳实细化,在“调妻结构、稠稳物价皂”的大爪背景下元，中央骆政府继阁续加强坦房地产共调控：1、1月“国朗八条参”房晨产税安试点朗改革贪先后严落地峡，“伪限购匹”“景限价道”“竿限贷痒”等政夹策全伪面升沫级，窗限购对城市白从20交10年的蕉不足20个大沃幅增鼻加到40多个形。2、7月初，莲国务院填常务会狸议明确“二三兴线城市芝也要限喉购”，随雕后台挨州、笔珠海洒等城素市跟秩进，键限购器城市跳数增硬加到絮近50个；10月底躺，100砖0万套诊保障双房建邻设计布划提备前实遭现；尚始于20淡10年的这逮一轮房伤地产调旋控在201柄1年不断白细化和罢落实，铃抑制需炊求与增溜加供给题两手抓侦，行政返与经济誉手段进航一步细帜化。20穷12年国家间仍然窗延续方上年惠度的懂公民冤福利邪政策古之路抓，房跳地产抗业将亡在挤压与爆淘汰中辫顽强成巷长。20睁12年国讯家对双房地闪产政圣策一是蛋完善樱，二眯是调美整，触三是侵继续涂整顿舟，国家将做进一步诸理顺房俭地产政伞策，纠苗偏改错环，使其钥房地产药业健康婚发展。详解乳中借国地记产20绝08守--全-2崭01配3200右8年关健淹词：剖打击兔囤地1月7日，述国务垮院办屿公厅确下发《国务厦院关奏于促床进节虎约集荷约用奖地的村通知》，明确土字地闲置赴满两年愁，依法鼠应当无驶偿收回括，土地程闲置尘满一河年不饥满两刷年的息，按暴出让水或划戒拨土求地价婚款的20百%征收土攻地闲置咐费，对争闲置土雪地特别搭是闲置傅房地产膜用地要魂征缴增声值地价扶。关健词惊：下调旋存款准常备金率从200黎8年12月5日起肿，下调工商银尸行、农拆业银行断、中国丽银行、非建设银疼行、交闸通银行耐、邮政喊储蓄银业行等大型存花款类金巩融机构殊人民币大存款准密备金率1%，下调中吴小型存狸款类金羞融机构巡寿人民币界存款准欲备金率2%。同茫时，庆继续消对汶逮川地哑震灾锄区和死农村序金融昼机构涝执行悲优惠气的存急款准垫备金妻率。200废8年关键佣词：泥经济扇适用还房、辆租房俭、土迟地出咽让2月5日，央朝行银监脊会修订天政策，仙加大经脚济适用蝇房金融岩支持3月7日，中邮央决定投入68亿用皮于建敌设廉羽租房3月28日，惹国土概资源采部坚决哀停止景供应查别墅类房地供产开发胞用地20帅08年关键词栋：降息第一次获降息（外）央行9月15日对外牌宣布，9月16日起下赏调一购年期人泰民币贷冬款基准秩利率0.2拨7%-版---屡--这是20韵04年10月29日以刚一类镇的首项次降裳息；9月25日起竿，下堤调中快小金芦融机雪构人尼民币夜存款吃准备织金率1%-认---这是20骑03年9月21日以来双存款准盛备金率。第二驻次降低息（却）第三龙次降浊息（被）第四次家降息（）下调金涨融机构粪一年期丽人民币神存贷款停基准利素率各1.0佛8%，其他漫期限档响次存贷秒款基准营利率作注相应调庭整。同楚时，下经调中央夏银行再改贷款、灰再贴现效等利率20鼠08年关键词匀：小产考权房国土资开源部对祥于小产蚊权房上的态度气是，第一疏，小敢产权云房不午符合火国家庸的现恭行法田律规肠定，不受法形律保护第二痛，要绣采取嚼行之脑有效垦措施肚，严禁捡小产席权房客进一府步发嫌展；第三，蜜要深入狗研究，颈分类分暮析，采寨取有针除对性的雁措施，半来化解遣历史上侵形成的吹小产权屋房问题突。20亭08年关键某词：4万亿绘投资11月9日，域国务眼院出士台十撤条政火策，抽提出望用4万亿呢资金栽拉动虽内需欠，虽碗然没使有明彻确这俯些是散否会停投放邻到房略地产储行业伐，但娘是温精家宝脉总理10日在洞部署气落实桌中央悉政策油措施唤的七资项工两作中庙，突贞出点辩明了撑房地堆行业壶的支政柱地绩位。20乐08年关键室词：传契税抓减免逃政策从200炉8年11月1日起装，对剥个人财首次设购买90平方师米及最以下此普通绕住房辜的，论契税禽税率所暂统浑一下叫调到1%；对个麻人销售竹或购买壳住房暂免征眠收印居花税；对个乞人销售劳住房暂穗免征收姐土地增赌值税。轻地方政病府可制践定鼓励搅住房消掠费的收辨费减免心政策。最低首羊付款比壳例调整浩为20%。200伟8年关键剑词：孤公积枪金调危整公积金姥贷款上游限提至50万嘱从200押8年12月1日起愉调整始住房艺公积遣金个蛾人住泊房抵于押贷豆款最午高额省度，煎个人指最高解额度讯为50万元；廊两人或宁两个以迹上申请符人购买陡同一住铜房，最才高额度阔为每个垫申请人箭的可贷亦额度之固和，但阻合计不财超过80万元惩。公积字金存仿贷款罚利率嚷调整从20雨08年11月27日起，论下调个蛋人住房晚公积金民贷款各游档次利撤率0.夹54术%。五年秃期以下必（含五祖年）从4.0胶5%调整为3.拆51钟%，五年损期以上泥从4.5嚷9%调整伟为4.睛05蜘%。20轿08年20惩08年是房扁地产的同政策年阿，一点找也不为奶过。从罩年初到孩年末，族政府出战台了一唇系列房域地产政昆策。主要可恩以归纳邮为两个维大的方迷面，一个是顷关于房份地产金固融政策晕，第二个串是关于晌住宅。其中减伯免税收脚、降低更利率、铃营业税泼征免时引限延长脂等利好诊政策都鹅对楼市困起到一蹦定的刺备激作用团，但所馋有的作庆用都不雾如全球目金融危猜机来得糟快。盆在资金脱压力下劫，当年抱下半年浸，市区没一楼盘明率先扯验起降价大订旗，从芽而引赴发了跃一波陪打折旁促销学潮，细最低娘折扣赵达到8折。20脉08年小吵结1、20叉08年9月以前袭政策对荷房市影倒响比较闯成功，谊抑制了伙市场热览度，但海同样方造成玻大量疗刚性狭需求蛮的购授房者希对市吉场观渡望，伴对房厨地产墙求量映的一熄个隐钟形储件存2、在帆金融角危机草的影徒响下9月以充后刺激政范策的出罗台，造墙成大量涨刚性需而求释放漠，产业坊及股市齿的资金烛大量转齐移向房觉地产市抱场，房地壮产市牢场回欠暖。但开阿发商惠因之混前政产策的摘抑制元及金纠融危兵机的故双重众影响胁下，汇开发专节奏叶减缓纯，供应汗量不址能满甚足市总场需糖求日环益明蒙显。200证8年小件结目的：国四条是指在200爱9年12月14日温家厌宝总理渡主持召戴开国务拜院常务爽会议上纸，就促权进房地以产市场匀健康发妹展提出鸡增加供宿给、抑结制投机管、加强关监管、克推进保嘴障房建讲设等四捎大举措速。200毛9年一、要增加费普通商败品住房限的有效怜供给。适当增势加中低控价位、绘中小套肾型普通百商品住输房和公最共租赁毯房用地纱供应，状提高土肉地供应掀和使用脉效率。脾在保证陪质量前短提下，铺加快普皆通商品混住房建若设。二、要继续作支持居滑民自住柔和改善窗型住房煮消费，抑制投选资投机烦性购房阵。加大卡差别化逼信贷政耗策执行辽力度，吨切实防币范各类拾住房按缓揭贷款鄙风险三、要加强辨市场监火管。继太续整哑顿房局地产衰市场悠秩序串，加曾强房嫁地产赖市场苹监测咐，完善绘土地蕉招拍尼挂和遭商品聚房预研售等间制度。加附强房尸地产旨信贷喝风险南管理次。四、要继续笨大规模震推进保平障性安喉居工程爬建设。力争怎到201裹2年末撇，基星本解蓝决15胖40万户低剧收入住负房困难饿家庭的罚住房问眯题。关键逐词：遏制部受分城市就房价过锯快上涨臣（国四淹条）200吸9年土地政策时间措施要点2009.02.01建立经营权流转市场进一步提出建立健全土地承包经营权流转市场2009.03.24颁布《新土地管理法》农村宅基地职能在集体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不再适用范围，集体土地的抵押和流转也受到一定程度限制2009.08.10进一步落实工业用地出让制度明确政策，合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方;严格限定协议范围，规范工业用地协议出让;强化执法监察，严格执行工业用地出让制度

2009.09.01严格建设用地管理、促进批而未用土地利用对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用，要求地方政府加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象2009.09.26促进节约集约用地强调闲置土地处置办法，对闲置土地征收增值地价。促进节约集约用地，提高土地利用率2009.11.10国土部、发改委：限制用地规定商品住宅用地的宗地出让面积不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不超过20公顷2009.12.17加强土地出让收支管理分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首付不得低于全部土地出让款的50%，如果开发商拖欠土地出让价款，不得参与新的土地出让交易09年土地盟政策对定房地产激市场的唇影响：严格丸规范西土地匹开发才时限医及土孕地出让让收丢支，荐打击是囤地桃炒地冤行为,促进房拌地产市作场健康矮发展，斗同时增疾加土地张供应量暗，促使型土地价扔格平稳爷及有效透抑制房幅地产价似格泡沫兰增长。影响200个9年契税政策时间措施要点2009.04.23房地产蓝皮书建议对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税；对于非开发企业持有的房产统一征收房地资源持有调节税，其中：国家认定标准一下的自住房及租赁性住房给予减免2009.04.30提高“两高一资”资本金比例对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，降低商品住房等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”项目的资本金比例2009.05个人无偿受赠房屋个人所得税需要按照20%的税率缴纳个人所得税2009.05.12国税总局：加强土地增值税征收管理加强开发企业的土地增值税征收管理，制定《土地增值税清算管理规程》2009.05.25国务院：建立财税体制财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部深化房地产税制改革，研究开征物业税2009.12.09国务院：个人住房转让营业税个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；其他住房消费政策继续实施2009.12.22营业税减免5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收09年契杰税政框策对顿房地赔产市抱场的侄影响垮：维护俊房地俘产市傅场的巴稳定庄，契泽税的睡降低缴刺激堡购房鹅消费览，减展少交鱼易成焰本，绝但仍锁然以乌促进课市场异稳定测为主影响金融政策时间措施要点信贷政策2009.01.03房贷利率优惠政策08.10.27前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率2009.03.05支持居民购买自住型和改善型住房支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对复合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策2009.04.12非改善型二套房贷，首付四成对其他贷款购买第二套及以上住房，贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险确定，贷款首付至少四成2009.05.06加大金融金融支持，保证货币信贷总量保持货币政策的连续性及稳定性，加大金融支持经济发展力度，保证货币信贷总量满足经济发展需要2009.06.19银监会：加强按揭贷款风险管理支持首套自住房的贷款需求，遵守二套房贷的政策，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数2009.06.26加强信贷风险管理密切监测房地产价格波动，展开压力测试，动态评估房地产信贷风险，加强信贷管理2009.07.17银监会：执行二套房首付比例和贷款利率执行二套房标准，住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，执行面谈、面签制度2009.07.30流动资金贷款管理加强流动资金贷款审慎经营管理，促进流动资金贷款发展，纺织流动资金贷款挪用行为2009.10.20贷款利率按照五年期个人住房公积金贷款利率上浮10%将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%200洋9年09年信贷此政策对狠房地产盈市场的肌影响：1、开悠发企业板的投资亏资金来猾源增加羡，充足肃的资金飞可以保国障项目国的迅速卷持续的底开发；2、实行伞适度宽圣松的信发贷政策犹，降低道贷款利范率，企青业的融贩资成本熄减少，漆利润空贪间加大幅，企业惰投资同敌时加大处，市场获的供应示量相对振增加，扮抑制房姓价的迅帖速增长帅；3、辨贷款讨利率补下降宋降低凳了消故费者口的成危本，圾提高渡其购胆买能励力，范同时康刺激寸自身短购买巷欲望惯；4、改变慕消费者礼的预期亏，影响旦未来房寨地产市门场，减尊少观望僵的消费皇者，增稳加对其傲购买的情需求。5、功二套柜房首脆付及回利率汤政策商减少笨投资怎投机昨性购底房，裳抑制匙部分因地区渔房价欲上涨西过快09年政策途延续了08年末的拌积极政浆策后，加之摘其他行挨业的资谁金大量晓注入房但地产行倍业，造锣成了市项场过热炕，房价夏普遍录上涨画过快逼，投往资投尝机性运购房片增加甜，一地二线医城市崇及旅调游城到市尤潜为明芝显房地产元市场的双发展有侄些偏离胃国家扩鬼大内需秒政策的究方向，趟投资比巨重过大，威胁话实体经虹济发展不，扩大宇内需意狂在引导殖资金向戒产业、栽基础设票施及保氏障性建您设等方饲面发展裳，从而孩改善消成费环境酿，促进枪及引导茎合理的明消费观询念，从隶而拉动慢社会经拢济的稳版定增长由于涂土地鱼国有蛛化程议度高己，握闪有土淹地的算地方驶政府稿通过顶批租柴土地邪极大指弥补瓦了财驴政不好足，桌造成伍地方盟政府嗽和开敬发商狭成了棍利益竟共同哨体，王形成粗了相钻互关粗联的作利益绞集团虾。导溉致09年，大隶量的开周发商利则用和政飞府的关绕系拿地沾、储地饱，并大掀量开发描地产项暗目，在房示价持记续走阴高的棉过程签中获欠得非辜常大私的利救润由于09年地煤产开晴发商然所获堡利润萌巨大杰，壮氧大了检自身百实力女，同时也永为09年末锦至20固10年紧端缩房亮地产旧政策竖对市胞场的艇调控夕带来妻了难恶度，间接削寨弱了市撤场调控机力度。200昼9年房溪地产柿楼市仍总结【大背叶景】20甜10年中医国房妇地产膜政策往已由耍此前莫的支兵持转向腹抑制交投机,遏制刮房价俭过快捐上涨,并且先拦後采取恐了土地婆、金融冷、税收贡等多种俗调控手鹅段.不过,频频辫刷新感的"地王"记录,以及仍达在不断剖上涨的赛房价令峰政策执电行效果辰和政府柱公信力访屡遭诟嫁病。20翁10年时间措施要点2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.30北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。20乳10陆年1邮月国禁家调仅控政滩策基站本情摔况201它0年--刊--梦--据--国家调干控政策分基本情皂况总结201格0中国地参产政府政嚼策下的勒楼市⑴、宇从短令期1-套3个月来厅看，市好场会受狱一些冲克击，主桃要是政垦策效应刺导致短锻期观望燃会使成去交量会干回落，因房价应钻该不会院出现太凤大波动悼。（2）从201脉0年整个伐市场需某求趋势房诚来看，赚需求相划对于200两9年可能痒会有所选下降，益但幅度豪不会很慢大，也园会大大醋高于20哈08年的水抛平。⑶从201听0年整个君市场供塑给趋势致来看，诊放量是稼不可避诊免的。⑷从20拴10年整脆个市抹场房嫁价走羽势来善看，邻全年局整体烧房价邪不会森下跌咸，仍然葛会保适持小怠幅上秃升态守势。国务杀院总盲理温君家宝26日主鸦持召咳开国并务院浩常务供会议震，研陆究部勤署进艳一步手做好遗房地爹产市映场调领控工盐作。叫会议谣指出芦，自印去年4月份《国务葡院关圈于坚蛛决遏财制部产分城致市房元价过年快上缸涨的变通知》印发肚后，练房地程产市冶场出尸现积雅极变怖化，房价莲过快盾上涨提势头穿得到旋初步叔遏制。为险巩固趋和扩午大调敲控成览果，樱逐步棋解决套城镇男居民洪住房穗问题斥，继续增有效叠遏制费投资砌投机押性购鱼房，耽促进豆房地晴产市尼场平陡稳健霞康发鞋展，必倚须进建一步段做好君房地健产市封场调脂控工犁作。泽会议昂确定迈了以仁下政侮策措惠施：1月26日国八遇条201泉1年一、各商地方政梦府合理第确定本猛地区年宾度新建义住房价刃格控制舒目标，你并于一乳季度向察社会公说布。二、全腰国建设医保障性侨住房和品棚户区丑改造住洪房100糖0万套。三、拨个人栗购买避住房寄不足5年转暖手交僚易的扩，按泥销售欲收入诸全额择征税终；对钟定价邮明显激超过胁周边夫房价惕水平革的房脆地产平开发怜项目州，进中行土讲地增弯值税椅清算克和稽建查。四、对棒贷款购半买第二闪套住房光的家庭娘，首付杰款比例傅不低于60%，贷任款利芒率不撑低于勺基准戏利率鲜的1.1倍。201仁1年国蠢八条五、保哗障性俘住房桌等用浑地不偷低于循住房棕用地非供应煌总量言的70效%；今年堆的商品烂住房用堪地供应咳计划总飘量不得摸低于前2年年均言实际供蛛应量；斤对已供译房地产致用地，超过两巷年没有蜓取得施轻工许可秤证进行般开工建泥设的，评收回土愁地使用炸权，并限处以闲狡置一年泥以上罚躲款。对房厉地产卧开发廉建设渣投资桑达不里到25%以上高的(不含挎土地可价款)，不得构以任何透方式转艺让土地灾及合同居约定的树土地开贡发项目祝。六、岭房价诉上涨叼过快罗城市手要从妥严制结定和吗执行示住房讲限购禽措施商；对已有1套住拒房限药购1套、岭拥有2套及以枕上住房猴者暂禁品购房。七、援对于律新建征住房麦价格喜过快黎上涨谦、土诵地出炕让连徐续出常现楼齿面地展价创贱历史描新高谁，以轿及保荷障建歌设缓古慢、昆租售卵管理戒和后欢期使爷用监挽管不疲力的疫，约跨谈政山府负留责人蔽；差半别化筑住房旋信贷太执行泡不力拖、房找地产杨相关种税收库征管业不力单，以看及个意人住书房信碧息系挠统建堡设滞泡后等待问题犁，也抛纳入其约谈俗问责诉范围冲。八、对犬各地稳鞭定房价齿和住房搂保障工泻作好的省做法和亭经验，府要加大及宣传力航度，引纵导居民珠从国情证出发理信性消费牵。对制蹲造、散朵布虚假盯消息的束，要追精究有关旱当事人堤的责任疤。201估1年中国驶地产潮楼市势总结:政策生环境交：房岛地产谈调控插持续跑加码淹，措努施进先一步串落实怒细化20戏11年，在“调塑结构续、稳索物价平”的大资背景茅下，荷中央斜政府浆继续坊加强崭房地厉产调只控：1月，恰“国师八条小”、房产税泊试点改镜革先后箭落地，“限吨购”亏、“竹限价帅”、惕“限唐贷”等政须策全慎面升程级，市限购便城市腔从201嫌0年的不莫足20个大的幅增货加到40多个氏；7月初岩，国拼务院见常务牢会议壶明确“二谷三线殿城市翼也要捉限购缸”，随浊后台些州、巩珠海惰等城鼻市跟鹿进，载限购蓄城市熔数增协加到甲近50个；10月底，100斯0万套保概障房建律设计划活提前实贡现；始于20绪10年的屑这一快轮房注地产枕调控擦在20属11年不它断细炸化和延落实笛，抑渴制需百求与塘增加胡供给双两手赛抓，途行政筝与经猫济手铅段进音一步记细化勇。(1)商品房拦：限购辩、限敬价、价限贷尺等行政孟手段资加码魄，税怀收、浅利率去等经尘济手胳段跟险进，耐调控吵政策脊全面叠升级新房推：全国姓投资表、新截开工详增速尿高位朽回落插，商拳品房蚂销售页面积钱和销咱售额查再创坑新高宣，但碧调控归效果炼在限购城市浙显现巩，成早交量反下降桨，百夜城价黑格指彻数连六续3个月下景跌二手房隶：受调控狐影响更归大，主牺要城市崭成交量允和价格孟降幅大墨于新房成交方韵面，20韵11年1-鸽11月，仁北京狐等10个代表击性城市荡二手房载成交套爬数同比彼下降34%，近三讽个月环椒比持续五下行，同同比降种幅超过50%，绝他对水侄平已着接近20睡08年低愁点。咬价格掌方面坊，10个代表介性城市元二手房途平均价晶格在9月出蚕现近输三年咸来的软首次乓环比招下跌吉，10仗-1愿1月降幅蛛持续扩障大，到11月底，怒杭州累洪计下跌8%，深都圳下迁跌5%，其他棍城市跌觉幅在3%以内。企业泪：品牌默房企妨销售侵业绩寸增长笔，市唉场份迎额持萝续上萍升，崭总体寨经营锅风险集不大销售街业绩：品牌棕房企全穿年销售盯业绩总浸体有所肿增长，毫但下半龙年下滑畜明显拿地情杰况：开发究企业达减少属拿地点，三更、四绵线城尽市拿魂地比巴例上任升大部绘分品消牌房困企拿柴地面亭积低资于去漂年同修期。1-1霞1月，十诸大品牌陪房企拿梨地面积泛平均同团比下降19%。除中匹海、绿筋城、金泥地外，米品牌房镰企拿地丝式面积低恭于去年哲，世茂菌、富力漆、龙湖垄、保利杰同比降托幅均超绕过50港%，其扮中世嗽茂降筒幅高订达85%。20没11年1月10日国务橡院出台"国十炎一条",严格二姻套房贷谁款管理荷，首付宜不得低减于40%之,加大轨房地饮产贷输款窗水口指容导。言对二食套房兄不再挺区分渔改善宣型和盟非改他善型,一概执袄行40%首付20分12年时间措施要点2012.02.24国务院:不得强收落户城镇农民宅基地关于农民土地权益，《通知》明确，农民的宅基地使用权和土地承包经营权受法律保护。农民落户城镇，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，必须完全尊重农民本人的意愿，不得强制或变相强制收回。2012.03.20住房与城乡建设部网站正式发布《建设用地容积率管理办法》住房与城乡建设部网站正式发布《建设用地容积率管理办法》，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。2012.04.06财务部：成年子女名义购买首套房可享受契税优惠政策

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》中规定：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2012.06.08国土部公布了《闲置土地处置办法》国土部申明开发商"囤地"两年将无偿收回今后，如果开发商“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。昨天，国土部公布了《闲置土地处置办法》，并将于下月1日起实施。2012.08.25房产税写入房地产十二五规划明确开征房产税

《全国房地产业发展“十二五”规划》的编制正在加快推进。据悉，就在国务院督查地方楼市调控的同时，住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》2012.11.16四部委联合称:严控土地储备总规模和融资规模国土部、财政部、央行和银监会四部委日前联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》(下称《通知》)，要求加强土地储备管理，强化土地储备融资风险管控。20还12年1-1口0月，一线城蜡市商品取住宅成眼交均价协同比下腥跌1%，二线扬城市恩成交伴均价顿与去限年同洋期持只平，而三乔、四猜线城绑市成查交均去价同促比上鼻涨5.5巷%。20赖12从产品留类型来书看，商森业地产皱表现相移对较好刚需提是201蹲2年成交听的主流婆。世联57万成交林客户的狭分类统凝计里，肉我们的派投资客伸占比的筝情况是登越来越挥低。如果说200盒7、20哥10年的中悲国市场企有泡沫提的话，除那么201沙2年的所佩有的成层交，包觉括我们么，全部淹是实实鸽在在的赖，这个象价格夫涨价签也是界实实解在在顷的，威因为帖我们挣的投册资客扇占比烈已经科非常颂的低屠了，锄而且桂全年晒保持泰低位慎。这矿个事湿实告屯诉我们酱，这臂里面与没有纯任何容泡沫壤。小结20付12中国楼盆市展望201分3年政策篇201恒3年新查国五葡条具瓦体内滩容2月20日，国戒务院总编理温家惜宝主持舱召开国茄务院常涂务会议亏，研究身部署继俱续做好建房地产觉市场调厕控工作功。据新蓬华社报馋道，这匆也是本穴届政府格召开的节最后一雕次国务妙院常务赴会议。养此次国锻务院常竭务会议走明确了滨五项具梅体政策塑措施：（一船）完珠善稳页定房层价工击作责吊任制堵。各直辖师市、计碰划单列疤市和除炮拉萨外知的省会餐城市要些按照保拍持房价脊基本稳危定的原屡则，制包定并公蚊布年度描新建商寺品住房婚价格控泼制目标家。建立雹健全稳酷定房价个工作的笼考核问杆责制度猪。（二殖）坚极决抑唤制投饱机投康资性鲜购房税。严格屑执行漠商品咬住房稳限购蛛措施马，已宾实施该限购纳措施伪的直葛辖市希、计架划单毒列市励和省怪会城喉市要血在限敲购区雕域、新限购杠住房绞类型手、购金房资税格审断查等蛇方面怜，按统一企要求完筒善限购残措施。其他塞城市贪房价欲上涨踪蝶过快贿的，烫省级坟政府忠应要辅求其犹及时匪采取倒限购盛等措泥施。限严格纵实施郑差别蒸化住隐房信策贷政乐策。考扩大食个人板住房确房产膝税改甩革试惕点范票围。（三烤）增禾加普帝通商顾品住天房及元用地雹供应凶。20逗13年住局房用作地供队应总顺量原议则上撒不低纠于过在去五廉年平葱均实占际供扭应量碎。加鬼快中沉小套聚型普宁通商流品住热房项城目的控供地存、建析设和辜上市挖，尽乒快形线成有以效供屋应。（四势）加谜快保例障性宁安居痛工程历规划膊建设昌。全面谨落实201区3年城统镇保管障性疯安居用工程竞基本虚建成470万套径、新盐开工630万套的泊任务。虹配套设题施要与界保障性窄安居工坛程项目汁同步规蓝划、同堂期建设方、同时沸交付使盘用。完猫善并严食格执行坏准入退扛出制度霜，确保滑公平分象配。201眉3年底狐前，愚地级稍以上伙城市灶要把要符合蹈条件读的外捡来务索工人识员纳序入当炭地住听房保唇障范掠围。（五）启加强市瓦场监管兄。加强也商品桂房预思售管广理，累严格完执行摸商品私房销所售明氏码标拔价规惊定，永强化浪企业漠信用深管理州，严土肃查援处中兆介机四构违竖法违复规行碍为。欧推进叮城镇氧个人蚀住房鞭信息威系统膨建设他，加牺强市吸场监射测和遇信息何发布勾管理遣。楼市粉上涨贫预期吩增强谱国盾五条害细则看出台吨是第惊五次至调控门升级自200捏9年12月份开欲始楼市值调控以葵来，政务策经历毙了四次导升级，匠分别是201档0年1月的片“国炕十一默条”商、4月的“汇国十条初”、9月的剩“9.担29新政”阴，201搏1年1月的廊“新恶国八绵条”棉，而士这次务出台波的“毫国五姑条”基则是套第五乌次调偏控升防级。“国严五条圾”中偿稳定健房价贵的新副政包联括，耽完善茧稳定想房价相工作更责任服制、登坚决欧抑制惭投机育投资瓣性购权房、惭增加除普通端商品广住房厚及用士地供固应、雄加快否保障屡性安益居工剖程规它划建忍设、踢加强蹈市场谷监管加等五剪项内武容。此次重糠申，是绸因为有梢些城市休区域市携场发生老了变化异。所以妥目前应瓦该是对说房价上突涨过快若城市加话强制度参的执行鄙和管理坟，有针恒对性地喂稳定市敢场。国五折条--乘--政策压解读调控王政策各直辖食市、计呼划单列生市和除脾拉萨外负的省会怖城市要看按照保鱼持房价国基本稳债定的原比则，制俊定并公旧布年度残新建商品照住房价价格丘控制沫目标。建立热健全稳匀定房价威工作的考核克问责产制度政策顶解读今年2月20日“货新国混五条售”重银启价押格控崇制目宁标，叫并将衫城市逗范围插缩小林，但克是在201隔2年停止卫之后，舍在今年锋重新启状动，但倾具体的妖标准与罚时间表富未提到颠，可以磨说是无纳新意可汉言。采取义地方弹政府葵问责匹制，