房地产市场细分的步骤

1市场细分的步骤场细分的步骤图1市场细分的一般程序2(二)列出潜在客户的基本要求。例如，一家公司可以进行调查，了解潜(三)了解不同潜在用户的不同需求。对所列基本需求的关注程度可能因(四)消除潜在客户的共同需求。以特殊需求为细分标准。这些共同的要(六)进一步分析市场细分的需求。进一步分析每个细分市场，市场需求(七)估计每个细分市场的规模。在调查的基础上，估算了客户数量、购方式表1房地产市场细分的方式具具体说明研究的深度越浅，研究结果对房地产投资者的实际意义就越小可分为住宅房地产市场(包括普通住宅、别墅公寓市场,等等)细分方式按地域细分按用途细分序号123商商业地产市场,(写字楼、零售商场或商店,休闲旅游设施,酒店市场,等等)工业产权市场(标准工业厂房高科技产业住房住房研究和发展,工业、办公楼、存储住房和其他市场)特殊的房地产市场,土地市场等按存量增量细分可分为一级市场(转让市场)、二级市场(土地按存量增量转让、新建商品房租赁销售市场)和三级市场(股票房地产交分按交易形式可分为房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押市场分按照建设标准或价格水平，将某一类房地产细分为中低端、按目标市场中档、中档、高端和高端房地产市场;还可以根据目标市场的分特点进行细分345万科客户细分策略(一)万科战略调整前的客户细分4图2万科战略调整前的5种家庭类型表2经济务实家庭这些家庭的收入不是很高，他们还处于职业生涯的起点和奋斗阶段，一这些家庭的收入不是很高，他们还处于职业生涯的起点和奋斗阶段，一般还在从事基层工作。这些家庭收入较低，对价格非常敏感;他们对买房也持基本情况务实的态度，根据自己目前的经济能力、未来的职业发展和对未来生活的展望来买房对价格敏感的家庭在生活的许多方面，以及在休闲和娱乐方面更加节俭。在经济拮据的情况下，他们一般会进行一些低成本、近距离的休闲活动，比如看电视、做家务、看报纸这些家庭对买房的态度非常谨慎和认真。对他们来说，投入了大部分资金房屋价值和辛勤劳动的房屋具有重要的投资意义。它们将保证自己在未来几年内的这种务实的买房风格，决定了他们对房子的物理特性的严格控制。与高价房在质量和装修方面相比，低价房存在不足之处，他们非常看重房子的质房屋需求量;他们希望周围的社区更安全，房屋的通风和照明是他们买房的重要参考廉的物业成本。但是对于房产高档的要求很少生活形态5表3职业新锐家庭美好生活:家庭娱乐和休闲活动,如生活方式是最丰富的,主要集中在与朋友聚会,外出参加正式总会,外出就餐,去茶馆喝茶,参与一些教育和学习活动。这些个性化的场所是他们休闲娱乐的最爱强调房屋的价值，它是一种能体现个人生活品味和独特情感的个性特个型对他们来说很重要。方便朋友聚会等活动，也能体现等，外出游玩十分方便基本状况房屋价值房屋需求生活形态6表4望子成龙家庭基本情况动，生活形态。和这些家庭对住房有心理上的依赖。住房可以为孩子提供一个健康成长的地房屋价值通风和房屋需求表5彰显成功家庭这种类型的家庭占总用户数不到9%。他们属于中高端社会阶层。家庭基本情况生活形态司或担任中高层公司。管理者是社会认可的成功人士7他省市旅他省市旅游，出国旅游都可以给他们带来社会满足感他们认为买房是事业成功的标志。房子成为一种社会标签，可以缩短或房屋价值增加与周围同一阶层的人的联系，将事业提升到一个更高的层次他希望社区有完善的健身娱乐场所;他们希望社区里有良好的停车设施;房屋需求对他们来说也很重要;更多的人希望在市中心买一套三室一厅或更大的房是最高的表6关注晚年家庭这这种类型的家庭占总数的6%。它最大的特点是家庭结构趋于老龄化，的运对于长途旅行或游玩一般很少，因为老年人的身体承受不了要么是老年人为他们的晚年买房子，要么是他们的孩子为老年人买房子来尊敬他们的父母。对于和父母住在一起的孩子来说，房子是一个照顾是这些家庭最关心的事情，老年人的休闲娱乐是他们生活的核心动场所对老年人有益;老人喜欢在早上去超市，去早市。周围的交通条件比较好，可以出去买东西或者散步。希望附近能有一个小的医疗机构或大的医院，方便老人看病基本情况生活形态房屋价值房屋需求8(二)万科战略调整后的客户细分基础特征购房动因产品需求特征表7年轻家庭基础特征25-30岁，以经济型客户为主首次置业支付总价格的能力有限，价格较为敏感;希望能离父母或工作单位近一点;产品需求更加注重住宅设计，对阳光朝向和社区绿化有更高的要求;房间的功能需求趋向于自习室，整体功能以满足娱乐需求为主基础特征购房动因表8小小太阳25-30岁，以普通职员和一般管理者为主，松首次置业或改善型价格水平和交通状况是最受关注的;对周边经济务实型产品需求特征生活、商业设施要求高;经济实用型注重住宅的布局和社区的景观;希望选择一个靠近公交车站和地铁的地方买房;对住宅的需求是紧凑和两个房间为基础它更关注交通状况而不是价格;注重周边自然环境和中等收入水平的教育文化设施;买9日照充足、通风良好;期望社区有安全的儿童娱乐设施对价格不敏感，注重交通条件、房屋布局和开发商品牌;对周边生活设施和自然环境设高收入水平施有更高的要求;注重建筑类型、灯光效果、社区绿化等;希望社区有更高的人文氛围;选择一间面积较大的三居室基础特征购房动因经济务实型产品需求特征高收入水平表9小太阳通常夫妻中一人工作相对轻松价格水平和交通状况是最受关注的;对周边生活、商业设施要求高;注重住宅的布局和社区景观的绿化;倾向于选择靠近优质中小学的地区购买房屋;对房屋的需求是两居室和紧凑的三居室它更关注交通状况而不是价格;注重周边自然环境和中等收入水平的教育文化设施;买购买住房条件、房屋布局和开发商品牌;倾向于选择高质量、高收入水平购买靠近小学的房屋;注重建筑类型、灯光效果、社区绿化等;希望社区有更高的人氛围;住宅类型的选择倾向于三室大面积，注重儿童的生活和学习功能空间1表10后小太阳440-45岁，以企业中层管理者和个体私营业主为主。通常家庭生活工作压力比较大价格水平和交通状况是最重要的问题。对周边生活和商业设施要求高:经济实用型注重住宅布局和社区绿化:我希望选择一个靠近公交车站和地铁的地方买房:对住宅的需求是主房紧凑，三居室更关注交通状况而不是价格;它更多关注周围的自然环境和中等收入水平的教育和文化设施:买房子的时候,它注重房子的选择类型,往往会有一个好的布局,充足的阳光和良好的通风:倾向买房子附近优质中学:需求类型主要是三居室对价格不敏感，注重交通条件、房屋布局和开发商品牌;对周边生活设施有更高的要求，自然环境设施高收入:注重建筑类型及采光效果、社区绿化等:希望社区有更高的人文氛围:户型倾向于大面积住宅、小高层住宅、高层住宅或花园住宅基础特征购房动因经济务实型产品需求特征高收入水平基础特征购房动因产品需求特征表11空巢家庭45岁以上，以经济型客户为主安度晚年主要经济空巢家庭客户,这些客户对价格更敏感,更注意购买区域的周边环境周边环境和社区的内部环境:内部环境的关注关注社区安全的考虑,日常便利,生活援助,和花时间:注意房屋面向阳光,更喜欢大型社区,许多居民:最好是两室两厅的紧凑型单位购房动因产品需求特征表12成功人士满足心理需求对价格不敏感,注意综合条件在城市:区域交通条件有较高的要求,主要道路状况:妈妈是用于小规模的社区中心,大面积的高层,小住宅:周围的环境更好的单一森林别墅等有更高的要求,周围的自然环境和人类等稀缺资源(一)开发潜在客户的市场。根据潜在客户的基本需求，将其划分为不同的1(二)进一步分析细分市场需求。进一步分析各细分市场的需求和购买行为(三)估计每个细分市场的规模。在调查的基础上，对产品的顾客、数量、确定原则用相应的商品和服务满足特定需求和服务的客户群。目标市场的确定应遵循表表13确定目标市场的原则公司公司选择的目标市场应该能够充分发挥公司的技产品、市场和技术术专长，生产出符合