物业管理制度汇编范文

年4月19日物业管理制度汇编文档仅供参考第一编安全管理制度第一编安全管理制度目录一、治安管理规程二、治安管理规定三、安全主管岗位职责四、安全员岗位职责五、安全员工作制度六、安全员工作与考核标准七、安全员岗前培训规范八、安全巡逻检查制度九、突发事件应急预案十、警械、警具使用规定十一、消防管理规定十二、义务消防员岗位职责十三、消防检查制度十四、消防灭火预案十五、消防器材管理与保养制度十六、机动车管理规定十七、机动车管理员岗位职责十八、监控室管理制度十九、监控室值机员岗位职责二十、监控室值机员行为规范二十一、监控室值机员操作规程二十二、安全员队容仪表规定

第一编安全管理制度一、治安管理规程1、目的：维护秩序和安全，及时有效的防范和处理各种突发事件。2、职责：（1）服务中心经理负责制定安全防范制度，并监督执行。（2）协助有关部门查处治安案件和侦察工作。（3）安全主管做好保卫工作。3、程序：（1）与当地公安机关和司法机关保持联系，随时掌握社会和社区治安动态。（2）建立各种档案，做好案件取证工作。（3）认真贯彻海南省公安机关、消防管理部门颁发的相关规定。（4）定期对公司员工进行安全法制教育。（5）制定突发事件处理程序。（6）加强巡视，及时发现不安全隐患。（7）加强门卫的管理，并认真检查物品进出情况。（8）加强交通管理，确保交通安全。（9）组织突发事件的演习。（10）加强重点部位人员的审查工作。（11）节假日加强值班力量。（12）对检查出的安全隐患，填写预防措施报告。（13）定期向服务中心经理和公司有关领导汇报治安和安全情况。（14）成立内保组织，做到群防群治，及时反馈信息。（15）做好报案登记记录及各种笔录。4、监督执行：服务中心经理监督执行。二、治安管理规定1、为加强物业区域治安管理，提高防范能力，保障安全，制定本规定。第一编安全管理制度二、治安管理规定（续）2、物业管理公司设专职安全员，负责物业区域的门卫值勤及治安、消防巡视检查工作，并对其工作监督管理，检查落实情况。3、实行封闭式管理，在主要出入口设安全员昼夜值勤，重点部位设有防范措施。禁止一切商贩及其它闲散人员进入，来客须经过传达室与拜访人电话联系，同意进入后，填写登记表交安全员核对无误，方可进入。安全员要按照划分的责任区，认真执行治安和消防巡视检查，发现隐患绝不放过，及时处理，并向领导和有关部门报告。未经许可，各种车辆不得进入物业区域。进入的车辆应按规定地点摆放，驾驶人员要听从指挥与疏导。安全员要坚守岗位，尽职尽责，为维护业主的利益，有权制止和纠正违章违规行为，勇于同犯罪分子做斗争。加强宣传教育工作。物业区域内严禁贩毒，转播黄色书籍、录像制品和一切违反治安条例的行为。小区暂住人口的管理按公安部门的相关规定执行。维护治安，预防火灾，人人有责。业主要自觉遵守治安管理规定，理解、支持和监督安全员的工作，制止违规，打击犯罪，共同创立安全、祥和、美好的工作环境和家园。安全主管岗位职责在服务中心经理领导下，全面主持安全保卫工作，对经理负责。负责落实、指导、监督公司物业管理范围内的安全保卫及消防工作。严格执行公司制度，监督检查各项制度落实情况，并提出整改意见。负责制订安保方面的工作目标、工作计划和实施方案，并监督落实情况。负责检查小区的安全保卫及消防工作，发现问题及时向经理汇报。负责突发事件的组织指挥和处理方法的拟定，进行方案的演练。负责组织落实安全员、义务消防员的培训工作。负责安全员的思想教育和技能培训。第一编安全管理制度三、安全主管岗位职责（续）负责领导消防工作，配备专管人员，配齐消防器材，使消防器材保持良好状态，保证疏散通道畅通，消除火灾隐患。负责主持召开班务会，及时传达上级指示，研究提出贯彻意见，并组织具体落实。如实记录本班值勤中遇到和处理的问题，重大问题要及时向经理汇报。负责车辆管理工作。完成领导交办的其它事务。安全员岗位职责热爱本职工作，忠于职守，遵纪守法，不计得失，勇于奉献，文明执勤，礼貌待人，不牟私利。遵守国家法律、法规、法令，做到严格依法办事。坚守工作岗位，文明服务，做到服装整洁，仪表端庄，精神饱满，态度和蔼，礼貌待人，办事公道，坚持原则，是非分明，热诚为业主服务。门岗值班与小区内巡逻值班实行岗位轮换交接制，各岗位安全员互相配合，密切协作，共同做好小区的安全保卫工作。门岗值班对小区人员与进出车辆进行严格的管理，严格执行车辆出入登记手续，维护大门进出秩序，发现可疑人员及时汇报。巡逻值班队员负责检查小区的各项安全设施，维护小区内的正常生活秩序，禁止赌博、嫖娼、打架斗殴事件在小区内发生，及时处理突发事件，发现可疑情况，立即向有关领导报告，协助门岗值班做好其它工作。当班安全员严格履行职责，按照上班上岗要求，认真完成各项任务，规范填写各种登记资料，做好交接班记录，向接班队员汇报本班次工作情况，向领导反映工作中遇到的问题，并提出相应的处理意见。安全员提前15分钟上岗接班，接班队员未来，交班队员不得下班，若接班队员未来，交班队员下班，这期间发生问题，两人共同负责。第一编安全管理制度安全员岗位职责（续）小区的物品、货物、材料的出入凭业主开具的证明，安全员进行检查、核对后放行。安全员严格执行治安条例规定，严禁打骂和无故刁难业主，严禁向业主索要钱财、乱罚款、收款不给收据等。抓住嫌疑人员不得殴打和擅自审问，只能严加看管，尽快移交有关部门处理。完成领导交办的其它工作。五、安全员工作制度1、必须明确及熟悉物业区域内各种治安设施的操作性能，例如：对讲机、警棍。2、熟悉物业区域内各楼、层的情况以及物业区域内各业主的情况，同时详细记录用户的姓名及联系电话，但该资料必须保密及妥善存放。3、与业主保持密切联络，就治安问题，经常交换意见及互通消息。4、各安全员交接班时应传递防盗讯息。5、严辞拒绝推销人士进入管理区域，对于自称是公务人员或公共机构职员的访客，应严格查验其工作证件、身份证、介绍信等，核实无误，进行登记后，方可进入。6、有礼貌的查询进入物业区域的访客，尽可能查验其相关的身份证明，进行登记，如访客携带可疑物品，须提高警觉，并通知主管。7、在管理区域内实行24小时巡逻，不固定时间，以免坏人乘虚而入，巡逻时必须保持高度的警惕性，特别注意楼梯、走廊及其它隐蔽地点、通道等，以确保无任何可疑人物匿藏伺机犯案，留意公共地方的门边暗角、水渠两侧等地方是否预先藏备盗窃工具等。8、如听到业主呼救或发现可疑人物，须立即报警封锁出入口及其它通道，等待警方人员到场处理，切勿鲁莽采取行动。详细记录各有关政府及部门电话，以便需要时寻求协助。第一编安全管理制度六、安全员工作与考核标准1、熟记治安管理条例，熟悉物业区域内重点防范部位，明确巡视检查的范围和内容，牢记“110”、“119”、派出所等急用电话。未达到上述要求，每项每次扣1—3分2、了解各种警具和消防设施的性能及放置地点，掌握其操作方法，一旦需要，能及时正确的使用。违犯上述规定扣3—10分工作中监守岗位，尽职尽责，集中精力，不做与工作无关的事情，严禁酒后上岗。违犯上述规定扣1—3分4、管理区域内达到：无商贩、推销等闲杂人员。无乱发乱贴广告。车辆停放有序，道路畅通。无案件、火灾或交通责任事故。未达到上述要求扣1—3分，发生重大责任事故，视情节另行处理。5、敢于向一切不法行为作斗争。发生重大案件或火灾，要立即报告，参与处理，保护现场，做好记录。报告不及时或抢救不利，扣3—10分6、提前到岗做好交接班准备工作，认真执行交接班制度，值勤记录要真实、清楚、完整。每违反一项扣1—3分7、认真执行“治安员行为规范”。违反者每次扣1—3分8、按要求完成领导交办的其它任务。未能完成扣3—3分七、安全员岗前培训规范为确保安全员的服务质量，提高安全管理水平，安全员上岗前必须进行一段时间的严格培训。培训内容如下：第一编安全管理制度七、安全员岗前培训规范（续）1、对安全员进行职业道德教育。2、对安全员进行法制教育，提高法制意识，增强守法观念，为秉公执法打下良好基础。3、学习物业管理公司章程和其它规章制度，以及安全员组织纪律条例，使安全员明确自己在工作中必须遵守的行为规范。4、进行交通安全服务专业知识教育。着重学习交通安全管理知识、方法、手段以及手势语言等。5、学习治安服务中处理停车场及社区交通事故的方法。6、进行严格的身体素质训练和擒拿格斗、散打等身体技能训练。八、安全巡逻检查制度1、巡逻人员必须熟悉小区的内外结构，熟悉小区各类设备物品放置的位置，发现可疑情况，须立即查明,并及时上报相关领导。2、巡逻过程中，须配带对讲机，值班员做到眼、耳、鼻、手齐用，闻有异味，听到可疑声音，发现异常情况应立即查明，及时通知相关部门。3、注意观察来往人员的动向及携带的物品，发现可疑的人和物品时，及时报告相关部门。4、巡逻时注意检查消防栓、道路、绿化、公共设施的完好情况，发现故障应及时登记、汇报。5、遇有偷盗、流氓违法犯罪分子，应设法擒获，严加看管，尽快移交有关部门处理。6、发现打架、吵架、斗殴时，应予以劝止。7、发现火情，应立即组织扑救并迅速报警。8、文明执勤，帮助业主解决能力所及的困难。9、完成领导交办的其它任务。第一编安全管理制度九、突发事件应急预案为正确处理各种突发事件，确保人民群众的生命财产安全，特制定如下规定：1、治安方面1.1现场处理阶段安全巡逻员发现情况，紧急部署，力争将犯罪分子擒获在发案现场。该阶段的主要工作和方法是：快速报案，封锁现场。赶赴现场，判明情况。紧急部署，控制阵地。1.2追击堵截阶段在这阶段，以下几项工作应同时进行：协助公安部门设防布网，层层包围。尽快查明罪犯的逃跑方法、携带的物品、逃跑的方向和路线、体貌特征等，迅速通报有关单位和哨卡网点。重点设卡，守侯拦截。循迹跟踪，沿线追击。清查出租房屋，寻搜藏匿处。1.3围歼擒敌阶段要本着“制服罪犯、保护群众、保存自己”的原则，伺机擒获，平息事件。其主要工作和方法是：配合有关公安等部门，提供有利歼捕地点，包围犯罪分子，疏散无关群众。对罪犯进行政策攻心、促其投降，示假隐真、诱敌就范，积极配合有关部门捕获罪犯。2、消防方面2.1报警通报一旦发现火警火情，监控中心值班员立即通知安全巡逻员迅速到现场，同时通知公安消防队、服务中心经理，按规定召集义务消防队员赶赴火灾现场救火。电工负责启动消防系统，打开电梯消防迫降开关，关闭所有客用电梯。关闭整栋楼的防烟门。切断火灾现场电源，保证电源设备、消防设备的正常运行。第一编安全管理制度九、突发事件应急预案（续）2.2疏散抢救由义务消防队员分工负责如下工作：a灭火组负责在火灾刚刚发生，迅速组织扑救，将火灾消灭在初燃阶段。b疏散组负责人员疏散，护送行动不便人员撤离险境。c警戒组负责着火楼房周围的安全警戒，防止坏人趁火打劫。疏通道路，确保消防车顺利进入。2.3组织灭火在火势未蔓延时，须争分夺秒进行灭火，按照由外至内，由上至下的顺序对着火区进行扑救。按照不同类型的火灾，正确选择灭火工具和器材。2.4现场救护与安全警戒。联络医疗单位，对火灾中抢救、疏散出来的伤者，及时抢救，并送医院救治。安全警戒分三道防线，第一道防线是着火大楼外围警戒，第二道防线是大楼首层入口，第三道防线是着火层下一层警戒。2.5通讯联络与后勤保障。保持大楼内外、着火层与指挥中心、前方与后方的联络，使指挥员的指挥意图和预定的疏散应急方案顺利实施。后勤保障工作主要保证灭火需要的水电供应、保障灭火器材和运输车辆，与协同作战单位协调，提出支援项目与器材供应清单。3、电梯困人方面3.1中央监控值机员接到电梯报警电话或电梯警铃后，应立即呼叫电梯维修人员赶赴现场，采取应急措施防止危险情况发生。3.2人员解困后，维修人员应认真分析原因，采取相应的纠正预防措施。4、重大交通事故方面：对物业管辖区内发生的重大交通事故，责任区的巡逻安全员应迅速赶赴现场第一编安全管理制度九、突发事件应急预案（续）维护秩序，抢救伤员，并向服务中心经理报告，安全员根据事态情况采取进一步的措施。5、设备、设施方面5.1值班室接到水管爆裂的报告后，迅速通知当班水工，赶赴现场抢修。5.2值班室接到或发现天然气泄露情况时，应立即通知相关人员处理，并根据实际情况与燃气公司联系抢修，直至处理好。5.3当发生较大范围停电事故时，如属物业管辖区供点事故，值班员应迅速通知电工紧急抢修，如属供电局事故，应迅速通知供电局抢修，并向业主作好解释工作。6、其它方面：对其它情况，如暴雨、大风情况，应提前做好应急准备工作。十、警械、警具使用规定为确保治安警用器械的功能完好、正常使用，提高治安工作的质量和效率，特制定以下管理规定：1、对讲机管理①、对讲机是安全员执行任务的工具，属于公司的公共财产，每个安全员都有责任和义务保证对讲机的正常使用。②、对讲机由公司统一购置，须有专人负责，登记对讲机的使用、送检情况，出现问题时及时反映及送检。③、对讲机供安全员执勤时使用，严禁作其它用，特殊情况须经服务中心经理同意方可使用。=4\*GB3④、安全员在使用对讲机前，必须认真学习掌握对讲机的正确操作使用和维护方法，否则不予发放对讲机。=5\*GB3⑤、对讲机由值班员使用，严禁转借她人，严禁携带外出。第一编安全管理制度十、警械、警具使用规定（续）=6\*GB3⑥、对讲机严格按规定频率正确使用，严禁私自乱拆乱拧或乱调其它频率，否则按违纪处理，若损坏视情节赔偿。=7\*GB3⑦、安全员在交接班时应做好对讲机交接验收工作，以免出现问题时相互推脱责任。=8\*GB3⑧、对讲机充电器由专人妥善保管、正确使用。充电器只能作对讲机电池充电之用，严禁作其它用途，否则按违纪处理。=9\*GB3⑨、对违反操作使用规程或因其它人为因素，造成对讲机及充电器损坏的，追究责任人的行政责任，并视情节处以罚款，在分不清具体责任人时，则由该岗位人员共同赔偿。2、警棍的管理①、警棍是安全员执勤时的专用工具和武器。②、所配警棍只在当班安全员执勤时携带、在紧急情况下或自卫时使用，非值班、执勤人员严禁佩带和使用。③、严禁将警棍提供她人，无特殊情况或未经领导批准，严禁将警棍带出。=4\*GB3④、严禁用警棍嬉戏打闹，严禁将警棍交与她人玩耍。=5\*GB3⑤、执勤安全员必须将警棍随身携带，不得随意搁放或委托她人代为保管，严禁丢失或损坏。=6\*GB3⑥、安全员要爱护使用警棍，如有丢失或非因公损坏要予以赔偿，并追究行政责任，谁丢失、谁损坏、谁赔偿。当分不清责任人时，由该岗位治安员共同赔偿。=7\*GB3⑦、交接班时，交接班人员要做好交接验收工作，确保其处于安全正常使用状态。=8\*GB3⑧、对违反上述条款者，一经发现，除进行必要的批评、教育外，将视情节轻重处以罚款。第一编安全管理制度十一、消防管理规定为了加强管理区域的消防工作，保护公共财产和广大业主、住户生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和有关规定，制定管理规定如下：消防工作要贯彻“预防为主，消防结合”的方针，服务中心经理为消防责任人，安全主管、全体安全员及公司员工为义务消防员。消防责任人和义务消防员的职责是：（1）、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传普及消防知识。（2）、经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。（3）、消防器材设备定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通。（4）、根据办公楼和住宅楼的具体情况，制定消防措施，制定紧急状态下的疏散方案。（5）、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。2、楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在设立禁令的通道上停放车辆。3、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。4、安全使用煤气、天燃气，炉灶，要经常保持清洁，切勿留有油渍，烟头及火柴灰要随时熄灭，教育小孩不要玩火。5、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。各楼层业主进行室内装修，须向服务中心提出书面申请备案，方可动工。6、需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路。装修应采用不燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。第一编安全管理制度十一、消防管理规定（续）发生火警，应立即告知值班人员或拨火警电话“119”，并关闭电闸，迅速组织相关人员赶赴火灾现场，进行紧急扑救措施。各楼层业主必须服从消防机关和管理人员有关防火方面的管理，刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职责的，分清情况，报请有关部门或依法追究刑事责任。十二、义务消防员岗位职责1、公司每一名安全员都是义务消防员，必须履行消防员的职责。2、认真学习有关消防知识，掌握各种消防器材操作技术及使用方法。3、积极做好防火宣传教育工作，深入业主开展安全检查，做到及时发现、及时整改、及时报告。4、做好消防器材、设备的检查（每月一次），保证设备处于完好状态，一旦发生火警，能够及时投入使用。5、凡属管理人员、职工、临时工，一旦发生火警事故，不论上班或下班，都必须投入现场抢救工作，6、不得借故逃避（事后查明借故不参加抢救者给予严肃处理直至除名）。7、发生火警事故，必须采取紧急应急措施：⑴、报告有关部门、消防大队，拨打火警电话119。⑵、组织人员抢救险情，并注意了解起火原因，采取适当措施，力争把火灾扑灭。⑶、做好妥善安排，组织群众撤离危险地区。⑷、做好安全保卫工作，防止坏人混水摸鱼及搞破坏活动。负责组织群众撤离火灾危险地区，并协助有关部门做好善后工作，查原因、查损失及安置工作。第一编安全管理制度十三、消防检查制度1、消防检查制度必须长期不懈地坚持下去。2、每周由消防主管检查各处消防工作。3、每周检查消防工作后，填写检查记录。4、对不合格之部门填写整改通知书。5、每年全面检查一次，根据结果进行总结评比工作。十四、消防灭火预案1、为提高和强化管理区域内自救体系的灭火抢险能力，特制定本方案。2、本方案属基本范围，有关人员要根据火灾发生的楼层、方位、被燃物质的属性、天气状况、起火时间及人员的分布情况，灵活掌握，机动处理。3、一旦发生火灾，必须做到：报警准确、通讯畅通、灭火方案无误、实施迅捷有效，把损失减少到最低限度。报警程序：值班人员发现火警报告后，立即通报相关方位的固定哨位和巡逻哨位的安全员迅速赶往报警楼层或火险地，查证报警原由。同时报告安全主管和服务中心经理。查证人员在确认火灾后要就地采取灭火措施：①利用就地的灭火器材进行扑救。②与该片区管理人员一起组织扑救。值班人员根据火灾情况，紧急传呼有关领导，报告灾情。必要时立即向“119”报警，并记录报警时间。6、灭火指挥系统各主要指挥员到位后，以总指挥为核心组成救火指挥部（指挥部设在监控中心），并根据火情迅速制定救火方案，调配人员，组织实施。7、在灭火自救期间，总指挥有绝正确指挥权。公安消防队到场后，向消防队报告情况，移交指挥权，协同公安消防队长组织灭火。8、火灾扑灭以后必须由公安消防监督机关查清起火原因后，方可清理火灾现场。在此期间，义务消防队员必须保护好现场。工程维修人员迅速检修、恢复各系第一编安全管理制度十四、消防灭火预案（续）统设备的正常运行。9、各级指挥员的职责：总指挥的职责：①、向监控中心值班人员、安全主管及有关人员查询起火的具体方位、燃烧物质、人员分布及疏散情况，消防设备的运行状况及灭火人员的到位情况。②、根据失火方位、火势大小，通知起火区域的人员紧急疏散。③、命令各级指挥员根据各自的分工，各就各位，若有指挥员缺岗，紧急任命临时负责人，代行其职。=4\*GB3④、掌握火场扑救情况，命令火场灭火指挥员采取或改变扑救方式。=5\*GB3⑤、掌握火场抢救情况，命令抢救指挥员：采取有效措施指挥人员疏散、抢救伤员和抢救物资。运送消防器材。维护场外秩序，引导消防车到位。=6\*GB3⑥、掌握消防相关系统运行情况，根据火场灭火需要，命令有关部门：确保应急供电。确保消防供水。确保通讯联络畅通。确保消防电梯正常运行。=7\*GB3⑦、协助公安机关查明火灾原因，处理火灾后的有关事宜。副总指挥的职责：①、总指挥不在场时，履行总指挥的职责。②、配合协同总指挥分析火场情况，制定救火方案，根据总指挥的意见下达命令。火场灭火指挥员的职责：③、根据总指挥的命令，带领义务消防员，在第一时间内到达现场。=4\*GB3④、确切判断燃烧物的性质，决定和指挥义务消防员使用灭火器材和消防设备。=5\*GB3⑤、迅速向总指挥报告火场情况。=6\*GB3⑥、向总指挥建议采取和改变某种扑救方式。=7\*GB3⑦、向总指挥请求增援。=8\*GB3⑧、向总指挥建议放弃抢救，义务消防队人员撤离现场。第一编安全管理制度十四、消防灭火预案（续）火场抢救指挥员的职责：①、指挥抢救组火速赶赴现场，本着先救人后救物的原则，救护伤员，抢救物资。②、指挥人员安全疏散。③、指挥运输组救护伤员到附近医院进行抢救。=4\*GB3④、指挥运送火场急需灭火用品。=5\*GB3⑤、指挥看护组看护好贵重物品。=6\*GB3⑥、指挥安全员维护好管理区域外围秩序，保障外围消防通道畅通，防止不法分子趁机盗窃、破坏，严禁非救火人员进入和靠近小区。=7\*GB3⑦、安排人员在主要路口等候消防车。消防相关系统指挥员的职责：①、立即组织设备运行人员及设备抢修人员各就各位，保护好机房。②、指挥变(配)电室人员确保应急供电，切断非消防供电。十五、消防器材管理与保养制度1、消防器材的管理①、消防设施器材按照划分的管理区域，实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防设施器材经常处于良好备用状态。②、服务中心每年对消防设施器材进行两次定期检查、清理，并登记造册存档。③、消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、消防斧及其配件经常处于良好备用状态。=4\*GB3④、消防水泵、阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水检验一次。=5\*GB3⑤、消防手电筒、安全通道指示灯、事故应急照明灯保持完好。=6\*GB3⑥、对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态。第一编安全管理制度十五、消防器材管理与保养制度（续）=7\*GB3⑦、加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患及时处理。=8\*GB3⑧、消防设施器材禁止挪作她用及改变位置，严禁损坏丢失。=9\*GB3⑨、因装修、扩建、改建消防设施故障需要暂停消防设施运行的，必须先到服务中心办理消防设施停用手续。2、消防器材的保养①、消防设备如报警装置、消防泵、排烟阀等，维护机械部件由工程维修人员负责检查，安全保卫人员配合。②、报警器、雨淋器等由安全主管及各安全员检查，发现残缺或破损会同工程维修人员一起更换。=3\*GB3③、灭火器及时检查，发现压力不足的及时灌液。=4\*GB3④、对放置消防设施处，服务中心应绘制图示交与消防部门备案。十六、机动车管理规定1、为维护物业区域的正常秩序，保障管理区内道路、消防通道及人行道的畅通，为业主创造一个宁静、整洁、安全的居住环境，根据本省的有关规定及具体情况制定本规定，请相关人员认真执行。2、凡经常乘机动车出入物业区域，并将车辆停放在物业区域内的业主，必须按规定办理车辆停车证和通行证。3、业主的单位、亲友来访所乘机动车进入物业区域，需在门卫处登记，填写“出入登记单”，其车辆可停放在小区内的临时停车位上，但晚上不得在小区内停放过夜，如有特殊情况需要停放过夜的，请向服务中心提出申请。除消防、急救、搬家、工程抢险车辆外，其它无关车辆一律不得进入物业区域。出租车原则上不得进入物业区域，特殊情况需登记后方可驶入，并办理“出入登记单”。施工运料的车辆需要办理出入登记手续后方可出入物业区域。4、停放在物业区域内的机动车辆根据本省相关规定和物业区域的具体情况交纳停车费用。第一编安全管理制度十六、机动车管理规定（续）5、进入管理区域的车辆，请司机同志遵守下列要求：①、车辆行驶到管理区域门口时，请主动减速，接受验证或登记。②、按照相关规定停放，停车后务必锁好车门，关好车窗玻璃。③、进入管理区域的车辆严禁鸣笛，车速不得超过每小时3公里。=4\*GB3④、车内严禁存放易燃易爆物品，不要存放现金或其它贵重物品。=5\*GB3⑤、不要在物业区域内用水冲洗车辆，停车部位不得使用明火或易燃材料。=6\*GB3⑥、不得损坏道牙、绿地及其它公共设施，如有损坏照价赔偿。=7\*GB3⑦、请听从安全巡视人员和车辆管理人员的疏导。6、服务中心设专人负责车辆管理。其主要职责是：①、划定固定车位和非固定车位，对固定车位编号，车辆按登记的车位停放。②、固定车位处安装锁具，并对自然损坏的锁具给予维修或更新（人为损坏的，由损坏人负责赔偿）。③、在主要路口和道路两旁，设置警示牌。=4\*GB3④、办理车辆的停车证和通行证，对出入门的车辆进行验证工作。=5\*GB3⑤、对停放的车辆进行巡视检查，纠正违规，疏导交通。十七、机动车管理员岗位职责1、负责维护停车场秩序，指挥进出车辆，按指定位置停放，保持道路通畅。2、负责做好车辆登记工作，做到出入有登记，对进出车辆进行检查，如发现损坏当场通知车主，并做好纪录。3、对出入的车辆进行验证工作。4、负责对出入的车辆进行检查校对，如发现可疑，立即报告上级，直至校对清楚方可放行。5、负责提醒车主下车后锁好门窗，防止易燃易爆、剧毒物品运载或放置场内。十八、监控室管理制度监控室24小时昼夜有人值班，在任何情况下，监控室内最少有一人值机。第一编安全管理制度十八、监控室管理制度（续）2、监控室值机人员须经培训持证上岗，严格按设备使用规定、监控范围和工作程序进行操作，非操作人员不得操作监控设备。3、值机员要密切注视屏幕，发现疑点要迅速通知有关人员赶赴现场查看。查看人员要及时反馈情况，如情况紧急或比较重大，在坚守现场的同时，向主管和经理报告。4、值机员要随时检查设备运行情况，定期请维修人员维修保养,保持灵敏、可靠。遇设备故障，要立即通知主管领导，请专业人员维修，不得自行拆卸。因故需要停机时，必须写申请，经过经理书面批准后方可停机。停机期间要采取其它相应的补救措施。5、严格交接班制度。接班人须提前10分钟到岗，听取交班人口述，查阅值班记录，检查设备运行情况。如发现设备部件有损坏或丢失，要做好记录，并向领导报告。交班人须填好值班记录，主动向接班人交待有关事宜，搞好室内卫生。如接班人未准时到岗，当班人要继续坚守岗位，并向领导报告，直至有人接替方可离岗。6、做好室内及监控设备的保洁工作，使其干净、整洁。监控室内不得吸烟，不得堆放杂物，严禁带入易燃易爆物品。7、监控室内拒绝一切无关人员进入，室内各种设备、器材不得外借或移作它用。各项设备资料、值班记录，均属保密文件，未经领导批准，不得允许她人借用或翻阅。十九、监控室值机员岗位职责1、24小时昼夜值班，密切注视监控屏幕、仪表，对异常现象作出正确判断。2、发现问题，要立即通知有关人员赶赴现场处理，并向领导报告。3、定期保养、测试监控设备，发现故障要及时向维修人员及领导报告，并协助修理。4、做好监控设备及监控室内外环境卫生。第一编安全管理制度十九、监控室值机员岗位职责（续）5、认真填写值班记录，保存好各项资料，注意保密。谢绝无关人员进入监控室。6、完成领导交办的其它事宜。二十、监控室值机员行为规范1、认真学习规章制度和业务技能，不断提高工作质量与服务水平。2、遵守纪律，按时接班，坚守岗位，认真监控。值班时不吸烟，不脱岗，不闲聊，不做与工作无关的事情，严禁酒后值班。3、遇事镇静，反应灵敏，报告及时，执行坚决，完成各项任务4、着装整齐，持证上岗，文明服务，礼貌待人，搞好同事间的团结与协作。5、及时制止、纠正不良行为，敢于同犯罪分子做斗争，为创造安全文明小区做贡献。二十一、监控室值机员操作规程1、操作值班员务必先清理尘土后方可进入监控室。2、检查电脑主机后的插线有无松动、掉落，电源接线是否正确。3、开机程序：（1）按动电源按钮（2）听到主机“嘟”一声和风扇运作响声为正常（3）自检后主机提示输入密码（4）输入密码（5）回车（6）主机进入windows98系统（7）自动执行Richwin（8）安防综合自动化系统（9）按各自的用户名及密码输入（10）进入系统第一编安全管理制度二十一、监控室值机员操作规程（续）4、每星期对硬盘进行整理碎片程序一次，该操作应由主机管理人员执行，而且负责监督各值机员在日常的合法操作，以免影响系统的稳定性。建议适当关机几小时。5、遇到系统有错误提示请记录，如不能解决，速与维修技术人员联系。6、每周对主机及周围环境进行吸尘清理。以免灰尘中的导电微粒对电路板的造成损害。7、监控室内严禁吸烟，以免引起火灾，做到防范于未然。8、监控室内应保持恒温，保证各种设备的工作温度在20—25摄氏度。9、注意爱护各种设备，开关机不能直接关总电闸或拔掉电源线，应严格按照设备的使用规则进行使用。10、在停电时，首先在UPS的短时间供电期间内迅速将主机关闭，以免因断电而使系统丢失数据，而后将矩阵和监视器电源总闸关闭，等供电稳定，正常后在将总闸合上，再运行机器。11、非值机人员及其它人员严禁进入。12、值机员认真填写当日记录，对认定不清的，当日值机员负责。13、违反上述操作规程造成的损失，由当日值机员负责。二十二、安全员队容仪表规定为了树立安全员的良好形象和提高公司、服务中心的社会声誉，振作精神，鼓舞士气，真正建立一支社会信誉良好、业主拥戴、具有强大战斗力的社会治安队伍，特制定本规定：1、服务中心全体安全员要具备特殊的精神面貌，精力充沛、精神抖擞。要做到站如松、坐如钟、行如风。要有聪明、机灵的头脑，要善于运用智慧和勇敢去战胜一切，沉着机智地处理突发事件。2、服务中心全体安全员在集体活动时，要穿着统一服装、整体集合、动作迅速、跑步入列。集合完毕，指挥员要检查队容仪表情况，下达整体服装及检查装备第一编安全管理制度二十二、安全员队容仪表规定（续）口令，凡未按要求统一着装和装备，以及精神面貌不振，不准时参加集体活动连续三次者，可劝其离队。3、安全员上岗执勤或外出前，必须对照整容镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带、武装带及装备是否穿戴齐备和规范，班长、经理应在场检查纠正，并要求全体员工形成规律，养成习惯。若有意不对镜整容，歪戴帽，斜挎武装带等不规范现象执勤或外出，应给予严肃批评，当事人还需写出书面检查，连续三次屡教不改者，给予辞退。4、安全员上岗执勤必须穿统一服装，佩戴工作证，凡有一样不齐备者，不准上岗执勤，并给予相应的纪律处分。5、安全员在岗位执勤过程中，即进入了战备状态，随时准备同违法犯罪分子作斗争，随时保持高度警惕、头脑清醒、精神饱满、斗志昂扬。二人流动执勤要并排而行，三人流动执勤，要成行而行。在执勤中，不准背手抄手或将手放在裤袋里，不准闲聊、嬉戏、看书、看报、会客、吸烟。6、不准留长发、不准留胡子、不准留长指甲。勤换洗服装和衬衣，勤擦皮鞋，养成良好的卫生习惯。7、对待业主及同事要友善、和气、礼貌、热诚，面带笑容，不能扳着面孔。首长和领导前来检查工作，要立即立正或起立迎接，不能无动于衷。对业主车辆进出小区，安全员要打手势指示车辆的出入。严格检查车辆证件或发收车辆出入证。安全员坚守各自岗位，不得擅自离岗。8、对待违法犯罪分子要铁面无私，要富有正义之心，对于拒捕的犯罪分子，要用智慧和勇敢，坚决予以擒获归案，绝不允许逃脱。一旦捕获犯罪分子，要按国家政策对待，不能打骂和虐待，及时上报经理并将犯罪分子送交公安部门处理。9、安全员在整队行进途中，队员不准东张西望，步伐必须整齐统一，喊口令时必须声音宏亮有力，要体现治安队伍的整体力量和压倒一切的气势。指挥员的口令必须清楚、宏亮，富有号召力。第二编保洁管理制度第二编保洁管理制度目录一、保洁管理规程二、保洁领班岗位职责三、保洁员岗位职责四、保洁员工作规定五、卫生检查制度六、服务质量检查制度七、员工考核制度八、员工考评办法及标准九、员工签到管理规定十、培训管理制度十一、公共区域卫生标准十二、保洁员操作规程第二编保洁管理制度一、保洁管理规程1、目的：营造舒适、整洁的生活环境。2、职责：（1）服务中心经理负责保洁工作监督和检查。（2）保洁主管负责组织安排日常保洁工作，并巡查保洁工作的完成情况。（3）保洁员负责做好所辖保洁区域的卫生清洁工作。3、程序：（1）、保洁内容①前厅、楼梯、楼道、电梯间清洁、垃圾清运、清洁间、卫生间。②道路、停车场、地下车库、绿地、路灯、灯杆等公用设施。（2）、保洁工作要按照相关规定执行，做到分工明确、责任到人，达到下列要求:①、室内：桌面整洁、纸篓干净、窗台无污迹、水杯内无茶根。②、地面：无污痕痰迹、无烟头、纸屑、痰迹。③、墙面：无污染、污迹。=4\*GB3④、门、楼梯扶手、电梯间、电梯轿箱：干净光洁。=5\*GB3⑤、玻璃:光亮无尘、无污迹.=6\*GB3⑥、布告栏、标识牌、各种墙壁开关及设施：干净无尘无污。=7\*GB3⑦、绿地、道路、停车场等公共区域：无烟头、纸屑等杂物，无污迹、粪便。=8\*GB3⑧、路灯、灯杆和各种标识牌：要定期定人打扫。=9\*GB3⑨、雨雪天要增加户外清扫人员及频次：=10\*GB3⑩、公共区域垃圾道（箱）要灭菌。（3）、保洁工作按照相关规定进行检查。①、保洁员随时对自己所做的工作进行自检。②、保洁主管除完成自己本职工作外，还要对所管范围的工作质量进行检查。③、主管进行全面的巡视检查。第二编保洁管理制度一、保洁管理规程（续）=4\*GB3④、服务中心经理负责监督检查.=5\*GB3⑤、做好并保存检查和操作的工作记录。4、监督执行：服务中心经理监督执行。二、保洁主管岗位职责1、协助经理（主管）完成保洁工作的管理和督导，在经理授权下具体负责小区保洁的领导工作。2、检查安排各区域保洁日常工作，并向服务中心经理负责。3、负责保洁员工的培训工作及其工作表现的审核。4、负责保洁员工的思想教育、日常管理工作，以及保洁工的工作调配安排。了解并掌握保洁日常消耗品及工作用品的使用情况，核对保洁用品的耗量。5、负责提出日常消耗品和工作用品的使用计划，认真填写领用单，负责领取发放日常消耗品和工作用品。6、发现工作区域内的物品及设施设备遗失、损坏时，及时上报，并对遗失、损坏物品进行登记。负责带领保洁员工遵守公司的规章制度，按质按量完成保洁工作。定期巡视检查住宅区的各项卫生指标，消除脏、乱、差等不良现象。负责按标准对小区进行清洁工作量化考核，预防和纠正不合格项。保洁员工作实行分区划片、包干作业管理，做到员工之间任务划定清楚、责任分明。根据实际需要及时调整组合清洁岗位，提出对不合格员工的处理意见。完领导交办的其它事项。三、保洁员岗位职责在保洁管理员的领导下，负责本小区的环境卫生、保洁工作，主要职责如下：第二编保洁管理制度三、保洁员岗位职责（续）1、坚守岗位，按时上下班，严禁脱岗、串岗；上班佩带工作牌，做到服装整齐、干净。熟悉各自所负责范围内的清洁卫生，对责任区内卫生全面负责。2、保洁卫生操作严格按照操作程序进行，操作质量不合格者，要在规定时间内按要求无条件返工。3、保洁用品按照规定使用并按指定地点存放，发生丢失和损坏要报主管备案，由部门按有关规定处理。4、每日早晨上班后及时将垃圾清运到中转站，并保持垃圾桶（车）的清洁卫生。5、楼道保洁⑴、每天清扫、擦拭楼道及楼道内的管道设施、扶手、信报箱等各一次，保持扶手无尘土；楼道内无纸屑、烟头、痕迹、污迹；无张贴物、小广告；楼道内不得有蜘蛛网及违章堆放物。⑵、每星期擦楼道玻璃窗一次。⑶、每次清倒垃圾后，必须彻底清洁垃圾车（桶），保持垃圾车无味、无积水、无污垢。6、小区保洁⑴、对分管的责任区不停的巡视，要保持地面清洁，无泥沙、杂草和积水；道路干净、整洁无杂物，遇有雨、雪天气，应及时处理，保障道路畅通。⑵、车棚、楼道口无杂物，墙面整洁，无涂、抹现象。⑶、责任区内的公共设施每天擦一次。⑷、对分管辖区的花园护栏每天擦试。7、合理使用和妥善保管清洁车辆及用具，不得擅自将保洁工具及垃圾车外借。8、保洁员工作时间为：上午：7：30—11：30下午：14：00—18：00四、保洁员工作规定1、在工作中应做到：“三轻”——走路轻、说话轻、操作轻。“三勤”——腿勤、眼勤、手勤，要求避让客人。第二编保洁管理制度四、保洁员工作规定（续）2、在操作时应具有灵活性，将自己责任内的工作安排好，提高效率。3、保洁主管将每日的工作详细记入工作日志。4、在工作中提高警惕，以防意外，如有特殊情况应及时报告安全部。5、如发现有遗失物品，应及时送交服务中心办公室。6、如发现有工程问题应及时通知主管，填写工程维修单以便尽快修理。五、卫生检查制度1、卫生检查按照员工自查、主管、经理检查的形式。2、员工自查时，对工作流程和卫生标准进行检查，注意是否达到各项要求。3、主管检查时，注意各工作环节和卫生死角，对不合格的项目应通知员工进行返工并做记录。4、员工返工后由主管进行复查。5、经理对领班的工作进行检查，如发现不合格通知主管进行整改，并复核。6、详细记录检查结果，对严重不合格者，发整改通知单，限期整改，并接受复查，直至合格。六、服务质量检查制度1、服务质量检查应与卫生质量检查同步。2、检查内容：仪容仪表，礼节礼貌，行为规范，规范用语，工作纪律等。3、服务质量检查以主管、服务中心经理检查为主。4、在检查中发现的问题，详细记录并做处理。5、检查标准参照公司制定的有关规定。服务中心经理每日对服务质量、卫生质量进行抽查，并将结果记入个人质量考核记录表中，月末汇总，作为奖惩的依据。第二编保洁管理制度七、员工考核制度1、员工考核分为岗上和岗前考核：岗前考核以岗前培训内容为主；岗上考核分为二次培训考核和岗上技能考核。2、二次培训考核以二次培训的内容为主。3、技能考核以操作技能、业务知识为主，技能考核结果，可做为优秀员工评比条件之一。4、考核时严格考场纪律，不得漏考、代考，补考不合格者不得参加本年度优秀员工的评比。八、员工考评办法及标准1、服务中心在每月末统一安排员工进行月考评，年末进行总评。2、考评内容：品德作风、卫生质量、服务质量、知识技能、质量检查记录、考勤、培训、工作标准、投诉单、物耗、技能考核结果、提出良好工作建议。3、具体标准：品德作风10分：文明用语、礼貌待人、团结同事卫生质量8分：85％达标。服务质量8分：85％达标。知识技能12分：熟练掌握基本工作技能，质量检查记录6分：各项记录齐全。考勤8分：不迟到不早退，不缺勤、病事假不超过1天者。培训8分：成绩优异者。工作标准8分：达标者。物耗8分：最低者。投诉单8分：无。技能考核结果8分。对服务中心工作提出建设性意见被采纳者8分。4、服务中心在年底评选出优秀员工1—2名上报公司，进行年终奖励。全公司进行通报表彰。第二编保洁管理制度九、员工签到管理规定1、每天上班前到主管处签到，主管到服务中心签到。2、签到时写清姓名、时间、日期。3、每日下班时到主管处签退，内容同上。4、不得补签、漏签、代签，违反者按服务中心相关规定执行。十、培训管理制度1、内部培训由服务中心保洁主管负责。2、新员工培训由服务中心统一安排。3、主讲人以经理、主管、技术骨干为主，内容以规章制度、职责、技能、程序、实践等项目为主。4、参加培训人员认真记录不得请假。5、二次培训在工作之余时间进行，内容以实际工作中存在的问题为主。6、培训后的考核由服务中心统一安排。十一、公共区域卫生标准1、通道内空气清新无异味。2、绿色植物叶面无灰尘，盆内无杂物，表面清洁。3、地毯清洁无污迹，松软。4、地面光洁明亮，无破损，磁砖地面清洁光亮、无杂物。5、消防箱及灭火器无灰尘、无锈蚀。6、墙壁无灰尘、蜘蛛网、无污迹。7、灯具清洁无污迹、灰尘。8、门无灰尘、污迹、无异响。9、窗无灰尘、污迹。10、地脚线无污迹、无灰尘。11、空调出风口无灰尘、污迹。第二编保洁管理制度十一、公共区域卫生标准（续）12、工作车干净、灵活。13、电梯门无指纹、油迹、灰尘。14、各类门锁完整、灵活。15、喷淋头无灰尘、蜘蛛网。16、消防通道内无垃圾、杂物、灰尘、积水。17、垃圾桶干净，无污迹，光亮。十二、保洁员操作规程1、目的：保持环境清洁有序,提供舒适清新的优雅环境.2、范围：适用于保洁工作管理.3、职责（1）服务中心经理负责内外及工作整体安排和检查.（2）主管和保洁管理员负责各区域清洁卫生的具体执行情况的监督和检查.4、程序（1）外围环境保洁：①、早七点外围保洁员按从北至南至西至北至东方向将外围清扫一遍，清扫时注意力度适当，以免暴起尘土.②、在清扫过程中将清扫区域中所有公共垃圾箱内垃圾进行收集.收集方法为：打开垃圾桶底侧清理口。用竹夹子将垃圾箱内垃圾夹入垃圾袋中。垃圾桶内如发现未熄灭烟头要及时熄灭。关好垃圾清理口。将垃圾桶四周散落的垃圾扫净倒入垃圾袋内。③、用抹布擦拭外围区域内所有公共设施。④、要求外围公共设施清洁标准达到无污迹、无尘土。5、捡拾绿地内所有杂物。6、如遇雨雪天气,及时清理积水或积雪。7、每半月清理一次外围区域内的明沟、暗沟、水漏等，彻底清除泥沙杂物。第二编保洁管理制度十二、保洁员操作规程（续）8、外围保洁状况标准：①、外围车道内烟头不能超过五个。②、不能见到其它任何废弃物。③、垃圾箱内垃圾不能超过1/3桶。=4\*GB3④、每日外围公共设施确保擦拭一遍。9、在外围保洁工作进行当中发现各种需维修的项目，及时报告服务中心或维修人员，发现可疑问题及治安消防隐患,及时报告经理或安全管理员。10、不锈钢制品,电梯门,水牌及信报箱的清洁①、用干抹布将不锈钢表面的灰尘擦去。②、用占有30%不锈钢清洁剂的抹布按从上至下的顺序擦拭不锈钢表面，确保擦拭均匀。③、用干抹布按从上至下的顺序将不锈钢表面再次擦拭一遍。=4\*GB3④、操作过程中均匀横擦,以免造成不美观的视觉效果。11、垃圾筒的清洁①、将垃圾袋顶口封好,把垃圾袋从垃圾筒取出。②、把垃圾桶拿到水房用15%稀释的万能清洁剂刷洗.刷洗完毕后用干抹布擦净。③、将垃圾桶摆放到原位,装上新垃圾袋,并将垃圾袋与垃圾桶接口处封好。12、卫生间的清洁（1）、卫生间清洁工具的准备：马桶刷1个,洁厕剂1瓶,万能清洁剂1瓶,百洁布块，胶皮手套1副,卫生纸,大垃圾袋1个,清洁状态标识牌1个。（2）、首先将标有"正在清洁"的状态标识排放置在卫生间门口处。（3）、将纸篓内垃圾袋倒入大垃圾袋内。（4）、清洁恭桶。①将稀释50%洁厕倒入恭桶内,用恭桶刷进行刷洗,确保恭桶内外无污迹,无尿碱,无水迹。第二编保洁管理制度十二、保洁员操作规程（续）②、恭桶盖、水箱盖用干净抹布进行擦拭，确保无污点。13、清洁面盆①、使用万能清洁剂进行清洗，百洁布去污，面盆要洁净、无污迹、无水碱。②、用干净抹布将面盆擦干净。14、清洁大理石台面：将少量“万能清洁剂”倒入百洁布上，进行擦洗，擦洗完毕后，用清水冲洗，确保大理石台面光亮无污迹。15、清洁镜子①、将少量玻璃清洁剂喷洒在干净抹布上，从上至下擦拭镜面。②、用干净抹布再次擦拭镜面确保镜面要光亮、洁净、无水点。16、电镀制品的清洁①、将少量不锈钢清洁剂倒在干净抹布上，将其表面擦净，电镀要光亮，无水垢，切勿使用酸性清洁剂。②、必要时可用抛光剂进行擦拭。17、清洁门和地面、墙面：用湿布蘸少量万能清洁剂进行擦拭，确保门、地面、墙面的光亮、无水点。18、清洁地面:地面用干净的墩布进行擦拭，从里向外进行清洁，确保地面光亮、无污迹。19、排风扇的清洁:将排风扇叶拆下,用温水刷洗干净,确保无尘土。发现机械故障及时报工程部维修。20、干手机：用干净抹布对外部进行擦拭，确保干手机外部的洁净。21、清洁过程如发现消防隐患，应用紧急消防电话与服务中心联系。=1\*GB3①、电梯轿箱的清洁。=2\*GB3②、首先将标有“正在清洁”的状态标识牌放置在电梯轿箱内。=3\*GB3③、用干抹布把电梯上不锈钢面浮土擦净。=4\*GB3④、把不锈钢清洁剂均匀倒在抹布上，然后由上至下均匀擦拭不锈钢面。第二编保洁管理制度十二、保洁员操作规程（续）=5\*GB3⑤、再用干抹布由上至下擦拭擦亮为止。=6\*GB3⑥、用干布将镜面尘土擦净。=7\*GB3⑦、将玻璃清洁剂均匀倒在抹布上，由上至下擦拭玻璃，再用抹布由上至下擦拭光亮。=8\*GB3⑧、用吸尘器吸净电梯门槽内杂物。=9\*GB3⑨、准备2把墩布.(一干一湿)=10\*GB3⑩、首先清理电梯地面杂物(如有口香糖用扁铲除)：先用湿墩布将电梯地面擦净。用干墩布再次将电梯地面擦净。每周一次将电梯灯箱拆下做积尘的清洁(工程维修人员配合)。22、室内清洁.（1）、首先将标有“正在清洁”的状态标识牌放置在房门外。（2）、进入房间前有礼貌的敲门之后，待客人同意后方可进入房间。（3）、进入房间后迅速检查房间设备，设施运转情况，如发现问题及时向经理汇报。（4）、收集房间内所有垃圾。（5）、将烟灰缸内烟蒂倒掉,如发现未熄灭烟头则应该用水熄灭.然后倒入垃圾袋内.（6）、用抹布将桌面尘土,污迹擦去,如需挪动物品时,须经客人同意后方可挪动.23、抹布的分类:①、桌面及家具专用抹布②、电话机专用抹布③、玻璃制品专用抹布=4\*GB3④、垃圾纸篓专用抹布24、按不同种类的抹布对不同物品进行清洁，做到房间物品清洁不丢落项。25、玻璃茶几及玻璃门的清洁：第二编保洁管理制度十二、保洁员操作规程（续）（1）、将抹布放入含有20%玻璃清洁剂的溶液中,浸泡半分钟后拧干。（2）、用蘸有玻璃清洁剂的抹布将玻璃茶几或玻璃门擦净。（3）、用干抹布将已抹完的茶几或玻璃门再次擦拭一遍。26、用吸尘器将房间地面按从里至外的顺序吸干净。27、将每个纸篓装上垃圾袋后放回原处。28、将收集的垃圾运至各层垃圾收集处第三编工程维修管理制度第三编工程维修管理制度目录一、房屋修缮管理规程附：房屋建筑工程质量保修办法二、设备设施管理规程三、维修工具管理规定四、安全施工防护管理程序控制规程五、工程报修管理办法六、工程人员值班制度七、交接班制度八、事故处理制度九、总工程师岗位职责十、工程师岗位职责十一、工程维修主管岗位职责十二、工程维修人员岗位职责十三、配电室运行管理规程十四、变电运行岗位责任制度十五、电气设备巡回检查制度十六、电气安全生产检查制度十七、电气运行交接班制度十八、操作票制度十九、电梯专业岗位责任制二十、电梯机房管理制度二十一、电梯日常巡检制度二十二、电梯岗位交接班制度二十三、电梯的日周月年检制度第三编工程维修管理制度目录（续）二十四、电梯突发事件应急处理方案二十五、水泵和水源热泵操作规定二十六、员工入户行为规范

第三编工程维修管理制度一、房屋修缮管理规程1、目的：保证房屋完好和使用安全，为业主提供优质服务。2、范围：适用于管理区域内所有房屋建筑。3、职责：（1）、工程维修主管负责制定修缮计划，报服务中心经理审批后,组织实施并进行监督。（2）、工程主管负责日常巡检及提出修缮工程的方案。4、程序：（1）、工程人员经过日常巡检维修、年度计划检修保证房屋的安全及完好。（2）、日常巡检维修①、房屋的巡视检查、维修按《日常巡检规程》进行。②、检查依据及质量验收标准参照《房屋修缮工程质量检验评定标准》。5、年度定期检修①、每年进行一次房屋普查，并在雨季进行防水检查。=2\*GB3②、工程主管对调查结果进行汇总，制定维修内容及计划，上报经理。=3\*GB3③、工程主管根据服务中心施工能力及工程大小确定是自修或外包施工。=4\*GB3④、如遇重大结构问题要向总工程师咨询，确定施工方案。=5\*GB3⑤、施工的整个过程要依据《施工监理规程》进行控制。=6\*GB3⑥、竣工按《房屋接管验收标准》进行验收。=7\*GB3⑦、检修结束后，工程主管写检修报告上报经理。4、房屋安全普查①、工程主管组织人员进行普查，进行完损等级评定，并将各楼层普查情况进行汇总，上报经理。=2\*GB3②、如确有重大结构问题向总工程师咨询,确定施工方案。=3\*GB3③、施工的整个过程要依据《施工监理程序》进行控制。=4\*GB3④、修缮竣工后,要组织专业技术工程师参加质量检查和验收。=5\*GB3⑤、工程主管起草安全普查报告上报经理。第三编工程维修管理制度一、房屋修缮管理规程（续）5、监督执行：服务中心经理负责监督执行。6、支持性和相关性文件①建设部1571年第9号令《城市房屋修缮管理规定》②建设部第4号-9-67《房屋修缮工程质量检验评定标准》,《房屋完损等级鉴定标准》,《房屋普查作业指导书》,《房屋维修作业指导书》,《施工监理规程》,《日常巡检规程》附：房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》已于6月26日经第24次部常务会议讨论经过，现予发布，自发布之日起施行。部长：俞正声二○○○年六月三十日房屋建筑工程质量保修办法第一条为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。第二条在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。第三条本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。第三编工程维修管理制度一、房屋修缮管理规程（续）第五条国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年。㈤装修工程为2年。其它项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。第十条发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施。由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。第十一条保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位能够另行委托第三编工程维修管理制度一、房屋修缮管理规程（续）其它单位保修，由原施工单位承担相应责任。第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承担。第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方能够向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。第十六条房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其它有关规定。第十七条下列情况不属于本办法规定的保修范围：㈠因使用不当或者第三方造成的质量缺陷。㈡不可抗力造成的质量缺限。第十八条施工单位有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。㈠工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的。㈡质量保修的内容、期限违反本办法规定的。第十九条施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改，处10万元以上20万元以下的罚款。第二十条军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。第二十一条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。第二十二条本办法自发布之日起施行。二、设备设施管理规程1、目的：为物业设备设施的控制提供控制准则，确保设备和设施的正确使用和维护。第三编工程维修管理制度二、设备设施管理规程(续)2、范围：适用于本项目部设备、设施的运行管理3、职责：、工程主管负责按《工程工作手册》中有关设备操作和维护规程的规定，制定检修计划并实施。（2）、服务中心经理负责计划的审批，并监督实施。4、程序：（1）、设备包括：=1\*GB3①、电视接收系统。=2\*GB3②、给排水设备及管网系统。=3\*GB3③、通讯系统。=4\*GB3④、供配电设备及网络系统。=5\*GB3⑤、电梯。=6\*GB3⑥、建筑物避雷装置。=7\*GB3⑦、消防设备系统。5、设备的使用和维护：（1）、设备的使用和维护应按设备的操作和维护规程认真执行。（2）、设备的操作和维护人员都应具有专业资格和充分的培训。（3）、各种设备应建立运行记录和维护记录，操作者和维护者应记录设备的运行状态和维护、维修情况。6、重要设备由工程主管建立设备档案，档案应包括以下资料：（1）、设备台帐及状况登记。（2）、设备使用说明书。（3）、设备运行记录。（4）、维修、保养记录。7、设备的购置、更新、报废：（1）、设备的购置和更新第三编工程维修管理制度二、设备设施管理规程(续)=1\*GB3①、新增和更新设备应由工程主管在编制年度计划时编制新增和更新设备计划，报经理批准后实施。=2\*GB3②、工程主管应提出新增更新设备实施方案报告，内容包括：新增或更新设备理由、设备名称、使用部门、安装位置、设备型号、性能、用途、参考生产厂家和品牌、所需资金等。经经理审批后，由总公司财务部备案。8、支持性和相关性文件《工程工作手册》三、维修工具管理规定1、工具保管员负责保管服务中心配备的中小工具，各员工负责保管个人配备的常见工具，不得私自转借她人。2、维修主管负责工具台帐，新领、报废及时登帐或销帐。3、各类工具要妥善保管，中、小型工具要分类放置，定期维保、上油，使工具保持良好的性能。电动工具放在通风干燥的地方，以免潮湿漏电。工具使用人应掌握工具的基本性能及操作要领，并精心保管和使用。使用时应按操作程序进行操作，以免损坏工具。5、运行人员工具交接时，在交接记录上注明。6、工具借用及租用（1）、维修人员之间借用工具，需经主管同意，填写借用单后，方可借出。归还时认真检查工具有无损坏，损坏要注明原因。（2）、工具的外借和出租①、工具出租或外借须经经理同意，承租人或借用人填写《工具租借单》按工具租借收费标准交纳押金及租金，特殊情况需注明②、工具租借前，双方共同进行工具的检查试验，没有问题方可取走③、工具使用完交还时，相关人员应对工具进行检查及试验，确认无损坏时方可收取，将押金交还租人或借用人=4\*GB3④、租借人将工具严重损坏或丢失，按工具购置价格进行赔偿。如轻微损坏，第三编工程维修管理制度三、维修工具管理规定（续）可由租借人修理，工程相关人员验收合格后收回7、工具更新（1）、低值易耗工具确实不能使用时，以旧换新（2）、中、小型及电动工具，损坏严重而不能修复的，主管审核，经理批准方可重新购置。（3）、报废工具可用部件保存，用以其它工具的修理，节约费用。8、工具在以下情况下要求赔偿，并根据情节轻重酌情处罚（1）、个人工具丢失.（2）、使用不当而造成损坏.（3）、将工具据为已用，加倍处罚.9、支持性和相关性文件《工具租借收费标准》10、质量记录及表格：《工具台帐》、《工具租借单》四、安全施工防护管理程序控制规程1、目的：强化安全操作，严防事故发生。2、范围：适用于服务中心各种操作的安全防护。3、职责:服务中心所属工程维修人员在施工作业时，必须按《工程工作手册》中有关安全施工防护规程执行，切实做好安全防护工作。4、程序：（1）、操作人员严格遵守各项规章制度和操作规程，加强业务培训，强化安全操作意识。（2）加强管理区域内各部位巡视，发现事故隐患，及时采取措施消除隐患。5、蹬高作业（1）、蹬高作业时要系好安全带，必须有监护人。（2）、使用梯子时，要有人监护，确保梯子的可靠性，防止摔伤和砸伤她人。第三编工程维修管理制度四、安全施工防护管理程序控制规程（续）（3）、在顶棚内工作时应核查清楚横梁或龙骨的承重，严禁在活龙骨、支龙骨上操作。还应保护好电线管路、空调管路、消防线路、喷洒管路，防止电气短路或跑水事故发生。6、工作中注意安全用电，停电作业要验电，使用合格的试电笔，确认无电后方可拆接电源，带电作业要有监护人。7、检查管路和阀门时，无论是停气、停水都要先验明是否真正关停，而且松半扣试压，挂相应标识牌加以确认，严禁带压操作。8、电梯等特殊工种操作，必须由持证人员进行。9、各作业管理人员负责做好工作记录。10、监督执行：服务中心经理监督执行。11、支持和相关性文件《工程工作手册》五、工程报修管理办法服务中心及公共区域需要各种工程维修时，均应填写工程维修单（以下简称工单），业主维修时也要填写工单，工单一式三联。工单填写人应将时间填写清楚（精确到分钟），填写完毕将工单交工程维修值班人员，值班人员应在收单时间栏内将时间填写清楚（精确到分钟）。3、发现工程问题能够直接与工程热线电话或用对讲机与服务中心联系，值班人员应将报修内容详细记录，服务中心持对讲机人员也应将报修内容及时通报值班人员，后者应将内容如实记录。4、值班人员在了解维修内容后，应按以下程序操作：（1）、仅需简单手工处理即可解决的问题（包括业主自购由服务中心负责更换的物品），应立即派人解决，并收取相应的工时费。（2）、需要拆迁原成品的维修，需服务中心管理人员联系业主同意后解决，收费参见相关标准。（3）、需要外购材料的维修，应立即联系工程维修主管解决，收费参见相关第三编工程维修管理制度五、工程报修管理办法（续）标准。（4）、以上维修项目第1、2项应在接到报修以后五—十五分钟内赶到现场，在报修的四小时内维修完毕，并保证正常使用超过一周，第3项应在接到报修以后五—十五分钟内赶到现场，在24小时内维修完毕，并保证正常使用超过两周。5、业主损坏的物品发生的维修费用，其材料费和运费及工费均应由业主负担，但需在维修前说明并获得认可。具体操作程序是：（1）、服务中心接到报修后填写维修单，收费标准参见相关标准。（2）、收费项目及收费价格需得到业主的确认。（3）、收费标准上缺少的项目请及时联系服务中心予以补充。（4）、将填写好的工单转交工程维修人员。6、维修结束清理好现场，并将填好价格的工单请填单单位或业主签字确认后，将留存联留存备案。7、工单的存档联应当日汇总交到服务中心。8、工单的财务联应于月底汇总交办公室，请财务人员做月底汇总。9、工程维修人员利用维修收取利益者，一经发现，即时解雇。六、工程人员值班制度1、值班人员必须熟悉本专业设备状况，掌握操作技能和特殊情况下的应变手段。值班人员应坚守岗位，按时填写各种表格并保管好值班室的各种物品，按规定时间巡检设备运行情况并如实记录，发现问题，及时解决，不能立即解决，应立即通知专业人员。如离开值班室时应通知共同值班人员。密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼快、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患，合理地调整设备运行方式，努力降低运行成本。3、值班人员接到维修通知后，应立即前往维修。4、发生设备故障，应及时通知上级领导。第三编工程维修管理制度六、工程人员值班制度（续）5、值班人员实行倒班进餐制，在没有人换班吃饭时，及时与维修主管联系。当班人员在没有人替换的情况下，私自离开工作岗位，所发生的后果由当班人承担。6、值班人员因特殊情况需调班时，须事先报请主管或经理同意后方可调班。7、值班人员每天按时对值班室和设备卫生进行彻底清理。8、值班人员严禁做与本职工作无关的事情；严禁吸烟、酗酒、聊天；严禁在值班时间会友、不能长时间占用值班电话；严禁在值班室嬉笑打闹。9、值班室内未经主管批准严禁非工程人员进入，经批准后应由专业主管陪同并在值班日志上记录。七、交接班制度正点交接班，交班员工要按规定认真填写各种表格，搞好卫生，接班人员必须提前十五分钟到岗，做好接班准备工作，包括：1、查看上班记录，听取上一班值班人员运行情况的介绍。2、检查设备、仪表、工具、备品备件、钥匙、图纸资料的情况以及上级的指示、通知等，一切正常后在交接班记录上签字。3、有下列情况之一者不得交接班:（1）、上一班运行情况不清楚。（2）、接班人员神智不清。（3）、设备故障影响运作。（4）、各种表格填写不清楚。（5）、上一个班要求下一个班连续工作内容说明不清楚。接班员工遇特殊情况不能到岗者必须提前报请主管批准，未经主管同意不许私自换班。第三编工程维修管理制度八、事故处理制度1、公共区域和业主自用范围内的照明熄灭3分钟的；各种电气设备、有线电视、电话、对讲门禁系统、空调系统、电梯等有源设备停止运行11分钟以上的；水系统工质流出系统的；用户或业主提出投诉的。上级主管部门及服务中心提出批评的一律称为一般事故。发生一般事故要求主管在第一时间到达现场进行应急处理，并分析事故原因，提出处理意见并提出改进措施。2、各种有源设备停止运行半小时的；水系统流出系统造成殃及面积超过30M各种有源设备发生停止时间超过一小时的；水系统流出系统殃及面积超80M2有害气体溢出影响顾客的和其它影响顾客及有损公司形象的事件一律称为特大事故。发生特大事故时工程部主管接报后第一时间到达现场处理，并通知服务中心经理。事故发生后，除防止事件扩大和抢救人员采取必要措施外，一定要保护好现场，以备调查分析。在查清事故原因后，提出改进措施并对事故责任者进行严厉处理。以上各项事故发生后，均应在24小时内填写有关记录单，并由当事人签字认可，存档备查。九、总工程师岗位职责1、坚决执行上级指示，定期向上级提交工作报告和工作计划。2、全面负责工程维修的技术指导工作，检查工作进度，发现存在问题及时提出解决措施。3、合理调配人员和工作安排，周全考虑总体工作。4、调动员工积极性和工作热情，高效完成服务中心的工作计划。第三编工程维修管理制度九、总工程师岗位职责（续）5、保障动力设备设施安全运行及其完好率，以合理的费用支出保持良好运转。6、制定审批员工各岗位规范及各种设备的操作规程指导，督促员工严格遵守岗位职责，按操作规程严格执行设备检修保养的工作。7、深入现场，掌握人员和设备状况，坚持定期做如下巡视检查：（1）、检查运行记录报表，发现异常现象，及时分析原因并采取挽救措施。（2）、检查各系统运行监测技术数据，发现偏差，要求操作人员及时调整。（3）、检查员工岗位职责及其它制度执行情况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。（4）、检查重点设备的工作技术状况，发现隐患立即组织专业人员及时排除。（5）、检查重要维修工程及整改工程的工程