房地产估价报告工业房产成本法

房地产抵押估价报告估价项目名称：******有限企业位于******房产抵押价值评定估价委托人：******有限企业房地产估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任企业参加估价注册房地产估价师：******估价汇报编号：晋同房评报字[201*]第*F***号估价汇报出具日期：二○一*年**月***日致估价委托人函******有限企业：我企业接收贵方委托，为了抵押贷款需要，恪守公认估价标准，按照严谨估价程序，采取成本法对贵方所属位于******，总建筑面积******平方米房产在价值时点201*年**月***日抵押价值进行了评定。估价目标：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评定房地产抵押价值。经评定，估价对象在价值时点时正常市场价值为人民币=4881100\*CHINESENUM2********元整（RMB:*******元）；估价对象在考虑法定优先受偿款后抵押价值为人民币=4881100\*CHINESENUM2********元整（RMB:*******元）。详细见《估价结果明细表》（下页）。估价关于情况和说明，请见附后估价汇报。本估价汇报使用期限至201*年**月***日止。另请尤其关注估价汇报中价值内涵和假设和限制条件及变现能力分析。此致法定代表人：山西同业房地产咨询估价有限责任企业二〇一*年**月***日

估价结果明细表房产证号幢号结构用途层数建成年代建筑面积（m2）评定单价（元/m2）评定总价（万元）123456……共计目录一、估价师申明……………………4二、估价假设和限制条件…………5三、估价结果汇报…………………7（一）估价委托人………………7（二）房地产估价结构…………7（三）估价目标…………………7（四）估价对象…………………7（五）价值时点…………………9（六）价值类型…………………9（七）估价标准…………………9（八）估价依据…………………10（九）估价方法…………………10（十）估价结果…………………11（十一）注册房地产估价师……12（十二）实地查勘日期…………12（十三）估价作业日期…………12四、估价技术汇报…………………13五、附件……………21 估价师声明我们郑重申明：1、我们在本估价汇报中陈说事实是真实和准确。2、本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。3、我们与本估价汇报中估价对象没有利害关系，也与关于当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。5、我们已对本估价汇报中估价对象进行了实地勘察。6、没有些人对本估价汇报提供主要专业帮助。7、本汇报依据了估价委托人提供相关资料，估价委托人对提供资料真实性、完整性以及产生后果负责，我们仅对操作过程及采取方法公允性负责。8、注册房地产估价师参加估价注册房地产估价师姓名注册号签名署名日期**************************

估价假设和限制条件一、假设前提条件1、***正当有偿取得估价对象房地产，并支付关于税费。2、估价对象房地产作为工业用途，得到最有效利用。3、在价值时点房地产市场为公开、平等、自愿交易市场。4、任何关于估价对象运作方式及程序符合国家和地方关于法律、法规。5、估价对象房地产于价值时点未设定租赁权、抵押权等他项权利。6、估价对象房地产于价值时点未设定其它法定优先受偿款。7、估价委托人提供《房屋全部权证》等资料复印件真实、正当、有效，估价对象房地产无司法机关查封、行政机关禁止转让情形，房地产权属清楚，无纠纷。二、限制条件1、本汇报估价结果是在此次估价特定估价目标下形成，即为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评定房地产抵押价值，不对其余用途和目标负责，若改变用途或估价目标，需对估价对象重新评定。2、本汇报估价结果是在现行正常市场情况下形成，未考虑国家宏观调控政策发生改变、政策调整及遇有不可抗力对房地产价值可能产生影响。3、此次评定估价对象建筑面积依据了估价委托人提供《房屋全部权证》（*房权证**字第*********号）上所载建筑面积，我们并未进行实地丈量。4、本汇报必须完整使用，对仅使用汇报中部分内容造成关于方面损失，本企业不负任何责任。未经评定单位书面同意，本汇报全部或任一部分均不得使用于公开文件、通告或汇报中，也不得以任何形式公开发表。5、此次评定我们已对估价对象房地产权属证书真伪以及是否与估价对象房地产现实状况吻合推行了必要注意义务。但估价师对影响房地产权属法律和全部权问题不负担证实责任。6、本汇报除正式估价汇报外，其余复印、影印件均无法律效力。7、本汇报使用期为自汇报完成之日起一年（即自201*年**月***日起至201*年**月***日止）。8、本汇报由山西同业房地产咨询估价有限责任企业负责解释。三、特殊事项说明1、价值时点时，估价对象房地产已设定抵押权。考虑到重新设定抵押需注销现有他项权利，故此次评定未考虑现有他项权利对估价对象房地产价值影响。2、在估价汇报使用期内假如估价对象本身情况或国家宏观经济政策、房地产市场情况发生重大改变而引发估价对象价值发生改变时，应对估价对象价值重新进行评定。3、抵押期间，抵押权人应该关注估价对象因不可抗力原因或者其它原因造成抵押物价值改变而可能产生房地产信贷风险。4、抵押权人要定时或在房地产市场价格改变较快时对估价对象价值进行再评定。5、估价汇报使用者应认真阅读并整体使用本汇报，按既定估价目标合理使用本汇报。6、估价对象作为**用房，其价值除受本身原因（实物原因、权益原因和区位原因）影响外，还受到制度政策、经济原因、社会原因、交易方式等外部原因影响，尤其是抵押期限届满抵押权人未受清偿而将估价对象房地产拍卖或者变卖处置，其拍卖或者变卖价格受变现时间长短、处置方式、营销策略、处置税费种类、数额和清偿次序影响而不一样。处置资产现通常采取快速变现方式，在无其它法定优先受偿款影响下，按其清偿次序通常将产生评定费、拍卖佣金、交易税、契税及按要求应缴纳其它费用，提请汇报使用者注意。房地产估价结果汇报一、估价委托人委托方：******有限企业地址:******联系人：***联络电话：******二、房地产估价结构估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任企业机构地址：**(县)市迎泽区迎泽南街鼎元时代广场第G区28号A座十七层1704号资格证书号：【晋】房估0234法人代表：王建民联络电话：(0351)83902558390259三、估价目标为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评定房地产抵押价值。四、估价对象（一）权益情况1、房产登记情况依据估价委托人提供《房屋全部权证》（*************号）显示：房屋全部权人：******有限企业；房屋坐落：******；丘（地）号：******；产别：****；填发单位：******；填发日期：201*年*月***日。其余情况详见下表： 幢号房号结构房屋总层数所在层数建筑面积（m2）设计/规划用途123456……共计******2、他项权利情况（未设定他项权利）依据估价委托人提供关于资料，至价值时点时，估价对象房地产未设定抵押权等他项权利。（已设定他项权利）依据估价委托人提供关于资料，至价值时点时，估价对象房地产已设定他项权利（他项权利人：*********，他项权利金额：***万元，他项权利期限：20**年*月**日起至20**年*月**日止）。（二）实物情况1、区域位置估价对象位于。东、南、西、北四至。2、交通情况（交通便利）估价对象*临***路（街），（东/南/西/北）距***路（街）约***米（公里），附近分布有***路（街）、***路（街）等道路，通有***路、***路、***路等公交线路，距**高速公路**出入口约***公里，距**火车站约***公里，交通便利。（交通通常）估价对象*临***路（街），附近分布有***路（街）等道路，通有城镇公交车，交通通常。（交通不便）估价对象*临***（支路），（东/南/西/北）距***路（街）约***米，未通有公交线路，交通不便。3、区域特征（产业集聚程度较高）估价对象位于******园（开发）区，园（开发）区概况，周围分布有******、******、******等企业，产业集聚程度较高。（产业集聚程度通常）估价对象位于***（乡）镇，（乡）镇概况，区域内分布有******、******等部分企业，产业集聚度通常。（产业集聚程度低）待估宗地所处区域为农村，区域内工业企业分散，产业集聚度低。4、估价对象基本概况幢号设计/规划用途结构层数层高（m）建成年代建筑面积（m2）装修及设施情况123456……共计******纳入此次评定范围估价对象为位于************幢，总建筑面积******平方米。各幢详细情况详见下表：五、价值时点二○一*年**月***日六、价值类型此次估价采取价值类型为房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点市场价值，等于假定未设置法定优先受偿权利下市场价值减去房地产估价师知悉法定优先受偿款。七、估价标准（一）基本标准1、独立、客观、公正标准独立、客观、公正标准要求站在中立立场上，实事求是、公平正直地评定出对各方估价利害关系人均是公平合理价值或价格。2、正当标准正当标准要求估价结果是在依法判定估价对象情况下价值或价格。3、价值时点标准价值时点标准要求估价结果是在依照估价目确实定某一特定时间价值或价格。4、代替标准代替标准要求估价结果与估价对象类似房地产在同等条件下价值或价格偏差在合理范围内。5、最高最好利用标准最高最好利用标准要求估价结果是在估价对象最高最好利用情况下价值或价格。（二）特殊标准慎重标准慎重标准是评定房地产抵押价值时应该恪守一项标准，它要求在存在不确定性原因情况下作出估价相关判断时，应该保持必要慎重，充分估量抵押房地产在抵押权实现时可能受到限制、未来可能发生风险和损失，不高估假设未设置法定优先受偿权利下价值，不低估房地产估价师知悉法定优先受偿款。八、估价依据1、《中华人民共和国资产评定法》（中华人民共和国主席令第46号）2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国物权法》4、《中华人民共和国担保法》5、《房地产估价规范》（GB/T50291－）6、《房地产抵押估价指导意见》7、《房屋全部权证》（*房权证**字第*********号）8、估价委托人提供关于资料9、估价人员实地勘察、调查所取得资料10、估价方所掌握和搜集房地产市场关于资料九、估价方法依照估价对象详细情况和估价目标，此次评定采取成本法进行评定。成本法是求取估价对象在价值时点重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值方法。十、估价结果经评定，******有限企业所属位于************幢房产，总建筑面积******平方米，在现时情况下于价值时点201*年*月***日评定总价为******万元(详见《估价结果明细表》)。估价结果明细表房产证号幢号结构用途层数建成年代建筑面积（m2）评定单价（元/m2）评定总价（万元）123……共计估价结果汇总表币种：人民币估价方法相关结果成本法测算结果总价（万元）：单价（元/m2）：评定价值总价（万元）：单价（元/m2）：房地产抵押价值评定结果汇总表币种：人民币估价对象项目及结果估价对象1.假定未设置法定优先受偿权下价值总价（万元）：单价（元/m2）2.估价师知悉法定优先受偿款总价（万元）：2.1已抵押担保债权数额总价（万元）：2.2拖欠建设工程价款总价（万元）：2.3其余法定优先受偿款总价（万元）：3.抵押价值总价（万元）：单价（元/m2）十一、注册房地产估价师参加估价注册房地产估价师姓名注册号签名署名日期**************************十二、实地查勘日期二○一*年**月***日至二〇一*年**月***日 十三、估价作业日期二○一*年**月***日至二〇一*年**月***日房地产估价技术汇报一、个别原因分析（一）权益情况同结果汇报。（二）实物情况同结果汇报。二、区域原因分析（一）区域位置同结果汇报。（二）交通情况同结果汇报。（三）区域特征同结果汇报。三、最高最好利用分析 房地产估价以房地产最高最好利用为前提，是估价对象一个最可能、最经济用途，能使估价对象利益最大化。依照估价对象周围环境及整体布局，估价对象作为**用房，符合最高最好利用标准。四、市场背景分析**(县)市作为山西省省会，是山西省政治、经济、文化中心和交通枢纽，也是中央政府确定内陆开放城市之一。至底，**(县)市常住人口逾470万。近年来，受国内外经济环境影响，**(县)市经济运行虽有下滑，但总体态势良好，城市基础设施建设尤其是道路交通建设方面成效显著，伴随经济社会快速发展和人口不停增加，作为城市建设主力房地产业也得到了快速发展，房地产市场活跃。3月在第十二届全国人民代表大会第四次会议上，政府工作汇报中指出，房地产政策将以推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展为重点。当年棚户区住房改造600万套,要提升棚改货币化安置百分比。完善支持居民住房合理消费税收、信贷政策，满足住房刚性需求和改进性需求，因城施策化解房地产库存。随之，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公布了《关于调整个人住房贷款政策关于问题通知》，通知明确，在不实施“限购”方法城市，居民家庭首次购置普通住房商业性个人住房贷款，标准上最低首付款百分比为25%，各地可向下浮动5个百分点。中国人民银行、住房城镇建设部、财政部也联合印发了《关于完善职员住房公积金账户存款利率形成机制通知》，决定自2月21日起，将职员住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定时存款基准利率执行。财政部、国家税务总局、住房城镇建设部三部门亦于2月19日联合公布了《关于调整房地产交易步骤契税、营业税优惠政策通知》，对个人购置家庭唯一住房，面积为90平方米及以下，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上，减按1.5%税率征收契税。对个人购置家庭第二套改进性住房，面积为90平方米及以下，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上，减按2%税率征收契税。受国家关于房地产众多利好政策影响，预计今后一段时间内，**(县)市房地产将继续朝着健康平稳方向发展。五、估价方法依照估价对象详细情况和估价目标，此次评定采取成本法进行评定。成本法是求取估价对象在价值时点重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值方法。六、估价测算过程（一）原理及公式:成本法是求取估价对象在价值时点重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值方法。公式：评定价值=重置成本×成新率重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（二）成新率确实定成新率是依照房屋建筑物耐用年限、已使用年限，并依照现场勘察实际完损程度，参考原城镇建设环境保护部《房屋完损等级评定标准》（试行）综合给予评定。（1）理论成新率=尚可使用年限/耐用年限×100%（2）勘察成新率=完损等级评定共计参考《房屋完损等级评定标准》，确定其综合成新率。《房屋完损等级评定标准》完损等级新旧程度评定标准完好房100%新建、完整、坚固、无变形、使用良好、装修粉刷有鲜感90%新建、完整、坚固、无变形、使用良好、但微见稍损伤80%新建、完整、坚固、无变形、使用良好、油化粉刷色泽尚好基本完好房70%结构整齐、色泽不鲜、内外粉刷少许剥落60%结构基础完好、有少许损坏、装修局部剥落及使用不便50%房屋完整、结构有损、使用不灵、粉刷风化酥松通常损坏房40%结构较多损坏、强度有减、屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落严重损坏房30%以下地基显著沉降、承重构件开变、漏雨、起砂、门窗使用不灵活、内外粉刷严重剥落（三）测算过程：（若为单幢）/（若为多幢）以第**幢为例（1）建设成本：建设成本指在取得房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要直接费用、税金等。主要包含：建筑安装工程费、勘察设计、和前期工程费、开发期间税费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其余工程费等。①建筑安装工程费包含建造房屋及隶属工程所发生土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。参考《山西省建设工程计价依据（）》、《山西省建设工程投资估算指标》和近期类似工程造价资料，结合现场勘察和估价对象实际情况，综合确定建筑安装工程费为****元/平方米。②勘察设计和前期工程费及开发期间税费：包含可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工通水、通电、通路、场地平整及暂时用房等开发项现在期工作必要支出；税费包含关于税收和地方政府或关于部门收取费用，如绿化建设费、人防工程费等。通常按建安工程费一定百分比测算。此次取建安工程费*%。则：勘察设计和前期工程费及开发期间税费=****×*%=****（元/平方米）（保留两位）③基础设施建设费：包含城市规划要求配套道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施建设费用。依照当地政府关于文件要求，此处基础设施配套费取**元/平方米（保留两位）。④公共配套设施建设费：包含城市规划要求配套教育（如幼稚园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、小区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施建设费用。考虑估价对象为工业用房实际情况，此项费用不予计取。⑤其余工程费：包含工程监理费、完工验收费等。调查**（县）市现在工程监理费及完工验收费用情况，通常为建安造价*%。则其余工程费=****×*%=****（元/平方米）（保留两位）建设成本为①-⑤项共计：****+****+****+0+****=****（元/平方米）（保留两位）（2）管理费用：是指业主为组织和管理房屋开发经营活动必要支出，包含人员工资及福利费、办公费、差旅费等。调查**（县）市现在开发企业管理费用情况，此次管理费用取建设成本*%：管理费用=****×*%=****（元/平方米）（保留两位）（3）销售费用：是指预售未来开发完成房地产或者销售已经开发完成房地产必要支出，包含广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。考虑到估价对象本身实际情况。此次评定此项费用不予计取。（4）投资利息：是指在开发完成或者实现销售之前发生全部必要费用应计算利息。建设成本、管理费用、销售费用都应计算利息。依照估价对象详细情况，确定建设期为1（2）年，依据中国人民银行12月24日公布贷款利率，取一年以内（一至五年）期银行贷款利率4.35%（4.75%）作为资金利息率，按单（复）利计算，其计息基数为前三项费用之和。（单利）（****+****+0）×4.35%×1/2=****+****V（元/平方米）（保留两位）（复利）（****+****+0）×[(1+4.75%)2/2-1]=****+****V（元/平方米）（保留两位）（5）销售税费：是指销售已经开发完成房地产或者预售未来开发完成房地产应由卖方缴纳税费。包含“两税（营业税、城市维护建设税）一费（教育费附加）”及其余销售税费（印花税、交易手续费等）。则：考虑到估价对象本身实际情况。此次评定此项费用不予计取。（6）开发利润是指开发业主正常回报。调查**（县）市同类型项目开发利润平均水平，此次评定按建设成本、管理费用、销售费用、投资利息之和10%计取。开发利润=（****+****+0+****+****V）×10%=****+****V（元/平方米）（保留两位）（7）房屋重置成本（V）V=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）=（略）=****（元/平方米）（保留两位）（8）成新率确定估价对象建成于****年，结构为**结构，耐用年限为**年，距价值时点时已使用**年，则理论成新率=（计算过程略）估价人员经过现场勘察，估价对象使用维护情况良好/很好/通常，为****房，勘察成新率为**%，综合确定估价对象成新率=理论成新率×**%+勘察成新率×**%=**%（9）估价对象房屋单价估价对象房屋单价=重置单价×成新率=****×**%=****(元/平方米)（结果取整）估价对象房屋总价=****×（建筑面积）=****（万元）（结果取整）经过以上测算过程，估价对象评定总价为****万元。详细见《评定测算明细表》。评估测算明细表表-1序号房屋总层数结构层高（m）用途建筑安装工程费（元）勘察设计和前期工程费及开发期间税费（元）基础设施建设费（元）公共配套设施建设费（元）其余工程费（元）建设成本（元）AB=A×*%CDE=A×*%F=A+B+C+D+E表-2序号建筑面积（平方米）建设成本（元）管理费（元）销售费用（元）投资利息（元）稍售税费（元）开发利润（元）重置单价（元/平方米）成新率（%）评定单价（元/平方米）评定总价（万元）FG=F×*%HI=(F+G+H)××4.35%×1/2/（单利）[(1+4.75%)2/2-1]（复利）JK=(F+G+H+I)×10%（15%）L=F+G+H+I+J+K共计（四）法定优先受偿款确实定（如已设定他项权利）经估价人员调查并结合估价委托人提供关于资料，估价对象房地产在价值时点时已设定抵押权，不存在其余法定优先受偿款。考虑到重新设定抵押需注销现有他项权利，故此次评定未考虑他项权利对评定价值影响，估价对象法定优先受偿款为零。（如未设定他项权利）经估价人员调查并结合委托方提供关于资料，估价对象房地产在价值时点时未设定抵押权等他项权利，不存在其余法定优先受偿款。故估价对象法定优先受偿款为零。（五）估价对象房地产抵押价值确实定估价对象房地产抵押价值=假定未设置法定优先受偿权利下价值-法定优先受偿款=*****-0=*****（万元）七、估价结果经评定，******有限企业所属位于************幢房产，总建筑面积******平方米，在现时情况下于价值时点201*年*月***日评定总价为******万元(详见《估价结果明细表》)。估价结果明细表房产证号幢号结构用途层数建成年代建筑面积（m2）评定单价（元/m2）评定总价（万元）123……共计估价结果汇总表