桃花源客户分析报告

XX项目公司/XX经纪公司二〇一四年五月绿城·安吉桃花源项目客户地图分析桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第1页。目录Part1城市概况分析Part2项目情况分析Part3成交/意向客户情况分析Part4财富人群、客户地图分析2桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第2页。城市概况分析3桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第3页。一、城市地理城市位置、面积、行政区域、气候、历史、交通等描述。注：1.需分析项目所在城市情况与项目目标客户相关区域城市情况（如旅游地产涉及多个城市）。2.以上要求适用于后续城市人口、城市经济等板块。4桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第4页。基本资料中文名称：安吉县外文名称：AnjiCounty电话区号：（+86）0572地理位置：浙江省西北部车牌代码：浙EC、浙EF、浙EM、浙ES、浙EZ行政区域行政区类别：县所属地区：浙江省湖州市下辖地区：递铺、梅溪、天子湖等13个乡镇政府驻地：递铺镇灵芝西路1号地理信息地理坐标：北纬30°38′，东经119°41′面积：1886平方公里人口：45万方言：吴语太湖片苕溪小片等气候条件：亚热带海洋性季风气候人文信息著名景点：龙王山，大竹海，吴昌硕故居，黄浦江源第一漂，灵峰胜境机场：杭州萧山国际机场火车站：湖州站其他信息邮政区码：313300安吉名人：胡宗南、陈振孙、陈嵘等安吉特产：惊雷笋,山核桃,毛笋,嫩笋,杏仁等称号中国白茶之都中国竹乡中国椅业之乡中国竹地板之都水电之乡荣誉生态文明建设试点县国家可持续发展实验区全国文明县城国家卫生县城国家园林县城省级森林城市中国美丽乡村国家级标准化示范县中国人居环境奖全国休闲农业与乡村旅游示范县联合国人居奖基本信息城市名片据百度百科整理5桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第5页。安吉概况地理位置：长江三角洲经济区迅速崛起的一个对外开放景区，东邻湖州市；南接杭州市；西与安徽省交界；北连长兴县交通条件：地处长三角经济圈的几何中心，是杭州都市经济圈重要的西北节点。目前与上海、南京和杭州、湖州等周边大中城市分别构成了3小时和1小时交通圈。安吉位于长三角经济圈的地理中心区，杭长调整开通后，安吉2-3小时交通圈已覆盖主要城市6桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第6页。养生始祖彭祖归隐之地古越国都城秦汉时期长江中下游地区政治、经济文化中心之一一代宗师吴昌硕先生故里中国民间书画之乡中国人居环境奖联合国人居奖全国休闲农业与乡村旅游示范县

中国美丽乡村国家级标准化示范县中国第一竹乡中国白茶之乡安吉建县于公元185年，汉灵帝取《诗经》“安且吉兮”御赐县名。安吉历来是一个人文丰富的地方。安吉人文历史

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经济发展分析城市发展规划7桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第7页。中国最美乡村国家标准县、中国首个生态县、中国县域唯一荣获联合国人居奖……安吉生态环境文字＋图片10p以内

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经济发展分析城市发展规划天赋：安吉森林覆盖率为71.11%，远高于全国绝大部份地区。后天：当地政府长期执行较严格的生态保护与治理措施，视环境为第一生产力。结论：人类最适合居住的地方，中国最宜居城市，客观条件上对杭州、上海客群具有吸引力。8桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第8页。安吉优秀的生态条件

衍生出巨大的养生价值与度假价值多项指标堪比世界长寿之乡巴马县。负氧离子（单位：个/c㎥）巴马安吉一般城市世界卫生组织标准3000-1000010000-30000100-3001000-1500森林覆盖率巴马安吉杭州上海全国平均56.7%71.11%64%20%18.21%安吉与百岁老人比率最高的世界长寿之乡巴马县生态指标比较注：1.安吉负氧离子数据来自2005年浙江林学院对西天目山的调查。2.安吉森林覆盖率数据来自2011年安吉生态年鉴。安吉生态环境9桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第9页。安吉独特的自然生态造就了一批生态型景区，但旅游发展尚处于观光阶段，旅游深度开发不足，旅游收入总量有待提升。灵峰寺昌硕故居中南百草园安城古城遗址大竹海景区黄浦江源龙王山江南天池/藏龙百瀑天下银坑美人风情谷竹博园世界神秘部落村旅游景点产品类型开放时间接待游客数(万）旅游收入(万元）大竹海观光旅游、影视基地2000321000黄浦江源龙王山高山生态观光/22600灵峰寺宗教文化/16800竹博园景区竹子博览、科普教育2000501000中南百草园观光、户外运动、漂流、动物园、主题公园、生态工业1999805000天下银坑观光、影视基地200720/安吉生态观光10桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第10页。安吉由于地缘关系等因素，旅游市场以上海、苏南、杭州游客为主，浙江省内客户比重相对较低。由于杭州客源可达性强的旅游目的地多，在安吉游客中占比显得不高，但杭州与安吉的地缘亲和度最高。安吉生态观光11桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第11页。安吉与周边县域旅游度假功能比较低端温泉度假观光旅游发展轴度假旅游发展轴竹观光、漂流、拓展、影视基地、农家乐山水风光、户外运动基本无度假项目高端度假项目山地景观、湿地、古镇高低高安吉德清临安旅游总体发展倾向于度假方向，依托莫干山优越的山水资源，良好的基础以及后期打造的新型生态度假，目前在度假市场占据先机。旅游总体发展方向仍倾向于观光型，发展山地风情、户外运动，其观光类项目尤其是户外项目、登山等有良好的知名度，但目前度假市场基础薄弱。安吉规划为中国最美丽的乡村，目前发展有较多的观光游项目，但是较为初级，整体经营并不理想；度假方面，仍以低端产品为主。德清—偏度假功能的江南古镇临安—以户外运动为主的山地风情小城安吉—以竹茶资源为主的江南乡村小镇安吉生态观光安吉自然人文资源独特，旅游度假产业的整体发展水平有待提高，潜力有待开发。12桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第12页。安吉正在把全县定位为形成一个特色鲜明的县域大景区。安吉于2011年颁布新的安吉休闲旅游业发展总体规划，制定了2011-2015年近期行动计划及2016-2020年中期发展计划。规划提出到2015年，年接待旅游人数达1300万人次，年均增幅15%，旅游总收入达87亿元，年均增幅20%；到2020年，年接待旅游人数达2100万人次，年均增幅10%，旅游总收入达175亿元，年均增幅15%。25公里高端休闲带的提出，是未来安吉休闲旅游度假产业整体性崛起的一个契机。“这个休闲产业带东起杭长高速连接线，中间穿越县城至灵峰旅游度假区，西至孝丰，东西长约25公里、南北宽约3—5公里，密集分布着10多个、总投资额近70亿元的在建高端休闲项目。”——安吉县旅委总规划师王正南安吉生态观光13桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第13页。二、城市人口

城市人口分布与特征描述。14桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第14页。湖州地区人口最少的县

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经济发展分析城市发展规划安吉人口概况行政辖区：现辖9个镇：递铺、梅溪、天子湖、鄣吴、杭垓、孝丰、报福、章村、天荒坪，4个乡：溪龙、皈山、上墅、山川，38个社区居民委员会和169个村民委员。人口概况:截止2012年末，市区城镇人口约46万。女性初婚3323人，同比增加了70人，增幅达到2.15%。城镇化水平：形成了以“优雅竹城·风情小镇·美丽乡村”为主题的城乡立体建设、统筹发展体系。15桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第15页。□人口结构：全县常住人口为466552人，同第五次全国人口普查时的432156人相比，10年共增加34396人，安吉人口处于增长同比放缓。2012年安吉出生4444人，同比2011年增加551人，增幅达到14.15％区域面积(k㎡)人口(万)管辖递铺镇317.511.6辖55个行政村，16个社区孝丰镇191.45.3辖15个行政村，7个社区梅溪镇1927辖22个行政村，3个社区报福镇151.231.8辖11个行政村，1个社区杭垓镇266.563.5辖27个行政村天子湖镇1985.8辖20个行政村和3个社区章村镇89.161.6辖9个行政村天荒坪镇1102.2辖12个行政村鄣吴镇49.51.1辖7个行政村溪龙乡32.250.86辖6个行政村皈山乡56.120.9辖6个行政村上墅乡77.581.5辖12个行政村山川乡46.720.6辖7个行政村安吉人口分布安吉四个大镇递铺、梅溪、孝丰、天子湖集聚了60%以上人口16桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第16页。区域面积(k㎡)人口(万)递铺镇317.511.6孝丰镇191.45.3梅溪镇1927报福镇151.231.8杭垓镇266.563.5天子湖镇1985.8章村镇89.161.6天荒坪镇1102.2鄣吴镇49.51.1溪龙乡32.250.86皈山乡56.120.9上墅乡77.581.5山川乡46.720.6安吉人口分布安吉主要人口大镇分布区域安吉主要人口大镇孝丰、梅溪、天子湖、天荒坪、杭垓等分布于递铺的北面与南面，东面主要为山区，人口量不大。17桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第17页。安吉与湖州地区其他县域相似，人口总量变化幅度小，显示人口增长趋势缓慢，很难实现地产的爆发式增量需求。安吉本地人口基数小，增量少，小镇级大盘如需加快开发与营销速度，应考虑发挥安吉当地出色的环境资源优势与旅游度假资源优势，争取周边城市客源，并做出相应的产品研发安排。2012年末，安吉全县户籍人口45.95万人，五年来人口总数一直维持在45-46万人之间，未能突破46万；近五年来，安吉县户籍人口增长率始终大于自然增长率，意味着人口的增长以机械增长为主。但同时，人口增长率始终低于0.5%，增长速度非常缓慢，为房地产市场贡献的需求量非常有限。安吉人口变化18桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第18页。三、城市经济城市经济发展概况与特征描述。19桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第19页。1.从安吉县与湖州各区县的各项指标对比来看，安吉的经济处于湖州的较低水平。

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经济发展分析城市发展规划安吉经济发展湖州下辖各区县指标对比财政收入（亿元）2014年1季度2013年2012年2011年2010年2009年2008年△市区35.23105.46106.3391.2074.2266.1062.48德清县18.7855.7050.9044.2334.5128.3825.75

长兴县20.9868.1168.2054.5440.1033.8930.80

安吉县12.1242.3936.3029.1023.5118.3114.73人均可支配收入（元）2014年1季度2013年2012年2011年2010年2009年2008年全市人均可支配收入（元）11601362203298729367256682328021604△市区11823369323356029591255722324221822德清县11722367963337729710271502513921580长兴县117573673233439

29725

260462361421605安吉县11304352863221127750252052248420426

GDP（亿元）2014年1季度2013年增长率2012年增长率2011年增长率

△市区384.09805.579.19%737.746.92%690.0215.69%吴兴区（包括开发区）105.49506.3111.59%453.726.50%426.0316.35%

南浔区65.56304.967.37%284.026.57%266.5015.52%

德清县76.87334.348.55%308.0010.68%278.2715.87%

长兴县82.18407.379.80%371.0010.94%334.4017.78%

安吉县56.44265.438.24%245.2310.44%222.0516.79%20桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第20页。从安吉县与湖州各区县的各项指标对比来看，安吉的经济处于湖州的较低水平。

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经济发展分析城市发展规划安吉经济发展湖州下辖各区县指标对比固定资产投资总额（亿元）2014年1季度同比±%2013年环比±%2012年环比±%2011年环比±%全市305.4410.81070.0510.2970.7320.6809.6520.3吴兴区70.1410.4188.76-1.2203.8921.1167.9123.5南浔区35.827133.8810.6121.0116.1105.1916.4开发区25.399.498.2710.389.1318.576.5016.1德清县59.8110.4198.0114173.7523.5140.6822.3长兴县77.9710.5283.6114248.8123.2205.7220.9安吉县27.946.5123.5811.5110.8320.191.8117△市区139.7212464.856.3437.3418.3371.4420.2社会消费品零售总额（亿元）2014年1季度同比±%2013年环比±%2012年环比±%2011年环比±%全市200.6914.04766.2213.09703.8715.41609.8918.17吴兴区57.8714.16220.7114.77170.9216.09147.2318.76南浔区29.8814.62109.8714.06103.0815.5289.2317.40德清县26.3915.25105.2716.11104.8515.9590.4217.11长兴县42.5514.57160.9416.11148.3816.49127.3817.83安吉县26.319.78101.4614.0494.7515.3182.1716.97△市区105.4414.65398.5510.92355.8814.84309.9118.9621桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第21页。2.近三、四年年安吉城市房地产市场情况

近三、四年安吉城市商品房销售情况分析，及本项目近三、四年市场占比分析。22桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第22页。安吉房地产市场，从当年销售量与当年供应量之动态比率（供求比）看，较为良好，但供求比呈下降趋势，这种情况下，需要重点研究不同物业的销售具象。商品房供求关系安吉市场近四年供求分析年度2010年2011年2012年2013年市场供求金额套数面积金额套数面积金额（亿元）套数面积金额（亿元）套数面积

（亿元）（平方米）（亿元）（平方米）（平方米）（平方米）市场供应量58.5713587500431.5294739203238319247643740.94127512832市场销售量54.8674981924723.6239729413925.29250833935826.183039350808供求比93%94%93%75%81%75%71%78%71%64%74%68%23桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第23页。商品房供求关系安吉市场近四年销售变动态势最近四年安吉成交量三项指标的变动24桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第24页。商品房供求关系安吉市场近四年价格变动及供求比最近四年安吉成交均价变动元/㎡最近四年安吉供求比（按套数）%25桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第25页。最近四年安吉高层住宅销售情况高层住宅市场类别2010201120122013㎡套数套数㎡套数套数㎡套数套数㎡套数套数占比占比占比占比高层住宅90㎡以下1817225723.70%15796.120735%23258.729443.60%58382.8382253.55%90-144㎡59756.547944.20%37314.629850.40%41097.334851.60%85033.8968144.36%144㎡以上64392.134832.10%15936.58614.60%5920.48324.80%6416.4322.08%合计1423211084100%69047.3591100%70276.5674100%149833.121535100%26桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第26页。最近四年安吉多层住宅销售情况多层住宅市场类别2010201120122013㎡套数套数㎡套数套数㎡套数套数㎡套数套数占比占比占比占比多层住宅90㎡以下44851.7278227.70%15002.4928530.30%15617.7819824.10%16597.1821025.67%90-144㎡228220.3186666.10%70308.3461965.90%69682.1259071.80%69745.2457470.17%144㎡以上29282.051746.20%5874.04363.80%8235.65344.10%4850.29344.16%合计302354.072822100%91184.87940100%93535.55822100%91192.71818100%27桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第27页。在2011年政策调控下，独立式住宅去化量有较大的下降，下降幅度高达52.6%，但在2012年市场需求量又有了小幅回升，说明总体上需求仍然存在，但受政策影响很大。低密度住宅市场最近四年安吉低密度住宅销售情况类别2010201120122013（亿元）㎡套数（亿元）㎡套数（亿元）㎡套数（亿元）㎡套数独立式住宅8.1105858.033464.352503.681646.777672.742395.460691.523828桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第28页。安吉商业地产趋势与商品房总体走势一致，虽受宏观调控影响出现较大波动，但近两年需求量相对平稳，保持在600套/年的去化量，潜在购买需求较大。商业市场最近四年安吉商业地产销售情况类别2010201120122013㎡套数㎡套数㎡套数㎡套数商业104809.6158967666.3657868608.2963746927.5341929桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第29页。销售总量分析最近三年安吉商品房销售总量分析2010-2013安吉去化货量全国县域市场常态去化总套数为1000-2000套，安吉市场高于总体水平；2010年安吉创造去化高峰，今后几年能否重演取决于宏观政策和安吉与杭州的城市一体化步伐。房产类别2010201120122013高层住宅10845916741535多层住宅

2822940822818独立住宅346164239238商业地产1589578637419总计584122732372301030桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第30页。月123456789101112合计新推房源面积（㎡）77066221093249629434752885626138128866996434731006169841125084808059新推房源套数579104214188123842935142742517215138946534当月预(销)售面积（㎡）368941960713272027383229752722838950221483438731530298675270328959当月预(销)售

套数306163264199171225288187311280404612859商品房供求关系2013年1-12月安吉商品房供求关系2013年，安吉市场商品房推盘量大幅增长，新推房源面积与套数均已超2011和2012年的全年推量；与此同时，成交量未见明显放大，成交比出现大幅下降。面积供求比：41%套数供求比：44%31桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第31页。商品房供求关系2013年1-12月安吉商品房供求关系2、3、4、10四个月，当月成交量大于当月推盘量；其他月份均为供大于求，其中5、11、12月当月供求比均小于30%，三个月新增三千套多库存；数据显示，安吉市场进入2013年度后，竞争环境发生了重大变化，竞争压力大增。32桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第32页。面积（㎡）套数（套）新推房源8080596534当年预(销)售3289592859新增库存4791003675存量统计2013年1-12月安吉商品房新增库存量从2013年1-12月成交趋势看，本案在明年推盘时会遇上市场总体存量较大的现实；如果成交量没有放大，又遇上近三年递铺镇成交土地所释放的商品房新量上市，存量与新量两端挤压，将对理性定价提出考验。33桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第33页。安吉商品房房源存量：安吉商品房存量截止2013年12月，安吉商品房存量统计面积(万㎡)2012年末可售房源91.62013年1-12月新增49.2合计可售房源140.8面积(万㎡)合计可售房源140.8前三年年均去化48.4去化周期2.9（年）安吉商品房存量房源去化周期推演：安吉市场进入供应量总体大于需求量的时代，竞争压力越来越大，但相比杭州的总体存量而言，压力要小很多；安吉是一个长期由华都等准本土品牌领导的相对闭合的市场，消费者基本未经受过著名品牌房产项目的开发与营销体验，市场增长空间较大；本案入市如以实现1/4-1/3市场占有率为目标，除要合理设计适合本地化市场的住宅产品之外，还应考虑外地客源导入的产品与配套设计，并进行相应的营销组织。（后续报告将展开产品微观研究）34桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第34页。总结本阶段报告主要结论成交安吉最近四年的成交总套数约为14693套其中：住宅约10273套商业约3223套本案预期年市场

占有量可达450套价格安吉近四年成交单价：住宅类5000-7000联排与公寓

价格差别较小产品热销主力产品：144方以下高层90-144方多层250-300方联排刚需主导市场经济型别墅主导存量历史存量约137万方（全县）去化周期约5-6年供求比呈下降趋势存量较大竞争加剧注：以本案目标市场占有率25%预测。35桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第35页。3.杭州市房地产市场情况分析

近一年杭州城市商品房供应和成交情况、销售速度和去化周期以及销供比和成交户型情况分析。36桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第36页。372013年3月-2014年3月杭州商品住宅新增供应情况新增住宅供应2014年3月住宅供应市场恢复活力，新上市体量环比暴涨桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第37页。382013年3月-2014年3月杭州商品住宅成交情况商品住宅成交2014年3月杭州楼市逐渐回暖，住宅成交环比虽有上升但同比降幅较大桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第38页。392013年3月-2014年3月杭州商品住宅成交均价走势图成交均价成交均价止跌启扬，环比涨幅近17%桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第39页。402013年3月-2014年3月杭州市场销售速度和出清周期销售速度和去化情况住宅可售面积小幅上涨，出清周期持续延长桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第40页。412013年3月-2014年3月杭州商品住宅销供比走势图住宅供销关系除2013年6月份和2014年2月份，其他各月供过于求态势明显桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第41页。422013年3月-2014年3月杭州商品住宅分面积段成交占比住宅户型刚需市场份额略有下降，300以上大户型市场份额增长较快桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第42页。2014年一季度杭州楼市现分化43虽然土地市场渐显萧条，但2014年一季度杭州的卖地收入仍创历史新高。与此同时，虽有不少楼盘开盘，但杭州一手房的成交量波澜不惊，形同温吞水。根据浙江土地网的公开数据，一季度杭州市卖地64宗，出让面积230万平方米，可建面积619.4万平方米，成交金额469.4亿元。在历史同期当中，这个卖地收入是最高的。桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第43页。出让放缓，2014年二季度或临淡季44卖地虽然红火，杭州主城区3月份土地却是零出让。二季度杭州的卖地情况可能不甚乐观。反观一手房销售，3月底的最新数据显示，日成交约53套，相对于整个杭州市来说，还是惨淡了一些，而库存却莫名暴涨了2000套。桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第44页。2014年第一季度杭州楼市成交创三年同期最低452014年第一季度，杭州主城区商品房成交套数5276套，创了近三年来同期成交套数新低，还不到去年同比的50%。在这阵阵寒风里，什么样的楼盘表现不错？答案是：第一个采用降价来营销的楼盘。作为“马年第一降”的德信·北海公园，“以价换量”的效果非常显著，凭借高性价比在2014年第一季度取得了188套签约套数的骄人战绩。而对大部分本土房企来说，这个一季度显得格外难过。外来大鳄已经抢占了大部分的市场份额，面对存量仍然高企的市场，如何才能从中突围？桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第45页。马年首降效应并没有蔓延市场观望情绪严重46一季度的杭州楼市，缺乏亮点缺乏热度。唯一的亮点和热度，当属大桥西打响的马年第一降。

2月18日，城北祥符板块的德信北海公园宣布15800元/平方米清盘，紧接着，同区域的天鸿香榭里以13800元/平方米的均价应战。另外还有一些楼盘或明或暗加入了这场混战，不过以尾房清盘和推出少量特价房居多。桃花源客户分析报告全文共52页，当前为第46页。成交榜前十位八家