长沙商业地产市场

长沙商业地产谁主沉浮？036一、长沙商业地产现状二、典型案例分析：万达VS中天三、对“擎天广场”的思考1分布情况（一点三线）

一点：火车站；

三线：五一路、芙蓉路、韶山路沿线市场特征以酒店式写字楼、专业写字楼为主；酒店式写字楼是目前市场热点。长沙高端写字楼市场现状：高端专业写字楼主要集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主。

公寓式写字楼专业写字楼酒店式写字楼湖南新闻大厦金源酒店湖南文化大厦维一国际建鸿达现代城顺天财富中心亚大时代新时空NO.1新世纪花苑城市之心凯旋国际华联大厦万达广场五一新干线嘉顿新天地平和堂商务大厦名汇达广场联合商厦湘域中央湖南财富中心运达广场恒隆国际第一大道中天广场曼哈顿新贵通程酒店银华酒店BOBO国际佳程大酒店2高端写字楼市场：专业写字楼建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小，未能尽显写字楼大气品质。指标主流水平点评建筑高度100米以内目前长沙基本没有超高层写字楼，在建的除外建筑面积4-5万平米体量普遍中型单层面积1200-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.6米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积60-120平米受客户购买力限制影响，面积划分较小大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高）普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通高）大堂面积多为300平米以内普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象3高端写字楼市场出租率：近年高端专业写字楼出租率走低，侧面反应客户群体有限，同时被新兴酒店写字楼分流。06年前06年后1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金较低2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢4长沙写字楼市场发展现状综合1.写字楼正处飞速发展阶段，但智能化、产品创新、新设计等理念仍未投入使用。2.物业服务不到位。1.专业化写字楼和个性型写字楼在发达地区已开始进行摸索。长沙在这方面做的还远远不够，大多数仍较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面。目前在长沙市场，商住楼占据了写字楼市场的50%以上的比重。主要是硬件和软件配套上都存在不同程度的不合理性。5长沙写字楼市场发展趋势：品质高端化，超高层高档写字楼近年频现，总建面超100万㎡，未来以酒店式写字楼为市场热点，行业竞争白热化。

项目区域规划区写字楼建筑建面专业写字楼空间建面工程进度等级保利·南湖广场天心区南湖新城10万㎡5万㎡在售超甲级（200米）华远·金外滩芙蓉区五一广场13.15万㎡6万㎡在售超甲级（198米）万达广场开福区五一广场21万㎡10万㎡在售超甲级（200米）泊富广场开福区五一商务区9.7万㎡6万㎡在售超甲级（228米）国际金融中心芙蓉区五一商务区20万㎡10万㎡筹建5A世茂滨江岳麓区滨江新城12万㎡6万㎡在建超甲级（240米）绿地滨江岳麓区

滨江新城——

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在建超甲级6酒店式写字楼案例-万达广场

——形象定位主题化：专门针对高新科技、金融、文化、旅游产业的主题式办公楼个性化：

室内空间设置、服务配套方面强调个性特色自由无柱办公空间可依客户要求，上下层增设可拆卸楼板，适合不同功能组合和空间布置

生态化：节能玻璃外遮阳设计设置雨水贮集利用系统引入共享绿化平台人性化：

共享性极强的新型办公形态写字楼净高2.65~2.75米，10~12米的最佳进深，四面采光、周边景致尽收眼底7酒店式写字楼案例-万达广场

——产品主要价值产品主要价值地段价值：位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗邻王陵公园，背枕银洲渡假村，眺望橘子洲头区位价值：铁路、公路、航空、水运交通四通八达；地属长沙中心地域，至火车站10公里，至黄花机场30公里；位于过江遂道的出口处；毗邻地铁二号线；地标价值：区域内地标建筑:来源于建筑的节能、绿色、环保；前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展；高端性目标定位：高端产品对应高端客群，突出企业品牌形；品牌价值：万达雄厚的实力与良好的声誉；丰富商业地产运作经营经验；高端的物业服务；8酒店式写字楼案例-万达广场

——项目布局9酒店式写字楼案例-万达广场

——优劣势分析项目名称楼层规划硬件设施优劣势分析优势：1、毗邻湘江和市中心，城市标志性强，凸显王者气派；2、规模恢弘：市区仅有，配套齐全；3、业态组合：国际购物中心、高级酒店、室内商业步行街、超高层写子楼（42层）、景观豪宅、风情酒吧街4、实力雄厚，品牌效应巨大；5、室内外硬件达奢华级水平；6、开发速度非常快，订单式的开发模式快速复制；7、产品模式：订单式商业地产模式，租售率超过80%以上，得到市场较高认可；8、政府层面的政策支持劣势：1、距离中心地铁站和公交站较远，增加交通的机会成本2、毗邻的中山路路面狭窄，交通压力较大3、价位偏高，本地客源较少，造成营销成本和营销难度非常高5、附近老居民区对项目形象有一定影响10专业写字楼案例-中天广场透明玻璃中空外墙网络地板走道玻璃隔断TOTO洁具占地面积:

18741.4平方米

建筑面积:

230000.0平方米主力面积：200-400平米层高：26层，3.6米层高配置：中央空调、日立电梯、5A智能安全防护系统、24小时热水（单梯服务面积仅5000平方米）租金：3.5元/天·平物管：浙江绿城3.5元/月·平停车场：地下停车场688位大堂：800平，15米挑高入驻率：60%优越地理位置、独特外立面造型设计、当年全市最高端硬件配置使其成为最耀眼专业写字楼明星。11中天广场入驻企业：以大型企业为主，以金融、贸易行业为主。这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和物管都比较到位，符合我们的需求，就是价格贵了点、不过还可以接受。——招商银行股份有限公司长沙分行12专业写字楼代表楼盘分析项目名称楼层规划硬件设施优劣势分析优势：1、位置绝佳：交通便捷，购物、娱乐、休闲等举步即达；2、规模大：中心区罕有，配套齐全；3、建筑设计风格独特，标志感强；4、开发商实力雄厚，品牌效应佳；5、管理服务一流；6、5A级智能化、中央空调、直饮水、名牌电梯、双层中空玻璃幕墙等硬件一流；7、写字楼空间组合灵活；8、豪华大堂，挑高15米，3.6米层高，更舒畅更自如劣势：1、容积率高，使用率较低2、占地面积小，绿化少3、开发成本高，价位偏高4、附近老居民区比较杂乱，对项目形象有一定影响13写字楼对比分析小结从长远来看，酒店式写字楼相比专业写字楼拥有更大的市场发展空间，项目规模和层次进一步提高，市场竞争趋向白热化。酒店式写字楼：优点：1、气势恢宏；2、服务到位；3、配套齐全；4、项目规模较大。专业写字楼优势：1、专业写字楼形象好；2、硬件领先，办公配套设施相对较齐全；3、物业管理服务优良。酒店式写字楼：缺点：1、租赁及管理费用高；2、一般都不售，客户无自主权。专业写字楼缺点：1、生活配套不是非常齐全；2、项目较小，对区域经济影响力不够。14对于“擎天广场”项目的思考项目拟规划建设超300米超高层建筑，总投资近60亿元，总建筑面积近40万平米，集超五星级酒店、高端商业、5A顶级写字楼、白金酒店式公寓于一体的大型综合体。

项目位于长沙核心主干道五一大道236号。南邻五一大道，东邻芙蓉华天大酒店，雄踞五一大道，袁家岭政务、商业中心。与地铁2号线（于2013年底开通运营）袁家岭站直接相连。距长沙火车站和湖南省委仅500米，是长沙政治、经济、商业、文化核心之地。

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15写字鹊楼的屡目标吓客户追群主洞要分含为两嫌类：吩一类潮是投暮资客悬；一岗类是根自用首客户灿。投资钩客户响：主要聋来自予本地榨及周音边地愿区，疫也有铺来至抽包括另江浙递一代定的外批省客嘉户。自用川客户妖：主要公来之构三个换方面瓣：取一是岛具有乖雄厚只实力欲和发丹展历炊史的抽境内酱外大奥中型塌公司梯企业伶；艺二是景成长林中的旱中小光型企杨业；挎三是琴政府危及国赵有机鼠构。对于烟“擎逮天广嗽场”提项目姜的思勿考16客户类别客户范围需求分析A大中型公司企业注重形象与档次，要求高标准配套，费用问题不大，购买比例高B中小企业注重形象，要求一定档次与基本配套，看重费用，租用比例高C政府及国有机构注重形象与档次，要求高标准配套，要靠近办事区域，费用问题不大，购买比例较高D投资客投资意识很强，看重区域未来升值潜力，重视对项目的档次和品味写字粱楼的咸目标皂客户理群主建要分粉为两论类：笨一类侨是投长资客肥；一痰类是欣自用洽客户仅。投资移客户酬：主要颠来自愤本地妹及周淋边地血区，孙也有恢来至怖包括停江浙气一代斑的外烈省客糊户。自用椒客户鉴：主要鹊来之国三个深方面框：因一是恢具有速雄厚困实力街和发麦展历户史的受境内蒸外大呜中型赚公司凡企业稿；滚二是洲成长右中的哪中小完型企批业；焰三是到政府纳及国级有机跃构。对于欢“擎姜天广产场”敲项目砖的思罢考171819价格型承接茫能力惨：20迅09年下宾半年摆开始昼，经励济的筛快速坝回暖苦吸引澡了大防量公岗司和尖个人触通过狡购买瞧写字线楼拓辆展和帮投资很，拥役有财丙力雄酷厚国迹的内眼企业傍越来劣越多谊选择预购买弟写字课楼在锋广州蓝地区贿长期尖发展吼，客靠户的破多样斯性特丙征逐委渐显稳现，棵据资嫁料统蚕计，蜜目前控珠江晒新城惨区写挡字楼挥的价扔格承远接能周力在23捧,0访00朋-2紧8,眉00花0之间服。品牌芦与价要值平敢衡：大面胁积需翁求的火客户悦往往雅有较级强的扯价格作谈判柄能力轰，价置格承混受能皂力较诞强的多客户值往往鼓是小跌面积咳的不磨知名钉客户互或投悬资客看户。慕因此惩对与逗客户枣的选春择和箭定位嫁将对