镇江高层推广思路

华府瀚景高层分析策划部：曹瑶2023/5/25首先，让我们回顾下近年来的各类政策2023/5/25调控持续，宏观政策环境严厉，政策累积在13年第四季度达到顶峰，房地产市场一度受限。2009年2010年2011年2012年2013年

《境外投资管理办法》出台《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》《关于加强土地出让收支管理的通知》《调整个人住房转让营业税政策的通知》基调：促进房地产市场稳定健康发展《流动资金贷款管理暂行办法》出台《个人贷款管理暂行办法》出台

《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台

《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台“4.15新政”出台“9.29”政策出台基调：遏制部分城市房价过快上涨基调：继续打压投资,控制房价“1.26”新政猛如虎6次上调存款准备金率、3次加息，CPI高举12月中央定调明年调控政策不动摇基调：坚持调控不动摇两次下调准基本利率，两次降息坚决抑制投资性需求，国家派督察组监察《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》房产税试点范围扩大基调：控制房价上升《关于继续做好房地产调控工作的通知》国五条细则银行信贷收缩，利率折扣回收国家宏观政策2014年各家银行上调基准利率不动产登记即将全国联网房地产税基调：保持房价平稳上升2023/5/25镇江城市政策镇江算不上一二线城市，当地也并没有出行严格的地方政策，房地调控只是紧跟国家调控脚步；目前国家调控对镇江有影响的仅为二手房出让征收个税、银行基准利率上浮10%，目前镇江贷款最大利率折扣为中国农业银行9折。2014年已经过半，可也判定镇江基本会继续维持现状，国家14年也不会出台过于严厉的调控政策，但是正是如此，客户的观望心理或许会愈演愈浓。2014年随着众多大型房产进驻镇江，客户有了更加剧观望情绪，尤其是改善型需求住宅的成交都有所延缓。2023/5/25其次，在这样的政策背景下我们要做些什么？2023/5/2514年华府瀚景高层销售冲击100套2023/5/25冲击100套，销售近60%房源每平米均价多少？

总销金额多少？什么价格我们和市场认可？知己知彼，百战不殆镇江城市GDP、人口、人均收入和支出均呈现稳步上涨；产业重心布局旅游、新兴产业，逐步调整产业结构；一轴两翼的城市向，使得向南发展成为必然，初现端倪，丹徒新区价值提升。城市概况1各大房企争相进驻；全市成交量平稳，如何在更好的抢占市场份额成为关键。深度提炼项目特色，对比竞品制定策略。竞品分析2市场环境分析2023/5/25排名城市常住人口（万）1苏州10462徐州8583南京8114南通7285盐城7266无锡6377宿迁5148泰州5059淮安48010常州45911扬州44612连云港43913镇江311镇江城市位于江苏省南部，地处长三角经济圈；西临南京，东至上海，是沪宁线上重要的旅游城市。镇江城市人口基数较低，常住人口311万，处江苏省最后一位；市场特点以刚需（控制总价）走量快速周转项目最为畅销，客户对价格敏感，利润水平适中。镇江城市发展概况2023/5/25城市GDP近年来呈稳步上涨趋势，具备良好的发展空间区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机在居民可支配收入水平稳步走高的情况下，人均消费却很乏力，存在着严重的消费外流，本地居民消费仍需引导跟挖掘。镇江城市经济走势2023/5/25高资老城分区丁卯新城官塘新城丹徒新城南山风景区谏壁大港南徐新城按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型发展。近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。发展战略：“拉开框架、拓展空间”战略思想确定，城市空间发展有所变化。镇江城建规划方向2023/5/25丹徒新城发展契机生态环境引擎教育配套引擎丹徒新城在建设【三大引擎】城市居住中心、宜居新城商业发展引擎2023/5/25丹徒新城发展契机2013-9-29谷阳湖旅游项目签约2013-1-18碧桂园凤凰湖开工2013-9-29北汽华东产业基地开工2013-10-16长山文化产业园项目签约开工“两山四水”

——十里长山、马鞍山，谷阳湖、张寺水库、长山水库、西湾水库等“宜居新城”

——绿化覆盖率超45%，人均绿地面积全省第1名，全国第4名。“三城同建”

——西部“大学城”：高校园区、文化产业创意园（9平方公里）；南部“汽车城”：北汽项目（20平方公里）；东部“生态新城”：老三山集镇（11.1平方公里）。2013年进驻丹徒大项目摘要：各类大项目纷纷进驻丹徒，预示着未来丹徒拥有独特的经济地位、政治文化地位，加上原有的生态环境，未来潜力无可估量。2023/5/25造城运动中，丹徒新城板块，城市向南主轴核心点；坐拥优势环境资源，打造镇江优质生态区、科技产业园、大学城……未来区域价值无可估量！丹徒新城发展契机镇江桌住宅活供销坏比镇江姜住宅晌市场歇供销裳比走队势14年镇体江楼羞市的需供销东节奏转有了尘一些绕变化坛，供销鸽比已霜经到翼了1.单89，与毕去年迫同期直基本急保持焦一致艇，预计9、10月会批达到会一个爷新高。镇江虽市场夕年成貌交量核在2万上尿下，沙波动银不大趴。市区戏（京励口、桐润州按）的鹊价格舞波动戚较大呢，其粒他区辰域相奔对稳声定。成交挑主要寺集中秀在润亦州、播京口政、丹呼徒。镇江什住宅干成交趋情况镇江悠市场板研判14年政嚼府拆迁乌进度拍减慢，客捎户观望归情绪都是亩原因晶；上市油量与卷去年援同期序比较酿相似陆，供需任较合肺理；全市成交置价有辛明显共下滑，但成交难量并蚀未改伶观。20腥23酬/5院/1宿9镇江城市GDP、人口、人均收入和支出均呈现稳步上涨；产业重心布局旅游、新兴产业，逐步调整产业结构；一轴两翼的城市向，使得向南发展成为必然，初现端倪，丹徒新区价值提升。城市概况1各大房企争相进驻；全市成交量平稳，如何在更好的抢占市场份额成为关键。深度提炼项目特色，对比竞品制定策略。竞品分析2市场认环境贤分析丹徒书区竞萝品示爹意图丹徒区在售项目示意图华府瀚景区域坊竞争遵激烈沫大项届目争脆相涌渔入杯楼敢盘相圆似度挖高20门23威/5进/1滩9丹徒馆区成苍交及于供需墨分析14年丹支徒区埋域上市躁量明追显下浊滑，初晶步分篮析上还市户型确偏向泊小面窑积、低总谅价。丹徒科新区离一直铲是镇扬江乃幅至沪衔宁线宅上的撇价格坚洼地剪，购诵买人鱼群偏犬向刚需客户吊。14年上运半年胸成交轻量较无去年测有所筒下滑殊，预杠测下半百年会有该一个脖成交小高愤峰。20讯23地/5占/1狸9丹徒亦区5月上鬼市量项目名称物业类型推盘量（套）去化量（套）平均面积（平）剩余量（套）风景城邦联排54715947新城尚上城高层2348692148金色阳光多层5819557聆湖阳光里高层152198151宝龙国际花园高层、小高层28812793161聚旺城市花园多层40611134圣地雅格高层25679105177阳光丽景联排、多都花苑联排19254217注：前以上可数据驻为20训14年新荒推数监据分昌析，泥截至5月底兵，数罢据仅志供参白考。14年5月库存岸挤压炼量大，下浮半年市场贸严峻，预饿计价杂格战峡更加恋激烈粗。如缩慧何在箱市场尊中寻痰得合理唇的价来格，成锦为开头发商固跑量谷的关定键。20痒23优/5欠/1帮9丹徒榆区6月住狐宅成抱交项目名称物业类型销售套数销售面积(平方米)成交均价（元/平米)宝龙城市广场高层551044813瑞泰圣地雅格高层（毛坯、精装）411014718风景城邦高层34814314新城尚上城高层331004287聆湖尚郡高层281014449驸马山庄三期多层(别墅）91124755鑫基·阳光丽景多层8914688冠城商业中心高层61186163聚旺城市花园高层、多层61005059金色阳光多层51085671高层狐（毛遗坯）帅均价44富00岔-4匪70叉0元/㎡高层碎（精扛装）覆均价50崭00员-6罩00虎0元/㎡多层丘（毛便坯）纽奉均价48端00傍-6纱00拘0元/㎡以价究换量成为寺趋势寒；毛坯小与精描装的价差必须纸在60含0-辣10增00元最为认合理诞。20鲁23化/5待/1朵9新城形尚上逆城位置宰：镇厨江市趴丹徒大新区辅华山岁路与就谷阳姓大道会交叉墙口建筑幻玉类别驳：高轧层、烂小高中层、朋板塔胳结合掘、复插合型凤生活励街区容积机率：2.合33激7绿化踪蝶率：32淡%建筑弓面积从：80万㎡入住芬时间府：20紫15年物业巷费：1.赛5元/平方所米/月停车脉位：惯机动久车16选00、非塑机动咳车56笔00占地革面积良：总50万平昨方米拉，一匀期21万平弟方米户型睁面积攻：76兆㎡二室递二厅婆、10及5㎡四室涂两厅住宅云开盘咬时间小：20但14年5月25日销售剧情况挺：1#、8#、12贪#、20愁#成交矩均价志：44适03元/㎡一期厦产品小面撕积、药刚需青春老路线性、以粒价换足量20挑23河/5结/1铃9活动须情况敌：4月26日舌痰尖上摇的海耽底捞梅空降商镇江姿尚上古城4月13日新懂城•尚上饶城常挠州品追质行勿活动定圆满楼落幕4月11日青春镇能典量，首届吹丹徒姿社区雕职工咏文化增节3月29日“青春我做叫主，怎我是唐大胃摸王”情活动3月15日“青春嘉年值华”晚活动2天高袭达25镰00人次新城验控股爸首个乱“青春”主输题社言区礼徐献镇止江新城档尚上渡城20贩23密/5萝/1歌9新城舟尚上所城20哀23邮/5漂/1蒙9冠城白商业克中心位置锹：镇巨江市勒丹徒煌新区堵华山吐路与顷谷阳课大道丝式交叉咱口建筑疑类别暗：高层墨（毛种坯、让精装占）容积痒率：4.召28绿化伴率：35肺%建筑父面积驳：14万㎡入住廉时间喉：20少15年物业惩费：3.善5元/平方吉米/月户型款面积杨：11匹5盗㎡、12恨1旗㎡、16仆5舰㎡、21忌9㎡开盘匀时间借：20斩13年10月7日优惠莫折扣铅：全爹款97折，允贷款98折大面鄙积、细投资康兼改均善综合佛性价俩比、烈以价股换量20池23末/5散/1吐9冠城嘉商业迫中心20下23燥/5荣/1嫁9瑞泰宰圣地卵雅格位置晶：镇多江市推丹徒则新区较华山公路与光谷阳拳大道庸交叉猜口建筑辫类别瞒：高层么（毛女坯、刃精装步）容积部率：4.碎28绿化眉率：35雹%建筑康面积辩：14万㎡入住什时间条：20踪蝶15年物业支费：3.匀5元/平方累米/月占地徒面积述：总50万平找方米洽，一叮期21万平抗方米户型绸面积递：86回㎡精装辰、11暗8㎡精装唉、13含2毛坯㎡开盘腾时间晶：20将13年10月7日优惠孩折扣繁：全鱼款98折，荡贷款99折面积羽跨度斜大、倚刚改留兼具亲们坟路线唉、以溪价换喷量（牌价格惰触底奥）20衬23昌/5棵/1引9活动喇情况此：4月27日圣秧地雅尤格57跳#楼开炮盘4月20日圣纳地雅皱格精叼装修膝样板朱房公省开4月看房奔有礼翻，抽储幸运出大奖3月15日“抛低碳筹出行椒，从因我做芒起”史环保袋设固计大自赛3月8日“3-桃8丽人宅行——圣地受雅格喉绿植DI评Y”9月28日3期天器境首戚次开榨盘9月19日中扶秋业匠主博净饼文访化盛雹典4月13日圣蛾地雅亮格52摆#景观沾王座令盛大责开盘20溉23掩/5符/1锻9瑞泰菊圣地琴雅格20抹23薯/5邻/1林920轮23买/5怒/1迫9宝龙报城市桐广场位置芳：镇霞江市剂丹徒虏区谷需阳大溉道与嗽金谷婚东路鞠交汇领处建筑粗类别寇：高径层、扭小高弃层容积庙率：2.卷58绿化猜率：23仗%建筑圾面积感：36万㎡入住捏时间谜：20拖14年9月30日物业宵费：4元/平方波米/月停车袭位：17甚00个占地中面积质：总11笑.4万平宅方米户型青面积唐：2#扑/6努#7汇8㎡、83辰㎡、90樱㎡、11幸8㎡开盘鼓时间放：20折13年12月成交猎均价离：48剑00元/㎡小面份积、由投资招为主综合测性价掩比、捷以价愤换量20卸23不/5少/1汇9活动顽情况虑：3月22日5#撤78武㎡稀缺栏华宅棒推出掀，5千抵2万3月13日宝魄龙住宅啦类每浇天5套特范价清胳销20路13年12月7日宝抵龙精脾装样吗板间惜开放11月16日国样际花碰园6#加推39松80元/平起11月10日2#首开2小时床劲销92％9月16日宝拌龙地自产开饺工典她礼举蜓行宝龙风城市吩广场20磨23斜/5芳/1抱9宝龙裳城市肃广场20锅23产/5皆/1牙9风景马城邦位置鸣：镇耀江市浇丹徒能区谷士阳大近道建筑随类别杏：高素层、室多层稠、板扮塔结稳构容积永率：1.蕉61绿化夫率：35透%建筑标面积馋：4.责9万㎡入住音时间包：20月15年5月31日物业能费：1.赔45元/平方豪米/月停车五位：1:扒1占地舌面积犬：总4.悉9万平嫌方米户型佩面积孩：61茂#-纳69者#、51决-1明25㎡高览层、16看3赵㎡叠加优惠确政策挪：8千抵2万开盘锣时间吧：20猫14年5月面积越均衡文、刚研需为尺主配套青完善隆、老撕客户且维护原、以残价换炼量20蝴23编/5何/1坏95月13日塞采纳河身畔内螺部认苍筹5月11日能魄量家根系列肯活动4月28日风饲景城没邦业果主草叛莓采勺摘节20让13年11月30日西最班牙贸二期60写#楼开晃盘11月9日阳宫光西好班牙眨二期59瞒#楼开戴盘8月11日“猪业主动葡萄惕采摘稼节”渐活动7月23日缤驶纷夏垮日享城好礼7月11日风胀景城刻邦-塞纳硬河畔馅举办违开工愚庆典6月16日“彼寻找嘉公益弓小达结人”电商拾合作节约师推广羊费用燃和人锯力物利力风景凝城邦20柳23歌/5阁/1缺9风景兆城邦20明23收/5逗/1镜9润城萝国际位置堤：镇弃江市呆谷阳萌大道志与镇籍荣路申交汇淹处建筑垮类别窄：小高报层、本多层错（准鞋现房榆）容积锅率：1.松92绿化恐率：36培%建筑麻面积粮：23万㎡入住贪时间稍：20碗13年6月30日物业陷费：1.皮60元/平方学米/月停车崖位：13蜻50占地凝面积鸽：总10万平孝方米户型刮面积岩：2#82佛㎡91祖㎡，9#申16扒0㎡，12铁#14五0㎡；3#12图0㎡20迟#10似6㎡优惠姨政策害：94折开盘衡时间通：20拢11年10月29日20厨23处/5渔/1底92月14日浪贫漫一西天有幸福感百年2月12贩-1挂6日欢喜冷闹元羊宵,特惠9折购20旬13年6月2日润城祥亲子耽季全顶城召章集活掉力家露庭20乓12年7月7日董“互疑动体腹验季各，亲患子喜裕乐会况”20亩11年10月29日润廊城国赚际盛渠大开醋盘价格暂路线劲、全旬民营剖销推广锈紧跟映恒大润城持国际20笨23亲/5笨/1跳9润城饱国际20翻23娃/5佛/1显9恒大欢绿洲刻花园20逝23沟/5伸/1贯9位置丧：31掘2国道居与镇骡荣公世路交迁汇处建筑消类别甲：超高督层、渔高层套（精哀装）容积届率：3.崭0绿化下率：54刚.2躲%建筑咳面积醉：23满.2万㎡入住萌时间硬：20蚂15年12月物业疲费：1.饮8元/平方欣米/月停车贵位：1:爷0.庙9占地垂面积阔：6.教58万平结方米户型舅面积：1#、3#、4#、11钉0-嫂15邪8㎡优惠慰政策毛：54猎48室/㎡起开盘荡时间棵：20界13年9月21日面积伟偏大众、刚错改为经主景观蛮绿化救、集惧中轰斥炸老客口户维序护、弄以价石换量20庄23罚/5笛/1锄96月20日足芬球之听夏狂忌热季旋“足遣球明帆星”录面对欧面6月15日温底馨父租亲节嘴激情滩足球草季6月9日香累蕉大乏战苹壁果互好吃屠好玩剪嗨翻肠天6月13日世界饿杯谁粪是神呜机妙砖算“陵预言完帝”6月1日亲络子竞涉技嘉掌年华贴难成忘双拐节5月31日至6月2日童梦捎闹端坝午，喇抽奖我赢液眨晶电刮视空鲁调扇5月26日超厕市大丹赢家脸精汪彩欢萍乐购恒大裙绿洲券花园20徒23梁/5左/1哑9恒大奶绿洲夹花园20专23泼/5劲/1喊9聆湖翠阳光滨里位置仇：丹铸徒区购瑞山处路21号建筑绘类别葛：高雹层、魔独栋仗别墅猫、塔袄楼容积毙率：1.漂81绿化少率：30建%建筑费面积宗：7.填0万㎡入住牵时间数：待决定物业芳费：1.怨87元/平方期米/月停车佩位：1:择1占地菌面积质：总乏共2.贵38万平芽方米户型惯面积狡：1#膛2#偏7市9㎡、11跳4㎡优惠煌政策涉：97折开盘零时间才：20券14年6月成交爸均价夫：46格00元/㎡户型克单一控、刚款需为茄主老客嫂户挖阁掘（费销售膛不理鞭想）同本凳项目补产品厦及其览类似20务23多/5否/1惜9聆湖响阳光带里20献23庭/5崖/1盗9其他缩慧区域20抛23践/5葱/1宾920蹄23穿/5阿/1炮9位置苗：镇江脏市官都塘桥讲与谷蔽阳路笼交汇尼处建筑窑类别她：高层临、小晋高层创、多复层容积复率：1.我73绿化坦率：38纹%建筑支面积男：70万㎡入住借时间桃：20静13年8月物业搞费：1.堵8元/平方给米/月占地泊面积真：总3.默56万平窜方米户型屯面积刚：35岗#、89是-1利20薯㎡高层叹、12愚#灯91零~1海15自㎡优惠兆政策故：最喂高减8万开盘缺时间摸：20切13年6月19日远洋谢左岸低开谨高走喷，节细点上常拉到优最高个，适脉时放温价，率带动纪成交次。20李23暖/5聪/1白920忧23料/5筛/1怀920撕23略/5铺/1第920炼23宵/5理/1绞920偶23掉/5姐/1钩9位置仿：镇江犯市京帅口区嫌学府元路16见8号建筑篇类别驴：高层择、花胡园洋巨房、榆叠加陪别墅容积魔率：2.者34绿化饲率：38匙%建筑葵面积绪：30万㎡入住吹时间脊：20话15年物业啊费：1.串9元/平方欧米/月停车晌位：1:烛0.括83占地去面积飘：总12去.5万平瞒方米户型雨面积薯：24海#贴82哗㎡-曲-9宽3㎡优惠主政策筐：一次钟性付旗款9折，缠按揭91折开盘签时间博：预计杰十月殿中下耍旬华夏灯孔雀伶城低开倡高走户，逐乌级推付高项欣目档台次（昂高层芳、多屿层、惠萌墅背）。其他圣区域20水23哑/5诸/1启9绿地挪城市炼花园位置京：润鹊州区浆南徐渡新城驰京沪岩高铁建筑乘类别姓：高崖层、茫小高才层容积晶率：2.赖0绿化贫率：30扇%建筑篮面积服：20泛0万㎡入住局时间绘：20脉14年物业栋费：1.武5元/平方撕米/月停车幸位：1:奔0.研8占地咸面积球：99万平候方米户型挪面积监：二火期80、91绪㎡（11、18层）优惠含政策葡：1万抵5万开盘依时间叔：20奸13年8月18日以价晓换量丘后迅伙速抬珠高价邀格，伐再慢妨慢回青归合管理价劈燕位。其他刑区域20川23探/5掩/1杂920难23脚/5盏/1虽920跨23础/5膀/1享920急23新/5铸/1转9位置缘瑞：润俘州区户南徐权大道贩与朱夕方路挎交汇遮处建筑浑类别剖：高薪层、殃小高蝴层容积镜率：3.灿0绿化点率：31沟%建筑锻面积俊：26农.9万㎡入住鹿时间积：20耳16年物业琴费：1.富8元/平方龙米/月停车暮位：1:敏0.北9占地茅面积僻：总8.依68万平禽方米户型瓦面积从：3#助4#罚8里1-漏14执0㎡优惠友政策视：1万抵5万开盘呜时间蚊：20爽14年6月28成交吃均价叮：64业50进/㎡美的浸城长期抬蓄水芳，事栽件营忠销，户地毯瓦式覆志盖，尼底价夕信息柴吸引捕客户短，开充盘火略爆。余（地拳段稀眯缺）其他唱区域20端23详/5兰/1部9老盘扩策略徐：挖扶掘老峰客户（亲矿民路坝线、故客户允维护忠、成兽交返婚利）刚需培盘：黑以价厉换量（折骄扣、蓝抵扣估）精装旦盘：览价格霸略低你于市杜场预壮期（畅寨销）如何腾在这给样的蚁市场匹环境般中寻然找自温己打召的出校路？价格宅依旧喂是一容个敏嚼感话滩题！制定出合理申的放闸价策片略20嗽23寄/5奏/1荷9最后涝，研武究我确们应续该怎喉么做华府企瀚景殃（高罩层）叼销售台目标20吉23漠/5肺/1兴9①速喜度目苏标——开盘10森0套，荐月均鼻销售50套。②价袋格目非标——不博理取市收场最男高价球格，跟以比臭较合略理的沫价格袭保证竖销售调目标摔，并绸实现宏后期蝴价格胳的持辰续提捏升。③形蔑象目籍标——展现略产品叼特色虾、确载保开邻盘热趴销，啄奠定留项目胜区域变地位冠，实闯现品亚质住奥宅良搅好价般值及斧市场屠口碑岛。现状盐：区谅域内仁精装闭修较哀少，调区域毁精装酬平均津月去伐化量40迫-5趋0套现状森：高层通（毛带坯）44至00源-4工70羽0元；宽高层谷（精忍装）52郊00上-6体00沉0元；劳多层烧（毛茄坯）48集00练-6樱00疤0元现状筑：区危域内徒竞争笛项目衰多展膜现时记尚、垄便捷无的形栽象；皱无具战有区竖域领性导力准的项偿目深挖话老客阶户，快辽速带匀动销载售来偏人。锁定尸目标喷客户，制北定推守广策真略。冲击10低0套销售竞目标侵。谷阳镰湖观棋景高偏层（番稀缺惯）、润买房丧送精握装开盘装价建英议在52劲00妖-5英60译0元/㎡（总济销6千万倚）高层需要合理的价格（bo)涨(dong)幅20穴23膛/5辫/1樱9132平现金流产品80平米入门产品略99平米标杆产品对现金流的贡献对形象的贡献产品朗线特征角色允及定垒位80平（傍二房晕）市场御中低连端住传宅，鉴入门写级产短品99平（江三房毙）13啦2平（败四房党）市场陡刚需徒产品市场去刚改浑产品贵，主将流面号积突出夸低总布价主力果产品“利午于快盼速去岗化祝”明星涌产品项目来的形餐象，笛主打撇底单桂价99平（沸三房柏）作屋为项蛋目的凳标杆绵产品恼，以验感性框需求膏为主姻，项侦目形狭象的谊定位升建议查以此油为基暴础。产品配价值匀分析楼栋号户型面积套数13#80.42499.1826132.162615#80.42499.1826132.1626总计

15220拴23膨/5仓/1观9优势st忘re隆ng让th劣势we缺ak披ne方ss机会op鸦po嘉rt岔un姨it描y威胁th爪re嚼at谷阳湖畔稀缺景观别墅区域精装公馆户型均衡出行不便体量较小自身配套不全市政规划向南倾斜3公里配套齐全路口就是学校区域精装修少刚需价格差距大以价换量成趋势客户价格抗性大位置略偏低开高走，开盘采用诱惑力让利，前期蓄水价格保密。策略方向1针对性各个击破的拓客方案，诉求上突出性价比、稀缺资源。执行方案2推盘借策略20泰23史/5净/1介9项目路客户堵分析核心竿客户70叠%偶得等客户10此%重要叙客户20暴%丹徒逃区+润州醒区企事监业职醉员+乡镇编进城+大学据城教鞭师收入田稳定净、价汉格敏急感、储没有唯很好语的市捏场认录知，坑容易亦跟风俩、有责群居窃心理骑；比搂较心江理较害强。老城目区换坦房居姨民（讽年轻逢人、倡老年袜人）镇江天市老供城区作部分泛改善汗人群对，对祖居住钟环境症及便滔利度冠要求质高，宁存在敌一定奴价格市铭感意度，蓝品质榜要求缘瑞略高击。大奇户型袖，总礼价控窗制。投资必客看中脖产品统低端爬和原践生环冻境，毕对产赌品后遍期潜县力有伪一定棉信心颈。喜择欢小藏户型尚，低吴总价习。20冶23拥/5家/1骑9拒绝走入丝式激烈群的价格辩战拼的就插是综合边性价镜比、约独特密景观20去23逐/5妇/1始9策略收思路脑（一粥）“藤修蔓计尖划”3公里接内，10分钟酱路程仪，你的瓶（配普套）化就是亡我的赔！20火23作/5落/1邀9“稀府缺路用线”背山似面水按，资士源稀届缺。我的耀（湖洁景）轰只是陷我的的！策略环思路表（二判）20绍23圾/5雾/1奋9策略究思路婆（三奋）“性钓价比氧高”谷阳梢湖一硬线湖泻景房垮，买房哄送15壤00元精班装修掏。真山查真水庙真湖哭景！20夜23采/5啦/1开9推广遭方式“事摩件营草销”第一抄步：熄产品继植入要求10人团裳队，灭统一肆穿着义“智尼谷地睁产湖局缤1号”T恤，配傍晚背在丹都徒新定区人关民广停场跳抵“小衰苹果粒”。“病匹毒式另营销撤”第二举步：介全民散拉客1、看昼房有紫礼，布每天景前10组看瓶房客咱户，叮现场遭送电苍影票2张/5爱0元超以市购伏物卡嫌；2、活锈动期狐间每传带5组新尤客户驴现场猪看房烛，再闭送天阿目湖1日游俯。20保23荡/5党/1肯9低开高走，开盘采用诱惑力让利，前期蓄水价格保密。策略方向1针对性各个击破的拓客方案，诉求上突出性价比、稀缺资源。执行方案2推盘孩策略20析23巧/5莲/1飞9执行竟方案7月8月10月9月策划夹推广销售陕推盘16日首度次开典盘（90筹，50套）6日强属势加衬推（70筹，30套）蓄水期强销期强销期续销期老客维护、乡镇客户挖掘、企事业单位拓客、丹徒老社区深挖示范区开放蓄水13#80㎡、99㎡、132㎡、76套开盘活动客户维护超市巡展蓄水15#80㎡、99㎡、132㎡76套超市巡展超市巡展宣传海报制作、超市巡展、中介分销、报纸宣传、社区及街道横幅等超市巡展客户维护来访40瓦0组（28天）来访25利0组（20天）来访25漏0组（20天）2个半佣月（10乌00组来延访）续销蚁期10套续销混期10套闹市棋区广场客舞看房装送好虹礼，圾分享演送旅乞游20咐23疼/5筒/1洗9蓄水犬方式产品甜亮相律，升塞入基蜘层关键也举措1：线上盏第一环阶段桥户外邻广告绢形象唤出街势，引渡发市跃场关遇注，杠推出辽“湖激缤1号”感概念诱。针对吐本项很目宣匹传推卸广的悲气势拉，线站上设节置悬寸念，阔喊出悼宣传届口号得，线熔下对化“湖然滨1号”想进行敏解释逗，导作入项右目形琴象；早间将在区替域、治乡镇超菜场汉人流灯量集跟中的辞地点猪进行免定期大派单宿，如候：瑞穷泰菜壁场、答上党睡镇菜来场、岩驸马链山菜吃场、协世纪峡联华获超市酬、北决京华款联超呼市、拣丹徒递区会仅议中脆心、许人民准广场轮。20曾23罗/5本/1恰9关键并举措2：制造可客户给话题到，吸辩引目办标群嘉体的驾关注档；谷阳丧湖品扔牌及然深挖”老带最新“讯。根据怠营销跃学原止理，屯开发杜一个您新客谣户的晕成本强是维逃持一痒个老溪客户最的2～6倍，皱而有愿关专友家学山者甚脑至提亏出：挠每降造低5％的缝客户接流失首率，昏利润堂则会浙增加25％～85％。我们铺有理声由相甜信“些老带草新”蜂的潜虾力是脸巨大拒的，役通过评老客发户游基园会盒、业胁主生宣日会储、夏幕季亲张子游什等活鸦动，骄宣传灵新产辉品信旨息。20句23焦/5户/1救9关键涂举措3：“谷壁阳湖堂畔第归一排通”——湖缤1号湖缤1号——新产盖品说最明会时间历：8月初地点付：智倦谷地榴产销幕售展狠示中望心对象勉：新胳老客怕户、紧媒体喇单位估、地萍产业或内人喷士目的倘：通颈过活啦动集循中上括客，哄说明丙会当莲天通鞭过现很场气住氛，梨集中咱完成