珑府2016年910月营销计划

【珑耀华府9-10月份推广策划思路】广东合富辉煌2015年8月27日中心跨越报告体系AnalyzeSystem二一三荔湾市场研究营销策略总纲营销策略执行1荔湾市场分析一区域市场荔湾成为广州中心六区最热板块，下半年新推货约占中心区4成广州市区下半年预计有11000套新货推出（上半年中心六区共签约8054套）；其中四成新货来自芳村区域，其中广钢新城货量更是占到荔湾的1/4；新推项目地价高，预计将令周边甚至市区整体价格看高；2荔湾市场分析一区域市场七大开发商合力抱团，完善的配套，助力广钢成为广州新的居住中心。集中开发、热点板块：居住新城，品牌房企扎堆进驻，形成开发及居住规模。总建筑面积高达1024万㎡，是珠江新城的两倍。医疗配套：广钢医院和荔湾区第三人民医院；教育配套：有培英中学、真光中学、鹤洞小学和广州共用技师学院；交通连接：洲头咀隧道已通车，地铁广佛线二期西朗至燕岗段预计年底通车；1荔湾市场分析一区域市场品牌扎堆，地王集体亮相，差异化的项目、产品定位，使芳村块成为客户最集中、客群最广泛的市场焦点。花湾壹号融穗华府保利西悦湾芳村版块重点项目：中海花湾壹号老城心·双地铁·130万方国际地标综合体；货量：首推约588套售价：预计3-3.6万/㎡金融街融穗华府广钢新城中央公园住区居住典范；货量：首推约700套；售价：预计均价3.5万/㎡保利西悦湾荔湾中心第一大盘；货量：首推约504套；售价：预计均价2.5-2.8万/㎡广钢新城白鹅潭经济圈1荔湾市场分析一个盘分析广钢首个面市的地王项目，凭借中海品牌影响力，利用立体的广告轰炸，以及高品质路线活动聚焦，成为市中心最耀眼的明星项目，首日接待8千人项目名称中海花湾壹号项目地址荔湾区鹤洞路（西朗站A出口）

占地面积18万㎡建筑面积130万㎡总货量共7000套绿化率35%容积率7.22车位配比暂无配套设施9大省级名校、6大生态公园、5大国际商业产品结构户型面积产品占比80㎡（两房）16.7%90-95㎡（三房）33.3%110-117㎡（三房）33.3%140-160㎡（四房）16.7%合计100%在售产品：主推B2栋，辅推B6栋，层高50层；推货户型：80方两房、90-117三房、140-160四房；项目主要卖点：广钢新城、地铁、央企品牌、规划配套完善销售节点:8月8日开放售楼部，认筹2万抵10万，来访约8000人，当周末两天来访约11000人；报价方式：采用总价方式进行报价，折合单价约3-3.6万元/㎡；认筹情况：开放当周周末认筹约350组；中海花湾壹号1荔湾市场分析一个盘分析广钢地王之一，全刚需产品打造，借势中海，抢开咨询中心，拦截客户项目名称金融街融穗华府项目地址荔湾银沙路与开拓二横路交界

占地面积4.8万㎡建筑面积32.6万㎡总货量共1655套绿化率35%容积率4.81车位配比1:1.2配套设施社区主题商业街、肉菜市场、社区超市等产品结构户型面积产品占比70㎡（两房）32.9%80-90㎡（三房）40.3%110㎡（三房）26.8%合计100%推售产品：预计推出1-3栋单位，约700户；推货户型：推出70-110㎡精装中小户型，主力户型90㎡小三房；项目主要卖点：广钢新城、地铁、大品牌、规划配套完善销售节点:8月22日开放咨询接待中心并正式启动登记，登记享3万抵20万额外99折优惠；营销中心预计9月中旬正式开放，10月份正式开盘；金融街融穗华府1荔湾市场分析一个盘分析央企保利又一中心大盘，具有良好区域品牌基础，前期系统的线下拓展储客。开放当天来访近2000人，首日认筹200组项目名称保利西悦湾项目地址荔湾东漖南路

占地面积10.8万㎡建筑面积43.8万㎡总货量共6800套绿化率50%容积率4.0车位配比2000个配套设施酒店式公寓、风情商业街、5A级写字楼产品结构户型面积产品占比90㎡以下（三房）33.3%90-120㎡（三房）56.2%138㎡（四房）10.5%合计100%在售产品：主推M1-M3栋，共约500套洋房；推货户型：90方以下小三房、90-121方三房、138㎡四房；项目主要卖点：荔湾中心、央企品牌、白鹅潭商圈、配套完善销售节点:8月22日开放售楼部，当天来访约2000人；报价方式：开放当天暂不对外报价，认筹期间登记享2万抵93；认筹情况：开放当天认筹约200个；保利西悦湾荔湾市场小结：1、荔湾区已成为广州中心六区热度最高、供应最大的区域；2、项目“分工”细化、竞争差异化，区域汇聚最广泛的客群；3、地王项目集体亮相，区域整体房价拉升成必然趋势；市场机会：地王效应，将大幅提高广佛区域项目性价比，为项目索引大广州客户带来机遇。报告体系AnalyzeSystem二一三荔湾市场研究营销策略总纲营销策略执行问题分析客户对项目的印象展示、通达的条件问题！企业实力的展示问题！区域远景的问题！问题分析行内人士对项目的印象我们主打广州客为主珑耀华府自成一城，以消化区域客户为主我们之间没有形成竞争！——客户区域的突破问题【竞争项目-销售经理陈述】问题分析合富对珑耀华府的印象热销！大气！【对项目印象】1|热销！5月佛山Top8，但未能突破区域，略显热度不足2|推广形象大气，但总感觉缺少些东西，没有留下很清晰的印象渠道方面

(Promotionchannel)已经做了很多渠道的渗透缺乏系统的体系，有点举步维艰如何实现突破？合富对珑耀华府的营销目的：有气势！有热度！有增量！三大核心策略！2营销策略总纲二总体策略立足盐步，突破大广州的客户群！以品牌为切入以活动为主线以渠道为聚客报告体系AnalyzeSystem二一三荔湾市场研究营销策略总纲营销策略执行立足盐步，突破大广州的客户群！营销“突破”策略——以品牌为切入，打动广州客！（9月1日-10月7日）品牌造势——打造十月黄金购房节，最大化吸引市场关注。并借品牌实力的展现，增加客户信心，打动广州客！1营销策略执行三执行策略一项目品牌促进反哺品牌价值1、本土龙头房企2、6盘齐发的开发实力3、25周年契机项目得益认同感提升客户决策信心增强优惠感提高——6盘联动，百万黄金，千万礼献广佛——华创25载，十月黄金购房节推广主题：购房节执行措施！2营销策略执行三执行策略二级别奖

品数量金额（元）一等奖60寸液晶大电视22万元二等奖西门子冰箱

41.2万元

三等奖

格兰仕微波炉

8

2600元四等奖美的电风扇

102000元

合计3.66万元执行措施1：凡于9月1日——10月7日期间，认购华创集团旗下的物业，均可获得50克纯金条，价值15000元（楼价折现）执行措施2：凡于9月1日——10月7日期间，认购华创集团旗下的物业，均可于10月1日在售楼部参与百万家电大抽奖，奖品设置为备注：以上物品可于现场增加堆头展示，以增加气氛资源整合——针对华创员工、合作机构以利益敲定客群3营销策略执行三执行策略三借助助华创25年品牌积累，整合资源，效用最大化华创25周年优惠专场购房月——我的房子我作主执行措施1华创员工及合作单位员工购房可享受额外折扣执行措施2华创6盘联动，对华创员工及合作单位上门宣讲，逐步铺开。执行措施3组织华创员工及合作单位看楼团，包车接送，到访项目。全城渗透——以华创品牌购房月为题，强势开展全城炒作，形成话题风暴。4营销策略执行三执行策略四（1）广告车巡游，穿梭佛山、荔湾各大主要街道华创6盘统一形象开展派单联动，对华创员工及合作单位上门宣讲，逐步铺开。爆炸式派单风暴双城广告全城渗透——以华创品牌购房月为题，强势开展全城炒作，形成话题风暴。5营销策略执行三执行策略四（2）网媒强势炒作六盘联动立体轰炸立体式的广告推广，六盘推广资源实现联动，户外广告、线上媒体推广全部统一主题将华创品牌购房月热度持续推高。微信引爆：组织华创全体员工微信快闪；组织佛山地区微信号集中炒作；以集团名义组织“微信数钱”游戏插件，将朋友圈互动起来。内部员工发动——借6盘联动品牌造势，以阶梯式、刺激性的转介奖励，开拓员工资源的转介力。6营销策略执行三执行策略五（1）员工转介奖励——利用员工圈层推动成交华创员工同层人群推荐更具针对性推广费用少客群针对性强介绍成功率高介绍成交数量奖励额度介绍1套成交5000元/套介绍2套成交10000元/套介绍3套成交或以上20000元/套员工转介优势世联员工合富员工双管齐下提高转介力：

1、业主关系维系，加强品牌认可度；

2、利用业主口碑传递品质服务。组织业主盆菜宴，要求业主必须带朋友参加，既可以提升业主满意度，同时可为项目带来潜在客户。千人盆菜宴制造市场话题7营销策略执行三执行策略五（2）在业主生日当月发送生日贺卡并赠送价值50元蛋糕饼券，提高业主满意度业主生日维系立足盐步，突破大广州的客户群！形象“突破“策略——以活动为主线，聚焦广州客项目形象缺乏清晰、深刻的记忆点！3营销策略执行三推广策略在原基础上，不仅本地客户，更要让广州客户记住：我为什么要买你？我们的形象，高端、大气、有视觉冲击力但，我们只告诉市场：我有什么。却没有给市场留有很深的印象。广州客很少人知道我们项目：——它是什么？——它最大的优点是什么？目前形象的思考：【价值梳理】找准项目的核心价值，并包装输出，是本案面对市场与客户有效沟通的关键4营销策略执行三推广策略27我有我最我是华创地产打造优质宜居社区2015醉美的双城故事区位价值——三大商圈，黄金三角中心；交通价值——三纵三横，广佛无缝接驳；资源价值——新荔枝湾，一河两岸风貌；教育价值——双省级学府，一站式教育；产品价值——点式布局，居住舒适度高；品牌价值——6盘齐发，本土龙头房企；区内唯一拥有双省级学区房的项目东望一线河景项目DNA价值点梳理：一城荔水满城书香——荔湾西·首席·省级学府名宅——画面上要有吸引广州客元素！5营销策略执行三推广策略画面补充建议：广州至项目的行车路线项目价值点的罗列是促进广州客来访的先决条件之一。确保形象高端、大气、有视觉冲击力的基础上,增加吸引广州客元素。吃住行游购娱体学悟如报纸、单张、展板、海报等近看的物料，需要加注客户关注的核心价值距离打造客户成交的内在因素卖点广佛半小时生活圈6营销策略执行三活动策略一制造影响力，发酵市场影响力措施1——利用明星影响力，阶段聚焦市场邀请明星助阵，利用名人效应制造关注度，引发热议考虑成本因素，不需要找当红明星，选择的明星应是有名气的，形象健康。综合考虑广佛两地客群特性：

首选：麦玲玲

次选：周慧敏、温碧霞、蔡少芬明星效应的借用将结合时间节点，贯穿整个推广环节以风水讲座的形式进行楼盘推介，更容易引起广佛两地的关注低效资源运用明星品牌效应最重要节日情感加分7营销策略执行三活动策略二制造影响力，发酵市场影响力措施2——味觉史上最高标准中秋业主宴——美食家庄臣-味蕾饕餮-千人盆菜宴——华创25载味觉庆团圆中秋业主宴旧业主奖励输出发布新品＋8营销策略执行三活动策略三影响力措施3——借力国际大片，微信营销造影响力规则：用户关注“珑耀华府”微信并且将信息转发朋友圈，即有机会参加电影票抽奖，赢取电影票一张。获奖者将获奖信息“晒”朋友圈即奖励电影票一张备注：通过获奖者“晒”单奖励的形式，有效增加微信转发量，同时也体现了中奖率，有助于吸引用户参与。备注：视电影档期，可改为港囧微信互动：转发赚电影票——珑耀华府邀您进入碟中谍“神秘国度”9营销策略执行三活动策略四影响力措施4——精准出击，在目标客群中，制造影响力与食府合作，以赠送“点心券”的形式邀约客户留电精准圈层拓展针对佛山、荔湾区域茶楼、高档食府等进行定向巡展珑耀华府为餐饮食府分布10营销策略执行三活动策略五影响力措施5——利用影响力，制造影响力事件营销炒作利用网络热议事件包装，借力造势，以事件影响力，为项目制造影响力如（美女举牌、包租婆、派蛋等）同时配合车辆接驳，实时接送客户到访！导示不足，造成外区客户成交偏低11营销策略执行三展示策略珑耀华府洲口咀绕行穗盐大道坑口经龙溪大道双向八车道，道旗同样被占用绕行盐步直街双向两车道，缺乏有效导示双向六车道道旗已被金地悦荔等两盘所占用增加沿路导示系统11营销策略执行三展示策略穗盐大道，龙溪大道加装指引蓝牌灯柱绑定楼盘介绍KT板盐步直街灯柱/树绑定楼盘介绍KT板珑耀华府珑耀华府珑耀华府KT板蓝牌珑耀华府珑耀华府示意图例周六、日等来访集中的节假日，在道路转角位、主干路交叉口，设置人肉导示，提高客户到访率12营销策略执行三展示策略立足盐步，突破大广州的客户群！渠道“突破”策略——系统的方法，频繁持续做通渠道渠道营销有两大的关键的因素！1营销策略执行三渠道策略渠道突破重点激励机制资源实现渠道“突破”资源整合发动与激励机制缺一不可。160多个城市400多家门店900多个案场6000多个置业顾问16000多个合富人100多万客户资料3000多万㎡物业管理合富辉煌——经历完成土地运营、项目发展前期策划、策划营销代理等房地产项目4000多个；代理销售业绩超过8600亿元；拥有各类客户资源数百万个2营销策略执行三渠道策略资源优势一合富两把尖刀关键要素1在Alexa房地产综合排名居第8日均覆盖数UV居行业第6日点击量达500万次+3营销策略执行三渠道策略

——作为专业房产网站，已经覆盖全国多个城市和地区用户，服务中国房地业，为置业者提供多元化的服务资源优势二

——200多万真粉丝，潜在购房意向粉丝达半数以上，影响力范围可超过1000万人

房王超级微信的粉丝，经由合富辉煌集团线下门店及代理项目案场转化，经过线上的人际口碑扩散传播，其所聚拢来的粉丝都是拥有购买意向和购买力的准客户族群。4营销策略执行三渠道策略资源优势三会员中心资源——大数据时代的精准营销80多个城市过100万客户资料5营销策略执行三渠道策略资源优势四实时监控资源为王——每周1000个电话主动联系并将客户需求记录，以便回访与跟进6营销策略执行三大数据时代的精准营销渠道策略资源优势五联动平台10万+经纪人联动1对N报备客户资料短时间内