建筑设计成本控制措施方案

第六大部分：建筑设计成本控制方法（成本控制包括多专业、多方面，加强每个细节管理和节约，能够万涓滴水汇聚成河，形成大节约。）1设计管理标准1.0.1〖重视方案设计〗重视方案设计阶段成本控制工作，方案设计对建设项目成本控制起到决定性作用。1.0.2〖提升外部沟通能力〗外部约束条件是设计主要依据，提升外部沟通能力是确保设计工作顺利进行要素，相比其内部条件显得愈加难以把握，把握水平将直接影响项目成本和设计周期。外部沟通能力除与业主沟通能力之外，还包含与行政审批部门、行政管理部门、垄断行业以及法定咨询单位沟通能力1.0.3〖提升设计组织能力〗设计组织能力决定设计工作效率，直接影响建设项目标进度、直接成本1前提是业主方提供设计条件不发生重大改变，目标是设计工作不发生逆转；2与业主方有效沟通，共同维护业主单位提供设计条件严厉性，是设计工作不发生逆转确保；3设计组织关键在于运作好各设计阶段、各设计子项串联与并联，尽可能做到无缝“接力赛跑”；4设计组织方法是作好进度控制（附线状图或柱状图），各专题设计在各设计阶段介入时间及深度（附鱼剌图），以及根本与附线之间配合。1.0.4〖性价比优先标准〗性价比是生产者追求首要目标，1不作不切实际、性价比低下追求；2为追求项目特色及销售亮点，应事前测算投入产出比。1.0.5〖设计控制〗1控制设计差错数量，列入设计考评指标；2设计差错应尽可能消亡在实施前；3设计前后阶段之间及各专业设计之间配合、协调是降低差错、优化设计关键；4事前确认修改、变更对建安造价影响，降低实物返工。1.0.6〖业主意见确认〗设计全过程各步骤均以业主书面意见为新增设计依据，在已经有设计条件下，该书面意见是甲、乙双方共同控制项目成本关键内容。2设计前期准备2.0.1〖设计提前介入〗项目决议是开发项目成本控制前提。设计单位提前介入业主决议过程，参加土地投标前预可行方案研究，是控制开发项目成本有效方法：1亲密把握业主方对项目标产品定位及技术要求，为项目决议提供有效技术支持；2及时做好信息共享与交接，防止设计过程出现较大分歧，引发设计重大修改；3提醒业主防止严重违反规范法规想法带入预可行方案。2.0.2〖资料搜集完备〗资料搜集完备程度决定不可預见费多少1本案土地证实；2本案相关规划，本案有没有审批历史；3与本项目相关各种退距及保护距离特定要求；4场地地形、朝向、风向、微气侯、景观、观景等特点；5左邻右舍现实状况及规划；6现实状况地形图，如地形图与现实状况不符，应要求业主实测；7地貌﹑地质影响方案设计及技术设计，场地初勘最为主要；8相关高压线﹑地下城市管网、光纤、轨道交通等主要城市基础设施资料；9上水﹑下水﹑电﹑气源头、路径、接口及能力，过境市政下水要慎重；10地下人防资料，包含修建规划、修建状态、产权关系；11本案有没有非常规特殊问题。2.0.3〖住宅产品定位〗住宅产品定位影响销售速度及财务成本1各类户型百分比及户型品质标准；2户型标准多样性及同一户型标准式样多样性；3市场对建筑格调接收程度；4较多采取受市场欢迎成熟户型。3分期建设设计管理3.0.1〖分期设计管理目标〗在满足要求前提下降低前期投入1总图分期应确保道路交通、消防设备用房及消防扑救要求；2建筑分期应满足销售对各期户型百分比要求；3设备分期应满足前期验收、交房及入住要求；4环境分期应协调施工组织，并满足前期绿树成荫要求；5应将样板区作为前期首期考虑。3.0.2〖分期设计衔接内容〗为满足前期验收及交付使用，应作好相关1尽可能将本期范围之外道路、挡墙、给水、排水、供电、供气以及需改造过境市政设施等相关设计一并完成；2注意在总图中分期部位可实施性，衔接好各期道路、人行道标高及建筑室外地坪标高，尤其要考虑排水分期可能；3注意在总图中暂时施工道路安排；4考虑分期建设对设备用房布置影响，确保前期建设验收及交付使用需要。4总图设计4.1地质与总图设计4.1.1〖场地初勘〗应在方案设计之前进行场地初勘，4.1.2〖总图布置〗利用场地现有资源，结合不一样地质条件，如很好地质、较差地质、回填、冲沟等状态，综合考虑建筑布置及基础方式1防止在地质条件不适合位置布置建筑；2综合考虑高﹑低层建筑及地下车库布置经济性；3降低基础总造价；4提升地下建筑利用率。4.2地形与总图设计4.2.1〖朝向与风向〗建筑布局应尽可能考虑朝向、日照要求，应作风向模拟分析来确定建筑布置。4.2.2〖挡土墙〗地形改变较大场地，对各种挡土墙形式、高度进行分类、分级，应尽可能优先采取放坡绿地或逐层退台方式，防止采取高大挡土墙，以降底成本。4.2.3〖土方平衡〗结合场地地形特点，应尽可能做到土石方1挖方应计算地下建筑部分；2填方应考虑涣散系数；3平场开挖与建筑地下部分开挖应力争一次完成。4.2.4〖竖向设计比较〗小区场地高差显著时，应作竖向设计比较析。地质初勘反应持力层等地质状态改变大项目，应多作包含持力层状态剖面进行竖向设计比较，以准确把握基础状态。4.2.5〖建筑标高〗场地设计应与周围规划道路、场地4.2.6〖小区车行道路〗在满足车行交通、消防车行、车库出入等功效要求前提下，控制道路长度。4.2.7〖车库出入口〗合理选择地下车库出入口位置，尽可能防止地面出现大致量旋转车道。4.3设备专业总图设计4.3.1〖总图布置标准〗综合考虑建筑布置、负荷分布、外部接口、地形地貌、环境景观以及分期实施等原因，合理确定设备专业负荷中心、4.3.2〖给排水总图布置〗综合考虑给排水专业给水管、消防给水管、污水管、雨水管等管线管廊，以及污水处理池，隔油池等构筑物在总图平面和竖向布置：1场地竖向设计及小区道路设计，充分考虑雨、污排水排向及经济合理性，防止高差大跌排水井；2最大程度利用外部管网资源，充分利用市政给水水压供水，合理利用市政雨、污管道高程，重力流排水；3要能处理好室内外各类管道合理连接，尤其处理好重力流排水管道合理连接。4.3.3〖雨水回用〗尽可能利用雨水搜集技术，作雨水回用设计。4.3.4〖电气设备用房总图布置〗开闭所、变配电所、柴油发电机房总图布1主要电气设备房（开闭所、变配电所、柴油发电机房等）点位尽可能靠近各自负荷中心，并应满足供电半径要求，尽可能不设置在最下面一层，並应避开上一层卫生间、厨房、水泵房等房间；2柴油发电机房尽可能靠近变配电所，且临贴建筑外墙布置；3冷水机房应尽可能靠近为其空调主机供电变配电所；4大型小区及城市综合体电气设备房位置及数量应考虑工程分期、物业管理、业态撤分需要，在一期工程内设置必要电气设备房确保一期工程经过各种验收、使用。4.3.5〖电气管网总图布置〗优化强电、弱电管网4.4环境总图设计4.4.1〖景观设计介入〗景观设计应在方案设计进行中介入。4.4.2〖环境性价比〗单位销售面积环境成本尤其是绿化投入性价比极高1建筑方案所形成环境空间应有利于景观方案设计再创造；2场地坡度较大项目，顺势而为处理各种开发需求，是建筑、环境设计布局标准；3建筑布置应尽可能保护原生态，有利于营造出有生态特色小区环境；4小区环境设计最迟应在小区方案设计后期介入。4.4.3〖绿地率〗绿地率必须大于“设计条件4.4.4〖调查现实状况树木〗小区方案设计之前业主方应对场地现实状况树木进行调查，在实测1/500地形图上对原生树木中较大或树种很好树木，逐一标注其4.4.5〖利用生态资源〗在总平面设计及竖向设计时，尽可能结合小区建筑形态及建筑格调，保护并充分利用生态资源，是最有效提升小区品质、增加附加值、降低成本、促进销售途经。设计时应遵照以下标准：1百年以上古木及名贵树种必须保护；2成片林木应保护其生态；3应尽可能保留那些胸径较粗、树较高、树冠较大或树种很好孤植树。4.4.6〖利用水体景观资源〗当项目用地周围或项目用地范围内有江河湖泊、次级河流、人工水体等水体景观资源，“设计条件”4.4.71视项目容积率、覆盖率情况，判定是否有保留利用小型水体用地条件；2调查项目所在地降水量及其季节分布；3调查小型水体上游汇水面积内开发建设强度，以及土地利用规划和控制性详细规划，确定最终有效汇水面积，判定能否确保来水量；4调查小型水体上游汇水面积内排污情况，以及排污系统规划及实施计划安排，判定能否确保来水水质；5视水源多少确定保留利用小型水体多少和大小，并考虑对现有水体深度、蓄水量改造；6不得用城市供水补水，应采取小区内水循环或节能中水利用，并考虑补水方法一次性投入和运行费用。5建筑方案设计5.1设计条件5.1.1〖明确主要设计参数〗除规划所给定“设计条件”设计参数：1建筑工程等级、设计使用年限；2建筑层数、层高和建筑高度；3防火设计建筑分类及耐火等级；4人防工程防护等级、抗震设防烈度、屋面防水等级及地下室防水等级；5住宅套型和套数，包含每套建筑面积、使用面积及阳台建筑面积。5.1.2〖明确小区配置〗应明确小区必须配置大门、围墙、门卫、公厕、垃圾站、居委会、物业用房(含客户接待中心)，以及按照规划要求需配置幼稚园、健身场地及设施、医疗站、物管用房、小区服务用房等设施。还应考虑售房部今后使用功效。5.1.3〖明确品位和格调〗方案设计首先应明确小区定位及5.2建筑形体5.2.1〖住宅建筑体形〗住宅建筑，尤其是高层、超高层住宅建筑体形不宜异形，其建筑平面宜成简单几何图形：1建筑平面反应结构体系应理性、清楚，不出现结构抗震设计超限；2平面宜简单、规则、对称，减小偏心；3尽可能防止或少出现结构转换或不规则结构；4突出部分长度不宜过大；5不宜采取角部重合平面图形及细腰形平面图形；6尽可能少挖缝，不应开深槽；7降低外墙长度；8建筑竖向收、突不宜过大，並控制收、突高度；9考虑建筑体形与节能关糸。5.2.2〖体形系数〗注意住宅建筑体形系数，如无特殊和必须，住宅建筑主体应尽可能简练，体形系数控制在0.45以内。5.2.3〖标新立异建筑体形〗标新立异建筑体形设计方案应注意以下事项；1应与结构专业沟通，研究其结构方案是否可行；2应与设备专业沟通，研究其技术方案是否可行；3应研究其是否符合建筑防火强制性要求；4标新立异建筑体形外皮，其材料、结构价格往往较高，应测算其对造价影响；5应与业主沟通建筑造型经济性，估算投入产出比，並取得业主认可；6标新立异建筑方案轻易取得规划等审批部门认可，未经上述五方面研究概念方案不要草率上报，以免引发无须要麻烦。5.2.4〖结构墙肢布置〗建筑平面设计应把结构墙肢布置作为方案设计要素之一。5.2.5〖大尺度出挑〗为建筑造型在结构体系外附加大尺度构件、出挑空间时，应与结构专业沟通技术、安全上可行性，并应与业主沟通建筑造型经济性。5.2.6〖钢结构〗钢结结构型在设计中利用应考虑后期维护成本及维护难度。5.3住宅建筑设计5.3.1〖提升可销售率〗提升可销售率，不留下不良资产，其主要途经以下1在满足规范和使用要求前提下，尽可能提升标准层利用系数；2在满足规范要求，并与本栋楼定位相适应前提下，压缩无须要、过大服务面积；3本着紧凑够用标准安排小区各配套用房；4地下室尽可能不出现不可使用或难以使用面积。5.3.2〖套型设计〗1应明确各种标准套型百分比；2应明确同一标准最少款式；3分期建设项目，应分期考虑各种套型及款式百分比；4应充分考虑不一样套型对景观资源拥有率，以争取景观资源利用最大化；5同一套型其外环境条件不尽相同，应作适当调整以充分利用其室外环境资源，尽可能为每套房设计卖点。5.3.3〖住宅平面〗1优先确保客厅、主卧等主要居住空间日照、采光、通风及观景条件；2各居住空间平面不宜异形，主要居住空间应确保方正；3为立面造型、为设计特色室内空间而出现异形时，应经过室内功效区划分、傢具布置，确保其适用性；4厨房应有适当外墙面宽，足够采光、通风面积，生活阳台上应考虑安装天然气立管和气表位置；5管道井平面大小应在满足相关规范要求前提下，尽可能减小公摊面积，水井及电井平面形状、尺寸及开门方位，应有利于户表设置，并便于检修及抄表；6电梯厅、走道、楼梯等公共空间，应考虑在装修完成后，仍能满足疏散宽度要求。5.3.4〖窗墙比〗住宅建筑应降低无须要大面积开窗，同时确保足够通风面积。卧室、书房等房间窗墙比控制在0.55.4停车位5.4.1〖合理确定停车方式〗处理停车位有地上、地下、半地下等方式，应依照项目定位、管理要求及项目成本等原因合理确定。5.4.2〖控制车均建面〗1合理确定柱网尺寸，防止出现肥梁胖柱，环境之下车库甚至可细化到柱断面形状；2合理确定层高，在综合考虑各种管线布置及结构梁高后，尽可能降低层高；3车道利用率最大化，尽可能不出现单面停车情况；4尽可能降低在高层建筑下地下车库面积；5有条件时利用地形高差设置地下车库出入口，在满足要求前提下尽可能降低、甚至取消库内坡道。5.4.3〖环境下设车库〗环境下设置车库时，其复土厚度应恪守园林绿化要求6建筑技术设计6.1施工图优化6.1.1〖施工图优化〗在完善施工图过程中要关注平面功效使用，对前期功效不合理地方提出优化，尽可能防止因功效不合理引发二次设计：1在确保产品品质前提下，优化设计，降低无须要复杂设计元素；2推敲建筑结构施工工艺，在满足功效要求前提下，合理设计，防止复杂工艺；3择选质优、价廉、适合建筑材料。6.2空调外机6.2.1〖空调外机设置〗1统一设计立面效果；2方便室外机安装及检修；3不占用房间内面积；4不对相邻房间窗及阳台排气；5尽可能不采取阳光窗下设置方式。6.2.2〖阳光窗下放置空调外机〗1尽可能不采取窗台板留洞方式；2当采取窗台板留洞方式时，其洞口尺寸应≥0.55m×3其高度应满足与房间大小匹配室外机安装需要，不应将客厅等大空间柜式空调外机置于阳光窗下；4阳光窗下空调外机位不得采取百叶全封闭，若因立面要求需全封闭时，应加大百叶叶片之间距离，并设便于安装、利于启闭活动窗扇。6.3商业用房设计6.3.1〖配套商业〗小区配套商业是居住建筑项目标主要内容，设计标准是经过6.3.2〖尽可能独立设置〗尽可能采取独立、独幢式商业体量模式，以其高性价比增加附加值。6.3.3〖灵活分隔〗商业用房应能作灵活分隔，分隔后应能满足疏散等防火6.3.4〖底层临街门面〗应对临街门面未来业态进行谋划、定位，由此确定小、中、大组合方式。应对每个铺面进行划分，可考虑划分为经营空间和内务空间6.3.5〖餐饮功考虑能〗独立商铺及商业裙房应按可经营餐饮1预留水、电、烟道接口；2设置隔油池并明确其详细做法；3小门面也应设置单独卫生间，在服务半径内设有公共卫生间条件下，单独设置卫生间确有困难时，应设置上下水接口。6.3.6〖烟道〗1烟道应通向塔楼屋顶，结合建筑立面统一处理；2高空排放竖向烟道应考虑对塔楼相邻房间不利影响，应作隔热处理；3水平烟道应给出路径，控制其长度，并不得跨越变形缝。6.3.7〖广告、店招〗统一考虑广告、店招及空调外机设置，纳入裙房外立面设计。有条件时附墙、未确定业主广告、店招可不做外墙表面处理，暂时用于销售广告。6.3.8〖空调室外机〗空调室外机位应6.3.9〖卷帘门安装位置〗商铺卷帘门安装位置应与规划许可图及销售图一7结构方案设计7.0.1〖地下室〗结合地勘汇报，与建筑等相关专业共同约定地下室基础处理方式及地下室层高控制。7.0.2〖结构形式〗应依照建筑功效、空间关系、建筑高度、场地条件等原因合理选择建筑结构形式。对因为建筑设计方案决定结构方案不合理7.0.3〖筒体及主轴线〗7.0.4〖微弱部位〗抗震设防与建筑功效设计相结合，高层建筑平面不应出现显著微弱部位如“细腰”，不得已出现时，应注意结构设计附加8结构技术设计8.1结构荷载8.1.1〖荷载考虑〗结构荷载作以下考虑：1地下室位于消防车道下时，应考虑36Ｔ消防车荷载；2地下室上为绿化平台并计入绿地指标时，其覆土厚度按1.5m计算；3为防止消防车荷载与覆土荷载不利、无效叠加，可采取减小消防车下覆土厚度与绿化地设计微地形相结合方式；4裙房屋面及顶层屋面荷载应按屋顶花园考虑；5应考虑大型设备安装运输通道荷载。8.2结构结构设计8.2.1〖结构转换〗1别墅、类别墅及跃层式住宅建筑，上、下墙体常有不对齐情况，应考虑结构转换造成梁等结构构件尺寸较大、较高，对建筑功效及净高影响。2其余类型建筑，当结构转换不可防止时，应结合设备层统筹考虑。8.2.2〖电梯井壁厚度改变〗8.2.3〖转角窗〗8.2.4〖预防露梁〗别墅、类别墅及跃层式住宅中，因为上下平面不一致，极可能产生露梁，应作1室内天棚板下不宜露梁，若结构确有难度，梁高度应尽可能减小；2梁布置不应影响室内空间使用，露梁位置与室内功效分区应有对应关系，为内装时完善室内空间创造条件；3有高差住宅楼板，应尽可能采取楼板转折形式，梁隐藏于转折处；4阳台、露台与室内之间梁，不应出现在下层客厅及卧室天棚下，不得已时宜结合挡水门坎上翻。8.2.5〖卫生间楼板下沉〗多、高层住宅卫生间楼板在满足洁具安装同时，应尽可能争取可利用空间，宜8.2.6〖非受力结构构件〗非受力结构构件设计应可靠、耐久、连接简单、易于实施，並且不影响主体结构受力状态。8.3屋面绿化平台设计8.3.1〖屋面绿化平台〗屋面绿化平台应作以下考虑：1面积较大库顶应作成结构找坡，并考虑后浇带设置及对后续工作影响；2尽可能不采取水泥沙浆找平层，宜直接在钢筋混凝土板上作防水层，再作保护层。9设备方案设计9.0.1〖系统设计〗9.0.2〖设备用房布置〗设备及设备用房布置应注意以下几点：1应在设备房布置、关键筒体主管井分配及布置、屋顶水箱间布置、技术专换层设置及楼层层高确实定等节点各专业进行重点配合；2单体平面电气竖井（配电间、弱电间）布局尽可能靠近楼层负荷中心；3综合考虑隔振消声方法可行性、负荷距离、一次性投入与运行成本等原因，确定冷却塔、制冷机房、锅炉房、风机房、开闭所、变配电房、柴油发电机房以及水泵房等设备、功效房位置；4变配电房、水泵房、制冷机房、锅炉房、柴油发电机房等设备用房不应紧邻住宅布置；5变压器、水泵、制冷机、柴油发电机等产生较大振动和噪声设备应直接落地布置，并与建筑主体结构脱开；6力争占用面积最小、层高最低，做到布置合理、经济。9.0.3〖楼面降板〗应对卫生间降板，上下水管，露台、阳台排水，屋面雨水、空调凝结排水等有初步配合，尤其注意卫生间降板高度确实定9.0.4〖用电指标〗提出合理用电指标，使负荷计算尽可能切合实际，并预留一定裕量。9.0.5〖项目分期〗应依照工程特点、规模和发展规划，正确处理近期和远期发展关系：1近期为主，考虑发展可能性；2考虑分期验收及交付后使用需要；3尽可能降低近期投入。10设备技术设计10.1给水设计10.1.1〖给水计量〗依照不一样用水性质、用户考虑给水计量1商业给水及消防用水应单独设置管网，并分别设总计量表；2门面、办公、物管、小区环境、车库等用水均应分别设计量表；3住宅应分户设置计量表，且水表出户设置。10.1.2〖设置清洁用水点〗住宅管井内宜每层设置清洁用水点，隔层设置时不得多于三层，10.2排水设计10.2.1〖立管相互关系〗厨房内立管设置应充分考虑与烟道及窗扇开启10.2.2〖竖向管线路径〗1在别墅、类别墅及跃层住宅中，卫生间及厨房下水管应尽可能上下对齐，最少应将有竖向管线局部对齐。如无法垂直对齐不应直角转折，斜向转折时应考虑对室内空间影响；2污水立管不宜穿越门面；3空调排水管、阳台排水管、屋面雨水管以及消防立管设置位置应相对隐蔽，并结合建筑效果考虑平面位置；4商场﹑门面及门廊内设置汇流排水立管，布置时应尽可能有规律，方便装饰处理。10.2.3〖降噪排水管〗10.2.4〖检验井设置〗1不应设置在门面及大堂门前；2不宜设置在小区主、次干道上，当必须设置在干道上时应控制其数量，并布置整齐。10.2.5〖屋面排水能力适度富裕〗屋面雨水管排水能力应适度富裕。屋面环境设计将造成原各雨水管担负汇水面积发生改变，应确保改变后最大10.3电气设计10.3.1〖负荷计算〗依照建筑功效及设备专业提供资料，分类进行负荷计算并汇总：1消防设备与火灾时必定切除设备取其大者计入总设备容量；2季节性负荷，如空调制冷设备与采暖设备，取其大者计入总设备容量；3成组用电设备设备容量不包含备用设备；4照明设备设备容量采取光源额定功率加上隶属设备功率。10.3.2〖分类计量〗10.3.3〖商业计量〗商业铺面及商业广告每个用户计量表，在本层10.3.4〖控制设备房面积〗校核方案阶段电气设备房（开闭所、变配电所、柴油发电机房、楼层配电间及弱电间等）位置，在满足相关要求前提下控制10.3.5〖设备及线路布局〗1在满足线路保护、确保使用及电压损失等情况下，尽可能减小线路截面；配电屏之间、配电屏与变压器之间尽可能靠近布置，降低母线槽用量；3住宅建筑标准上采取树干式配电，降低电缆用量；4尽可能防止回头线路。10.4燃气设计10.4.1〖预留外接通道〗在与天然气部门沟通后确认以下内容1室外天然气管网与室内立管之间预留通道；2调压箱(柜)位置。10.4.2〖预留竖向通道〗应预留安装天然气室内立管竖向