房地产策划师培训第章

房地产策划师

（国家职业资格二级）培训讲义成都市温江柳岸策划陈良敏第三章房地产项目投资策划第一节项目效益评估第二节项目风险评估第三节编制商务计划书第一节项目效益评估学习单元1房地产项目成本估算学习单元2房地产项目投资收益评估学习单元1房地产项目成本估算重点掌握：房地产项目成本费用估算方法房地产经营税费估算方法能够理解：房地产项目成本费用构成房地产经营税费构成1、房地产项目成本费用构成（1）开发成本土地使用权出让金土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费☆规划设计费☆项目可行性研究费☆地质勘察测绘费☆三通一平费建安工程费☆土建工程费☆设备及安装工程费基础设施费公共配套设施费不可预见费开发期间税费（2）开发费用管理费用销售费用财务费用2、开发成本的估算（1）土地使用权出让金

国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使作权出让金。土地出让金底价的估算一般可参照政府当期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等困素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。（2）土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费根据《土管理法》的规定，国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费，水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对各项费用的标准都做出了具体的确定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。补偿费在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按单位规定给予补偿。（3）前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、策划及可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

☆项目的规划、设计、策划及可行性研究所需的费用一般可的按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，策划及可行性研究费占项目总投资的0.2%～3%，水文、地质、勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。☆“三通一平”等土地开发费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。（4）建安工程费建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在策划及可行性研究阶段，建安工程费的估算，可以采用单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。☆单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资。以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。

☆单位指标估算法单位指标估算法是的指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般说来，土建工程、水电安装工程及其他设备安装工程可的按建筑平方米造价计算。其造价指标可参照有关近似案例获得。

☆工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。☆概算指标法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算不了指标计算整个工程费用。其估算公式是：工程概算价值=建筑面积×概算指标当拟建工程和参照工程的建设年份相隔几年时，单方造价必有面考虑时间因素的影响，利用国家或地区发布的建安工程造价指数来调整参照工程的单方造价。☆类似工程经验估算法每一建设项目都有其自身个别特点，因此难以就建安工程费用中各项所占的比例定出一个绝对适用的标准，但在一定时期和相对稳定的市场状况下，运用客观的估算法，加上对实际个案的经验总结，可以测算同各类有代表性物业的建安工程各项费用的大致标准。（5）基础设施费基础设施费又称为红线内工程费，包括水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。一般说来，详细估算时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算，采暖工程按耗热量（瓦特）指标计算，集中空调安装冷负荷量（瓦特）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸气量指计算，各类围墙、管线工程按长度来的指标计算，室外道路面积平方米指标计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。（6）公共配套设施费公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。公共配套设施费的估算可参考“建安工程费”的估算方法。（7）开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大城市，这部分已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规定标准估算。以广州为例，开发期间的税费主要包括以下各项：☆小区成片开发（用地面积大于或等于2万m2）的商品房项目按基建投资额的5.5%计征；☆零星开发（用地面积小于2万m2）的商品房项目按基建投资额的11%计征。☆建戚筑工克程质倾量与脉安全府监督粗费建筑假工程崇质量贩监督偶是指参对建御筑工注程的说地基吨基础印、主头体结棋构和早总体爷工程言式质遇量的刚评定刻、验映收；蹲安全丹监督堤是指规建筑渡工程监施工维中有宵关防姐高空仗坠落呢、物港体打米击、靠机具守伤害赞触电亮以及我防火确、防颜爆等酷安全厌防范较措施端的落顺实和晴对执需行安要全操枝作规症程的悉检查起监督低。计收拼办法罗和标港准：讽工程乐质量印监督基费按寻建安每工程权总造众价2.添5%征收护；安漂全监舞督费踩技建化安总暴造价1.速5%征收忘。两境项合饺计为撕建安委总造抖价的4%。☆非尚住宅的供电疗、用通电负朽荷费挡（供晃电增驴容费倦）计收滤办法浴和标下准：歇以新械增供祖电容悄量为扛基数答，非唇住宅甲按35只0元/kV激A征收馒。新增漠供电莫容量淡的计也算标动准：饲非住章宅按8k左VA询/1如00肯m2增容兼。住除宅免木收供出电增滥容费艘。☆预锣算定乒额管盛理费计收右办法商和标管准：违以建集安工约程量沈为基肚础，陪按1%计收对。☆建便设工轿程交简易中不心招帽投标物服务吨费计收竹办法暗和标艺准：页以中滔标价干为基蹄础，欠按0.扯5%企%~招0.谨9%计收凑。☆工镰程建仔设监慢理费晚（施副工阶芦段）计收据办法没和标开准：杀以监施督工家程量忆为基炒础，劝根据毕其规享模大耕小按0.阿6%～2.梁5%计收路。☆其清他税河费其他塞税费持包括爬项目指需在密开发炊期间冶缴纳宾的报倾建费轻、排糖水设培施有眠偿使余用费时、城厨市占合道费搂、开静发企漆业资蜻质审绍查费华等，伸总共飞约为阅基建枝投资击额的1%～2%。（8）不咬可预溪见费不可贼预见竭费包括祸备用功金（其不搬含工脖料价追格上朴涨备食用金所）、诉不可午预见旅的基盒础和骨其他短附加通工程职增加颗的费掠用、介不可诉预见跳的自膛然灾确害增绕加的铃费用目。它命依据者项目谎的复岂杂程标度和晴前述盼各项漆费用凳估算渴的准如确程软度，横以上段述1～6项费咐用之陈和为鸭基数君，按3%吧~5活%计算夫。3、开芹发费座用的揪估算（1）管衣理费蜜用管理浸费用橡是指先企业框行政铁管理魄部门株为管对理和宁组织只经营饱活动召而发烤生的蜜各种爱费用报。管墨理费府用可喝按项湖目前熟述开酒发成芝本之退和为访基数毕，取寒一个破百分兰比计踢算。杜这个炎百分沫数一蚀般为3%左右鸟。（2）销歪售费燥用销售剑费用新是指疗开发粘建设郊项目铲在销抛售产淹品过丹程中升发生昏的各庭项费敞用以元及专乎设销建售机且构或丝式委托烧销售烧代理伯的各脊项费待用。依主要真包括意如下奥三项凑：☆广辽告宣鹿传及隙市场克推广吹费。缩慧约为干销售朱收入唯的2%粉~3锹%☆销心售代芦理费塌。约桐为销拜售收鞠入的1.喊5%～2%☆其狗他销灾售费贤用。行约为态销售灶收入乘的0.认5%～1%以上汤各项宿合计繁，销痒售费网用约肾占到毙销售骄收入里的4%～6%（3）财阀务费俩用财务普费用由是指妖为筹隙集资金金而班发生绍的各健项费饮用，嘴主要垦为借健款利靠息和页其他锯财务膊费用蔽（汇渐兑损穴失等碎）。借款汉利息伟主要贝包括僚长期革利息饿和流贞动资晋金借弟款利肌息。☆长途期借铁款利饥息的蹈计算曾。其桌计算斩公式表为：每年晌应计鸭利息=（年茫初借风款本着息累经计＋1∕册2×本年材借款躁）×年利恩率长期够借款油本息标的偿琴还方间式有滨两种鼻：①每率年等招额偿骗还本吹息和伪；②等悲额还纸本，躲利息滩每年牲照付也。☆流添动资驱金借筑款部艳分是线按全乱年计届息，垄利息而计人底财务昆费用眠，每丙年照盐付，吐期未登一次居还本咏。4、房也地产厉项目录经营赞税费幼估算房地贞产项搂目经由营期层间的省税费慌，主华要是问指其携在销砌售与欠交易默阶段絮发生寻的税素费。钥它们胡不参肝与投菠资与责成本姜费用与的构斥成，渔只是算作为年销售洁收入垂的扣注减。（1）与埋转让羽房地趋产有兔关的陆税费营业振税营业上税是揉对在叙我国司境内茧提供尾应税漂劳务(包括始交通村运输旧业、鱼建筑砖业、兵金融尾保险砍业、喷邮电睁通信腊业、肿文化击体育婶业、纵娱乐宇业、蜘服务筹业)、转屋让无杜形资鬼产或叛者销辨售不坦动产腰的单枕位或凶个人薄所获割得营扩业额倍征收低的一醒种税干。税费完的计葡收办累法和爬标准饥：按僚营业壶额(指房细地产术销售请收入)的5％计股征。城市毅维护窜建设骆税开征弓城市进建设宜税的井目的俗，是颈为了岔进一王步扩筒大城锐市建身设，城提供纵城市哄维护框和建宽设资绿金来湾源。税费鞠的计坐收办发法和岔标准扩：以腐单位蒜和个器人实译际缴画纳的词增值答税、愉营业水税、剑消费拾税(对房毛地产垦销售堆而言塌，仅故指营腰业税)税额悲为计幸征依榨据，个税率见为7％，矮与“颂三税虏”同赶时缴狗纳。教育邮费附储加征收免教育预费附氧加的向目的餐，是轮为了倾加快暮发展韵地方悦教育械事业谈，扩移大地网方教席育经差营的丝式资金草、来执源。税费悲的计咽收办忧法和摄标准岭：以庆单位供和个双人实丽际缴跟纳的四增值祝税、零营业偏税、奔消费缺税(对房鸽地产在销售隔而言今，仅饼指营感业税)的税步额为杆计征邻依据即，附催加率既为3％，拐与“技三税听”同杏时缴演纳：防洪赵工程葱维护量费部分碧城市巴为加风强大浸江大缺堤防卵洪保寻障国金家和躁人民撞生命杏财产穷安全哨而征扫收，常如广板州市基开征克的防史洪工跪程维唇护费差。税费味计收库办法股和标调准：固按每绒年应历纳税摘营业驱额(房地美产销清售额)的0.科9‰计征胁。交易情印花答税印花竹税是蓝对经就济活颈动中粉书立写领受格各种银凭证骄而征遵收的匀税种禁。房涌地产浸经济煌活动傲中书柳立设斥计、华建筑的施工拢承包惩合同窝、房讲产租馆赁合态同、拘借款扭抵押跟合同责、房奥地产拥转移牛合同疗、领勉受产究权证伙书等冠，均怠要规灶定缴凝纳印虎花税宅。税费借计收奖办法嫩和标爽准：捕按房龙地产最交易穷价的1‰，买立卖双殊方各薯负担茅一半再，即盲各负应担0.拐5‰。交易欢服务顶费房地随产交纲易服视务费孔开征吊的目类的是蜡为了穷加强析房地俩产交由易管虎理，旦保障乔房产欺买卖丧双方珍当事腊人的赵合法甘权益厨。该杂项费肠用已容包括掉了与册房地笑产交商易有陶关的决一切厚手续差、估易价及锯表格钓、资牢料等云费用题。以广饭州市励为例寸，该丽项税葛费的岗计收岔办法莫和标谁准为衫：按吊房屋书交易崖额的0.势2％计凡征，求买方分负担0.蒜1％，击卖方肤负担0.番1％。（2）土贿地增佛值税土地奏增值多税，怠是以押转让踏房地召产取诵得的哥增值昌额为戏征税锅对象笼征收钉的一更种税五，其见实质蹄是对薯土地缓收益背的课盟税。税额谎计算土地杨增值丛税实驼行四俱级超店率累泪进税孟率。增值亡额未恼超过伞扣除悄项目访金额蜡百分涌之五裂十的螺部分搞，税浆率为型百分伍之三胳十；增值婆额超村过扣矿除项盲目金海额之原百分槐之五筛十、越未超泳过扣粉除项挺目金针额百雪分之舅一百阀的部辰分，扫税率溉为百牺分之皆四十娱；增值省额超弹过扣龙除项仗目金邀额百洗分之锯一百叼、未脆超过魂扣除诊项目暖金额玻百分帮之二丸百的芹部分国，税难率为唤百分线之五乱十；增值显额超共过扣节除项择目金蜘额百交分之秘二百样的部叛分，叉税率锡为百味分之机六十升。土地迟应纳租税额妖的计惑算，搞按下奔列公叮式进管行：土地嫂增值屋额＝肃转让席房地庄产的口总收票入—扣除飞项目茧金额应纳究税额糊＝土忌地增即值额×适用仁税率若土院地增招值额乏超过谊扣除维项目郑金额50％以毯上的潜，即眉同时循适用陵于二吴档或聪二档饮以上咬适用辅税率金的，时则需荒分别败计算制。土地卷增值屋税适醒用税彻率和方速算堪扣除特率简化染计算可按杏增值取额乘欣以适反用的匪税率更减去钱扣除硬项目军金额给乘以项速算芦扣除勤系数店的简宰便方礼法计悦算。扬公式唱如下员：应纳倚税额踪蝶＝土沟地增疑值额×适用高税率—扣除虾项目帽金额×速算信扣除葵率级距增值率税率速算扣除率l234增值率50％以下部分超过50％至100％部分超过l00％55200g~分超过200％部分30％40％50％60％05％15％35％增值但额的码计算所谓葛增值枣额，复是指换纳税斜人转吓让房失地产绵所取总得的锁收入刃减去稳扣除悔项目渐金额捎后的率余额省。☆转遭让房军地产抱的总介收入睡，包缸括货容币收涉入、竿实物夸收入松和其根他收离入；☆计排算增咳值额都的扣即除项采目，晋包括写：①取借得土副地使危用权列所支漆付的扔金额苦。②开仔发土知地和舰新建袖房及多配套凡设施作的成青本。③开昌发土虚地和诊新建猾房及酒配套这设施益的费泽用。④旧鼠房或柴建筑谁物的各评估供价格堡。⑤与透转让达房地倘产有奇关的棚税金域。⑥财乎政部疾规定器的其劫他扣躺除项据目。（3）企修业所畜得税企业专所得六税是纹指对指在我好国境迎内实蛋行独蹦立经训济核陶算的挺企业猫或组姓织的苗生产坊、经输营所奴得和升其他贼所得促征收惧的一僵种税浅。税费办的计兼收办晃法和描标准户：按衣企业流应纳梳税所覆得额叹的25％计截征。昆外资锐企业讨的所耗得税鄙计收蜓办法济和标暑准同云上。学习虹单元2房地咏产项备目投径资躺收服益评冲估重点迷掌握坦：房涝地产逝项目俗投资孝效益崇静态绣评价与动玻态评欺价能够傻理解踪蝶：房游地产昌项目盈评价羽的作裂用和腰原则1、房誓地产旁项目味评价初的作板用和建原则财务醒评价悦是在诞国家提现行庸会计光制度努、税筝收法撑规和择市场房诚价格爷体系叛下，当预测阔估计朱项目用的财脖务效开益与冠费用挖，进滋行财灯务盈北利能醋力分饿析和珍偿债居能力堵分析野，编彼制财渴务报醉表，姜计算演评价戴指标端，考类察拟晓建项况目的发财务政盈利喊能力巨、偿嗓债能露力等弄财务桨状况插，据世以判福别项处目的便财务若可行麦性。（1）她财务盛评价咬的作布用财务拼评价隔是项释目建朗议书躁和可朝行性对报告怜的重心要组寻成部阁分。财务泰评价萌结论屿是主刘要的久决策链依据勉。非盈滴利项阵目的伟财务例评价朴可以拜使有飞关各成方做心到心单中有拨数。财务割评价趟是方桌案比运较和澡选取塌的重贯要手斧段。配合惠投资项各方候协议箩、合幼同、惠章程尘的谈调判，谎促使钟各方丸在平渐等互杏利基节础上透进行主经济掘合作棒。（2）财筝务评侍价的缺原则效益沃与费束用计污算范泰围的算一致勾性原沃则为了乒正确归评价线项目抢的获座利能霞力，翁必须告遵循仗效益恢与费聋用计勿算范己围的络一致紫性原誉则。效益么与费交用识隔别的荷有无跨对比躺原则采用油有无蚂对比罪方法神识别通投资扒项目兰的效滤益和设费用洪是国吓际上氧项目硬评价功中通常用的兼原则损，动态根分析慎与静斑态分牢析相必结合盾，以夜动态薄分析骑为主餐的原驻则动态角分析狼方法壁是指再根据梳资金董时间冶价值询原理宗，考帖虑项钓目整愧个计踏算期手内各每年的卖效益精和费掘用，瓦采用外现金固流量畜分析茎的现劲值法烫，计萌算内航部收暴益率拳和净俭现值犁等评驼价指屠标。2、房奏地产养项目跳投资类效益终的静衔态评锻价（1）投塞资收捎益率脂法投资粗收益董率又像称投艺资利定润率住或投绑资效喘果系层数，矩主要背用来调评价渡项目克的获均利水丈平。葵其计迹算公混式如利下：收益赶额投资铜收益葵率=购×隔10忆0%项目拐投资火额式中摧：项艰目投誓资额替是包特括贷很款利烦息的假总投胜资；衔收益统额是辩房地灶产开农发商凉品的战销售宁净收叮入。赛如商习品房体销售鸟净收胃入，衡土地拐使用唐权的倡转让助净收咽入等缴。税前糕投资予收益担率是盏以缴娘纳所慎得税香之前泛的利同润作涉为收载益计禾算的伍收益绪率。晋税后飞投资个收益垃率是遇以缴巷纳的乳所得晚税之眨后的刺利润扁作为采收益距计算差的收沈益率朗，计历算式边中的峡各参战数由信下式惰求得烘；税前恳收益柱额=销售机收入蔑－销掉售成挺本－谜销售侨税金闸－还饶贷款税后拨收益捐额=销售缘瑞收入编－销优售成包本－析销售纽奉税金收－还纺贷款魂－所丘得税投资轿额=投资己费用+贷款摸利息将所浴求得递的项把目投显资收行益率棉与一煌个事四先确兄定的捡可以腿接受怜的投叶资收姑益率被标准权（称缺之为扫基准瓶投资制收益煮率）过相比劈燕较，厚便可劝判定存该项害目的魂投资谦经济奏效益恼。（2）投它资回粪收期隔法投资复回收捏期就巾是用累拟建考项目昌的净慕收入盆益来怎补偿冈全部欺投资星所需现要的某时间倒，即惨项目作开工缺建设输投放井资金攻的回饲收时酿间。极当房籍地产豆开发高的商质品房化供出料租经早营时猾，投纳资回喊收期穿对于板评价愿项目悲投资捷的经铺济效字益便拦有实典用价梢值。按平饺均收赌益额业计算租投资左回收拿期当项喊目投读入经肿营后挡，每绸年的面收益党额大推致持胀平，协比较磨均匀妄时，互可有帝项目建的年过平均钻收益挽额作虹为计侄算投线资回嘉收期豆的依乖据。劈燕其公监式：项目勉总投松资额投资刚回收刻期=项目立年平聪均收怀益额按累户计收碰益额石计算萝投资但回收丛期对于叨年收挡益额伪不太谅均衡白、相阀差较列大的体项目盾，可胆用累础计收很益额司来计海算项赔目的拿投资带回收筛期，坡即以页项目摇净现秧金收剃入累玩计值炭等于绿项总迁投资辰所需略要的返时间桂为投胶资回佳收期须。其额计算限公式缠如下夫：N项目液投资使额=∑Fti=廊0式中Ft——第t年的漏项目佣经营洋净收确入；Ft=年经文营收滋入－年落经营舰成本赛－年欣经营格税金融；N——项目揉投资锣回收恰期。3、房士地产剖项目银投资主效益词的动屑态评款价（1）净神现值挖法(NP瞧V法)开发利项目居在整身个经究济寿堆命期偏内各屠年所陈发生暖的现同金流纳量差胡额，若为当况年的罚净现幻玉金流借量。滩即：Ft铃=S宵t—厌Lt式中Ft棋—冤—t年净企现金得流量瓜；St身—围—t年现校金流躲人额嘴；Lt联—味—t年现衰金流馒出额境。若将藏项目政每年加的净板现金维流量羊按统镜一的饮、事梅先选编定的伙基准迟贴现到率折牌算为译项目凝实施从初期盘（一饥般规玩定为盲项目碎开始喜投资拖的当冈年年贸初）话的现云值，些此现袖值的铅代数铃和，涛就是体项目生的净医现值世（NP挡V），恨其计伶算公桑式：nNP咐V=∑Ft帜a数tt=免1式中NP粪V——项目酬的净换现值住；Ft——项目技第2年的靠净现吗金流宜量；n——项目厨经济六寿命粱期(年)；at——第t年的咳贴现煌系数辽，a＝(1努+io)-浴t；io——基准嘉贴现乐率，问即事裳先规惕定的崖利率凑。参见【例7】项目爱投资导费用稳及收指入情统况统饱计(万元)年份甲方案乙方案投资收入成本净收入投资收入成本净收入12500-25002000-200022800-25001600-16003160035012501298540758416003501250129854075851600350125012985407586160035012501298540758716003501250129854075881600350125012985407589160035012501298540758项目例净现递值计蛋算分辨析表壶（万逆元）年份甲方案乙方案净收入贴现系数净现值净收入贴现系数净现值1-25000.9091-2272.75-20000.9091-1818.22-25000.8264-2313.92-16000.8264-1322.24312500.7513939.127580.7513569.49412500.6863853.757580.6830517.71512500.6209776.127580.6209470.64612500.5645705.637580.5645427.89712500.5132641.507580.5132389.00812500.4665583.137580.4665353.61912500.4241530.127580.4241321.47NPV=442.7NPV=-90.63（2）内邀部收介益率怠法（IR鞋R法）内部孤收益全率（IR爸R）是佛综合企反映师项目也获利毯力的详一个沃常用屡的动既态评政价指唱标。幕内部匆收益周率本扶身就廊是一史个贴所现率铜，它继是指绕项目蜻经济仆寿命德期内然，各隔年净饱现金清流量廉的现净值累影计等蔬于零谋时的展贴现饰率，产即项此目净现现值谜为零万时的嗓贴现撑率。由于敞资金衡时间枪价值耀的影担响，扇一笔哀未来勉资金门现值典的大早小，案不仅晓取决颠于未疯来资妄金本毛身金签额的辰大小钢，还衡取决险于贴赢现时醒间的武长短老，以扫及所水取贴茂现率炊的高骡低。篮在项脏目投竞资方善案已猎定的厚条件笑下其列净现花值计各算对常贴现剂阶段捧率的姑反应餐是很练敏感服的。纪因而顾，求戴得一后个净筒现值界为零因的贴时现率繁（内凯部收排益率阵）便宪有的骂特殊衣的意牺义。若按宝内部墓收益摇率贴钓现，易则NP顾V=0，即圾收益笨现值脊与支洁出现谱值正沃好相抹抵，豆项目株盈亏析平衡谷；若烤按超微出内愧部收乌益率避的贴枪现率煌贴现佩，则NP伸V<0，即荣支出演现值杠大于俗收益唉现值叶，项度目亏安损；糕若按孩低于食内部趋收益挡率的画贴现皂率贴柔现，桃则NP节V>0，收裳益现下值大至于支访出现这值，承项目许盈利北。因珍而，父内部咐收益洪率事即实上赛是一赠种同模时反踏映净良现金宜流量罗及其茄发生扶时间休的综裙合指朱标。内部射收益透率的亡计算选计算爆式为:nNP掏V=∑Ft（1+爸IR灯R)-t=01式中IR迫R——内部目收益奴率；其他航符号亮意义阿同前决。内部融收益音率的是评价内部筝收益采率是展项目适贴现痕率的探临界碰值。腥在进饶行独滑立方艳案的蹦评价娱时，虑一般纸是在优求得鸦项目淡内部菊收益凉率后污，与界同期兵贷款消利率i，同疤期本园行业舍的基岛准贴哲现率i0，以愿及同书期、当同类聚项目丽的基市准贴分现率IR打R0。相愈比较非，以裂判定海项目阅经济要效益辜状况闸。1）IR藏R与i相比湾较，呆反映晓项目其盈亏乳状况需。IR甩R>鸭i，项峰目盈煮利；IR仗R=提i，项走目盈左亏平腰衡；IR返R<抛i，项剧目亏狱损。2）IR辉R与i0相比侦较，哪反映桃项目则与社昌会平午均水趁平相没比的盖经济搜效益棕状况害。IR的R>量i0,项目控盈利丈超出迷社会冶平均攻水平王；IR五R=带i0,项目些盈利螺相当锯于社伙会平丧均水该平；IR留R<筹i0,项目挠盈利槐低于调社会纺平均交水平陶。3）IR谷R与IR打R0相比胜较，碍反映宫项目硬与同份期、扇同类田，项酱目盈哲利水沫平相饭比的唯经济膊效益党状况欠。IR桂R>辉IR本R0,项目内盈利购超出移同类奸项目点平均博盈利药水平帐；IR寒R=谅I爹RR0,项目衫盈利固相于烘同类植项目荡平盈驰利水万平；IR院R<苗IR彩R0,项目替盈利漆低于铅同类鲜项目紧平均唇盈利进水平费。当进硬行互絮斥方秩案的阔评价枕时，躬除了感按上途述办茅法对逼各方饰案的幼盈利抬水平励进行磁判断堤外，类还要却进行抬方案尸间内为部收锤益率键的比赠较，溪选择IR群R较大垮的投积资方唉案。（3）现肿值比耻较法粱（PW法）将项衔目投桨资建爆设和派使用耽期内犁各年助支出葛按统好一规粗定的无利率养（基炊准贴壳现率丸）贴今现为叉现值午进行万比较妙分析鉴的方环法，剩即为谢现值捉比较斧法。PW宜=p+燥A(摄p/A可,登i0,n蚀)—F(半p/F另,慕i0,n葵)式中pw——总费泪用现辆值；P——项目费初期屡投资屡现A——年经讽营成原本（币使用品成本奏、维弊护成升本）办；F——项目霉的固爸定资范产残壳值；io——基准愁现率溉；n——项目尼的经障济寿宰命期菌。在进闭行项呢目的雀方案注比较怖时现鞠值小根的方沉案即环为最拔优方弊案。第二卫节墨项急目风川险评价估学习曲单元1房地车产项伐目投诞资风塞险确遥认学习向单元2房地级产项松目投倡资风侧险评还估学习丝式单元1房地深产项醉目投事资风丛险确顽认重点花掌握蓄：确凶认房很地产氧项目斤投资摘风险智因素评估讲项目抗投资肝风险臣内容词和方抱法能够坦理解扑：房茅地产砍项目才投资懒风险羞的种定类1、房评地产枣项目候投资前风险就分类房地谢产项撑目投总资风雾险是写指由祝于随用机因宅素的劣影响浓所引倒起的说房地冤产项略目投己资收绒益偏承离预侵期收艺益的舰程度龙。由询于房撇地产萍项目蛛投资驴固有蒙的周弹期长样、投炒资额评大、稍影响山因素弱复杂仔等特做性的堪影响是，房饼地产辩项目痒投资势面临算的风去险因伪素也绸特别垒复杂层，风昆险因挣素所灾引起绿的后扯果也旱特别泊严重限。（1）按附投资叉风险名的来等源分讽类国家耐风险伯是指勇由于奴国家吸政治带、社普会、猪经济挺形势雄的稳硬定性独、国该民经搞济发爱展状胸况、各国家压产业均政策疏、税助收政速策、薪金融墓政策靠的变葛化，明国家扩有关坊法律共、法豆规的充变化校等宏恐观政尤治、博经济淡、社殿会、不文化凯及法岩律因刚素变粱化带票来的燃风险助。市场兆风险馅是指圾由市投场供风求关忽系、译市场转资源溉条件讽、市己场购傍买力贯水平晌、市译场消泰费偏狐好、胜竞争筝对手莲状况各发生异变化难，以依及金曾融市贸场、挪劳动桃力市曾场、茧原材处料市西场、须中介郑服务鸭市场打、同王类物漠业的隐竞争软市场馅等市浅场环锐境变镇化带轻来的杜风险者。自然率风险冠是指婶由于英自然摊条件撕变化货带来根的风枕险。溉如风棵、雨轰、雪孩、地饥震等喜自然汤灾害卡，地叮质、唤水文联条件侦的变块化带角来的篮风险迷。公司晴风险母是指俩由于躬公司钥的经独营决包策失挡误及赤经营苍管理捎不善液带来肥的风页险。愤如由韵于理茄财措孩施不游当、员资金浙筹措扶失误缠带来婶的财脱务风以险，猴由于版营销夜计划浩不当明带来箩的销烫售风锦险，年由于烘人事肢管理视措施灯不当蜘带来脂的人经事及病劳资菜纠纷说风险缸等等炎。（2）按流投资插实施劫的阶阔段分希类项目底投资纳前期割风险屠是指布投资租计划难实施碰前的掌项目潮策划戒与研敞究阶眉段存荒在的芒风险碎。如藏选址子风险布、市考场定筝位风矿险、惨投资驻方案扬决策慰风险浓、经里营方爪案风霞险等魂。显防然，穴由于疫房地烈产项坝目自策身的义特点年，这抢一阶翅段的狗风险掀危害羊特别隆大。糕一旦榆决策诊失误廊，往美往会般使项流目遭畜受无患法估继量的为损失盈。项目抽开发告建设粉阶段破的风策险是银指从货项目鹊正式葵动工很到交蝇付使编用这岛一阶喂段的授风险仓。如晚按时泄完工替风险贡、成索本控吐制风剥险、屑工程微质量方风险鸡、安杆全生低产风驾险、曲建筑启设备嚷质量资及设扛备安赶装质腔量风书险。赞虽然东大部赌分的店房地秩产项咬目施智工均疲由承衔包方瓦负责呈，但体有些粘风险将后果黄同样甲会危啊及投壮资者桂的利嘴益。项目例经营弟阶段走风险无包括惨两部剂分内肠容。巧一是掉项目耐投资步经营锻的风献险，糊如由原于投客资计唤划安吩排不航当、即融资烈计划率考虑缝不周棋带来浑的资俊金周羽转风殊险，京由于年投资编控制段的失氧误带霸来的宰项目鹅经营睡效益邀风险蔑。二尸是指货项目取的市参场营瞧销风访险。弄如由评于促拿销措轧施不池当、孟营销掠时机潮不当政带来派的预逢售计货划不细能完骨成；吹由于导市场能定位展及价洪格定秩位的淋问题抹而引楚起的妖营销朝业绩谊不佳航等等茄。项目兽管理少风险公是指撑项目泛竣工朗交付掘使用蚕，业证主人容住后缠的物粱业管爽理阶梨段风身险。牧如与膀业主揪关系愚处理脊不当丹带来便的纠观纷，蚕业主岭人住爱后的喊安全长、卫套生管掩理问怕题存坦在的舱风险璃。（3）按述投资猪风险茧的内誓容分盒类政治计风险敌指由煮于政凑治条司件发仿生变银化而局带来敲的投著资风餐险。走政治宪风险何表现科：一漏是表孔现为班项目圆所在型国政踩府由候于政抚治或仆外交奥原因忽，对肿项目骄实施咳的征秩用、捏没收粪等；代另一民方面端表现骨为国珠家政嚷治经枣济法惕律的夕稳定京性、筐产业累政策信的稳怪定性纪风险五。环保镰风险筒是指肺环境锅保护封方面翁存在滚的风农险。食虽然洞房地定产项劲目涉迅及的隐环境核保护昼内容肝不多势，但御房地蜘产投突资项镜目无蚊论在蜂规划捞设计穗阶段纽奉，还嫌是在闯施工纠建设性阶段涌，都尘遇到划有相盏关联符的环进境保公护问剥题。金融咏风险阵主要费表现律在利辆率风锁险和抖汇率勇风险汤以及狼金融宅政策额风险蛙三个肢方面坡。利穿率风死险是耍指由景于经喊济形敲势和手国家仇经济俱政策雪变化汗而引扭起的裕贷款族利率斥的改衰变。评汇率伍风险激是指黑由于蓝国际剖货币图汇率凉波动学带来驶的涉备及外勇币结岔算的运项目宪风险疤。金狼融政这策是内指国款家货缠币政译策、向贷款裕规模势的政迁策性膀变化喘。市场戚风险姥是指武由市糊场供刃求关信系，册竞争线关系躺、资恨源条悼件、捞市场范购买效力水央平等阳因素渡变化疲带来抱的风论险。信用躬风险遍是指栏项目持投资籍参与完方及限与项第目有灭关的狱各方拦之间俭信用球结构疤及信察用履核行责戚任上臭存在神的风财险。财务碗风险贩是指锹项目遥融资爬、资仙金运静用等枣财务畜管理耀方面杜带来格的风仆险。析房地塑产投哭资项世目的过财务业风险杨主要绸是融斥资带叨来的娱。经营吼风险割是指失项目乞经营贼管理宴决策若失误精造成戒的风都险。晕如承御包形叹式的俱决策雀、承成包方统的选搞择、舞促销助策略临的制踩定、毕市场侍定位搅、价紫格定栏位、键开发铺方案国制订费等经体营决章策与洗管理馆决策姜上存誉在的叙风险喜。（4）按烫投资环风险赠的可券控性鉴分类凡是牢可由赵投资晕者采业取措卖施，锣予以善控制甚与防味范的介风险棕均属权于为欺控制兼性风坚险。凡是疯不能仍由投返资者收控制愉的投佣资风周险均象属于后非控辜制性斗风险泥两类栗。2、确仆认项趁目投劫资风酸险因觉素（1）项俩目定拆位风弃险项目超市场宵定位旧确定宰以后海，基矿本上恼就敲背定了效项目益的建光设风谷格、江建设蜡成本狂、营抖销推昂广方厦案，框就决去定了必项目筛的销遗售前级景，懒一旦崭市场婚定位啦不准犯确，缘瑞项目馅的指造导思停想出榆现失浊误，穗是后吴期无复法或香者是垄非常踢困难搏弥补资的风云险，驴也是画项目腰开发厕过程旗中，乎最大柔的风景险，铁属项戴目建特设的震决策蓄性失睬误风捧险，赛按照桂风险曾影响佳范围厨划分慕属于浇总体祖风险拆（决备策风闷险）磨，从楚某种识程度励上讲出，其告结果名也是联不可腹管理部风险街。（2）项角目投表资支跪持能蝇力风酒险《项目纠可行凉性研面究报捆告》出台拉前后老，由侄于对幸市场们定位察的认置识模仰糊或毅者自鹊相矛桑盾；或者慨是没屠有真脉正做彻到“封量体阁裁衣暂”、孩“量施力而菊行”寻；或者拼是对飘企业咳资金滋筹措脚（自异有资话金）坦和融柿资能也力过栏高地默估计库，或纽奉者项婆目成谱本分颈析存板在着总严重毁的失冠误；或者窑没有查吃透界国家让和地趁方政丛府的比行业嚷政策雾，对讲大的润经济校环境汇把握规的不腾准；或者历是成嘱本过特程控际制严论重失倚控（棋突发胃性事艇件）捉、意进外因朋素过航多等朽等原短因，我导致夏的项纵目资楚金支膀付能冤力达供不到父计划米要求衰，给的项目兼建设秘造成迁的风和险。（3）项惑目质守量风搭险项目厅的质劫量风张险包按括：徐在项津目决婶策阶吗段由贤于经欧济技壁术分航析失挣误，蕉出现点品质皂与价汗格矛灶盾导缎致的置质量拿问题纤。在设武计阶饶段，艇向设狮计提挠出违巾反设傅计规惠范、膛标准肤，特堪别是铁强制服性标仙准的杜要求永，又乒通过疮“关伤系”况关照鹅通过摸造成根的“确投机钱性”念质量文问题肝。施工旗阶段袖，从以业人碍员对剃设计仪知识具认识抄有重劣大错仗误，绒擅自辈改变鲜设计尘造成礼的质补量风窑险；箱施工巩管理尿过程每中，杨不重承视关睛键部骑位和搂关键霜过程煌的跟串踪检末查处离理，粥对一未些容夫易出崖现影渣响结车构安织全等联。销售知阶段旅，交乞房实破物与窝销售拨承诺夫、广打告宣蓬传承武诺不货相符辩造成污的“滴实物叹质量砖”问差题等顺，因跟“质卷量”若问题银造成卷的纠蝇纷冲吵突形找成的久风险邀（可凡控制贤风险品）。（4）项携目合弟约履征行能裁力风牲险在项艰目运惨作和热建设睛过程套中，章涉及摔土地兰转让宝、融辉资、幻玉设计律、监耗理、辽工程违地质研勘察隆、设难计与康勘察厕设计算成果裕审核耳、招碌标代喷理、虚施工须、材间料设纪备供丝式应、钻质量默检测静、销系售委帽托、谈购房冷等合怖同或棉协议见签约热、履协约过择程，寺由于料项目疤的一搂次性花（不株可重抓复性呢）特伍点，蜂建设骨周期担又比校较长拿，涉距及的占方方愈面面杏又比狸较多数，如词果在污关键四的过殊程出怀现控鸡制失恢误，闯那将顷给项腰目造戚成相堪当大喇的麻哀烦。比如煤，在影目前桥土地既供应脾体制革和贷疫款政烈策条冷件下霉，寻量找土孩地、龙找寻耍资金痰是企漏业试石图突送出“哑瓶颈末”制反约的锐普遍步方法蹲，有睬时候仪在“殊饥不忧择食剃”的汁景况洪下，盖可能境会因脑“省链略过咽程”艳不慎睡跌入伶“陷付阱”怕。（5）项户目建皱设“谢创新急”风疗险当前谦的经鲜济大文环境赛，使涝项目单建设才的土率地、网资金鸦条件破比过亲去任嗽何时家候都均显得浓更加谁重要汗，在机有限轰资源干的条巧件下刚，要腐使企匙业能摔够持授续稳深步发念展，捧追求避计划煮利润大，获伟得既敞定利帅益是下非常菌有必寻要的辽。这冻种情腿形下翻，为们了服想务目香的，赚追求胸项目材与周峰边项辞目的尸“差补异性弄”，裂选择葱自己落企业丝式不熟还悉或竟者认符识尚利不足昌以完是成追咳求的傍“创亭新”越，也碍是极师具风活险的赞。（6）项驴目“零政府厨”风盏险“政垃府”雕风险业多发受生在决政策判的不追连续威性、神突变换性和赶漏洞因的存驳在，傍对于座企业雅来说帜，主薯要发白生在巴违规送操作骆的投妈机性贝过程罗、对膨政策笔不理宋解的涌盲目绵性过者程失俊误。药必须福掌握梅对于稀相关愉法律瞧法规在进行样补充汽、操礼作的较部门哗规章岂和规闹范性蝴文件赢和强柱制性牛标准炼。3、评彼估项羊目投诱资风够险内央容和键方法（1）评叠估项淡目投跳资风梦险内托容和返要求合理幅界定敏项目辛覆盖决的范益围，耍加强延对项边目范趟围变桑动的勾控制等，将狱项目皇的任伙务细蛇分的寸更具蹲体、催更明嚼确、喉更严细密、县更便另于控国制，恩以免或遗漏美而产突生风续险。合理而确定召项目卸管理音目标禾，在害企业榴发展姨规划桶和战威略的拌总体闭要求匆下，资按照释项目《经济饿技术集分析惹报告》和《项目避可行串性研遥究报孝告》提供蕉的依兵据，右用科崖学的污方法杂和态解度进矮行项萍目决我策，鞋确定巨项目瞎目标阿，避厕免出喉现决蜂策失朝误风头险。编制《项目胡管理择规划》，对钳项目袋工作念进行弄结构诸分解毒，对墙项目胳的目纸标、雄实现苦目标船可能扭存在滋的风源险影旁响因工素进忠行深真入细积致的杂识别熊、分途析和齿评价界，按婆照一炊般规柜律拿沟出解申决问超题、械规避孕风险违的方申法、吃措施抖，用《项目仙管理熄规划》指导息项目浅建设饼，指升导项哲目的温计划高管理堡。根据画实现戚目标束的外厉部环确境情唤况，毅坚持碍“事师前控明制”福、“惰事中浸控制顺”的墙原则烈，对狂实施得过程的中的舞风险突因素捷，比蜜照《项目谜管理堤规划》给定讽的方姜法、诊措施蒜进行改适应惜性、丘符合兴性识烘别、安分析什（评父估或沙测算屡）、欺评价刘，实逃事求住是地影给予挨适当舍地、狸合理券的调吴整、孤优化蒸组合良各种包风险熄技术刘。强化终风险召管理哨的计闸划手玻段，亿把可剩以管狡理的围风险犯分解迫到各念个不效同的命过程即，对父计划懂要求家的基疫本目渗标、超基本护原则凡、基削本要屈求必末须给获予满拐足，烟搞好仗风险步的监形控。枪过程列中，沃利用前动态洪管理寇，合手理配娘备资桐源，欠按照蛾目标踩管理心、节订点考傲核、钻专业蔬监督妹的方冬法，旷减少抵项目饲执行渗过程坏中不汁确定在因素赞导致侄的风始险。合理倘组织橡结构首，明岸确岗豪位职咸责，字理顺纹管理司关系侧、反沾馈关笨系，固建立戒项目侨的沟域通职兆能，恼在项辈目管毅理内除部以绑及与否建设晕相关粱的各收方接复口，尊特别景是在政经常容出现罩误解竹和矛侮盾的吹职能外和组许织间困接口访，为颤风险瘦管理幸提供订信息缸保障蛾。在项具目内猴部加煤强实摸施行梅为的察监督肾管理平（制乞度管布理）惯，避勇免因摩人为买因素赛造成词的风间险。俭强化因财务鬼监督背和计革划实饶施的事专业超监督新，强劫化企压业规像章制趁度、柄工作怕标准幼、工劈燕作流秆程的基执行宣情况善监督伙，对屈计划筋执行创情况世及时赠跟踪塔检查逢，及宗时向刊决策隙层提任供修液改计且划的袜依据辞，向纵计划誉实施环层提绑示计叼划执蛙行的第偏离护情况灯，对旱预料值中的或风险挎或风爆险因湖素进针行有逮效的荡控制枪和管船理。（2）投富资风大险评伶估的俯方法风险奏评价朝的策谱略分书析法策略伟分析赏法（SA筐VE法）尺常用陪于工遭程项匹目的洗风险活评价乏实践汪，并祖取得弟较好组的效肾果。盗策略滚分析听法（SA吹VE法）鞠在进扛行风融险评斑价时联不仅岁针对泰风险宾的一颜个因朵素，苏而是艳针对堆项目您的各旁种因宫素进纤行综擦合分库析。滚其基累本方漠法是隆专家桥调查腰法。风险龙评价右的层班次分霉析法层次护分析沫法（AH环P）的江基本票思路中是，义首先镇找出更解决戴问题肥所牵爽连的顶主要廊因素歇。将虏这些破因素迎按其杂关联音隶属翼关系槐构造暴成阶录梯层嗓次模偿型，主通过负对层廊次结浸构中引各因捏素之娘间相任对重宁要性交的判托断及踏简单饼的排轨序计驳算解滑决问蹈题。建运用荷层次初分析止方法励评价度项目碎风险阵，能仁使主骨、客亏观因跪素综卷合考桌虑，较从而忍避免凝了单遮靠直寒觉与却经验壶进行稳评价筋的影扎响。（3）投灶资风我险损良失测桃量投资预风险泊损失虾测量筐是从肯风险亚可能均给投创资者处带来耐的最拐大损惜失的轿角度敲来衡方量的激风险梳程度栏。在宋最大多风险柳的情介况下饱，投释资者耽可能再损失即全部拍投资堆，也凡可能愤损失受部分扣投资侵。投印资风阀险损琴失强拖度是膏指在朴某一东投资学市场瘦上，柏由于屑风险鼻的存辽在使蠢投资类者可布能遭锻受的速最大毁损失键在直给接投逢资总弓额中浴所占豆的比坑例。装可按塑下式钟计算禾：投资插支出—投资枯收入投资炒风险你损失默强度=谊×漏l0够0％投资辣支出上式膀中的征投资希支出息是指熟项目夹投资叔总额征，投困资收轻入是飘指扣博除因广风险丧可能裙遭受拨的最颜大损辈失后甘的净午收益咽。当项显目投县资额妻和收沟入额牌发生守变化亡时，楚投资债风险参损失础强度束也随彻之发滴生变僻化。双最极膀端的驰情况黑有下熊列三览种：投资贵收入尤＝0，投袍资风赤险损湖失强签度＝10倦0％，费即由意于风愤险而到使项粮目损哲失了丹全部觉收入登，风仆险损爱失强饱度达10氧0％。投资挡收入<0荣(亏损)，投蹄资风俱险损亦失强瓣度>1筒00％，舅说明撤当投曲资风贪险大暑到一鹿定程宋度，矩使项遗目投庆资出短现亏情损时尖，投艺资风溪险损级失强也度将类大于10陕0％。投资捎收入>0，投照资风猜险损块失强招度<1脂00％，瞎当投族资收滨入大啦到超构过项伴目投菠资支线出时喜，投绩资风贞险损砖失强危度将悬呈负毛的状绢态(小于0)。上述挽三种帝情况护分别丽相当敞于盈蔑亏平久衡分巧析的漠盈(投资峡风险凡损失博强度<1蒙00％)、亏(投资来风险凡损失包强度僻大于10膏0％)、平赚衡(投资瓜风险条损失攻强度田＝0)三种锐状态胶。学习乒单元2房地起产项矩目投侍资风胡险评亦估重点拔掌握脊：房全地产乒项目胡投资骗风险屑防范潜的步骤镇和方虎法能够榴理解哨：房叙地产姐项目敌投资评风险涝识别厚的步骤辅和方屡法1、项武目投替资风郑险识胳别的卡步骤（1）收扬集资聪料通过春多种纳途径勾，尽贴可能寇地收靠集项洒目风素险分舍析所听需的裂资料阻信息础，以麻保证夕风险坝分析孙的完领整性效和正帅确性植。有煤关风阀险的佣资料那信息些能否蔽全面炼收集碰，直慌接影预响风雀险分测析的咱结果曲。（2）风铅险估悦计风险榆估计友是要椒明确翁项目境的目鸭标、磁战略雅、战斧术以僻及实苗现项拘目目洞标的框手段世和资梦源，耽以确漂定项贡目及沾其环迅境的辩变数福。风章险估辱计还旗要明槐确项建目的厚前提橡和假菊设，深减少弯许多促不必紧要的谨风险抛分析柜工作悠。有条些前挑提和地假设苍，在梢制定广项目杯规划宴时，森常常蛋