月城投上海市场监测报告月报新

城投·新江湾城C4地块市场监测月报

(2011年08月)上海事业部2011/09/15谨呈：上海城投置地（集团）有限公司本期导读宏观市场细分市场板块市场8月，上海共计推出41幅含住宅属性用地（含36块动迁配套属性用地），其中纯住宅用地5幅，本月推出的土地之中，动迁配套类用地以闵行、崇明二区居多，政府高压紧缩商品住宅需求，同时着力兴建大型动迁配套类住宅的意图已十分显著，双管齐下的举措欲以此平衡市场供求；本月，位于南汇祝桥板块的2011年77号公告南汇区祝桥新镇E6地块被南京朗诗置业旗下上海朗华置业有限公司以5505元/平方米的楼板价顺利拿下，目前该片区内已长期无同属性用地成交且住宅类产品供应也十分缺乏，后期产品竞争相对较小；本月，浦东外高桥板块新增一例高端项目“仁恒森兰雅苑”，项目首推267套房源，户型有183-214平米的平层公寓及321-358平米的四层叠加别墅，公寓均价4-5万元/平方米，叠加别墅均价5-6.5万元/平方米；此地块由仁恒置地于2008年7月和2009年9月两次竞得，并与新加坡政府投资公司联合共同投资建设；以目前区域内住宅产品普遍报价介于每平米2-2.5万元来看，”森兰雅苑”的定价相对偏高，从市场接受度上可能会面临较大压力；佘山高尔夫别墅本月成交2套独栋，荣登8月全市别墅成交金额排名第5的位置。8月，华润新江湾九里虽给板块内带来新房源供应，但由于上市时间因素，致使该批房源并未对板块当月成交造成直接影响，8月片区成交总量再度走低，基本以核心区房源成交为主；8月底，华润九里系作品新江湾九里新推房源上市供应，本次推出小区西面2栋房源，主要以166平米精装三房为主，于此次开盘前期蓄水工作充足，开盘之际亦伴有相应优惠措施，下月该案去化表现值得关注。目录PART

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3宏观市场住宅细分市场住宅板块市场P04P19P36PART

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章节标题微软雅黑28号，数字32号1.1市场资讯1.2市场扫描1.3土地市场PART

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宏观市场沪建行首套房首付比例最高五成优惠已全面叫停日前有关专家预测未来首套房贷首付比例或将提高，这一消息的传出也引起了众多购房者的关注。据了解，目前上海四大国有商业银行中，中国建设银行首套房贷首付比例最低三成，最高五成。其他各家银行虽未有变化，但是由于额度收紧也已不约而同地将房贷倾向于优质客户。此外，以往执行房贷利率9.5折优惠的中国农业银行如今也已取消，至此，沪银行房贷优惠已全面叫停。上海叫停开发商“玩猫腻”在上海，通过赠送“超大阳台”而“玩猫腻”、依据不同标准计算容积率等做法将被叫停。26日正式印发的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，对建筑面积计算的种种问题作出规范。《暂行规定》将于今年10月1日起正式实施。由于阳台一般按1/2面积计价，一些开发商由此设计“超大阳台”或“超大飘窗”，以达到多算面积计价的目的。对此，《暂行规定》明确，阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含），且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按1/2面积计入容积率。否则，必须按全面积计入容积率。飘窗方面，台面与室内地面的高差，不应小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线，至飘窗外边线距离不超过0.6米。否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。1.1市场资讯——行业动态信息1.1市场资讯——金融动态信息上半年房地产信托平均年收益升至9.81%数据显示，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托，同比增长145

.88%，发行规模1670.

1亿元，同比增长137.36%，发行规模占同期信托总规模47

.6%。今年3月发行规模高于1、2月份，达到95亿，但是从4月开始，此后连续3个月，每个月发行规模都超过300亿，呈现出“井喷”态势。

国家统计局公布7月数据中国经济保持良好态势近日，国家统计局对外公布，今年7月份，中国经济保持良好态势。工业生产保持平稳增长，规模以上工业增加值同比增长14.0%，比6月份回落1.1个百分点。1-7月份，规模以上工业增加值同比增长14.3%，增速与1-6月份持平。从环比看，7月份，规模以上工业增加值增长0.9%。1.1市场资讯——月度地产要闻20亿回购尚海湾恒盛借道上实融资始末按照原定计划，恒盛地产将于今年12月以原价20亿回购当初售予上实控股的尚海湾部分项目。为了届时能顺利地完成回购行为，7月29日，恒盛地产公告宣布，公司将安排提供境外替代机制，回购原出售给上实的项目。按照当初恒盛与上实签订的协议，恒盛应该以现金支付该笔20亿的款项。133个楼盘8月打折促销8月，本市打折促销楼盘共计133个(含别墅)，环比略有下降，降幅为4%。其中，新增优惠项目43个，占总量的32%，环比增加65%。同时，有约20个项目由于优惠活动到期或房源售罄而退出打折优惠范围。8月上海经营用地成交额创年内新高至8月31日，8月的上海土地市场告一段落。本月上海累计成交各类地块达100幅，其中经营性用地累计成交50幅，成交金额共计195.54亿元，为年内最高。虹桥商务区核心区一期02号地块以30.67亿元成交价，成为今年上海商办用地总价地王。商业地产——限购下的避风港？！导语：上月，一则上海银监局发出商业地产信贷风险提示的消息搅动了处于调控关键期的楼市。上海银监局要求严格管理商业地产信贷，明确叫停个人消费贷款购买商业用房，同时要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收，成为现房后，才能对买房人发放贷款。在住宅市场受限购、限贷影响下，市场上相当部分资金流入商办市场，成交量大幅上升，而商业地产的信贷收紧无疑给开发商资金回笼带来负面影响，同时也不排除未来将有更严厉的措施出台。现象一：土地供求量激增，房企转战商办市场壹截止至8月，土地市场共推出76幅商办用地（不含住商办用地），占经营性用地出让的43%（不含工业用地及保障型住宅用地）；共成交56幅商办用地，占总成交量的41%。成交企业中不乏绿地、绿城、复地、龙湖等以开发住宅市场为主的一线房企，该些通过增加商办用地储备，来减少因宏观调控对企业内部因产品线单一而造成的损伤。现象二：商办物业成交放量，商业地产成为限购下的避风港在住宅市场因限购、限贷陷入低迷之时，商业地产以当前特有的市场优势迅速占领市场，不仅商铺成交量激增，部分开发商也适时推出商住型物业，其中不乏多家知名企业身影，但由于商住楼生活成本较高以及土地出让年限较短，主力客群多集中投资型置业者。贰办公住宅住商办住商商业商办保障性住宅用地注：土地成交数据截止至8月31日1.2市场扫描——整体市场专题9商业地产有其特殊性，对于买方市场来说，商业地产属于投资属性很强的产品，当住宅市场受限，而商办市场则表现的过于活跃，我们有理由相信将有进一步行政措施出台，当然这个过程与楼市新政相仿，将从一线城市开始试行，然后逐步扩展至二三线城市。对于当前有意拓展或者已经将企业主营业务条线转至商业模块的开发商而言，适时把握政策动向以及保持资金链的流畅性及连贯性则显得尤为重要。据悉目前温州、义乌等地的民间资本已悄然成熟，投资客们早已摒弃多年前自己扛着钱袋子去团购房子或商铺的投资模式，现在他们多委托资本公司来进行运作，以从过去以钱换物转变成以资本换资本的模式。因此对于开发企业而言，通过合作、参股、收购等方式盘活各方融资渠道则是长远规避市场风险的重要途径。政策解读观点一：商业限贷，“房企”很受伤壹这项政策对开发企业影响力深重。原因在于，对商业地产来说，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中占比三至四成甚至更高。贷款发放时间延后的规定不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中，更抬高了商业地产的开发门槛，阻碍部分企业进入商业地产开发的步伐。“限贷”从两个方面阻隔了热钱流入商业地产，一方面是投资者，另外一个是开发商。而一旦效果不明显，“限贷”升级“限购”也是有可能存在的，况且当且房地产市场处于摸石头过河的政策实施模式，商业地产限贷若将在上海试点成功，在适宜的范围之内推广实施可能性颇大。建议一：走出商业地产传统模式壹观点二：“限贷”升级“限购”，一切皆有可能贰建议二：保守扩张，盘活各方融资渠道贰由于住宅市场遭到打压，投资渠道收窄，而开发商也在为了保持资金不断链和投市场所好，开始全面投身商业地产，“弃住投商”成为今年投资者和开发商最明显的表现。“传统的商业地产开发，大多采用的是“地产+产业”模式，即开发商先修建商业建筑，然后再全面启动卖铺和招商，然而在社会经济和楼市格局的不断发展和变革之下，这种模式或多或少都出现了一些“过敏”症状。将产业前置，采用“产业+地产”的方式，先做产业人，再做开发商，通过细分产业市场，然后以产业带动地产，现在已成为一些商业地产开发企业的重要认知。随着未来市场的细分以及竞争的加剧，特别是同质化严重的局面，如何就商业地产突围，将是场”模式化“思辨的激战。1.2市场扫描——整体市场专题注：经营性用地指剔除工业属性用地后的所有土地伴随着中央政府对于保障房的关注度越来越高，本月上海推地节奏有所加快，8成以上土地均为保障房经营性土地市场数据月份本月（8月）供求情况2011年累计（1-8月）供求情况供应300.62万平方米/60幅987.81万平方米/202幅成交212.88万平方米/50幅665.44万平方米/145幅全年累计土地供应情况——2011年1-8月，上海累计出让经营性用地202幅，同比去年1-8月增加116幅，土地供应步伐大幅加快月度成交情况——8月，全市成交50幅经营性地块，环比上月增加39幅，土地成交市场大幅度回升；其中非住宅土地成交20幅，住宅土地成交30幅，住宅成交地块中闵行15幅，为动迁配套房用地；本月纯住宅用地成交3幅，为青浦区和南汇区。1.3土地市场——全市经营性土地供求走势单位：万平方米1.3土地市场——当月土地供应明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年115号公告长宁区159街坊2/4丘地块长宁/天山板块办商文体娱乐9065.103.3230096.1324378上海市长宁区东至天原二村,西至天山路341号（缤谷一期）,南至天山星城,北至天山路2011-8-192011年114号公告崇明县陈家镇裕安社区配套商品房六期崇明/陈家镇动迁安置房90472.301.20108239.0410147上海市崇明县东至安振路,西至安通路,南至安通路,北至裕政路2011-8-192011年114号公告崇明县裕安社区配套商品房10期崇明/陈家镇动迁安置房114313.801.20128816.2812077上海市崇明县东至裕洲支路,西至安通路,南至裕展路、社区公园,北至黄鹂河2011-8-192011年114号公告崇明县裕安社区配套商品房13期崇明/陈家镇动迁安置房134453.101.20145883.1613677上海市崇明县东至云雀河,西至安岛路,南至裕展路,北至黄鹂河2011-8-192011年114号公告崇明县裕安社区配套商品房9期崇明/陈家镇动迁安置房76696.501.2084570.247928上海市崇明县东至安秀路,西至裕洲支路,南至裕洲路,北至黄鹂河2011-8-192011年114号公告青浦区青浦工业园区清河湾路东侧C-15-01(01)地块(配套商品房基地)青浦/青浦镇板块动迁安置房31858.301.8057344.944683上海市青浦区东至胜利路,西至清河湾路,南至现有企业,北至竹盈路2011-8-192011年118号公告崇明县陈家镇裕安社区配套商品房七期地块崇明/陈家镇动迁安置房105845.901.20127015.0811908上海市崇明县东至安振路,西至安通路,南至裕政路,北至安振路2011-8-262011年118号公告崇明县裕安社区配套商品房11、12期地块崇明/陈家镇动迁安置房142004.601.20170405.5215976上海市崇明县东至云雀河,西至安岛路,南至喜鹊河,北至裕展路2011-8-262011年118号公告崇明县裕安社区配套商品房8期地块崇明/陈家镇动迁安置房119753.501.20143704.2013472上海市崇明县东至安秀路,西至裕展路,南至喜鹊河,北至裕洲路2011-8-261.3土地市场——当月土地供应明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年119号公告奉贤区南桥新城10单元10-04区域地块奉贤/南桥板块动迁安置房27155.301.8048879.548207上海市奉贤区东至:厂房,南至:光昊路,西至:规划庙光路以东,北至:南奉公路2011-8-292011年119号公告奉贤区南桥新城10单元11-01区域地块奉贤/南桥板块动迁安置房33156.702.0066313.4011207上海市奉贤区东至:规划光大路,南至:苏贤港,西至:规划庙光路,北至:光昊路2011-8-292011年119号公告青浦区盈浦街道杨里泾西侧地块青浦/青浦镇板块动迁安置房49490.401.5074235.607275上海市青浦区东至杨里泾，南至现状河道，西至规划道路，北至青赵路2011-8-292011年119号公告青浦区盈浦街道西大盈港东侧地块青浦/青浦镇板块动迁安置房57409.401.5086114.108439上海市青浦区东至:漕盈路,南至:规划道路,西至:西大盈港,北至:青赵路2011-8-292011年120号公告青浦区青浦新城一站大社区动迁安置房A区地块青浦/青浦镇板块动迁安置房120902.402.50302256.0077620上海市青浦区东至河道、南至秀福路、西至河道、北至秀禾路2011-8-302011年120号公告青浦区青浦新城一站大社区动迁安置房B区地块（非青东农场）青浦/青浦镇板块动迁安置房11856.502.2026084.307613上海市青浦区东至规划地块、南至秀涓路、西至规划八路、北至南淀浦河路2011-8-302011年103号公告南汇区惠南民乐大型居住社区A03-14号地块南汇/惠南板块动迁配套房11787.601.6018860.167614上海市南汇区东至听潮路防护绿带控制线、南至拱晨路防护绿带控制线、西至西乐河防护绿带控制线、北至四灶港防护绿带控制线2011-8-52011年103号公告南汇区惠南民乐大型居住社区E02-01号地块南汇/惠南板块动迁配套房19265.901.6030825.4412444上海市南汇区东至E02-02地块、南至拱川路、西至听悦路、北至E02-02地块2011-8-52011年103号公告南汇区惠南民乐大型居住社区A03-08号地块南汇/惠南板块动迁配套房22004.801.6035207.6814213上海市南汇区东至A03-10地块、南至A03-10地块、西至A03-01地块、北至拱海路2011-8-51.3土地市场——当月土地供应明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年103号公告南汇区惠南民乐大型居住社区E06-02号地块南汇/惠南板块动迁配套房45352.902.0090705.8029361上海市南汇区东至E06-04地块、南至E06-01和E06-04地块、西至听悦路、北至拱乐路和E06-13地块2011-8-52011年105号公告闵行区大型居住区马桥基地市属动迁安置房32A-06A地块闵行/马桥板块动迁配套房42108.502.0084217.0027034上海市闵行区东至富国路、南至银林路、西至北沙港、北至银康路2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区浦江基地市属动迁安置房02-01地块闵行/浦江镇板块动迁配套房27426.102.0054852.2017608上海市闵行区东至规划四路、南至规划一路、西至用地红线、北至规划七路2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区浦江基地市属动迁安置房07-04地块闵行/浦江镇板块动迁配套房35342.602.0070685.2022690上海市闵行区东至规划四路、南至规划二路、西至用地红线、北至规划二河2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区浦江基地动迁安置房41-01地块闵行/浦江镇板块动迁配套房26100.501.8046980.9016757上海市闵行区东至规划四路、南至用地红线、西至规划十路、北至用地红线2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区浦江基地动迁安置房40-01地块闵行/浦江镇板块动迁配套房32128.201.8057830.7620627上海市闵行区东至规划十路、南至闸航路、西至浦业路、北至用地红线2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区浦江基地动迁安置房08-05地块闵行/浦江镇板块动迁配套房20693.202.0041386.4013286上海市闵行区东至规划四路、南至用地红线、西至规划十路、北至用地红线2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区浦江基地市属动迁安置房01-03地块闵行/浦江镇板块动迁配套房25358.601.8045645.4816281上海市闵行区东至用地红线、南至规划一路、西至浦业路、北至盐铁塘南绿地2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区浦江基地市属动迁安置房06-04地块闵行/浦江镇板块动迁配套房40445.901.8072802.6225967上海市闵行区东至用地红线、南至规划二路、西至浦业路、北至规划二河2011-8-101.3土地市场——当月土地供应明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年105号公告闵行区大型居住区浦江基地动迁安置房10-01地块闵行/浦江镇板块动迁配套房43424.701.8078164.4627879上海市闵行区东至用地红线、南至鲁南路、西至浦业路、北至规划二路2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区浦江基地动迁安置房03-01地块闵行/浦江镇板块动迁配套房48233.902.0096467.8030967上海市闵行区东至浦锦路、南至规划一路、西至规划四路、北至规划七路2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区马桥基地市属动迁安置房33A-06A地块闵行/马桥板块动迁配套房48964.702.0097929.4031435上海市闵行区东至富卓路、南至银林路、西至富国路、北至银康路2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区浦江基地动迁安置房12-02地块闵行/浦江镇板块动迁配套房50765.202.00101530.4032592上海市闵行区东至规划三河、南至规划十一路、西至规划四路、北至规划二路2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区马桥基地市属动迁安置房29A-01A地块闵行/马桥板块动迁配套房56255.102.00112510.2036116上海市闵行区东至富杰路、南至银林路、西至富凯路、北至银康路2011-8-102011年105号公告闵行区大型居住区马桥基地市属动迁安置房26A-08A地块闵行/马桥板块动迁配套房48991.102.20107780.4231452上海市闵行区东至富卓路、南至银康路、西至富国路、北至银春路2011-8-102011年106号公告嘉定区惠亚路以东、翔江公路以北地块嘉定/南翔板块动迁配套房72115.302.50180288.2512981上海市嘉定区东至惠一路,西至惠亚路,南至嘉一路、翔江公路,北至基地边界、嘉前路2011-8-112011年106号公告嘉定区城北站大型社区1号地块嘉定/嘉定新城板块动迁配套房39169.002.1082254.907050上海市嘉定区东至规划道路,西至孙浜,南至规划道路,北至规划道路2011-8-112011年106号公告浦东新区唐镇新市镇E-12-4地块浦东/曹路板块动迁配套房46986.601.8084575.8814009上海市浦东新区东至中心河西侧15米绿带,西至顾唐路,南至川沙北界河北侧6米绿带,北至俞浦桃河南侧6米绿带2011-8-111.3土地市场——当月土地供应明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年106号公告浦东新区浦东新区川沙新镇A03-02地块浦东/川沙板块动迁配套房32632.701.2039159.245520上海市浦东新区东至A03-04地块,西至阳光路,南至南界河北侧绿带,北至华夏东路南侧绿带、A03-01地块和A03-03地块2011-8-112011年109号公告闵行区马桥镇元江路南、曙光路东16A-09地块闵行/马桥板块商办139214.101.00139214.10/上海市闵行区东至中青路,西至沙溪河,南至苏家港,北至元江路2011-8-122011年109号公告闵行区马桥镇元江路南、曙光路东16A-02/04地块闵行/马桥板块商办195761.600.2548940.40/上海市闵行区东至规划道路,西至曙光路,南至青登河,北至元江路2011-8-122011年115号公告浦东新区御桥社区09-01地块浦东/大三林（三林、杨思、六里）板块商办18568.904.0074275.6034835上海市浦东新区东至沪南路防护绿带,西至御熙路,南至09-02地块,北至御北路2011-8-192011年115号公告南汇区国际医学园区B1-01-05地块南汇/周康板块商办26530.901.5030295.508164上海市南汇区东至高新河,西至B1-01-07地块,南至规划医院用地,北至周邓公路绿带控制线2011-8-192011年102号公告长宁区新泾镇225街坊2丘长宁/北新泾板块商业17570.902.0035142.0026357上海市长宁区东至苏州河50米绿带,西至临空11-1东方国信地块,南至朱家浜,北至临空11-1东方国信地块2011-8-22011年102号公告奉贤区南桥新城07单元09-02区域奉贤/南桥板块商业9199.802.0018399.605520上海市奉贤区西至望园路,南至德丰路,北至泽丰路2011-8-22011年102号公告奉贤区南桥新城07单元07-01区域奉贤/南桥板块商业24335.503.0073006.5018252上海市奉贤区西至望园路,南至运河北路,北至年丰路2011-8-22011年102号公告崇明区前卫一号商业地块崇明/城桥镇商业97824.400.3029347.3212032上海市崇明区东至泯沟,西至规划道路,南至规划道路,北至引水河南侧2011-8-21.珍3土地猾市场——当月绸土地骡供应订明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年101号公告奉贤区青村镇林海公路西侧、团南公路以南区域奉贤/金汇板块商业2847.401.002847.401287上海市奉贤区东至林海公路，南至农田，西至农田，北至团南公路以南2011-8-22011年107号公告金山区张堰镇东风路以东，松金公路以北地块金山/金山新城板块商业2135.702.405125.68476上海市金山区东至张堰电力公司，南至松金公路，西至东风路，北至牛桥港2011-8-122011年113号公告浦东新区浦东新区川沙新镇C02-04地块浦东/川沙板块商业2000.000.40800.00894上海市浦东新区东至规划河道，南至C02－03地块，西至规划华东路绿带东侧，北至C02－03地块（地块四至范围应以附图红线为准）2011-8-192011年113号公告嘉定区沪宁高速公路北侧加油站地块嘉定/江桥板块商业1289.001.001289.00483上海市嘉定区东至农田，南至沪宁高速公路，西至规划边界，北至沪宁高速公路北辅道2011-8-192011年115号公告浦东新区川沙新市镇C06-05地块浦东/川沙板块商业17816.302.3040977.498602上海市浦东新区东至C06－07地块西侧边界,西至川沙路东侧10米宽防护绿带东侧边界,南至C06－06地块和C06－07地块北侧边界,北至规划华川东路2011-8-192011年115号公告浦东新区高东集镇14-1地块浦东/高桥、高行板块商业10324.101.0010324.107191上海市浦东新区东至新园路,西至环二路,南至园一路及14-2地块,北至环二路2011-8-192011年112号公告奉贤区南桥新城08单元A-01-03、A-01-05、A-01-07区域地块奉贤/南桥板块商住办103722.603.00311167.80上海市奉贤区东至未建设用地,西至金海路,南至年丰路,北至航南公路2011-8-182011年107号公告松江区北场1号地块松江/新桥板块住宅120662.901.50180994.35127000上海市松江区东至竹港河，南至康城小区，西至规划幼儿园，北至沪杭高速公路2011-8-122011年121号公告奉贤区南桥新城09单元15A-11A区域地块奉贤/南桥板块办公4969.502.8013914.601953上海市奉贤区东至规划五路,西至未建设用地,南至南奉公路,北至未建设用地2011-8-311.法3土地醋市场——当月抬土地另供应金明细地块名称区域/板块土地属性占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）土地底价（万元）地块四至供应时间2011年121号公告杨浦区149街坊地块杨浦/东外滩板块商办32675.103.0098025.3061755上海市杨浦区东至内江路、西至贵阳路、南至平凉路、北至河间路2011-8-312011年121号公告奉贤区奉贤农业园区嘉园路东侧、广丰路北侧区域地块奉贤/南桥板块商业8560.801.2010272.963926上海市奉贤区东至齐贤排河,西至嘉园路,南至广丰路2011-8-312011年121号公告奉贤区南桥新城09单元10A-03A（西块）区域地块奉贤/南桥板块住宅27557.002.0055114.0034171上海市奉贤区东至规划二路,西至A4高速公路,南至南奉公路,北至解放东路2011-8-312011年121号公告奉贤区南桥新城09单元02A-02A区域地块奉贤/南桥板块住宅38756.701.6062010.7234726上海市奉贤区东至规划二路,西至A4高速公路,南至规划三路,北至浦南运河2011-8-312011年121号公告奉贤区南桥新城09单元03A-04A、06A-01A区域地块奉贤/南桥板块住宅68425.902.50171064.7574022上海市奉贤区东至望园路，南至解放东路，西至规划二路，北至浦南运河2011-8-312011年121号公告奉贤区南桥新城04单元02-04区域地块奉贤/南桥板块住宅75495.301.80135891.5481535上海市奉贤区东至环城东路以西,西至陈桥路,南至规划龙塘路,北至航南公路以南2011-8-311.痕3土地鞭市场——月度驳重点阀地块木分析20奋11穗年7锤7号俯公告君南汇贩区祝喝桥新丛镇E得6地灰块地块名称2011年77号公告南汇区祝桥新镇E6地块地址上海市南汇区东至用地边界，南至唐家行港绿带控制线，西至南祝公路绿带控制线，北至规划路出让方式挂牌土地用途住宅所在区域南汇区环线位置外郊环占地面积74596.7平方米起始总价29093万元总建面积104435.38平方米成交总价57500万元容积率1.4成交楼板价5506元/平方米宗地或概况她介绍拿地忌企业平分析SW浆OT分析优势劣势1）用地靠近航空湖公园景观优势明显2）目前板块内无在售住宅项目，且在此之前近两年无住宅属性用地上市，未来竞争压力小1）人口密度较低，客群受众面较窄2）因靠近上海浦东机场，该幅地块要求建筑高度不得超过45米，且受容积率的限制此地块为二类住宅用地，不能规划建设别墅机遇威胁1）祝桥新镇地处川沙和浦东国际机场之间，随着空港综合保税区和中国商飞总装制造中心先后落地，该区域的发展前景很好。1）生活配套欠缺，整体发展尚需时日20盖11加年8特月1绣7日翅，朗泊诗集恐团旗糕下的桌上海馅朗华扁置业渡有限默公司扛拿得粪20牺11永年7悟7号获公告纤南汇烫区祝骄桥新京镇E影6地驼块，混该地歌块底划价为农29应09挤3万妻元，闻成交徒价5品75私00掩万元亲，成树交楼苍板价颈为5雪50戏6元舰/平彩方米歼，地跃块属彻性为汉纯住衫宅用游地；朗诗炎地产弓是一照家开撒发绿畏色科影技地置产的或房地毛产公滤司，环在上桐海开笑发的考项目从主要胃有在细美兰堂湖的免朗诗捧绿岛历和嘉逃定南汽翔的那朗诗驼绿色药街区准。南系京朗虽诗置速业股罢份有却限公锅司创溜立于20阿01年12月24日，垦是一滴家专刻业房才地产歇股份骂制企本业，贵公司嗽致力功于成锣为一屯家股承权结沫构合坟理、弟战略骂定位鸽清晰金、组治织能旁力适用配、倘企业充文化糕健康曲的现件代股候份企润业。PA丸RT1章节类标题扶微软礼雅黑28号，南数字32号PA筝RT2细分侨市场2.倡1细分症市场贴总体煮量价改分析2.因2细分腰市场腿成交胞排名2.设3细分勿市场挂解读2.草4典型蓝项目孤介绍注：默细分裙市场可是指歼选取佘山朗板块涉、虹烧桥板样块、渠滨江旬板块授、马丢颛桥心板块徒、大碎浦东鹅板块5个区匹域的大平削层、葱类别振墅、计独栋三类原物业鬼的典坛型项命目进祝行月岔度市剖场监为测2.办1细分调市场吧总体饼量价话分析8月，滩仁恒侵森兰彩雅苑购个案鞋带动钟了大触平层裕和类距别墅仇市场语，类窝别墅算成交崭较冷娃清细分市场高参考物业月度供求总表物业类型本月（8月）供应情况本月（8月）成交情况供应套数供应面积(㎡

)成交套数成交面积(㎡

)成交均价(元/㎡)销售额(万元)大平层2194944145140185687879731类别墅44150283693325572255独栋别墅00524448269620211细分市场高参考物业年度累计供求总表物业类型累计（2011年1-8月）供应情况累计（2011年1-8月）成交情况供应套数供应面积(㎡

)成交套数成交面积(㎡

)成交均价(元/㎡)销售额(万元)大平层9312828022617966557717459803类别墅2295790569179604084173351独栋别墅11044514281370879863109476注：享以上客数据宾统计趴为选屋择的24个典雕型项谊目合邀计；颈大平元层为奶一梯停一户牌（少续量两购梯两觉户）浅面积>1视80洒㎡；类故别墅持包括属联排/叠加/双拼2.狱2细分谢市场格成交战排名四（成绵交金择额）恒盛·尚海岔湾、势龙湖勿好望惹山、心绿城州玫瑰仍园分获别荣食登20毯11年1-冻8月大馋平层皂、类拘别墅兰及独盟栋别旦墅年碎度成愚交金笼额排馋名之害首大平层年度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额

(万元)套数

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(元/㎡)1恒盛·尚海湾徐汇11484743806612浦东星河湾浦东9927142691433星河湾花园闵行9287971444844绿城玉兰花园浦东6701240500665金地天境城青浦325832445956类别墅年度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额

(万元)套数

(套)均价

(元/㎡)1龙湖好望山松江3500944335292银都名墅三期闵行2348615467453尚东国际名园三期浦东108398569294世纪虹苑长宁40172680805-----独栋别墅年度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额

(万元)套数

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(元/㎡)1上海·绿城玫瑰园闵行440119750782上海佘山国际高尔夫俱乐部松江3050651029153御涛园闵行118758621164佘山东紫园松江98002748135合生·东郊别墅浦东59961112065注：欠以上迹数据府统计踢为选袄择的24个典扒型项扣目合碑计；盏大平唉层为写一梯肉一户吹（少牙量两计梯两换户）富面积>1燥80垮㎡；类尚别墅挎包括枪联排/叠加/双拼2.剃2细分洁市场湿成交址排名役（成秆交金采额）8月，锡浦东住星河朱湾凭队借前坛期良熊好蓄摊水及巷品牌视效应辅成交乌火爆雅，占恳据大束平层劲月度赞销售情额首竭位；纤佘山职高尔牢夫别博墅月爹度成雨交两蛇套，钉成交靠金额连大幅铸领跑就同类介产品大平层月度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额

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(元/㎡)1浦东星河湾浦东3365213716732金地天境城青浦1869214453683绿城玉兰花园浦东128627580494星河湾花园闵行48064389105恒盛·尚海湾徐汇4386270995类别墅月度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额

(万元)套数

(套)均价

(元/㎡)1龙湖好望山松江22553325572-----3-----4-----5-----独栋别墅月度成交金额TOP5排名项目名称区域总金额

(万元)套数

(套)均价

(元/㎡)1上海佘山国际高尔夫俱乐部松江1295121017082佘山东紫园松江48951747333御涛园闵行12901647584天马花苑松江10751339245-----注：页以上成数据谅统计迁为选颂择的24个典池型项返目合窝计；昼大平蔽层为马一梯净一户语（少设量两泡梯两足户）挨面积>1郊80台㎡；类连别墅铃包括肺联排/叠加/双拼2.基3细分跪市场叙解读——大平撇层市辅场项赌目分直布序号大区域项目1佘山板块区域金地天境城2华润置地佘山九里3虹桥板块区域中星虹桥美华村4滨江板块区域海珀·日辉5恒盛·尚海湾6绿城黄浦湾7丰盛皇朝8华丽家族汇景天地9马颛桥板块区域星河湾花园10大浦东板块区域浦东星河湾11绿城玉兰花园12仁恒森兰雅苑大平精层项吗目分布锹情况盾图111356789101112242.搜3细分岩市场毁解读——大平虚层项客目基卸本情书况项目名称区域/板块开发商开盘时间总建面（㎡）容积率物业管理物业管理费（元/㎡.月）大平层主力户型装修标准（元/㎡）近期销售报价（元/㎡）金地天境城青浦/赵巷金地2011-6-252100001.0金地物业5.8三房220-3601000040000-60000华润置地佘山九里松江/泗泾华润2011-5-71217191.0华润物业7.5四房260-4001200050000-60000中星虹桥美华村长宁/古北、虹桥中星2010-12-11710841.05戴德梁行7.0三房180-2604000-500055000-65000海珀·日晖卢湾/滨江绿地2009-9-26233002.5高力国际14二房240-250三房290-310四房4481000090000-110000恒盛·尚海湾徐汇/龙华恒盛2007-9-284860003.23戴德梁行4四房200-3205000-1000060000-100000绿城黄浦湾黄浦/豫园绿城2009-8-9570003.27高力国际6.3四房270-41010000100000-150000丰盛皇朝卢湾/滨江新世界2010-4-172500003.5世邦魏理仕4.7三房180-220四房2528000-900060000-80000华丽家族汇景天地卢湾/打浦桥莱茵达2010-6-27550003.75戴德梁行7.5三房210-230四房260-2801000060000-80000星河湾花园闵行/颛桥星河湾2010-10-102001221.67星河湾5.0-5.5四房240-380五房370-50010000-1200040000-60000浦东星河湾浦东/花木、北蔡星河湾2009-8-82500001.58星河湾5.0-5.5五房230-61010000-1200070000-90000绿城玉兰花园浦东/曹路绿城2011-4-23872441.5绿城5.0-5.5四房310-4006000-800045000-55000仁恒森兰雅苑浦东/高桥、高行仁恒2011-8-283200001.7仁恒5.6四房180-220800045000-550002.穗3细分亲市场弦解读——大平眨层项紫目供末求量央价本月披金地绕天境垮和浦室东星侨河湾忍表现德抢眼刷；年与度累继计上杨海闵钻行星勾河湾鸡暂时球领先细分市场大平层高参考项目供求总表项目名称本月（8月）供求情况2011年累计（1-8月）供求情况供应套数成交套数成交面积(㎡

)成交均价(元/㎡)销售额(万元)供应套数成交套数成交面积(㎡

)成交均价(元/㎡)销售额(万元)金地天境城014412045368186921712470904595632583华润置地佘山九里4700-0971290522101514中星虹桥美华村000-001740105420721738海珀·日晖000-003800715515716恒盛·尚海湾026187099543860431423880661114847绿城黄浦湾000-001403580432339丰盛皇朝000-0071433581078327华丽家族汇景天地0373650283370201023825014711945星河湾花园04123538910480619471208794448492879浦东星河湾0134695716733365220942143576914399271绿城玉兰花园07221658049128628840133855006667012仁恒森兰雅苑172239841001163217223984100116322.钟3细分祥市场恰解读——大平摘层市惭场成侄交结宗构8月，秒大平感层市史场中12个项致目共概成交45套，灰主力阵成交饿板块允为大何浦东食板块茄，当余月占放比49脾%，其匙次佘查山板衔块占兰比31弊%，位护列第乎二；8月，惊大平秘层市收场第取一主码力成阿交总订价段垂为20挡00雀-3鞠00英0万，但该总含价段疤当月腾占比33茂%；10忽00奏-1阔50垂0万级幕别为似次主兽力，管当月额成交桐占比泄为29纱%；8月，铺大平分层市火场第新一主挪力成虾交单称价段美为5万以虾下，宜该单哨价段哭当月崇占比38铺%；6-始8万级露别为防次主裳力，惊当月困成交腾占比越为32塞%。大浦足东板键块占捷据半亩壁江节山；20万00桨-3斩00相0万总捡价段赢成交钻发力脊，占牺据本搁月第壳一主耗力段鬼位置2.宅3细分盈市场不解读——类别鲜墅市夕场项诉目分听布高参律考项趋目分布导情况绍图序号大区域项目1佘山板块区域龙湖好望山2虹桥板块区域世纪虹苑3马颛桥板块区域银都名墅三期4湖山在望5大浦东板块区域尚东国际名园三期6仁恒森兰雅苑1235462.赢3细分边市场住解读——类别察墅项疫目基赶本情吓况项目名称区域/板块开发商开盘时间总建面（㎡）容积率物业管理物业管理费（元/㎡.月）类别墅主力户型装修标准（元/㎡）近期销售报价（元/㎡）龙湖好望山松江/松江新城龙湖2011-5-281480001.6新龙湖3.6联排190-270毛坯35000-55000世纪虹苑长宁/古北、虹桥中华企业2009-4-21137630.95自管6.0-8.0联排230-270毛坯65000-82000银都名墅三期闵行/颛桥至大2006-7-251200000.5东湖4.2-5.6联排290-340450040000-60000湖山在望闵行/颛桥莘松2006-4-271395000.45自管4.0联排250-290毛坯40000-50000尚东国际名园三期浦东/大三林中万2010-11-171290000.91龙峰2.8联排250-290叠加190-2207000-800055000-75000仁恒森兰雅苑浦东/高桥、高行仁恒2011-8-283200001.7自管5.6叠加320-3701000055000-600002.症3细分谈市场念解读——类别务墅项莫目供裙求量击价龙湖砖好望摊山本捞月成映交3套，含为类朋别墅抵市场竭唯一句取得公成交难项目世，且六年度芳成交候远远肃领先搂其它诸竞品细分市场类别墅高参考项目供求总表项目名称本月（8月）供求情况2011年累计（1-8月）供求情况供应套数成交套数成交面积(㎡

)成交均价(元/㎡)销售额(万元)供应套数成交套数成交面积(㎡

)成交均价(元/㎡)销售额(万元)龙湖好望山0369332557225518544104423352935009世纪虹苑000-002590680804017银都名墅三期000-001550244674523486湖山在望000-0000-0尚东国际名园三期000-00819045692910839仁恒森兰雅苑4400-04400-02.类3细分真市场筛解读——类别途墅市抬场成士交结座构本月得类别醒墅市磁场成序交总复价均清处于80漠0-经10疤00万元孔间要单价淘均小嗓于5万8月，庆类别极墅市仅场中6个项永目共主成交3套，鄙均为路龙湖醋好望立山成泡交；8月，滤类别宗墅市刮场龙强湖好明望山垮成交河总价赏段均冰处于80生0-丢10样00万元妈间；此外市，类额别墅船市场影龙湖酒好望劫山成循交单粉价段绞均处丧于5万元艺以下缘瑞。2.励3细分走市场集解读——独栋青别墅同市场辛项目酿分布高参洁考项赏目分布钳情况殖图序号大区域项目1佘山板块区域上海佘山国际高尔夫俱乐部2佘山东紫园3天马花苑4马颛桥板块区域上海·绿城玫瑰园5御涛园6大浦东板块区域合生·东郊别墅7翡翠别墅14623572.翻3细分洁市场休解读——独栋激别墅誓项目张基本摆情况项目名称区域/板块开发商开盘时间总建面（㎡）容积率物业管理物业管理费（元/㎡.月）独栋别墅主力户型装修标准（元/㎡）近期销售报价（元/㎡）上海佘山国际高尔夫俱乐部松江/佘山佘山国际高尔夫俱乐部2004-3-28890000.27优孚酒店管理8.0420-870毛坯65000-100000佘山东紫园松江/佘山合生创展2008-3-31396000.18合生8.0410-660毛坯75000-85000天马花苑松江/佘山经纬2001-10-124765600.26莱利2.0300-580毛坯40000-60000上海·绿城玫瑰园闵行/马桥绿城2007-2-281398600.18高力国际3.0-6.5370-600820-1300毛坯70000-130000御涛园闵行/马桥和记黄埔2010-4-17450000.18家利8.0-12800070000-90000合生·东郊别墅浦东/碧云合生创展2008-10-11481380.25东湖6.0-8.0420-660毛坯90000-120000翡翠别墅浦东/碧云东珠2010-7-18342110.65紫泰6.0-8.0490-670毛坯130000-1500002.奇3细分险市场剪解读——独栋孙别墅遣项目峡供求子量价8月独固栋别拐墅市钟场冷狱清依壶旧，语佘山宣国际沾高尔饰夫当晨月成尘交2套排肯名榜宰首；亲绿城似玫瑰烂园年英度累捐计成贤交9套，棋暂列卖年度超第一细分市场独栋别墅高参考项目供求总表项目名称本月（8月）供求情况2011年累计（1-8月）供求情况供应套数成交套数成交面积(㎡

)成交均价(元/㎡)销售额(万元)供应套数成交套数成交面积(㎡

)成交均价(元/㎡)销售额(万元)上海佘山国际高尔夫俱乐部0212731017081295105296410291530506佘山东紫园016557473348951921310748139800天马花苑0131733924107502620319541982上海·绿城玫瑰园000-013958627507844011御涛园0119964758129053819126211611875合生·东郊别墅000-02515351120655996翡翠别墅000-00150510500353062.生3细分值市场怠解读——独栋桐别墅警市场绞成交朵结构独栋书别墅搭市场斗成交斜冷清拒，佘余山板峰块本谢月成搬交4套，桑占晒据独劝栋别裕墅市的场份啦额的僻八成8月，街独栋鸭别墅旱市场复中7个项雪目共皇成交5套，舱其中射佘山烫板块痰占比坐达80扬%；8月，嫁独栋颜别墅堤市场钉第一宾主力访成交雨总价器段集捡中于10药00无-1牛50养0万元赛和＞30婚00万，尼两总裕价段佳当月肥占比挂分别叨各为40翻%；此外载，独暖栋别童墅市泛场主观力成者交单协价段峡位于6-可8万元辩间，晌本月挣占比镇达60请%。楼盘地址上海市浦东新区兰谷路1688号开盘时间2011-8-28开发商上海仁恒森兰置业有限公司总建面积320000㎡容积率1.7物业形态多层、小高层、叠加累计推案套数267套（截止到8月31日）累计成交套数3套（截止到8月31日）基本或情况推案挺去化横情况营销混及广拿告投手放主力伤户型袄情况立面铜及布霸局图立面低效果侦图总平星面图8月项菠目累馅计平险面媒趴体投泳放18况1.叼7万元句，投夫放次队数共16次，抵分别信分布德在东容方早疲报、森新闻输晚报控和新五闻晨宏报，踏主要弟为项若目的纱首次议开盘麻蓄水漂工作抚。8月26日，狱上风版上水凤鉴森听兰——著名否风水搅大师蜜何子四文解晕读仁岁恒森田兰雅糕苑社败区风盯水布浓局,同时东为开侍盘蓄政水;8月28日仁栋恒森值兰雅面苑首以次开献盘，魂共推庆出25混7套房竖源，袜开盘籍当天编认购15伴5套，确去化60抹.3锄2%，预忧售金蓝额约17亿元霜，开劳盘房草源包粪括面烤积约18蝇3-察21痕4平方慨米的彻大平翁层“创观邸病”、浆面积地约33饺6平方揉米的刚“叠棋墅”乞以及伯面积案约32景0-衣35万0平方雄米的栗四层封豪华码叠加捐别墅围“郡墓庭”餐。推案时间主力户型推案套数成交套数去化率成交均价（元/㎡）2011-8-13四房180-220㎡17221%42215复式240-340㎡4812%叠加320-370㎡440-仁恒原森兰玻雅苑——森兰惩国际拾社区农首发20液11年仁注恒旗医舰项燃目8月28日开枯盘叠加32拨0㎡2.4典型墓项目仇介绍PA蚕RT1章节慢标题皆微软撒雅黑28号，晴数字32号PA筒RT3住宅说板块械市场3.首1新江臂湾城曾板块链核心绪区市霞场3.排2新江千湾城牺板块斥辐射版区市限场华润精新江硬湾九欠里公寓皆：4-培5万元/㎡叠墅站：6万元/㎡合生育江湾粱国际貌公寓公寓拣：3.晨5万元/㎡九龙踏仓玺迹园公寓雀：4-罪5万元/㎡仁恒涝怡庭公寓呆：5.泻5-谢7万元/㎡叠墅纺：6-迁8万元/㎡中建录大公款馆别墅耻：7-免12万元/㎡铁狮机门项耳目（世妖浦领荷世）公寓盐：4-昂5万元/㎡在断售未上歉市3.赢1新江提湾城属板块地核心厘区市每场——项目忧分布合景完富力C5二期未定3.岁1新江祝湾城迹板块互核心迁区市捐场——项目粒基本屿情况项目名称开发商开盘时间总建面（㎡）容积率物业形态物业管理物业管理费（元/㎡.月）装修标准（元/㎡）近期销售报价（元/㎡）九龙仓玺园九龙仓2010-7-211004721.70公寓绿源物业5.0-6.010000-1200045000-55000合景富力C5富力、合景泰富未开盘270000-公寓----华润新江湾九里华润2008-6-222307821.6公寓、别墅华润物业2.5-4.54500-1200045000-50000仁恒怡庭仁恒2010-10-10650731.2公寓、别墅仁恒物业8.01000060000-70000合生江湾国际公寓珠江投资2006-4-282828801.6公寓合生江景物业、安华物业2.21500-300035000-40000铁狮门住宅项目铁狮门未开盘--公寓----中建大公馆中建未开盘1200001.0别墅中建物业-毛坯-3.缠1新江雹湾城盘板块晒核心松区市侍场——供求中价走竞势8月板建块内逼核心抬区域惩中新高增供把应10芳7套，敲当月赖去化耕以前窑期存番量房致源为脏主，掘受成隙交结转构变街化本得月成挖交均址价小山幅下青滑11年8月，喝板块企内核医心区滑市场勒商品役住宅携新增材供应10边7套，们当月吊成交糟房源若以前外期存惹量房糊源为秒主，免月度里成交33套，怠环比谁下滑扣了42仰%；当月虚板块禁内九倘龙仓蜘项目这成交11套房睁源，闹月度汗成交眉量20醉73平方窝米，五是片膊区内既本月华成交馆表现绘最为叮活跃伸的项借目之荒一。3.胁1新江鱼湾城阳板块存核心捷区市茫场——项目搂累计祖供求项目名称总建面（㎡）累计供求量（㎡）累计成交量（㎡）未来可售量（㎡）未来供应预判九龙仓玺园1004721004726780332669-合景富力C5270000--2700002012/12华润新江湾九里2307821536441016261291562012/01仁恒怡庭65073650735338911684-合生江湾国际公寓26886326886325747325407-铁狮门住宅项目-00-2013/01中建大公馆120000001200002012/063.仇1新江嚷湾城返板块伟核心究区市娃场——成交迈排名黄（成棉交总足价、酷套数荷）成交套数TOP7排名项目名称套数

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(元/㎡)1九龙仓玺园11207310609511652合生江湾国际公寓1112624463353603橡树湾711674866416784仁恒怡庭410776319586695-----6-----7-----成交金额TOP7排名项目名称总金额

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(套)均价

(元/㎡)1九龙仓玺园10609207311511652仁恒怡庭631910774586693橡树湾486611677416784合生江湾国际公寓4463126211353605-----6-----7-----8月，唱从板宣块核衣心区湖市场释销售卷套数帽排名急来看谜，九鸡龙仓品玺园缠以大版面积融、高拜品质矛稀缺奋房源遮的绝例对优甲势位男列第