w科富阳金桥北路地块金色家园项目

富阳金桥北路地块

可研报告杭州公司项目发展部2009年8月28日一土地属性分析二市场分析与机会选择三客户定位与产品解决方案四项目经营分析五土地获取方式及风险分析六公司运营影响分析七能力需求分析八总结与建议目录PART1土地属性分析

项目基本信息区位状况

土地属性地价分析土地属性结论政府公开挂牌楼面价为1125元/平米；根据目前市场形势，预计成交楼面价为2000元/平米 （本报告按2000元/平米测算）1.1项目基本概况项目位置行政区富阳市地段金桥北路西侧（紧邻万科·金色家园项目）占地面积代征地面积0计容积率建筑面积可售面积301631净地面积153336

住宅面积294280小计153336

非住宅面积0容积率2.0

商业7351地价地价总额底价3.45亿

车库(不含地下)0测算价6.13亿不可售面积5041土地单价底价150万元/亩小计306672测算价267万元/亩不计容积率建筑面积可售面积

70537可售楼面地价底价1125元/m2不可售面积21280测算价2000元/m2小计91817土地使用权归属国有土地规划用途商业办公、住宅用地（商业办公面积≤总建面5%）转让方式公开招拍挂

富阳——城市基本状况面积人口经济市域面积（平方公里）建成区面积（平方公里）常住人口（万人）户籍人口（万人）GDP（亿元）二产比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.7190421.2区位状况未来3-5年内仍将维持其区域性购房特征富阳市行政隶属于杭州，定位为杭州“第四副城”；320国道为其城区与杭州的主要通路从杭州发展规模以及其余副城的饱和度分析，对于“第四副城”的发展“远需时日”运动休闲产业功能区现代工业经济功能区沿江（富春江）、沿路（320-23国道）两条轴线，形成了围绕主城区的块状产业布局结构是高度自给自足的产业发展模式江南新城下沙新城临平新城320国道之江转塘杭千高速沿江大道本地块西湖之江转塘三墩城西富阳绕城高速1.2区位状况

富阳——城市基本状况

富阳城市发展——城市向北1.2区位状况项目所在之城北片区成为开发热点区域人气在逐步积累的过程中，大型居住片区形成趋势明显富江春320国道西山虎山传统老城区第一轮发展沿江西扩金桥北路北向腹地成为发展主要方向传统城区位于东南部“沿江西扩”告一段落西临西山、东靠虎山、南临富春江的地理特征北向发展成为必然趋势金桥北路沿线逐步形成商品房开发本地块西湖本地块江南新城下沙新城临平新城富阳320国道之江转塘杭千高速沿江大道绕城高速

宗地区位1.3土地属性

宗地区位1.3土地属性地块位于富阳市中心以北约3公里，金桥北路与公园西路交界处，万科·金色家园项目西侧；距离杭州市中心约30公里，约40分钟车程市中心本地块金色家园

宗地四至1.3土地属性宗地金色家园金桥北路规划公园西路规划道路规划道路北：规划公园西路(现状为鱼塘)南：规划道路(现状为鱼塘)西：规划道路(现状为鱼塘)东：金桥北路

宗地现状1.3土地属性宗地金色家园金桥北路规划公园西路规划道路规划道路宗地现状为鱼塘宗地阿周海鲜大酒店拆迁安置房绿化带及小区市第三期经济适用房容大郦城一期

周边环境1.3土地属性金色家园鱼塘鱼塘

周边配套1.3土地属性道路交通情况良好,公共交通匮乏具有一定景观、环境资源（安居房有一定影响）配套处于完善过程中道路——金桥北路、春秋北路两条南北主轴联通项目与传统城区公交——暂无公交配套配套——大型购物设施：大润发卖场与本案相距约1.3km教育配套：永兴初中部与本案相距500m医疗、金融、文体、休闲、娱乐等服务类商业设施

目前处于匮乏状态景观——西北向可眺望远山景观环境——东临经济适用房空气质量优于城区环境清幽，噪音较少规划——本案西北侧规划富阳市人民医院本案正北项规划卖场距离市政府直线距离约2.7km食品厂旅馆海鲜酒楼公元名家农民房永兴幼儿园（待定）万科·金色家园宗地宗地宗地周边教育配套完善，有富阳最好的私立学校—富阳永兴学校（含中学部及小学部）；周边商业配套虽有涉及但是氛围不浓厚；医疗和健身配套还比较欠缺。商业教育医疗土地属性描述（配套共分成5个等级）配套设施教育文化项目周边1公里范围内，有全市最好的私立学校—富阳市永兴学校（含中学部及小学部）和富阳市第四小学；项目3公里范围之内有市二中和镇二小。商业配套项目1公里范围内有太阳城堡酒店和绿槟榔广场；项目3公里范围内有玉长城商业广场（银泰已签约）、国美电器、世纪联华和大润发超市等医疗卫生项目周边有吴氏肿瘤专科医院；项目3公里范围内有妇保医院、富阳中医骨伤科医院和富阳预防保健所。景观健身项目东南侧2公里有儿童公园。

区域配套1.3土地属性宗地商业教育医疗太阳城堡酒店富阳市永兴学校富阳市综合市场绿槟榔广场富阳第四小学

区域配套1.3土地属性玉长城商业广场（银泰已签约）1.齐3土地仇属性宗地金色家园金桥北路规划公园西路规划道路规划道路不利宁因素稍说明地块达东侧建金桥骑北路洽及地昨块红子线南阳侧均适有高镜压电顾塔地价郊与付故款节会奏地价包含内容与价款组成：净地价格总额：61334万元；土地单价：267万元/亩；楼面2000元/平方米支付节奏支付进度2009年9月2009年9月2010年3月2010年9月2011年3月支付金额（万元）6900536749067付款条件支付挂牌保证金公开摘牌后10日内支付20%（保证金可抵扣）6个月内，支付地价款总额20%12个月内，支付地价款总额30%18个月内，支付地价款总额30%1.饿4地价兰分析公开净挂牌愉楼面陵价为11用25元/平米骂；本利版测煌算按20当00元/平米南计；政府倍规定占付款亦周期旁为18个月哥，付航款节笼奏为2:夕2:袭3:隔3；为保扮证20请11年结醒算，滋本地引块计犯划在20瞎10年3月付催清地艰价款可比抬地价1.因4地价标分析宗地水果粉市场暖地块（奔扩腾·德邑价上城低）出让酬时间直：20熊09划-1面积装：32侨00下0方容积沫率：2.趴3成交涨楼面炒地价蜻：21即00元/方复地具地块出让岁时间见：20下07该-1瓜0面积穗：14励0.浇5亩容积论率：2.供5成交乓楼面叶地价振：13径00元/方存量洞土地耀供应1.否4地价绵分析宗地公园槐西路翅沿线间地块面积熟：合态计约80亩容积库率：2.哗0地价悦未定金桥魄北路酸沿线亲地块面积图：合读计约36并0亩容积顺率：1.绪8-习2.惠0地价壶未定迎宾激北沿鲜线地啦块面积桥：合娘计约23星0亩容积孕率：1.稻5-圾2.含3地价功未定品类C（未来有向G升级的潜力）产品定位

改善型——富阳高端城市公寓土地妨属性宅小结优势劣势地块规模较大，形状规整临近主干道金桥北路与公园西路，交通便捷地处富阳城市发展方向周边楼盘集聚，未来会成为大型居住区，逐步形成良好的居住氛围相对富阳市场容量，地块体量过大现状配套欠成熟1.找5土地禽属性是结论PA音RT芒2市场象分析挪与机畅会选誓择富阳避市场叹整体絮宏观舌分析富阳住宅穷市场呀分析细分岸市场园竞争伤格局访趋势止判断市场咬分析像结论2.柜1富阳鞋市场辅整体疲宏观妈分析产业离结构·工业顽总产崖值占朝当地GD立P总量咱的70％以甩上·以通卫讯器灿材及禁纸业排基地领闻名扎全国经济踩实力·2绩00盼7年全妖市实示现生传产总窗值28就9亿元勿，增胖长21疼.2属%·2毒00嫌7年全片国百定强县自排名塔第28位生活蚀水平20恩07城镇顷居民魄人均贝可支图配收略入19美04词2元，丛增长14漠.2筛%人均冷储蓄俘余额16恰07绪9元，僻增长4.桂5%。典型肃的浙哈江县状城经才济发亏展模县式，环整体跳产业筛处于裕稳定前发展崖期，厉民间龙资本消比较赵富庶总体狂市场搏与杭赖州关液联度盐不高讽，未帐来若达干年年仍是忌独立卫区域消市场城市畅研判2.双1富阳忽市场拉整体剧宏观最分析富阳生市场后总体——供求乡丰匹配轨，非傻常健嗽康城砍市化闷和城绘市扩许张稳涨步进清行中蒜，市容场容橡量稳腐步扩定大（08年受侨新增韵供应胖影响宇）；从07雁-0抗8年土刚地出扔让有娱限，棍未来膛新增肌供应帐有限竞，供禽求非吐常健蔽康趋势谣预测2.抱1富阳欧市场辅整体彩宏观恼分析20冷07年富搬阳企妻业职专工人顾数与促工资房诚情况年平快均工冈资线耍：28化47斥7元数据初来源届：20腔07年富耕阳统歉计年躬鉴机关进事业键单位掀、泛挽公务域员以参及大刻型制轿造业纠企业虹的中搞高管登，必灯定会昆成为终住宅旬的主姜力消哗费群粉体。居民伙购买夕力2.益2富阳陷住宅纠市场旨分析板块忙划分宗地类型凶：高慌层公歉寓G2婆+T奖OP卖点厕：稀耕缺的开市中扭心地安块G2产品蕉：65闪00罪0-帜75量00元/方舒适蓬性三苏房、眨四房战（13搏0-秀17盆0方)TO释P产品员：江推滨18号公狡馆，饰一线改江景胖房，1.禾2万元茅，20槽0-绵35忠0方平眯层公猜寓（脑已售讨罄）城北欠板块市中幼心板敬块鹿山春新区类型扮：排涝屋+公寓卖点造：自血然环岔境，蓬低密畜度住些宅排屋养：30减0-痒50线0方，15蚀00文0-船16蓄00标0元/方叠排哨：23唉0-山30醒0方，11毯00贡0-镇12惰00填0元/方公寓岂：12奸0-境16另0方，70骆00跑-8翼00奶0元/方类型郊：高形层公挂寓，担少量师花园叹洋房卖点氧：发躺展潜盘力，议合理做总价产品足：舒爆适性携三房桑、四误房，盲少量绍经济煤型两烤房售价锯：50骆00广-6窑50沃0元/方2.溪2富阳俘住宅轨市场让分析20某0820芝0712再5-汉14射418站0-炸21扩021久0-耽25训020赤0-游25辜070萍-9疫090泽-1追250-打7014借4-纺18谱025当0-杏30钥0主流鸽产品罗：12安0-镰14宜0方(三房)次主艇力产革品：90方（球两房叙），16扶0-虚20块0方(四房)08年，90方产吨品的党集中径供应幅，造嫁成了08年90方以得下产验品成欺交量扰井喷士式提档升；需求忆特征器：分蜜面积波段成网交情限况（单与位：律套数孝）首置首改再改主力秤产品次主革力产稠品次主腐力产继品2.奖2富阳业住宅主市场恋分析说明颂：数扣据统索计不吧全面商，取蚂主力贸在售蜡楼盘锋数据需求狡特征岩：分矛总价鼠段成钥交情役况（单石位：床套数捷）20饼07年两房悟（90方）集中秩在：50万以铸内三房澡（12防5-颤14范4方）集中喇在：50愤-9估0万四房堤（14爽4-巩21牵0方）集中甩在：90防-1何10万大四牌房（21梨0-叉30胆0方）公寓削：90追-1柄30万叠排洪：20芽0-耗30柄0万排屋删（30松0-旷50订0方）集中启在：40毙0-型60晶0万（表格易未体陕现）2.刃2富阳督住宅桐市场摇分析市场俩供需迹特征世分析标准饱两房50万以信内排屋40铸0-疮60洽0万舒适枝三房50声-9治0万四房90缘瑞-1限30万叠排苏、市所中心TO灯P20心0-旷30惊0万供需低特征渡：舒助适三塘房、发四房察，主杜流市确场，旅容量润较大助，但皱竞争狐激烈狠。其元中G2品类遵项目西，四锯房热命销。C品类妈项目黑三房誓热销典型之项目租：丁夸香公寻寓、六城市锡花园丢等机会兴点分垒析：院主流东市场灭，直面齿竞争。溢价配能力藏中等市，非规最佳请选择甚方案供需爬特征鸦：非砍主力拳需求辞，容似量有啦限，副现有蛾产品业多属笑于90指标裙被迫画选择典型仅项目诸：公擦元名燥家、姥阳光准里等机会访点分隐析：溢价找能力晓最弱姐，不羡建议锹开发缩慧此产砖品供需扎特征南：集缎中在塞鹿山芹新区诱，供牢应量嘱有限遗，市掘场认骑可度怠较高典型区项目炕：锦的绣兰卡庭、片御园两、水许印林论语机会笨点分润析：口环境把，产卵品均导具有巷较高属的稀裹缺性庙，溢棚价能丽力最桑高。供需莲特征灯：排毅屋社然区中煮的补串充产飞品。申整佳体供箩应量斩有限络，认签可度沈较高.沿江TO满P产仅传一个灿项目释（江扯滨18号公屡馆）贪，已刻售罄花。机会怎点分迈析：展该总交价段铜产品蓄供应悲量有阳限，稠供需难矛盾意最大馅，溢置价能液力较惨高。项目闻可通贿过品匹质提增升，物产品嚷精装累修产洲品，洗弥补缓地段馆不足可提纤供空蛾中复容式产厘品，辈合理滤控制皇面积治，控顶制总浆价，欺取得农竞争揉优势2.您3细分切市场妇竞争徐格局凳趋势备判断典型烟竞品雷分析——丁香漆花园宗地项目微规模且：总建辅筑面岛积约舌18贱万方，金其中负地上迈建筑便面积15蓬万方；产品祥：高堂层公术寓12坡0-薯14军0方三烈房为若主，16眠0-屠17秘0方紧绵凑四蕉房为龄辅；总户步数：11离00余套车位邀比：1：0.伸6售价尝：60姨00元/方销售真情况绍：楼盘名称总套数已推量去化量在售剩余套数成交均价（元/㎡）丁香花园11047536431105680典型视竞品畅分析——丁香肢花园规划屿：强化漏小组饰团的嫌围合摩感景观董：贝尔汪高林文设计当，内宁部高间低错压落社弱区.内水苦景较射多，协叠式仰喷水楚池、谱喷泉葱、人钞工湖滑组成逃；立面趁：新古英典主恩义的泉建筑艺手法,模仿碧绿城捧风格,大气挠、典天雅、齿流畅包、稳搞重2.楼3细分猎市场除竞争伯格局鲜趋势恐判断典型艰竞品早分析——城市袄花园宗地项目腥规模虚：总裂占地90亩，通总建挨筑面门积近12墨万平米产品晕：13乔5方，菊三房耻；18旱0方，甜四房处为主总户壳数：16幢，58吸8户绿化仙率：40睡%售价红：70狐00元/方销售自情况竟：城市撞花园楼盘名称总套数已推量去化量在售剩余套数成交均价（元/㎡）龙祥城市花园58458443514965002.申3细分脾市场队竞争珍格局劫趋势法判断典型阳竞品津分析——城市拴花园立面韵：新古财典建画筑风逼格，远模仿稠绿城客风格盾，成张熟乱稳重户型机：大开矮间客抄厅，优弧形将的落真地飘哗窗，莲南北颂双阳左台，松采光扛通风垃良好迅；景观衫规划：规壮划中瘦央大腊景观池，一卖些水某系、槐雕塑建等2.卡3细分率市场州竞争普格局而趋势井判断户型煎图（18辨0方）典型菠竞品宋分析——锦秀南兰庭宗地总用曾地面冬积：7万平裁米，贱总建质筑面她积9万㎡突，容粱积率1.帐15；产品逢：排屋酬：43想0－盖45懒0平渗方米叠排危：26捕5－竖32清0平秤方米多层吉、小嚼高层擦：10声8套，11浊0㎡、14担0㎡、16水0㎡售价看：排屋杜：单趣价13净00避0-乌16芒00馋0元/㎡，起价贩47脑5万秀/套叠排御：单铃价在11矿00警0-东12路00粥0元/㎡，总柏价在26鸟0-局-3拾50万/套公寓碧：80渡00元./绩㎡（毛签坯）绒左右锦绣续兰庭锦秀兰庭联排：90套4幢小高层共108套二期：总建0.78万㎡叠排：132套2.岁3细分分市场绍竞争派格局种趋势湖判断典型涛竞品羡分析——锦秀方兰庭效果国图户型溜图（32浪2方）2.事3细分巨市场菜竞争除格局腰趋势旁判断2.门4市场辉分析缠结论项目叠机会邮点分窑析整体悬市场层：发离展比分较健蚀康，酿未来弄两年兆供需侵关系真平稳乞；土地丸属性丢：城态市发骆展方种向，吧市政庙府主罩力打卵造区雀块，旦周边帐教育像资源菜、医烧疗配东套（桃规划屡）、掏商业辅配套诞（规越划）亦齐全锣，无秤重大仁不利沉因素酒；产品针竞争盐力：叼区域梢市场刺品牌醉开发哪商仅唉金都忆房产却（也威告罄予），跟复地迅房产博（未冤上市翁）总殿体产蔽品素险质不脂高，爷项目骆产品挖较容惯易引茎领市悔场；产品肤供需选特征啦：20退0-捕30两0万，虎总价位市场烤供应夫量有剂限，蚀溢价北能力缩慧较高项目煮可通滩过品呢质提毯升，勿精装轿修产时品，框弥补揉地段泊不足,可提徐供复氧式产犁品（类诸叠排太产品克），速合理示控制沉面积会，控帅制总馅价，铸取得斩竞争专优势PA谣RT滴3客户然定位窜与产状品解根决方畜案项目踩整体园定位产品纪线的废选择唱与比勤例产品掉解决护方案非住舰宅产烫品分成析商业等配套匠操作台思路3.唤1项目猜整体化定位富阳碧高端稻再改给社区客户护特征怠：再府改客季户为茶主，促少量沫高端轧首改判客户主力傅：市念区及痕周边繁乡镇承的高摸端私漫营企凭业主补充务：政践府及检事业犯单位傻、金稍融行因业的践高管产品单要点亮：类叠馒排复避式产尊品、悔奢华蛾精装遭修、异公园象式园漫林景沸观、嚷体贴卷周到任物业勇管理类叠近排复幼式产已品，络通过刑合理厘控制让面积蔬，控筝制总阔价，端取得忠竞争埋优势充分藏满足嫂客户征爱面厌子，木炫富守的心串态（琴客人浩最容伍易看璃到的探，就泊是最民重要切的）贱，重捆点提兔升立严面、佛大堂江等最您能体许现楼高盘档烧次的守地方尤；高端受再改谱客户副改善竭的重怀点：暖居住菌环境垒（重难点是额景观脖）的蛾改善睛、物篮业服阁务的候提升产品绢线选叮择——高端扩再改粱产品3.渠2产品亮线的另选择掉与比误例类型面积范围产品装修标准面积配比分布基本原则主力200复式（四房）200060%位于小区内部次主力150-160平层（小四房）25%位于临街位置250复式（四房）15%位于社区中央，景观最佳位置景观较佳的顶楼复式初步尼强排稿方案3.却3产品吃解决满方案规划技设计围条件3.莫3产品拣解决羽方案用地性质住宅用地总用地面积173929平方米代征地面积20593净地面积153336平方米综合容积率地上总建筑面积306670㎡住宅建筑面积294280㎡净地容积率2.0公建建筑面积12390㎡人防要求车位比1.5辆/户(160方以上)建筑密度20％绿地率35％建筑层数24-28F限高100m建筑间距要点面宽大于32米的板式高层住宅南北间距为1.0h,面宽小于32米的点式住宅南北间距为0.6h；同时需进行日照分析报告，主照面的住宅需要3小时的日照时间；*注：h为建筑高度，s为建筑正南北向投影宽度退红线要求东面退金桥北路多层为10m,高层为18m西面退规划路多层为8m,高层为15m南面退规划道路多层为7m,高层为12m北面退公园路多层为10m,高层为18m配套要求物业管理用房1073㎡，社区用房224㎡，垃圾收集站40㎡交通规划要点四周道路均可设置车行入口其他规划要点容积率≤2.0，限高100；需建3200平米幼儿园地块扶价值财排序本地锁块四谜周均姐为城码市道锯路，部东面孙与北久面为营城市亿主干傲道，剃土地惩价值惯较低趴，几恋个城熔市道再路转乘角适书合做16脚0平米杀户型赠、南供面为乏景观艰道路钳，东已面为歼规划五城市品支路荐。小较区内牌中央合集中腥绿地贡逾40鬼00清0平方限米，电周边滑适合磨做大由户型笨。交通胆流线小区劣车行幸主入涌口设怎置在绸北面显公园吹路，糕解决场小区射主要甚车流栽，在机东侧歪金桥盛北路净设置破小区承次入生口，效内部呼以环烧形车团道沟歌通，底基本钻到达蠢每一所单元伟，满淘足日瞒常使笛用和攀消防歼要求狼。地趴下车探库出袄入口消靠近环主入挑口设喝置，域以利年于保队持小纠区内市部安疯静。环境页景观小区秒景观湖主轴程由北洪侧小东区出蓬入口翅广场勒开始鼻，通骑过会致所直饭至中遮央集健中绿真地，朗周边脉的住洞宅左竟右对诊称布殖置，晃形成觉强烈驻的景仙观序供列。胸另一酿条景秩观轴永由金甘桥北衰路次粥入口谣开始由一直劣到达选中央醉集中财绿地掩，与倍景观露主轴隙相交勒形成津完整煮的轴肾线体厘系。沿城圾市周扔边的无住宅桑间距怪也达毕到了80挪-9非0米，盘可以搏进行押丰富薪的组谜团景围观设骑计，扑与中纲心景浩观区济形成傲了多芳层次凤的景法观空途间。规划台方案说明3.蹲3产品衰解决答方案单体省方案——逐16蹈0方参觉考户容型3.欧3产品杨解决放方案单体走方案——翁20充0方参道考户刃型3.汽3产品努解决和方案单体针方案——稼25寸0方参男考户登型3.尖3产品呢解决栽方案商业终配套建定位3.类4非住跪宅产合品分验析金色停家园富阳请市人除民医院(规划)大型馆卖场(规划)消防之队海鲜酒楼永兴砌中学容大型郦城州一期永兴盒幼儿堤园（代嫂建）经济确适用碑房(规划)拆迁绣安置区房公耽园纱路金桥北路规划道路规划讽道路宗地商业广场项目庸规划贝建议建议歌商业习应分井布在推公园融西路饭；东北秧角建惧议规撒划小桶商业肝广场惭，与旺金色齿家园扔商业丘广场汽相呼老应，在形成些区域箩的商侍业中贵心项目赚规模导建议定位象：社辟区型西商业+部分馅会所谎功能同时很考虑熊医院遮等规葬划，灿带来恼的未杀来商搬铺价穿值的张提升建议绳总规疯模控圆制在70再00饿-8字00南0方商业想售价敬建议参考运容大魔五环压城市挺花园10巴00裤0元/方考虑萄未来卡土地珍属性讲变化炸及周彩边规古划带私来的项商业照价值裳提升建议典商铺铜售价13帽00咽0元/方车位团比1：1.津5车位柔个数22考64个，肝其中趟地下崇车位20延44个，横地面现车位22药0个车位桐价格8万元/个（化金色服家园馒项目凤拟售7万元/个）去化塑率到住到宅售最罄时族车位茅销售90夏%，余10仅%未售垂出项目遮车位高售价瞒及销活售安均排3.谈4非住熄宅产议品分客析PA鲁RT瞧4项目把经营减分析首期心项目床开发忙计划项目夸销售扎计划项目按主要头经济志指标项目泼开发雅各年瞒的销赛售及惰利润踪蝶体现经济币测算折敏感锹性分映析序号工作内容时间开始完成1项目启动时间2009-9-152规划方案设计2009-9-302009-10-203单体方案设计2009-10-202009-11-144施工图设计2010-3-172010-5-35签署土地协议或合同2009-9-306取得土地证2010-3-37基础开工2010-3-258开盘2010-9-309竣工备案2011-11-2610入住2011-12-31首期回项目箭开发笑计划4.车1首期熟项目决开发萌计划项目痒销售习计划20102011201220132014合计开发计划（不计地下车位）（m2）10952210123890871--301631销售面积（m2）49297870501028928152645104365869销售额（万元）446477902411071210044972173407006售价（住宅）（元/m2）100581116712952148171600213007售价（商业）（元/m2）-1300013000130001300013000售价（车位）（万元/个）-888884.碍2项目亩销售尸计划注：乳车位腰按销含售90圆%计经济指标总金额（万元）销售收入407,006开发成本276,123资金峰值88,703现金流为正时间2013年10月项目总投资294,438净利润57,419内部收益率20.05%销售净利率14.11%经济指标20102011201220132014合计销售面积（m2）49297870501028928152645104365869销售金额（万元）446477902411071210044972173407006结算面积（m2）-1363471028928152645104365869结算金额（万元）-12367111071210044972173407006单位净利润（元/m2）-4322112249334931904净利润（万元）-473416606203221575657418销售净利率-4%15%20%22%14%各年涉利润大体现项目富主要革经济未指标4.盐3&酸4.姐4主要纺经济聚指标宁及各弦年利恩润体志现PA烫RT类5土地己获取惰方式城及风招险分删析土地返权属津状况涂与项周目背巩景土地纪获取撒方式项目堵风险秒与防争范土地拒权属脖状况西与项闹目背胞景土地使用权人

富阳市国土资源局土地他项权利无土地用途

住宅（设配套公建）土地使用年限70年土地手续状况

手续完备，由政府出让项目信息来源

富阳《读地手册》及合作方富阳容大房产土地方或合作方背景富阳市国土资源局项目出让目的

无是否存在中介费

无5.炸1土地且权属散状况衫与项肚目背樱景土地皂交易嫌方式梢：公陷开挂帆牌公示探时间杠：20霜09年8月25日挂牌乐时间兽：20娇09年9月8日挂牌辈保证羽金：69堵00万竞买骡方式掩：独凳立竞扇买交易护方式获取馆流程伶主要签节点公开嘉挂牌09悦-9裁-8立项席会09怪-8萍-3称1可行毫性研遇究报美告09置-9屿-1决策脊会09拦-9耻-2交保租证金09俯-9欢-3摘牌09魂-9超-8办理蒸后续江各项宜开发脆手续签订趋出让盐合同09尊-9搏-1充5土地滤获取叔方式5.狮2土地钩获取纤方式主要风险点风险内容防范措施国土、规划风险无-拆迁、补偿风险无-合作风险无-政策风险无-其它风险无-风险萄分析5.没3项目桶风险沃与防乞范竞争对手主要背景威胁程度绿城房产国内知名的大型房地产企业，以产品品质著称，杭州市场占有率第一09年上半年，绿城旗下楼盘全线飘红，全国项目合计总销售额超过200亿威胁程度：★★★绿城09年至今未在杭州公开获取新项目；绿城联合当地开发商意向获取本地块金都房产杭州本土品牌开发商，主打科技住宅；目前可售资源匮乏，亟待获取新项目

威胁程度：★★金都在富阳银湖板块开发有富春山居别墅项目，在当地具有一定口碑；传金都欲参与本地块争夺潜在驾竞争尿对手首分析PA音RT文6公司谈运营辅影响疼分析公司迁运营显现状巾描述项目插资金忧缺口鞠及解品决方坑案项目刃获取益对公案司整磁体运用营影射响

主城区良渚文化村富阳项目名称西溪蝶园白鹭郡东阳光天际白鹭郡南白鹭郡西绿野花语金色水岸金色家园公望土地属性（品类）CT2CT2TOP2T2T2CTOP2产品线首改/再改首置再改再改高端首改/再改首改/再改首改/再改高端总可售建筑面积345,25091,342135,735683,414100,200395,96424,428109,978210,237已开发可售建筑面积112,59491,342100,270152,858000058,549储备情况可售面积9,94623,41428,28476,248000019,762可开发周期（年）20.52323223现有目资源涛状况注：1白鹭索郡北百、竹雅径茶戒语、栗威尼围斯水百城、演逸天砍广场五、金欠色城弓品、薄魅力恒之城纸等均担已基胸本售氧罄，荷不包轮含在角统计下范围熟内2可售肥面积示包含右住宅状及商睁业，贿不包席含车慨位，挠统计舍时间俭截止09年6月底6.协1公司近运营枯现状去描述现有弹资源榆结构T2及TO便P类产段品比痛重过华大产品相线结恋构品类缘瑞结构首置焰首改急类产咬品较徒缺乏再改序及高暖端类畜产品灿比重帆过大注：机按项棒目可协售资惊源统滋计6.推1公司培运营际现状套描述地铁1号线杭州些绕城

地块位置万科项目中心城区地铁2号线西溪惭蝶园可售铸项目钉分布良渚条文化悉村（白炕鹭郡洗东、孝白鹭澡郡南它、白素鹭郡鸭西、趁阳光你天际闻、绿茄野花蛾语、喜金色摩水岸茎）公望金色炭家园6.蜜1公司具运营叠现状俊描述公司四运营良现状贯指标配分析6.阻1公司夏运营次现状纳描述指标08年实际09年计划全年销售额（亿元）32.8430.53计息负债率≈55%51%营运资本周转率1.30—可售住宅资源（亿元）25.17（08年底）7.20（09年底）从销念售额什来看棒，09年杭部州公轧司因娇主流魔产品俘不足祸，计里划销助售额黄有所胃下降从负饰债率炼来看禽，杭冠州公件司目装前计揉息负购债状顶况有拉余力翁运作喷新项举目从周撑转率乏来看卵，目吓前营到运资胆本周蚊转率丸相对传偏低专，急档需现馒金流拨贡献册型项想目实边现快汽速去屠化来蝇提高昂周转揉率从可娃售资视源来眠看，阀如无筑新项拳目补养充，垒到09年底亏杭州恒公司熊可售撤资源络将非臂常匮拉乏项目肤经营保定位打造需富阳虾标杆慢性高斥端城贩市公叉寓项伤目杭州胸公司08年战狱略进宿入富燥阳，魄凭借欧公望桑项目威已在蒙富阳瞒树立鲜起良套好的勉品牌室形象义及口述碑；洒金色篇家园唇项目立因高灾附加澡值也红引起纹广泛叉关注撤；本地碍块规延模较步大，辞形状愈规整趁，规虽划指户标优兆越，俱是打棵造富功阳最呈高端齿的精斗装修堵城市粱公寓锦的机积会点补充包杭州汁公司留后续院可开降发资童源从现篮有资全源来纯看，累如无胡新项排目补津充，讽到09年底照杭州蚁公司辣可售获资源趴将非垮常匮侨乏；本地泊块可舅带来30万平扑米优沫质可揪开发疾资源6.夫1公司幕运营甲现状西描述新项灯目现估金流肯计划6.葬2项目晴资金抬缺口赶及解捞决方园案年度200920102011201220132014合计现金流入041360798261108969873576189407006现金流出1465010802672658745064015725127335123项目净现金流-14650-66666716836390585785106371882项目累计净流量-14650-81317-74148-37758208207188271882待决坡策新住项目额资金校峰值88别77立6万元分，出受现时辣点:20毙10年8月实现研累计序现金脊流为冷正的秃时间慕：20晒13年10月公司捎整体馋资金快状况6.床2项目香资金秒缺口销及解勉决方涨案2009年末2010年末（一）公司全口径可调用资金①49086133429其中：救急贷款减：已决策未获取项目累计拟占用资金②——已决策未获取项目一已决策未获取项目二已决策未获取项目三……（二）考虑已决策未获取新项目后全口径可调用资金③=①-②49086133429待决策新项目累计拟占用资金④11222-88574（三）考虑待决策项目后可调用资金⑤=③-④37864222003待决鸟