线上线下商业综合体的未来之路

1本报告仅供客户内部使用。“线上”VS“线下”商业综合体的未来之路2本报告仅供客户内部使用。前言在宁波的海曙，在宁波最繁华的中心地段，在宁波标志性的三江口之一的奉化江畔，有一个集合了商业、办公、酒店、住宅、酒店公寓等多种业态一体的综合性项目⋯⋯我们的报告就从这个项目说起⋯⋯3本报告仅供客户内部使用。项目开发背景

项目地块位于宁波市核心区新滨江带，规划尹江岸路以西，南面紧邻奉化江，整幅地块呈扇形该地块既是宁波市三江六岸重要组成部分，又是宁波“中提升”项目核心区块之一，市领导多次视察项目地块

总用地14.75万平方，共分11幅地块，总建筑面积约61万平方，地上建筑面积约38万平方，涵盖酒店、办公、商业、住宅等多种业态4本报告仅供客户内部使用。项目面临问题如何在项目最重要的商业产品上打造能够彰显出宁波前所未有的、超前的、代表宁波城市发展的业态，拔高整体项目至城市超标杆形象定位？问题优势项目位于海曙——宁波传统市中心烫金之地；一线沿江景观资源；周边商业、教育等配套十分丰富、不胜枚举！5本报告仅供客户内部使用。一个打赌引发的回忆在2012中国经济年度人物颁奖现场的辩论中，万达董事长王健林与阿里巴巴董事会主席马云打赌：“到2020年，如果电商在中国零售市场占50%，我给他一个亿，如果没到他还我一个亿！VS两个商界大腕的“亿元”赌约电商是否会取代线下零售？马云王健林豪赌一亿6本报告仅供客户内部使用。亿元赌约背后的真相“亿元”赌约背后：电商对传统商业的冲击7.4%6.3%4.4%3.5%1.3%2013e2012220092.1%2008-2013年网购规模占社会消费零售总额电商一路乘风破浪疯狂扩张，2012年网络零售规模达到13205亿，占社会消费零售总额6.3%！传统商业一蹶不振，线下份额不断被蚕食，实体店变为试衣间，购物中心去百货化趋势越演愈烈！2013年，日本家电亚玛达相继在天津、南京关闭分店；欧洲消费电子品牌万得城正式关闭中国所有门店；2012年，中粮朝阳大悦城和主力店永旺百货解约；王府井洋华堂劲松店以“调整经营结构”为由停止营业；卜蜂莲花关闭北京草桥店；2011年，李宁、匹克等体育品牌关闭了全国1200家门店；家得宝退出了中国；沃尔玛关闭了四家门店；此外，广州中华广场清退其中华百货，上海港汇广场清退其新翼百货！2008-2013年我国网络零售市场交易规模（单位：亿元）7本报告仅供客户内部使用。这是一场移动互联网催生的时代变革！8本报告仅供客户内部使用。电商带来的时代革命移动互联网云计算大数据商家消费者移动互联网利用消费者在移动应用客户端上留下的痕迹对消费者进行分析整合云计算将这些碎片化的数据和行为，加以搜集汇总到云端大数据再将这些数据做深度挖掘，得知每一个消费者的需求商家拥有了如此精准的信息之后，便可组织供应链资源，满足消费者的需求消费者可以随时随地在移动客户端下单互联网让人们足不出户实现购物，信息技术改变了消费者的行为和需求，而且满足这些需求的方式亦发生了变化；整个商业都面临着一个全方面的转变与革新电商对传统商业带来冲击的背景是信息时代互联网对商业模式的全面革新9本报告仅供客户内部使用。电商冲击下的客户变化客户消费习惯与理念PastPresent传统商业模式下的客户消费习惯电商带来的冲击带动的消费变化顾客选择产品为被动接受

顾问消费行为受较多约束

消费花费时间与成本较大客户层次覆盖面较广

消费注重产品功能性与实用性顾客对商品选择主动化

顾客消费行为理智化

购物追求便利性及体验性

消费者趋向年轻化时尚化

消费个性化趋势明显网购消费方式已融入人们的生活政府监管及物流支付环境日益成熟消费快捷方便不受地域限制网络购物平台与环境日趋完善与成熟在电商不断迅猛发展的背景下客户的需求及消费理念也在逐步发生着变化：在消费行为的革新下客户的购物习惯与理念也在电商环境下发生着改变10本报告仅供客户内部使用。传统商业对电商的应对onlineoffline实体店在电商冲击下不会退出，只是发展空间会变小；因为实体店具备电商没有的消费体验。是对抗？还是合作？或是其他的出路。。。2线上线下但是网购的趋势不可逆转，作为商业企业来说应该顺应趋势，积极改变商业模式，以取得发展。传统商业在电商冲击下需尽快做出应对措施与手段11本报告仅供客户内部使用。案例研究：银泰网带来的启示银泰在打造线上平台，联动线下实体店方面率先做了成功的先驱银泰电商网：2010年3月12日注册成立，注册用户超过30万，以高端精品、名品百货网商，弥补了市场需求空缺；与银泰百货完全独立，采用与银泰百货不同的采购通道，自己真正控制网上所销售的产品；产品和线下实体店价格双轨运行可以看到，银泰线上线下的整合让自身实体店与电商价格竞争比不可免银泰线上线下整合构架图12本报告仅供客户内部使用。购物餐饮娱乐案例研究：银泰业态比例调整传统的业态比例已不足应对电商冲击，银泰率先对业态进行了调整传统商业功能业态黄金比例521830353035银泰业态调整后未来比例13本报告仅供客户内部使用。线上线下打通、交互2012年6月，银泰在杭州开启国内首家百货电子商务线下体验店“I’M银泰网名品店”店内提供iPad线上选购服务，做到线上线下购物体验全打通案例研究：银泰率先线上线下打通线下有着独有的消费体验，银泰打通线上线下，实现了两者的交互14本报告仅供客户内部使用。回到项目：银泰先行给予的启发银泰线上线下整合带给我们项目的启发：1、线上线下整合是商业模式在信息时代迅猛发展下的大趋势所向；2、业态比例应降低零售，增加餐饮、娱乐等体验业态，零售以高端、精品时尚产品规避电商冲击15本报告仅供客户内部使用。项目发展思路项目整体发展思路：借鉴银泰案例的经验及启发，打造实现宁波未来城市梦想的旗舰商业综合体16本报枕告仅妇供客竭户内堆部使搂用。项目赵整体异定位宁波尖中心炉、旗竞舰级城市综合幻玉体形象抖定位功能妙导向发展就方向消费拆体验佛、休棉闲娱吸乐、拾精品流购物容、特堵色餐逢饮站位泳宁波誓之上爬、刷贵新城贺市高埋度、寇重塑漠城市夏梦想17本报土告仅织供客钉户内塔部使我用。体验式休闲商娱中心体验馆（冰上芭蕾体验馆、迪斯尼体验馆、儿童职业体验馆、演唱会体验馆）、电影院、KTV等超级店以消费体验为主的线下联动线上电商平台特色商业区特色精品商业专卖店、特色餐饮（宁波海鲜主题餐饮、中西餐、连锁餐饮）主要业态规划项目深业态筛组合项目灭业态毯建议馋以超良级店遵为驱塘动，敢联合鸡体验垄式休佛闲商王娱中妹心、杆特色耕商业张区等庸三大汽类内出容：3：4：3超级座店：能体验价式休赤闲商杯娱：宣特色搏商业克区结合叼银泰坡案例往研究孝经验，一预般商而业中僻心主蛛要由掉购物弄、娱体乐（聪含休烧闲）盼、餐棋饮三温大经抖营类雕型组桑成，躬其经坐营比燥例大抬致为5：3：2。为凸显池本项尿目商裕业的体太验感，提回升商技业形押象跳烧脱市揉场现划状，帖建议辛加强于娱乐直餐饮降类业态所抵占比壁例，榨业态消比例嘴定为薪：18本报搭告仅诵供客带户内广部使返用。项目纱业态心建议业态单建议湾思路纪：减粱少百呆货零套售业揉态，超增加过体验元、娱归乐消逝费业葡态迪斯坊尼体光验馆冰上添芭蕾铅体验产馆19本报只告仅叙供客般户内肚部使艳用。项目妥业态娃建议业态李建议溉思路：以4D动感镇电影达院、电玩城、量贩式KT肠V、桌球蚀等增种强项橡目娱财乐体遍验感4D动感慈电影飘院电玩城等20本报坚告仅果供客愈户内惯部使挠用。项目畅业态蠢建议业态蹲建议回思路腊：加磨大餐周饮等狂业态权比例察，聚否集人灰气海鲜粒主题问餐饮21本报想告仅械供客贵户内墓部使暑用。项目极业态顽建议业态轻建议腹思路则：引入孟“超求级店州”模为式，一传切功疫能设洞计以丑消费辰者体炕验为披本，姜联动锹线下膨打造纷线上他电商缴平台迹，为堂了带款给消雀费者鼻更方锁便、卡更自庄由、发更具盘体的光购物掀方式设立仇各类最品牌鱼的体侦验专册区，算打造偏“玩脂电器蒙”基篇地。裳体验惊区包香括了物游戏拘体验衬区、Ap题pl烛e产品金体验亲区、志单反局体验&摄影构培训铸区、催智能炭家居但主题族产品柳体验诞区等测等，萌让消临费者遗的购衡物变冲得无抹比轻狱松休签闲22本报黑告仅此供客嫩户内删部使禽用。1、线黑上线果下积冈极融结合必混是未渡来趋妈势；2、线脑下需增强狐体验乐性吸码引客迫户，根不断蔬根据渡自身故定位猫寻找洁合适议的业闯态比收例项目亭操作厕过程途中对准商业瓦的突地破性河创新验与尝市试，环对商惜业综垮合体科供应换量泛轮滥、产品捎打造加同质柱化明俘显等弦弊端踪蝶有较袋大的斩启发被意义秆，总莲结沉姻淀实虽战经迎验：未来巨商业敬综合材体在王线上素线下插方面暖顺应部时代宁变革游，积沈极融佩合以错更好僵满足张消费脖者需吹求，草或将唤是趋桑势之获一。未来系商业江综合短体在保购物汗业态殖上积岂极引继入“敲超级通店”漠，降低秒线下画成本，提挣升购沫物体紧验性填或将扑是趋轿势之二责。23本报赔告仅拼供客采户内印部使简用。回到帐故事距：大查腕赌沿约下利的“莲暗渡直陈仓旁”万达：打循造线桌上平藏台，嗽联动势线下暖各大斩资源借助爱电子饼商务痛，将砍旗下漏商业栋地产侄、酒享店、红电影轧院线祥、连匹锁百纷货、社旅游判度假暴五大劈燕主营忘业务羡打包笑上线鹊，作构为线降上的廉资源带整合客平台迷；体验轮式业熄态比盟例60中%，增址加了取很多潜体验忙店，扔如教拖人做绘饭、净美发久、美酒甲菜鸟：打活造物叶流平龙台，债联动辽线上释资源在全级国打赶造搭险建形繁成一陡个网狗状的拒物理岁的智绪能骨酷干体家系，节把它复做成刑一个裹平台危；完善夕物流永信息衰系统旱，并瓜向所佳有的思制造模商、拆网商映、快醒递公城司、狭第三怕方物锣流公切司完观全开鸦放24本报抽告仅华供客销户内受部使踏用。项目谅启示再：超仔级店气的出披现电商逢对商廊业模骂式带双来的踢改变挂是一哨种历旨史趋贷势；“线等上”叔与“垦线下或”逐籍步融译合是蔑顺应沟历史洲趋势字的必世然选匠择什么代是“硬超级舒店”撞？“抄超级兵店”躬如何杜塑造岗？超级店细选百货产品整体解决方案人性时尚设计一站式消费智能购物体验[细选仇百货尿产品]超级摄店的习百货餐产品押必须久经过及精挑爽细选械，区件别于脉大众份产品贫，而典是偏谦中高偏端的内产品嚷，因磨为超辈级店落要做安精做橡专业源，而透不仅布仅是犁引进丸品类傍；[整体壳解决制方案]超级仪店要樱以3C产品剂为主惊线，筝进行钥多品拒类拓宣展，瘦突出律“整罪体解禽决方堵案”宪，实丘现全津业态盈经营颤模式蚊；[人性煤时尚狗设计]超级养店要尺满足漏人性努时尚刺设计折，在贤外立逃面、骄店面府环境疫、功技能体篮验区阀、动煌线导及引、泰智能阵门禁给、基虏于人碰体工栗程的段开放田式货胀架等经方面片采用蛋国际弦前沿统标准税；[一站弹式消绝费体跑验]超级迁店要递围绕凡消费拼者餐纷饮、湖休闲肯、购烘物等滑商圈突生活隙要素部，让惹消费筝者足