房地产市场财富效应及其政策建议

房地产市场财富效应及其政策建议

一、房地产资产财富效应的内涵

《新帕尔格雷夫经济学词典》这样解释财富效应：“假如其他条件相同，货币余额的变化，将会在消费者总开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应．”．传统理论上的财富效应，只是货币余额的财富效应。但随着社会财富构成的多元化以及财富结构的不断变化，个人财富价值变动不仅仅局限于货币余额的变化，其他资产如房地产、储蓄、债券与股票等价格的变动同样可以引起财富水平的变动，故财富效应也逐步运用于分析居民资产价格变动对消费的影响。因此，现代意义上的财富效应主要指居民净资产的变化对居民消费需求的影响。金融资产主要指银行存款、股票、债券、保险、各类基金等。非金融资产主要指住宅、耐用消费品、生产资料、个人收藏品等。由于财富效应可以间接刺激经济增长，因此，财富效应可以概括为：由于资产价值的变动导致资产持有人拥有财富量的变动而产生刺激或抑制消费需求，进而影响经济增长的效应。房地产和财富天生具有紧密的联系，房地产是创造财富的生力军。房地产是我国大力发展的支柱产业，能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展，对于个人来说，房地产是很好的投资手段，把钱变为资本，通过置业出租，带来更多收益，达到个人资产的保值增值。房地产的财富效应是针对有房户来说的。有房居民户分为三类，一是为了满足基本住房需求的居民户，这些居民户收入水平较低，购买房产的目的是居住，一般买不起第二套房子。即使房价暴涨，他们也不愿意轻易卖掉房子赚取差价，增加他们的财富；二是为了改善住房条件的居民户，此类居民户收入也不高，购买新房的目的是改善住房条件而不是增加房地产财富；三是以投资或投机为目的的居民户。此类居民户收入水平很高，购买多套住房并出售或出租，赚取差价或房租，增加房地产财富。在英国，因为基本住房需要已经得到较为充分的满足，此时人们购买住房大多是第二套甚至第三套住房。房地产是居民的重要财富，当房地产市场发生波动从而房地产资产价格波动时，人们的财富存量发生变化，从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费决策，进而影响总需求和经济增长。这就是房地产资产的“财富效应”。

二、房地产市场财富效应的传导机制

大体说来，房地产市场财富效应可以通过以下5种方式进行传导：

1．直接财富效应：当住宅价格上涨以后，住宅所有者可以通过抵押贷款或出售住宅的形式来实现住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然会导致消费的增加，从而实现财富效应。

2．间接财富效应：有时当住宅价格上涨时，住宅所有者没有进行房屋抵押贷款，也没有出售所拥有的住宅，但住宅在将来的贴现值会增加，房屋所有者预期将来会更富有，因而会增加当期消费，从而实现住宅的财富效应。

3．预算约束效应：对于住宅所有者而言，住宅价格的上涨，会增加其财富，从而增加消费；对于住宅的承租者而言，住宅价格上扬，住宅的租金也会随之上涨，承租者必须花费更多的资金用于租房。因此，住宅价格的上涨，相当的减少了承租者的收入，存在预算约束效应。收入的降低必然会减少承租者的消费。租房者作为潜在的购房者，住宅价格上涨会引导租房者“强制性储蓄”从而减少他们的消费。因为想要购买房屋的租房者会缩短他们的购房计划，以避免未来住宅价格更贵而支付更多的首付款。住宅价格的上涨对于承租者而言，存在负的财富效应。

4．流动性约束效应：住宅财富效应受到流动性约束的影响。当消费者预期未来有高收入，却又不能借钱以支付现期消费的时候，就存在着流动性约束。这一效应从金融体系作用的角度出发，金融市场的发达程度影响居民出售住宅资产的难易程度和利用己有的住宅资产进行消费借贷融资的能力。金融市场发展程度越高，居民出售资产可能就越容易，利用资产进行借贷的能力也可能越强。如果住宅价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的借贷，获得更大的流动性；与此相反，住宅价格下跌，银行也可能出于风险管理方面的考虑，对于住宅价格进行重估，同时要求住房者提供更多新的信用担保，从而降低了流动性，存在负的财富效应。

5．替代效应：住宅价格的上涨对于计划买房的消费者而言，在预算约束一定的条件下，购房者只能买较小的房屋或者减少其他物品的消费支出，以节省资金来购买价格上涨后的房屋。住宅价格的上涨对于将要购房的消费者而言，存在负的替代效应，消费者为了维持原计划购房的效用水平，只能减少其他消费支出，从而带来负的财富效应。

三、形成房地产市场财富效应的政策建议

房地产是国民经济的支柱产业之一，住宅资产理应发挥对居民消费的促进作用。在全球经济失衡的情况下，促进消费发展的意义尤为重要。为此，应该采取措施，发挥住宅资产促进消费的作用。

1．保持对住宅市场的平稳调控

2005年开始实施的住宅市场综合调控措施虽然取得显著成效，但是否继续实行这种宏观调控措施，学术界存在一些争议。有的学者认为，如果继续实行这种宏观调控政策，将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势造成不利影响，政策的重心应该转向巩固宏观调控成果，保持房地产市场稳定发展的方向上来。笔者认为，从住宅资产的财富效应来看，住宅资产的平稳增长有利于促进消费。这就要求：首先，调节房地产供求关系，刺激或抑制消费。其次，调整房地产内部结构，优化资源配置。再次，加快房地产市场数据信息库建设，积极探索建立合理的房地产价格评价体系和调控机制。

2．促进商业银行体制改革，加快住宅金融的市场化

住宅金融政策性业务是受各市政府和主管部门委托，由指定银行以政策性住宅资金为来源而经营的住宅信贷业务；商业性业务是银行自主经营的住宅信贷业务。这两种业务都由银行的信贷部办理，两类业务混在一起，容易造成两类风险一肩挑，资金使用混乱，不利于房地产金融业的健康发展，金融监管的实施也比较困难。政府不应过多干预房地产信贷，由于中国房地产贷款中有许多是政策性贷款，地方政府因追求政绩而盲目扩大投资规模，加强城市建设，这些资金来源大多依靠房地产贷款，政府对银行信贷的干预使资金配置扭曲，银行不能依市场需求和供给作出正确判断，严重干扰了银行的正常监管。但与此同时，应独立的建立政策性房地产金融服务体系。要实现住宅产业的持续良性发展，有必要将住宅市场划分为市场主导部分与政府主导部分，相应的金融支持也应划分为住宅商业性金融与住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融体系”是指围绕住宅融资由政府发起或支持成立的金融机构体系，旨在调控住宅贷款规模和结构、提高住宅贷款流动性，实现政府在住宅市场上的公共性职能。发展住宅政策性金融体系可以从以下几个方面入手：首先，创建住宅政策性金融机构。其次，以政策性金融创新来促进完善住宅金融市场结构。最后，发展多种金融工具，建立住宅金融的风险分担与化解机制。对于住宅业发展，政府最担心的除了影响社会稳定，就是住宅金融会出现问题，并连累整个国民经济的健康发展。对此，土地和信贷手段只是权宜之计，不能从根本上解决问题。尤其是对住宅供给方，过分收紧资金闸口，只能使“有效”和“无效”供给一起受限，进一步导致风险积累。从各国经验看，住宅权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。如果通过改革创新，使住宅金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住宅收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，最终当然能有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。

3．适当增强住宅资产的流动性

提高住宅资产的流动性，能够改善住宅资产的财富效应。在完善住宅一级市场的基础上，要逐渐完善住宅二级市场。由于产权不明晰、中介不成熟，我国房地产二级市场一直发展缓慢，二手房供给始终短缺，目前我国各地的二级市场发展不平衡。很多地方住宅消费服务体系亟待培育和完善，住宅二级市场信心渠道不畅通，影响了二手房交易。搞活住宅二级市场不但是启动住宅消费的重点工作，而且是促进整体消费的重要任务之一。近段时期来，住宅市场的投机气氛较浓厚，使住宅价格涨幅过大，住宅价格过高。政府采取的措施有效遏制了这种发展势头。今后一段时期，应该筹划住宅市场发展的长期政策，促进住宅市场的正常交易，保证住宅资产的适当流动性。政府相关部门应当全面清理已购公房和经济适用房上市交易的种种限制，合理调节上市交易收益分配，建设一个信息通畅、交易活跃的住宅二级市场。住宅二级市场的发展在很大程度上依赖于公正、规范的中介机构，因此，培育健康的房地产中介市场至关重要。住宅二级市场目前存在交易法规不健全、对中介机构和交易主体的监管落后等问题，必须采取措施加以解决。中介机构要增强规范经营意识，拓展和深化业务范围。房地产业走向成熟的一个重要的标志就是中介机构的活跃。最近几年我国大部分地区，出现了一手房市场回暖、二手房市场活跃、房屋租赁市场景气的现象，房地产中介市场孕育着比较大的机会。国际上一些知名房地产中介机构也陆续在我国登陆，如戴德梁行、仲景行、21世纪不动产等公司。中介机构要积极提高员工素质，增强规范经营意识，拓展和深化业务范围，以优质服务赢得市场的广泛认同。房地产中介机构充斥了大量的下岗人员或退休人员，一些员工缺乏专业知识，大多数从业者未接受系统的培训，专业水准低且缺乏职业化的理念和态度，甚至以欺诈手段坑害消费者，这样既限制了其业务的拓展和深化，更