工程造价管理

第一部分

理论部分核心内容：项目建设程序及建设项目组成工程造价的含义、特点工程造价管理的基本概念资金时间价值第一章工程造价概论第一节项目建设程序及建设项目组成一、项目建设程序项目建设程序——建设项目从决策、设计、施工到竣工验收和后评价的全过程中，各项工作必须遵循的先后次序。六个阶段：决策阶段、设计阶段、建设准备阶段、施工安装阶段、竣工验收阶段和后评价阶段。决策阶段又分项目建议书和可行性研究两个阶段。（一）项目建议书阶段项目建议书——要求建设某一具体工程项目的建议文件，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。项目建议书不是项目的最终决策。内容：P1。（二）可行性研究阶段可行性研究——在项目建议书被批准后，对项目在技术、经济、工程、环境等方面是否可行所进行的科学分析和论证，并提出项目的可行性研究报告的科学方法和工作阶段。可行性研究方法最早出现于美国，20世纪30年代初期，开发田纳西河项目中首次运用。可行性研究的阶段P108投资机会研究阶段——寻找最佳投资机会的活动。初步可行性研究——是指在机会研究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。适应于大型复杂项目的可行性研究。详细可行性研究阶段（最终可行性研究），是投资决策的重要阶段。在该阶段，要全面分析项目的全部组成部分和可能遇到的各种问题，并最终形成可行性研究的书面成果——《可行性研究报告》。可行性研究的程序除机会研究外，初步可行性研究报告和详细可行性研究报告一般都有一个比较固定的程序。组织工作小组；社会和市场调查；确定项目的必要性；进行最佳方案技术论证；进行经济分析与比较；制定实现设想的实施办法；结论与决策建议；形成可行性研究报告的初稿；论证和修改。可行性研究的内容参见《投资项目可行性研究指南》。可行性研究报告编制：参见《指南》P181。房地产项目可行性研究报告基本框架内容一、项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

1.1.2开发公司

1.1.3承担可行性研究工作的单位

1.1.4研究工作依据

1.1.5项目建设规模和内容

1.1.6项目开发手续

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

1.2.2项目建设进度

1.2.3投资估算和资金筹措

1.2.4项目综合评价结论

二、项目投资环境和市场研究

2.1市场宏观背景

2.1.1全国投资环境

2.1.2本市投资宏观背景

2.1.3区域发展及前景预测

2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴

2.2区域市场分析

2.2.1区域市场界定

2.2.2供给分析

2.2.3需求分析

2.2.4竞争分析

2.2.5典型物业调查

2.2.6市场分析有关结论

三、项目分析及评价

3.1地块解析

3.1.1交通条件

3.1.2地形、地势

3.1.3水电气保障

3.1.4规划限制条件

3.2项目SWOT分析

3.3项目评价

四、

市场定位及项目评估

4.1项目定位

4.2方案评估意见

五、项目开发建设进度安排

5.1有关工程计划说明

5.2施工横道图

六、投资估算与资金筹措

6.1项目总投资估算

6.1.1固定资产投资总额

6.1.2流动资金估算

6.2资金筹措

6.2.1资金来源

6.2.2项目筹资方案

6.3投资使用计划

6.3.1投资使用计划

6.3.2借款偿还计划

七、罪销售个及经理营收枪入测讽定7.灶1各类诞物业备销售愈收入间估算7.升2项目拾销售帐回款霸计划7.难3资金作来源殃与运寸用分精析7.非4销售退利润八、候财务烧与敏峰感性蠢分析8.桂1赢利孤能力意分析8.倚2项目慕不确齿定性邪分析8.阵3社会专效益船和影阿响分旷析九、丽可行调性研夺究结吴论与煮建议9.骆1拟建描方案杜的结姓论性堵意见9.计2项目者主要逼问题孤的解胖决办成法和堵建议9.斥3项目旁风险由及防旧范建默议十、遭附表10美.1项目懂工程普计划棒横道尼图10见.2项目韵开发垦成本衫估算丘表10产.3项目惭销售宜收入元与经抱营税但金及凉附加脉估算孩表10誓.4项目乓投资叮计划亿估算富表10厦.5资金插来源滚与运排用表10护.6损益岸及利近润分昌配表10陷.7现金净流量枯表（丑全部闸投资团）10望.8借款蜜偿还背期测既算表10贞.9敏感值性分很析表十一码、附棒件房地终产投财资项说目可立行性轰分析断案例房地阳产项肯目投弱资分军析报喘告目出录某项符目的道可行源性研蚁究报夫告案午例案例房地狱产项笋目投活资分殃析报英告(目录).荡do泻c房地钳产开异发可究行性烦研究祸报告.d下oc（三河）编陈制计打划任毯务书既和选揉择建局设地尚点P2。（四脾）设净计工注作阶脖段两阶贯段：肃初步黎设计战阶段缠和施有工图佣设计僻阶段段。三阶吊段：觉初步精设计茶、技忆术设添计、近施工贩图设圈计阶翼段。（五呀）建飘设准疯备阶论段主要改内容株见P3。（六或）建璃设施锡工阶卡段进行振组织尺施工寸和生肿产性杯项目辨竣工识前的昼生产叔准备棍工作宝。（七粘）竣撤工验仿收阶茶段分初篇步验富收和赶正式掘竣工振验收娱。（八恭）后聚评价滔阶段建设肯项目系后评杂价——工程搬项目某竣工精投产贫生产稳运营谁一段粪时间默后，衬在对废项目回的立蓬项决推策设狐计施怠工竣聋工投而产生能产运甲营等祝全过待程进耳行系但统评造价的考一种炒技术饺活动蜓。通过滤后评论价达窗到总迫结经称验、错研究衫问题样、吸净取教半训、纯提高含项目刮决策恼水平阀和投损资效亮果的陆目的雨。二、惠建设粗项目蔬的组脊成P4。单项强工程——单位惊工程——分部详工程——分项算工程1.单项刮工程——在一振个建美设项饶目中恩，具前有独财立的外设计艇文件桐，竣当工后鬼可以卧独立斜发挥百生产杜能力艇或效伶益的铃工程侍。是蔽建设臣项目粱的组凝成部逐分。2.单位孤工程——按不俱同工及程性拾质划窑分的细、有件独立史的设谦计图眨纸，遮可以雨独立狡组织为施工仿、但握建成旬后一宋般不血能独当立发少挥生鹊产能棋力或菠效益介的工辰程。种是单司项工颗程的摸组成笼部分欲。按择照单伴项工送程的窗构成敌，又志可分雄解为看建筑树工程奶和设怕备安仇装工牲程（轧子单蚁位工笔程）院。3.分部句工程——单位郊工程青的组雷成部芝分。花按照扩工程迎部位额、工艺种性枯质、酿设备缝种类炼、工裂程结抱构使懒用材柔料或丈施工财程序尾的不矩同，并可分碧解为产若干变个分弯部工牲程。暮如房伙屋的任土建此工程芬，按习其不塑同的勒工种遭、不疯同的凶结构舍和部期位可净分为柄基础蝇工程离、砖导石工亲程、杠混凝龟土及伞钢筋链混凝匙土工师程等幅。4.分项肠工程——分部骡工程哪的组里成部教分。匀按照糕不同之的施佛工方响法、匆不同毒的材男料、亲不同爸的规场格，茫可分助解为凑若干姓个分收项工涛程。亿如砖村石工子程分云为砖祝砌体跨和毛啄石砌翻体两绞类，颤其中衡砖砌届体又谜可按守部位护不同值分为断外墙岩和内脑墙等型分项虫工程湿。分项压工程愚可以聚直接布计算做出相须应的或费用青。第二慕节破工程勇造价慢的概膏念一、疾含义P5（一誓）工棒程造侦价——建设迹工程萌产品细的建举造价凡格。相关拥概念掩：建设惰项目民总投须资：伐进行宗一个馋工程辈项目耳的建忽造所裳投入饼的全区部资哈金，蠢包括催固定那资产颂投资代和流原动资增金。建设短工程芝造价慈：建餐设项棕目总普投资级中的奶固定誉资产茅投资道部分商。（二腊）工赠程造狮价的珠分类投资响估算设计俗概算睛、修跃正概妻算施工蜘图预情算合同随价结算挣价竣工屈决算因如图1-跑2，P9在市痛场经驻济条膨件下歇，有扎两种泡含义猎：建设效项目狡工程拿造价部是指惰预计征或实炒际开柱支的奖建设周项目刮的建薯设成通本，遣包括伶建筑曾工程挎、安熟装工节程、姐设备静及相爽关费布用。建设演工程持的承燥包价乌格。二、东工程园造价爬的特睡点及团职能（一泪）工梨程造税价特艘点P6工程闹造价辩的大宣额性工程应造价眨的个号别性广和差哲异性工程责造价曾的动孤态性工程马造价唱的广怒泛性棒和复雪杂性工程阅造价练的阶搏段性（二醋）工股程造纸价的惩职能价格善职能预测候职能控制仍职能评价合职能调控目职能三、厚工程孝造价悟计价索的特搞点P9（一同）单俩件性够计价（二仪）分劳部组浅合计罪价（三无）多隔次性赵计价（四舍）方凉法多尘样性第三辰节于工程补造价岛管理至的基睡本概像念一、佳工程我造价筝管理动（En购gi流ne洲er达in选g厉Co牧st仗M体an喘ag其em赔en勿t)的含喉义工程加造价茶管理——以工衰程项扯目为爸研究垃对象秤，以水工程库技术贺、经哥济、叛管理遗为手百段，挺以效陪益为开目标丙，与养技术激、经通济、伍管理剩相结栽合的渴一门城交叉竿的、门新兴渴的边菠缘学胡科。有两宴种含气义：建设勺工程门投资虑费用亩管理缘瑞：包校括合肺理确留定和网有效载控制架工程资造价类的一辜系列蓄工作弓。工程陈价格狭管理临。二、苏工程栗造价索管理晌的目术标、逆特点爱及对散象P1梦0。（一馆）目你标造价湿本身聚合理加，实淹际造翻价不佩超出弦概算舟。（二笑）特扒点四个雹：时暂效性钳、公狮正性逆、规伯范性巡寿、准估确性楼。（三取）对瓶象分客确体和贩主体惧。三、秋内容合理突确定傻和有逃效控贞制工霞程造纺价。（一冰）工阁程造携价的耍合理舟确定禽（TC薯M）在建导设程知序的钓各个递阶段能，合奥理确钥定投纷资估宰算、房诚概算小造价生、预厉算造绵价、剖承包厚合同禽价、结算刷价、钻竣工敬决算短价。（二共）工敞程造警价的火控制嘉途径投资扶估算→设计谨概算→施工躁图预懂算→合同淡价→竣工自决算采用解动态邀控制北。分皇实施叮前、乞实施惊中及巾实施狸后三简个阶碑段。P1所2。特例稻：房工地产模投资购项目绕成本荷控制俊与管虏理1.成本茧控制——在保昨证产晚品或绵部品炼的品运质基幻玉础上融即保市证产瞎品性资能价锋格比氏的前钻提下著所有崇降低匠建造遗成本暑的手玩段。固定办成本=地价+管理臣费+利息+税收+物业慌管理全费可变觉成本=建安盯成本+营销诸成本利润=售价-总成唐本建安侨成本=基础晋造价+结构薪造价+公共句部位壳装修蜻费+室内测装修惹费+水电贡管线色安装艰费+公用附管网摔建设临费+设备煌及安往装费+室外兔环境郊造价+公共灯配套2.成本才构成总成炼本=固定唤成本+可变饱成本其中阵：3.房地善产企惊业成旨本控勇制体谢系成本控制项目经理财务专业成本顾问项目害估算轿师董事枯会/总经秩理项目荣工程用师房地林产企鱼业成至本控舌制流肝程项目垃工程腔总预讲算董事存会审扑批初步蔬估算总控环制目鹊标合间同上价最低订价中屯标增加疲工程实施招标决策导机制业主杯审批结创算总结晋分析5.目标袜成本光管理嘴体系根据珠项目护的市到场定毒位、撞质量抄要求翼、目择标利料润确惜定项忍目的元成本锁控制焦目标富。6.成本税管理锁措施成本哈动态管理——在项盛目建喇设过轰程中四及时为完成熊设计染修改鱼及合这同的报成本乱变化穷分析饶，对脚提出验的修痰改措呀施进吗行评我估及俭实施赖，设锣置成页本预赢警信杰号，盾对不去良状初况研吩究出财补救闻办法冠。帐房饶先生限价普系统寻价——大规井模招切标限清价——反单——三方锯合同——加强扛合同配管理——甲供成本扑指导榴书特点棉：有承了完如全成锈本的贼概念窃，针笨对性轿和指处导性格欠缺缴。集中戚体现离在：主体谢建筑玻指导迟意义御不强—迫切萌需要战清单奖招标汪。环境稼成本湾针对赛性不伴强—设计俘整体傲化和绕标准跪化。强化饿招标溉机制集中熊采购顶、实义物量期招标矮、设剥计标暖准化叫。清单已招标尽最欣大可胁能使向成本挖处于乘可控凯状态姻。进行碌方案象优化分设枕计和午施工俭两个伤不同善阶段峰。第四社节敏资培金的瓣时间洞价值一、厌资金冠时间渣价值钞的概玻念资金译的时哲间价舅值——资金龟在生歪产和材流通吧过程讲中随垦着时遗间的柳推移浸而形伪成的国增殖景，它遭表现别为同昼一数文量的艳资金欧在不驻同的帽时点园上具律有不耕同的牢价值轻。例如屈：期睬初存甚入10僻0元，柄在利茶率为10家%的条除件下暗，每招年期镰末本配利和持分别熊为：第一陕年本坊利和惰：10堡0×（1+敞10县%）=1旧10元第二毙年本黄利和住：10欠0×（1+疏10鹿%）×（1+亦10香%）=1执21元第三适年本完利和宾：10战0×（1+破10杰%）×（1+法10腔%）×（1+论10淹%）=1叶33嫩.1元依次株，还疏可计新算其融他年雀份的触本利括和。在这纪个案或例中馆，资灵金的涉时间池价值粒就是岂每年兄的利疤息。资金馒的时系间价非值在睡项目协经济黄评价饿中具慰有特顿别重殖要的奇意义杀。也祸是工艺程造垄价管隔理的林基本缩慧工具蚁之一球。二、博资金净时间科价值深相关脏概念利息睛、本立金、废利率猴、计志息次任数P2夹0。2.现值——以后创各期遮收付项资金廊的现君时价扩值。汁即表方示资驰金发振生在崇某一替特定而时间雄序列境始点约上的牲价值独。3.终值——计算豆期末剃的价邮值。光即表伙示资稍金发示生在姓某一稿特定机时间浸序列园终点犁上的售价值过。4.年金——等额量定期赛的系那列收党支，哗即每胃隔一药定相射同时西期收难入或慈支出勤的相冶等金任额的悬款项安。5.资金暗等值——不同故时点赞不同最金额遭的价抹值，么在单萍个现盛金流堵量之平间，券或在皱单个指现金键流量旷与系债列现仗金流玻量之约间，雪或在也系列鬼现金脆流量温之间详等效岭。三、川现金堂流量（一毒）现胆金流恢量概然念——将工歇程项熟目视芳为一私个独锁立系扭统时肆的流返入和疼流出渣该项东目系原统的朋现金春活动压。包朵括现团金流挺入、怜现金音流出捎和净绝现金代流量浪（现征金流怀入－鞋现金显流出宋）。（二烦）现顿金流获量图——描述埋资金逝流通甚量，城表示孕资金缎在不迷同时陵间点罗流入陆、流问出的仍状况顿。现金姓流量屋图上唐，要巷表明践现金节流量辟的性暖质（容流入骄或流认出）横发生君时间糊及数尤量大捞小。楼如图P2萝0。横轴增为时液间轴烫，向辆右延兔伸表套示时凤间延贸续，煌取计浆息期菊的期铃数为除时间包刻度误数值纪。一愉般假陈设以劣计息律期末峡为资介金收做支的桂时点直，即返假设府资金扔的收膀入与仙支出孩均发度生在荡计息经期的遭期末廊。纵轴怜描述鲁现金匙流量秃，其咱位置筑是由扒时间贼轴上尸的时啦点来胶确定飘。某巧期的溜现金番流量蚀等于悉该期垂的现洞金流酒入量显减去蜓现金组流出脸量。拣若结影果为宽正，基在相持应时庙点绘婶制在她时间属轴的带上方植用向伐上的跳箭头姨表示蚊。反岩之，仙用向怨下的舟箭头它表示碰。（一挂）一柏次支绍付型一次借支付桨终值骆（复峰利终乞值）复利屈终值——现在菠一定棍数量终的本咸金（捆现值则）按盖复利恼计算丙到未楼来某垃一特扒定时龙点的纱本利律和。巴其现某金流进量图要如图1－4所示坦。公式姥见P2锁1。四、缠资金瞒时间叙价值衬的计王算公兔式一次桥支付得现值洽（复颤利终咸值）复利盈现值——未来经一定源时点槽一定拌数量杏的资慰金按居复利绕折算搁到现才在的剃价值赞，或求是未怨来某捕一时烦点特添定的喂本利守和所评需的递本金蚕（现券值）阔。其院现金圣流量左图如晶图1－4所示颗。公式拔见P2肺1。（二熊）等涉额支骄付型等额稼分付语终值宽（年疮金终令值）年金项终值——在一乱定的短时期舍内，抚每隔燥相同写的时拒间收桂入或脊支出哄一笔讽相等盾金额杆，在伞到期软时按团复利货计算刚的本此利和芦。其畜现金酒流量赴图如尊图1－5所示抓。公式井见P2季2。等额惭分付剃偿债尝基金但（偿勺债基墓金）偿债赖基金——在一穿定时锈期内共，为议使期毙末的疯本利狮和达膜到预宝定数波额而咏于每抄期期理末存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