知名地产地产成本管理二

保利地产成本管理分析报告组员：高艳、张莉莉、杨婷婷、潘晨目录公司简介及运营现状分析1内外部环境及SWOT分析2战略定位3价值链及成本动因分析4战略成本管理策略51、公司简介及运营现状分析

保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。1、公司简介及运营现状分析1、公司简介及运营现状分析2011年房地产综合财务比较1、公司简介及运营现状分析

同行业对比分析保利地产财务评估万科地产财务评估

1、公司简介及运营现状分析

财务分析1、公司简介及运营现状分析

保利地产偿债能力

1、公司简介及运营现状分析流动比率从流动比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。2011年流动比率比标准比例2要小，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债可能会有压力。1、公司简介及运营现状分析速动比率速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。有表可知，保利地产的变现能力比较差，会给短期偿债带来压力

1、公司简介及运营现状分析资产负债表由表可知保利地产是常年负债经营的，资产负债率基本呈现逐年上升的趋势，说明企业风险提高，但是适度的负债比率能保证企业进行经营活动所需的资金。1、公司简介及运营现状分析保利地产运营能力1、公司简介及运营现状分析应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。从上表可以看出从08年到11年应收账款周转率持续下降，收账比较慢,收账费用比较高,企业应加强应收账款的管理。1、公司简介及运营现状分析存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。上表中可以看出11年的数据相比前几年偏低,说明存货管理存在的问题，占用的资金比较多。1、公司简介及运营现状分析固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。图中固定资产周转率从08年到11年呈先升后降的趋势，说明固定资产的使用效率不高。1、公司简介及运营现状分析总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从08年到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。1、公司简介及运营现状分析保利地产成长能力1、公司简介及运营现状分析主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量企业的持续发展能力。保利地产的主营业务增长率在2007年到2009年间，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，2010年主营业务收入增长率出现了上升，但2011年有出现下降，可能由于政府的调控政策,保利地产应该采取更加积极的措施。净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。净利润增长率也是企业成长能力的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。从表中可以看出，保利地产的净利润增长率在2007—2011连续下滑，说明该公司的持续发展能力正在减弱。1、公司简介及运营现状分析保利地产盈利能力

由表可知，保利地产2011年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利润都有提高。1、公司简介及运营现状分析1、公钥司简介渗及运营漏现状分司析由以邀上数营据分组析可稍以看钩出：保利厕公司韵营业焦收入葛以及洲利润贼均基预本符愚合市拌场预屈期，阳总利患润首事次突共破百露亿，饶毛利铲率回匙升了2.9搜5个百求分点,净利悲润超仅过了幻玉万科战。12年毛利超率的稳采定甚至支继续上虎升仍然郑可期。公司净叶负债率傍长期处彻于高位氏水平，11年有所赵下降。剖但短期撕借款的卖占比大摄幅上升劝，为短痕期偿债序形成一卷定施压哭，但公小司有182亿的浪货币病资金肤在手议，资绸金仍商然充熟裕，纤能够武满足23亿的短笛期借款唤以及11剥8亿的劣一年些内到裳期非犯流动愉负债梁。短将期借卷款大俩幅提肿升一虽方面弟说明扮融资拜运作片空间枝有所认紧缩跃，另钢一方患面也稍会拉途低公胸司业老绩。保利地蛛产的经辜营规模举在20却11年有了稿长足的垄进步，届资产总权量已接尚近中国书地产的漫龙头老现大万科闲公司，涂但是在歌规模经漫营下，仇管控问躁题越来还越严峻壤，导致啦主营业喉务成本跟的居高添。面对庭国家对盗地产行吗业的调歼控，想希要有更车为优秀腊的表现隙，需要驱在营销次和存货还周转管远理上认初真筹划探，减少谢盲目扩肌张带来层的风险弱，在适驾度增长蚁的条件沙下，做利好企业道内部管虽理，适乌应市场惑经济规腥律。同衬时，因促注重多拨元化，吉分担单谁一业务泽领域市揉场风险宁，参与劫保障房阶建设，米争取政蒸府资源抱及信贷还资源。2、参内外遭部环泥境及故SW护OT掀分析（行业凶分析）2、递内外面部环掌境及虎SW惭OT鹅分析2.1帝外部环潜境分析房地洞产行猜业是脖一个惨关系状很多来相关版行业墨的基抽础建阵设行搜业，奶属于甲第三过产业段。由于他饲的相关各行业较涂多的是拌由建筑立材料，垃土地，拿人力成话本，资勇金等相仗关因素浪组成。浴所以与灭上述各示因素相植关的政治法卡律、经把济、还肃有相关无行业的煤技术水点平对房刚地产赚有很田大的勾影响姿。随着我制国改革株开放的贿深入，全球化扫时代的到来痕，国外怒的先进钞的设计湿理念和汽技术必挎将会给去房地产浮行业造蜻成很大喊的冲击钟。采用评PE晚ST翼分析宪法对年外部打环境洒进行灵分析杀。2、双内外乓部环干境及裂SW课OT指分析2.被1.逼1瞧政退治法纲律环欣境（衰Po极li豪ti常ca摊l印Fa棕ct省or尖s）面对房盐地产这兆几年的吗疯涨，垃国家制温定了很铅多相关坏的政策沃，法律故来限制或他的价效格。而表这些具络体的政偷策也给绘房地产示业带来粒了很大获的冲击稍。具体诵如下：税收政交策政府调湾控采取丑了平稳防的步骤前期--里--扫营业聋税优静惠政赶策有申力地恰促进二手房州市场部分捡城市串的房袍价和揉成交奖量已圈经超固越了沈历史梅的最萄高记详录，趟楼市揉投机键盛行扑，市把场已慎经显房诚得过均热，悟房地杠产优夕惠政多策就擦要适追当退敲出。限制房地锁产开定发的刑的贷归款管周理对项骑目资扇本金咸（所欢有者妈权益摔）比丢例达袄不到汉3涉5%员或姨未取颂得土始地使述用权倾证书扛、建屈设用山地规慨划许臣可证停、建斯设工叶程规驴划许姑可证锁和施厘工许阵可证汗的项搬目，垄商业恩银行久不得符发放绪任何转形式走的贷榴款；对经攻国土慎资源能部门龄、建熟设主垃管部早门查计实具扁有囤讽积土野地、头囤积革房源卧行为腥的房权地产妨开发兴企业侧，商劳业银租行不植得对迹其发骡放贷义款；2、内环外部环枯境及S沃WOT慕分析对已利得用贷款巩购买住架房、又呈申请购凭买第二忙套(粪含）尾以上住湾房的，刊贷款首骂付款比朝例不得章低于4陈0%。抬增加了陈投资者屡投资房鞭地产的芒成本，北减少了睡消费者途购买房筒屋的成梅本。切实墓调整慈住房供应窑结构重点译发展咳中低械价位曲、中散小套魔型普瞎通商遭品住揉房、灭经济医适用盾住房秧和廉踏租住表房。各质地都级要制肢定和茄实施戴住房监建设呆规划俯，对袖新建庭住房落结构糖提出让具体筐比例狡要求畜。加快鬼城镇链廉租依住房恋制度欲建设理，规隔范发之展经尽济适永用住无房，促积极冒发展湖住房垂二级炉市场浮和租住赁市插场，阿有步登骤地堆解决郑低收荣入家劈燕庭的春住房伏困难歇。2、内帜外部环越境及S左WOT件分析2、附内外愁部环财境及纱SW蜜OT捕分析经济泡环境压（E短co兼no蚂mi妨c鉴Fa跳ct华or蚀s）国家抱的经象济环矛境变帜化如禾下：国民生劳产总值隔持续高翻速增长这是影愤响房地棵产行业鼠的最主泰要的经备济因素援，因为爬只有需跟求的增希加才能瞎真正的辣促进供御给的增拦加。中脖国连续适GDP梳超过1章0%。械连续这热么多年蜂的经济蝇飞速发茂展，人民螺收入仓的增柔加也转导致矮了购充房需胞求的拢旺盛。同时伟导致了色居民手姥中货币客的增加匹，面对霉着资金唤的流向血问题，岩不少人级选择了永购买楼济房。所寨以在过插去的十痛年内，浩房地产镰业火热宣，房价萍飞速上宋涨。提高他存款哨准备携金在去年终一年中杨，中央吗银行存术款储备漆进持续瞎提高，烧这一提字高将会掏进一步皆收紧房肢地产行减业的资谅金来源爸，造成丧”银根悉”紧缩。彻不过，泥这些主罢要是针挺对股市性的，所肌以对于宋房地产针业来说谊，只是劝一种牵弦连。同巨时，由野于现在赤的房地蚊产行业牲的筹资列方式多柜样化，奖致使很圣多优秀育的房地晌产企业渡还是可傻以挺过之去。2、内顿外部环稠境及S缩慧WOT剑分析存款喘加息去年银芬行的多烦次银行纸加息，疮虽然是标主要针监对股市级的疯涨蓬，但依锦旧对房糠地产行纽奉业产生挡了影响凶。加息迟无疑将按加大开谱发经营及成本,蛮最终忌将加速构行业内免企业的找两极分瘦化，给蓄优质公葬司带来尝更多扩叉张机会拴，盈利椒能力较托差公司福的生存梨环境将及更为艰稀难自从开央行佳提高陕贷款狂门槛碧，有竟实力途的开纯发企匠业对围银行隐的依灵赖越示来越携小，咽贷款吧比例罪越来腐越小捎，通过尚自有展资金辣和其件他渠开道筹测集资堤金的史比例搏越来贯越大。股市举影响随着去长年中国追股市的哨泡沫的税破灭，沿从股市旅大量撤圣下的热潜钱迅速漫流入房徒地产行确业。同伐时，国殖内的调陆整股市勤的政策百，经济湿规定都蔽相应的哥影响了签房地产吗业的发凝展。2、内锻外部环昨境及S以WOT论分析国民枝生产崇总值乒持续艘高速故增长提高遗存款杏准备票金存款姨加息股市膊影响房地产怒行业作峰为我国海经济发籍展的“吓龙头”槽产业，密国外游批资不断天涌入，撕各大主拨要城市地的房价校持续持攀升，拍整个经放济呈现武过热态螺势，政照府接二化连三地觉出台了砍系列的耍金融调抵控手段处，试图苹稳定金市场，嘉保证经灵济长久废健康的宪发展，燥同时也万避免过简高房价虽引来的筛社会潜亩在问题腊。从态紧的金损融手段妖，银售行存款往准备金灵率连续修提升，广对于疾房产市槐场的资螺金来源牙起到明习显抑制谈，同灿时加强罚商业性住房地产他信贷管贞理也一英定程度滤上抑制筑了房地捎产需求窗。2、内斜外部环揪境及S问WOT斧分析社会与酒文化要凑素（S僻oci蔽ocu掩ltu趴ral线Fa陷tor虚s）各国的简社会库与文雁化对途于企稠业的貌影响仅不尽识相同惨。作晚为中籍国，虑有着贴很明长显的剑区别世于其鉴他国辽家的娘社会息与文战化。醒对于吐房地闻产行爆业来胜说，拒社会茂和文淡化的热影响缎也是悲很大晚的。家庭结精构因素目前我柔过家庭孙结构发译生了显振著的变牙化，向小型扰化发展。这惨是计秒划生叮育政哄策和跳离婚握率上割升共肌同作克用的砖结果晋。同时铸随着卸观念柔的改宪变，秃很多证年轻雷人结弊婚后音不愿贪与父塞母一况起居娇住，家庭购梯房需求泊加大。人口因椒素中国葬七八邪十年恳代生碰育高拿峰时远出生雾的那阻一批斥人有臭大部赵分人触已经扇在城虹市站细稳脚柏跟，汉他们领对房妙子的却需求纠具有漂极大性的刚轻性。2、内驰外部环累境及S汉WOT愁分析对于计障划生育刮初期出标生的那笛一代人地，现在柔也是住瞒房消费陕人群，豆而这些记人的消劫费能力陵是巨大等的，首股先他们碑的经济娇条件良虫好，其智次，从搬父母那密里得到气的赞助方也会很府大。这落些客观诊原因使浊得外界于普遍对盖近期房等价下降毯不报大闸的希望舱。短期堵内房地玻产行业嚼仍然会哨非常兴念盛。社会城汪市化中国的轿经济发遮展迅速嫂，而中圆国旧有洽的农村跟人口密毫集将会倘逐渐向腊城市转梳移。2典每年约这有12滩00万雕人从乡胖村转移斑到城市尊。而这惩些城市使人口的登增加必心然会带插动房地玻产的行坡业的发匹展。2、内逐外部环抖境及S驱WOT枝分析技术锐要素旺（T育ec摘hn目ol菠og乖ic踢al辣F然ac地to锅rs铺）相对虫于其扩他行窄业来蚀说，首房地滴产的欣生产剖技术束科技援并不赚是要蓝求很桂高。案但是羡对于捆投资衣，营淹销方咳面，柔房地陕产的直科技秆创新浊具有罩了很晒大的吊改变扇。融资裤创新房地祖产行辽业也卡有着突自己生的创栗新融约资方铲法。晶去年禾我国溉房地散产开掀发企折业资取金来欠源的跟统计婆结果晶显示香，企邪业自搅筹资抛金不秧足2蹦8％欢，银颗行融银资占膊21逮.7耻％，些建筑爸公司福的工谷程垫部款和忆购房仪者的富预付约款占胜38遥％（攻后者槽的8口0％振也源般于银询行贷询款）欧，在裂资本拖市场句的直蓬接融扁资仅喜占总腾量的厘十分昼之一矮。因袖此在牲银行植紧收仆钱袋勉之际钟，广庙大中葬小开撤发商掏必须蹲积极逼谋求殿在资逐本市擦场一困搏。绒首先谷是信钱托业屈的发恐展。律其次初是购校房者膛的预但付款利，最帝后是岩公司俩上市惧。销售创卫新房地浓产行丙业在吵经过池去年撤以及赢今年惠的政锁府宏可观调且节，嫂银行赢的贷灶款要嗽求严仰格，博利息绩提高膊等政客策，兆面临毅着越稳来越序艰难奴的市鉴场环通境。慎房地天产行亦业也选依据挪自己崭的销贱售特梢色，诉合理杠的选驶择了稻适合这于自初己的屡销售翻方法嗓。2、号内外败部环局境及配SW巨OT肝分析建筑技僻术应用鞠比例提击高20淘10是年，摔对房阔地产伸产品箱技术独含量巷就提丧出了屿更高匠要求重。而读技术圾含量唱所带它来的细是产沾品质渠量、幼人性爬化、医舒适细度、黄节能令环保庭等方笛面核践心居年住品无质的捧提升般，这轿些才衫是地傲产产伸品正冻真立肿于不雨败之俊地的胡核心济竞争欲力。精细化剪整合产还品设计泳趋势。对于露正在倘全面旋建设抱的中荣国房轮地产菠市场央，高也精度五整合庄设计姓、标刊准化魔模式极将是欺未来庙产品耐开发鞠的必需然趋峰势。立房地蛾产产厦品在脏进行妨设计肤之前探，就写应考健虑到龟客户这未来亡的更量多需鸡求，眠从结环构到披户型吗、室叠内设氏计、迁家装饱配套亮、营亲销策味划等酿，都饼需要处有更直精准间、人距性化功的考津虑，椅可进煌行灵盖活的蕉变更菊和调因整，篇适应口不同衡的居庙住习谋惯和粮生活学群体坐。2、内哗外部环捧境及S抓WOT连分析2.2幕内焰部环境队分析(蚂行业分董析)主要抛竞争旧者分析：目前锄，万科循地产显在行育业处软于领绘先地蠢位，从个格股财务舞评估来冬看，保回利的成瞎长力、抬现金流唇量和盈葛利能力史远远滞酬后于万竖科，大体略醋胜金地努一筹，所爸以，保利还存存在很召大的发寇展空间压。主要替灵代者分析：廉租房史，二手掏房屋，对雅低收末入家锹庭吸煮引力强比较旬大；经济感适用浙房，如社会帖保障攻性质槽的商库品住校宅，具交有价寄格低串的特笛点；潜在进脑入者分析：跨国公添司到中躁国开挨辟市光场：垂自改失革开牵放以怖来，道外国忌公司抱逐渐炊关注岔于中涉国市球场，捉但是漆壁垒贯较高港，不则构成套太大科威胁撒；大陆验潜在投竞争匀者：民吊企迅童速发户展，提并逐疼渐成吼为了断房地驳产投许资增墨长的持主要斯动力走；买方分析：购房者忧的经济优状况：驱购房者音的经济穴状况在烦很大程矿度上决草定了楼气价的多墓少；购买陈者的俩心理辱预期:对房织价的主变动疤有着鉴一定柿影响涨，如舅当楼参市低丸迷时流消费虎者对企楼市路的信芬心下键降，段导致披楼房皮售出痕数量凯减少跟；国家线政策渡对购揉房者渐的影指响，笼从而毯使购论房者奶的行放为进图一步桨影响辉到楼所市；部分炒劝房团对诞楼市的法影响。2、内井外部历环境谷及SW活OT分析2、照内外额部环观境及宏SW慈OT涛分析主要供字应商分析：水泥价邀格走势赏：2、接内外故部环敬境及乞SW予OT蜻分析主要拒供应衔商分析：钢材价尾格走势闲预测：2、撒内外词部环灯境及敲SW闻OT控分析2.活3参S乔WO脾T分归析优势望：1.辞公傲司最今大的谜竞争怖优势碰在于匹其资讯源优指势。由于公堆司的控谜股股东诵保利集州团源于使总参装皮备部，梁其在全辅国各主素要城市飘和地区心都具有爪丰富的结资源，浴包括土地、吴资金和妻人脉。这改有利团于保睬利地握产在双全国计各地唉的扩报张，萌而且逮也非堤常有阶利于符控制旦公司棕的扩撞张风陈险。2.党良好的塌执行力泊将保证叛公司高妥速发展素。强大估的执搁行力瞒是将露战略握与决稼策付壳诸现收实的察保证,保型利地券产拥础有一冻支有汽着很揭高的挠专业喘能力客和职抹业操亚守,雨对工电作兢荡兢业叛业,种对公啊司忠欲心耿刑耿的钓执行满团队鲁；同仆时公波司严既谨、禁科学妙的企槽业管野理制气度也证为各凳项工扑作的衰执行迹提供党了良米好的掠客观端环境妹。专追业的传团队毒与雷墨厉风壮行的涌军旅顺作风恭,形谷成为诵保利剂地产返强大处的工猾作执连行力乘。保利地水产一向风以“快历”著称职。经过妨十几年墨的专业状运作,猎公司已嫂经具备掀了很强柱的开发吓实力,县一般住勉宅项目责从获得田土地到奇实现销酷售只需自要一年孩半左右政的时间亩。这种涌高效咸的项习目运聋作能拴力是痰公司隆的核帆心竞奇争优猪势之足一。2、内汁外部环乖境及S俭WOT绵分析3.卓血越的战练略管理讽能力20缩慧10愈年，要公司天结合常“十惩一五换”经咸营成寻果，博编制灵了“箱十二嘴五”紧发展基规划富，公神司十遥年战旱略很狸清晰闷，提使出“糖三个本为主纽奉、三泡个结饿合”翼的发赏展战隙略，己确立跌了销唐售超龟千亿抖、净桐利润厦过百肾亿的克发展诊目标逗。4.优盲秀的可竞持续发遮展能力20果10睁年，制公司贸大力羽推进箩区域计布局怎深化下，以另一线俘省会仗城市凭为中祸心向轮二三们线城何市纵猜深发终展，浮全年眉新进脖1渣2个什城市个。全袋年新旋增房鸟地产挥项目遣45趟个项灶目，性截止沃报告羞期末拼公司赖拥有膏可结拼算资淘源4厕19年5万膀平方艺米，很可持贡续发序展能钩力进催一步掩增强伟。5.行业淘领导库品牌券形象笑深入迟人心优异邮的经睡营业报绩和纱规范腿的企斧业运杏作不悬断强诞化公守司“弯和者渗筑善假”的榨品牌倒形象离，品羡牌价浅值持免续提繁升，堪影响兵力不汪断增害强，揪连续精五年储蝉联怒“国角有房挑地产惰企业死品牌冠价值TOP蓬10”粮榜首。午“亲情酸和院”聋物业服粘务品牌斧在全国隙106温个社区替得到广房诚泛认可凶。2、合内外眠部环基境及债SW枕OT硬分析劣势任：1.页公司代在2焦00贫9年耗购入碍约1趟00冰0万骄平方角米的助土地凑储备罗，土首地成婶本较江高，费这使柱其应恢对市稀场调晒整时薄的销锡售价千格弹旨性较欧小。2.轨净负南债率狮较年腿初上赛升3匠9个冈百分将点至抛16垒2%嫩：主舞要源狮于期慨内借盼款增护加和叶货币们资金虹下降凯。考宗虑到仆期末寒公司卷尚有凡15屈6亿驱元货未币资缓金，财务压矮力有增粒加。2、竟内外予部环百境及犬SW查OT痕分析机会钱：1、保乔利地产锣基本完含成了全竟国化布隔局，开光始进入烫收获期闯，市场城占有率型将迅速腊提升。2、繁中国腐的城岔市化陪进程服仍要庄继续兵很长奶时间答，二蕉三线衰城市霸成长冤空间棋巨大伍,二、三寸线城市免化进程末提速。3、垒国家政搅策重点发泛展中低抛价位、滋中小户匠型普通趣商品住迁房,所确以中小型户型况普通芦商品公住房已经开妖始进入券快速增涂长期。2、酬内外民部环蔬境及侦SW登OT腐分析威胁：1.保萄利集团留将深圳恨等地的堪地产业逗务注入无保利香氧港（1葛19，洲HK）钥，与保吧利地产蒸产生竞扯争关系剧对其资宝源获得翁和市场菜均造成继威胁。2.市叨场变化遗风险201夏1年随康着紧缩双货币政债策、信笨贷政策诸、“限级购令”阔和保障巡寿房供应狸等房地直产调控侄政策的摇实施，至调控效宗果将逐民步显现谢，房地威产市泽场将承出现置阶段企性波团动；3.辈深化旦区域狸布局交带来毁的管像控风旺险201衫1年全威年新进谦城市1部2个，拦同时各吵区域均爸实现了疯多项目遗运作。眉随着公坚司管理幅疼度的加邪大，管差理链条服的延伸险，公司汪的管理低难度和坝管控风敏险在增币加。3、伞战略乏定位通过以吹上分析颂，我们懂可以看娃到，国脊家的宏蜓观政治这、经济邀政策，留都是“坚持房裕地产调唇控政策钉不动摇问，促进蝴房价合来理回归竿”，继踢续从紧蔑的调控固政策，斧以限贷块和限购查为核心聚的房地铺产调控舍政策，凝加上连歌续数次趟加息，浑使得地腹价、资因金成本盖上升。以吓前房码地产丸市场汇土地梳低成缎本、驰资金峰低成胶本运晌作时咏代和赔政策贤宽松唇时代菌、房帝地产腊企业硬暴利遍时代壤已经呼过去桌。房地产居业将进揪入薄利辣时代。随着史据上最为某严厉的锄调控，环房地产颜业迎来态了从分道散到集补中，从咐良莠并猪存到优傅胜劣汰态的大洗群牌。由可于持续倦的调控张以及货御币政策涛的收紧朗，多数拒开发商墨陷入了衡困境，房地礼产业扔的竞践争将洪更加婶激烈。保利窄地产健的企业叨资源弓、能映力和榆财务胡水平的综合随分析使桂得企业脉必须做疯出战略送调整。3、冤战略伐定位保利地惠产只有齐保持其部成本领迟先地位穗的技术派变革才缝能为企晨业带来朋持久的徐成本优怒势。当膏成本领格先的企虫业的价变格相当细于或低命于其竞早争厂商强时、它帮的低成筹本地位行就会转团化为高学收益。所以通芦过以上愿分析，勤保利应日该在近烤几年内尘将发展素战略定林位为成本领途先战略尼。4.价挂值链及稍成本动途因分析4.1君房轧地产企消业的价局值链组族成部分市场预测、投资机会寻找和筛选、细化投资方案等活动。投资抬开发渡活动瓦的关壮键部糠分：点可行全性研沸究、昏谈判奥签约匀、工神程施留工建设招广投标、返获取贷满款和金容融服务曾支持营销币推广秋、产滑品定膜价、绸广告到策划固、销萄售、扶租约塔谈判处和租礼赁管炼理交房、想客户入庄住及后析期的物灰业管理青、设施映管理和蜂资产管喝理等4.茎价值隔链及螺成本劈燕动因漠分析4.住价值折链及存成本激动因废分析4.1祝企业累内部价猛值链分惊析：投资好策划能挣卷钱的谨项目喝，才端是好烘项目闭，所脆以在泊一个洁项目耍的投当资策宰划时佩，就完应建辽立在言认真延、客污观的油调研初和分剖析之瓣上，蜻选择朝有优婶势的际项目殿。重得点对猎市场再现行残售价袋和预汁期走付势进国行准办确的芒调查漂判断砖，确少定目去标售改价。土地对获取土地成姨本优势志是项目欣成功之牲本。如梦何获取蕉一个优酿惠的土原地价格诊，这是倘保利可作以考虑才的方向韵。规划牵设计事实证余明科学融合理的店设计可满以降低双10%身的工程垮造价，银所以在培考虑设勉计的可斑行性基提础上，歇降低造脂价。4.价瞎值链及牙成本动涝因分析采购管城理不同的阳采购标条准、供荒应商的也选择方己式、供童应商的钩管理等勇，都对葱采购管多理成本方有影响爸。工程半管理工程实股施阶段侦的现场谎管理、滑拨款速荷度、索虑赔风险舒等会影夺响施工直管理。营销管芦理营销推季广计划盯的制定罩、营销仇路线的蕉选择、乓销售费筑的制定么都会影匀响营销谊效果和妄成本。物业剂管理提供物映业管理胸的范围仓、标准秃、服务猛水平等规都会影拉响你物罩业管理搜成本和雾客户满略意度。品牌积塑造留传播4.价探值链及扰成本动验因分析经营影操作意风险配大经营高操作炮风险撤小4.售价值借链及灶成本袜动因恋分析企业暴外部祖价值嘉链分萍析：4.柄价值塌链及炎成本令动因喊分析4.搁2顶企业荐外部护价值断链分理析：充分利狼用招标毁优势：保利胳地产煮作为到房地萝产行愧业的剃前三沫强，宅有材着良茎好的矿社会障声誉镇，大袭多数杂企业僚是续愿意虾和保城利合查作的氧，在尘招标贯过程寸中挖，可很以适窄当增鞋加合赌格承音包方嫌的比榆例货，从叔中择托优。深化集耽团采购芬，加强垄招投标慰管理，士完善锁成本控关制考核捕体系等复方式，置有

效逢降低成队本。4.价按值链及袖成本动讯因分析4.匀2惧企业岛外部呆价值绒链分钻析：开发逼利用舅供应笛商的译联系熄:供应商袋不仅生打产着企赢业用于喷价值链回的产品把或服务接，而且书在成本圣方面也资影响着用企业。对合作钳过的供俗应商进烛行绩效眠评估，曲选择优喊秀供应仔商建立盏长期合龙作伙伴别关系，够从而降货低采购贫成本和娘库存成臣本。4.耍价值煮链及糠成本睡动因委分析4.2塔企业命外部价短值链分塌析：处理好客与建筑想商（施依工方）鼓之间的扎关系由于骄设计李已完淘成，拥施工弃阶段垒工程股量已缺完镰全具植体化膨，因晌而影首响工广程投室资的租可能狭性壶只有赠5%添-1习0%羞，节减约投澡资的己可能道性已邪经很密小府，但融工程柳投资过都主炎要发奶生在籍这一惹阶段晶，宫浪费印投资诊的可座能性寄很大旬。所丧以在迅确定慰施童工方桶后，乎要处铜理好蜓与施腐工方颜的关虽系，哑尽蔽可能信地不绿存在劲拖欠革款之详类的留消极址现象王，幸以免嫂影响阶工人宗情绪尸，从绵而间筒接的遵增加哈成验本。4.惊价值裤链及圣成本主动因笋分析4.领2婚企业高外部慎价值本链分笨析：处理好阀与销售戴商之间奔的关系对顾辩客需真求的妈把握搭,只兰有了院解了梁顾客扮的慎需求坝,房肉地产灭企业岛才能况真正姑进入政状态放,博特别概是在级竞争斯激烈灾的今芳天,通人们茧对住苍房萄的要寨求越蹲来越容苛刻祖,房踏地产间商要煎尽可映能黑地和申销售闭商合诞作去韵挖掘搂顾客越的需垮求，厘共同助提高许顾客庭的满羽意度衫。4.价梳值链及密成本动贺因分析成本动斤因分析（1）肺结构性幕成本动盏因分析斥(St脱ruc堵tur犯al饺Cos顿tD奋riv联er)（2锯）执凭行性局成本鸡动因到分析余（E巧xe纲cu雨ti窃on线C含os联t咬Dr貌iv警er步)4.葡价值汇链及竿成本将动因特分析(1)巧规模桥经济：所谓券规模经掌济是指浆在价值京链活动厨规模较球大时，爆活动的遣效率提述高或活浑动成本灭可分摊姜于较大俯规模的宋业务量赶而使单烘位成本循降低。(2婶)胜整合搭程度：影整合是手指企业凑为了使贪业务领秆域更广津泛，更经直接，吊在业务限流中向得两端延被伸至直缓接销售填，零部纽奉件内制报和原材顶料供应年等。(3学)乎学习烫与溢誓出：企业智价值链细活动可效以通过民学习的猫过程提咱高作业涨效率从蹄而使成向本下降绳。(4回)蝴技术:技店术在葱企业蛙价值什链的呜各项苹活动图中的殿应用朵水平愚是决求定其智成本艳高低六的关盟键因澡素之页一。(5川)扮多样暂性:指提鼻供给客述户的产妄品、服轿务的种袍类；结构奇性成本动因的内容4.头价值箱链及捐成本咽动因沙分析（1）规模未经济：由于诱国家央对房拜地产腹行业俭的宏多观调抽控，午使得捏一些己中小跳房地包产企嘱业面桐临破邻产的仁风险车，这烦对保狠利来连说是史一个库机会格，可奶以借杆此机第会通没过低智价收挽购资糖产，后实现兰低成侄本扩双张，默从而效扩大捡企业片的规降模，掌数据脸显示聚：保泡利地凳产进汤入全技国19个城拜市，脏辐射骂中、候东部或经济锡发达载区域蛛，基刻本完摊成全荣国布竞局。凳因梢此，踩具有童全面抗市场吵调研犹能力经、及赔时把滥握市钟场变希化情乘况，莫熟悉锈各区穷域地铲产市六场特神色，怨形成济规模填经济辆。从磁城市则平均惧销售皂额来倦看，衔保利穷与行纯业领灶袖存渐在较庸大差戚距，扯说明低通过舱精耕虑目前粥已进此入市匀场，交可迅速速在吐不增坝加管个理难隐度的龙基础况上扩禾大规顷模。4.励价值小链及访成本卧动因僵分析（2泰）整葬合程掏度保利地品产作为呈央企，甲背景深见厚，故裕可以利熄用其在锻融资渠茫道、土竿地获取左、商誉涝等方面谋的优势共，着力余加强自偏己的核习心竞争遵能力，婚对于不轮擅长的叙业务，获可以分眉包出去炮，但同棕时要注耽意分散恼自己的晨经营风冶险。（3废）学橡习与没溢出保利坚地产尝作为锯央企菊，人宏员冗虚余的俭现象渔是比祝较突捕出的豪，保求证人铁员的牢精简掠和提攀高人炒员的凤学习卖能力易、激为发员丸工的牵共同者愿望奋是比华较重尖要的拨。保讲利在牛规范栽化管速理方你面为稠什打么一绳直停绩滞不杜前，絮主要岩原因煤是缺麦乏系粗统、好整体早的解何决思初路，睡如兽果保睛利在肆管理纲的改葵进上娱，能疮够让芦员工小都形统成先到思考臣的习骄惯，危或许贺业绩狭增长干要来欧的更薄快一衔些。4.价卫值链及程成本动俱因分析（4）备技术保利地艇产可以给通过增循加与供配应商的洽联系，己增加新宴材料的贸推广应回用，开块发新品谈精品，支应用科谊技成果原等来实棍现技术百创新。（5）淋多样性房地统产是舅城市际建设唯的重钩要组唱成部予分，则所以西保利政地产险既要锅紧跟诞现在饶城市洋的发阔展趋饭势，腐又要月满足率细分店群体弓的多类元化射需求钳，产菌品的狐功能膜设计驻既要覆体现洒前瞻各性，饮又要蔑保持殊后续哨性。恢实现贿产品岭的多佩样性锈，不都仅能密满足皮客户论的需梅求，篇还能违有效刊地降老低成倒本。保利集撤团投入串产品创设新的资甘源远不轨及万科伴，大部泊分产品琴以模仿存为主，凳没有形核成自己目的产品暖特色。萍建议加驻大对产行品研发万部门的倚资金和针人员投德入。在旅营销活扶动方面倡，主要渗通过模妥仿和借腿鉴同行旋企业的骂成功经屈验，服烈务营销季和关系眉营销不惭到位。敢建议提究高营销造执行能纷力，改侮变营销榴组织及宗绩效考甚核制度缘瑞，开辟丙新的营碑销方式热。如嫁爸接营销怪渠道：帮与装修净企业，棍家电企齐业等联挪盟，降当低顾客跃装修购畜买家具着成本，颂提高顾拾客满意遗度。4.价区值链及撒成本动颤因分析4.缎价值伶链及蕉成本训动因毙分析（1）偶生产能呼力运用收模式生产型能力混运用满模式馅主要饲通过扎固定考成本系影响担企业趴的成好本水循平。移对功于房腰地产叨行业超来说堪，固遣定成药本是添相对浩稳定勒的，暴为了萄应对瞒企业辆的持抱续发偿展，卧企业毯都保支持着任一定狗的规取模，祖而维弟持这口个规退模的慨沉没眠成本兄即固蜂定成甩本是暑十分逐巨大赚的。已在后菜金融赖危机捕时代克，保俊利地艺产可落以通椅过承户担保嫩障性长住房封建设抵来分晶担与贺消化衡固定扇成本多，从窄而更拉好地商维持妻企业蛛的生绳存。（2）态联系保利地赢产可以轨通过在启房地产里市场中堤的资源凝优势积严累，通罪过业务誓整合和县良好的弯资金链烈，逐步给向复合把型房地涌产企业鲁发展。滔以房地塔产开发沫为核心疾，业务定范围逐忍渐向房齐地产产循业链的起相关行款业延伸宫，分散势经营风赏险。同米时，可醉以通过诸与其他孕房地产嫂企业在皇战略性废资源和盗核心竞现争力上伸的整合盘，以谋涂求更长谜远的发摧展。4.情价值谈链及并成本仿动因辨分析（3叶）全结面质个量管踏理保利技地产泰在提丸高开君发项辉目质漆量的够同时险，还帜要注嘴意不奇断提缸高房礼地产炼开发巡寿环节椒中各向项工冰作的彩质量盖。还圈要做遮好前桂期准启备阶苍段，蚕包括日项目奔决策惨与策各划，咳各种孟行政另申请勾与审目批，课设计临与施决工的沃招标俯，房这屋销浅售阶签段以圆及售矿后服妄务阶查段等征影响值房地什产项敬目开业发整冤体质段量的况各阶冻段质澡量管做理工可作。芬培养塞全体肢职员蛙从高安层决牲策人酿员到炎一线计售楼荐人员津的质规量主戴体意微识，讨谋取咸全体纯员工仓对