福州市场总结与展望

2014年底福州市场情况第一章宏观市场分析市场目录第二章福州市场分析政策回顾政策环境经济投资二手房市棚户改造土地市场小结总结市场存量市场供需二手房市市场去化成交对比小结总结政策回顾：市场决定政策走向新政扶持不断2010年1月“国十一条”4月“国十条”9月“9.29新政”2011年1月“新国八条”2012年四大行首套房贷利率降到基准线2013年3月“国五条”“调控启动”“全面打压”“喊话调控”“履新调控”日期政策简述1-10二套首付≥40%4-14二套首付≥50%，北京出台限购政策6-14二套房认定既认房又认贷9-29三套房停贷，建议重点城市限购11-1取消房贷七折利率日期政策简述1-26二套首付≥60%，一二线城市全面限购，既限增量又限存量4-1制定房价控制目标7-12三四线城市要求限购10-29温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果日期政策简述2012年温家宝总理五次重要讲话；财政部、住建部、央行各部委分别表态日期政策简述2-20国五条：调控再次收紧7-31中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展2012年政府换届选举，国家履新调控，如果说过去是以抑制为核心的调控造就了房地产行业高房价和高收益的黄金十年，那么这种全新的以促供应为核心的调控思路将造就怎样一个新的十年？从这样的思考出发，我们通过对2014年前政策的梳理，看看在这种全新的调控思路下，房地产行业究竟经历了怎样的变化，它又将引领我们这个行业走向何方。2014年8月“松购潮”9.30“房贷新政”10月“放宽公积金”“政策扶持”日期政策简述8-8全国首个省级楼市救市政策“闽八条”诞生。9-30央行文件提出认贷不认房政策。10-30中央三部委联合印文，降低公积金使用门槛、提高公积金使用效率。2014年在房地产市场持续成交萎靡，崩盘论不断而各地方政府急需土地财政收入来平衡财政赤字的背景下，在地方与中央政府联合推动下，在年底8月份-11月份连续颁布多项刺激经济与房产政策，逐步稳住了市场持续下滑趋势。房产政策：“松限购”、“解房贷”、“放积金”截至9月30日，全国47个限购城市中，共有42个城市放松限购，北京、上海、广州、深圳、三亚为最后5个坚守限购的城市。限购放松后，短期市场出现明显回升，但持续性不强，难以根本改变市场走势。住房和城乡建设部表示，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。未来可能限购令将会退出房地产市场政策。8月份，全国各地掀起一片松绑限购政策的热潮9月30日，中国人民银行发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松首套房贷标准，非限购城市放开三套房贷申请。9.30央行推出房贷新政策，“认贷不认房”内容包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用三项内容。提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套房和改善型自住住房10月10日中央三部委联合印文，降低公积金使用门槛、提高公积金使用效率政策走向：“微刺激”政策不断稳定房地产市场为保证全年实现7.5%的经济增长目标，中央不断通过定向降准等“微刺激“的手段刺激经济的增长，并取得了一定的成效。从中央与央行的一系列政策来看，我们预计未来半年“微刺激“还将持续，并有可能成为近几年经济结构调整期间的常态。而房地产业作为经济增长的重要支柱，我们预计未来半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾。当然中央政府不会任由市场自由发展，舆论、信贷、税收等手段预计会穿插于市场调整中，持续“微刺激“将是中央政府调控的策略。在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于财政压力，预计未来半年地方政府根据中央“分类调控“原则，尤其是在住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，在前段时间里调控政策在：取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策三大点已经出台了调整政策，预计市场若持续萎靡下一步将在土地投放和房地产税收减免等方面入手出台新政，出台的进程将会加快、力度也将更大。地产股市：政策面加大扶持，地产股开始回弹重点个股方面，各地限购放开政策进一步细化将有助于库存的去化，降低行业风险，托底经济增速。政策面的改善及“银十”销售的回升使投资者对市场信心有所回升。内地股方面，招商地产上涨7.81%，金地集团下跌3.98%。香港方面，受限贷政策松绑及沪港通将推两方面利好因素，内房股全线上扬，其中，华润臵地和中国海外分别上涨15.27%和12.75%。10月涨跌幅榜单涨幅榜方面，荣安地产上涨明显，涨幅达49.51%，在跌幅榜方面，中航地产跌幅居前，下跌12.24%。作为房地产市场的一个重要风向标，股市反弹回升，无疑是市场转好的又一有利消息来自国家统计局数据显示，全国固定资产投资增幅呈现明显下滑，按此趋势将在11月份呈负增长，而固定资产投资中的大头-房地产投资的降幅更加明显，在2014年的市场萎靡期，各大开发商因资金紧张皆采取保守态势，减少开发投资与扩张。房地产投资：投资总额趋于稳定增幅幅度下滑明显指标

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13/10固定资产投资值(亿元)406,160357,787305,786259,492212,770153,716107,07768,32130,283436,527391,282351,669固定资产投资增长率(%)15.916.116.51717.317.217.317.617.919.619.920.1房地产开发投资总额_累计值(亿元)/68,751.2158,974.5150,381.2542,018.6230,738.5822,321.5615,339.247,955.9886,013.3877,412.1668,693.18房地产开发投资总额_累计增长率(%)/12.513.213.714.114.716.416.819.319.819.519.2二手房：930新政成交平稳新政后上涨可望2014年10月，15城市二手房成交总量47647套，环比上月下跌5.03%，同比去年10月为下降16.33%。另据二手房数据监控中心数据显示，26城市二手房挂牌价格环比10升16降，共22个城市环比涨跌幅在1%内，整体来看，价格仍处于平稳中小幅波动的态势。10月的二手房成交量虽较上月略有下降，一是受到十一长假影响，市场成交有滞后性，二是930新政落地首月，市场需要时间进行消化，但咨询量和看房量的明显增多，凸显了楼市的活跃迹象，尤其以北京为例，10月第4周，北京二手房日均网签成交量连续一周突破600套，刷新年内新高，回暖迹象尤为明显。2014年10月，15城市二手房成交量环比6升9降。26重点城市挂牌总量环比下跌0.51%

市场挂牌量略有下跌旧城改造：2014年为历年棚户改造放量最大、最强商品住宅和棚改房实际开工面积走势（2008-2015E）棚户区改造既是一项民心工程也是政府对经济“微刺激”的重要手段。在2011年和2014年棚改房新开工面积占比均超过了20%，这说明在房地产开发（住宅）对GDP的总体贡献中，棚户区改造就占到了20%以上。在房地产市场繁荣的2009年和2013年，这一比重也超过了15%。土地市场：土地市场交易略有好转成交：成交：10月土地市场成交量环比走高，翘尾之势明显价格：成交结构变化，致总价涨而均价跌流标率：数月4%上下浮动，流标率趋于平缓溢价率：10月底价成交大幅回升，溢价率同环比均回落各级市场——一线城市成交表现反复，二线城市拿地价格持续走高10月一线城市经营性用地成交总建面积环比出现下跌，其中北京成交最多，10幅地块139万平方米。二线及三四线城市本月成交总建面与上月相比均有所上涨，二线城市环比上涨21%，三四线甚至翻番有余。二线城市中依旧是武汉、郑州、长沙等重点城市成交较多。与去年同期相比，各线城市仍处低位，分别下跌37%、55%和62%。整体来看，近几个月一线城市市场成交稍显反复，主要与政府出让土地相关，虽本月成交出现下跌，不过其不俗的溢价表现证明，一线城市土地热度不减；二线城市内部纵向分化加剧；三四线城市似有抬头之势，后期表现或有突破。成交面积：一线城市成交量环比下跌，三四线城市大涨成交价格：一线成交额环比下跌三成，二线拿地价格持续走高土地市场：土地市场将小幅回暖，成交规模将回升得益限购取消、限贷松绑以及地方救市力度的进一步加大，一线及部分二线城市成交量显著回升，整体市场成交持续向好，大大提振了开发企业拿地信心，上半年以来积压的购地需求也迎来了释放契机，月内土地成交显著转暖，深圳、上海、厦门、北京、南京等迎来高价拿地热潮。10月份，全国100城市土地成交总建面积环比增加三成有余，其中二线城市成交环比增二成，占整体土地成交总建面积的六成份额，居各线城市首位；三四线城市土地市场放量更为显著，月内成交总建面突破1100万平方米，同比翻番，其中泰州成交总建面逾240万平方米，另外南通、柳州、清远等市也在100万平方米以上。从企业角度来看，一方面是需求积压，今年以来土地市场的持续走冷，积压了相当数量购地需求，另一方则是购地信心提振，9月下半月以来楼市成交的持续转暖，也使得越来越多的房企开始关注土地市场。

综合政府和企业两方面因素，我们认为在2014年最后的两个月里，得益亍政企双方在价格上的愈加理性客观，土地成交应当会出现大面积的溢价现象，但在供需双方交易意愿显著回升的推动下，土地成交规模的持续回升仍应是大概率事件。未来市场：无外力干预，一、二线城市调整期预计明年一季度结束调整何时结束,我们认为很大程度上取决于房价调整的深度和广度，只有出现了“地价”才能刺激成交的回升。从最近几月城市项目降价表现来看，近半数的降价并没有带来成交量的回升，究其原因主要是：多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段，降价力度有限，多以特价房或者暗折的面目示人，购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能，仍然保持观望。在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计在明年一季度或者年中时期结束。如果货币持续放松，则更短。一、二线城市对外来需求的吸附力较强，需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明，调整期基本在6-12个月，最长不超过15个月。2004年调整期2008年调整期2012年调整期10月份全国市场纵深解读经济：三季度经济增速创新低，“稳增长”信号明显政策：中央多举措稳定住房消费各地救市出新招土地：土地成交应市转暖，深圳今年首推宅地即刷新地王纪录市场：重点城市供应回归常态，成交量大为提振企业：政策利好促地产股回升，房企有意加大二线城市布局房地产市场现阶段市场分析国家、地方与央行不断出台新政策，鼓励支持房地产市场的背景下，整体市场下跌幅度已经放缓，但是因为2013年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继；经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。所以在未来一段时间依然是去库存为主的，但房地产市场已经度过了此次调整期最艰难的低谷。小结：第一章宏观市场分析市场目录第二章福州市场分析政策回顾政策环境经济投资二手房市棚户改造土地市场小结总结市场存量市场供需二手房市市场去化成交对比小结总结14年第奏三季暗度市颠区商凯品住啄宅供荐应量己达67俯.9万㎡较，环调比小虫幅下者滑5%，同增比去历年同泪期涨梁幅达瓦近5成，路闽江产世纪速城集穿中放贤量促晌市场居供应译充足好，加之瓦成交丈量表第现一夫般，筛开发评商放瓜缓推岂盘速嘉度，协市场镜供需陆矛盾堤凸显城，供榆需比府达1.莫3。供需其矛盾祸凸显兼期供需矮平衡坡期供需欣矛盾童凸显柔期市场理供需员：市奖区供驴应充湿足，尿供需锈矛盾速凸显20帝11年季寇均去脆化42万㎡20句12年季知均去标化63万㎡20死13年季树均去梅化69万㎡20顺14年季裳均去帝化53万㎡日期销售量(万㎡))环比同比均价(元/㎡)环比同比2012Q382.048%99%144528%1%2013Q346.8-33%-43%182172%26%2014Q351.920%11%16057-7%-7%销量：20岛14年第陵三季奶度商盈品住卡宅销拿量达51种.9万㎡摇，环主比上夕涨20蛇%，同析比去赔年上禽涨11疤%，闽江缺世纪记城7月首乘开入艳市、橡持续赵推盘泄，第傍三季涂度集会中签稍约面吊积达16蚊.6万㎡朋，占推比达32括%，一买定程狮度拉拖升商余品住哲宅销居量；价格：受利主力搜签约愧项目残闽江督世纪松城及威市场吐多项两目下塘调价谱格影部响，或本季德度均答价16句05衰7元/㎡，泄环比差下跌7%，同喊比亦偷缩减7%。市场语销量膜：单湾盘热托销，鸣促销村量小刷幅回毒升，朵楼市血冬季塘未结垦束20寇11年季其均去返化20砖.7万㎡20交12年季浮均去董化40匪.8万㎡20芹13年季本均去剂化54绸.8万㎡20傻14年季赌均去望化30价.4万㎡市场恳供应摸不足恢，销漏量逐碗步下倍滑供需：20淡14第三殿季度恨闽侯格商品猫住宅阳供应鲁量为35万㎡，环蒜比微听跌1%，同暴比去租年则扭缩减45恐%，区染域多龄个高深层进倘入销将售后般期及属工期券影响羽推售个等因柏素下印，供应涌量大任幅缩腊减，加赌之受拿投资锻客及晨改善温型客梨户观截望影鸭响，舌销量剥连续3季度耐呈现腊下跌遵态势神，成喇交量铸仅25炸.4万㎡，与羽上季蜂度持袖平，棒同比华大幅麦下跌55超%，市宋场表访现平抵静；价格：本坛季度灰均价98罩97元/㎡，环乌比微剃跌1%，同合比上删涨4%，大丛学城北板块溜项目构成交毛占比脑提升横促价道格小蓄幅微雷涨。郊区抬市场胖：供池应下奸滑，幕客户督依然雹观望只，销叮量节俘节趋甜冷存量脉去化厉：福时州10月份赚存量31午1万方弹去化奥周期17包.8月10月份奴福州症存量31肯1万方界，去偿化周椒期约摊为17魂.8月。饼在全很国主借要24个城肃市中熔，存回量属发于最客少的附一个遥城市伏，当染时相乖对性杂的去风化能例力也春偏弱躺，去阿化周陆期需这要17树.8个月街，在24个城茅市中饰排第折五位杂，形钱式不忧是很轧乐观果。市场述去化刑率比丙较低华，而双周期卫比较段长，值未来时房价跳很难壳上涨里，目打前紧石要任缩慧务依己然是显促销睡去库干存二手以房成尸交：寄整体顿市场伸量价桑小幅钥连续村上涨2个月20糖14年10月福脆州二另手房鹿住宅每市场坚整体粗呈挂表牌量牢价齐品升的从态势设，其该中挂挺牌套矛数为96耐60葱2套，怠环比庙上涨0.丧72汪%，挂戒牌均这价为13浅59杯2元/平方旨米，臭环比疮上升0.童09阁%。九赔城区拒二手园房挂猛牌均份价三共涨六懂跌，见除闽明侯县伯、鼓欧楼区贡和马骑尾区毒挂牌铸价格银小幅筹上涨揭外，虫其余清区县倒挂牌借价均却下跌肃。从图释上可汤以看洽出二昌手房斗在八月物份开亿始止桑跌连零续上株涨2个月晃，而碗新房葱价格么跌幅摊在10月份陡的时帖候开蹄始放弱缓。福州20桨14年房虫价走脱势图新房柴成交烂：20星14年上居半年届成交纤同比厉下滑移近半2014年与2013年成交数据对比时间面积（㎡）套数均价时间面积（㎡）套数均价2014年1月127599908155692013年1月2400002026135942014年2月106362943154662013年2月2134561715140372014年3月1866801584156052013年3月3940553250140902014年4月1508571206156562013年4月2320621918140012014年5月1372591099155262013年5月2166911763138872014年6月126558959153582013年6月2849392430140792014年7月2229501808150592013年7月1642301284145512014年8月1506101389146902013年8月1916701406151212014年9月1802041563143872013年9月114095835150412014年10月1764991