物业管理前期介入与房地产开发的互动

肯威机构|物业管理前期介入房地产开发的互动物业管理前期介入的概念物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和施工建设过程，从业主（使用人）及物业管理角度，提出合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。本讲主要内容一、物业管理前期介入的管理基础二、物业管理前期介入可行性研究三、物业管理前期介入的方式和内容一、物业管理前期介入的管理基础1.从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性1）物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向目前房地产企业有以下经营导向可以选择：（1）以生产为导向。这类企业专门注重生产，以完成一定量的生产任务为目标，不注重产品的质量、形式，也不注重产品销售，计划经济时期，大部分企业的经验导向都是这样形式。（2）以产品为导向。这类企业重视生产的产品、关注产品的质量、造型、款式等各种因素，这类企业产品或许很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，所以这类企业有一定的局限性。一、物业管理前期介入的管理基础（3）以销售为导向。这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售手段来获取利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力销售给消费者。（4）以营销为导向。这类企业所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标，通过市场细分化，确定目标市场；按照目标市场的需求，确定整体经营策略（产品策略、价格策略、促销策略、分销策略、广告策略等），使消费者满意购买产品，从而实现企业利润。一、物业管理前期介入的管理基础从以上四种经营导向特性分析，可以得出结论：以营销为主导的是比较科学的先进的，被实践证明是有效的，中国房地产业发展证实了这一点。（20世纪后十年）一、物业管理前期介入的管理基础营销导向的日常运作如图所示：从图中分析可见用户呼声和市场需求的重要性。生产制造项目可行性研究报告用户呼唤市场需求企业战略筹措资金产品服务开发销售回收利润运作周期下一个周期一、物业管理前期介入的管理基础在房地产开发中如何有效地考虑用户呼声和市场需求呢？物业管理企业要在开发中更好地考虑住户的需求进行前期介入，物业管理公司拥有专业技术人员，对各项物业优缺点了如指掌，而且物管人员与业主联系最密切，业主需求物管人员最清楚，所以物管企业前期介入就会保证物业开发营销导向，保证物业开发效果，使开发物业获得最大限度经济效益的社会效益。一、物业管理前期介入的管理基础2）物业管理前期介入可促进物业销售随着人的消费心理日渐成熟，人们的消费理论也在发生根本性变化。人们注重商品品牌和内在质量的同时也越来越注重商品的售后服务。“以质量求生存，以品牌求发展，以服务求信誉”的观念成为企业生存、发展的追求。一些精明的房地产商，把良好的物业管理作为销售房屋的卖点之一。南方物业管理可以提高楼宇价格20%~30%。一、物业管理前期介入的管理基础2.用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性

1）反馈方法基本概念反馈是控制论的一种方法，事实上反馈控制是一切客观事物相互作用的一种普遍形式。一项经营活动要想保证质量，取得成功离不开有效控制，控制过程就是通过信息的传输和反馈，以实现管理效果得到有效保证的过程。一、物业管理前期介入的管理基础控制信息输入到受控部分，受控部分也有反馈信息返送到控制部分形成闭合回路。没有反馈信息的非闭合回路，不可能实现控制。控制部分正是根据反馈信息才能比较、纠正和调整它发出的控制信息，从而实现控制。房地产做为一个系统，为保证其开发成功，物业管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同阶段产生反馈信息。一、物业管理前期介入的管理基础反馈系统构成如图：①输入信号②控制信号③输出信号④反馈信号⑤干扰信号⑥外部信号环境变化施控系统受控系统反馈通道①②③④④⑥⑤⑤一、物业管理前期介入的管理基础2）物业管理前期介入是一条有效反馈通道

反馈的特点是“根据过去的操作情况去调整未来的行为”。由于物业管理人员在长期管理实践中了解物业的优缺点，在房地产新一轮物业开发时，物业管理企业前期介入把住户对物业的需求意见表达出来，并且从住户角度出发来积极参与房地产开发的各项活动，完全起到了反馈通道作用。二、物业管理前期介入可行性研究1.经济效益的可行性任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，物业管理前期介入的经济性，可从三个角度来分析：一、物业管理前期介入的管理基础

1）从房地产开发的角度来分析，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：物业公司的介入，加强了决策、规划的准确性，确保物业顺利开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要增加了成本（前期介入费由房地产商负责承担）假若物管公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期。结论：房地产商虽然在前期介入中增加了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性角度来看利大于弊。二、物业管理前期介入可行性研究

2）从物业管理公司的角度分析利的方面：前期介入熟悉了解物业，为今后接受这新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。弊的方面：如果物管公司承担前期介入经费，由自己承担增加成本费用，对本身就是微利行业的物管企业压力太大，同时担心前期介入招标了，在正式管理时，业主不要该物管企业管理，则对前面成果付之东流，会感到得不偿失。二、物业管理前期介入可行性研究

3）从社会政府角度分析由于前期介入，有利于提高房产质量，有利于城市化进展，有利于城市整体管理水平提高，减少失误，有利于社会总体经济利益提高。二、物业管理前期介入可行性研究2.技术力量保证为了使前期介入成功，物管公司必须由专门技术人员进行参与。由于物业建设周期较长，不可能抽调大批人员介入。而采取两种方式介入：二、物业管理前期介入可行性研究1）长期介入人员为2~3人，由管理员、结构工程师，设备工程师组成。长期介入人员从项目一开始就进入角色，一直到项目结束，参与项目全过程。介入人员的素质与技术能力在很大程度上决定了前期介入的成败，所以选人一定要精心。二、物业管理前期介入可行性研究2）短期介入人员为3~4人，由公司经理部门经理和技术骨干组成。主要是定期或不定期地进入角色，参与前期检查、帮助、指导长期介入的人员的工作。因此短期介入应由物管公司经理牵头，组织骨干参加，主要听取长期介入人员汇报工作，指导他们工作，同时与房地产商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。二、物嫂业管理睡前期介必入可行厚性研究3.柿法令律制蜻度的烂保证房地产肢开发过专程中是找否需要辉物业管桑理前期秒介入，铃开发商柱是需要真受到委素托才能虎开展此侦类工作滴（通常重开发商偷考虑眼枣前利益奏较多而户忽略此宁项工作租）。由眠委托代茶理理论境而知，智需要有邪委托人纹、代理河人委托哗协议或搞委托合承同，而脏在物业老管理前矮期介入立工作中粉，委托梨人没有斥明确，于因此完朝全意义晕上的委现托代理左关系在筋这里不变可行。二、涌物业柳管理笛前期厚介入夕可行倍性研俊究开发凭商开福发物块业推达向市券场，绒存在仗着潜墓在业螺主（司购房巴者）篮但通刊常情因况下斜，这带些业规主（竖购房粪者）奋是无俊法确瓜定的恭。作为忘房子拨主人耗肯定衔是希肢望前泊期介找入，齿而潜臭在不旧明确竖的业毯主需乘要物赔管靠兆谁来宾委托羡呢？乖靠谁鬼来发民号施竭令呢拢？自授然就婶落在白“政拜府”婚。二、仔物业猜管理馒前期裂介入案可行淹性研漆究政府介繁入方式避有两个径方面：1）帐制定窗颁布脊机关国物业端管理读前期额介入趟法律絮规章喂。作为践开发立商往葱往急渣功近塘利或拥片面苹追求酿利润群，不础愿物图管前习期介午入，洪政府良颁布稀了法趟规，业开发修商就跌自然录执行签了。2）通逃过行业鸽协会的截监督机哨构，进备行监督弃，保证蜜前期介果入的进夹行。三、吓物业抄管理渡前期淡介入含的方成式与俗内容1.琴物业管停理前期续介入时糕期物业切管理尽前期件介入奋与房种地产坝整个鞋过程途紧密缎相连料，通骗常与防房产吸开发帐全过计程各缺个时寨期有厉关，支通常逃分为传几个宾阶段三、掌物业改管理佳前期简介入赢的方罗式与览内容1）立陪项阶段协助耍开发倦商对闸房屋怎产品胀定位蚕进行喉可行绑性研素究，米作出旅是否近开发弟及开女发周雀期，恩开发酸规模题等有污关问艰题的码决策市。2）欠规划跪设计贩、施老工准晨备阶晚段这一驻时期受协助颠开发锤商完诸成规凳划设斤计、其单体燃设计字及户醉型功逐能、誓外部性环境屑，智尼能化响等各往项工咽作。三、物兔业管理书前期介驼入的方值式与内光容3）鱼施工剃建设量阶段这一阶拳段主要冈是把好切质量关通、协助聚监理对她一些今组名容易蒙出现问惨题的地序方、部考位进行菠指导、喇监督。4）竣摧工验收尊阶段这一阶码段主要况任务对呢竣工项甩目进行兵逐项检果查验收绞，保证文今后更岂好开展拣售后服忌务。三、物脾业管理身前期介谅入的方班式与内貌容物业坐管理疯前期惜介入但的流迎程图馆如下丙：Y与房地东产开发丈公司开府始洽谈港初步达勤成协议介入军可行芽性研看究签订单合同遍正式鸭进入地前期碍介入退出炮房地版产开校发介入尊规划宝设计升阶段介入施年工建设萍阶段介入物拾业销售取阶段物业移盯交验收结束前蛮期介入步进入正骂常物管N主体完工三、物脏业管理扯前期介险入的方泳式与内兵容2.兽物业管短理前期讨介入的同方式及描内容物业秘管理块前期盯介入迷和其演方式浙与内普容主梅要有蜘以下到三个尾部分给：1）判早期行（可复行性缓研究荐规划磁设计肉阶段轧）充闭当顾疗问（1）拢可行性杨研究①确血立物协业管缴理档感次。根据汁商品皱房定原位确父定今锁后管南理水知平。②制遭定物漫业管抓理方懒案。物管斯开展欢的硬液件条券件应跪给予多满足层。三、物唇业管理是前期介爸入的方挪式与内毯容（2）晶规划设津计根据汁物管犯活动乒经验貌在设便计中彩应满缸足人润与居撕住环玩境的泉和谐乳，因晒此要潮考虑警房屋黎使用烛功能尤合理柱、实乖用、境楼群照布置捞合理虽，建表筑造录型与栗色调闲的和芦谐、盘室外巷环境馋、居规住的陈安全常与舒玻适，即交通海便利扰与生宿活方克式等宴等，编特别报对一牺些业裁主生帖活中躲必不洽可少步的相喉关条乘件应拐逐一婚提出进在规芬划设炮计中预考虑秘周全东。主夹要有麦下面姓一些扭内容三、物插业管理治前期介召入的方父式与内腿容规划设酬计应满渴足人与招居住环洋境的和编谐三、卵物业恐管理队前期饶介入膜的方严式与赢内容①各约类配尝套设庭施的熄完善对于蒸一定险规模值的住震宅小银区，减要有架幼儿银园、顾学校痰等公扫益事呈业，则各类箩服务氏商业障网点吸（饮鼓食店仍、邮治电所完、银何行）砖、人印们休陵息活标动场辣所与究场地朗。配套框设施完炕善对于晶写字忧楼、芽商贸尽中心村等，演则商副务中色心面匪积以胳及停钞车场挤大小贝都很掩重要病。三、贩物业惊管理遥前期姥介入颂的方模式与夏内容②水电好气等供院应容量要充分双考虑到僚地域特纪点和人买民对家海庭电气倘化不断区增加的裹需要，英要充分但留有余孟地，满滚足人们顾生活需贯求。（宝特别是嗽电的容蛮量要设首计好）三、女物业欲管理捕前期浓介入板的方调式与赏内容③安全煎保卫系尤统规划设杜计时，怒对安全寇保卫系蚁统智能资化给予寻足够重漆视。在即节约成全本前提栏下尽可吼能设计桶防盗报境警系统例，给业福主创造部一个安掀全的居尝家环境溜。可视医对讲局单元稍防盗请门阳台植上的类红外线探里头三、颠物业穴管理甜前期驻介入魂的方召式与英内容④垃播圾处塔理方良式根据咬各地馋不同铁情况状，决婶定是巾否采谷用设卸立垃惧圾桶听或垃午圾袋尽，以蓬及是谦否有沸专人芽收倒件垃圾谎还是饭业主堪自己扇收倒结垃圾慎。此旧外还尸应考盛虑垃画圾外扭运方巨式与兰垃圾传中转绸站位开置。垃圾股箱垃圾压鼓缩设备三、物触业管理感前期介骡入的方格式与内击容⑤绿化向布置绿化应滔考虑气初候、环甚境、造顽型、布扬局等，归特别的摔根据需谈要搭配政。主干道首：以种慕高大乔很木落叶燃为主；次干个道：都小区无的路李通常井5~柴6m，人行松为主沫，通塞车为更次，们绿化殊选择两富于燥变化觉、色箱彩变脱化、秧高低砍错落编变化遮。主干道合绿化住宅置群之帮间道访路通拥常2书~3m，以花木动为主，偶种一些稀花卉，换一些草包坪，使呜人有舒让适感。住宅屈群间脊绿化三、物射业管理借前期介扭入的方程式与内约容⑥消防睁设施在建筑乐设计中厘消防设犁备的配苦套是有养严格要乖求的，和物业管题理公司衔应着眼斩于各种任消防死抬角。比湖如大楼罪的通道墨部分、项电缆井术部分，性在消防坝设计中头一般考广虑不周蹦，自动枪喷消防汁设施共和消核防演检习淋装常置也卫不可钓能顾闪及到牙每个汇角落桥，物贯管公桑司应俯建议朋在这胆些地给方配汁备灭晚火器膀（电版器部绒分应涂用二疼氧化浴碳灭诞火器胞）或菠灭火韵砂箱生。三、物猾业管理抓前期介糖入的方辜式与内颂容⑦一搜些其敏他特继殊要舟求的坛意见在规划车设计中抗，常有顶一些易枪被忽视夫问题，肌但从日笔后使用负和维修解的角度歉来看，剧都很重虽要。如本：灶台兆下放茧置煤斧气罐涌的高爆度是较否低口于煤画气罐晚的角羡度。悬挂的贵厨柜向拦通道伸劲出了几榜十公分胳，用户烛不小心售会碰到莲脑门。冰箱供、洗础衣机俯预留颜位置娃及下取水口贺是否农适当毫。电路漫接口怪是否辅足够从、位薪置是壤否合茫适等伸。三、怕物业舰管理货前期辈介入鞋的方茧式与食内容（3接）兵规划端阶段己应注爷意的素问题物业途管理完公司疫参与候规划航设计翼可从喊下面追几个匹方面缝考虑沙：①实德用性房屋坟的功萝能首碌先满忠足实筐用功服能。馒采光甩、通址风、超隔热墙都应百满足火要求处。房屋功借能要有哗实用性三、悼物业拒管理戒前期斤介入垃的方预式与碰内容②美西观、嘱耐用饭性美观与咸耐用两狼方面处睛理很好秘，会很诱和谐，华处理不虹好又会仙很矛盾本。例如有乎些房地慎产商考就虑美观锤、突出饰一些造锋型，采淡用一些锋寿命短乓的材料足（挂灰崖板、铁骂网）装基修一些浩间隔墙零，特别纪在一些众公共部向分，造懂成物业回管理企粗业在接香手管理览后没几扑年，就捞需花大护量资金雹重新装索修，给沸物业管把理公司狱和业主林造成很螺大后期拌经济负贫担。三、物招业管理既前期介挖入的方版式与内素容例：住久宅空调蚀统一留情位、防纯盗网门伟统一安洁装、尽锡量减少怀二次装壁修影响善公共外鄙观的不沟统一。芒以上材唱料尽可哥能采用辫不锈、健耐用材香料，以逼免长时曾期锈迹撑、污染肃外墙、昌影响整聚体美观匠等等。住宅垦空调煤的统暂一留义位三、装物业酱管理原前期百介入况的方愚式与房诚内容③功能艘性除了正窝常规划雀设计考铺虑的功记能性。狂还应注木意一些佩常被忽拴视的功咳能性设雷施配备承，如：住宅胖空调寺机留叫位及董空调窃冷凝咽水集垄中排狠水管岔配备三、物蚂业管理插前期介山入的方继式与内限容集中“陵能源计叨量表”晶功能配见备。如粗水、电娘气能源幸量按功应能区分经，集中贫安放入掌公共区贩间，通窝常讲“著三表出改户”。煤气表出户电表出户水表出户三、物大业管理主前期介游入的方短式与内洒容各种蛙指标返牌、剩小区子（大站厦）见平面蒸图，杠警示建标志版（牌狭）配戒备。三、叼物业异管理裁前期谅介入叛的方指式与核内容物业管营理用房继的配备捕（如办讽公室、分调度室术、值班损室、控卫制中心左仓库等爆）垃圾须处理岗。每惹层楼诊、每圆幢房叶都应燥考虑影配备财收集举垃圾鼠的相尾应位念置及膨设施软。住宅底龟层可作春为物业凶管理用陪房垃圾贯的分喝类收楚集三、物改业管理掩前期介嚷入的方叙式与内漂容其他功纵能。防由火、防笼盗、访女客等系套统，购汪物活动反场所、劣绿化道杆路、围墙墙护栏允等环境偶，邮政滚、交通筹、通讯脸等功能宋。绿色掠的围阵墙护饺栏活动场地信报眼箱三、计物业础管理纲前期眼介入题的方刚式与恩内容以人铲为本果的活瓶动休炕闲区痕域底层架额空可作毙为活动肉场所楼间碌的活更动场举所绿地娇上的待活动输场所三、物他业管理朝前期介设入的方吴式与内域容④安全爪性有条辈件小匀区、渔大厦江尽量皇设计浩成“裹封闭捡型”饿以利欲治安讽管理三、物凡业管理捆前期介很入的方享式与内叼容利用智锦能化监娇控系统箱做到人何防、机小防相结匠合，减膏少损失住宅爪围合准的智蓄能化擦进出期控制三、复物业糠管理狡前期但介入仆的方症式与麦内容装修忙材料符除了睡美观犬、耐撇用性贺外，晕要注愈意禁丛用“赔有毒夏、有棒辐射乡丰性”洞材料道路要造人车分补流人车喂分流哥，行崇人有它自己丽的道茎路系特统三、物近业管理贫前期介稠入的方柄式与内当容⑤节能械性注意泪各种弱节能扑材料驴的运挪用公共区渠域照明抛尽量采谨用节能钓灯，开币关组合秤设计配道备尽量鸣细划，纳不要一片个开关糠控制一堆片灯，旨应按功重能、节班能配备仅开关（国比如按助照不同令时间段斥，分别男用开关爷控制路边灯）公共邀区域脾的照兄明三、胃物业筹管理机前期状介入蹈的方冠式与钱内容2）对跌施工的恒介入物业挪管理就企业药在施串工阶侍段参该与主标要是瓶确保苦工程翼施工锈质量天。（1）坐指导施秋工单位支把好质圆量关物业管损理企业反对楼宇郑使用中沟常出现宋的各种扛工程质代量问题辅有较多康了解，肃如卫生诞间、厨枕房间的供漏水问阀题及其煤成因；穷水电管状线如何涌走向才冠有利于脖安全和暗便于管返理；什段么样的幻玉墙体会碰渗水等盲等。用加压粮泵测试凭管道是材否有渗买漏三、物五业管理再前期介隔入的方缠式与内袄容（2局）掌方握新钉物业屠的全以部情悄况施工咸单位以完成融施工浮任务朽，建购好住非宅小盲区，葬办完虑移交尺手续惊后，赴他们驼不再忙有责搜任承版担该厦建筑别的使液用问丽题（搬一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