长沙心星国际商务中心发展定位细化方案

湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司报告行文思路介绍客户要求与项目理解提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。各物业市场发展定位建议各物业产品设计建议销售计划制定在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益第一章项目理解第二章发展定位建议第三章产品设计建议第四章销售计划写字楼发展定位商业发展定位公寓发展定位项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出定位分析销售目标项目理解产品建议报告目录面对的项目要解决的核心问题市场需要什么项目适合做什么产品产品怎么设计写字楼产品设计商业产品设计公寓产品设计卖什么价格多久卖完利润有多大销售价格建议项目经济测算销售计划第一章项目理解项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角居住用地商业用地政府用地休闲旅游市政配套省政府东大门湖南省政府本案长沙天心区政府天心区法院80亩湖泊庄园天心文化公园芙蓉南路电力路湘府路居住用地一、项目既定规划理解与分析项目地块与物业发展条件位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好；地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件；位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件；目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。小结：地块具备良好的生态资源、交通通达性以及区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但机会与风险并存。目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整；项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体；其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理项目既定规划理解一、项目既定规划理解与分析城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体城市综合体中可能包括的物业功能城市综合体基础解读巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益城市综合体基础解读特征1：

城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系城市综合体各种功能之间的价值关系城市综合体的特征和价值广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境购物商场公寓公寓写字楼广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境中信商业大厦甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓高档服务式公寓，保安严密、配套完善中天购物广场经营国际品牌精品，设置高端生活配套写字楼的高端配套大量高端商务人士写字楼的高端配套高端消费人群高端消费人群完善的生活配套设施中信广场三种物业功能之间的价值联系特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补土地使用的均衡性：不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运作小时办公商业酒店酒店公寓公寓各种物业在一天24时内的主要使用时段分布城市综合体的特征和价值纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值洛克菲勒中心占地4.5万平方米，总建筑面积约67万平方米，属高强度的综合开发项目最初包括办公大楼、购物商场、图书馆等功能物业，但由于缺乏居住功能的物业使该项目在夜晚的使用效率不高后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升下沉式广场办公大楼希尔顿酒店高档公寓特征3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值北京银泰中心区位图香港太古广场区位图“通道树型”（AccessTree）体系城市综合体的特征和价值香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接裙楼4楼写字楼购物中心4~12楼中庭购物中心的通天走廊街面朗豪坊裙楼4楼平面图朗豪坊剖面图内部交通组织平台购物中心4~12楼写字楼街面酒店地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达内部空间的连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰特征4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性整体统一性：城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐空间连续性：城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系

标志性和可识别性：出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点①新加坡新达城独特的屋顶设计②柏林索尼中心的鸟瞰图③柏林索尼中心的巨型天幕①②③城市综合体的特征和价值日本赵六本迎木中荐心：振连续约的空杀间体愚系是闪有机谷功能艺体发携挥作执用的贸重要幕承载六本伸木中滥心占臂地11万m2，是井集办痰公大心楼、酸酒店坊、零弄售商妹业、铜文化乒设施遇、娱寒乐场也所于烦一身旬的大雨型综慌合体丰富脸的空饰间类尊型、男多层灰次的帐空间颤联系恰、流各畅的洒空间拨过渡倾，使盈整个沉综合象体形衫成一偏个的筐连续坑的空采间体搅系标志忧性建嘴筑形忽成强泳制性怪的视叨觉冲怖击，球增强擦综合旦体的胶可识题别性丰富杂的空艘间类醒型多层恳次的腿空间诱联系书和流呜畅的载空间慌过渡城市爬综合依体的弓特征恒及价芽值总鼓结城市高综合屈体作笛为“宅有机站功能遍体”挨，其肆核心挣理念述主要猜表现近在以致下四企个方培面：物业丸功能却组合俊：物业唐功能偿经过蜘选择揪与优曲化组狐合土地掉利用匹方式晋：对土魄地进狮行高闸强度劲、高零效率向的利养用内外踩部交黄通组奇织：打造咱内部切和外与部交万通联正系的向完整炕性建筑挺与空债间设送计：建筑茄空间僚具备烘统一章性、赤连续漫性及令标志般性有机举整体诊的价介值>个体闸价值1＋个凭体价胖值2＋慰个体鸡价值3＋……一、项目坦既定速情况步理解帜与分扇析项目剑规划壁理解义小结综上无所述毕：本项竞目定泪位为倘城市痛综合错体，是铲对本附地块毯地段豆优势冈、升施值潜慕力、自生态粗资源连的充摊分利垮用，是对巴地块西价值暮较好览的一习种利内用手油段，捐物业疼发展带定位台是可领行的呆，将路很大辱程度扎上提坝升区榜域价旗值与律形象徒，给争开发队商带旧来较巴大的姻经济非与社寺会效摘应。谎在后应续建启筑细得化设苍计中异，需充分戚考虑楚项目美内、仇外部淘交通芽组织孔的完致整性香，建践筑空牛间的半整体绒性与打标志棚性。第一火章豆项芝目理痕解项目捏既定沸规划吼理解搏与分调析项目内营销解核心廉问题谅提出问题物一乔开贫发次星序二、项目内营销僵核心穷问题印提出酒进店滨：24哲54租0平米公足寓乏：25套28恭2平米写埋字逼楼：22柿04蔑2平米商拐业调：18或88填7平米总建仓面：11绳43刊67平米从项犬目各快物业屠的体国量来守看，旱项目帐属均哭衡发绕展型师城市禾综合霞体，纱且裙夫楼连喉在一话起，水但是音否意趋味着某就要棋整体窜开发续？还薯是分据批开得发？考虑致到项烛目物食业均查为投脖资型李物业赚，且抓从开胖工时坝间推颂算下益半年成才能疮面市播销售贩，较转难在唇年底盲销售岛完毕挨，可仙考虑甚分批艘开发富，一卖定程侮度缓疮解资倡金压搭力；酒店绳可提饲升公昏寓、精写字枣楼价惭值，仓可首切先开优发，很即依瓶次开歪发酒绳店、蚊公寓景、写核字楼（酒但店、僚公寓挡间隔完时间映不要斤超过2个月刃，或留同时孕开发笛；写诸字楼馒可在掘下半士年开批工）挪；若贵农司不的考虑牵资金渐压力栗，也碧可同锐时开冲发，弹以实爬景促穴进写忘字楼蜻销售隆。问题欠二佩高定狸位、高价瞒格与晚快销喊售的纲矛盾二、项目介营销泼核心岛问题冶提出政府磨对项召目形肥象高贵要求贵司宝要求搅实现余较高称的价骨格，果并实创现快扫速销蜡售虽然抗项目梅地块失有很卵大的帜升值耐潜力悟，但区域处目前雷成熟蔬度不暮够，屑高价肉格与蔬快速刘销售晌的矛四盾是逮客观弊存在启的，如何去化解乘这一宇难题蜘，是踩贵我岔双方葡需要宝面对巩的核治心问沃题产品恼力就帆是竞屋争力产品暗设计恢的优劣劣，尸是决鹅定一有个项供目成首功的恶关键泛，我铲司将详在本逢方案栗中提价出切肯实可鹊行的程产品腔设计深建议叠，为卡项目笔成功日打下耀坚实适基础容；如根何解亩决高活价格麻与快畏销售黄难题冠的问种题，赶涉及沟到具宫体营俗销操标作，兆我司倦后续遵另行提交乳专案供。第二惧章险定萍位分累析写字矮楼发辉展定存位公寓热发展烟定位商业晴发展露定位PA妻RT毙A写字累楼发婶展定杏位写字析楼基拢础市帆场研饲究项目选写字拔楼发完展定馋位建羽议随着奏城市夸经济目的发萌展，滨长沙眼已进笨入专墙业写学字楼背阶段2004年~至今中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现顺天国际财富中心运达国际广场中天广场2001~2003年网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；顺天城SOHO和府酒店公寓1998~2000年企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；硬件设施及服务得以较好体现银华大厦平和堂商务大厦1993~1997年市场初启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离华侨大厦华联大厦时间阶段特征产品特征代表性写字楼初级策阶段发展贴阶段商住减阶段专业恶写字鸭楼阶业段1、长扣沙写刃字楼怀发展悟历史长沙其专业袄写字助楼主塔要集博中在龄：•五一纲广场万商务搭区•芙蓉蝇中路排商务闹区•韶山互北路驴商务赛区五一拿广场罢是长录沙的厌传统笋中心背，两磨条城虹市主真干道萍在五抽一广虎场交宰会，桐众多科金融蛋机构漏在此窝建造龄总部域楼宇租，逐粗渐形居成了判长沙偿的金卫融中唤心；减由五蔑一广需场向队外辐环射，脑在主炸要交端通干宋线沿团线逐若渐形风成了沫两个方城市温商务鸣聚集汪区，添即芙会蓉中简路与湖韶山艰北路杯商务书区。2、长察沙写磨字楼蜓传统块分布怜格局注：欣上表桐为优且质写蓬字楼注供应怠量，枕不包她括商攻住楼神及企劝业自波建长沙惯写字他楼市独场步榆入市刑场化饲进程扇始于90年代撞中后渠期。浙发展父初期夕主要倦以商蔬住楼船形式泉居多债，物忍业品像质普竭遍较于低；从98年到20侍09年市行场上共有捐可甄建别约80万㎡迟写字案楼供扎应；其批中长脚沙优质煌写字耳楼的睡市场劳总体亮供应乒约为55万㎡岩，云年均财供应陡量为7万㎡，供左应相虾对充怨裕。3、长肚沙写性字楼端供求春概述勒供神应量20泛10年前饭，年努均供迎应量意约为9万平贡米/年优质怖写字婚楼鉴阁定标洪准市场需饼求分财析——租赁删，空置控率保疗持在15光%-宅25仿%之间杠，均淡正常先水平长沙嘴优质忽写字口楼历澡年空姨置率料保持都在15渗%-滴25芒%之间爪，与福其他惯二线视城市诉情况亏基本算相似蒸；长沙隔优质缠写字共楼市良场以筐销售仰为主结，写介字楼隙的入传住率材受销踏售率创的影悬响较懂大；20仔07年写显字楼摧销售高市场领活跃随，其仅入住旦率也扶接近鬼市场价较低坝水平俗，约17苦%；受到宴金融沿危机泄影响较，销著售市冶场的作全面动走低律，20唯08年整管体市问场空厘置率刻大幅灰上升材到24斩.5竭%；尤酸其是械中天眠广场暴采取犹整层玩销售肥的策喊略，拆写字太楼销停售速炸度较晴慢，舅空置敲率保模持较安高水扬平；20弊09年，删成熟恋优质曲写字牌楼楼必宇和愿产权弱统一缺物业际入住珠率稳葱定，种保持祸在90串%左右匀入住绳率；午而新杀入市拆项目娃入住誓率也捎有所雨提高水，市平场表庸现回眨升。3、长泄沙写皆字楼帆供求公概述沈需凭求量长沙斧市优嚼质写可字楼购历年狂去化惊量与周空置贵率(2街00叫1-却20烦09孟)华美立欧国兆际，羞体量待在57在,3婚02平方汗米，07年9月至09年5月期损间，五销售梦周期20个月搂，销略售率搞达90风%；共窑有23花6套写马字楼霜可供肚出售编，月夏均销何售9套，09年12月，须已基耍本售说罄；目前姓在售猎的中爽天广浅场于20酱08年5月开吨盘，握至今09年5月前轿半年百销售咳不足30忠%，09年后逆半年棋销售锣形势忠较好亭，截站止09年12月份并，已膏经销晒售近70吃%；同样绿位于读五一宿广场季区域蛋的华道美欧候国际到，湖裁南文质化广矮场对堆外销咱售约1,驾00滋0平方谦米（戚其中五，95链0平方手米为芦物业昆公司锁会议白室，淋另有2套30平方挤米小筹户型克；而学顺天墨国际升财富铁中心冶采取之带租慨约销英售方靠式，叹待售坑户型残面积也在20汁0-址60蹄0平方洪米之汗间。3、长恼沙写够字楼小供求娇概述珍需池求量市场尸需求颠分析——主力樱销售啦周期镜一般惜在10耍-1工5个月修之间项目名称开盘时间售完时间主要销售周期09年销售价格华美欧国际2007年9月09年12月15个月8000中天广场08年5月开盘目前销售70%已销售19个月12000标志商务中心2008年12月2009年10月10个月7000未央大邦（商住）08年9月09年12月15个月6000标志麓谷坐标2007年9月18日09年10月份25个月5000CB因D华侨也大厦华联异大厦银华姐大厦平和云堂商个务大针厦新闻队大厦湘银住大厦顺天烛城顺天欲国际笨财富芬中心和府鉴酒店扭公寓华天连新城亚大暑时代中天含广场中隆蕉大厦建鸿位达现亡代城运达敬国际筛广场维一暴星城韶山路五一嚷大道芙蓉债路湘江第一织大道定王矛大厦“CB缴D区域贼”已蠢形成杠专业询写字炒楼、浊高星慎级酒姿店及撒商住耍公寓外共存夜的办坏公格谁局通程倾酒店金源粘酒店华天招酒店4、长低沙写注字楼铅市场旁分区帜供应暗概述天心邀区随迫区府些及省勤府南吊迁，鹊供应上量总眉体趋盒势增保加，休目前喘占市愚场供蠢应总吧量的11切%5、长银沙各酒类写倡字楼汪发展塌状况疗分析专业忆写字绍楼高星送级酒常店商住劲楼群雄粘逐鹿谁主冬沉浮规模：单芬体规粮模在3～5万㎡肿之间乏，规娘模适兼中箩档酸次：亲多为啊中档盲、中桥高档项目名称写字楼总建（万m2）楼层层高（m）档次平和堂商贸大厦3.2263中高湖南文化大厦4.5273.6中高联合商厦3.14303中高顺天国际财富中心5293.3中高第一大道3.9203.3中高亚大时代3.3313中高中隆国际大厦3283.3中高运达国际广场3283.3高定王大厦3303.3中高中天广场4.5273.6高运达少广场定王钢大厦长沙谢专业淹写字甘楼规亮模及膨档次5-幅1、专壮业写孩字楼产品侨：外紫立面柄现代桂感强俭，但倒内部部品质译仍有能待提缩慧升，层产品改设计鹊有一悔定亮玩点外立虎面时贩代感甚强、俭昭示贿性好愤，商肿务形庙象突沟出；内部婚装修揭一般霜，走际廊较岸窄，蓄多为1.液8～2.作2m，整体柳品质赛感仍雪有待枝提高竖；大堂芝面积净多为40领0-杯60亮0㎡，普灾遍偏嚼小，银难以顾彰显屯中高伶档形泉象；标准陷层面彩积约崖为12纠00臣~2掀00促0㎡，单崖间面猴积在80购~6什00碎㎡之间茄，其梯中主鹅力面煌积为15遮0~擦25看0㎡；部分惯写字挣楼设之有空已中花范园，结打出秃“生刚态办途公”缝概念历；外奖立面衰开始套采用肢中空Lo拜w-慰E玻璃劈燕幕墙听，以勺降噪气保温回隔热满。亚大降时代蜻外立纳面第一呀大道如大堂亚大泊时代秋空中秒花园定王踪蝶大厦蛮内装马修运达桶广场冻走廊5-杠1、专编业写旺字楼客户左：房狂地产篮、IT、金融葛等企奋业成赏为主像要客肺户来蛋源，客地域收来源茧上仍贝以省栋内为斜主。入驻犯中高灾档写算字楼羊的企挖业以响房地符产行单业居曲多，腿占到10杜.7窑%，其挪次为IT通讯默业，昨占比8.牲1%，此析外，柔金融幕、贸醒易、裤建筑锅业等蛇企业恋也成滔为专详业写凯字楼卫的主朋要客察户；以省巨内企哄业为合主，替占到慌总比资例的72困%；同寇时，星也有召部分照国际娘企业闻已进抖驻长曲沙。下由于滔对区涛位的温要求失较高蚀，因任此多锤集中渴分布乎在CB控D（五失一大僚道及坊芙蓉签路区蝇域）依的中挠天广绪场、捧亚大毁时代桃等高播档写界字楼陆中。注：傻客户睁分析债以亚乡丰大、岗中隆推、顺凉天财巡寿富、似第一册大道鹿、平总和堂承、联杰合商愈厦、换新世足纪大贯厦、牢文化都大厦壮为调殿查样开本。房地激产IT通讯贸易建筑利建材金融拿投资其他长沙茅专业锁写字璃楼客谣户构演成（组行业许）5-钟1、专脚业写近字楼民营泄中小渐型企语业一苹般都法选择旬小面兽积户度型办债公物笋业，左以降富低经骑营成毯本；孟国际哗企业期虽然渣实力匆雄厚执，但唉多数拜仅在欲长沙守设立汇办事兴处而岸非区代域总怕部，饱因此撑对面康积需血求也租不大础；金融嫁业、投地产虏业、蔬制造谦业及伯流通佛行业六的企吧业通但常选娱择较假高品面质的钱专业餐写字奶楼，漆户型冰面积简在20腰0~语50靠0平米肯之间狗，主闹力需骆求为15抚0-没30器0平米吨；少部箩分在党长沙煎扎根进的实拐力企新业选闯择50美0㎡以上走的大缓面积句写字卡楼，欧如湖他南文漆化大妨厦、咏中隆的大厦谋等。外企晋设长戒办事代处金融狼、地突产企有业设乔长分喜公司客户多：企惩业规脉模中欧等，予对30开0平米养以下莫面积冻需求件旺盛索，整属层甚般至数盛层租候赁的育大客震户较甘少5-丙1、专拆业写循字楼物管悦及配吸套：慕物管尼水平糠有待斩提升墙，硬拔件及瞒配套乡丰设施江较为避不足物业淡管理管理肚费较浸低，代为2～4元/㎡/月，缝提供倒基本恨的清运洁、悉安防挖等服适务，汗整体彩水平炎不高初；随着题中天兴广场对等新壶一代违专业滑写字割楼“5A联”智能贯化的委实现，对物做管提珍出更弱高的程服务绳要求且，以育及“芬绿城栽”等昏专业热物管煤公司例的进僵驻，赴物业博管理个水平武有望虎得到览一定单提升尝；、配套控设施电梯红：大再多配迅置为4～5台，快单梯珍服务捡面积丝式为0.期6~追0.湖9万㎡，低于涌甲级贡写字秃楼的溪通用樱标准作（0.魂4~钳0.云5万㎡）；脑由于略楼层蒸不高身，因挺此亦蹲未有稳分层职到达摇设计督；停车趴位：清建筑验面积凳与停忧车位抖的平慈均配华比为25感3:帐1，仍说低于20牲0:专1的国睡际标派准；服务棋设施沫：以花银行勒、餐彼饮、蓬大堂厨商务坛中心居为主漠，会声议室/购物/展览茶等功恋能相歪对缺兼乏。亚大湾时代运达闻广场5-色1、专死业写他字楼租赁扫：整剪体较蔑为理男想，愧中高钥档写招字楼妹出租延率高楼盘名称租金（元/㎡/天）出租率湖南文化大厦2.090%联合商厦1.070%亚大时代2.097%中隆大厦2.090%第一大道1.595%顺天国际财富中心1.695%运达国际广场2.370%中天广场2.2——租金兆从1~再2.驼3元/㎡舞/天不用等，弟租金衣水平赏由高闪至低女依次伏为五蛇一路蹲、韶陡山路苗、芙队蓉北矮路段故及解棚放西列路段煌，近晴年来筹专业蔑写字叶楼租文金呈直稳步栋上涨甩趋势己；市场慕整体必较为盆理想史，出貌租率萄基本笔都保话持在70兰%-倦95患%之间溉，其甚中高晒档专猫业写胃字楼秒凭借井其高钳性价声比而攀取得俊了更夸高的经出租冶率，羡如第颜一大饥道、融中隆异大厦抢等，慎入驻缝率均坟达到90王%以上围；中高钉档专血业写辱字楼舍租赁貌情况以亚浓大时它代为软代表刃的中役高档誓写字室楼受登到市言场欢衬迎5-串1、专塞业写团字楼销售扶：遇良性候健康绿发展委，投纵资回忌报率存有保至障从市掌场大驼势来牌看，解长沙跨市写薯字楼父市场谜基本带保持引了供郑需平呜衡，倾持良礼性健凡康发斑展态桶势。妖市场铲未出愧现办嚷公物性业的遗认购舞热潮弹，也袜没有余出现附销售浩严重旧受阻晚楼盘夏。空探置率损持续胆在正聋常范抵围内姻；市场务对专厌业写裙字楼渴的要共求呈去逐年细上升话趋势敲，回旧报率绸在7%匹-1公2%之间做，远扶高于映住宅里，具丸有较盒大投劳资价搏值；购房单人群供以个阻体投艇资为梦主，60均%以上击为本付地人开购买袋；也脚有部吊分大晒型企业业开斧始选里择购新买优勒质物氧业办具公。楼盘名称售价（元/㎡）销售率租金（元/㎡/天）投资回报率（按出租率80%算）湖南文化大厦500040％211.7%联合商厦4100100％17.1%中隆大厦450090%212.9%第一大道477495%1.59.1%顺天国际财富中心490095%1.69.5%运达国际广场800090%2.38.4%中天广场1200070%2.25.3%长沙赞专业引写字望楼销咱售情俭况及巾投资哥回报强率5-屿1、专蛇业写杜字楼5-尘1、专滋业写溉字楼政府谎商务桐发展泽规划专业想写字疲楼在幸传统CB底D区继肾续发要展，柔但配鄙合省问府“义南移坡”、久融城章的需暴求，框省府股板块膛也将油成为梯新的证热点钢，但朋要与稻传统CB我D区竞梅争，色尚需跨时日如通自程大活酒店婶、华悄天贵呆宾楼馋、佳保程大魄酒店烦等，相主要询分布绩于长穷沙酒届店与置商业贪密集所的韶术山路犹、袁篮家岭虫地段突；租用丘该类选写字倦楼的惰企业拼主要戏是各常大知名秘企业哪驻长董机构煌；如责美国蹦约克窝、美箩国开榨利等阳等世犬界知忆名企鸭业；佳以及龙金融吸、房芝地产须、IT通信间业等严能承肃租力征强的诱实力雅企业；企业阴入驻尚原因顿：物业猛管理重水平凡高：殃酒店景成熟轧的星构级物踪蝶业管着理；商务障配套亡齐全忍：星词级酒赶店配痒套；更接血近国虫际化窝：具失备国肥际接断待能塔力；更能趴彰显俭企业院实力毫、符痰合企仗业品份牌形渐象。5-巷2、高传星级滤酒店知写字速楼通程幻玉国际贡大酒跑店（五袖星级缺）租金匪水平柴：租金蓝：3.姓8元/㎡材/天物业亩管理熔费：2元/㎡疫/月（岁不含味空调牌、电心费）企业郊进驻危情况征：共入戚驻企欲业约21家，屿入住元率约90连%，其烟中省钳内企变业占62鸽%，省笼外企轧业占38像%；金融姓、房张地产炉、IT及机液械设浩备业端企业智成为果主要叫客户奸。楼层功能分布43、45、46通程会所41-42总统套房、复式套房39-40行政楼层38非吸烟层22-37客房12-20写字楼6~11文体娱乐、夜总会、健身按摩等5大宴会厅、国际会议中心4鹏程食府3金色家族名品中心、美容美发中心2食街、商务中心、银行1大堂吧、咖啡厅、通程庸国际哈酒店色楼层际分布通程汁国际曲大酒傻店通程羽国际必酒店妈入驻择企业衣构成金源乘大酒巩店（四洪星级要）租金挖水平霞：租金静：2.悠6元/㎡练/天企业突进驻宗情况纳：共入搞驻企末业约29家，落入住唇率约85凤%，其举中省粮内企助业占79旬%，省绵外企色业占21议%；金融懒、房受地产楼类企车业成哈为主丽要客扩户。金源座酒店恋入驻归企业坝构成金源聪大酒杜店分布意：主穷要位柄于市厚区成芳熟路府段；入驻抛企业默：本蓄土创染业型衰企业铲、小俘型民睡营企每业；盘外省际企业门驻长甩办事筹处；企业管入驻套的原捷因：塞：租金埋在1元/㎡/天左刘右，赴价格塑相对慕较低毁；地段鼓较好裳，周肢边配艇套成零熟；宜商圆宜居竭；项目名称规模（m2）租金水平（元/m2/天）物管费（元/m2/月）新时空NO.1占地4792总建5.5万1.21.8建鸿达现代城占地4700总建2.9万11.7维一星城国际占地：2576总建：3.4万

1.12.6三角花园占地3169总建6.5万1.22长沙舟部分总商住件楼概笔况建鸿有达现乐代城维一头星城哑国际5-培3、公硬寓及米商住总楼建鸿姐达及杨维一夫星城迅入驻锻企业鞠构成繁（行楼业）建鸿值达及随维一旧星城乖企业涛构成登（地究域）在入细驻商边住楼升办公乒的企方业中合，前花五位响分别鸡是科姐技电洽子类纱、房芬地产墙类、贷科教趟文化除类、闲咨询亲顾问疲类及贤贸易猎类，爽占据牛约60窝%的比孤例，舱金融鸦类企订业仅区占8%；以省撒内企割业为造主，剥占到都总比但例的81雾%；省师外企励业占29阵%，企席业规灿模普油遍较泻小，局没有喉国际赤企业劳进驻奸。客户子：以省罪内中引小规惨模的僻科技漠、房述地产夫、文矿化传烤播类风企业认为主5-敞3、公狱寓及讽商住规楼产品：整瓶体档脾次较痕低，循以中该小户颂型为辱主，位兼顾略居住闲办公外立趣面风土格与锋住宅怨接近咽，商塘务形培象不柏明显重；内部悄装修严档次浙低，免电梯骗间、粒走廊辞等公骑共空序间仅刻做简拥单处子理，逝品质台感差个；单间贴面积千较小械，集轰中在30朗~1帖20暑㎡之间绵，以帅兼备疏居住氏与办抚公。简陋钥的窗帜户护浙栏简单桂装修性的走厅廊与住逝宅类辈似的乓外立固面间隔原以中换小户乘型为甜主5-破3、公红寓及穗商住揭楼几类废办公南物业倡特征竞对比尽：专咏业写思字楼大已成认供需献主流公寓式写字楼高星级酒店写字楼专业写字楼规模4~6万㎡1~2万㎡3~5万㎡性质居住及办公酒店及办公办公经营模式先售后租只租不售先售后租、只租不售外立面普通，与住宅类似豪华庄重现代感强间隔区间30～600m2不等，大部分集中在30～120m2——80～600m2，主力集中在150~300㎡，可灵活组合整体档次较低高高物业管理一般，普通的保安保洁服务共享高星级酒店的物业服务专业物管公司开始进入，楼宇实现5A智能化，但整体水平仍有待提升出租情况租金约1~1.2元/m2/天，物业管理费1.7～2元/m2/月租金约3~4元/m2/天，物业管理费20元/m2/月（含空调费）租金1.5～3元/m2/天，管理费2.2～3.6元/m2·月，出租率较高客户特征省内中小型民营企业居多，以科技电子、房地产、文化传播等行业为主国际知名企业驻长机构；金融、房地产、IT及通讯等承租力强的实力企业房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主销售情况价格4000～6000元/m2，大多在5000元/m2以下，销售状况较好——售价为4500～12000元/m2，销售情况良好买家特征以本地公司和个人购买自用为主——本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据40%比例；部分大企业也会整层购买，但比例较低未来婚的竞绕争，展将集制中在瓜优质巧的专投业写赔字楼漂之间6、专夜业写疼字楼诉未来际趋势——供应虎逐步祸增大爹，竞吼争激欣烈预计20励10出-2祖01绍1年，吐写字住楼新丢增供誉应量无：31适.7匪2万方德，其典中多衰为高侧档及参中高猛档写伶字楼涨。项目名称位置占地面积（㎡）建筑面积（㎡）写字楼面积（㎡）推出时间级别备注长大彩虹都芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角48861.818000017210.82010中高档1栋财富岳麓

岳麓区区政府东侧

31314.382951200002010中高档酒店、商业、写字楼中信大厦开福区黄兴北路4920.58110000400002011

友阿大厦

芙蓉中路三段142号

961263458300002010中高档双塔楼，1栋写字楼立达湘府大厦

长沙市天心区黑石村

14207.950000未知未知

华晨大厦

万家丽路以西，景园路以北

4406.255000未知未知

长沙宝力摩尔商业中心

天心区南门口东南角

9329.375975.9约300002010

泊富国际芙蓉北路564390002700001000002011高档超高层贞泰金融中心五一大道与芙蓉路交汇处西南角40000360,000约1200002012高档超高层汇金国际天心区黄土岭正街1号

45070237577约300002010

现代大厦长沙市五一西路与建湘路交汇处之西南角117558360540000未知中档

大地商务大厦开福区西长街12732.73

100000约40000未知

天健·芙蓉盛世开福区芙蓉中路一段88号560000未知约500002011

未动工未来供供应朝：未来面写字棵楼供老应仍辈中要棍集中振在城龟市中陪心区芬域，吹中心谊区域狂竞争脚进一义步加良剧；20搬10混-2歇01虫1年新馆增写诊字楼悼供应沾量达31旅.7屈2万方愚，多撞为中截档、诞中高灯档写去字楼起，将捉集中抛在20爹11年大总规模鹊放量魂，20早10预计扁新增途供应秃量在13万方汁左右量；国内枝外知琴名品懒牌开扶发商败投资斑兴建手的写花字楼尝物业滚增多尾，且偷均位叶于城当市中远心，涌这将蜘确保全写字税楼物束业的但开发摄品质20骑11年后夺，写障字楼润市场鹿将面兴临更胡大的辜放量犹，其集中北接辰、锡中信胖等几戚个超拣级大岭盘的液写字坊楼推负出将灾严重敞的冲营击市蓝场；未来匙需求舞：根据翅现有魂优质踢写字刻楼市愈场表拌现，皆考虑匙到写烫字楼模市场殿受经歼济环盲境影挪响较皂大，20养10年全分年空勺置率和将保童持在15佩-2疑0%左右蜂；而且20巨10年后各宏观沸经济蜘逐渐套恢复液，优促质写香字楼让市场梁整体贝空置酸率将西会下挎降；20屈12年以及后，库优质雾写字宣楼集适中放生量，听市场落空置言率水商平预势计将望有所抬上升顿，但涝受之颗前经慌济萧隔条影孩响被袋压抑捎的需翅求也末将得依以释街放，驴因此斧空置顺率水屋平还甩处于大合理民水平恶。20英12年后欲，经腥济危哥机后送经济巧恢复业期度艇过，辣企业绑发展么趋缓贱，新涂增企扔业数弄将减勺少，聋写字箭楼需晋求量胁将承次下滑奥趋势腿。20艺10俊-2焰01烟1年，绢放量掀较08亮-0捐9年逐挑步增嘉大，绕竞争樱增大置，但寻或形基成供蜂销两因旺的软势头梁，机烂会与号风险铅并存。6、专僻业写洗字楼笔未来届趋势长沙半写字唤楼基盟础市艳场研矿究总纠结市场偷：稳英步发乳展，梨对中眨高档遍及以保上的欲专业缠写字火楼需宁求逐杰渐增衫长专业删写字秒楼投缎资回雾报率岛高，有投资杜价值责明显柜，投蚕资市丧场良舰性健侮康发击展，淋且中验高档弱写字禁楼投周资回本报率询高于群高档葵写字哥楼；客户伴：金岂融、评房地致产、IT类为终中高筋档专淡业写践字楼套的主透要消病费群良体，30励0平米系以下亿面积从为主已需求金融储企业接、房伯地产击企业宁、IT通讯谜企业讨等，陕成为礼长沙塔高档追、中初高档反专业创写字尿楼的雨重要肢消费副群体控；中小丢规模词的科蚊技电啊子企饭业、盛咨询雕顾问肾企业锐、贸播易企另业多灭选择惜“宜漏居宜调办公屡”的葡商住难楼。造随着辈企业物形像宣备传和愿品牌裳塑造酱的需乳要，贯将会完促使邮这类歪客户幻玉群体哀产生辉较大肿的中坦高档貌专业松写字绍楼需签求；产品嘉：向尘高标病准配冰置发首展，月但整晨体品浮质感害不强硬件赤设施辈的配嚼置以亡及物求业管森理水疾平的惭不断兰提高邻贯穿牙长沙颜专业汪写字厕楼的疲发展箭过程苗，但左由于虽企业齿规模普违遍偏筑小，亿对写攻字楼创仍未街产生授高标监准要喝求，剑因此侍无论定在内仇部装个修上讨、相患关配屋套及靠物业串管理搏方面，退均有律待提腔高，顿影响牌了写链字楼嫌整体舍品质督的增啄强；未来换：竞争煎集中孟在中路心城远区，徐未来1-湾3年放耗量大趁增，识竞争点加剧杰，或识将维祸持供障需两跨旺的留势头状。20台12年后蓬，需尼求量摧将大传幅下耐降。PA科RT塔A写字稳楼发准展定只位写字栏楼基档础市丑场研铜究项目荒写字仿楼发昌展定破位建韵议1.项目写字烘楼开绪发资诉源盘训点湖南CP旁D的核货心地纷带，烟城市娱未来列中心乓位置立体柔交通斤网络害，交飞通便盘捷地块误昭示科性强胡，具晕备地荡标特办质花园萌湖泊颤资源欺，生投态环监境突幼出优势匠：非传锡统商专务区搬，商俭务价桑值较采难体鼓现周边盈企业搭少，矮商务秧氛围酱淡目前晓人气拆差，位市政虫及商竞务服储务配俭套不字齐全劣势浴：未来补新城臭商务时代表景观恋资源完突出商务谊环境据现状伍较差旗，需所强化警及完与善自司身配孩套体现CP狸D核心育区城透市价皮值及由高度青文明猾感的未来继城市鲜新中菌心的即、生屯态的花园庆式农中高掉端度专监业写谱字楼高端斗形象树、中姐高端莫产品湿、中谊高端磨价格2.项目写字维楼发条展定啊位建闪议定位剂理由炉阐述1、市只场角裙度：中高固档专父业写椅字楼领已成其市场疏需求搬主流饿，销涉售速污度、隆租赁锄价格燥、投北资回住报均最有腿保障俯；而梯顶级组写字悄楼因横长沙狼的产雀业特巡寿征缺锁乏支犹撑；2、项尾目本聚身：项目蛇将成宋为区节域内裙的标浩志性泽地标旨，商联住型蓬写字诸楼不末适合纱形象派档次窑的需经要，谁同时粗也与释项目永内公则寓发鹿生内止部竞冬争，偏不建恢议使垫用；临80亩湖忆泊庄毫园是冲项目杏最大枣的优殊势，隙项目荣写字爽楼可涂走“国生态纷”路兰线，美但市聪场上驼打“乏生态杠”牌耕的太忧多，偏不如金直接错打出在“花袄园式每”，催直接比明了读。2.项目写字骑楼发重展定锅位建袄议PA普RT怀B公寓敏发展风定位小户溪型基汇础市章场研饮究项目塞公寓睛发展仅定位抽建议PA股RT堤B公寓苦发展茅定位小户他型基获础市舅场研取究项目著公寓法发展震定位搬建议1）按退项目辉类型虏分：隶纯小采户型娘项目海、中戒大型漂项目史内附律带的诊小户车型产议品如白佣沙晶赴城为予纯小怀户型欣项目顶，博束林金破谷为朴中型碑项目冻内附察带的惜小户岔型产伏品2）按规使用怖用途定分：胶商务办型（羊酒店/行政屋）公败寓、吉生活富型小绢户型前者血户型对设计揭为传金统的然通间级，基发本不必带燃摊气、花阳台浙，生护活不暮便，据为长牢沙较楚长期勾的产狡品，均越来须越不狭受市漫场欢蜡迎，宁如和替府、着天健薪芙蓉运盛世汇；后略者充睬分考统虑生调活的住需要柜，带缝燃气董、阳避台，证甚至脊做到耕明厨触明卫泪。如霞博林碍金谷习。3）按理装修千标准蜡分：凤毛坯菜房、告精装艰公寓1、长冶沙小刊户型话分类备注萌：本贴章内僻“小县户型每”，扇指户笼型面蕉积在90平米团以下雾的产疮品天健芙蓉盛世长沙商务中心未来城谋房博客阳光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大泽西城郡原广场伍家岭生活广场苹果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新时代广场金阳大厦铂宫左岸右岸上河国际由上到下：金色家园未央大邦香颂国际巧克力空间博林金谷红区抽屉印象天心尚城融圣国际天心华庭建鸿达华都摩天1号山水华景旭日东升白沙晶城华府1航线附带小户项目纯小户项目2、长爱沙典达型小来户型抛项目士分布饺概图长城缓国际长大秧彩虹匪都纯小户型楼盘楼盘名称交通枢纽依托商圈伍家岭生活广场三一大道、芙蓉中路伍家岭四方坪商圈越界车站路、八一路火车站商圈罗马假日三一大道、芙蓉路伍家岭四方坪商圈soho天都车站路、三一大道伍家岭四方坪商圈摩天1号芙蓉中路、劳动路五一商圈、东塘商圈铂宫中山路、黄兴路、蔡锷路五一商圈印象天心人民西路、蔡锷南路五一商圈天心华庭人民西路、蔡锷南路五一商圈谋房未央大邦韶山南路铁道等高校商圈加加大街韶山南路铁道等高校商圈金色家园韶山南路铁道等高校商圈云鼎公馆韶山路雨花亭商圈鑫远杰座芙蓉南路南城新兴区谋房博客望岳路、桐梓坡路市府商圈香麓丽舍荣银路、银盆路市府商圈未来城科学家园桐梓坡路、玉兰路市府商圈附带小户型楼盘楼盘名称项目依托是否受90/70影响沁园春御院市府商圈，项目需要否永祺西京市府商圈，项目需要是美林银谷市府商圈，项目需要否金麓国际市府商圈，项目需要否郡原广场市府商圈，项目需要否盛大泽西城市府商圈，项目需要否华都劳动路、韶山路东塘商圈阳光100项目需要否天健芙蓉盛世伍家岭商圈，项目需要否才子佳苑四方坪商圈，项目需要否融圣国际火车站商圈，项目需要是博林金谷南城新兴商圈，项目需要是长沙商务中心南城新兴商圈，项目需要否凤凰城项目需要是小户桥型楼刘盘以睛便捷条的交悠通路理网为逆分布辨带，秒以成抄熟的联商圈厨为依夜托。小户形型楼车盘集塞中在阿河西伐市政戒府商妻圈、老伍家旺岭四难方坪壳商圈辰、五凉一商巡寿圈和轧铁道仇林科郊大商众圈。目前衡纯小牲户项与目主战要分幻玉布在弊伍家必岭四就方坪斯、芙踩蓉路规沿线蛾、五劣一商景圈以造及铁遥道学叠院周毫边。3、长侍沙小崭户型胃分布零特征小户祥型产狂品畅姨销面耽积区漫间集泪中在35㎡-5蓄0㎡，其奥次为60失㎡左右瓜产品在朝撕向及猎户型躬方面哲有优此势的姓产品痰去化德速度蓝更快不能牌兼备蒜生活备需要互的产桨品销六售速胆度很贱慢，都如天秆健芙怨蓉盛耍世

销售业绩畅销产品滞销产品摩天一号5月9日开盘，当天销售230余涛已经推货部分南向摩天轮49.7㎡销售最为理想，去化较大，余货不多北向（天玺大酒店）部分及面积较大产品相对滞销金色家园一季度销售179套，08年底开盘至今共销售865套金色家园仅32㎡、45㎡两种户型，销售情况均较好45㎡户型相对32㎡户型略差云鼎公馆房交会期间开始销售，房交会4天销售30余涛，截止5月13日销售将近100套35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）最为畅销，销售完毕，其余40㎡左右产品销售也较好。C1、C2大户型产品相对滞销35溜㎡-业50礼㎡为市席场热锐销产懂品，腔其次风为60折㎡左右粗产品4、长曾沙小宴户型荐需求难特征交房鱼标准甘分析建设吩部制程订的《商品鞭住宅可装修凉一次搂到位伤实施敞导则》要求矮精装航修住胞宅在舰交房遍屋钥超匙前掌，所浆有功汪能空底间的剩固定报面全暂部铺肺装或细粉刷顽完成搜，厨业房和室卫生愁间的色基本梅设备晶全部捉安装凉完成球。按照葛这一爷导则绩，精兼装修垫的住凶宅被客分为如普通宗住宅改、中励高级芒住宅烘和高抹级住旨宅三缝个档笨次卫生饥间的结设置则配备围标准尸分为底：1、普通众住宅顶：淋浴艰、洗供面盆蛾、坐脱便器蹦、镜(箱)、洗咬衣机传位、怖自然穷换气(风道)吸风配机、机电剃炕须等呜电器坛插座3组，回吸顶阻灯(防水无型)镜灯2、中高谋级住祸宅：浴盆(1柔.5卡m)和淋麦浴器典、(蒸汽瞒房)洗面灾化妆仿台、裂化妆五镜、明洗衣偏机位陪、座田便器(2个)、排生风扇(风道计吹风握机、讲电剃氏须等区电器迫插座4组，悲电话(挂墙杂式分吧机)接口3、高级弊住宅戒：浴盆(水按含摩)和淋暮浴器菌、(蒸汽检房)洗面源化妆瞧台、粗化妆远镜、扩洗衣班机位横、座汗便器(2个)净身现盆、工换气跪扇、高红外父线灯影、吹勤风机庭、电赛剃须思等电矩器插阁座5组，例电话演接口兔、顶添灯、参镜灯。精装伤修标胶准项目名称是否精装精装标准未来城是800元/平米谋房博客是800元/平米香麓丽舍否伍家岭生活广场否SOHO天都否苹果派是500元/平米双子座公寓否华府1号未定新时代广场否印象天心否天心华庭否新青年公寓否巧克力空间否鑫远杰座未定未央大邦否香颂国际否左岸右岸否铂宫是1500元/平米新芙蓉之都否项目名称是否精装精装标准建鸿达华都否金麓国际否美林银谷否郡原广场否盛大泽西城可以精装700元/平米永祺西京未定沁园春御院未定阳光100否长沙商务中心是800元/平米博林金谷是800元/平米融圣国际未定上河国际否才子佳苑否天健芙蓉盛世否瑞宁花园否纯小殖户项费目附带悦小户朝楼栋搜项目毛坯拐房为都目前消市场发主流凯，目土前精脾装标沉准集秆中在70颜0-启80植0元/平米5、长奥沙小获户型赢交房倾标准洲分析我司浇对客炊户装颗修意钩向调础研：1、本次凑问卷定调查言中，恳年龄率层次恭主要用集中接在21巧-2涉5岁这窄个年姥龄段枯，比饲例为57鸽%，年柔龄在26从-3渣0占21掉%。年胁龄在36活-4价0占11召%。这乞三部值分人堆最能仔代表路本次滑问卷涨调查芝的声哗音，形一部海分为薯社会萄新锐厕阶层捕，能颗够迅意速接轮受新夏潮事揪物。2、有62％的明人会填选择度精装傲房，五认可失程度米较高冈。29％的皂人因肌心存菌顾虑汇，表绩明这碰部分筛人对疏精装压房不扬排斥垃，决掘心不疮明确绣，仍间存在羡选择楼的现振象。探仅有7％的鞠反对单精装湾房，肯不会尽选择米。这宇说明抹精装妇修房峡还是愿比较奶迎合尸市场构需求慰的。3、68％的兵人认炊为精诞装修闭可带售来节笼省时摘间和晓精力烦，这围也是冒精装瓶房最禁为有娱市场乖发展舱潜力娱的原章因。13％的岭认为浙精装传修带螺来部荐分费凭用节低省，汪而却丙有19％的划认为精羊装修奖避免冻入住帆后的材噪音齐之苦奏。精装吊修将徐成为寒未来葛市场阻主流耻，精昌装也雅是增匆加项蒜目价秩值最嚷重要除的手涌段5、长粘沙小贵户型勿交房锈标准滥分析楼盘名称置业目的（自住/投资）客户分析影响客户公寓置业要素伍家岭生活广场投资为主，少量年轻人结婚用房本地为主，外地投资客多，年龄多为30-40岁，少量年轻单身地段、交通铂宫投资为主多为附近私营业主，投资地段新时代广场投资自住各半伍家岭附近私营业主等，年龄结构偏轻交通、地段建鸿达巧克力空间投资自住都有，两房多为青年群体以周边人群为主，路桥客户、铁道学院、中心医院等单位交通天健芙蓉盛世投资偏多年龄结构偏轻，以本地客户为主，兼有深圳、株洲、江西投资客（深圳投资客较多）交通、地段天心华庭投资为主长沙市为主，年龄多为30-40岁，少量年轻人地段上河国际商业广场投资自住各半周边高桥、旺旺医院，少量外地客户，年轻人不少地段，配套博林金谷投资为主周边人群，卖小面积年轻人较多交通、地段未来城投资周边区域的人居多地段6、长钟沙小激户型总客户骑分析成熟乎商务抛地段叼的小组户型拌，客远户基沙本是亡投资惭客；斗新兴奸城区独、地递段稍椅好的犯小户周型，投资惜、自即住客诞户基汉本各偶半。客户类型经济承受能力置业动因需求产品投資客戶强投资，主动置业地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如铂宫等自住客户低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感自住或过渡性自住，被迫置业交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素（厨房等），例如谋房博客办公兼自住型经济承受能力有限的初期创业者，自由职业者办公兼自住，被迫置业交通便利，能够满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件6、长盗沙小仗户型熊客户您分析投资堡型客脂户最弄看中宜地段碧与投挺资回叶报率面、自糊住型际客户斥需满净足生弟活需坚求、积办公见兼自兄住型物客要脑求交车通便迈利，辉且能蓄满足延生活早需求油；而蠢租户侮十分法注重孕生活隶的舒晃适感冰。所脏以，灯小户胜型项尺目能歌否满猾足基粉本的楼生活每需求常，是兄影响屯其销绳售与幕出租粗率最奖重要伐的因伸素。数据翼显示60嚷㎡以下懂小户疯型供抛应比葵例逐锡年下授降，旱但需损求量逗却未慨减少枣，导埋致09年消抚耗大哲量市年场小涨户型狱余货先；由于遣政策70粒/9岭0限制电，很梨多开酸发商烂推出苗合拼颈户型匙，也惧同样炕占有悄了小离户型债的一鸭部分烦；现在尘市场泛上纯刑粹小允户型兰公寓岩与酒恒店公悦寓的插余货师非常甜稀少奋；投资仍型公邀寓与师酒店址公寓惭的市阶场需洁求也欺在逐那年攀洋升，09年长欢沙市棉场推给出的荐几个父纯小掏户公嘱寓楼环盘如爱兴威怎帕克悟水岸躬、长睬城国控际、吉亚商觉国际惯等去凯化率炒都相婶当好狗。

供销供销比套数比例套数比例07年60以下952519.021165319.350.8160—90911118.19938315.580.9708年60以下1384316.66695715.931.9960—902028224.41886820.312.2909年60以下1027916.151467817.220.760—901706726.822003723.510.817、长蹈沙小甜户型集未来掏趋势——需求拐量大目前肺市场肾需求葱以刚插性需牙求为骑主，膨紧凑洋中小磁户型搞受到臂市场射追捧宵，35荡-5拆0㎡户型雾最受楚欢迎滋；目前诞以毛锤坯交咱楼为晒主，档精装胆修将砖成为晚未来棵主流尺，也恢将成改为重搁要的萌提价似手段薯；小户传型客六户无与论投裂资、详自住隶者，昆均十陆分注哭重项榨目的享户型拘设计主能否浙满足快基本昨的生狱活需吗求；小户迎型市斗场需印求大沟，在