房地产开发流程

开发流程三、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收建设用地规划许可证三、开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五图片暂缺三、开发流程证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。三、开发流程证件解释《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。规划局建设项目选址意见书国土局土地挂牌拍卖手续地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料；申报材料：提供计委、规划、土地部门相关审批材料申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘3、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料；选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收三、开发流程开发商选址、立项国土局国有土地使用证计委项目建议书，可研报告规划局建设用地规划许可证气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份）2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料6、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送7、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。三、开发流程申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证10、施工险缴费单11、外地施工企业准予进淮备案许可证选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收规划局建设用地规划许可证规划局建设工程设计方案评审计委初步设计方案建设局施工图设计审查规划局建设工程规划许可证建设局建设工程施工许可证图片暂缺证件解释《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设局建筑工程施工许可证计委开工报告审批房管局商品房预销售许可证申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资50万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、立项批文5、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证6、国有土地使用证7、施工许可证8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收三、开发流程三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收

本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收涉及部门分别为:计委规划局建委三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：建筑工程施工许可申请表一式两份《建设用地规划许可证》及附件《建设工程规划许可证》及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知三、开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收办理《商品房销售（预售）许可证》:需准备文件如下：年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图市政府征地的批复销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等三、开发流程总结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文

第二章

房地产开发项目选择

和土地使用权获取方式第一节

房地产开发项目选择的概念和程序

一、项目选择的概念项目选择一般可分六个步骤

广泛寻找投资项目；精心筛选投资项目；对重点项目进行初步可行性研究；项目投资谈判；详细可行性研究房地产开发公司的总体决策。二、项目选择的程序（一）投资项目寻找称为“看地”或“选址”。项目数量10：1（二）投资项目精选（三）初步可行性研究（四）项目谈判（五）详细的可行性研究公司总体决策

一个房地产项目最终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。

第二节

房地产建设项目选址一、项目选址管理

《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”二、点住宅供项目洗选址翠原则一城九端镇（现坏为三城肚（松江辨大学城风、南汇骂临江新骡城、嘉绕定安亭汪汽车城暗）若干嘉镇）三、住价宅区位佛及住宅僻生态环许境（一因）住仓宅区杏位是指住歪宅的地理位们置及社经会经济篮位置的综合。（二抢）住懂宅与把生态汪系统是生物肃群落与折其环境炮之间在庆能量流尖动和物谷质循环棕过程中恐形成的西一个统邻一的有监机整体袄。生态废系统是滤由生命铸物质和略非生命疮物质构司成的。四、申站领建筑务项目选尺址意见镰书（一额）住与宅开中发单衬位必检须填话写《四建筑亲项目绒选址刊意见抓申请阁表》（二晓）规殖划管胞理部局门核看发《街住宅血建设残项目爹选址在意见泥书》第三节住宅项烤目建设陶用地规傍划管理一、乐建设绍用地喘规划们管理血的概适念和丈主要直内容（一）道概念建设用童地规划谷管理是城市映规划管分理部门孔根据城祥市总体争规划（区包括分磨区规划膀、专业湿系统规难划、详如细规划句）对建作设单位棚或个人直申请的沈建设项向目用地难进行审因查，确彻定其建摘设地址沾，用地奸范围，涛核定其阴用地性颠质和土垄地开发粗强度等渣规划要枝求，核发建剧设用地识规划许副可证。（一损）主妙要内迷容1、奥核定鉴土地类使用糊性质2、核醉定土地开发铁强度（1）容积牢率（2）建筑路密度（3黄）拟睬定土拢地使鞋用的蹄其他项规划学管理曾的要根求：a、H=1.5（W+S）SWb、A≤L（W+S）（投托影角为56狱.3度）或A≤1.却5L（W+S）（氏投影座角为45度）。c、建筑锦退让d、气建筑垦间距笨；建字筑高市度；侧绿地沾率；洲基地案标高治等。二、惜申领汽建设会用地刑规划贸许可捐证操秤作程突序凡未隔取得懂建设枣用地杀规划疯许可衣证，稳而取炎得建顺设用摘地批芒准文危件占吵用土肌地的鸟，批忌准文血件无惕效；音未经怒发证您机关造审核康同意德，建大设用班地规远划许趣可证场的有毛关规科定不岗得变悲更。第四悉节住宅族项目醒建设怜工程姐规划和管理一、建欠设工程确规划管顶理的概处念建设僚工程目规划芒管理，是根罢据城市症规划管访理的法爱规、规症章，对才建筑、刚管线、妇路桥和衫房屋等歇工程，益由规划随管理部茧门审核垂，并会理同相关湾专业管匀理部门话协同审瞧核意见拦，对拟顽建工程训项目的根性质、根规模、踪蝶位置、朝密度、沸高度、哄体型、迁体量、贴建筑平杠面、空敢间以及教朝向，晌基地出蜻入口、痰基地标方高、建继筑色彩喇和风格脚进行核记定，并李核发建袋设工程洒法律凭弃证——顶《建设棕工程签规划忽许可串证》。二、住槐宅项目传建设工仓程规划蠢管理的飞内容（一刺）按沟土地橡来源薯不同框对工奏程规拔划进絮行管吃理2、在土浆地使用症权有偿轮出让基凳地上建撇设在土字地使南用权亿有偿初出让宾基地丽，在赌受让茄方签蜡订土地使钱用权出业让合同，申领建设码用地掠规划略许可必证，并进斑行土地单使用均权初负试登载记取得土地使防用权证（或愁房地妨产权型证）朴后，天方可资向规占划部露门送腊审建报筑设场计方饶案，迈申领建设扰工程加规划瞒许可低证。第五探节城拾市开筋发用渡地获井取2.2坏.1我国现旦行土地搁制度2.抹2遍2房地耻产开矿发用乎地的愧选择2.全2.区3房地乖产开嗽发用巴地的岂取得2.傍2.姑4在建而项目幸收购热与项谨目公失司入救股2.2咬.5开发建尊设中的否农地征挠用2.拨2.新6房地产妨开发可贱接受的循地价的涛测算现行胁的土宫地制苍度1土徒地的颗基本敌概念土地是指件地球趋的陆矛域表子层，植包括症内陆抓水域馆、沿饰海滩赶涂及庸岛屿镜。它晚是一斑个自砌然、竹经济愤的综势合体剃。澄清荒三个纯概念湾：1、土地芽与土垦壤的耐区别土地的畅含义比杂土壤广默泛。2、土地粱与国裤土的备区别3、土娃地与土冲地资源霞的区别2、土地分类生地：是指未进行征地补偿的新区土地。毛地：是指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。熟地：是指已经具备“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地。用途开发程度（土地一级开发）工业用地商业用地绿化用地特殊用房仓储用房居住用地交通用地市政公共设施用地3土地乳的职能贸和特点4土地相灭关权利所有权使用渐权抵押证权典拢权租赁呜权(1代)土地畜所有甲权土地所门有人对郊土地的困占有、友使用、夸收益和秧处分的梳权利。中国城市土地所有权属于国家（国有土地）

农村、城郊除法规外属于集体（集体土地）征地费用征地1、土地征用补偿费2、劳动力安置补偿费3、地上附着物及青苗补偿费(2)土地使摄用权（1）土从地使购用权惯定义（2）取得含方式行政划道拨（有写限定）出让转让（3）使用姿年限协议遭挂做牌招标拍卖买卖赠与交换土地一祥级市场土地穴二级疲市场70年居住用小地50年工业雁、文元、体宿、医守、综非合用坊地40年商业漂、旅剃游、澡娱乐遍用地土地瘦使用田权出惊让指国家将一梅定年链限内碑的国声有土斥地使爪用权悬出让迷给土抚地使该用者博，由导土地证使用沸者向王政府积支付伶土地末使用译权出旨让金寨的行榆为。说通过猾出让垦方式佳获得排土地墙使用图权是缺建立办在有伸偿有朵期限季的基步础上系的，辞该土膀地使森用权字可以头在法货律规缎定的其范围急内转谁让、饰出租贫或抵断押，嫩其合田法权鸽益受昂国家塑法律趋保护粪。土地惊使用势权转维让指土叨地使旨用权麦出让握后，躲土地消使用挑权受放让人础将土篮地使对用权要转移押的行款为，堆包括星出售庆、交蜜换和饲赠与腾等。土地厕使用钓年限指土源地使四用权确受让杠人在慢出让蛾地块销上享型有土桃地使坊用权库的总哀年期绘。按击国家坡有关柄法律鞭规定薪，各耍类用咽地的侮最高抓出让碑年限卖为：垦居住烫用地70年，工向业用地50年，膨教育也、科柳技、假文化擦、卫任生、卖体育众用地50年，珍商业鲁、旅排游、禽娱乐俩用地40年，综合药用地50年。土地一筑级市场是指凯土地谨使用币权的但出让伤市场轿。是酿国家咳以所暖有者东身份安向建喊设用限地单专位或辞土地盐经营辉单位殖有偿屡、有颠期限疑地出饺让土惩地使离用权丧，并剥收取观土地愧出让追金的轮土地企经营烘市场肿。包纵括土圾地征油购市盆场（勾具有匆一定拳的强驰制性约）、膊土地无出让舰市场裤和土汪地租俗赁市四场。土地耻二级党市场就是择土地它使用周权转观让市展场，饰是土申地使拿用者乔和土踪蝶地经牺营单失位有趟偿转剖让土很地使产用权排给其馒他单末位的折市场头。(3胡)土地抵妥押权抵押肿权是指债家务人或残第三人拼提供一颗定的财绍产作债希务履行欧的担保称，当债邀务人不称履行债坡务时，社债权人料有权依互照法律古规定以促抵押物果折价或析者以变制卖抵押震物的价鸟款优先吵得到偿出还的权涨利。土地确抵押工权是一尚种担悟保物递权，京是抵庙押人权以其富合法嗓的土虑地以不转四移占疲有的方庄式，饱向抵系押权动人提眯供债增务履砖行的木担保捎，当星债务农人不横履行筹债务傻时，途抵押悠权人窝有权戴依法鬼以抵枪押的越不动小产拍性卖所耀得的僻价款耗优先窑受偿裙。在我值国，之特指称土地睁使用泽权抵采押。(4)土地莲典权典权是指一县方支付挖典价占敲有他人散所有的农不动产桶并占有炒、使用戚、收益以的权利趣。在典墨权法律杀关系中养，支付爱典价者忘为典权存人，收撇取他链人典卷价并刮将自贼己财害产供秃典权稠人占玩有、种使用臭、收著益者惭为出典人。作为要典权标要的物的含不动产融为典物。典跪权人颗交付悠于出皆典人慎的价应金称跌为典价。期满后蹦，出典怒人退还辫典价，名可赎回圈土地及棉地上建讽筑物、获其他附间着物的巾使用权限。典期被期满逾弱期10年，或双典契未榨写明年量限而经拜营30年未勇赎回尺的，闪原则翅上视凳为绝辫赎。(5搞)土地况租赁桂权是指土杜地所有鸽者或非赏土地所搬有者依阴法作为箩土地出换租人将仁土地使膛用权随钱同地上赠或地下址建筑物列、其他桃附着物袭租赁给季承租人仔使用，旅并依法倒向承租器人收取不租金的洁权利。土地管屈理基本终制度《土地浓管理法雄》中明投确规定搞了我国扩土地管潜理的六费项制度涂，即社会主己义土地喉公有制浩度，国有内土地雾有偿笨使用驴制度，土地帝用途螺管制班制度，占用级耕地车补偿窑制度，基本需农田叠保护搂制度，土地引登记收制度。社与会主恒义公吃有制写是土肆地所绣有制裁的一结种。国有土扔地和集右体所有伸的土地础的使用徒权可以峡依法转蝇让；房地颠产开寻发商验获得奸的只诱是开繁发用盗地的揉使用裁权。在本睁节中抵，重谨点介株绍土度地所也有制妈和国泛有土净地使骡用制汽度。§4土地碎管理悦制度蜘及其超演变（1）土地牙所有制我国背的土腿地所吃有制谢分为交以下春两种然：全民某所有颜制《土地管捷理法实研施条例》第二条伸规定，脉下列土戚地属于路全民所框有即国泻家所有嘉：①城市柳市区的陵土地；②农村催和城市本郊区中壁已经依司法没收究、征收堵、征购技为国有管的土地乱；③国丙家依客法征路收的隶土地净；④依法碰不属于俩集体所但有的林雷地、草川地、荒窄地、滩床涂及其因他土地凳；⑤农最村集器体经予济组毛织全府部成挖员转僵为城住镇居勇民的程，原陷属于零其成隐员集体所旬有的矮土地缺；⑥因恳国家碍组织捧移民触、自视然灾倘害等耻原因授，农扰民成牙建制杨地集右体迁搏移后不再练使用播的原嘉属于嫩迁移想农民顾集体妇所有净的土垮地。集体所马有制劳动搅群众翻集体降所有允制的汤土地恶采取症的是歉农民湖集体私所有亏的形跳式，郊该种昼所有伤制的西土地睬被称宅为农民集修体所有球土地，简愧称集韵体土依地。农民帮集体索的范顽围包括：剥①村农道民集体华；②村怎内两个此以上农史村集体敬经济组斧织的农偶民集体曾；③乡(镇)农民集慈体。《土地管礼理法》第十条劝规定：“农民虚集体纹所有探的土砖地依籍法属根于村峡农民柔集体在所有钥的，懂由村食集体亏经济妇组织无或者笛村民统委员震会经舰营、贤管理踏；已馆经分毒别属拔于村万内两校个以杂上农裕村集体体经侵济组宗织的旧农民旱集体机所有为的，箭由村重内各锤该农哨村集炭体经泡济组磨织或集者村捐民小舰组经未营、洽管理赌；已撑经属五于乡(镇)农民集坊体所有及的，由偏乡(镇)农村挣集体碧组织就经营叉、管云理。”（2）国有扮土地使斩用制度这种戚土地赢使用季制度骆，是王在不勿改变柿城市勿土地成国有铜的前丸提下魄，采医取拍肠卖、卫招标音、协劳议、旅挂牌缝等方利式将瞧土地毙使用带权有幼偿、述有限竖期地箩出让链给土界地使货用者赖；土铜地使否用者介的土情地使知用权电在使昼用年右限内继可以挣转让窃、出甲租、浆抵押赴或者塔用于军其他相经济音活动板，其巷合法旁权益扑受国缝家法乳律保汇护；恼需要帐继续把使用陡的，托经批涉准，埋期限绪可以粥延长即，同菜时按农当时亲市场递情况挠补交继地价捏。《土地管伍理法》：国家忠依法实捧行国有跑土地有绿偿使用套制度。裹但是，移国家在楼法律规仅定的范椒围内划稀拨国有映土地使制用权的稿除外。《城镇国霸有土地侄使用权齐出让和凉转让暂速行条例》：土地庄使用权饰出让是违指国家丢以土地芦所有者手的身份见将土地干使用权福在一定吵年限内浸让与土您地使用颤者，并捡由土地拒使用者劣向国家电支付土肉地使用键权出让西金的行墓为。”土地遮使用倦权可公分为臣两类开：一类榨是土源地所怨有人乱对自条己拥撑有的冷土地富所享屋有的志使用钻权，压称为所有权从能的使炕用权，又搅称为问所有断人的衬使用遣权；另一朋类是抚非土约地所车有权厚人对勉土地须享有焦的权类利，花称为与所有笨权相分单离的使特用权，或赶叫非年所有应人的障使用凭权。土地使哑用权指依重照法煌律享地有利狮用、裤经营逢和取抢得收飞益的饿权利聪。同样靠具有占有、使用、收益和处分四项权辜能。（3）土竭地使羞用权华类型堤与权芽能2土地使柳用权获录取方式终的历史泉演变我国查土地丹使用弦权获满取方风式的口演变斜经历私了四狮个阶兵段：第一阶前段（194波9年～195奇4年）195胸4年以糟前，衰国家粮从制数度上扰承认饥城市铅土地恒的商很品属消性，搭对城效市国刷有土弄地实陶行有推偿使请用，筋无论阶全民辽所有赖制单命位还粥是集牙体所跨有制算单位漆，只耐要使芹用城缸市国坡有土血地，剂都必连须向瞎国家畅缴纳帽租金缎和有阔关税出费。梦这种妙有偿鸣使用茂制度润实质佛上是译具有轿市场暴配置贯含义庸的。第二阶狂段（195伴5年～19匪87年）195境4年以后括，我国傻建立了敌高度集旗中的计陈划经济咳体制，爆土地管代理制度碧也由市弹场配置肌转变为答计划配划置，城集市土地搭取消了冶有偿使织用，确罩立了行鸡政划拨碗土地制景度。国劣有土地荡的行政贷划拨制耕度具有划拨迟手段毒的行圣政性、使用期浓限的无杯限制性、土地获絮取和使程用的无调偿性、土地物次权的无勾流动性四个千特征阁。第三小阶段呈（19腥88年～20听00年)19吩87年，脸深圳浑市敲跪响了棒国有观土地质拍卖屠的第抗一槌姜。19霸88年，《宪法》修正案殃规定,土地使币用权可抛以依照紧法律的僵规定转末让。19浸90年，国监务院出骗台《城镇滚国有搁土地足使用仆权出涨让和秃转让虫暂行讲条例》，确宁立了愤国家相实行收城镇卧国有烦土地肝使用烛权出窑让、嚷转让团制度堆。19其95年，《城市灿房地宪产管窄理法》规定，嚼国家依笨法实行肃国有土居地有偿陶、有限忘期使用池制度。199刻8年，《土地管昌理法》规定旋，国校家依碌法实亚行国剧有土天地有屠偿使鬼用制肺度，扬建设剧单位挤使用绑国有判土地楚应当骄以出忘让等裤有偿编方式板取得膨。自此，捷国有土男地有偿袋使用制户度正式暗确立。但是六，这傅一阶足段的轮土地嫂出让时以协箱议出抚让为朝主，鱼市场雅配置搏与计英划配孔置同抹时存幼在，责并不株能完痰全体亭现土续地的拔市场宽价值辣，甚旁至造既成了承大量哲土地伪的不背规范么出让拔，滋陈生腐度败，袖损害歼了国胳家利悟益。逆由于孩出让霜市场岂的不污规范辽，造愈成土痒地二维级市氧场发输展缓旨慢，严市场已需求聋多是献通过毅一级庸市场伍解决纷。第四兆阶段虚（200悉1年至今佣）200教1年国育务院粥下发态的《关于叛加强发国有冠土地对资产跟管理女的通研知》明确牛提出幸，为尖体现识市场狐经济亿原则稿，确北保土透地使候用权肠交易炕的公招开、尸公平零和公爸正，肢各地锣要大茂力推蚕行土询地使姜用权耗招标涨、拍僵卖。缺同年毒，国叼土资怀源部衔发布丢了《划拨用鹅地目录》，不绪符合为目录顺的建屡设用棍地，蚕不得暂划拨忽供地港，必完须有锡偿供村应。20蓝02年、20鱼03年，斑国土扎资源荡部陆嘱续发仇布了《招标拍国卖挂牌趁出让国蚂有土地兆使用权博规定》和《协议出井让国有于土地使现用权规细定》。在这述三年商间，娱国有昆土地校划拨周供应搂的范禾围进挡一步口明确但，招挖拍挂浙出让典和协巩议出歉让有竖了具透体细艘化的史范围构与操猜作程影序，番国有弦土地娃市场阻配置祥的制狸度框断架初谅步确巩立。现阶段酸，房地狼产开发简项目除婶经济适拜用房、智廉租房殃等保障狠性住房术可以通欣过划拨决方式获飘得土地疾使用权董外，其涛它商品说房开发晒项目获堪取土地窄使用权捆的主要弊方式有镇三种，奇分别是蹲：土地使饱用权出望让、在建邻项目畅收购和项目公姿司入股。2.区2.功2扫城倾市开练发用亏地的献选择1开发用主地的必饲备条件国有用吊地根据中纵华人民来共和国《土脂地法附》和挠《城冬市房共地产热管理末法》蜻的规腿定，附在城吸市规悉划区江内，只有贤国有拥土地才能披投入兄房地帽产开终发；渴城市屡规划地区内骂的集和体所荐有土宵地，菜经依前法征河用转伯为国筛有土予地后类，才惯可用舅于房坟地产叶开发银；城市困用地开发用什地，通允常是指猪一宗（智片）位赌于城市钢规划腥区的，适甲合开发控企业进宅行基础长设施和认房屋建刻设使用浪的国有皆土地。开发幼用地以的使油用权根据我冶国《房地捉产管理毅法》的主规定：对开吊发用技地，朝国家岛实行彻有偿匀、有侄期限碰使用浮制度疲；开发房诚用地进的使精用权颗是一锄个有丸偿、修有限注期的例使用盲权。2房螺地产幼开发留用地吊的选太择（1楚）峰地段育影响涨因素收分析◆市场植供求抬行情毒：地奔块需凳求呈旱上升婚趋势救，价梦格必盲然上诵扬，俊好的逗地块咸。◆自然且条件艳：与恰市中景心的最距离街、土器地的乒承载旋力、休地形佳地势吧、地耀块面絮积、废地块燃形状愉、日父照、缘瑞风力农和风砍向、姓温度震、降宅水量踢、自宾然灾样害等盏。◆社会条巧件：地夺块附近漏城市基灶础设施晒、附近肢房地产煌状况、袍社会治她安状况窄、政局馆稳定情络况等◆环境烤条件忽：空惊气污翠染程回度、衣噪音单大小弱、绿纽奉化程堡度、疗视觉粘效果孤（房祸地产尿平面厨布局系、立俭面效犹果，额各种蕉用线怪的悬径挂状场态，象各种逃牌杆邮的树络立状烂态）浮、清钥洁程立度增值哥潜力卷大的完地段宪是房论地产翁投资浇获利医的首根要条萌件1、市场供求行情2、地块的自然条件3、地块的社会条件4、地块的环境条件5、地块周围的经济条件6、政策限制7、人口因素8、城市规划因素9、心理影响10、国际关系地段的所影响因资素：

地块与市中心的距离土地承载力地形地势土地面积地块形状日照风力和风向温度降水量自然灾害

空气污染程度噪音大小绿化程度视觉效果清洁程度

地块附近的城市基础设施情况附近的房地产情况社会治安情况政局稳定情况

当地经济发展状况物价水平工资水平储蓄利率投资水平

价格限制税收限制优惠政策土地制度

人的数量人的素质家庭规模

土地用途容积率建筑高度交通道路行政隶属变更

地块风水土地号码名人效应风俗习惯（2）地段次选择拨的原侵则◆选择水最有咳升值庄潜力评的土屋地进否行投就资未开发扯的土地地价缸价格瘦便宜继、基橡础和翠配套终设施乐投资边多、辛风险索大；创其升里值的竹潜力概取决晋于该融地区飘的经任济发赔展。开发中迎的土地（已经舒完成区妙域规划关，具备恼基本的魔水、电突、路等会保障的债地区，精多指城秩镇周围摔的郊区彩或新开截发区）价格鱼适中甲、投泉资后蒜的增是值潜戴力大已开发蕉土地（指揭已经稀具备耍城镇梯规模击的土汗地）西方蛛发达太国家厕：土马地价谷格高扫，可挎供利滩用空裤间少配，建外筑规装模和倚居住少人口赚已趋晶于饱握和，孙需求旬少，隙日后摆升值嚼的可皇能性热不会砌太大付。国内奔：土柏地价陪格高脚，再贼利用剪的价窄值较击大，迈升值娘潜力外尚得盲开发民，国革家又弃有政贷策鼓昂励投今资，刷所以跳，在锻一段全时间饺内，相是比烟较好朝的投献资地套段。◆总揽谊全局寨选择扣投资场地段房地产拔投资地变段仅是蛾城市土多地的一铁个组成丧部分，主因此，诞必须从蚂城市的挂整个布璃局、整歉个城市效规划的日全局角窑度来考命察地块遭的投资座利弊。芳在投资晃地段选亿择时，嘴既要判闲断出近蛙期的热培点地段质，又要盯判断出旅中长期雅的投资骄热点地币段，还确要判断掠出隐蔽螺的投资厚地段所荡在。为饺达此目糟的，首幻玉先要用哭全局的乡丰观点来悬考虑问絮题；其网次要认残真调查拐研究，羽充分掌喉握第一姐手材料晚；再次夏要透过坊表面看楚本质，少通过资辨料分析厕，找出辽关键所且在。2.地段选拿择的原巡寿则◆积极稳充妥，敢屿冒地段竖风险风险君是绝剖对的闸，投胞资任放何地武段，退都要晓冒一旋定的今风险毅，状只不营过风培险有攻大有尽小而遍已。阔世界假上不孤存在稳只有滑收益布没有删风险赶的投斑资地跳段。嗓在选谎择投漏资地绘段时转，既胁需要色认真连分析述，尽朝量规唐避投丙资地唇段风杏险，珠又要谊敢于字冒险辣，以寒大无粗畏的塔勇气锁去争波取投缝资的鞭巨大野收益屯。2.信2.堪3暮房地凝产开洁发用顽地的谊取得方式按照《城析市房届地产浮管理烧法》惩的规歼定：形获取撇土地柴使用违权的坟基本丈方式盆有：土地具划拨土地出挽让土地充转让1土地申划拨土地划笨拨土地使堪用权划歌拨是指上经有批木准权的搭人民政轧府依法涌批准，威在用地已者缴纳辨补偿、罗安置等解费用后斧将该幅元土地交枣其使用方，或者雕将土地崇使用权恭无偿交兽给土地欧使用者穿使用的财行为。播特点：桥无偿无享限期划拨帜土地首范围（1）惰国家机值关用地舱和军事发用地（2）梢城市基厘础设施档和公益共事业用项地（3深）国将家重听点扶盘持的剧能源腐、交制通、法水利畅等项黄目用阶地（4）固法律、鄙行政法传规规定稀的其他爸用地合作豪建设忧和补抖地价合作援建设又称联宴建，联尾合开发成,“以划娱拔方促式取鄙得土赏地使运用权虽的，偶转让禽房地注产报售批时葛，有木批准财权的矩人民神政府对按照昆国务绑院规鞠定决址定可岗以不造办理翁土地主使用喝权出辆让手罪续的身，转略让方往式应贵当按绝照国声务院秃规定浩将转增让房耳地产愤所获租收益捷中的精土地炒收益往上缴染国家锤或者饮作其辞他处素理”。补地价第一，出让体陡系中。如调阻整的量出让所金高宗于原跑出让谊金的君，超浸过的之部分泄即称古补地掀价。第二该，属行呀政划汇拔无地偿取耻得，膝补交掠出让班金，白或者西以转税让、范出租暂、抵摩押所浴获收闪益抵钢交，寒补交葵的出虫让金暑也称勉为补宵地价。2土地使奋用权出句让（1）土恰地使勉用权瞒出让疑的概骨念土地使奏用权出筒让（以下激简称土猾地出让特）是指刷国家以框土地所戒有者的王身份将纤土地使既用权在秆一定年爷限内让圆与土地中使用者坑，并由章土地使能用者向察国家支按付土地腹使用权济出让金葬的行为滥。土地密使用急权出书让金是指浴通过懒有偿娃有限吨期出时让方背式取清得土喜地使赢用权拜的受雨让者慕，按扣照合音同规疾定的凤期限祝，一铅次或聪分次逝提前湾支付贱的整徒个使刮用期米间的吐地租茎。构成值：拐①一右定年瘦限内志地租荷；②土地欣使用权剪出让前器国家对宪土地的极开发成揪本；③征朗地拆张迁补肆偿安邪置等密费用期。（2）土地揪出让的浪内涵土地出于让的主保体。出让肠方是土烟地的所看有者——国家列，土蹄地使糟用权狠的受筐让方饺是中打华人竿民共岗和国节境内铸外的纷公司推、企慕业、供其他浴组织惯和个辱人。土地出宋让的客名体。土陈地出私让的浆客体肃是城桨镇国通有土腰地，塑即城知市、壮县城谅、建刚制镇航、工镜矿区劲、开兰发区侨范围洽内属抖于全脏民所帝有的芦土地盐。土地出东让的内教容。土地婚出让是弃土地出飘让方将翻一定年捏限的国震有土地背使用权将转让给蕉受让方总，受让款方支付渣相应出鸭让金的型行为。土地使恳用权出般让合同恼一般都陶采用书巾面标准冲合同的你形式，予合同的梳主要条昨款、格员式等均姐由出让壳方提出场，受让骡方只能旋接受，论必要时降可以提削出自己捷意见，真作原合遥同的补助充。（3）土地汗使用权铃出让的卸特点出让方棋的唯一土性。出让钞权利更的局翅限性。土地篮出让苹客体厅的单雾一性。出让主菊体的平秧等性。（4）出而让土创地使诉用权箩年限《城镇斩国有坡土地瓜使用闪权出亲让和湾转让石暂行赢条例》规定蔽的出朽让最啄高年弓限如愧下：居住用填地70年工业用卡地50年教育梳、科抹技、蓝文化姨卫生剖、体值育用虚地50年商业、论旅游、彼娱乐用窝地40年综合或忠其他用猪地50年（5）土地殿使用权怪出让的闲方式《物权局法》规定碑，工增业、旱商业岁、旅狱游、黎娱乐担和商动品住平宅等愤经营长性用安地以奖及同申一土坡地有觉两个浆以上甚意向鸣用地盆者的厅，应拜当采裳取招画标、春拍卖墓等公般开竞卖价的刊方式披出让龄。《城镇国皱有土地价使用权漆出让和筐转让暂降行条例》规定或，国劲有土鸟地使描用权狡出让孔可以客采取银拍卖哄、招御标或铃者双盏方协赛议的交方式习。国土垂资源更部出扎台的《招标狮拍卖法挂牌扔出让洋国有弱土地补使用来权规按定》增加榆了国帅有土示地使吧用权捏挂牌吊出让浪方式汪。综上所敞述，目练前国有份土地使贪用权出滨让主要晚有招标、拍卖、挂牌和协议出假让等四种谊出让方荒式。土地出竟让方式一、取董得国有霸土地使凑用权国有土地使用权1.出让方式2.划拔方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议3.承租方式办理重土地东登记核发《建设号用地缝批准拿书》交付土暖地发布咐出让房诚公告编制沫出让湿文件地价肆评估确定禾出让半底价编制、泻确定出让方灰案公布出跃让计划确定格供地抄方式签订出突让合同公布结草果招乖标拍贡卖挂恋牌协劈燕议招拍挂泛实施土地惯出让盾方式(1)(2壮)(3胳)(4氧)(5)(7)(8)(9)申请漫及资隙格审拾查(6哪)(1靠0)二、国香有土地赢使用权是出让流岁程1）招标爪出让招标出纱让国有警土地使蔽用权，是指档市、县油国土资姥源管理阅部门发荐布招标墙公告或闸者发出榴投标邀辛请书，爸邀请特员定或者息不特定缩慧的法人杠、自然否人和其偏他组织纺参加国通有土地理使用权夹投标，抱根据投特标结果哨确定土嚷地使用情者的行蝇为。主隐要适用故于一些恒大型或坏关键性切的发展发计划与扣投标项脾目。招标出民让的程熄序一般彼包括以瞒下几个抹步骤：前期准双备工作衬。招标出门让文件嫂编制。发布农招标舅公告投标写申请挤与资巾格审平查。投标。开标。评标兔。定标叨。中标推及后旷续工野作。2）拍卖膀出让拍卖出本让国有驶土地使娘用权，是指混市、县察国土资棕源管理止部门发绘布拍卖纪公告，蜡由竞买去人在指浊定时间狐、地点框进行公场开竞价艳，根据雕出价结稳果确定桑土地使虎用者的咸行为。拍卖出劲让的程出序一般际包括以呢下几个暖步骤：前期疏准备搁工作戏。拍卖出牙让文件绘编制。发布积拍卖刮公告竞拍膝申请丘与资纠格审慰查。拍卖会壮举办《成交促确认监书》签订及牛后续工以作。主要袄适用丸于竞哭争性粗强的字房地恩产业确、金棉融业跑、商组业、电旅游贸业和脱娱乐齐用地哄。土地永出让猛方式拍陷卖拍卖方旋式概念按照指姐定时间庭、地点睁，在公虎开场所骂出让方遵用叫价出的方乒法将土亩地使惊用权赞拍卖下给出价最田高者（竞买体人）狠。拍卖勿流程（一把）主虾持人杨点算轧竞买疾人；遍（侮二）裹主持搭人介长绍拍争卖宗替地的徐位置烤、面蜂积、礼用途宽、使协用年柏期、包规划愤要萍求项和其痛他有忽关事穷项；（三替）主堵持人身宣布溪起叫捐价和骂增价择规则客及增极价幅枕度。笑没有斧底价画的，糠应当喂明确我提示豆；霉（四牵）主宏持人苗报出木起叫攀价；旗（林五）卷竞买伏人举妙牌应损价或钻者报贩价；岸（炒六）卖主持奔人确昌认该冰应价张后继改续竞挣价；陶（访七）胃主持酷人连槽续三居次宣墓布同成一应讲价而亩没有帽再应巷价的抛，主计持人垫落槌粘表示培拍卖披成交栽；危（八拘）主元持人额宣布舰最高嘴应价利者为磨竞得嚷人。3）挂桥牌出剩让挂牌忆出让守国有蕉土地揪使用浓权，是指支市、县旧国土资声源管理钓部门发祥布挂牌里公告，堂按公告涨规定的榜期限将兄拟出让法宗地的朴交易条佛件在指强定的土剖地交易挂场所挂奸牌公布榴，接受逝竞买人荣的报价舅申请并退更新挂欠牌价格弄，根据嘴挂牌期劣限截止骡时的出宗价结果付或现场岗竞价结策果确定邮土地使吩用者的扁行为。挂牌岩出让灭国有类土地迹使用缓权的催程序喉一般演包括务以下闪几个糖步骤驱：前期稻准备袍工作挂牌出羡让文件护编制发布挂畅牌公告竞拍申堤请与资良格审查公布挂哭牌信息报价挂牌剥截至现场萄竞价《成交笛确认院书》签订匹及后悔续工途作土地出障让方式挂梢牌挂牌方倦式概念出让人时发布挂牌毁公告，按岭公告惭规定剃的期战限将闹拟定茂出让议宗地政的交陷易条膨件在种指定己的土沿地交喝易所部挂牌博公告剑，接吸受竞驻买人贫的报幕价并更新累挂牌旷价格，根据羊挂牌期许限截止黎时的出赢让结果吃确定土均地使用冶者。挂牌流鸟程接受新蚕报价出让人宗地淘信息凭挂牌爬公布竞买俩人报价出让讽人更新挂伴牌价格出让秀人确定竞阀得人挂牌起属始日挂牌腰截止障日挂牌毁期限燥届满牲，按卡照下更列规贴定确鼻定是洽否成凭交：盘（顾一）摊在挂鼓牌期上限内杰只有资一个巾竞买裹人报午价，惩且报卫价高旷于底降价，调并符齐合其蜓他条递件的踏，挂棵牌成物交；右（欢二）活在挂厕牌期肺限内爷有两朴个或叙者两德个以沸上的沫竞买薪人报度价的米，出想价最纲高者遣为竞臣得人悬；报钟价相院同的总，先钳提交没报价姿单者竞为竞泰得人艇，但数报价驻低于渴底价薪者除惜外；巾（涝三）饰在挂拉牌期贸限内候无应兆价者蚀或者鬼竞买毅人的途报价房诚均低父于底脚价或吴均不黑符合雷其他颗条件帝的，别挂牌君不成策交。在挂关牌期常限截卖止时丹仍有间两个磁或者武两个怜以上殖的竞狂买人方要求慈报价灿的，宽出让邀人应跟当对命挂牌率宗地骄进行贼现场蓝竞价，出价专最高者会为竞得占人。4）协激议出伞让协议杰出让恶国有肝土地鞭使用仁权，是膛指市图、县驳国土乌资源讲管理辈部门斩以协填议方饱式将活国有考土地坟使用缓权在劝一定圣年限瞒内出奇让给除土地逐使用床者，痕由土铅地使果用者雄支付亚土地枝使用寨权出熊让金齐的行惠为。填出让至方和薄受让宅方通最过协森商的束方式街有偿塞出让浑土地糠使用脸权。协议出欠让适用培范围：主要适粘用于工破业项目抹、市政扣公益事拜业项目凡、非营狮利项目棕及政府般为调整圣经济结粉构、实也施产业淡政策而聚需要给采予扶持洗、优惠砖的项目僵。协议出蜂让程序①需少用地纺单位秋提出腥用地离申请锈。②编制滥协议出腐让方案③底底价确饼认④报吼批⑤协商萄，签锅订意父向书⑥公鞋示⑦签订《国有土寇地使用吐权出让秩合同》并公击布出援让结杨果。⑧核材发《建设用割地批准粥书》，交怠付土郑地。⑨办理给土地登狱记。出让迁方式烂的适鼠用范茂围土地出惜让方式招标闲、拍轮卖、蚂挂牌谢的异好同3土地满使用权那转让土地使盯用权转捞让是指土评地使用尽者通过奖合法险方式将土荒地使爬用权商再转湿移的直行为过，包案括出售、饮交换和敞赠与。1、土地站使用践权转让恩的条配件必须艇是出芒让的陆土地政使用置权才涝能进仇行转放让3、土地使旦用权转钩让的方腹式（1）出售联转让土驴地使用溪权（2）交换垄转让土途地使用匀权（3）赠与每转让土识地使用卷权土地使痒用权转跟让的原懂则转让时倒，土地烫使用权冒合同和纽奉登记文退件中所木载的权着利义务驳随之转猴移。土地使玩用权与稳地上建咸筑物所伯有权同行时转移相。土地瓣使用灰者通过过转乖让方拜式取缩慧得的登土地散使用罪权，侍其使桌用年路限为绘原土姐地使乳用权知出让锣合同抛约定稻的使牌用年刘限减友去原拔土地铁使用庆者已勿经使萝用年颠限后救的剩左余年鼻限。4土地裙使用划权收桂回与梳终止（1）土殊地使剪用权焰收回国家络收回临土地赞使用千权有底多种蛋原因倒，如却使用快期限努届满寻、提第前收牵回、竖没收炒等。主要包谷括：土地认使用涉权届况满。建设拌用地贤使用只权年群限届甘满前孙，因锈公共润利益夺需要扛提前也收回彻该土摩地的孝，应家当依鉴法对故该土瓣地上葱的房汇屋及挽其他已不动词产给珠予补跌偿，家并退徐还相通应的课出让忠金。因土地段使用者泽不履行财土地使兽用权出沸让合同鼓而收回莲土地使睬用权。司法喊机关对决定亿收回知土地酿使用葵权。（2）土览地使优用权煎终止土地使翻用权因舒土地灭拥失而终窜止土地使筹用权要挎以土地变的存在从或土地支能满足蒜某种需恨要为前幅提，因鼻土地灭补失而导视致使用擦人实际葵上不能掌继续使员用土地幻玉，使用名权自然拿终止。土地使轻用权因焦土地使质用者的仙抛弃而贤终止由于政陶治、经适济、行欢政等原垮因，土隔地使用伐者抛弃蜡使用的疯土地，悦致使土续地使用脾合同失雪去意义妻或无法腹履行而伟终止土呈地使用虹权。土地使渠用权终挑止存在验以下两抛种情况户：§在建项外目收购济与项目命公司入佩股1在建项示目收购在建项临目收购是指膊通过呢在建澡工程春转让开的方鸣式，绵获取括项目款所用武土地炒使用寻权、眨地上轻在建夫工程君、行雨政批团文及铺各类蔑权益杆，同壤时继库续承闪担项粪目所依负的依各项归义务庭的经注济活辫动。（1）在建项当目收购项的程序在建项狂目收购咱在实际衰操作中俩一般需询要遵循态以下几希个程序秘：在建刑项目撕初步脂调查援。专业调村查。专业意振见发表坛。项目谈盈判。转让班协议请签订剖。项目过滋户手续碧办理并公告。（2）在建项关目收购堤注意事涌项在建灭项目善收购宝需要淋注意认以下花事项躺：权属亡合法荐与完富整性法律咱文书孟的完坟善性合作协富议的合扛法性、摊合理性轮与执行炒情况工程就进度确与投码资进依度工程残质量财务旋状况2项目公极司入股项目避公司渴入股是指霸投资街方按能照对再房地水产开土发项仇目公苦司的家评估观价格裕购买剂该项观目公仰司的岩股权鲜或按塘照比贡例新折入股览该项炸目公牲司，名主要材包括参股、控股和全资盾收购三种方诸式。如果项接目公司辞的所有滤股东对该项佣目不再浙具有投汗资意向歌或无资垂金进行座投资，尿会选择整体出齿售项目公嘴司，由恒收购方性（投资帆方）进跪行全资体收购。如果凑项目侦公司肾的部分冰股东对该项辨目不再尤具有投济资意向睛或无资涝金进行标投资，脾一般会维选择部分奶股权下转让，或禽者项芽目公狸司从昆引进雪战略村投资雪者的墓角度停考虑煎也会快选择呀部分由股权雄转让梯或增渴加股罚东，蹈由收萍购方熔（投录资方虑）对荒项目竞公司育进行碰参股木或控刑股。（1）项目塑公司爪入股宪的程牢序项目入息股的程岭序一般咏包括：尽职调州查。专业问睁题协商废与解决猪。股权扔价值椒评估剖。入股谈劳判。入股协卖议签署敬。入股后拦续事项蹄（包括深公告）哨。为了滴顺利蕉实现睁项目糕公司贯入股大，一核些不伐具有址经验刃的收盗购方窗会选竿择财灰务顾头问或远投资腥顾问断做项医目公愚司入你股全今程策科划、盒咨询剧。（2）项目公笋司入股梢的优势手续简暖单。费用垃节省肠。开发杠快捷率。（3）项目宴公司填入股勤注意万事项房地胡产项小目公早司入甲股方穴式尽殊管有其上述趋优势径，但流也存阳在不利冠之处，即债戒务风险隔难以控移制，如赚是否对浪外提供熟过保证亿担保的娇风险以朗及是否柳对外签屠有已构农成违约失合同的奖风险等男等。因此，凑收购者行务必要报对所收呜购公司诵在收购卡之前的债权隔债务有一逢个清编楚的她了解信，具若体可霸通过壁委托陕审计伴来查甲清公最司的帆资产窑负债完。2.2途.5萄开发档建设中青的农地孟征用1统农密地征史用宪法乖