黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告

XXX地产集团营销策划部2010年9月9日黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告在考察黑龙江省哈尔滨城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于哈尔滨市房地产市场进行研究，寻求投资机会，为XXX集团房地产项目选址决策提供参考！市场研究目的前言市场研究背景【外部因素】2010年后，进入实施东北地区等老工业基地振兴战略的关键时期，国务院出台一系列政策，推动东北地区等老工业基地实现新的跨越，加快形成具有独特优势和竞争力的新的增长极。黑龙江哈尔滨市作为省会城市及东北北部最大城市，已成为我国与东北亚地区经济贸易往来的重要枢纽。近年GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定；经济平稳较快增长。全年实现地区生产总值3258.1亿元，在东北地区继沈阳、大连之后第三个进入3000亿行列。【内部因素】2010年，XXX地产集团将加快进入二、三线城市的步伐，进一步加大房地产开发土地资源的储备，获求企业生存和可持续发展的空间。XXX地产集团发端于哈尔滨，历经十年快速发展后，再次回哈市投资兴业，回馈家乡。房地产企业可持续发展土地储备

前言作业目的：判断项目的投资可行性；作业时间：2010年9月1日-9月8日作业部门：XXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部作业提纲：项目概况市场分析项目定位规划设计费用评估财务评价风险评估结论建议研究方式：实地考察资料采集：政府公报、政府数据、政府年鉴、项目访谈、地产媒体/代理公司/地产企业/收储中心/规划部门/拆迁部门座谈房地产市场研究报告提纲前言房地产市场研究报告目录1项目概况2市场分析1.1黑龙江省概况1954年8月，松江省建制撤销与黑龙江省合并为新的黑龙江省，哈尔滨市改为黑龙江省辖市；东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯相望；西部与内蒙古自治区毗邻；南部与吉林省接壤；全省总面积47.3万平方公里，占全国土地面积的4.9%；黑龙江省行政区划为12个地级市、1地区、17县级市、51县、1自治县，2009年末常驻人口3826万人。省会哈尔滨位于黑龙江省南部。第一章项目概况1.1.1黑龙江省概况—四省横比黑龙江GDP总量8288亿元，居第三位，低于辽宁和内蒙古。黑龙江人口总量3826万人，居第二位，仅低于辽宁。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省GDP、人口状况（亿元，万人）全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置1.1.2黑龙江省概况—四省横比黑龙江人均GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。黑龙江人均消费力最弱。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省人均GDP、可支配收支状况（亿元）全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列1.1.3黑龙江省概况—四省横比黑龙江社会消费品零售总额及城市消费品零售总额居第二位，仅低于辽宁，高于吉林、内蒙古。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省社会消费品零售总额状况（亿元）整体消费水平相对较高，位于四省前列1.2哈市城市概况第一章项目概况哈尔滨市位于黑龙江省南部，区域中心城市。西北与大庆相距159公里，北与佳木斯相距360公里，东南与牡丹江相距355公里，南与长春相距230公里。总面积5.31万平方公里，在全国省会城市中位居第一。

行政区划及人口：哈尔滨市辖8区10县(市)，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰区和阿城区，尚志市、双城市、宾县、方正县、依兰县、巴彦县、五常市、木兰县、延寿县、通河县。总人口991万人，在全国省会城市居第二位，其中市区人口约474万，城镇化率较高。黑龙江省省会，东北北部最大城市

、东北重要的老工业基地之一，全国综合实力50强第10位，我国与东北亚地区经济贸易往来的枢纽，金源文化发祥地。

1.2.1哈市城市概况—行政划分第一章项目概况名称面积（平方公里）人口（万）松北区736.320.5道里区479.270南岗区182.9104.6道外区256.668.7香坊区339.5575.3平房区9815.9呼兰区219762.2阿城区281458.3第一章项目概况1.2.2哈城市概况—规划发展城市空间发展策略：“北跃南拓、中兴强县”哈尔滨市城市空间结构：“一江、两城、七大组团”松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地区。依据居住区规划原则，松北新区将建设功能完善的高级花园式住宅区、休闲别墅区、政府工作人员住宅区。群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用地面积27.33平方公里，人口规模32.0万人。群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹克中心区、基础教育城、教育科研区、生态工业区和生态绿地区五大功能区。利民组团：工业经济区，产业新城——引入医药、食品等企业，建设大学城。中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套设施完善，发展成熟。新香坊组团：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区。平房区：工业基地——航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地，房地产价格较低第一章项目概况哈尔滨市GDP居第二位，仅次于沈阳。哈尔滨市人口居第一位。1.2.3哈市经济—四市横比数据来源：政府统计公报2009年哈尔滨及其它三市GDP、人口状况（亿元，万人）哈市人口居四市之首，GDP总量仅次于沈阳，高于长春、呼市1.2.4哈市经济—四市横比第一章项目概况哈尔滨市人均GDP处于最后一位。哈尔滨市人均可支配收入及人均可支配指出，仅高于长春，居于倒数第二位。数据来源：政府统计公报哈市人均GDP,可支配收支情况基本处于四市后列，未来有较大提升空间1.2.5哈市经济—四市横比第一章项目概况由于人口较多，哈尔滨市社会及城市消费品零售额均排第二位，仅次于沈阳。数据来源：政府统计公报2009年哈尔滨及其它三市社会消费品零售总额状况（亿元）哈市整体体消费水平相对较高，仅次于沈阳，高于长春、呼市1.俩2.使6哈市纱经济—G嫂DP第一誉章颤项目泻概况哈市GD个P增速侵基本骄保持治在13悼%左右潜，经伏济增羽长稳塔定；哈市抖房地炊产市闹场正辅处于尸平稳鱼发展愈阶段奏。哈尔犁滨市厘近三略年人枕均GD恭P统计特（亿竹元）哈尔霞滨市除近三堵年GD睛P统计圾（亿芽元）数据部来源泻：统草计公链报经济蒜持续中稳定壁发展析，年辩均增太幅保轿持在13牧%左右鸡，对餐房地执产快个速发盛展形煮成了袖有利杂支撑发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。以数量为主，数量与质量并重平稳发展。以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型1.复2.稳7哈市火经济—固定彩资产瓦投资动额第一围章令项目快概况哈尔罢滨市森近三璃年固旗定资厘产投锈资额裙统计弱（亿寄元）哈尔彩滨市帐近三坑年房枪地产狡投资析额统价计（撑亿元技）固定泳资产虏投资碍总额洗持续孩高速趁增长田，20谱09年同尺比增腿长41叮.4桑%；相比07、08年，09年房却地产修投资夺额增吸长幅习度过寄快，睡超出阳正常愈增长贵范围泳；由于岛固定尿资产城投资侍增幅奴较快语，房氧地产即投资批比例敏有所舌下降爪，与裂发达亡国家贤相比横有一蜂定差葡距。固定拨资产趣投资糕稳步诊增长样，房炸地产候市场屡异常街活跃糕，增季幅较寒快异常基本正常正常运行基本正常异常2009年房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%29.2%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。房地产开发投资/固定资产投资<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%14.6%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%社会厌消费坦品零羊售总夏额增乐长迅闭速，睡平均耗增幅洲在19银%以上讯，消船费力商增长唱旺盛搞；持续括旺盛保的消臣费力堪有利隆于推好动市炭场快唉速发肺展。哈尔孟滨市丽近三另年消恐费品荒零售厅额统赚计（相亿元混）数据纹来源挡：统住计公送报1.怠2.茄8哈市船经济—社会某消费骑品零衡售总毫额第一顶章垄项目仁概况消费周品零惩售额暑增长昆迅速续、消鸦费力脊旺盛眠，1.奶2.视9哈市疑经济—人口第一秩章谅项目诊概况数据迅来源辈：统杰计公展报人口障多，纲但增住长缓伴慢.年均君增幅韵不足1%，09年全叮市总锐人口肠年增足长1.悦7万人喇，市邮区人窄口年婶增长0.责4万人链。人口孔较多代，但止增长睡缓慢哈市描三产蓝所占桌比例枣最大胡，为49袄.5茂%。1.坦2.呼10哈市滴经济—三产楼比例第一欧章咽项目位概况数据惑来源枣：政继府统赔计公洪报1.访3哈市缺香坊轮区概葛况香坊枪区是扒哈尔承滨市稿的发碍祥地棵之一礼，曾虚为金猪国内谱地的钥“皇离室禁兔苑”鬼。现善为四脆个中兰心城喝区之需一，位于捆哈尔辅滨市蒙东南道部，区老划面灿积33丧9.森55平方数公里买，其冠中，市建城央区面驱积43肺.8平方束公里榜，辖20个街篮道办继事处仔，3镇1乡，总人催口约79万人(含流吼动人锡口)。辖区基础享优势脊突出。规著划了31平方烧公里罩的香美坊工斗业新偷区和12平方挪公里弟的动歪力工薪业园裤区，喝并纳翁入哈御大齐璃工业堡走廊。辖区资源扬优势畅明显疮。区域蹄内拥次有哈电复集团当、轴稍承集巷团、拍哈量等大幅型企凑业，斩装备地制造秤业在肚全国障处于脑同行灾业最症高水葵平。素辖区矿内有东北胖农大希、中件国船皮舶70窑3研究茫所等高痒等院迅校和于科研惧院所猾，科芽技、臣人才将、教泪育和劳科研种基础亿力量恼雄厚辖区区位站优势辨显要。新倍的香烘坊区东与乱阿城肆区接脏壤，兆北连潜南岗捷区，团西接残平房爱区。区变内拥邀有香难坊、从王兆绝屯、血东门付等6个客朵、货塑运火侨车站宜点，进滨绥福铁路割干线贯在区婚内通树过，京哈保、哈栏阿、油哈五出城深口的3条高个速公册路在馆香坊匆区呈选放射砖状向钢外延缺伸，哑形成惯了较榨为合婆理的侮交通腔路网之结构。20访09年香急坊区萍国内充生产议总值赴达到35臭0.伴9亿元姨，全全口径塘财政家收入26锣.0薪2亿元栋，地在方财盐政收部入达哈到12惨.3搁7亿元着。09年上飞半年象社会非商品曾消费胡总额龄达到39冒.3单8亿元征。第一消章现项目损概况城市申发展欣规划—新香心坊组柱团为昏重要喇的工业窝区、孩农业涛科研婚区及卡物流热区房地蹲产市繁场研分究报挨告目晓录1项目孤概况2市场容分析2.守1.苏1哈尔住滨土止地市掀场情粪况—综合热住宅贡用地海成交使量价除08年受费政策挎影响甲供应胶较少撇，07、09年综汇合住指宅用泄地年被供应决量约25境0-吸30国0万。哈尔飞滨综翅合住滑宅用闲地地刮价在20秋10年有晒一个浴大幅浇上涨傻。目前某哈尔小滨综稀合住登宅用蹲地价格约25龟4元/亩，庆楼面助价格13岸13元/平米陪；数据杂来源童：易倾居机混构、我哈尔准滨国损土局第二锈章子市场帆分析2.男1.助2哈尔系滨土壳地市签场情渠况—综合任住宅源用地碍成交鞋量及服价格香坊肾区20熊10年综询合住予宅用帆地供李应约44万平让米，要占全秤市的24漠%;香坊枯区楼鬼面地奏价约79椒8元/平米筒，低会于全抚市平狐均水规平。数据突来源拼：哈评尔滨考国土地局第二僵章的市场名分析2.必1.固3哈尔分滨土率地市絮场情玻况—1低0年1-好8月各烫版块朴综合咱住宅松用出凑让价绒格分祸布第二渣章草市场犹分析道外息二环墙内北武侧楼面磨价格屯约20货00末-2照40耀0元/平米道里催群力熔楼面阶价格早约12勇00爆-2差00芬0元/平米南岗冻楼面箭价格筐约12汗00竹-1孩90为0元/平米香坊螺东二影环内诸楼面研约24获00元/平，南二币环外伯楼面题价格映约70反0-翅10虽00元/平米09年松管北世堆贸大胸道区素域地多块楼面过价格傅约60教0-济80叠0元/平米2.滨1.捕4哈尔声滨土贸地市条场情歌况—2棕01拦0年香婚坊出叫让地颈块分崇布第二培章辨市场挖分析轧钢匆街地面块，姓出让贸时间20泊10年7月占地6.棒1万平描建面11碗.8万，掠综合闲住宅慈用地训；13各2万元/亩，俘楼面10榜22元/平。黑龙圆江立拢汇房烤地产碎开发患有限素公司A哈平失路B旭升仔街地绝块，20黑10年3月出势让占地14企.1万，餐建面36低.2万；捏综合切住宅侮用地位；11听6元/亩，列楼面67青6元/平米渴，哈尔毕滨东哈实房荡地产洞开发遵建设列有限疫公司通乡深街地茅块，20杀10年3月出状让占地16虽.8万，建局面56滚.5万；苏综合尚住宅纤用地抛；75元/亩，势楼面33奸4元/平米刷，哈尔轧滨金叼瑞麟孙投资委有限不责任乳公司二环哈成久路规划剖三环规划却长江围路旭升续街地询块，20肠10年6月出展让占地2.2万，建呢面13覆.4万；未综合竭住宅吃用地州；28甘4元/亩，鲁楼面71煮3元/平米宝，黑龙蚕江省蕉明光练房地局产开英发有掀限公径司幸福置镇号觉地块领，20保10年5月出筹让，占地3.贪75万平堵，建质面2.锅6万平逝，工俯业用睬地29万/亩，楼面奇约62锦0左右留，香坊蜘区南字直路65号地葱块，20罪10年7月出斯让，占地4.宪9万平每，建缸面17碌.6万平蜓，综象合住初宅用死地58煎0万/亩，赤楼面附约24贫55元/平米贪，黑龙叼江省暮新嘉削源房迈地产触开发哲有限绿公司公滨捡路香福蜡路香坊迫南二浸环外亩成熟腥地段破地价统约70涛0-盲10捕00元，机本地使块目伏前报绸价11亲00元，苦价格疲高。2.颜1.亡5哈尔周滨土杏地市献场情验况—哈尔管滨20野10年基关准地漏价表第二局章德市场蝴分析哈尔毅滨市排城镇电国有息土地巨基准芽地价单位屈：元/平方母米日期晌：20厨10米-0报5-矿04级别用途工业用地限制区一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级商业7073539540763357263722781319959335198住宅3689233618441230799430222151办公3689233618441230799430222151工业Ⅰ级：895Ⅱ级：770645465405274基准腐地价内内涵邻本忌次公伯布的长基准挺地价徒为完暗整土偶地使策用权改价格绕（净圈地价眉格）恨，其唱内涵敞是指洗在正世常土厉地市闻场条文件下四，一男定年榜期土租地使险用权叉未来百纯收矛益的袍现值害总和傅，即长土地蜜使用展权在虑现状界或规劲划土心地利烫用条处件下桶的市桃场价迎格。惑其价歇格构席成包需括土泽地取难得费尺（农适村征恳地补锣偿费撤或城天市拆念迁补益偿费钞）、弦土地选开发隐费（方政府乔对各哪类基音础设堤施和蜂公共察服务李设施钟的历界史投泼入）餐和政脾府纯背收益稀，不要包括仍城市赞基础脑设施钻配套栋费。本地粉块所圈处级必别：洋住宅命为五现级，绪商业福为七筑级或盗八级饭。数据谣来源绢：房弹管局第二宗章插市场毯分析2.筑2.姨1哈尔予滨商砍品市吴场情遭况—哈市续商品企房供胡求分汗析哈尔叠滨商总品房拖市场功需求蒜旺盛籍，07孟-1眯0年供虫需较杆为平睡衡；哈尔候滨07、09年销预量约65论0-压69求0万平报米，08年受硬政策赖影响羊销量谱下降英至40救0万，10年1-橡7月消怨化37量2万，签月均心销量53万，锤以此选推算淡年销张量可番达64犹0万。市场寇良好岂状态膜下，妙哈尔恭滨商通品房亏年销确量约65葱0万左计右。2.免2.王2哈尔挠滨商棕品房咐市场闷情况—香坊兵区供蛙求分惜析第二卵章环市场检分析数据析来源抛：房跌屋住忠宅局市场饮环境破较好身情况吹下，香坊损区年稀消化蛇量约10杨0万平夕米左余右；10年香丧坊区泛消化监速度敞明显越下降萌，市洞场政旋策或车有一搅定影副响；限另外坏区域抚内热培销优旺质盘怀本年音供应阳少，常带动章整体遗销量她下滑纺。2.皇2.至3哈尔茄滨商驰品房尚市场匹情况—香坊渣区商蝇品住享宅价福格第二捐章逃市场仍分析数据瓜来源件：易爬居机责构目前10年1-采7月成共交均挽价约57沾86元/平米，香坊废区商广品住赚宅均另价年例涨幅绸约15驱%。2.何2.峰4哈尔绢滨商箩品房训市场屿情况—商品辣房户穗型面貌积发蜘展趋档势第二盟章仍市场反分析数据慈来源旦：房米屋住印宅局07年至10年，肠哈市差商品裕房套施均面道积逐录年上澡涨，10年套轻均建潮筑面铸积约12狗9平米哪；香坊掉区10年套爬均面块积约10俯6平米拖，低于央全市墨平均尸水平惑，说脑明当克地居找住需金求还菊未达疤到舒幼适性悟阶段达。第二预章偷市场饼分析2.舟2.排5哈尔蝇滨商守品房草市场梢情况—客群信息闪来源踩：业饲内访择谈哈尔竹滨客掩群本丙地客拆居多江，外隶地以脱黑龙葬江省闯外市豆、外胳县为阶主；市区捐内多涉以自叛住型描客户扔为主捧，有克少量透投资曲客；碎投资告客多饲位于扩松北辉区、抵平房榴区、肉呼兰歉区、盘阿城摄区；罪；2.底3哈市眼商品进房市仿场情茎况—区域轮板块卡价格第二关章始市场努分析香坊南区版块：均价6000元/㎡东二环两侧版块：均价7-10000元/㎡哈西版块：均价7-9000元/㎡香坊东区版块：均价4-5000元/㎡松北呼兰版块：均价4-6000元/㎡香坊富东区申板块香坊萍东区信版块您属上茶述几跌个版竟块中内，城与市开鬼发程曾度最艺弱、烫供应币量最洞少的捉区域亏。区域蜓内配亿套较认其它类各板锻块薄即弱，茄因不耽属于圆城市丢“南饼拓、钱北跃盼、中沸兴、称强县策”的歼主要真规划泳范围槐内，恨故区茫域交涉通、岂商业班、公共岁设施鹊等现怎状较猪差；因火沸车及漫货运度交通垦枢纽好汇聚塑于此逃，同蓬时公冈滨路川及哈饭成路阴为大尺货车佩通往释环城月高速糕的主故要干蝴道，主故区税域内斗大型激运货浮车辆盾较多汤，整体之居住岩氛围旱不高；区域酸内住传宅新茄盘供聪应量醋极少，目删前仅眉有少博量08、09年建摘设的姻多层槽住宅屿，整追体质括量一惩般。身区域场内小穴产权栽房较以多，鸣二手甘房流拔动少敞；区域条内客乘群仍穴以当临地居减民为撑主，农因供柜应量刑非常孔有限赔，故本区清域内蒸的购遮房需还求强耽烈；户型槐面积价以50纪-7若0(使用筛面积炒）平糊小两痕居为脾主，价格术基本旧在40环00冶-5博00应0之间；政府忙规划劳正在其拓宽忘建设溜哈成蜜路、浮长江故路、忆公滨脖路及设香福挪路。目匙前仅挎有长畏江路钱正在厚建设尸中煎，预默计可同在今肃年年折底前需通车戴；四姑条主训要道肿路的药拓宽围与建掌设将斤会大球幅拉谷动该好区域尾内经罪济发轰展，难但除柿长江居路外涂，其宇它各卫主要站干路惜的实笔际开帐工时校间仍擦有待虫政府乔进一咬步推勺进。2.栗3.继1哈市沈商品盘房市上场情捉况—板块验分析第二戒章栏市场捡分析香坊蚊南区艘板块隶属灶城市仰“南委拓”涨的整椒体发丘展趋忌势上纺。因吃哈市昨南部泄将建系成亚炮州第好二大耗的火赖车站且，同挡时哈附市地丙铁将轿南北否贯穿祖，故香坊咽南区凑版块修未来灶当属族城市甜发展嗓重点；目前友属城拌市改穷造的优重点州阶段纷，道逆路交悦通及专区域台配套纸正在匀逐步辣完善元。07编-0稻9年期妨间开寻发的投产品油以多蒜层或侮小高状层，龟从20衬10年开膛始逐神步过为渡到刚板式朋高层多产品庸，市颠场接诉受程雄度普录遍提金高；因区纸域配斜套在阻不断胜完善童过程鞭中，肯现在楼已被拌哈市魂消费傅者逐吊渐认娱可。稿目前估仍属太价格印洼地嚷，未江来仍高具备拦较大麻的升贵值空寻间；区域介内虽胀然新市房供市应量阵较大撇，但研仍然盏属于皮供不业应求抓阶段；值吉得注扔意的汉是，您该区两域内稳二手秀房中蚁介较威少，渴说明甘区域励内新除房流铁动量母不大坐，大砖部分朵购买彼客户舟均为友第一缓居所量，暂争时未互提升咽至居雪住改卫善层借次。2.伏3.虫2哈市州商品爆房市宁场情怎况—板块塔分析第二适章逃市场喜分析哈西济版块哈市黎主要离商业讽及高令端住终宅主饲要依由附松碌花江绘由东迟北向密西南例方向贞延伸银发展锐，因口东北贼方向终地块拜有限包，则份城市负次高掘端住径宅开每始逐部步向们西南抵方向付外延重；以群顶力新灾区为即主要盏代表甲区域汽。区域眼内新逃盘供张应量姐、开家工量毛巨大。但卵目前坝因为敞属于艰建设圆阶段欣，区终域配淡套不第完善倦，人惊口密傅度较住低，余故居昏住氛隶围不挂浓；哈西汽版块姻的产器品形圆态丰瓶富，顷包括逃高板但、小碗高层昂、多刮层等画均有贤供应朱。从冬区域贫消化丘量来呀看，逝未来索消化勇压力有较大能；区域氧价格繁在60化00蔬-9卖00霞0之间滴，均被价在75血00左右。松北恳呼兰刻区板数块属城铅市新沃兴区讽域，废地广黄人稀鱼，生积态环貌境好翼。区割域内祖配套谋及商嫂业氛被围不显浓厚柳。目绞前仍工有远妖效区斑县感积觉，袋有待心进一梯步发手展；目前竭由松洁北呼镇兰区饶至哈让尔滨奶市内穴，仅茧有两隆条跨屯江大捷桥可匠通过缸。上他下班耕高峰昂时段勇拥堵顾明显矩。目面前政锹府正逮在规着划建文设数熊条跨揪江大援桥，滥未来弄可在3-何5年内认解决秤交通哲问题侨；区域射内产讽品形打态丰腐富，钟包括糊多层痒、小托高层宜及低赤密度浊联排光独栋页等。侦小户趴型面渔积以50隙—9付0平的鸣小两骗居为熊主，拐联排慰及独促栋面土积在20豆0-墙50莲0平。石因地就域广特阔，肢区域滋内可礼见超爆大规造模型滑大盘千，如47碑0万建遣面的掌滨才到城及80勒0万建色面的户滨才趣新城刘等；由于眼市政荡府已拿搬迁娃至松兄北区葛，同羊时松移北呼年兰区惕域内卵还有嫂四十希多所辣高校言，未绞来投活资潜而力巨漆大；市区雕内的顺价格寄基本沈在40泡00元左愤右，胶远郊施项目仰的价夹格在30借00元左随右。2.咐3.樱3哈市逮商品送房市叼场情征况—板块荐分析第二铺章推市场南分析东二隔环版孩块该版塘块属贷于城食市老圆城区暂，配刷套完仅善，乞教育唤资源讽优良跪，交河通便街捷；区域徒内产熄品形法态以伤大高深板为甘主，冈价格浪区间陷在70算00兵-9异00显0元左悬右；因供弯应量摇有限蛮，故趁区域紧销化能速度辟较快安，市祝场供及不应吗求；客群器以南励岗、堵道里笋及香堪坊等阻老城纽奉区居欢民为掩主。第二葛章鉴市场剑分析2.档3.醒4哈市筛商品从房市忘场情顽况—松北悠呼兰纪区典先型楼葛盘托斯梁卡纳均价42篇00国基睁名墅喊（售赚楼处央）联排52网00祥瑞夺府邸均价60容00大众宝国际鉴（售删楼处伪）均价60食00慧隆攀苑别救墅（茄售楼冤处）均价50嫁00星河悲国悦脾公寓均价60俭00第二趟章连市场旅分析2.库3.饼5哈市欺商品裙房市晚场情页况—东二抹环版事块典壤型楼冤盘盟科迫视界怪公寓10狠00爷0左右满（二踏手）橄榄违城（丧售罄田）均价70界00左右长安探城80淋00左右龙（二颗手）第二锣章级市场概分析2.醉3.酬6哈市纠商品找房市奋场情滩况—哈西毅版块夜典型计楼盘天鹅湾均价8000左右润园翡翠城均价8000左右海富第五大道均价7500左右群力观江国际均价8000左右新大发国际广场均价6800左右宝融上元府邸均价7000左右恒祥城均价7300左右第二渗章晋市场稻分析2.姜3.拌7哈市状商品楚房市般场情滴况—香坊那南区宴版块矩典型串楼盘泰山邻秀均价6000左右富丽国际均价6300左右东方玫瑰园均价6200左右立汇美罗湾均价6000左右海富山水文园（二手房）均价6300左右绿海华庭（二手房）均价6300左右第二蛋章蜂市场掠分析2.栗3.煮8哈市惰商品速房市街场情死况—香坊域南区竟版块甩典型或楼盘冬奥家园2层7000、顶层5000气象台二手房4300-5100高丽风情小镇4500-5000水木兰庭5900-6600果园新城5100-5300小产权房三福村25002.竿4.菠1立汇·美罗愧湾个年案分刺析项目谅位置押：香胡坊军盲民街24号（蒙五八梦新村纪站）占地望面积轧：43万平粮方米建筑伞面积岸：70万平不方米物业经类型秩：住促宅建筑歉形态拉：小石高层春、高尿层装修财标准饥：毛项坯物业心费：捡多层0.积46元、级高层0.垦58元、串车库0.阅46元、叼洋房0.回81元、矛商服1.院2元（妙按建竞筑面貌积收扬取）氧户弓型区宁间：30职-1滔20采㎡容胆积宏率：1.范6开腰发智商：匀黑龙携江立努汇房闹地产姿开发师公司点评扯：项品目体文量较俘大，火位于榜城效除结合疤部。味一期缺入市相时仅20招00元左猴右，软随着王社区丘配套业的不嗽断完衬善，笋使社棍区整柄体趋张于成贤熟，劲带动劳价格碎的不严断上惊涨，季预计基四期验开盘财价格付可达50烦00元左陆右。20毯06年一针期开竿盘，役销售输均价20还00元/㎡左右睁；目前岔一二血三期望均已烟基本币售謦狂。目循前市借场价没格为40瓜00元左笛右。预计亏项目挑四期秆将于喇今年10月左杰右开拘盘，稳销售所均价盐预计饭在45庭00干-5踏00吹0元/㎡左右浸；第二省章孕市场林分析安保备系统:2奇4小时录保安茂巡逻蛙监控捎系统猴智婆能化螺设施:密码衫及IC卡双员重功飞能转供热丘系统:地热愿、集郊中供枝暖乳供水辽系统:磨盘寻山自队来水痒、冷激热水妄管PP作-R管胁车库晨配置:地下学车库丢外肆墙:面砖蜓；酒外立斧面说赔明:咖啡让色釉药面砖鲜与灰批白色伍涂料配相结错合卷走廊:水泥闪地面欺进度户门:防盗序门伟窗材:塑钢更窗立面燥图楼梯铸间入户镰门单元孤门2.驾4.律1立汇·美罗市湾产休品配贸置2.肯4.擦2水木撕兰亭姓个案嘉分析项目暗位置申：香影坊油寸坊街7号(油坊效街与勿东门亭街交慈口处)占地扩面积修：8.仅29万平剩方米建筑根面积桐：17归.1且38万平站方米物业粉类型丑：住剧宅建筑会形态盗：小挨高层赚、多距层装修某标准泄：毛株坯户型栋区间律：40戒-1丸00开㎡容饥积傅率：1.瘦92开揭发伐商：榴黑龙粥江蓝常筹房补地产沈开发脾公司点评园：社共区品僵质相骄对较笑高，易基本酸实现叹人车色分流闹。销羊售现额场设兰施及勉销售星道具欧完善准。销平售速片度较承快，岭基本行供不悠应求哭。20蛋09年12月一丘期开堡盘，堂当时缺销售望均价泊为40仔00元左饥右；清目前卧二期倘新开荣盘价计格为55赚00健-6惯00览0元每毙平。第二帐章按市场公分析2.南4.督2水木阻华庭舰产品丹配置贫情况装修膏情况:毛坯;安保颜系统:闭路打电视其监视验系统牵、报积警系料统、一卡摩通系劣统和蔽车库熟管理蚀系统智能屯化设龄施:封闭傅管理裳，一性卡通圈、可槽视对遵讲、消防珠广播迅、电滤子巡袋更、墓电子去监控并电夺梯品煮牌:阿尔小法站其他插配置:康泰男给水PP咱R给水帅塑料隔管、蜂排水pv民c-熔u消音滑排水承塑料乘管、耍科肯纵牌彩借铝落水哈系统商、屋葵面防外水采坑用高污级玻勾纤瓦冷外吧墙:多层涨采用蜻砖混锯及小量框架县、高谁层采冬用框剖架结饺构旷外立场面说珠明:现代畅派、st番o系列设外墙参装饰肆材料李进编户门:入户肥门王映力门线窗材:三玻滤塑钢奏窗日供暖熟方式虹：地灿热2.援4.横3泰山云领秀缎个案饮分析项目窃位置最：香坊铜进乡增街与偏红星舞街交弟汇处占地救面积肿：3万平绝方米建筑滴面积疲：9.楼6万平握方米物业断类型养：住目宅建筑嫌形态夜：高呜层、与多层装修刺标准愉：毛播坯户型化区间轮：55严-1暴00辅㎡容纤积净率：3.备2开湿发嗓商：驴哈尔研滨市舱泰山蛇房地糠产综妄合开塘发有应限责吧任公钥司点评悠：项观目容腥积率旗较高舍，对接我项喷目有顿一定膜参考瞒意义做。由7栋17层小长高层岔住宅沾和2栋多房诚层洋她房组成治。当前鞋销售畜均价铸为55恨00至62蚊00元每浙平。第二献章魔市场骄分析2.仍4.切3泰山俭领秀躺产品傲配置但情况通洽讯：劈燕电话建线、近宽带墓、有劳线电演视踏入恭户门:知名那品牌徐防盗茂门悔电沙梯梅：品悲牌电摄梯2.政4.洪4四季茅上东听个案仰分析项目平位置振：香局坊民屿生路12办0号（满原哈酿尔滨故亚麻侨厂）占地锄面积嫩：22万平俯方米建筑而面积螺：82万平饥方米物业虫类型容：住磨宅建筑抄形态目：高氏层、股多层装修闹标准松：毛厨坯户型舱区间叔：74供-3较00宁㎡容耻积国率：3.垄76开广发提商：凡哈尔恐滨亚持麻房赏地产患开发航有限码公司投幅资霜商：挤和乔处集团触（台栋湾）没、在泳线投捞资（葛北京竞）点评巩：该离项目燥曾认盒购三决次并围三次杜违约牢退还手客户绩，曾就在哈虏市引毙起轰沾动。秃该项祸目以就高品落质的醒产品商、园驰林及捉区域蜻内优德良教顽育为俩主打周牌。愧目前燥一期雾为尾日盘阶裂段，忽仅剩浸余20馋0-谋30井0平大兵户型迹及少的量位棚置较柱差的披中等驱面积促户型外；二依期为住八栋鸽高层凝，现址处于颤地基贱阶段旅，预乒计明悬年底经可入乳住。当前架销售涂均价厅为95洒00元左厕右。2.拍4.孙5香坊够区二手迫房市牢场情朽况--燥-高丽锄风情饼小镇该项仍目于20净08年动浪工，回共分塞三期踪蝶开发攻。目若前全限部入侄住；建筑甘形式蠢全部咳为多臭层板畅楼，访面积逗区间沙在40临-1州00平之绳间；开发权商为访哈尔唯滨华圈采