颐尚重庆别墅市场

重庆别墅市场浅析及颐尚温泉别墅组团简要建议ZhangLong/2013.1.7张言：本报告简要分析当前针对别墅市场的主要政策及宏观市场现象、近年及2012年上半年成交情况等，初步得出颐尚温泉所面临的外部机遇挑战及项目优劣势简单分析。并针对市场环境提出颐尚产品设计的几个建议。

本报告立足于市场做简单阐述，因未获得项目详细资料，各部分深入分析工作有待继续研究。宏观政策及市场分析Part1》》别墅宏观市场政策分析限墅令4《禁止用地项目目录(2012年本)》中明确指出：禁止别墅类房地产开发项目。《限制用地项目目录(2012年本)》中则强调：住宅项目容积率不得低于以下标准：1.0(含1.0)。限墅令一定程度上抑制了别墅产品的供应，未来别墅供应量有减少的趋势，当前别墅市场存在较大的市场机遇。【注】:同一批次拿地，内部可以协调容积率03年、06年国土部停止别墅用地供应；结果，诞生了类别墅产品，市场一样火爆》》别墅宏观市场政策分析限墅令5启示：别墅产品竞争已经从开发后期的产品端竞争转入前期的地块区位、资源禀赋竞争，高端住宅的竞争力不再仅仅体现于后期产品，战斗已经在最前线的地块选择上打响。

容积率1.0的条件下，在地块景观资源、区位优势最明显的区域打造别墅产品，为了实现利润最大化，高端别墅产品将成为市场主流。随着限墅令的实施，中高端别墅将成为市场主流，经济型别墅受政策影响较大，别墅客群将出现明显分化，别墅产品的竞争将转入资源优势、地段优势的竞争。重庆各大区别墅供应容积率概况》》别墅宏观市场政策分析未来参与重庆别墅市场竞争的多为实力开发企业，拥有较强的品牌优势、专业团队及成熟开发理念《限制用地项目目录(2012年本)》中强调：住宅项目容积率不得低于以下标准：1.0(含1.0)。同一批次拿地，内部可以协调容积率大宗拿地，可以协调地块内部容积率，未来别墅部分供应来自大盘的别墅组团大宗拿地多为实力开发企业，有较强的品牌优势、专业团队及成熟开发理念，竞争实力雄厚纯别墅区越来越少，类别墅区，大项目别墅组团供应量较大。北部新区供给地块容积率集中在2以上，未来供应多以别墅+高层+洋房类型混合物业出现蔡家板块容积率约为1.6，拥有江景、高尔夫等丰富资源，成为重庆热点供应土地板块北碚作为重庆的后花园，凭借自身缙云山优质资源及重庆主城的快速外扩发展速度，也将有别墅物业出现；西区供应量集中在沙坪坝西永板块，容积率在1.5-1.8之间；南区供应量集中在茶园新区，容积率约为1.8；三北（江北、北部新区、渝北）板块别墅逐渐稀缺，重庆未来的重点别墅供应区将向蔡家板块转移。》》重庆别墅市场分析

豪宅成交数据2012年上半年千万级豪宅成交同比增长迅速，高端住宅市场复苏，在价格趋稳的背景下，成交量有明显回升。根据“豪宅TOP101成交指数”数据，7月上旬高端存量住宅千万级豪宅成交占比回归22%，相比6月份上涨近90%。2012年上半年千万级豪宅共成交1307套，同比去年上半年上涨37%重庆别墅又卖出新天价，日前上邦高尔夫国际社区刚刚成交了一套价值1900万的别墅，引起业内轰动。》》重庆别墅市场分析市场供需情况

重庆主城区别墅2009-2010年成交量高达100多万方，2011-2012年受政策调控影响，成交量急剧萎缩，降幅达到50%左右。2008年-2010年别墅总体供给从43万方上升到135.7万方，大幅增加，同时需求从44.4万方上升到126.6万方，一路攀升；2011年别墅市场供应及需求大幅下降，2012年1-5月成交量缓慢上升。2009年到2010年市场供不应求2011年受调控影响，成交量急剧萎缩2012年上半年成交量稳步回升》》重庆别墅市场分析市场供需情况

重庆房地产主体市场博弈达到平衡点，高端别墅市场转暖也只是逐步恢复到2011年前市场水平，未来两到三年别墅市场供应仍大于需求。重庆房地产主体市场博弈达到平衡点2012年3月以来，月成交量维持在180万㎡左右2012年3月以来，每月均价上下浮动不超过300元/㎡2009年-2010年别墅成交套数增长迅速，2011年别墅成交体量、成交面积同比下滑50%，2012年1-5月成交缓慢上升，优于2011年同期成交走势。颐尚温泉别墅组团外部机遇及挑战分析重庆别墅市场整体回暖，成交量逐步回升重庆别墅供应市场，北部仍然为主力供应板块蔡家、北碚逐步成为热点供应区域温泉、高尔夫、山景、江湖等资源项目愈加受到市场关注机遇重庆别墅市场整体供应量仍大于需求量别墅项目多为实力开发企业，拥有较强的品牌优势、专业团队、成熟开发理念，本项目将面临全方位的市场竞争项目周边面临众多优质楼盘竞争压制（约克郡、紫云台、中安长岛等）威胁颐尚温泉别墅组团外部机遇及挑战应对策略做好示范区、营销推广、推盘节奏等基本功，稳抓市场机遇应对机遇塑造项目、企业品牌，打造市场内较高知名度深耕示范区、样板间等基本功，客户关键触点不输给竞争项目做细各项渠道工作，深度挖掘目标客户群应对威胁中观市场供求分析Part2》》重庆别墅市场分析

总体概况重庆主城区别墅供应远大于其他1.5线城市，别墅区域主要分布于三大区域，北区、南区、大西区。1、北部区域作为较早发展的新区，2002年开始大肆出让土地，且出让规模较大，先期开发大多以别墅为主，现已逐渐成为富人区的代名词。2、南部区域主要倚靠南山丰厚的自然资源，成为别墅栖居地，目前受到“四山禁建”政策影响，别墅项目少。3、西部区域市场发展缓慢，自然风景区远离市区，别墅仍以资源性产品为主，在价格上有绝对优势。重庆主城区别墅成交供应主要集中在北区和西区，南区占比较小；北区是高端别墅项目聚集地，西区依靠其价格优势，南区主打资源优势。2011年北区供应量占比达46.17%，成交量占比达38.5%，北区无论在供应量还是成交量上都占有绝对优势；西区供应量占比28.05%，成交量占比为34.86%，呈现逐渐扩大的趋势；南区供应占比25.78%，成交量占比26.57%，供应成交量偏小。龙湖紫云台占比51%龙湖紫云台占比69%》》重庆别墅市场分析2011年重庆别墅供应主要以紧凑型别墅为主，面积集中在150-180㎡，2012年1-5月受个盘影响较大，别墅主力供应面积在150-230㎡。2011年重庆别墅供应面积段主要集中在150-180平米，占别墅成交总量的27.9%，2012年1-5月别墅供应面积主要集中在150-230平米，占别墅成交总量的55.2%，其中供应量最大的面积段是200-230平米，与2011年差异较大。龙湖紫云台主力产品面积段，占比69%》》重庆别墅市场分析20亭11年-2势01良2年5月，咽重庆胳主城梢区独姜栋别律墅产锯品面糖积集渴中在30青0-野40乞0平米置；联冠排别继墅产酷品面颂积主趁要集命中在15训0-露35距0平米师，其昼中15喝0-柔18迷0平米沾占比民重最物大；戴叠拼挪别墅旨产品截面积急主要瓣集中漏在10冒0-姐23特0平米羊，其饶中10驴0-疑15目0平米衰比重岔最大帮。联排砌别墅恶主力残供应鹊面积垄在15叫0-绳18史0㎡，选以经闪济型状产品哀为主弱，叠剖拼产悼品比们例相点对较保少，办主力循产品同面积他在10妥0-感15脉0㎡，支独栋漏及类精独栋暖主力撇面积亮段在30烈0-神40战0㎡》》重庆下别墅倒市场股分析1720辅11年重疯庆别甚墅成堤交面藏积段何主要选集中诞在15见0-弦35绪0平米倘，占孤别墅米成交燥总量由的85抵%，其辱中成帖交量蜡最大屠的面监积段吗是18较0-暑20讨0平米柴、30循0-功35拦0平米丘。20唤12年1-摊5月别内墅市茫场整政体成于交较尘好，催受龙戴湖紫某云台谱等单炒盘影摄响较捐大，企别墅喘成交匙面积剧段主冈要集井中在18怖0-息20厦0平米短、25佣0-朴35演0平米脉，占燥别墅斩成交虑总量器的57犬%。重庆台别墅袍主体惕成交取面积肢段与雹供应石面积镇段基爱本相群符，批市场何相对前比较屑理性辣平衡莫，客挽户购膝房趋您于理丹性，尿更加勒注重甩产品僵的实判用性鹅，同进时，蛋表明芦高端似市场辣先期心复苏蒙。龙湖该紫云俘台占比56蛮%约克帆郡占脖比30瞧%》》重庆党别墅蜜市场夏分析龙湖视紫云护台及搬香港鼻置地冬约克鸭郡成颜交量别占据溪别墅迷市场乘主体丽，成跃为上等半年给最大骡赢家》》重庆广别墅顺市场合分析20楼11年重旬庆别愧墅产紧品总络价集弟中在18踪蝶0-骆28倡0万元介、30冬0-拦40抬0万元检，分眯别占喜别墅按总成魄交比个例的48跪%、17收%；总灯价在18主0万元狐以下奇，占13拥%；总荡价在50币0万元档以上级，占12炸%。20包12年1-争5月受筋个盘旨影响席，别美墅产穴品总议价集哥中在20厘0-致28境0万元讽，大尸于45高0万元煌的产划品比罗例降竟幅较催大。20蠢12年重庆棕别墅粥产品市总价面，相著较于20瓦11年总净价区劲间更森加集珍中，援主要重集中狭在20蝇0-亭28弟0万元烛，且妥高端底楼盘再成交荐比例赏减少堵明显我。龙湖皮紫云彻台占比60肆%约克张郡占呆比31寺%龙湖就紫云牵台抢歌占联茧排产缓品市房诚场香港蓝置地厉约克颈郡占局据独雁栋、佛类独婚栋主势体市插场》》重庆咏别墅葱市场潮分析1920户12年重计庆主鼻城区背别墅疯销售弓有所横回暖挺，上半垦年龙剩湖紫满云台课、约虾克郡滔项目丈销售洁较好述，销胳售率凯将近90结%；其探余项丈目普传遍在40宝%左右鞋。龙湖技紫云坦台项勿目一越期开聪盘销深售31储9套，其开匪盘均此价86鹊00元/㎡，魂总价屑在15该0-饮24所0万元江，二批经次开晓盘，经均价民有所指上涨蒜，在10揭00焰0元/㎡左数右，纲最高普单价15窃00璃0元/㎡。20垒12年1-兔6月重打庆主趋城区筛别墅筒成交持数据》》重庆再别墅楚市场歪分析总体找概况20运12年1-掏6月重轰庆主罗城区跑别墅馋成交炕数据痒解析1234渝北弓、北乏碚成集交率扁较高侧，北粒部区圣域因么成存熟配蛇套、再优质贪景观鉴资源呀被市薄场认抹可沙坪朽坝区差走性大价比胞路线天，上重半年通成交旬不理码想叠拼骗产品兴供应丙以20维11年存贞量为嘱主，底未拉胞开价赔格区凭域间帮，市阵场反羊应不恩佳叠拼安别墅介在客颂户心肃理认降同度汁不高4市场傻主体寨成交项套内众单价翻在0.方8万—1蛾.5万之重间4联排6联排8联排螺产品秃较为膀理性询的供肃应面皱积段》》重庆茎别墅切市场湖分析20挂12年上旺半年湖市场身反应窗对项锅目的真提示端头感户型20唉0-即25伐0㎡中间五套型15钢0-阶20兼0㎡双排娃、类飘独栋领、独华栋产输品较久为理伴性的缺供应忍面积免段主力侦供应明面积25酱0-血30寻0㎡微观队个案缺分析Pa番rt3万科横悦府项目常区位矩：重庆责北部窃新区余富人线区，音比邻毅棕榈砖泉、汉恒大而华府酸、核心忽价值抬卖点彩：品牌膝、核妄心地态段、己超大将的赠灯送面落积基本兽信息原：金开大道机场高速观音桥商圈新牌坊商圈江北嘴CBD金开大道市政道路规划道路规划道路占地面积：13.8万平米建筑面积：7.8万平米物业类型：联排、双拼别墅容积率：0.6规划户数：281绿化率：50%项目地址：北部新区金开大道万科遇悦府推盘策略期数产品类型面积区间总价销售状况资源特征1一期联排、双拼联排：180双拼：240联排：350万双拼：650万售完小区内部景观2二期联排、双拼联排：180双拼：240联排：330万起双拼：400-700多万剩余约160套，预计在2011-2012年内售完小区内部景观万科载悦府扶共分舌两期震推出槐，一肠期已妥售罄且，目蝇前正谦推出蚊二期屈，产吩品类蹄型为廉联排闻、双普拼，衣主力毫面积镰区间排段18煎0-历24衰0㎡都，总币价为40惕0-枝70均0万齐。商业合院联排别墅双拼别墅景观轴环境水配套叔：锦湖标市政捏公园草（规躺划40扁0亩）鄙、照郑母山绢植物具园（50柄00亩）生活柴配套租：蓝湖徒郡体近育公寨园、环保利晃高尔拉夫球诸场、加奥园化海水勒游泳抢馆商业卵配套圈：奥园岸畅谷涉商业喜街、妇龙脊索金山暂名郡牙、美街镇上捐街等佳主题脆商业碧街，浇近邻时西部脉建材句城、携天来跪大酒有店、番新世廉纪超兰市等僵商业环网点内部柏配套：会见所、口室内淘恒温统游泳鞋池、捐幼儿枕园（22絮00该㎡）1m项目交内部音别墅包间距叨较小冻，为3m，路筐宽1m，一巩个围冻合小扎园的宋边长租为9.变5米，塘面积赚约10吗0㎡。为规辩避建裂筑密名度过继大带铺来的榆私密泊性问效题，蒙小区询在道务路两探边别愉墅前笨种植师了多蹈枝、般较高柴植物厦的植仔物，继弱化精间距零过小赞带来斯的影疏响。项目收外部粱享受蝴保利项高尔再夫球疤场、僵照母虑山植适物园刑、天涝来大烤酒店鼻等高躲端富威人区护大配须套环眯境，私但内绢部无陪景观悄资源认占有知，且驰别墅惧容积孤率高价，物受业间归距较爱小，闲为规扎避建牢筑密滤度过你大带房诚来的谣私密每性问滨题，识小区监通过猴在道晌路两阔边别捉墅前紧种植铸高大亩绿植抢，弱五化间辰距。万科晌悦府项目棍区位糕：北区业蔡家授板块农，比喉邻红链鼎高寇尔夫探、巨哭豪香构溪美陶林核心惕价值句卖点昨：温泉陵、高修尔夫育、山良景、符江景薪、千绵亩大批盘建筑类别：独栋、类独栋总占地（亩）：1410户数：共123户当期10户容积率：0.45绿化率：45.26%

拥有资源：高尔夫资源、湖景资源、江景资源、山景资源、温泉资源项目地址北碚区童家溪镇同兴北路99号基本券信息季：中安浙长岛一区二区三区五区六区七区期数产品形态开盘时间体量（套数）销售状况价格变化均价一区合院别墅09年7月52套推出后包括样板房全部售暨160万-220万/套8000元/平方米二区类独栋09年12月91套售罄250万-380万/套12000元/平方米三区1组团独栋09年12月32套售罄500万-830万/套14000元/平方米三区2组团类独栋10年7月30套售罄540万/套以上15000元/平方米五区临湖独栋未定30套左右未售未定未定六区临江类独栋11年7月30套左右剩余17套，销售率达56.7%400-600万17000元/平方米七区临江独栋未定50套左右未售未定未定中安途长岛走共推扰出六丑区，党目前默，一陆区至出三区等已售犁罄，规现已哨于今殖年7月推浅出六哨区的禁临江允类独卡栋产卷品，狡产品餐区间析在30秩0-睡31抚5平米漠，总鞋价区燥间为40鸡0-婶60包0万。一区运：整个夕长岛是中一叮区的任景观羽资源遣最差垂，放班在首巷批推需出，眯以中匀式的炼建筑舰风格份和相梦对较肿低的活总价乞吸引粗顾客归。二区柔：部分色类独展栋能骆观湖苦景江掌景，瞎总价境两三捧百万扣，独陡立入民户，皂户型技紧凑酬，性和价比凳高。三区1组：地势酸处于叨长岛画的最楼高点奇，有砍较好堆的景朋观资刃源，垒推出喊独栋少别墅亲，根照据景拾观的妨不同脆价格名差异少较大依。三区2组：地处林翡翠污湖旁参，红佳鼎高阻尔夫犬球场他对面袖，好丑的景鞋观资盛源定致会带武来好都的经抗济收雪益。五区菠：打造境翡翠概湖旁部的临岗湖独俩栋别脂墅，忧户户佛观景饰，出夫户既者是湖权，并蕉且数夕量稀肚缺。六区路：为