重庆市餐饮调查报告

重庆市餐饮业调查报告

2005.4

一、理解城市重庆市主城是九区组团式的布局，每个区均有各自的核心区域，以此区域为中心辐射性向周边发展。二、理解行业重庆是一个饮食文化相当发达的城市，如同其城市发展布局，目前重庆市的餐饮业也呈组团分布、辐射发展的态势，并且具有本土化、品牌效应强、总体价格水平起点高、内部差距相对较小的特点。分布大型中高档餐饮主要分布区域为城市商业中心、城市副商业中心、特色餐饮街以及一些大型居住区，典型的有解放碑、南滨路餐饮一条街、北滨路餐饮一条街、南方花园社区餐饮、加州社区餐饮、龙湖社区餐饮、江北欧式一条街社区餐饮、江北五黄路餐饮等。本土化

由于口味较特殊，重庆的饮食口味较单一，极具本土特征，包容性不强；品牌效应强重庆餐饮特别是知名餐饮具有极强的品牌汇聚力，吸引人群广；

总体价格水平起点高、内部差距小重庆餐饮基本以中档消费为主，除了餐饮形式及酒店就餐可能导致的消费水平差异外，各类餐饮内部的水平价格差较其他城市要小得多。大众消费水平：30元/人中高档消费水平：50元/人高档消费水平：70—80元/人三、本次调研目的通过调研明确项目定位、业态、面积划分，了解重庆餐饮经营中现有的设备配置情况，为研展部门设计工作提供实际支持；初步接触商家，为即将进行的招商及销售工作的开展奠定基础；以此为起点，全面了解重庆商业市场，为后期奥园50万平米商业的建设、销售和运营打好基础四、样本的选取

本次调查中针对奥园中高档社区配套商业的定位，调查中在广泛了解重庆餐饮业的基础上，又重点选取了一些具有参考价值的社区配套餐饮商家进行重点访谈，类型上主要为火锅、中餐、西餐等三个具体业态。样本分布

1、区域分布2、业态分布五、调研分析

1、经营面积分析（1）中餐及火锅

由上图可见,样本中的中餐及火锅类型餐饮，其经营面积一般较大，主要集中在1000㎡以上,例如秦妈火锅、七十二行、菜香源等。根据了解，象七十二行、菜香源这类知名中餐连锁经营商家，其目前重庆各分店中最小店面的面积都在1000㎡以上,而知名度不是很高的鹅掌门其加盟条件中也明确约定店面面积最少不得低于400㎡。根据业内确定餐饮面积的常规方法，商家建议：考虑到初期入住人数，奥园社区商业中的大型餐饮面积应控制在300-400㎡左右,因为开店初期的人流量很难支撑单店1000㎡左右的经营。我们认为：在设计中应该充分考虑到经营者及投资者对经营投资风险的预期，合理控制单店面积，200-400平米我们认为是比较适合我们进行前期招商和商家进行初期经营的。而这样的面积也充分兼顾了多店面组合的便利性,这样在招商初期即使很难引进一些大面积高档知名餐饮，我们仍可通过较低的总价吸引来一些面积偏小的中档知名品牌及有一定实力的投资者；后期随着周边的成熟，我们也可以将两个或以上的店面合并,以便满足面积需求较大商家的要求,合并后面积建议控制在600-1000左右。

（2）西餐相较于中餐和火锅，西餐店的营业面积普遍更大，特别是高档西餐，由于其现在的发展具有多元化的趋势，因此对面积的需求更大。但同中餐一样，考虑到整体定位、初期人流及消费水平，我们认为如在奥园配套商业中引进西餐业态，应定位于中档或中高档高档，而非顶级；面积划分时应控制在400平米以内。除此之外，西餐还具有品牌效应强，顾客忠诚度高的特点，建议后期销售招商时重点考虑。（3）快餐社区配套商业中的快餐经营，其客户以本社区居民为主，而奥园商业又以服务一期业主为主，考虑此因素，建议店面面积不宜过大，100—150平米为宜。2、厨房面积比例分析（1）中餐及火锅中餐火锅的厨房面积一般占其营业面积的15—25%，其大小与其具体业态及总营业面积有关，火锅商家的厨房要小于中餐商家。

（2）西餐（3）快凤餐由于父考虑术的是屿中式榴快餐界，其梅厨房烈面积季比例渡与中图餐基诱本相旦同3、租祸金水斧平分絮析影响退租金昏水平驱的最俯重要所因素港是地箭段；调研蓝商家世平均王租金计水平政：45元/平米.月租金芝占营梁业额随的10昏%是商历家普似遍能茫够接琴受的栽租金示水平勿，若殃比例念超过15锡%商家兵则会充感到类压力退，继香而影买响投邪资意罗向。产考虑梦到初尿期入禾住率桶，建提议前金两年橡以引愿进品粒牌、原培养鞋社区逐成熟状氛围拾为主摆，在根租金雕上给榆与商起家一持定优朵惠，鉴在30元/平米.月以撤内。桂后期私随着镇整个够社区造及大熟区域胞的成仪熟，摄上调锯租金杆水平赞。4、租据金支老付方待式从调雷查结诉果来班看，贷除了介投资嘱前期欣采用苹一次砍性购沫买物清业的死商家挤外，挺其余床租赁夜房屋酿的商楼家均孕采用盈按季害度支援付租四金的椅方式闯。5、可嗽接受依楼层（1）中量餐及戏火锅从访分谈中巴了解泳到，夕中餐倦火锅颂对经纹营楼这层的抚要求烧以一趟楼为撑最重鉴，因腊为他斩们最索为关恢注的与是人今流和优人气逗，据缎此，助我们摆认为穗建筑裹的设擦计应愈充分律考虑立到这凯点，坦通过岸最大泼化实挑现建恨筑的夫通透划性，甩如全寺部采南用落胜地玻样璃窗除来盘灵活上套层建战筑，钞促进杀销售扶。（2）西眼餐（3）快啦餐（弱中餐莲）由于毛西餐仓本身融具有迎的品袄牌效华应，季因此注在对乖经营虽楼层吊的选辅择上讯，它歼并不搭象中寄餐火茄锅那羡样挑介剔。魔而且承由于周西餐沟以静牌态为钢主，脆消费晶人群拥层次扣较高枝，更包偏好仿居高楚俯观拢的心虏理感泳受，该因此白可考写虑将烤西餐构设置佛在二扰楼。除了忧乡村赠鸡这亦种知税名快汗餐外引，我赶们认岭为在丑尚不呆具备绳品牌梅号召关力的滤新兴繁区域盼特别袖是社食区开阵设快烧餐店傲，应师充分渔考虑晨其消雪费的券可达恢性和躬便利米性，跃建议术设在熄一楼洽。（1）火把锅及题中餐6、地挣段的速选择火锅蹲中餐合考虑孤更多附的是隔人流缩慧和人贡气（2）西彻餐（3）快彻餐西餐登看重榜的是计进餐粉时的吴环境超和心聋理体恒验快餐腿追求究的是胶消费摸的便丑利性7、车保位需吸求从调陆查情橡况来无看，挥除快汉餐外叠，其用他类徒型的辨餐饮动商家网都认汪为车蠢位对鼠于其费经营椒具有坛很大忘的影忘响，帐因此峰我们肾认为厨在奥辟园社想区商垄业的赤规划取设计暴阶段请，应扰充分岂考虑谜如何眨解决容今后怒运营划中商杠家的享车位连需求久，特暮别是北地面昏停车阶位的讽设置术。8、对祸于店概招的陷选择原则饶：鲜罢明、臭醒目茄、可帐识别修性强9、对删于层内高的音选择虽然孟被调伍研商嫂家都腥提出粱了一惧定的降层高练要求竹，但挪很多次商家校对于超层高盈的感畏性认凝识不丈是很虑强，务所以劫层高箱调研酿结果娇对于悟设计蚂的参幼考意景义不殖大，钱在设猴计中奖只要涨充分销考虑旷不同翁商家罪对于期空间领的使尊用要单求即强可，圆一般垂一层饺面积叶在4.扰5m左右甚，楼辫上各糟层层耍高在4.洁0m左右.10、空散调设冬备的久选择从调鬼查结悼果来奇看,多数衬商家正选择留由商晒家自阅己做瓦中央鸦空调抬或者念柜机,唯一帖一个捐选择朋由开朵发商只提供太中央率空调查的是及米萝平咖啡,因为藏目前低该店芒位于铅龙湖膛北城毯天街筒二楼,北城构天街匠都是缠统一荣由开朗发商补提供只中央刷空调.因此己我们迷认为普奥园玻社区辞商业骡在设隔计中仍只需角考虑尊商家滥使用帜中央锯空调朱的空勉间要仆求,例如炕层高,而不陡需要蔑统一任安装帆中央跑空调化。11、燃架料的漫选择从调凯查结敌果来偶看,目前兼餐饮贴业基斥本都烘是只嘉使用瓦天然兄气,个别串商家洋可能给有备蛙用气欧罐,另外夏如果岩经营想西餐潮，主僚要燃玻料应可该是阀电，像天然畏气用纷量不厘会很此大。告在前郑期设迫计阶盼段,最大绳的困农难可骄能是款很难祸确定梦不同蓝铺位旷的用音气量圈。目冶前市护场上论通用膊的作同法是湿等商坡家进殖驻之捎后，舅根据轻商家戚的实循际情江况来口确定饼输入晨气量嗓的大泼小,这样婶可能饼会涉张及到懒管道役的开责挖和混改造,对开桥发商判和商希家来伙说都疑不是速什么烂好事驴情。弊因此绸我们燃建议疑在前鹿期设晓计阶砍段我陆们应倘该充断分同枯市天胃然气蒙公司葡进行居沟通区和协神调,寻求施更有笛效的告解决起办法烦。12、是孝否需仆要38君0V动力释电考虑段到成设本及捆改造递的便灾利性厅，准阵备实贤行每铁栋楼幸预留扰三项梁电源铃接口帖，每挣户先术行接陶入单精项电砍源，铲如商杨家需墨要再变接入坊三项葛电源轿的做匀法13、排章烟方蛮式14、排桐污方汪式（1）火寇锅、依中餐麻及快淹餐有商尽家建牙议:室内铲油池兄由商诊家自股己负往责安拾排位蹲置建绸造,但同醒时需杯开发净商在方小区右内再倘设一鲜个统济一油瘦池，锻可以卧用预想制板谢和绿惊化加市以覆细盖；劝污水亲管直方径需30浓0m佩m以上.（2）西欣餐15、关焦于弱男电设向备电话摩：每揪个房在间留作一接售口闭路拌电视翅：每吊个房珠间留政一接藏口宽带昏：考篇虑到巡寿该区玩域的敞使用叠频率脑，实规行每纷栋楼扩留一菊接口弟，商镰家如筒需要独自行街接入麦的做萝法16、是担否单猫设员尾工用体洗手形间从调矮查结蜂果来震看,我们员认为哲作为头本社哥区配研套商担业的扮定位味，在袖设计距中没为有必壁要考扯虑单罗设员摩工洗延手间.17、有伪无单望独员币工通高道及骆进货眨通道虽然龟从调侨查结译果来狗看,是否旋需要拉单设户独立亩的员拐工通千道及湿进货苹通道范答案记并不掉明显鉴，但我我们蓝认为雅，考饱虑到孤后期棋运营腾管理净、社掘区整踏体商经业档革次和蒙氛围存，此蔬通道丝式有必摊要设讯置.18、物货管：从访破谈中办了解耻到，碗目前杨除龙慨湖物遍业外连，重熊庆其款他区顽域的们商业箩物业考费都往在2元/平米.月以鹅下，扬据此猴，我涝们认饭为奥守园配久套商贝业的炊物管崭费最义好能长控制氧在3.表5元以谦内，候前两飘年可卡给与向重点朗商家貌一定烫幅度敏的优郊惠（1）现验有物恨管收漆费水按平关于窜增加处自动芝扶梯庆对物辛管费杜的影清响：增加病两部园自动辈扶梯著的成旺本：25万元/部*2部=5锹0万元电费婆：10度/部.小时别*12小时粒*2部*30天*0.确77元/度=5浮54魂4元/月折旧胡费：50万元/1心5年/1水2=六27启78元/月硬件需增加晨物管今费：斑（55卷44元+2执77裙8元）/1成33堵52稍.2剑5平米=0天.6裳2元/平米.月人工伪方面艇增加魔费用迅：（50恒0元/人.月*2人）/1热33鸣52照.2厚5平米=0荒.0颤8元/平米.月合计纽奉增加覆物管扯费：0.信7元/平米.月经与妇专业防物管鸭公司龄协商资，我视们认镰为增葵加的行物管陪费应俭不会耀对后冬期招天商销村售产穗生影查响，区此外惧它还乱可以丘提高重商业侵品质宴，具闸备可牺实施验性（2）商穿家期前望物份管服唯务内漆容19、商降家对疤于新萌店的织投资樱方式根据死调查裳结果按来看片，商斜家在袋开新封店特本别是鸭在新头兴区招域开严新店平的时狮候一乐般会汪选择诞租赁业的方摄式，梅这主耳要是辣由于贝商家肌会考繁虑到驰投资吐成本坊、投臣资风唱险、蛛运营剖风险工等因染素，置这可当能会雕对公品司的熟现金铜回笼饺产生牺相当长影响蛛，建宝议初惠期采她取租纹售结兵合的蛇多元或销售印方式杯，以接租促锋售，戏以保毁证现状金流商业罢价格狡的确容定由于售目前皮奥园智社区终商业侨周边哭为一充新兴耻区域豪，很郊难直介接从岁现行脆商业溜物业昌的价烛格或嫂租金猎直接铃推出喇奥园像社区抵商业寻的价倍格或巷租金盈。因榜此我保们认违为要杂确定辱奥园顾社区盾商业既的价歇格必伴须从立一个金动态挽的过令程对孟奥园敲社区猜商业罢的价愉值加梢以分寺析。港我们课在分覆析过科程中录通过乌参考坑奥园号整个刻项目酸的开宅发节激奏，堡对该教区域排未来季状况续进行销预测带，同粉时参甲考现太行市丛场上垦商业临物业迁的价饼格和侦租金影后，套借助逗经济辜学中窑的投挂资分叼析方善法，抓将奥桑园社众区商客业物闷业的背未来贵各期码的租摧金现盲金流弹加以注折现断，得统到其毅现行遇价值鱼（即欠价格仁）。假设叫前提桑：1、基啄准收悄益率狐按8%计算该基受准收早益率舍是综灯合了耳现行笑社会笨商业您投资住收益乌率以俗及投霞资风答险后午确定蛙的。2、投玩资收涌益年洪限按别商业遍用地靠使用托年限40年确葛定。基本霸原理快：一、主奥园井社区隙发展横前景汽预测时间200520062007200820092010201120122013接房户数9402146300030003000300030003000商业中心投入使用入住率50%60%70%70%70%70%70%70%新入住人数4701287.6210021002100210021002100累计共有住户4702227.65186818611186141861718620186累计居住人口14106682.8155582455833558425585155860558每个商家月营业额1692080193.6186696294696402696510696618696726696略大于上一年估计可以接受租金（均值）6.34530.072656.00981.04190.60102.14108.27127.17略大于上一年备注注:入住率指本年新增入住户数占交房数的比例(假设上一年已交房未入住的客户在本年全部入住)二、零目前宏商家逆经营己及租秧金情迫况序号商家名称经营地点周边情况经营范围楼层租金水平人均消费租金占营业额比例1秦妈火锅江北店江北欧式一条街周边餐饮气氛较浓，具有一定的知名度火锅1跃256308.00%2渔米之乡渝北龙湖社区旁周边为居住区，有一定的餐饮氛围火锅、中餐1跃2303013.33%3七十二行龙湖店龙湖南苑主入口旁龙湖餐饮一条街，有一定的餐饮氛围和知名度中餐1跃230508.00%4小天鹅南方花园食府石桥铺科园六路周边有南方花园居住区、同创奥韵以及一些高新企业，有一定的餐饮氛围火锅、中餐1-355759.78%5鹅掌门龙湖餐饮一条街马路对面龙湖餐饮一条街，有一定的餐饮氛围特色汤锅2353010.37%6菜香源南坪店南坪步行街入口（区府）有一定的餐饮氛围且人流量大中餐1-50-7德庄火锅南坪步行街入口（区府）有一定的餐饮氛围且人流量大火锅1-2——30——8米萝咖啡江北北城天街二楼核心商圈西餐2——30——9蒙特纳尔西餐厅江北欧式一条街有一定的餐饮氛围且人流量较大西餐、酒吧1357015.%10好家园江北欧式一条街有一定的餐饮氛围且人流量较大中式快餐135137.34%1151度西餐厅南坪昌龙城市花园入口处周边新兴小区较多西餐、酒吧、咖啡1-2——50——12比萨圣地西餐厅沙坪坝北京华联对面区域商业中心，人流量大西餐2100——16.00%13康曼女子俱乐部解放碑雨田大厦重庆市商业中心美容13/1440会员费3000-20000/年不等10.00%14忆念美解放碑女人街重庆市商业中心美容、健身不限不等不等不等15逍遥岛美发解放碑重庆市商业中心美发220010011.11%16发裁轩南坪步行街区域商业中心，人流量大美发11007010.32%17康旭社美容美发两路双龙大道236号——美容、美发1-25————18AVON专卖南坪步行街区域商业中心，人流量大美容用品专卖1120————19魔幻啤酒江北北城天街对面区域商业中心，人流量较大酒吧2222005.56%20纽卡斯尔啤酒吧沙坪坝店沙坪坝重庆大酒店旁沙平坝区域商业中心酒吧2568015.00%三、碧奥园床社区螺商业酬未来炊各年乐租金换预测时间层数200620072008200920102011201220132014及以后各年月租金水平（元/月.㎡）第1层4050608090100100120130年租金收入（元/年.㎡,一年按10个月计算）4005006008009001000100012001300月租金水平（元/月.㎡）第2层202530405050606070年租金收入（元/