合作提案-重庆兆祥

重庆XX房地产开发

XX工程营销合作方案第一局部

认识西安昊通携手西安昊通，找到的解决之道厚积薄发，凭借着专业的地产智慧和永恒的执着，西安昊通营销筹划机构全身心专注于地产，历经沿海十五个城市锤炼，三十多个开发商教诲，五十多个工程实战，我们始终持续引领着地产效劳向广度和深度迈进。今天，西安昊通营销筹划机构期盼为着中国西部市场的地产效劳带来新的风景，也希望这次的合作能给您的企业带来更多财富。“全景+精钻〞----效劳系统西安昊通营销筹划机构积淀多年的地产效劳实践经验所独创的一套针对复合房地产产品全程筹划、营销参谋和销售代理的专业效劳系统。经历了五十多个工程的检验，不管是针对住宅楼盘的“HighLighting〞体系，还是针对商业地产的“MoreWin〞体系以及针对旅游(文化))地产的“Allround〞体系，其完善、专业和深入到位的效劳、卓越的智慧整合能力、强大的现场执行能力和资源优势，以及实效的解决之道，均深受众多开展商的认同与赞许。“创新〞+“严谨〞----团队效劳的制胜之本西安昊通营销筹划机构，下设产品研发事业部、工程筹划事业部、广告推广事业部、销售事业部及人力资源培训中心五个专业核心团队。一批优秀的资深筹划、规划设计、广告创作和市场专才，始终以“换位思考〞去理解市场和开展商的需求，始终以“空杯心态〞和专业制胜去创造一个又一个的市场制高点。“资本〞+“知本〞----实力对话的赢家之选西安昊通营销筹划机构的开展过程，也是资本与技术的融合和对话过程。依托中国房地产权威机构清华大学房地产研究所的技术平台，携众多的产业链商家资源，西安昊通营销筹划机构正全力帮助更多的开展商实现工程和资源的财富最大化。“强势〞+“网络〞----领先市场的推广利器西安昊通营销筹划机构凭借其专业口碑和市场号召力，与西部强势媒体?华商报?、?三秦都市报?、?华西都市报?、?重庆晚报?和?搜房网?均有密切合作〔专家供稿和战略联盟〕。同时，我们还与各级政府部门、房产代理机构、商业协会〔零售、餐饮、专业市场〕全面合作，“一网通〞的销售网络实现客户与商家资源共享，成为我们不断创造营销奇迹的秘密武器。第二局部

地产热销兵法解读专业与资源的对接整合-------地产奇迹的助推器

在日趋开展成熟的楼市销售中，楼盘要想卖得好，必须辅之以科学专业的筹划和实效到位的执行，专业的房地产营销筹划和代理公司在工程操作程中的重要性显得越来越重要。

近两年来，越来越多有先见的开展商开始打破“自产自销〞的开发陈规，引进专业营销公司参与工程运作,全程参与工程的地块评估、规划参谋、营销企划到销售执行的整个开发过程。不管是万科、中海、华润等地产巨头，还是外乡的中小型开发商，通过与专业营销机构的协同合作，实现实力与专业的整合，让房地产市场更加斑斓多姿！

通过专业的效劳与开发商资源的对接，帮助开发商工程尽快驶入快车道。合作与多赢，将引领开展商的事业和中国的房地产市场更上新台阶。在这方面，西安昊通营销筹划机构愿携手与贵公司共同缔造了新的地产奇迹。品牌与特色的打造-------复合地产〔商业、住宅〕热销解码西安昊通营销筹划机构起步于中国地产风向标的沿海城市深圳，历经十五个城市锤炼，三十多个开发商的五十多个工程实战，创下了筹划和销售500余万平米的销售业绩。根据我们对地产工程的实践，总结出复合地产〔住宅和商业〕成功热销的七大胜招：■热销之先招-------科学的定位与规划：

成功路线透视：通过精准而超前的工程定位，赋予工程更多的附加值，进而领先市场，在竞争中脱颖而出；领悟商业之真谛，对工程的商、住宅物业进行科学的建筑规划和业态组合，增加工程靓点和销售力，将引导工程运营实现长期繁荣。■热销之巧招-----市场资源与企业战略的整合：

成功路线透视：地产工程的运作，其实也是资本和资源的运作。顺应市场需求，善用政府规划，通过整合政策和市场资源，借力使力，以产品引导市场，以资源激活市场，全面提升工程社会效益和经济效益。■热销之胜招------引爆市场的整合推广：

成功路线透视：现在是注意力经济时代，如何以实效的筹划和整合推广，以冲击力的广告、实效的SP与PR活动配合引爆营销的价格势能，吸引市场眼球，聚拢人气、在推盘中形成一个大幅度的剪刀差，迅速打响品牌，进而引发抢购风潮。■热销之控招------决胜千里的销控管理：

成功路线透视：制定和掌握好销售政策时机、节奏、技巧，运用鲶鱼效应去把握现场销控，配合舆论与口碑，引导销售，造成哄抢态势，销售一气呵成，实现工程利润最大化。■热销之商招------“OK模式〞玩转商业地产：

成功路线透视：商业地产，商业先于地产。采用全过程一体化专业协同效劳模式，把握和控制调查分析、商业定位和商业规划，建筑设计、招商招租、营销推广和专业经营管理六大环节，形成羊群效应，迅速聚集商气，引导商业、物业走上快车道。■热销之正招------住宅地产之完美意境：

成功路线透视：●环境与主题意境：住宅社区的营造，纲举目张，情境地产渐入佳境……●规划布局与庭院空间：庭院空间，序列体系配合生活化实用化、主题化的园林体系……●住宅的情趣及景观：利用公共空间，景观环境与内厅室的生活情趣化吸引消费者。●形式风格取向：品位与个性化的建筑形式风格，衬托出情境主题，建立归属感。

第三局部

工程整合营销推广筹划初案要览一、市场总体认知(一)总体市场特征A、长期以来，房地产已经成为国民经济的支柱产业和开展热点，著名筹划人王志纲预测，今10-15年，房地产业仍是中国消费领域的黄金产业。B、短期来看，2005年新的房产新政策，国家将在法律规上出台更加严厉的政策控制房地产营销炒作，实现置业者的客观理性。新政策出台以后，不少购房者开始恢复理性心理，开始真正根据自己的需要来进住房地选择和购置。在这种情况下，有着更好品牌和品质的楼盘将更具有明显的竞争实力，受到购房者的青睐。(二)区域市场分析A、南充市商品房价格一直保持平稳上升态势。2002年涨幅2.1%，2003年涨幅2.8%，2004年涨幅7.5%，2005年与2004年根本持平。其中2004年仪陇房价涨幅4.8%，但总体来看，南充市商品房价格仍有上升空间。B、仪陇新政商品房价格将保持骤升的同时一定周期内保持比较平衡上升的态势。仪陇县城迁建新政前，房价约300-400元/m2，而迁建县城驻地后，2005年场价根本保持在650元/m2，估计2006年-2007年住房均价具是保持在700-750/m2,商铺均价会保持在3500元/m2左右。(三)本工程竞争参照楼盘研判前期，我们对竞争工程的分析，重点放在竞争和可参照工程的定位、诉求上：万德中心广场：定位：购物商城卖点：社区规模大，占地90亩；社区配套齐全主打户型：120——130平方米友助·欣城：定位：居核心商业区,品人生真谛卖点：花园式住宅罗马风情商业步行街主打户型：120-130平方米(四)新政2005年居民购置特点旧县城“移民〞占相当大的比重，包括政府公务员、私营业主等，外地打工返仪陇人士也占一局部比例。

结论：1、房地产工程的运作和所在地的社会与经济开展息息相关。本案所处的大区域，属未来经济开展和城市规划的“原生矿〞，稳健的市场根底，将是房地产持续开展的有利因素，本工程的运作，应紧紧抓住时机，展开创新运作，获取工程最大的利润。2、除了对政策的研究和大势的把握外，区域竞争楼盘的战略和竞争动向的监测和区隔，将是本工程在市场脱颖而出的关键。(五)目标客户群分析1、目标客群特征与生活态度——人群的界定：仪陇县及邻近县市乡镇公务员、私营业主、外地打工返乡人士及投资客，主要特征是城市化所带来的人群。——喜欢的生活：喜好城市便捷的生活方式及新城市开展带来的商机。——热衷的消费：大的消费：有一定品位和情趣的场所资讯与个性观：对各类资讯较敏感，喜欢接受和体验新鲜事物，最接受能够与他们对生活理解产生共鸣的信息与活动。2、目标客群要求——城市开展潜力与商机——较好的生活环境与人性化产品——实在的价格(六)本工程的SWOT简要分析优势(S)劣势(W)开发商较雄厚的经济新城市人气、商气缺乏实力和外乡化优势竞争环境恶劣合理的产品布局开发经历缺乏新城市的潜质，日趋完善的周边生活配套和便捷的交通时机(O)威胁(T)处于新城规划中比较核心的地段周边开发商的竞争可以采用相对创新的建筑规划设计新城开发风险(离南充太新城持续增长的区域消费力近及本地市场消费力局限)工程本身操作可能存在的失误备注：合作方式正式确立后，我们将展开详细的市场调研，会请资深专家进行细化和量化的SWOT分析，这对本工程的市场细分和定位更具指导意见！(七)本工程营销竞争策略(1)强化优势：整合工程卖点，通过强势包装、聚焦市场对本工程楼盘偏好。(2)略化劣势：躲避本工程劣势，有机转化，诉求工程卖点。(3)把握时机：适时整合政府和市场资源，借力使力，提升工程形象和附加值。(4)躲避威胁：密切留意竞争楼盘的行动，在本次工程推盘过程中及时出台对策。结合当前市场环境和综合研制及本工程SWOT的分析，我们认为，本工程的顺利运作，重点应该在以下三个方面进行突破：——土地受让本钱及竞争环境，决定本工程必须是个具有差异化，且引领仪陇的工程。——找寻和锁定目标客群，投其所好的定制工程产品，进行实效一对一或多对一营销。——后发制人，根据目前竞争态势，易采用后发集中优势超越竞争对手。二、工程定位认知一个房地产工程让人知道并不难，难的是让人爱她。本工程传播最需要的，就是一个可与对手相区隔的，让目标客群心仪的工程与品牌方向……(一)工程定位时下的房地产广告中，都在竭尽全力地卖产品、卖景观、卖配套、卖环境，但这些物质的因素越来越有趋同的势头，很容易被人轻松仿效的，因而真正成功的房地产工程，应该站得更高些，不光卖产品，更要卖一种生活态度和生活的体验，同时挖掘文化概念。这才是彻底摆脱竞争，超越对手的唯一之路。挖掘中华“和文化〞概念建设中国和谐生活样板区立意：1、文化楼盘的灵魂，只有具有丰富文化底蕴下的楼盘，才能做到社会效益和经济效益的统一，才能经得起时间的考验，只有继承传统而面向未来的建筑，才能受到市场的垂青，并最大限度延长建筑的生命周期。2、秦汉以后，“和〞思想作为中华文化核心和本质概括，贯穿于中国文化开展史上的各个时代，成为中国文化的精髓。根植于外乡文化根底上的概念和建筑才是我们可以打的最有价值的牌！3、仪陇作为中国和谐社会建设试点县，借势打造和谐社区可谓恰逢其时。〔二〕工程形象诉求：“和〞气生财新城淘“金〞释义：“和〞气生财，结合整体工程主题定位和工程文化概念，提倡和谐共生，“和〞气生财。淘“金〞新城，新城市建设蕴含着无限商机，“到新城淘金〞是仪陇县及周边县市目标客户的潜在心声，并且巧妙结合案名借势引导。(要到新城淘金那么就到“铂金时代〞。)(三)工程卖点挖掘和广告诉求整体诉求——畅享新城升值的无限潜力辅助卖点——1、新城商机无限，坐地生财(区域卖点)2、新城建设的“脸面〞(建筑卖点)3、中国和谐生活样板区(工程文化卖点)4、中式园林，颐养天地造化(园林卖点)5、名品专卖仪陇第一街(商业卖点)(四)工程产品局部微调建议我们推广的产品，不是单纯的一套房子，不是一片建筑，不是一个花园或是一个居住小区，而是让业主所能感受的全部——整体和环境，特色鲜明的人文建筑和独有的社区配套效劳以及实效创新的营销体验。纵观目前整个小区规划，还有没有逃离仪陇县目前所建小区千篇一律“围城〞的通病，小区规划人性化、健康性关注度不够。围绕中华“和〞文化概念，庭院文化是中国居住文化的一种积淀围合院落，组成负阴抢阳、藏风聚气的理想民居空间，本工程整个社区划分为A/B两大组团组成院落式半围合居住环境，结合景观，实现整体工程的“和意境〞。按照以人为本的生态人居标准，户型设计上主要以两房、三房的平层、错层为主；适当提高两房户型配比比例，“入户花园〞采用一定比例。三、工程营销推广从一定层面讲，营销就是叫卖——西安昊通机构“形象包装+概念提炼+造势运动+定向的传播+整合推广+创意行销〞六位一体的行销模式，是工程推广的利器。(一)阶段性策略推广阶段推广目标推广重点推广核心蓄势期引入工程综合信息工程综合实力工程品牌增进方案引起市民广泛关注导入期塑造工程形象,接触目工程形象聚集人气，直销突破标客户体验营销销售期(前引导客户实现销售工程卖点全接触“叠浪式〞营销造期、强销〕势清盘期销售剩余单元工程形象品牌稳固,体验营销(二)

价格策略:低开高走,快速出仓价格定位应该建立在对工程自身条件透彻的分析和对工程周边同类商业进行细致的参照比较后得出.定价应让其有弹性空间,入市时具有较强的市场竞争力,能让先购〞物业〞有升值.〔具体定价方案待详细市场研究后呈报〕(三)

媒体推广策略①

媒体目标选择适当的媒体,为创意和筹划提供最正确的演出舞台和发挥空间,使广告对消费者产生最正确的说服效果.通过科学媒介投放组合策略制造声势,再保证足够的有效到达率.防止不必要浪费的前提下,吸引消费者青睐咨询,感受现场气氛,产生购置欲望.②媒体投放组合策略在不同阶段结合销售周期使用以下媒体推广方式:路牌、DM单及内部刊物、网络、电视及现场包装③媒介广告投放阶段方案表阶段四个月一个月六个月四个月二个月蓄势期√内部认购√销售前期√强销期√清盘期√④媒体组合策略

四、营销主要活动方案“心房〞方案-----务实的体验营销跳出地产做地产,将配套等〞实〞的工作视为必要的“固定动作〞.处处为投资者着想,处处为消费者着想,为投资经营者提供真正的财富平台。(景观先行打造/样板间等)

电视电台展示会户外广告内部刊物公关活动直效行销蓄势期√√√√√√√内部认购期√√√√√√销售前期√√√√√强销期√√√√√√清盘期√√“春雨〞行动----别样的推盘传播市场推广,以SP,PR活动的主,硬广告为辅,润物无声的锁定目标客户群,迅速转化为销售定单．(征集活动/摄影比赛等)“惊雷〞方案---靓彩的强势开盘“伤其十指不如断其一指“.开盘前集中轰炸,强势进入市场,先声夺人,遍地开花,引人眼球,开盘就是歼灭战.〔媒体方案/现场包装/开盘仪式等〕五、商业营销要点根据本工程的具体特点,涉及营销的主要工程如下:1、商铺所有权销售针对投资户采用返租6%—8%的年回报方式，或者一次性卖断５0年的所有权。2、商铺使用权借鉴沿海成功销售经验，可以根据商铺特点，出售局部商铺使用权，10-20年不等。3、组建专业的招商队伍由于本工程商业体量大，涉及商家面广，建议开发商组建专业的招商队伍或聘请专业的招商公司全面招商。第四局部

营销合作方案合作方式一：营销代理

代理商1,工程建筑规划、景观方案筹划与协同负责2,工程开发管理筹划与物业管理筹划工程3,工程全程整合营销筹划与现场销售的组织与执行控制4,工程品牌传播与CIS形象筹划与实施5,其他相关事宜开发商1,售楼中心〔样板间〕修建与装修负责2,负责审定销售合同，办理银行按揭工程3,提供办理工程有效合法的销售证件和全套售房资料4,媒体广告的发布与各项传播活动的协同配合5,其他相关事宜

营销代理费用

总体佣金：住宅部分代理佣金：总销售额的2%；商业部分代理佣金：

总销售额的3%

溢价分成

住宅：超过双方确定的基价部分，按照四六比例分成；商业：同上佣金支付方式

全案策划费：10万元；项目进入正式销售期，根据实现销售总额和约定比例提取，按月进行结算。(每个任务阶段可是以扣留应得佣金的10%作为任务完成保证金，但在任务周期满后，完成目标任务后，退还上个任务周期保证金。)合作方式二：全程筹划效劳

代理商工程开发、管理的筹划与参谋效劳负责工程全案营销策略与招商筹划效劳工程工程销售的组织、培训、执行筹划与协同工程传播与广告推广方案的筹划与辅助实施其他相关事宜

开发商工程所有营销工作负责工程筹划固定费用30万元费用销售奖励：住宅：总销售额的0.5%商业：销售额的0.5%签定筹划效劳合同支付一局部,提交全案支付方式营销筹划报告文本时支付一局部,其余按月结算,全案销售完成75%时支付全部筹划费用

第五局部

专项效劳团队一、本工程专项战略效劳团队：结合多年操作房地产的经验，西安昊通营销筹划机构针对每一个工程采用全程一体化专业协同效劳模式，集合各专业领域的最正确资源，与开发商携手创造地产佳绩。针对兆祥·铂金时代，我们仍然会结合工程需求组织以下战略团队进行资源的优化和专项效劳：全程营销代理/全程筹划：西安昊通营销筹划平面设计:南充联合蓝图广告二、团队效劳：由工程管理组牵头，调整筹划组展开销售跟进；核心筹划组定期在现场保持两人以上。

销售组成员进驻现场，展开行销与销售现场各项工作；(营销代理)

同步配套跟进工程开发与管理协调工作;

现场每周提交工作进度成果；每半月召开工程专题研讨沟通会；不定期工程协调会。三、核心管理组成员简介：工程核心组成员都是具有五年以上房地产筹划和销售管理经验，既熟悉中国沿海城市操作手法，又熟悉中国内地一、二、三级城市，能深入理解南充和营销南充。林靖宇：WBSA高级商务筹划师川东北第一人，主要负责本工程总体筹划与方案督导。曾先后供职于?成都商报?、北京午间集团、金宇集团、豪吉集团四川舒巢房产、成都百佳地产，负责品牌和工程总体营销筹划工作。主持筹划案理有：香榭春天、瑞露嘉都、风格雅苑等。拥有十年筹划经历，在资源整合和执行上，有着独见和深厚实力。范中洋：资深广告设计专家，其作品屡次荣获国内大奖，主持设计作品案例有：模范步行街、阳光威尼斯、地中海蓝等。蔡宇：资深地产销售专家，曾操盘香榭春天、新天地文化广场、遵义天地花园等，其年销售额均在亿元以上。第六局部

工程团队效劳操作方案表一、操作进度：目前—扩初完成工作内容：1、销售文件列示及入市前的准备2、整体营销报告3、整体广告方案、媒介组合方案4、工地形象包装5、现场营销中心的装修6、小区配套、建材交付标准的定位7、物业管理的定位8、环艺小品及建筑方案细化9、样板房10、活动筹划工作深度：1、销售文件列示及入市前的准备————完成初稿2、整体营销报告——————————定稿3、整体广告方案、媒介组合方案———完成初稿

4、工地形象包装—————————————定稿并开工5、现场营销中心的装修——————————定稿并开工6、小区配套、建材、交付标准的定位————初定7、物业管理的定位————————————初定8、环艺小品的方案细划——————————完成初稿9、样板房的设计方案———————————定稿并开工10、活动筹划————————————确定当期方案并执行工作说明：此阶段我们要讨论：1、销售有关的策略、定价等2、整体广告方案、媒介组合方案并根据实际情况下任务书：(1)、工地形象包装

(2)、现场营销中心装修

(3)、环艺小品

(4)、小区配套、建材、交付标准

(5)、物业管理二、操作进度：开工打桩开挖工作内容：1、活动筹划2、销售接待3、阶段的形象宣传展开4、工地形象包装5、现场营销中心的装修6、小区配套、建材、交付标准7、物业管理8、环艺小品的方案9、样板房工作深度：1、活动筹划——————————确定方案并执行2、销售接待————————完成售前系列准备3、阶段的形象宣传———————第一阶段广告、软性宣传的执行发布