房地产法规考试知识要点

房地产法规概述1.1房地产1.1.1房地产概念房地产自然属性、经济属性和社会属性（了解记忆）自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具备价值和使用价值商品二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离偶性社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化使用分散性③房地产与经济社会发展协调性1.1.2土地和房屋房屋组成应具备三个条件（了解记忆）①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是正当1.1.3地产和房产地产和房产区分（了解记忆）地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓“空中楼阁”。②房产具备使用寿命，会不停损耗甚至自然灭失，作为一个资产存在折旧率；而地产却可永久利用，通常不贬值，更极少发生物权灭失情况。③地产价格和房产价格影响原因不尽相同。地价显著受级差地租规律支配；而房价则取决于建筑成本和地价。1.1.4房地产分类房地产按照不一样分类方法进行分类（了解记忆，能够举例）按用途分类居住房地产：住宅、集体宿舍办公房地产：写字楼商业房地产：商业店铺、购物中心旅游房地产：宾馆、饭店、度假村餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆工业房地产：厂房、仓库农业房地产：农场、林场特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂综适用途房地产：商住两用楼按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房1.2房地产业1.2.1房地产业概念房地产业定义（了解记忆）房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务集多个经济活动为一体综合性产业。房地产业和建筑业区分（了解）1.2.2房地产业结构房地产业行业结构（记忆）①房地产开发经营业②房地产咨询业③房地产估价业④房地产经纪业⑤物业管理业1.2.3房地产业地位和作用房地产作用表现（了解，了解）1.3房地产法规1.3.1房地产法概念和调整对象房地产法概念（了解记忆）房地产法是调整房地产关系法律规范总称。房地产法律调整对象（了解记忆）①房地产开发关系②房地产交易关系③物业管理关系④房地产行政管理关系1.3.2房地产法律关系房地产法律关系（了解记忆）房地产法律关系是指经房地产法确认以土地、房屋为客体权利、义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。房地产法律关系三要素（记忆）组成房地产法律关系三要素：房地产法律关系主体、客体和内容。房地产法律关系主体类型（了解记忆）房地产开发关系中主体：国家或政府、房地产业主、开发商、建筑商房地产交易中当事人：房地产卖家和买家、房地产抵押人和抵押权人、房地产交易中介机构、房地产金融机构、房地产经纪人物业管理关系中当事人：业主和房屋使用人、业主委员会、物业管理企业房地产法律关系客体类型（了解记忆）表现为财客体：建设资金、交易资金表现为物客体：房屋、土地表现为行为客体：房屋销售、设计、施工等活动表现为非物质财富客体：如产品专利权房地产法律关系内容（了解）1.3.3房地产法律事实房地产法律事实概念（了解记忆）房地产法律事实是指能够引发房地产法律关系产生、变更或消亡法定客观情况。房地产法律事实中行为分类（能够举例）、事件（能够举例）行为分类：房地产法律行为：房地产开发申请行为②房地产管理行为：房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计划、审批、检验监督、登记发证等行为。③违法房地产行为：如不按土地使用权出让协议约定进行房地产开发行为、不进行交易价格申报行为等。事件：主要是指国家房地产法律、法规颁布实施或者修改、废止以及不可抗力事件等。1.3.4房地产法规体系1.房地产政策法规体系组成（对每一个能够举例）①宪法②房地产法律：《土地管理法》、《城镇规划法》、《民法通则》、《物权法》③房地产行政法规：《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》④地方性房地产法规：《上海市居住物业管理条例》、《浙江省城市商品房预售管理方法》房地产部门规章：《城市商品房预售管理方法》、《商品房销售管理方法》法律解释，其中最主要是最高人民法院关于房地产司法解释房地产政策⑧房地产习惯2.区分房地产法律、房地产行政法规、地方性行政法规、房地产部门规章1.3.5我国现行房地产管理体制知道有哪些机构（了解）房地产开发用地法律制度2.1我国现行土地制度概述2.1.1土地制度概念土地制度是人们在一定社会条件下土地关系总称。土地制度组成：土地全部制、土地使用制、土地国家管理制度（了解记忆）2.1.2土地使用权国有土地使用权、集体土地使用权（了解）2.1.34种基本制度（记忆）国家实施土地登记制度②国家实施土地有偿有限期使用制度国家实施土地用途管制制度④国家实施耕地保护制度2.1.4建设用地建设用地概念（记忆）、土地管理法第43条建设用地是指建造建筑物、构筑物土地，包含城镇住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利实施用地、旅游用地、军事实施用地等。从广义上讲，建设用地是指一切非农建设和农业建设用地。暂时用地两类（了解）2.1.5国有建设用地供给建设用地审查报批程序6个步骤（记忆）建设用地预申请用地申请拟订方案审核方案同意方案组织实施暂时用地使用相关要求（了解）2.1.6房地产开发用地房地产开发用地特点（记忆）房地产开发用地仅限于国有土地房地产开发用地主体特定性房地产开发用地有偿性和有期性房地产开发用地国家宏观调控性房地产开发用地取得（了解）2.2国有建设用地使用权出让2.2.1国有建设用地使用权出让含义（了解）2.2.2国有建设用地使用权出让范围及审批出让范围（了解，了解）同意权限（了解）2.2.3（略）2.2.4最高年限（记忆）居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地50年综合或其余用地50年出让年限计算（了解，会计算）出让年限届满和续展（了解）2.2.5国有建设用地使用权出让收回和终止制度收回三种类型（了解记忆）强制收回②自动收回③提前收回终止原因（了解）2.3国有建设用地使用权划拨2.3.1国有建设用地使用权划拨法律特征（了解记忆）①划拨建设用地使用权是一个详细行政行为，国家行使社会经济管理者行政权力，将土地使用权进行分配或调整。划拨建设用地使用权取得具备无偿性。以划拨方式取得土地使用权，除法律、行政法规另有要求外，没有使用期限限制。④未经依法同意，划拨建设用地使用权不得转让、出租、承包、作价出资、抵押。2.3.2国有建设用地使用权划拨范围（了解）2.3.3划拨土地转让、出租和抵押相关要求（了解、了解）2.3.4应该无偿收回和能够无偿收回条件（了解、了解）2.4国有建设用地使用权转让2.4.1国有建设用地使用权转让形式（记忆）买卖、抵债、交换、赠与、作价入股、合建、继承2.4.2国有建设用地使用权转让标准（记忆，了解）①权利义务同时转让标准②产权一致标准③效益不可损标准2.4.3以出让方式取得建设用地使用权转让条件：整幅地块转让条件（记忆）、分割转让条件（了解）整幅地块转让条件：按约定已全部支付土地使用权出让金完成登记，取得国有土地使用权证按协议进行投资开发，并完成投资总额25%以上成片开发，须形成工业用地和其余建设用地条件对已建成房屋，应持房屋产权证书国有建设用地使用权转让年限（了解，会计算）以划拨方式取得建设用地使用权转让条件（了解，记忆）受让方办理建设用地使用权出让手续，按要求缴纳出让金。有同意权政府按国务院要求决定能够不办理建设用地使用权出让手续，转让方应将房地产所获收益中土地收益上缴国家或做其余处理。国有建设用地使用权禁止转让条件（了解，了解）2.5国有土地租赁2.5.1国有土地租赁和土地使用权出让区分（了解）国有土地租赁和土地使用权出租区分（了解）国有土地租赁方式和期限（了解）2.5.2国有土地承租土地使用权转租、转让和抵押相关要求（了解）承租国有土地承租土地使用权收回（了解）第三章房地产权属登记制度3.1房地产权属概述物权分类（了解、记忆）自物权和他物权物权特征（了解、记忆）物权是支配权②物权是对世权③物权具备优先性④一物一权⑤物权具备追及效力权利和权属区分（了解）3.2房地产全部权3.2.1房地产全部权特征（了解、记忆）本原性弹力性限制性无期限性房地产全部权权能（了解、记忆）房地产全部权具备占有、使用、收益和处罚4项权能。3.2.2土地全部权特征（了解）国有土地全部权范围（了解）农村集体土地全部权范围（了解）3.2.3房屋全部权取得类型（了解、记忆）原始取得和继受取得房屋全部权消亡（了解、记忆）房屋全部权消亡是指因某种法律事实出现，使原房屋全部权人失去了对房屋占有、使用、收益或处罚权利。能引发房屋全部权消亡法律事实有以下几个：主体消亡：如房屋全部权人死亡（自然死亡或宣告死亡）或法人被终止而造成房屋成为无主财产。客体消亡：如因自然灾害、爆炸、战争等引发房屋毁灭。因房屋转让而引发消亡：如因房屋买卖、赠与、交换、继承等引发原全部权人对全部权丧失。因国家行政命令或法律判决而丧失：如房屋被国家行政机关征用、征购、拆迁等，原房屋全部权因征用、征购、拆迁而消亡。房屋全部权分类（了解）房屋按份共有特征（了解）按份共有房屋分割方式（了解、了解）房屋共同共有特征（了解）处理共同共有房屋时，应掌握标准（了解）3.3建筑物区分全部权3.3.1建筑物区分全部权包含内容（了解、记忆）建筑物区分全部权特征（了解、记忆）权利主体身份多重性权利客体上整体性权利内容上复杂性专有全部权主导性专有部分面积计算要求（了解）行驶专有全部权限定性要求（了解、了解）建筑物区分全部权人共有权特征（了解）区分全部权人对公共部分权利（了解、记忆）共用部分使用权共有部分收益权共有部分改良权利区分全部权人对公共部分行为限制（了解、记忆）依共用部分原来用途和通常使用方法进行使用。各区分全部些人对共用门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用部分应共同合理使用，任何一方不得多占、独占，各全部些人另有约定除外。未经其余全部些人同意或全部些人会议决议经过，不得改变共有部分外形或结构。各全部些人以及全体区分全部些人使用共用部分不得违反法律强制性要求。分担建筑物共用部分管理、维护、修缮费用。建筑物区分全部权人管理权（了解）3.4房地产相邻权房地产相邻权法律特征（了解、记忆）房地产相邻权产生客观条件是自然原因。房地产相邻权主观条件是法律要求。房地产相邻权主体是两个或两个以上不动产全部权人或使用权人。房地产相邻权客体是行使不动产权利所表现与相邻人关于利益，而不是不动产本身。房地产相邻权内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产全部权或使用权给予必要方便权利和他方应该给予必要方便或接收必要限制义务。相邻关系是一个隶属关系，与相邻不动产具备不可分性。房地产相邻权和地役权关系（了解）相邻关系内容（了解）3.5房地产权属登记房地产登记目标和意义（了解、记忆）保护房地产权利人正当利益确保交易安全，降低交易成本为房地产管理奠定基础为城市规划、建设、管理提供科学依据房地产登记功效（了解、记忆）公告功效公信功效管理功效警示功效效率功效阅读《不动产登记暂行条例》3.6房地产产籍管理计算全部建筑面积范围（了解、记忆）计算二分之一建筑面积范围（了解、记忆）不计算建筑面积范围（了解、记忆）阅读《房产测量规范》房产面积测算部分第四章国有土地上房屋征收与赔偿法律制度4.1国有土地上房屋征收与赔偿标准（了解、记忆）决议明主程序正当结果公开公平赔偿房屋征收与赔偿主体、负责部门房屋征收与赔偿工作实施制度（了解）4.2房屋征收条件（了解）征收房屋应满足规划要求国有土地上房屋征收程序及相关要求（了解）4.3国有土地上房屋征收赔偿范围（了解、记忆）公共利益界定房屋征收条件征收房屋应满足规划要求房屋征收赔偿形式（了解）国有土地上房屋征收赔偿标准（了解）国有土地上房屋征收评定制度（了解）征收房屋应坚持标准（了解）国有土地上房屋征收强制执行（了解）第五章房地产开发建设管理法律制度5.1房地产开发特征（了解、记忆）房地产开发是在取得建设用地使用权国有土地上进行。房地产开发目标是提升土地和房屋建筑使用功效。房地产开发是一项以“经济效益”为杠杆作用投资活动，具备风险性。房地产开发是一项具备较长周期性投资活动。房地产开发是一项包括面广泛经济活动。房地产开发分类（了解）房地产开发基本法律标准（了解、记忆）严格执行城市规划标准。房地产开发应坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一标准。房地产开发应该坚持“全方面规划、合理布局、综合开发、配套建设”标准。房地产开发坚持激励开发建设住宅标准。5.2房地产开发企业分类（了解）房地产开发企业设置条件（了解）房地产开发企业资质管理（了解）5.3城市紫线管理、城市绿线管理、城市蓝线管理、城市黄线管理：在城市规划中作用（了解、记忆）房地产开发建设规划管理包含内容及相关要求（了解）房地产开发项目标勘察包含4个阶段，及其主要内容（记忆）P155房地产开发项目标勘察包含选址勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察等4个阶段，其主要内容主要包含地形测量、地下水勘察、地表水勘察、气象调查等。房地产开发项目设计3个阶段P156房地产开发项目标设计通常分初步设计、技术设计、施工图设计3个阶段，包含工业建筑设计和民用建筑设计。工程勘察资质分类、等级（了解）工程设计资质分类、等级（了解）专业技术人员执业资格类型（了解）建设工程勘察设计文件编制与实施中相关要求（了解）5.4强制招标制度（了解）房地产开发工程招标类型及内容（了解，记忆）房地产开发工程项目总承包招标房地产开发工程勘察招标房地产开发工程设计招标房地产开发工程施工招标房地产开发工程监理招标房地产开发工程材料设备招标房地产开发工程招标方式及优缺点（了解）房地产开发工程招标程序步骤（了解）5.5房地产开发建设置项管理：应符合规划和计划要求；应该遵照标准。房地产开发项目环境保护管理建设项目影响评价分类管理、环境保护设施建设房地产开发项目资本金管理：房地产开发项目施工管理：建筑施工企业资质序列、申请领取施工证应具备条件、工程监理内容房地产开发项目完工验收管理：完工验收监督、组织机构；房地产开发项目标质量责任制度（了解）第六章房地产交易法律制度6.1房地产交易特征（了解，记忆）房地产交易对象特殊性房地产交易形式确实定性房地产交易是数种经典协议称谓房地产交易属于要式法律行为房地产交易中3项基本制度（了解）6.2房地产转让法律特征（了解，记忆）房地产转让人必须是房地产权利人。房地产转让客体是特定房屋全部权和土地使用权。房地产转让内容是当事人之间就房地产权利转移而产生权利义务关系。房地产转让形式（了解，记忆）房地产买卖房地产赠与房地产转让其余正当方式房地产交易标法律要求（了解，记忆）房地产转让应符合法律要求形式要件（了解，记忆）房地产交易双方应该订立书面协议。进行房地产交易需要关于部门审批，应该报有同意权部门审批。进行房地产交易应该依法办理权属登记。进行房地产交易需要立案，应该向关于部门报案。房地产开发项目转让条件房地产合作开发（了解）房地产转让中特殊问题（了解）6.3房屋买卖条件（了解）商品房销售分类（了解）商品房销售中禁止行为（了解）商品房预售条件预售许可最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房预售管理要求（了解）办理商品房预售许可证应提交材料（了解）商品房交付条件：法定交付条件、协议约定交付条件（了解）商品房交付风险负担、质量问题和面积问题（了解，了解）商品房买卖中相关责任认定（了解，了解）6.4房屋租赁条件（了解）房屋租赁分类（了解）法律特征（了解）房屋租赁期限（记忆）房屋租赁期限由租赁当事人协商确定，但不得超出土地使用权出让协议、土地租赁协议约定土地使用年限，而且最长不得超出。房屋协议终止（了解）房屋转租特征、不得转租情形、正当情形、法律后果（了解）6.5对房地产抵押了解P211房地产抵押法律特征（记忆）抵押人必须是对房地产享受全部权或者使用经营权人，即抵押人对抵押物必须享受处罚权，具备处罚能力。抵押人是以其正当房地产，以不转移占有方式，向抵押权提供担保。向抵押权人提供债务推行担保。房地产抵押种类（了解，了解）房地产抵押通常要求（了解，了解）房地产抵押效力（了解，了解）房地产抵押登记（了解）房地产抵押权实现条件、方式和清偿（了解，了解）住房按揭贷款3种形式。第七章房地产市场管理法律制度7.1房地产市场特征（了解，记忆）综合功效：既能够用作生活资料，又能够用作生产要素。多级市场：房地产交易有多层次市场。法定形式：房地产交易活动属于严格要式法律行为。国家适度干预：对房地产市场实施宏观调控，同时利用市场竞争机制房地产市场分类、参加主体（了解，了解）7.2房地产协议性质（了解，了解）房地产协议成立通常条件（了解，了解）房地产协议有效基本条件（了解，了解）无效房地产买卖协议（了解）商品房销售计价方式（了解）7.3基准地价、标定地价和各类房屋重置价格定时公布制度（了解）房地产价格评定制度（了解）房地产价格申报制度（了解）国家对土地市场价格管理相关制度（了解）7.4房地产中介服务内容（记忆）房地产中介机构资质管理（了解）房地产中介业务管理（了解）7.5住房公积金性质（了解，记忆）住房公积金本质属性是工资，是住房分配货币化需要形式。住房公积金个人全部权是限制性全部权，职员对公积金占有、使用、收益和处罚4项权利行使受到一定程度限制。住房公积金未被提取之前，职员不能实际占有。住房公积金由职员所在单位缴存到住房公积金管理中心，在受委托银行设置专户统一管理，实现保值和增值，个人不能直接决定保值方法和收益率。住房公积金特点（了解，记忆）普遍性强制性专用性福利性返还性住房公积金管理基本标准（了解，记忆）住房公积金管理委员会决议。住房公积金管理中心运作。银行专户。住房公积金运行和管理必须接收监督。住房公积金制度作用、住房公积金缴存、提取条件（了解）住房公积金个人住房委托贷款（了解，了解）第八章物业管理法律制度8.1物业管理特征（了解）物业管理条例确立基本制度（了解）8.2物业管理服务基本内容（了解）物业服务收费（了解）8.4住宅专题维修资金管理标准（了解，记忆）住宅专题维修资使用，应该遵照方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致（谁受益谁分摊标准）标准。住宅专题维修资金交存（了解，记忆）住宅专题维修资金使用范围、标准、分摊规则、使用禁止（了解，记忆）第九章房地产税费法律制度9.1税收特点（了解，记忆）强制性无偿性固定性房地产税分类（了解）房地产税组成要素（了解，记忆）纳税人课税对象税基税率附加、加成和减免违章处理9