国八条及房产税解读

争渡争渡惊起地产波澜——新国八条及房产税政策解读重要提示•基于国八条地方细则于2月份出台，故对此项内容分析可能有不够深入之处•基于截止本文发出为止，上海房产税细则尚未出台，且和多个区交易中心沟通了解到，1.28当日交易过户事实上几乎暂停，故对此项内容分析可能有不够深入之处•国八条和房产税两项重拳，经过我们讨论，基于悖论，对多数人关心的房价所起的作用无法得出结论；但一致认为，一旦严格执行，对两市需求一定会有影响•因时间原因，团队工作到午夜，故对排版和文字不做过多校对。请包容新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略2005Q12005Q32006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32006年1月2006年4月2006年207月06年1020月07年1月2007年4月2007年207月07年1020月08年1月2008年4月2008年7月2008年1020月09年1月2009年4月2009年207月09年1020月10年1月2010年4月2010年7月2010年10月“新国八条”及房产税出台背景国内经济复苏强劲6810121416GDP:累计同比1月20日，国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。1014182226社会消费品零售总额:累计同比经济持续高速增长社会消费保持稳定增长2005年202月05年205月05年820月05年1月20106年202月06年205月06年820月06年11月2007年220月07年205月07年820月07年11月2008年220月08年205月08年820月08年1月20109年202月09年205月09年820月09年1月20110年202月10年205月10年820月10年11月2006年1月2006年4月2006年7月2006年1020月07年1月2007年4月2007年7月2007年10月2008年1月2008年4月2008年7月2008年1020月09年1月2009年4月2009年207月09年1020月10年1月2010年4月2010年7月2010年10月“新国八条”及房产税出台背景-40-200204060出口金额:累计同比出口回暖、房地产投资不减0918273645房地产开发投资完成额:累计同比房地产开发投资持续高速增长国际经济复苏引致贸易出口维持高速稳定增长从2010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%城市房价涨幅宁波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重庆24%青岛28%无锡32%平均涨幅26.9%2007年202月07年4月2007年206月07年208月07年201007月年1220月08年202月08年204月08年206月08年208月08年201008月年1220月09年202月09年4月2009年206月09年208月09年201009月年1220月10年202月10年204月10年6月2010年208月10年10月2010房价继续上涨的一年02000400010000 8000 6000120001400016000050010003000250020001500350040004500宁波南京合肥福州青岛无锡上海重庆从2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看依然不理想，2010年依旧是房价大幅上涨的一年，从我们监控的8个城市来看，平均涨幅达到26.9%，第三波的调控政策呼之即出“新国八条”及房产税出台背景新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略新国八条–第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收–第四条：二套房首付比例提高–第六条：全国范围内的限制购房套数–第七条：约谈地方政府–第二条：加大保障房供应–第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得 低于前两年年均实际供应量–第一条：地方政府要确立房 价控制目标–第八条：加强舆论导向需求抑制政策地方政府约束政策供应增加政策预期管理政策“新国八条”简析4.17国务院令1.26“新国八条”限购对象

商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市限购对象

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。有1套住房的当地居民、能够提供纳税证明或社保证明的非当地居民限购1套住房；对已有2套及以上住房的当地居民、有1套及以上住房、无法提供纳税证明或社保证明的非当地居民暂停购房最大特色在全国限购，但限购的难点在三套房认定当地政府限购细则缺乏明确时间表，预计最早要到春节后出台。何为第三套房，其中涉及有住房共有产权的家庭，共有产权部分按比例算，还是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，还是仅家庭在当地住房套数。各地房产信息登记体系完善程度不相同，房地产业发达地区登记信息全，三线城市实施限购难度大。“新国八条”简析限定地方提出价格控制目标–变相承认房价不可能下跌，助长看涨预期；并且房价控制目标制定拍脑袋居多，缺乏合理依据不满5年营业税差额改全额征收–本意是打击短期投机的，但是在供不应求的大环境下，税费的转嫁就显得容易的多，带来的结果

只会是增加交易成本，抬高房价–若无明确房价上涨预期变化，政 策效果微乎其微提高二套房首付–改善性自住对于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年来购买二套房全款购买比例在上升，首付提高一成实质影响不大其他政策创新点也存在漏洞“新国八条”简析总结“新国八条”简析新国八条并没有突破2010年两轮调控政策的手段范围，基本上仍旧是前两轮调控政策的重复和略为加强，漏洞较多，细节明确度不高。只有严格的明确三套房界定，严格执行长期的、全国范围内的限购，政策才可能达到抑制投机炒作，降低住房需求的目的。新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略收入用途免税面积税率计税依据征收对象上海重庆房产税简析两地对比：上海房产税框架本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据：试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳适用税率：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%税收减免：家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后予以退还对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出上海重庆房产税简析计算公式–应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率免税面积–新购的独栋商品住宅、高档住房：-100平方米–一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积税率3倍以下：0.5%3倍（含）—4倍：1%4倍（含）以上：1.2%–“三无”个人新购的第二套（含）以上的普通住房：–之前拥有的独栋商品住宅：-180平方米0.5%计税依据–用于出租的应税住房，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征–独栋商品住宅和高档住房一经纳入，如无新规，其计税交易价、适用税率不变–独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价征收对象–存量的独栋商品住宅–个人新购的高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上–同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房–房产交易价，待条件成熟时按评估值征税两地比较：重庆细则内容ⅠⅢⅡⅣ不改变供应情况下，短期效果两个版本的房产税效果都不大税基低税率

宽窄高

低端低收入人群影响更大； 税收对高端市场影响较小低端自住需求基本不受影响；税收对高端市场影响较小；市场不会出现明显变化，政策无效低端自住需求被完全压抑；高端需求受到的影响类似短时间大幅加息，基于财务原因，或出现住宅抛售高潮；整个市场出现系统性风险，市场萎缩低端自住需求基本不受影响，或有部分高端需求进入低端市场，价格存在上升可能；高端需求受影响较大，市场出现波动现行税率和只对高端或新增住宅收税条件下，房产税政策对于需求影响是中性的，无法明显抑制需求。但房产税可以调节人们对于房价预期，当长期税收达到一定程度之后，再加上营业税、契税、增值税、中介费等支出后，炒房人将发觉中短期炒卖将无利可图，将打消投机行为。上海重庆房产税简析–上海焰版房维产税目标匪意图骡在于限制团人们各购买住宅恰的套纳数，降低送住宅胆需求–重庆丈版房孤产税目标躁意图珠在于控制穷住宅跳成交均价么，降允低高档房背成交上海躲和重朗庆的谨两个票试点聪方向膀不同丝式，应便税对壁象范侵围有沃差异荷，因材此决补定了怪两地栗市场盗结果猜具有油一定星的差际异。总体卖看上施海版租房产敌税是肠严于仓重庆辟版房字产税武的。两地傅比较馋：意格图具厘有明狂显差协异上海邀重庆卡房产董税简杜析权属竞转移邮才征蜘税未登铺记城材镇住寄宅和漂小产卫权房不柜在收童税行塌列第三颗套房考认定慢标准心模糊调，缺乏叙实际颗操作槽力细节漏漏洞未明漠确按希买入歌价还村是卖纳出价收避税未明单确每摸年税盛率是育否变役动住宅右存在博非家虑庭共习有产毕权人均途拥有株面积习确定缠难在缺赔乏可温实际给操作郑细则撑的情嘉况下块，上过海房披产税番复杂坛程度因高、巩执行范难关缘瑞多。对于展上海暑版房朝产税亲理解西存在埋较大用难度截。人街们的贼认知崇困难善将使饮得房胶产税锡试点黄成为订阻碍博人们级买房竞的心读理障盏碍。安短期内穴市场圆清淡宪不可假避免仰。此饭外上集海房诸产税额严格手限制嘴多套霜购房葱，税摆收范息围大造于重鲁庆。房产狡税对谣上海眯影响姻比重狐庆大。两地尿比较灯：上劈燕海的平细节抽漏洞刊多障但管匠制范辱围大钥于重例庆上海注重庆达房产被税简俘析两地冤比较秩：重记庆房得产税唤具有换高可巨行度纳税覆时间宫明确绳：8月31日邮畜寄税句单，10月1～31日纳辫税纳税薯人构道成明丑确：圾以户泼口本、钢营业脑执照茫、工垦作证慕明等确跟认；透纳税狼房屋源一经固进入征劣信系亭统，诞不论湾产权泼变动与令否，成计税史交易捎价和饶税率保抖持不永变收税骑方式蚊方式降明确因：主办动申报为砍主；批辅以恋媒体健对欠堂税者公告碗、限册制欠姥税者均过户随、限制出假境、乎罚款位、乃柴至直犁接从欠税照者金诱融账仗户扣逐缴上海贼重庆信房产惰税简晨析两地财比较驼：重皱庆房俘产税恰对需机求影昼响小–单价嚷超过09谦-1傻0年均迹价的4倍–应按劳照1.渴2%的税影率征简收房缸产税–应纳固税额=（20户0-则10牲0）×2×1顺.2难%=杰2.悼4万元–2.询4万元乖仅占资房屋歌总价400万元符的0.逝6%–购买社单价弹高于3倍以惩上住胸房的捎多为看好多重庆夺未来题增值番的实精力买聋家投资梳需求e.渠g单价2万元/疾㎡20驼0采㎡–单价负在09朗-1系0年均较价的2.异4倍–应按注照0.况5%的税竹率征戴收房盟产税–应纳棕税额=（15鉴0-膊10毯0）×1蓝.2×0今.5额%=彻0.乐3万元–0.牺3万元桶仅占锤房屋办总价180万元遭的0.恒16卖7%–重庆岸当地葬改善嫁性家依庭，娇为购殿买此类住智房的幸主要宗客群改善使性需仰求e.四g单价1.到2万元/姐㎡萄15耐0嗽㎡商品必住宅遣成交悠均价20短09年41使79元/㎡20数10年57勿62元/运㎡两年献均价49严70枪.5元/糠㎡由于个受到忠免税州面积甲较大炸的影租响，闹重庆排房产姥税的设推出邪无论盒是对康于当骆地改碍善性金家庭沫，抑葛或是飞外来朽购房塞者都不会耻造成扯太大裁的负半担，论其更吧趋向护于是引一种哀征收泉手段锄。若只日有房骑产税瞎试点证，对当逆地住印宅需归求影峰响不储大。上海奏重庆辞房产搂税简嗓析83翻-0恐384司-0们385挡-0蛛386健-0富387锁-0狱388花-0铺389宫-0精390运-0形391骨-0左392走-0径393咐-0渣394挖-0猛395涂-0板396乱-0岩397享-0狂398扇-0拿399所-0足300拥-0临301锦-0虚302模-0朝303疯-0各304敲-0悉305豪-0过306斤-0蛇307刮-0篇308着-0扮309草-0鼻310个-0凶3但房糕产税押＋严亿格限料购的么叠加睁效果建能量挑巨大短期溜内阻刚止大抗部分跨区贞域投签资投童机需求房产暴税影互响购舟房者对于岂未来忙房价岔上涨的预狸期值腹，加闲强居民观耳望看揭跌心滴理限购顿令严斧格执去行将020梦015脸010显05025上0060惹050寺040够030照020纵010肢070暑0香坦港罚中落原于城滔市延指径数澳恰大疤利渐亚8大掀城尿市摊房佣价届均推值鼓指示数台忆湾颂信匠义妻房圣价晕指程数美国O赌F慕H锁E圣O单望独例购得房烦价稿格娇指推数英填国H德a迷l豆I龙f凳a炼x房眨价走指炼数(右督轴狭）部分接国家斥和地旧区房蝇价指掌数加速下跌上海振重庆任房产帽税简对析从已缠经开叶征物堆业税问的香扩港、掌美国为等地趟的经镇验来轨看，消成熟竟可行质的物孩业税梯能在帜一定旷程度锁上遏样制投穗资、愉投机慨需求排，并不节改变剂整个撤房价谋长期隆向上尾的趋界势。奖但是境，房定产税宵具有税明显很马太灶效应善，起扇到涨跌锄加速的作弄用。从短麦期影鸦响看号，房响产税烘将加数剧市属场观朱望气畏氛，忽并降犬低刚值需购厦房者叨短期鸣看涨榴住宅暖价格陶的预乔期；德限购叉措施景是实套际减少沿住宅暖交易详，降陡低需没求的张行政苹调控讽；两者坛结合拳是短咬期内进住宅闸供应睬无法婚加大趴时，厘调控支住宅将实际齐需求绿的最桥强硬手段奔；房舅产税驾＋限盐购的笛组合俘拳将桑通过尸供求廊非市辉场化勉平衡苍达到大迅速搂降低锦需求动控制赴房价坏的效桐果。新国脸八条曲和房跪产税垦试点章的背秘景新国码八条叉简析上海极重庆魂房产剖税简唐析后市恋变化躁和开属发商洋策略针对鸡高价蛮房收税–开发央商在局出售摆装修背房过尽程中穷订立浩两份序合同孔，可没通过舱提高竟装修拳合同顾价格乏，降前低住叶宅合搂同价止格，帮婆助购参房人拍达到料规避谈房产器税的垄目的针对阁多套皇购买–投资豪人或腹可选毒择在批签完捆住房拘预售赶合同喇后不同进行共产权吧登记耻，而般是进躲行住爬房抵雨押登蹄记针对积免税剧面积（惕重庆狸）–可通纠过假枕离婚那－购逆买住存房获妈取免略税面办积－超复婚微，达渠到避定税的巾目的针对惭免税否面积（肆上海键）–增加灯家庭斗内人袄口数瓜量，昼甚至违可以必变相彩理解绍为鼓俱励超碑生后市世变化艺和开面发商聪策略产生荡各类浩规避欣手段未来域房产同税将践趋成掏熟栽避税辨手段节难以样维系城市排试点雾（一恭线城惠市及份某些想做垂政绩站的二柄线城调市）高端/多套增量苍房/部分滥存量缠房低税起率，误高免怒税面樱积按交层易价菠格收交易夕时缴鲜纳/年缴全国线（20辣12年底龄）普通接商品且房全部蹲增量妻存量灭房国际纵平均敢水平按实院际评射估价应格收统一挎成年察缴后市柔变化劲和开西发商参策略收税芳的住走宅市林场不收真税的宇住宅冶市场高端朵市场低端窝市场投资眉市场自住秒市场由投阳资属住性决当定CP租I和流锦动性译决定现价格由自旷住属矮性决丹定供求缓关系匠决定嘉价格市场烟格局被预测高端孝项目滨需求蜡量急全剧下令降，揉占总驱成交企面积酱比重佳降低咸。基劲于慢亿售原释则，爸售价逢或不威出现炕下降录。中端现项目龙陷入掉定价团困局怖。定尽价过甘高将牢抑制统项目槐成交单，定划价过株低使谣得利嘉润缩叔水，速甚至爹出现梯亏损慎。低端赠项目合需求谈伴随文着第呜四季馅度上枝市量相越来刑越大弟的经析济适谣用房楼而竞虏争压案力趋老大，翁成交近量下灰滑明显，见从而笋逼迫敬开发手商为收了维钱持必躁要现谊金流绪而进粘行大侧幅调蝇价行捧动。后市叫变化辣和开蒸发商欢策略涨价瓣预期土逆转，石购房疤