烟台新政下房地产项目操盘策略新国八条及加息解析

当前新政下

烟台鲁商项目操盘策略19/02/2011烟台鲁商项目组2011.02.21新国八条及加息解析1新政对烟台房地产和本项目影响解析2烟台鲁商项目新政之下的建议举措3

新国八条及加息解析新国八条央行加息1新“国八条”来历背景2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。新“国八条”来了！序号主要措施具体内容1进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。3调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。4强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。新“国八条”——具体内容序号主要措施具体内容5严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。6合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。7落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。8坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。新“国八条”——具体内容调控方面新国八条2011.01.26新国五条2010.09.29新国十条2010.04.17首套房首付比例-------首付款比例调整到30%以上套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%。第二套房首付比例二套住房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍二套住房首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍二套房首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍第三套及以上住房贷款比例第三套房停购暂停发放第三套及以上住房贷款贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分地区可暂停发放购房第三套及以上住房贷款限购对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，对其停售地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。非本地居民购房拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，对其停售对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停发放购房贷款——近期政策对比新“国八条”——政策解读条款：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标解读：本条主要强调地方政府的作用，增加地方政府稳定房价的压力。从烟台市整体经济情况来看，烟台经济总量在全国排名20强，而从烟台整体房地产市场来看，烟台房价无论从绝对值还是增长幅度来看都是比较平稳的，如果与同经济水平的城市相比来看，烟台的房价一直处于较低价位；再从房价与经济总量的关系来看，烟台是传统制造业城市，其经济增长对房地产市场的依赖程度小，烟台的房地产还未能像一线城市那样成熟，目前还处在起步期，是有非常大的发展空间，所以从整体来看烟台政府在维持房地产稳定发展这个方面压力相对较小。

条款：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍解读：保障性住房主要是为了解决中低收入者的居住问题，是为了满足人居住的刚性需求，而伴山领海是纯别墅社区，是享有地段及自然资源的稀缺型居住环境，而且买别墅的人，多为二套三套购房者，受信贷调整影响相对较小；从另一个方面来看，保障性住房的建设，无论是迫于政府自身压力还是舆论压力，今后别墅项目用地将会严格控制（2007年已出台限制别墅用地），别墅在未来也将越来越稀缺。新“国八条”——政策解读条款：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。解读：烟台市住建局有关负责人介绍，烟台目前的房屋销售主要以老百姓自住住房为主，所以房价和商品房成交量均处在正常的范围内，没有出现房价过快上涨的情况，投资性购房所占比例也很小。即使是需要调控，烟台也不会出台“限购令”，因为之前一些出台限购令的城市或是直辖市，或是计划单列市，而烟台由于没有这方面的立法权，将来如果是出台，也是省里出台政策，烟台再按照规定执行。新“国八条”——政策解读相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。新“国八条”——结论&综述

新国八条及加息解析

新国八条解析

央行加息解析1频频加息！央行再次加息和上调存款准备金率中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

中国人民银行于2011年19日宣布，央行将于2011年24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5％的历史高位。加息——近期央行加息一览表存款基准利率上调百分点活期3个月6个月1年2年3年5年2010-10-2000.20.220.250.460.520.62010-12-2600.340.30.250.30.30.352011-2-90.040.350.30.250.350.350.45贷款基准利率上调百分点6个月1年1—3年(含)3—5年(含)5年以上2010-10-200.240.250.20.20.22010-12-260.250.250.250.260.262011-2-90.250.250.250.230.20加息政策——解读之房贷篇政策

限贷政策

限购政策

首套二套

三套90平以下90平以上2007年9.27新政

首付两成利率8.5折

首付三成利率8.5折

首付四成利率1.1倍首付四成以上 利率1.1倍未涉及2010年4.15新政

首付两成利率7折以上

首付三成利率7折以上

首付五成利率1.1倍首付五成以上 利率1.1倍北京限购2010年9.29新政

首付三成利率8.5折

首付三成利率8.5折

首付五成利率1.1倍停贷15个城市先后限购2011年1.26新政

首付三成利率8.5折

首付三成利率8.5折

首付六成利率1.1倍停贷27个城市先后出严厉的限购令被限制的是哪些需求？是不是主要是投资需求？他们倾向于购买什么样的产品？加息对楼市之累计效应将逐步显现：（1）购房成本加大，首付三成的100万房产30年基准利率按揭的月供已累计增加300.72元，30年总供款绝对额累计增加108260.09元；（2）在“国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控；（3）从目前这种加息节奏来看，中国已进入了加息周期，这对楼市影响将逐步显现并形成预期，从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。新一轮加息——解读之楼市篇综合春节前后接连出台的各类政策，表明国家调控楼市的态度坚决新国八条及加息解析1新政对市场影响解析2烟台鲁商项目新政之下的建议举措3

新政对市场影响解析新政对房地产市场影响新政对鲁商烟台项目影响2新政实施后全国各主要城市表现重点城市2011年1-7周成交情况：

在左图的9个城市中，本年1-成交面积前三位为上海、重庆、成都，1-7周重点城市中苏州、上海和成都成交面积同比2010年上涨，其余均下跌。其中苏州涨幅最大，达28%；长沙跌幅最大，达18%。重点城市2011年02..07-02..13周成交情况：三成城市成交量涨幅超过200%。重点城市中，重庆和广州成交量回升较为迅速，重庆商品住宅成交量基本恢复至春节前的水平。其余城市成交量恢复力度相对较小从各主要城市成交数据来看，新政效果影响还不是很明显数据来源：CREIS中指数据新政办实施绳后烟问台市盒场的母表现烟台荣市2术01悬0年笨年底凡至2触01厦1年任近1秃0周袭成交丢情况雅：从近乏10杂周的粪成交取监控隶数据阅来看略，进墓入2详01匙1年再以后虫成交厅量逐喂渐下锯滑，新政曲之后贸的最盈近一战周更爽是跌涝至最营低点漆，成模交仅社为9醋3套胀，成跨交面摊积为及1.甘12上万平致米，成询交金显额为负0.章7亿岸元，聋其中不排赏除为胶春节溪期间宝放假挑造成沙市场在冷淡夺的原涉因，因烧此推蛇断为脊新政艳影响辉还为俯时尚旁早，茅有待佩进一滥步观垃察。数据子来源哗：青位岛世针联怡悬高市链场部售监控丧所得烟台主市房贿地产止市场特在新秋政之诉下影银响效拍果还察有待驱进一异步观哀察世联校观点圆认为好：国八朽条和浮加息挖对烟拒台楼誉市有毙一定线影响孩，或且会在咏短期湿出现辛观望烘，影鱼响主朋要表存现在夏对销押售进换度阻担滞上馆，成遵交量葛肯定嘴会有功一些蹈下滑寺，但房价榴下跌贵的可笋能性考不大。对烟溜台而欺言，挖地方够细则案出台匪后，胆预计浮成交升量会炒有不腰同程咏度的订回落碰，房觉价小豪幅震质荡，赞市场蜜将进宵入一雪段时木间的魄观望攻和消疯化期魔，但叫长期浊趋势樱仍需驴看经妹济基备本面集的变攀化。都首次愧置业陪的刚已需所据受实贪质影捉响最跃小；中高梳端改蹦善性拾需求铸受到云的冲源击较虑大，部恐分实苏力一巾般的徒买家解需求房诚受到踩抑制续，其打余观俩望心辞态也云较重足；投周资类忧住宅监所受跃冲击筒最大架，但役是对非悬住宅存类投晴资物寨业是是相对扯利好。次司新住卡宅交揉易营则业税每政策起短期稀内对淡市场嫌会产卧生一余定影会响，如但并音不成嘱为影蚁响二滥手楼逼市的猾重要答因素洽。新国厕八及司加息燥——对烟某台房辜地产半市场涝的影桐响由于固购房败成本染的增牵加以廉及对须于国套家政脊策效饥果的伏预期川，普届通住仆宅需婆求或家会出淘现观辜望，喜而非宿住宅喘类投让资物谨业及舱资源王形物朱业相万对影属响较伍小新政虚对市湖场影牵响解耕析新政抗对房盲地产大市场拣影响新政柳对鲁杠商烟困台项闯目影其响2烟台头别墅梦市场誉的客工户置版业情末况分续析：新政全对伴赚山领啄海的屯影响隆分析项目二次置业三次置业三次以上置业按揭一次性的原石滩20%50%30%30%70%马山寨18%53%29%25%75%桃园一品25%48%27%40%60%本案预计10%60%30%————置业晨次数辽以三嘱次及则三次利以上倡置业称为主沾！付款仿情况且一次忘性比医例占崭60蜻%—患70妥%以引上！从以燥往烟井台别壁墅市乎场的宪成交茄情况肌分析望，一如次性研比例何居多雾，新蹈政对伴山汤领海雅项目鸣影响雷有限新政鹊对悦厨海中赌心的绪影响百分析一期魂写字寇楼签凶约客像户付茎款方洲式情尿况一期英公寓吸签约牌客户镇付款瓶方式挣情况一期煌写字荣楼客嘴户付狠款方颤式：一期斗写字渗楼签钉约客易户共感28装个，压从成路交数亭据来稿看，一次芦性付有款占荒到6冬8%，超必过按推揭客槐户将毕近2廊成。一期浅公寓姓客户病付款梅方式球：一期现公寓铁签约哨客户墓共5报6个月，从王成交答数据尼来看弟，一次首性付谷款占妈到5俩2%，一怜次性烤客户悦比例躺略高吹于按您揭客打户。数据储来源拖：世宴联鲁叔商项休目组墨销售究统计从一疯期销调售数逗据分透析，饼写字悼楼与酸公寓蓬客户鹿的一笛次性碑付款愉比例畜都比逗较高供，客障户购福买实茧力强量劲，捏而且必此番痛新政技主要帮针对业的是洞普通筐住宅颂类物轰业，调对于摧商业赠类相疑对而季言是劣一个堵利好捕因素奋，此散次调蔽控对悦海耽中心熟商业透物业前影响茫有限3、非未来梢楼市家投资过方向班或会环转向商业良产品梁/豪警宅类战产品嗽及二谎三线跟城市4、芽总体浆来说却“新悄国八顾条”拣对鲁贿商烟戒台项竞目的商业剩与别派墅项数目影虹响相老对较说小！新政盘对烟过台鲁挽商悦叹海中雪心及锣伴山期领海灰影响乘：1、裕新一侮轮的站国八领条及配加息恢政策芳对中高草端改沙善型薄物业索需求渠和投厌资类党住宅焦所受天冲击乔最大，但某是对打非住攀宅类宫投资羡物业斥是相晨对利扎好的悉因素2、怠每次饱新政邀之下社都会镇出现持币牙观望借现象，对增于后饲续的羽影响项有待进鸭一步炮观察新政帮对烟各台鲁贿商项术目影妻响分盏析总勾结新国八条及加息解析1新政对市场影响解析2烟台鲁商项目新政之下的建议举措3烟台碍鲁商墓项目进新政略之下推的建光议举炭措伴山拘领海悦海州中心3伴山有领海捕基于川3.辞5亿奏的签边约额定，完梯成目汗标需浮营销傍达成龙的条斑件3.笑5亿4.竹5个挺亿10叶月开搞盘年签宜约率待按照足80糟%50窜套（整龙盘的避60哪%货盒量）以平变均每贴套9爽00螺万计齐算签苗约销困售毁额套缓数伴山蚕领海深20耐11肺年目屯标项目裳整体德基本剂技术深指标用地倾性质陵：住圣宅用群地占地望面积：5.夏2万建筑损面积离：3.载7万平则米地上棵住宅您面积张：2.鸟6万平您米会所伟面积砖：0.势16平米容积挠率：0.贝66绿化工率：40时%建筑乒密度23衡%户型勤特点勾：户江型方烫正、扁奢华怎、大居客厅寄、大晋开间袋、大庭露台焰、大劫庭院围设计种，利准用地活势且竹最大钩限度陷保证疑景观唯视角皆。2.吗6万桃平米咏,1菠6套亲双拼疾、6猴6套估联排隐，烟虫台唯触一纯科低密半度社色区伴山黑领海霉项目名概况20野11刑伴山鲁领海闷操盘者举措Ac杆ti斜on追1推掘售策赵略：葬分批弄推售遗、制兴造稀祝缺、族形成运市场忍抢购宽；分批练推售念、制叙造产圣品在那市场庆上的盖绝对设稀缺胆形象它，挤依压客够户、发饥渴悬式营革销，称制造秃市场煮抢购雁聚焦认点。Ac半ti股on艇2推爪广策绢略：凳高形讨象占益位，散强势伯吸引纲市场们聚焦疫，塑朵造天寨生将京相风垦范；高形脂象入谅市、名户外注封锁蜂，引聚导客弄户思芝维导死向，马塑造殊项目踏高调臭而又井神秘历的形亮象。Ac锻ti处on未3活务动策股略：词高调优亮相蒙、强谷势活也动、涝圈层华传播侦，树脑立项唤目标拾杆地期位；高调滤亮相兽，圈割层活宰动营香销，匠持续描制造热市场罚声音辆、最郑终树杆立项耕目在遣市场项中的胜标杆轻地位景。Ac轮ti两on勿4展盘示策雄略：顶英伦传皇室猜包装掀体系店，给犁予客修户强绸烈的碎奢华害体验柱动线育；从客削户进唤入桐肢林路瞧开始狐，让妻客户萝感受释到原缸风原纯味的通英伦粪皇室刘感受浓，通卸过体合验，中传递召项目岭奢华大理念撤。Ac亡ti竹on等5客妹户策夏略：象成立艰英伦笋客户慰会，闷建立幕富豪澡数据业库，底精准向传播最体系乳；成立自英伦争皇家膊置业聪会，达发行雪18款K金简会员惕卡，钳挖掘变、购胁买客敏户资还料、谢通过兔精准章体系肢，直枕线营销销。营销雕总攻源略20鉴11甲.附04轨0库6肠08罚0丹9判10焰12齐2播4绸6双拼危10朝套联排填46蝇套销售秘条件工程缘瑞结点别墅想56董套临时巧售楼丝式处开剑放本项唉目整氏体推傻售计析划：溪10紧月一盲期开喊盘，磨4月贩二期仰开盘示范死区,痕景观以配套伸完成售楼何处开柳放双拼伏6套联排米20牺套别墅惨26已套20消12筝.20秀11翠年推遮售策顶略及绘推售色分解阶段目标说明要点导入期通过项目区位优势宣传、实现形象树立通过区域宣传，树立产品在烟台市民中的印象体现区域形象强推期实现项目形象进一步提升通过售楼处开放、暖场活动，持续吸引客户到场，积累大量客户形象推广、直投,认筹活动引爆期实现开盘热销，树立项目抢购形象通过项目热销彻底震撼市场，改变市场格局，制造市场聚焦点盛大开盘,客户维护10放月：康集中柴引爆雁，开惧盘热她销20牧11销.412塘月6月8月2月10哑月7月棕：形夜象强伶推，告大批腰量蓄护客4月蹈底：诸形象凡导入旗期，稍户外宋封锁配、形途象出虹街。11裁月：绑持续惜销售脱期20桶11屑年项缩慧目四偷阶段锅营销县：目标：解读项目，创造追随目标：塑造项目高形象占位目标：豪宅体验，引发抢购形象战4.15-7.15产品战7.16-9.31体验战10.1-12.31项目营销主线以“区位价值优势”、“第一豪宅影响力”为切入点，高形象占位，通过大事件立势、高端圈层活动营销，树立项目“稀缺性、标签性、纯粹性”快速进入豪宅第一阵营。20过11博年推规广三吸大战西役伴山进领海神20传11绸年的洁推售番策略分批孤加推亚、挤魂压客勾户、恒制造倦稀缺积，饥兼渴式孝营销!推售没策略抱：1、捎项目湿整体泡划分可为两毙期2、添一期博总共绞推出驾56商套房家源推售欺原则准：1、昌多种变产品川组合河推售谊；2、笨保留鉴部分摩景观而较好喘房源台，后丧期做握价格姑标杆烛。2、锐售楼糟处、剩景观就样板切示范专区的像设置昏；3、欢限量映推售吩，饥助渴式臭营销棕。12345671289131110141516171819202122二期抖房源一期屡房源成立终客户哨会，姨发行‘名组流V取IP置金卡粮’进行竖圈层仍营销揉；会员课可以例免费能参加趋项目辆组织恐的所勺有高手端活尊动；样板用间、垃产品骄体验刺区开莲放后卡，会意员可芹以提开前入穴场体眯验。这是讽港城梢地产脏史上慕最具银价值狂的卡（1埋8K灭镀金零）它凝剩聚着箩这个饶城市冈的顶身级生扁活住牢区和屑尊贵识服务它好镇看、石好用币、值骂得收银藏。以推洲介“夫客户饺会会他籍”久的方炊式派叛发营造游圈层牧感突出拼“客糕户会互”的且稀缺守性建立拳项目故价值预平台成立稠客户俱置业志会，固发行吹18斗K金弄VI嚼P卡奢华感伴山乘领海弦20宇11矛年客帜户策窄略客户痛筛选居住痒形态消费他形态工作迈形态竞品在售项目一级竞品：桃源一品二级竞品：原石滩高端社区A级社区：莱山、芝罘、高新区的高端社区及别墅区B级社区：全市范围内的高端住宅社区高端消费场所单客消费4位数：振华商厦单客消费3位数：百盛商厦名车奥迪、奔驰、宝马保时捷、雷克萨斯银行存款5000万以上：银行VIP客户存款300万以上：各银行VIP客户企业法人特定行业：注册资金1000万以上的企业法人：地产业、金融业等客户送筛选伴山坐领海铺20车11泼年客女户策盘略伴山愧领海吗20喊11辱年的率关键脸渠道高端堤圈层帽类活善动高尔惕夫联梢谊、斜名流足之夜副类银行偷VI瞧P卡火会员品牌宋嫁接醒类活从动红酒垒会、亿奢侈副品展总类顶级木名车棚车友渡会宾利套、奔挤驰等慕车友研会业主姑类活戚动英伦托PA织RT记Y类DM放直投多渠早道！伴山红领海谁20治11充年的牛关键他活动名流尼风采少高尔早夫联泛谊赛圈层也传播贡/提坛升产善品知陕名度耳，客在户资熟源共扑享，迫扩大纱项目就口碑柔宣传。活动镰三名流残之约暨项端目一倡期盛块大开测盘，许戈穗辉主持经开盘帮启幕在会吸田引市吧场聚伤焦点券，树背立绝疑对的转豪宅耐墅区植典范活动蚊一英伦泻皇室置柏图裳斯红桌酒品绒鉴-暨忙项目凯产品许推介康会活动淹二“意炉暖凤滋凰山盲”英伦纯圣诞蚀PA融RT份Y-维护宏老客漏户，烤挖掘分新客血户通觉过亲此身感腔受，必提高适忠诚待度。活动拾四3471265响水船湾银河叼怡海天虹宿花园海天育名人沈广场万光书观海津花园茂源绵碧海尾山庄富人骨区D返M直疲投区萝域台湾笑村富人胆区电话精营销自我千介绍称呼培讯问项目杰介绍选择僵性介焰绍邀约模到访邀约陵时间男商榷致谢意向攻明确……翻您好洁，我四是凤什凰山胞项目矩的客涉户经错理#篮#，匠现在吧我们威有一亲个烟颗台最仰好的雅别墅假项目递，能限否耽面误您工3分叹钟时搁间，比让我胶为您嗽介绍稼一下恼呢？——侨先生副/女舌士，卖我们译的项跳目叫温“x星xx遮”准纸确地监说，未本项目躺与目什前市败面上虾在售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天和大厦悦海中心（写字楼）产权年限4036户型区间90120单价区间6100-64006300-6900双气配套中央空调中央空调公共部分精装大堂、精装电梯间精装大堂、精装电梯间电梯比例8部4部交房时间已交房2012年整体形象28层外挂石材18层外挂石材地段比较城市中心城市核心开发商品牌东方海洋鲁商置业装修标准毛坯毛坯（简装）商业配套银座佳世客劣势优势持平与天塔和大典厦对爸比，葵本项老目在摇整体拦形象性上不变具优护势。啊地段崖及装捞修标助准两确项为痕最大岛优势3核谁心竞吃争对扩手—克—新初天地达对比

新天地悦海中心（公寓式办公）产权年限4036户型区间40-6060-80单价区间6300-66007500-8000双气配套暖气中央空调公共部分精装精装大堂、精装电梯间电梯比例6部4部工程进度地下部分接近封顶整体形象涂料、面砖外挂石材地段比较城市中心边缘城市核心开发商品牌金益德鲁商置业装修标准毛坯毛坯（简装）商业配套银座佳世客劣势优势持平与新吵天地跃对比娇，本刚项目戴在价赵格上租不具初优势寨。地殖段及饲工程盐进度拆两项木为最眼大优快势4市税场及液竞品讨分析秆——沉结论20蛋11乡丰年上掏半年租市场草存在另断档日期，膛本案啊应充谷分抓停住其义有利渡时机僚，快速夸蓄客浮，实灶现开乱盘热胆销；充分吼发挥伟项目臂的地征段优您势、月品牌蔽优势团、工浑程形环象优首势、乏装修镰优势等颠全面吐超越况竞争耕对手形；关于唱市场关于帜竞争3、农客户机分析写字须楼投资葱客户券私营小业主赌占比毙重较吩大默莱山士芝罘婶区域造客群为主换，看重驴项目灾未来杯升值裂潜力巩，认知聚渠道烫以短信为主暮。1本毯案成僻交客们户分劲析-遍写字穿楼/罚投资团客LO陵FT突投资成交何客户江占7复0%光左右慨客桂户为钓主，竹看重俘项目症的规划创及潜于力，获令知途递径朋介较多斗。2本谈案成桂交客拌户分闯析-危公寓熊式办崇公/怕投资客户休一：王先颗生；30岁左责右置业攀：现汽在在丧莱山锹区迎尸春大识街开动五金链店“买妖套小郑面积梢的LO县FT商务赤公寓墙，可宇以隔点成两夏层来丘用，学自己职暂时夫住比鞭较划泳算，秋总价蚊也低播，居袍住做件生意蛇两不廉误。弦等以哥后以驳后有剩能力德买住漠宅了践，这狭套公桌寓可猫以一盼边出白租出萝去一诵边可奴以实现睛升值，也是医比较窜不错使的投资矛方式！”客户伤二：马先定生；训约40岁置业肿：莱嫁山区麦私营乘企业暴主，在莱训山购框买过尺四套圆房子僻，用污于投肚资，爪非常育认可躬地段雄，了图解周缘瑞边商藏务配腹套及眼市场乳需求侮，了渔解区淹域的本升值搅潜力车，“很稀名缺，政脉府要重点洪规划莱山每区尤拍其迎巴春大亲街，周现在绪大家悉对迎植春大灿街的堆认可矛度还日不是连很高倡的情权况下样买这折种LO雅FT稀缺赛产品坛，将炒来的投资叫回报肯定犁很高腐。”地段新产品政府规划公寓式办公成交客户关注点：增值前景3成牧交客质户访纳谈及身关注芦点闫先畅生：考40显岁左宾右，地税均公务豆员，在天虹欠花园。客崇户认嫌为此地段的政诞务、益商务区配套攻齐全惰，办侨事极已为方便，同引时客伯户认侄为通蜘过多偶方比那较本深项目禽的写朱字间英产品脏最合徐适；曲先内生：优45恭岁，工私营仔业主钓，客情户语忍录：塞“我肃住在袄绿色装家园字，上怨下班渔方便躲，现翁在在管科技蜂大厦罗跟别案人合口租写舅字间畏办公永，租其房太授浪费筋成本宝了，惑还不托如自括己买恼写字哗间，遵既省租再金又赚可升邪值，而驼且离政企太事业晋单位间近，办刷事非壳常方艘便。刘先忘生：谅43蚂岁，晚私营唉业主乘；周乱围地席段的商务方氛围化已经苍很成浙熟了，交合房即背可使谁用；鞭本来侨就想邀在迎兆春大校街上摄买写国字间袋，很禁认可尘本项拾目的地段，项锅目可倾选空斧间大埋，而好且这掏个项胖目U硬型设营计，搬采光通风锻很好，我渡很喜肥欢。炼”成熟价格产品城市性外区域客户期望：升值潜力物业服务便利地段升值前景写字楼成交客户关注点：政治商务氛围4成陵交客谁户访浇谈及坛关注框点区域祸价值（绝雾版、闭核心六）区域——畜城市沫双核失，发雹展主役轴地块——浪绝版惰地块配套——疲完善做配套营销导价值（天察赋优绳越，惜投资卵置业快首选数）项目绣价值瓣体系物理糕属性究的坚酱持与谊放大提炼采精神居属性5、脚项目箱价值诉体系慕梳理项目钞价值（品营牌、符精华美、品冠质）品牌——盲国企骄、品松质地随产供长应商设计——秀“凯士旋门弹式”躬经典切U型省设计大堂——凤36扭0度奋豪华票精装怎双大捷堂智能——往新风葱循环眼系统赖，楼拼宇中击央空挤调，豪华送精装恩大堂厉4部镜高速旬智能厕电梯丹、数字辰电视叮信号药接入6、岛20驰11秆年推宇广主捕题城市渴黄金韵轴线第·C诸BD暗商务斯旗舰3营销纳战略镰及执问行举密措21目标睛与现绢状思俱考市场企机会饮与项挠目价貌值世联蹲怡高鲁商幸悦海墙中心载20智11桶年营偶销策衔略总新纲1、阿营销赌战略世联绢怡高鲁商哀悦海转中心义20胳11嚷年营梦销策箱略总波纲S优真势O机摸会城市灭新核杏心地渔段区域递绝版摇稀缺虚地块政府乐区域丘规划大型血品牌扰开发系商创新循产品拉设计完善抓智能值化配兄套B栋产沸品形集象较绩低无天拳然景活观资乳源W劣云势T威龙胁政府奶规划埋，拉吴升本鹿区域恼价值区域粪在售握强销垄项目剩较少滚、近郑期无妨新项蜓目入至市区域参个别幕项目废以价改格优惩势截坑流部底分客讨户。未来话政策食走势特不明详朗，锻市场矿存在闯潜在挑威胁雪。销售读目标飞：完成耽80新00浆万，明12遮2套泻销售伶；区域姓价格免标竿叮，9蒙月底核清盘项目捎目标尚：区域双加冕览，树立扁价格况高地完美志收官泊，品探牌提势升1项球目S蓝WO樱T分泪析区域招价值(规公划、缠配套宅、绝春版、参核心诞)项目惨价值[品厦牌、罗技术叉精华亭]客户辫关注查点(绝倚版、初核心昏、升贷值潜雅力)以区愧域发河展规危划为绩突破第口，勒传递涂项目疑核心斥价值葛，营友造财炭富增盆值，拐打造归财富坚增值打标杆量。战略映制定巩固芬形象克，放脖大稀远缺地珠段，推提升暴心理密预期阀；提升痕区域峰及项尼目价胀值，牧扩展阅及提荡升客蔬户群扮体；达成左销售尿目标倍，实合现高贴价格籍销售涂。战略杰目的2营斧销战涝略选毙择3营输销策虾略价格遮策略渠道蝇策略稳健赚的价悉格策抄略+涉适当妨的促景销老客饲户维捧护+且圈层暑激励碑政策宋渗透推广桥策略高效半推广迷策略洞，精今准传列播渠搞道活动氏策略节点劲活动声+产扇品展鞭示活忧动配姻合产品岗策略价值裕挖掘塌+项柴目细屡节亮雪点放钩大20纤11丈年营订销策裹略5月6月7月8月4月3月推广遣主题渠道据挖掘与汽粮车4包s店邻、行赢业协耳会联株动客户与集中糠市场傅行销Ca港ll帅客电饱话营见销4营粮销总毒控销售节目标推售有节奏活动糕展示房展解会集才中派育单活挡动二批突集中诞选房阀活动团购括优惠立月老带舱新优恩惠活臂动样板密房展汤示日二批额房源岁蓄客侦期二批度房源样加推裕热销区期完成描蓄客典65私0批开盘喊热销化85咐套持续足销售间37漠套区域孔升级产品勉升级财富蜂升级9月区域放发展胸论坛5目阔标分省解月份123456789整体目标蓄客650批蓄客450批关键营销 节点样板间开放集中认购开盘目标85101710认筹客户 （组）150来访客户（组）5050200250100100200150关键富点二关键船点一2、慕执行深举措2.剪1第赢一阶黄段（音1-掀5月笛）推广名目的鸣：提升率项目卸升值继潜力断，制蚂造紧四张感夫。方向撑！20掏11芦财富绍发展斥向南饼8公倦里！推广绝主题惭：阶段肾目标阳：完成送蓄客项65比0批夸，为解开盘单目标普85白套做维铺垫次。平台简！20杯11符代言欠港城若商务服、创储富新菠平台岛！2.葡1第抓一阶跨段（满1-怜5月休）第一母阶段壤（1—屑5月）销售对任务齐：完身成蓄祖客6筑50环批工作籍计划帽：1、届借助码新年词喜庆矩气氛戴，加强踪蝶老客吨户的酱维系越工作，并佛给客秀户赠允送新唯年礼让品，万以增故进客评户感垒情，脱形成准口碑呼传播伞。时2、吐加强摊对已源经签现订大衡定协丸议的旦客户迟的签约亭工作以及柜客户肾按揭潮贷款绒资料根的收吗取工幸作，时保证踪蝶既有行的销起售成次果以埋及快速苏回笼贸资金。3、魂在房重源推照售方腊面不年进行末新房鲜源推滔售，去化类一批巧剩余管房源。4、逢宣传扔主题齿主要庆针对投资礼/区招域规艰划等客松户关撇注点进行撤宣传。5、挡3-辽4月池，借议助有拖利时邮机、仪多渠算道宣透传，割快速卷蓄客根，为二秧批房正源加丢推做舟铺垫。2.说3推给广计俭划3月渠道时间内容来访目标费用行销第一周：四人一组轮流行销35第二周：四人一组轮流行销35报纸第三周：《烟台晚报》末整版4080000短信第四周：短信20万条3010000户外抢占，财富洼地101000广播每天15次，每次30秒101200网络信息更换，动态链接20围挡画面信息更换203000总计20095500随着录项目摩不同膝营销胶节点程，配在合优堡惠措竿施，样市场析现状秘及时泛调整2.剖3推或广计仪划4-5月渠道时间内容来访目标费用CALL客4月第二/三周：四人一组轮流行销505005月第二/三周：四人一组轮流行销50500短信4月第二/四周：5月第三/四周：短信60万条6030000报纸5月第二/四周：销售信息（末版）100160000户外商务旗舰101000广播每天15次，每次30秒1012000网络五月首页通栏1030000总计200234000报广缝随着厘项目锅不同由营销决节点估，配浪合优窑惠措烈施，怕市场罚现状拥及时灰调整系列买软文蒙，区请域炒歌作软文畏炒作童关键吧点：抱城市姻化、液绝版下、核习心软文浩炒作季主题握：《城宽市向源南8泻公里携——校莱山届副中这心的欲迅速听崛起其》《引值领区胆域财下富增磨值标漏杆—返—鲁梯商悦榆海中除心实席录》《精已华沉态淀—晓—悦吃海中帽心热脑销揭惩密》2.碧4报穷纸/叮网络晃系列粥软文2.乌6积焦客累滋客活恢动房展盘会现牙场派餐单宣鞠传活放动活动龙目的宿：利用减房展呼会进理行集秆中宣欣传，使促进矛销售榆，同蚀时为识二批涉加推专房源柴积累怜意向浇客户活动鼻时间葬：4月父3-疼9日活动潮地点沟：房展华会现春场活动熔形式澡：置业掉顾问帜携带悟礼品锐及宣浪传资樱料进章行现军场派舌单，也发放押礼品芒及宣虾传资衡料，细介绍汁项目活动半对象：参虑加房农展会婆的所渗有客挂户2.气6区芽域价成值提喜升活辰动区域打发展怨规划畅论坛活动届目的葛：联合涛政府连，举号办莱勾山区视与发描展规切划论城坛会示，借惊助政惨府舆剪论及掩规划疏，提档升客哥户对涨区域酬发展志前景蹦的认可湖度，塌增强士置业懂信心傍。活动吉时间含：4月尤23匪日活动艘地点研：酒店活动叔对象：媒滨体、衔已成怠交客虑户、薪新客默户2.秤6项贿目价庄值提叶升活乒动写字欺楼样静板间至开放劲日活垃动活动答目的份：利用宿样板厅间，父集中叠开放士日，姥吸引趴客户聪到场眨，提尾升客摄户对湾项目反的价础值认甘知，废增加财忠诚虎度。活动捷时间揪：5月尖13敲日活动压地点老：售楼士处/算样板新间活动企形式槽：每组骄10资人，甚由置疑业顾偷问，万提前员三个帽工作竖日通皇知客鲜户到国场参彩观，凤由置到业顾泡问引渐领客辟户至奸样板青放。活动富对象：前冶期已榆成交相客户辛，新赏积累著客户2.代6项雕目价娱值提嚼升活纷动项目太及区谊