标杆地产集团区域开发业务战略规划报告

20112011年6月5日战略咨询StrategyConsultant投资顾问InvestmentConsultant招商代理InvestmentAdviser深度研究DepthStudy公司主页XX地产区域开发业务战略规划报告XX地产区域开发的意义区域开发的政策形势和市场机会分析区域开发的企业实践和能力分析XX地产的资源优势分析与战略选择XX地产区域开发产品模型XX地产区域开发业务战略规划区域开发的操作流程主要内容区域开发低成本介入以策划规划的方式“圈得”大片土地通过与政府达成契约的方式保障投资的收益低风险扩张分期进行基建、市政开发的投入，项目进度可控政府负债具有较高的信誉，开发商的风险较小高财务收益分享土地以及项目开发的各种收益，包括固定债券收益、土地增值收益、二级土地收益高速度增长分享城市以及区域经济增长的成果成为推动城市经济发展的土地综合运营商四大核心价值区域开发是通过对区域土地的合理规划与利用，更加有效地组织和协调区域内的经济活动和生活方式，最大程度地发掘区域内的资源潜力，并且让区域的相关利益方都能够从中获益的综合性开发区域开发的定义区域开发的核心价值与定义区域开发的投入产出模式投入产出模式区域规划与产业定位聚集区域开发的各类资源吸引合作伙伴与客户基础设施建设公共环境建设旗舰项目开发与运作区域公共环境建成基础设施建设完成旗舰项目开发结束建立资源平台与产业平台区域的土地价值提升区域的影响力扩大固定债权收益：获得一级土地开发成本及合理利润土地增值收益：经营性土地卖地收入扣除所有税费和开发成本外的增值部分与政府按照一定比例分成房产销售收益：低价获取二级土地开发权，获得高额房产销售利润自主经营收益：通过房产出租及物业经营获得稳定收益投入区域开发产出盈利区域开发价值实现的基础在区域开发过程中，开发商与地方政府保持着长期的合作关系，特别是在区域发展、财务目标和土地增值等方面，两者的利益更是保持的高度一致性区域开发商通过有效的政府营销，让地方政府在政策制定、产业发展规划等方面向有利于区域开发的方向倾斜，则能实现与政府之间更加高层次的利益绑定，使自己成为市场推动型的“城市运营商”区域开发商以倡导者的身份提出自己的价值主张，并通过区域规划为地方政府勾画出了区域发展的美好蓝图，从而间接控制了区域的发展方向和土地的使用方式区域开发商拥有大块土地的一级开发权，能够按照自己的计划控制土地开发的进程，并在土地出让以及土地收益分配的环节拥有主动权在区域开发的前期需要对资源进行充分的盘点与整合，特别是土地的分级与功能指标的分配、企业资源的挖掘、政府资源的有效利用、项目资金的计划与投入等方面在区域开发的过程中，区域开发商通过一级土地的开发、旗舰项目的启动搭建了良好的资源整合平台，为项目融资、招商以及其他开发商参与共同开发创造了良好的条件利用软性约束控制大块土地区域开发商利用智力资源来主导规划，在满i足相关利益方基本要求的同时，能够更加合理有效地规划区域的产业结构、公共环境、功能定位等各项要素，最大程度发挥区域各项资源的优势通过共同利益绑定地方政府凭借智力投入主导区域规划整合各种资源引领开发进程区域开发对于XX的战略意义XX地产“两金一资源”战略实施的重要抓手公司层面集团层面项目层面XX集团各类资源的重要整合平台XX地产项目运营能力的重要提升途径XX地产区域开发所秉持的原则四大核心原则秉承差异化区域开发理念培养可复制化的开发能力优先关注国家级规划区域与XX工业地产协同运作国家级规划区域往往具备比较雄厚的工业基础以及相对发达的交通设施条件国家级规划区域受到政策利好影响，将带动周边地区资源的集聚，引导产业结构转移，为区域开发奠定良好的基础XX集团具有遍布全国的工业园以及产业资源，XX地产应充分利用其资源优势协同攻关XX区域开发应以XX工业地产为依托，开发配套型的商业、住宅项目，形成地区性综合型片区XX地产的区域开发应该以创新为主题，在原有的区域开发模式上，结合自身的优势进行新的探索XX地产应充分利用集团先进的科研成果，借助创新理念和先进科技培育独特的区域开发竞争力标准化的开发模式已经成为房地产开发的主流，XX的区域开发重在通过标准化来培养可复制的项目运作能力区域开发将吸引各类开发商通力合作，XX地产应把握好学习其他房地产企业成熟项目运作模式的机会主要内容XX地产区域开发的意义区域开发的政策形势和市场机会分析●一级开发的市场机会分析●区域开发的市场前景分析区域开发的企业实践和能力分析XX地产的资源优势分析与战略选择XX地产区域开发产品模型XX地产区域开发业务战略规划区域开发的操作流程云南城投：环湖东路、昆明湖、生态城项目，昆明城中村改造、西双版纳旅游区上海城投：上海新城区开发、旧城改造、历史风貌建筑保留保护与修缮、重大工程配套商品房建设漳州发展：福建省漳州市龙文区段旧城改造、南靖县船场溪荆西右岸片区黑牡丹：常州北部新城高铁片区的土地一级开发项目泰达股份：大连市甘井子工业园区金龙寺土地整理项目、扬州广陵新城项目山东省鲁商置业：青岛得燕儿岛路片区旧城改造……从现实市场看，一段时间内，各地城投公司、国有控股公司控制了一级开发市场绵世股份：成都成华区保和乡旧城改造、郫县龙梓万旧城改造项目中天城投：贵阳国际会展中心项目、渔安安井公租房和安置区、贵阳城中村改造、龙洞堡工业园区、乌兰奶牛场温泉旅游项目、贵阳金阳新区高金食品：宜宾市翠屏区江北新城学院路（一期）土地一级整理项目华业地产：北京通州区梨园镇地块（新市镇）亿城股份：唐山市环城水系大城山片区、秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区中南建设：海南儋州、盐城中南世纪城、海门圩角河、海门张骞大道、南通体育会展中心万方地产：顺义区太平村改造大连万达：福建琅岐岛旅游度假区、武夷山旅游度假区、大连金石国际旅游度假区、西双版纳国际旅游度假区……多年来，在政策形势扑朔迷离之际，有些上市公司及房地产企业曾大胆参与了一级开发在过去的商业实践中，企业参与一级开发的获利颇丰海南儋州滨海新区：与政府协定净收益70%，并且已经中标第一期全部800亩二级土地南通体育会展中心：打包挂牌19亿，二级收入全部归企业南充清泉坝政治项目：保底净收益是实际到位投资额的15%贵阳市云岩区渔安、安井片区：与政府协定净收益70%，已经中标区块内58万m2土地开发权金阳几个地块：二级开发收益+政府对于会展相关项目的政策扶持金常州北部新高铁片区：政府按10%的毛利率回购黑牡丹开发后的土地及地上基础设施,按15%的毛利率回购安置房棋盘山商住项目：按15%的收益率获得投资回报中南建设中天城投黑牡丹亿城股份从近期国家出台的相关政策来看，企业参与一级开发的空间逐渐变大国家政策2007年11月《土地储备管理办法》2010年5月《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》2010年6月《关于贯彻国务院加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》土地一级开发整理“政府主导、市场化运作”，通过公开招标方式选择工程实施单位。鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发。积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设。12342010年9月“两整治一改革”活动市政道路、水利设施、非收费管网设施等不能带来经营性收入的基础设施等公益性资产，不得作为资本注入融资平台公司。土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。昆明市海南省北京市2005年8月《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担；在利润分配方面，规定企业用自有资金进行土地一级开发的，利润不超过８％；贷款进行一级开发的，利润不超过２％。2006年7月《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》规定，允许企业参与成片开发，统一进行基础设施建设、自有项目建设和项目招商工作；在收益方面，规定土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。2010年7月《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》规定，明确地鼓励社会资金参与土地一级开发整理，但社会资金的投资回报率远低于国有投资公司；对项目利润的计算方式也明确规定：一级开发项目利润（总成本*投资回报率）=16%*征地拆迁安置资金量+8%*建设工程资金量。成都市2007年9月成都《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》明确提出引进社会资金进入土地一级开发领域，且未对开发企业实施土地一级开发的利润率进行限制；2011年3月，《四川省国土资源厅关于认真清查建设用地前期开发有关问题的通知》要求各地必须坚决执行国家关于土地出让收入彻底实行“收支两条线”的规定。地方政策地方政府也出台相关政策，鼓励企业参与一级开发成都市持续的楼市调控使得二级市场存在诸多不确定性，房地产企业向“土地一级开发商”转型的愿望增强政策类型政策内容主要影响房产调控2010年4月，国务院颁发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；2010年9月，国家有关部委分别出台措施（新五条），巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展；2011年1月6日，国务院出台“新国八条”房地产调控政策，要从严制定和执行住房限购措施。抑制了居民购房需求；增大了开发商库存销售压力土地调控2010年3月，国土部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题》的通知：要求开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后需在一个月内缴清成交额50%的首付款；2011年1月，

“新国八条”要求加大土地供应调控力度，严格土地管理。提高了开发商拿二级地的门槛；打击了开发商的土地囤积行为金融调控2010-2011年，央行连续十几次上调银行存款准备金率；2010年9月，央行规定商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。增加了开发商的融资难度；降低了开发资金的利用率一级开发相对于二级开发具有以下优势：土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险。资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算，开发利润基本由政策提供保障。开发商在进行土地一级开发的过程中，相当于对这个地块进行了一次前期调研，对开发成本平衡点、土地、项目的了解情况要比别人有优势，同时也通过一级开发与政府建立了良好关系，甚是是内部的契约，这为参与二级土地市场的角逐打下了良好的基础。很多土地在拆迁过程中采用的补偿方法是产权置换，假如一级开发企业能在二级市场拿到土地开发权，不但能在二级开发过程中节省下前期的调查费用，还有大量的拆迁成本，同时还有一级开发中２％－８％的利润。因此即使高价格拿下土地，也比直接参与二级市场竞争的开发商更有优势。优势一：不存在土地价值风险优势二：收益稳定并且可控优势三：有助于获得二级开发权优势四：节省二期开发的各项成本一级开发的流程与企业获取利润的方式1、获取开发权：地方政府经过合法程序，授权公司对特定规划范围的土地进行一级开发，依据合同约定进行投入，获得回报2、一级开发公司成本投入：一级开发公司负责“管理、策划、规划、融资、征地、拆迁、基建、市政、营销和招商”所有成本投入，经过政府审计后，作为一级开发的成本，作为政府对企业的负债。3、获取利润的方式固定收益:政府以卖土地的收入或者其他来源的费用，支付开发成本及合理利润（一般为总成本的8%-15%）溢价分成：区域内土地卖地收入，扣除上缴国家、省市等上级部门的税费以及支付完开发成本（包括合理利润）后的盈利部分，由一级开发公司与当地政府分享，分享比例需要谈判。公司和政府的一般比例为5:5，7:3；也有高达9:1的。固定收益+溢价分成但因土地一级开发无国家统一政策，企业参与一级开发的市场透明性较差企业在参与一级开发过程中存在诸多问题大部分二级地由一级开发商获得操作透明性差由于没有统一政策约束，一级开发市场透明性较差，出现了一二级开发属同一企业、操作不规范、虚高开发成本提高自身利润等问题一级开发商虚标成本，提高利润通过其他方式把成本做大，从虚报的成本中拿利润。“比如每亩地实际成本是20万元，开发商可以做成30万元，多出的在政府看来是成本，对开发商来说就是实实在在的利润，另外还可以名正言顺地拿到所规定的8%。”2004年12月29日成交的海淀区中关村西区综合科技贸易用地，竞得人和土地一级开发商都是北京中关村国际商城发展有限公司；2004年12月21日成交的“车公庄危改小区D区综合楼”用地，竞得人和土地一级开发商都是北京隆盛房地产开发有限公司。北京西南区域超大盘万年花城也是由万年集团从一级开发做起的。“海淀区颐清家园项目ⅡA、ⅡB、Ⅲ地块住宅及配套用地”、“良乡拱辰南大街理想SOHO”等土地竞得人和土地一级开发商均为一家等等。许多地块的一级开发是由政府和企业秘密签订的协议，外界极少知晓，一级开发商也颇显神秘。主要内容XX地产区域开发的意义区域开发的政策形势和市场机会分析●一级开发的市场机会分析●区域开发的市场前景分析区域开发的企业实践和能力分析XX地产的资源优势分析与战略选择XX地产区域开发产品模型XX地产区域开发业务战略规划区域开发的操作流程城市化进程步入更高阶段，人口与资源的聚集带来城市规模的急速膨胀大城市凭借各种优势条件，吸进着周边城市的人才以及产业资源的集聚大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，出现了围绕在周边的卫星城政府公共服务放开，吸纳民营资本进入城市开发汽车消费、度假旅游、中产阶级出现、市民工作与居住分离等给城市化建设带来深远影响每年1000多万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加1平方，则全国需新建5亿平方米住宅房地产起步阶段平稳阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升阶段⊙⊙⊙⊙萎缩阶段⊙2010年4283美元资源聚集中国气整体敏城镇哄化较据低，竿区域徐之间愿不平域衡显危著，吼一、拐二线桶城市萌新区低及三芒、四围线城张市土柴地市状场空裂间仍鲁然较汇大三层限次的巷轨道辣交通贤网建韵设速汽度加胜快，蕉在带牺动产思业转猎移的等同时志，也电带动盐了周蹄边地追区与盒城镇买土地章资源井的开朴发20收10末-2灵01抛5年中纷国轨扶道交遥通网源建设息情况轨道杜交通年网建劲设的聪加速腹推进荒，给娇城铁头、高引铁周稻边具有块一定汉经济躲基础些和特近殊资阻源的存城镇身带来嗽了开变发机锤遇高层蠢次的竿工业蚊化进调程与轮城市读化协惯同发辉展，涨推动站产业姨园区虎升级单一掠的工键业园脉区早期野的工貌业园盈区改偶变企功业“秒星星花点灯系”式启布局网，开邮发园碑区使哪企业华集中己入园福发展园区铁以生贡产性食企业叼为主杨，有酸少量走的物求流等感生产哨性服赵务企墙业各自醋企业腊建有若简单饱的生恶活配赔套设护施、匹如食籍堂、另宿舍脏等园区雄内大地部分菠工作伏人群达白天道工作疾，晚驳上回跪到“匙城里坑”，壤工业连园区组成为舍“鬼拒城”单调攀的工爆作、瞎疲劳骗的“竖摆渡从”以产恨业支庙撑的蛇综合机城区工业刃园区段发展荒到一缓定阶肌段，却为产脑业发蛇展被赤动配灯套的瞧生活卡设施奥如人飞才公包寓、束蓝领是社区药等逐鸭渐建困立起衔来为寻墨求财卖政收药支长埋短期积平衡隆，也押为改铁善园学区生奋活配毒套条辫件，展园区魂卖地卡给地纸产商匪搞房制地产蠢开发城市删扩容炸迎来荣房地栋产黄警金时可代，刻产业生园区鄙被动嘉承载汪城市妥功能生活径、生画产全于面配支套的冻产业首新城订成为触园区敢发展俭的未烫来趋木势随着变城市预居民锄消费殖观念宁的改沾变，诉休闲兵度假幅成为丙未来辩旅游絮的新镜热点度假妖旅游胀相比忍其他弓旅游概方式啦，更石加关貌注游疗客的筐身心多体验旅游皇不再跃是为胡了观什光，帅而是粗为了杜体验蹲优雅触、舒亚适、拒休闲惕的氛减围相对越于观剖光旅忘游而龄言，鸦度假围旅游鼠是一答种更终高层仆次的韵旅游炮形式个，更经强调仙安全韵、宁愿静的康优美畏环境叔、丰蒙富多魔彩的掠娱乐斧生活橡、增吵进身淡心健阔康的健游憩谁设施挪和高胞品质早的服再务。随着嘱中国俱经济易持续绳发展梯，人窑们的足旅游厌观念诞发生盖了重粱大改拣变，给越来么越多昂的人滨已经淋厌倦傅了走管马观脂花式饺的观匠光旅侨游，抚转而峰开始趣爱上震休闲商、放持松和每娱乐钻为主跨的休搅闲度月假旅嚼游。在多斤种因炉素的谢共同查作用助下，严市场近化的赵区域制开发寒呈现旬出前见所未学有的层商机产业凤区中茧的城腐市功碌能区核：造城佩和扩惭区成针为较服成功钟的开歉发区胳的主疼旋律产业寄新城岸：工业挪化与鲜城市瞎化融恢合发乓展的洲新城阀区，裹非开帽发区你和工起业园卫星奔城/新市饥镇：功能蚊明晰甜、特昆色突刃出的贫交通扎节点吸型小纸城镇旅游闻度假级区：度假酷产业庄和旅捕游地茂产的叠结合坚，商捏务休新闲与物旅游滥度假短结合目前抱区域怎开发较的四蝴大商资机城市俯化进据程工业戴化进梳程利益啄驱动政策乞推动区域钱开发反所蕴闭涵的宇五大史利益屿点挣到决“开帆发总备承包屠收益朵”：形成旧政府播对开没发商踏的负毁债，灿是风沾险较竟低的俭收益香，收孩益大垫小看额操作底，可窝依法峡追讨获得泽“可腿持续彻经营倘的资款产”究：向政叉府表丢明扎抽根当里地的菠心迹罪，构梁建紧旋密关饼系，假较少呈受换于届影姐响分享斧“地倾方留洪成的敏税费广”：针对尊工商摇企业兔，数肾额不史大，强不好唯监控尝和操灯作，假时间惠长，昨风险怨较大分享勾“一蚁级土颠地增晒值收解益”谊：受上火市指浇标、妄市场唱、换仔届、剑收支雀账户谊管理锻的影愤响，俘风险苏较大拿到妹“低老价和疑优质省的二滩级土稻地”融：基于铅关系盒和信窑息可号操作嗽，风腐险最瘦小，拆精细屡开发乐，价航值最忙大，售落袋切为安主要片内容XX怪地产胳区域扫开发鞋的意孕义区域虑开发各的政滥策形译势和草市场左机会搬分析区域独开发达的企箱业实蒸践和她能力分析●区域微开发朗的企奋业和诸实践士分享●区域议开发舍的关疏键能悦力XX国地产居的资组源优颗势分两析与苹战略程选择XX湿地产帆区域呼开发际产品包模型XX星地产堡区域航开发凤业务年战略失规划区域知开发班的操双作流精程开发商类型代表企业特点核心区域开发能力大型上市房地产企业天津泰达、中南建设、华侨城等拥有丰富的房地产行业经验，资金实力雄厚，但对于土地一级开发经验有限跨区域运营能力规划策划能力融资能力地区中小型房地产企业众美地产、万祥置业、京泰鸿等拥有一定的地缘关系与信息获取能力，但资金实力较弱，只能承担小片区域的开发业务项目管理能力信息获取能力政府投融资平台型房地产企业云南城投、中天城投、西安投资、深圳投资等在当地拥有强大的政府关系，一级土地获取能力较强，但专业性和跨区域竞争能力有限政府关系运用能力土地获取能力隶属于多元化集团的房地产企业XX地产、保利地产、中粮地产等依靠集团强大的资金、资源实力，区域开发业务择机扩张融资能力资源整合能力目前戒开展攻区域径开发盲业务蚀的企但业类步型综趋述企业殃区域译开发劝实践夫分享贿之一以华沫夏幸治福基盯业为狱代表弹的产巷业园形区开址发企业运区域燥开发委实践秀分享撕之二以华萍侨城中为代尝表的毯旅游里度假赌区开垄发区域梅开发术项目丝式案例舒分享色之一中南养建设篇南充杂清泉纸坝项根目—净收超益比邮例跟牛地价情挂钩土地出让单价（万元/亩）获取净收益的比例（%）2000201-2500251-30020301-35015351-40010根据隐实际洒情况救确认埋净收考益，刊每次咬出让悔地块董后结咽算，雅每年嫂支付篇一次城。政府党承诺烘企业关保底姻收益15默%。中南牙建设南充已政府相关屿手续泡、征徐地收引储、盖拆迁是安置震、成锹本核蹦定、育土地汉出让扰、质久量监达督出资过、工仔程施抚工、此土地挖整理卧、项挺目运嘉作在南赵充成建立全纺资子芬公司协议项目执简介池：总面珠积约30隐00亩，20托11年2月8日签耍约建设幸内容蜻包括酸嘉陵尖江沿陕岸防交洪堤车建设城市捕道路义、官扰网、每绿化娘、公对厕等实际迷可出始让商女住用蚕地15虏00亩商业抚模式壶：中南桨建设宪出资睛完成宵政府贪需要剥的清挖泉坝床建设场任务善及土响地一骨级开商发政府行协助裹企业叼拿到袋二级舅土地政府棍按土益地出灾让单典价给剃予企田业不帖同比滩例的体净收触益，垮每年威结算扰，且萄承诺趟给企架业15逝%的保纯底收闹益区域裂开发晨项目页案例渐分享能之二中天见城投患贵州迅云岩钉渔安睛、安末井片久区项秆目—净收慨益7:甜3和二袖级联搞动开锣发金世旗国际控股贵阳市云岩区政府签订开发协议（一级开发收益按7:3分配）华润贵阳华润汉威市政、基建、七通一平、回迁安置，截污沟建设出资5000万，占16.67%出资2.5亿，占83.33%绝对控股通过招拍挂获得绝大部分二级土地将土地出让价款的50%-60%返还收购全部股权项目旦简介丹：建设年任务乏包括钟城中该村改任造、抚截污并沟工抄程、卡经营固性用由地七断通一胀平，乐回迁急安置72蹲.9万平下方米建设阅成为庙旅游梦休闲刊、商亦务会阻展和登生态惊居住颠区商业渐模式苹：由母惨公司炒金世愧旗与挺政府点签订固协议挨，因屋缺少咏资金舱，与孟华润赌汉威帮合作泉成立滑一级息开发辨公司呈华润喜贵阳布，华辜润汉宁威占录大部眯分股雀份一期启土地稻出让置前，绕中天蜜城投王收回滋华润蛮汉威蜓的股读权中天陈城投守获取鸡二级乏土地杨并进菜行二融级开料发，性收取挺政府教返还上的土琴地出扩让金区域庙开发裁项目耕案例槐分享煌之三上海伶石与币木投搂资咨恩询有烦限公蹄司临安递高新更技术房诚投资汽有限慕公司临安炮市人懒民政合府龙元特建设杭州青山湖森林硅谷投资建设有限公司20西09缝.8，出当资控咳股，63盖.7傅5%人民莫币出英资，80棉%人民洽币出粥资,2丈0%国有腊独资土地楚一级咸熟化20父09志.7摘牌色，签摇订框他架协切议20屈09傲.1呜0.占15成立控股经营会管理重大吹公共料服务相项目扬（酒痕店、弦会展积中心巷、游蚀艇码头头）二级项目公司高新产业商务会展商贸办公配套住宅等关联公司或战略合作伙伴项目慢简介谣：对临浩安高猜新技防术产彼业园29平方秘公里棕进行展分阶捆段开但发,启动候核心垃区块印面积康约3.甩8平方竿公里开发补内容渴包括施高新墙产业,商务驰会展,商贸徒办公,配套臂住宅芦等，档开发旁时序桐保持惜产业寒先行商业歉模式昏：石与日木摘局牌后应，龙盲元建眨设出谦资控喇股石耗与木石与耍木与败政府那独资惩公司同共同虎出资梁成立啊一级蒸项目督公司袖，负回责土团地熟刚化一级清公司牛熟化迅投资黎*11系2%为总演成本型，二亭级市物场的围土地芹溢价栏税后哪部分候按石咸与木65显%，高增投35胞%分配龙元否建设弹临安屠高新嚼技术揪产业晓园项直目—蹈—净鞠收益轧65规%：那35旧%主要诵内容XX客地产产区域绣开发磨的意歉义区域贴开发丈的政予策形逆势和处市场驼机会蹲分析区域爱开发箱的企却业实骨践和馅能力分析●区域垃开发各的企席业和联实践稳分享●参与行区域盒开发体的关房诚键能乞力XX氧地产旅的资社源优假势分圾析与森战略存选择XX煌地产述区域口开发期产品捐模型XX废地产响区域孩开发舞业务移战略零规划区域茂开发感的操幻玉作流禁程企业宏开展群区域欲开发游业务御的主病要能净力壁姓垒融资乒能力资源湖整合汗能力政府房诚关系区域曾开发百商需娘要建类立良祝好的殿政府陕关系羞，并寻且要姜有一响定的拐地区绒影响股力，脾否则脂不可费能拿谁到一立级土蛙地的姥开发震权。陈如果板政府拌关系槽不能芦得到论维持舱，那继么在首一级废开发狱完成裕之后府，收浊益分婚配的甘环节丝式也可忘能遭熄遇政踏府违悟约的挂风险瘦。区域缓开发蠢不可主能由摆一家盖企业嫂独立边完成昆，即亭便是凡有庞弯大的框资金箭实力漆，也掉不可栏能具词备所卡有业召态的驶开发的能力无。因创此区避域开星发商配必须荐对各笑种内历外部攻资源延进行悔整合朱，充妹分利费用各疫方优内势进类行聚话合开引发。区域假开发黄的资歌金投团入巨妥大，烫并且是开发滴周期围比较期长(一般者要3-般5年的法时间)，这沫对开捞发商附的融艘资能却力是浅一个壶巨大魂的考柄验，卧开发将商除比了需驾要拥说有强夺大的碧资金恶实力侍外，伸还要棉通过吉各种姿融资缩慧渠道链的建悄立来结保证浮项目长持续乡丰稳步绩推进影。政府休关系融资缎能力资源胖整合渡能力关键顺壁垒能力系匹配结论滑判定依托稼集团斑在全牺国各铲地长洞期积狮累的埋政府秤人脉勤，借踩助X路X品制牌的角影响晨力，绘同时踩协同扭工业护地产白进行必公关充分类利用虹XX真集团表内部惊财务挨公司次、商影业银兴行等屈金融走服务艰平台历，获辞取区层域开坛发所拌需的津庞大描资金XX肠地产罩在发亲展过逢程中辰已经步积累夺了许经多与赌同行读、服榨务机川构以暴及政航府部换门合蛾作的得经验殿，具筒备整还合各执种资掉源进抓行聚介合式禾开发咸的能课力XX压地产慨具备紧区域认开发括的关熊键能填力，抵可以微考虑拿在充浸分的妄市场烧调研沙和准跑确的喷产品蒜定位或的前弃提下硬开展闷区域斩开发渠业务XX植地产乐区域链开发护业务仔的关嫂键能最力分吴析主要愧内容XX裤地产槽区域索开发殊的意神义区域输开发赔的政签策形拘势和帐市场认机会哨分析区域纠开发歼的企而业实狭践和孩能力分析XX渗地产滤的资杜源优含势分匙析与戒战略选择●区域叼开发纷的业章务类绩型选涛择●区域膛开发信的地认理位巩置选扁择XX伏地产绘区域帝开发笛产品击模型XX状地产剥区域追开发堤业务湿战略驰规划区域彩开发蹈的操略作流汽程XX控地产狠具备盐区域厉开发咸所需遍的主乓要资件源，扑业务形未来扰的发专展潜泰力巨冰大区域交开发余业务主要坐资源关系贴资源财务灿资源人力专资源隐性龙资源XX笛产业糟已在或全国倡各地鞋积累鼓了广茶泛的芝政府扯资源XX钓地产苹已与切其他洪房地妹产企自业、喷房地佳产服疲务商腊进行夏过多娇个项由目的宾深入逢合作让，建供立了饱广泛相的战倚略联泰盟XX平集团悠财务径公司扰、商副业银有行、优保险迅公司骡等金详融服瞒务平辞台为陶区域蔬开发吊提供蚊了多下种融挽资渠湾道XX杜集团下庞大斥的现底金流猛为区蔑域开奸发提疲供了端有力跃的保距障XX捧地产漏将近10年的熟发展拘过程垦中，栗已经秩培养挖了一仅批专耳业的屡管理干、策叶划、桂市场末以及伶项目客实施渠人员近年娇来，用通过龟高端野职业邪经理钩人的降引进仰，地姓产业碑务高键速谎成灾长，溉经营上决策炼团队抛也日暗益壮秘大XX拌的品向牌与杰影响浅力深项入人倍心，召管理亦模式地和企缺业文瞎化具摔有无蝴可替索代的析竞争炭力XX贼地产到创新估理念匪与产蛇品不笋断涌蝇现，衬引领皱着行靠业潮铁流财务奔资源享是区宝域开粱发的已核心错资源挂，政愁府及授社会次关系包资源之、隐约形资受源是午关键谎资源皆，人笔力资滤源则川是充群分利浅用各宜种资飞源的北战略鱼性资疼源主要嘱的区返域开他发类养型与湖XX刑地产暴资源袍匹配提情况剥分析业务类型资源匹配分析资源匹配度业务定位产业区中的城市功能区打造“产业核”协同呼应的“城市核”，XX具有天然优势，可依托遍布全国的XX工业园，在园区周边地区开发综合型的商住社区重点发展业务卫星城/新市镇XX集团技术优势和创新地产理念，将很容易受到竞争不是很激烈的二、级城市的欢迎，拿到土地一级开发权相对容易重点发展业务旅游度假区主要集中在一二线城市周边区域，需要有便利的交通和比较发达的经济、产业环境，作支撑，XX可伺机开发择机进入业务产业新城工业园和城市化配套设施的联动开发，对区位的选择要求较高，投入周期较长，暂时不考虑进入暂不涉足业务1471047资源筒匹配哨度行业细分市场吸引力区域筋开发裂业务驳组合柜分析旅游缩慧度假略区产业刊区中城市摩功能浇区新市飘镇卫星眯城产业巨新城XX咸地产世区域肝开发仅业务驼的类绪型选挡择重点劫开发仁业务•投入秆大量植的人达力提本高开猜发的倚规模•集中则最好摆的资侄源保锁证开投发的直质量辅助电开发撒业务•根据端近期早的具胆体市表场状岸况选沈择开傻发暂不票开发演业务•因资爪源不振匹配桑或时坟机未维到而边暂时织不开缩慧发主要脱内容XX勾地产蚂区域亦开发帝的意旺义区域虾开发粗的政城策形侵势和贝市场吵机会采分析区域扰开发效的企蝴业实吸践和怨能力分析XX茄地产概的资野源优弄势分设析与流战略选择●区域须开发乞的业牲务类筛型选兼择●区域成开发鸽的地翅理位农置选臣择XX乖地产还区域赢开发谜产品帅模型XX序地产扮区域悦开发低业务骂战略傻规划区域催开发烂的操本作流明程区域脉开发碎业务阴地理鄙位置喜选择细综述业务类型区域选择原因分析产业区中的城市功能区在二、三线城市新区选择具有产业密集、交通条件比较便利的地带进行开发，最好是在XX工业园的周边选择合适的地段开发二、三线城市人口密度比一线城市低，随着劳动密集型产业转移，开发潜力大；通过“城市核”的打造，使地区的人气得以聚集，地价得以迅速提升新市镇、卫星城在山东半岛、环渤海和长三角等发达地区城市群的二线城市周边寻找开发机会城市群（都市圈）的建设，将使各城市交汇地带出现大量的卫星城和新市镇；一线城市只有外层还存在开发机会，二线城市机会较多旅游度假区选择具有大量富裕人群和大型企业集团客群的地区如：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群度假旅游市场主要依赖周边客群，发达城市群所在区域人口集中且具备消费能力，发达城市群里大企业集团也较多，兼具个人和商务客流资源1、产艺业区慨中城奋市功得能区休：国瓦家层蛾面区病域经疼济规兰划惠现及的夏区域幼，存务在较抛多的幅开发仿机会20广09年至浊今，吸国家朵先后凭批复袭了13个区轿域经伶济规须划，披惠及巷东西纹南北高多个渡区域XX链建设熄产业嘴区中妥城市哀功能滨区要选择安区域中经济混规划指中明之确扶殊持产室业发洋展，市产业魔规划妙符合暗XX宇产业档类型材，产咸业扶皂持力部度较侦强的宾区域区域闯经济获规划冶中，已对每灾个区核域的桶发展鸟方向仔及发割展措细施做权了较剃明确潜的指屈导与等规定轨：图们葛江：沿边薯开发山开放辽宁神沿海估：航运拾物流爪、先准进制卧造、醉现代酬农业黄河逃三角洁洲：高效次生态袜示范决区、鞠特色耗产业缺基地皖江坊城市舟带：对接态长三蕉角，汗承接懒产业廉转移…推荐自皖江途城市匆带、变辽宁醉沿海期、关彩中-天水舟、珠锈三角晌等另外姿，关岭注各室区域丈中的亡先导灭区辐絮射城枪市结合停XX裙布局好在全软国各踏地的闷工业角园区，在进行盛“产惹业区溜中城段市功充能区仔”类魄区域稀开发材业务蚊的探欧讨黑龙江吉林内蒙古新疆宁夏山西河北甘肃山东n浙江福建云南四川贵州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海台湾陕西辽宁重庆江苏大连XX工业园区青岛XX工业园区合肥XX工业园区武汉XX工业园区重庆XX工业园区汇川XX工业园区XX胶南工业园XX天津市场创新产业园区顺德XX工业园区哪些鼠工业恭园周闻边或嫩城市察内是睁否有合土地感空间果和城要市功袜能的奇需求孔？哪些岗工业伸园所轮在大沈区域熊或城奥市圈炭内，派能够宜构建皇产业熟集群捏？区轨域内熔是否牵有适奏合X俘X投吴资的安城市漆？结合导XX柿集团甲的资旋源条姜件，剩具备僚家电免电子睛产业倚基础支，或岸有规妇划支锐撑的聚区域乒，可陡作重赞点考傍虑我国汁家电蝇产业跪基地蕉：20烤09年11月，始合肥结市被帅授予艺“中邮国家括电产都业基猛地”帐称号刃，是雀内地面省市五的第芬一个缠基地阴，我深国还蛙有8大家错电产另业基饰地主糊要分美布在州沿海愚地区中国木家电嘱之都愚“顺育德”留，多测个中管国知最名家奸电品遇牌在袍此聚竭集此外唯，与物顺德个相邻烟区域棉南头呈镇，队先后刊获得锐“中纱国家启电产弃业基秋地”竿等荣或誉称优号南京援、马项鞍山术当涂填等地……家电产业整体厨卫产业智能家居产业在这掌些区鞠域中鸽：选择踩配套妙条件撤较好昂的区阶域选择畜发展另后劲过强势用的区来域避开袖竞争载对手量的势怕力范识围世界城市人口密度等级分布第一级人口密集区＞100人/平方千米第二级人口中等区25～100人/平方千米

第三级人口稀少区1～25人/平方千米第四级人口极稀区＜1人/平方千米

大部患分二时三线峡城市速人口蔽密度暖较低寇，可淘能存纤在更旱多的守开发摇机会数据江显示爽，我店国四闯大一澡线城罩市人恰口密穿度远遮高于头二三放四线绵城市嘉，加本上城币市发痛展成茶熟水泰平较阵高，开蛮发机会怖已经侄很少二、凤三线城市却的人释口密押度较克低，培加上悬目前国家辆对中切西部伐区域掩发展嘴的政兆策扶喉持以及忆二、妹三线城市御本身锋的发展屠诉求吼，都流增加了产猎业区鹿中城松市功禾能区罩的机会一线城市城市省份密度上海上海2135.01广州广东1007.4深圳广东882.93北京北京714.2二线城市城市省份密度厦门福建975.14苏州江苏966.97武汉湖北944.24南京江苏918.32郑州河南908.49成都四川891.86天津天津812.16西安陕西743.26济南山东728.87合肥安徽658.37三四线城市城市省份密度新乡河南659.40德阳四川656.58海口海南642.08温州浙江635.61台州浙江594.92淮安江苏586.92南充四川584.98湘潭湖南567.31孝感湖北565.93黄石湖北550.70盐城江苏548.69莱芜山东546.74珠海广东544.46潍坊山东540.90绍兴浙江525.68产业扁区中膏城市恼功能歌区的换具体海判断灯标准标准宿一：铁产业彻基础件、产仆业规蔽划、腔支持患政策具有因电子滴信息惩产业条、智权能产公业基左础的垃区域崖（城棉市）纷优先纹选择复，规早划发丛展以追上产术业或集对以陶上产财业发芒展进寇行扶铺持、档给予蹦优惠挎政策依的区事域也疮是关振注重陆点标准逢二：药房地驳产市汇场和辟XX亭产品究市场区域萄内人诞口数怕量如用何，互消费绕能力厨如何秘，X胖X投科产后虚区域蕉市场齐能否道支撑蚁企业寻发展跪；区窜域房凑地产暴市场陕如何，城储市功例能区疼的开健发能于否吸纳筹人口弹入驻标准斯三：凳劳动搭力资督源和扣人才劳动岗力资葛源是绵否充虎足，卫科技瓶人才骄和管乎理人罢才能耻否满漫足企杀业需诞求标准唐四：么征地烈和拆惭迁比芽例征地虫比例唤要大绣于拆毅迁比得例，龙越大侦越好典；拆块迁比乖例太文高，锁不宜阶选择标准疑五：交万通条件需要顶有便计利的瞧交通险与工粉业园沿区以宝及城吐市的兴中心痰地带峡衔接敬，方产便人视们的苏出行2、卫秋星城/新市朱镇：重点吧关注士我国班几大围城市盟群中营的卫怜星城测和新预市镇俗开发扒机会一级城市群二级城市群三级城市群环渤海城市群乌鲁木齐哈尔滨长春西部地区中部地区东部地区拉萨南宁昆明贵阳北京呼和浩特天津太原兰州西宁银川广州香港杭州合肥台北海口沈阳辽中南城市群以沈阳、大连为中心，包括鞍山、抚顺、本溪、丹东、辽阳、营口、盘锦、铁岭等城市，总面积约9.58万平方公里。山东半岛城市群以济南、青岛为中心，包括烟台、潍坊、淄博、东营、威海、日照等城市，总面约7.3万平方公里，制造业和农产品加工业发展势头迅猛。长三角城市群包括16个城市：上海、杭州、南京、嘉兴、湖州、宁陵、绍兴、舟山、台州、苏州、无锡等，总面积约10.95万平方公里。京津冀城市群以北京为中心包括北京、天津、河北的唐山、廊坊、保定、秦皇岛张家口、承德、沧州等城市，总面积约18.5万平方公里。长株潭城市群包括长沙、株洲、湘潭3市，总面积约2.8万平方公里。海峡西岸城市群以福州、厦门市为中心，包括漳州、泉州、莆田、宁德四市，是海峡经济区的核心地区珠三角城市群包括广州、深圳、珠海、佛山、中山、惠州、东莞等14个县，总面积约5.5万平方公里。关中城市群关中城市群以西安为中心，包括宝鸡、咸阳、铜川和渭南等城市，总面积约5.52万平方公里。中原城市群以郑州、洛阳为中心，包括开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内共9个省辖（管）市。总面积约5.87万平方公里。重庆川渝城市群是以重庆、成都两市为中心，包括自贡市、泸州市、德阳市、绵阳市、遂宁市、内江市、乐山市、宜宾市等14个地级市和渝西经济走廊等县市。武汉城市群包括武汉、鄂州、黄石、孝感、天门等9座城市，总面积约5063万平方公里。环渤海地区包括京、津、冀、晋、内蒙、辽、鲁等五省（区）二市，成为北部经济是未来10年到20年中国最大的区域经济中心.其范围占据我国国土面积的12％和人口的20％。城市群主要城市交通条件相关政策环渤海城市群北京、天津、唐山、廊坊、保定、张家口、承德、沧州等三条高速公路，多达24条高速车道，未来将形成京津冀三小时交通圈北京地区“两轴两带多中心”、发展卫星城的总体规划，给紧邻的廊坊、大厂、固安等地带来了“融京”的机会,而产业转移将全方位带动这些地区的经济发展长三角城市群上海、杭州、南京、嘉兴、湖州、绍兴、苏州、无锡等三条高速公路已形成3小时快速交通圈，沪宁、沪杭城际铁路则使城市群崛起为1小时都市群上海浦东将在四个区域建设功能完善、交通便捷、配套齐全、居住舒适的可持续发展的新市镇珠三角城市群广州、深圳、珠海、佛山等将形成珠三角2小时交通圈、深莞惠1小时交通圈广州市政府将加快建设广州生态卫星城武汉城市群武汉、鄂州、黄石、孝感、天门等内陆最大的水陆空交通枢纽目前有5条铁路干线，6条国道，4条城际铁路已经建设武汉政府将大力发展卫星城改善交通状况，并形成30万人口的大型卫星城山东城市群济南、青岛、烟台、潍坊、淄博、东营、威海、日照等重点打造公路、铁路、航空多管齐下的网络体系，精心构造“一小时交通圈”济南市将着力打造城镇、次中心城市的建设。形成以济南城区为中心城市的四级结构体系根据治各城广市群膜的交誉通条碗件以箩及相移关政启策，哗并结觉合X稼X地友产的塌政府淘关系逼资源院，建雷议X寺X地佣产优些先进禾入的夹地区粪有：山东语半岛险城市虹群、江环渤饮海城妄市群剧、长稠三角沾城市背群，寻找赶城市盈卫星养城镇傅开发散机会关注窄城市寒群中灭交通罚便利秒、政无策规心划发谷展的伤卫星符城镇城市仅群（槐都市谷圈）阳的建齿设，闷将使态各城便市交右汇地切带出晴现大售量的港卫星拨城和姑新市演镇在城扶市群险形成矛的过卵程中嫁，与活中心鼻城市矩联系单密切颜的卫舅星城懂和小垦市镇毛起到肺了交律通、篮产业甘和居便住的多重遮纽带剃作用无论爸对城侵市群菌还是流自身利发展偿都是暮有益泄的以陕骑西西贵安为却中心车城市煌，将届关中抢城市岂群周乡丰边城盘市纳剪入大幸关中珠城市正群，随而三度原、锹泾阳论、高如陵、槐临潼祸、蓝凳田、荡引镇仙、户巾县等虹卫星嘱城市醒，将困成为门关中虫城市衫群各具城市抵之间种加强县联系萝和合依作的裤重要叠纽带一二娘线城投市周贺边的尚卫星届城形挤成圈榨层结辽构，祖一线膨城市设只有窄外层什还存浓在开共发机旁会，踏二线票城市较机会煮较多北京匠：六环白之内蹦的通雀州、阵顺义尊、大口兴、霜门头今沟等俭为第育一层载次的宫卫星效城；痛紧挨侦北京婶六环搂的昌惭平、赢怀柔弄、燕耽郊、坏大厂灯、香漫河、丙廊坊忌、固眯安、翼涿州蔬等称目为第搬二层藏次的辱卫星兼城；上海级：以卫荡星城冤距离碰市区舅的距赞离划招分圈竖层，猛宝山唤、嘉咳定、趴青浦烧、松悬江和籍闵行挂为第勇一圈容层的堵卫星谋城，读金山阁、奉晋贤、草临港塞为第此二圈解层的丘卫星唉城。北京鬼和上愁海的援第一巨圈层耕卫星割城基晒本开读发完柳毕，长外层穗还存毕在少阳量机企会哈尔绸滨：未来16年内胸，将包远景控发展思形成豪三大缝圈层生、“间一主凑五副刻”的疗布局抗结构饿，在姜阿城敲、双妈城、阁宾县烂、尚桨志、拥肇东验城区调基础沟上进展一步旁拓展钓形成五个已卫星温城。武汉堪：在“鸟十二虾五”膏规划爽中，或主城才区原书则上叮不过抱三环拉线，在6个远川城区朽各重格点建戒设一秒个“朽卫星炒城”哑，重庆沈：规挣划培励育六只大卫凑星城帜，以产弊业功拔能拓辛展为猜主的新江津状、长抢寿，包以文零化旅轰游功赛能拓扎展为警主的赢合川严、綦蚊江和弊南川级，以捷城市行功能狐拓展帽为主国的璧哄山。卫星锅城发应展需两要产果业带瞒动，赌能接站受大饺城市图产业亭转移昼的区腥域适粉合X煌X计钓入进剩行整饶体开吊发“卧津城”式卫粘星城蓄不具就备发寇展潜霞力，产业暑是卫妥星城蜂的造瞎血功脊能，野是人某口集自聚与愈经济婚发展巷的动喝力大城棕市为给优化泼功能蒙布局誉，改论善生分活环恰境，随提升嚷城市梳品位塘，纷民纷退历二进耍三鉴于父城市所产业检发展舒规划揭，生决产要茧素资饼源较珍丰富跨的地脆区拥恒有更光多接版受产替业转醒移的洪机会能够卸接受盛大城骗市产幕业转爷移的幼卫星佳城镇捧适合挑区域会开发在发亩达地毯区，朵有高敢铁经序过且访具有胖一定庭经济夺基础霞和特塘殊资底源的死城镇爪可进达行新衬市镇坊开发如：嘉兴许余新项镇，全镇79阀.9停8平方俊公里犬的土扮地上抵，坐介拥沪割杭高同速、艺乍嘉第苏高席速、寄杭州并湾跨盈海大兴桥高蜓速和岂在建陆的嘉砌绍快侍速通猫道以蚕及南巨北湖校大道泽，省裙级航治道海酷盐塘涛多处派交通师要道管。依托粒嘉兴周高铁定站点别，商示务区办主要允规划左商业触核心拼区、肿创意击产业眠区等杨，重游点发僵展现罗代物固流、吼房地择产等鸭行业只。围绕者高铁泳嘉兴央南站址商务晨区，吓高起悄点推撒进新斧市镇谷建设匀。在具老备一凤定经撒济基鹿础的堤城镇赵，由摇于高缓铁的凶经过胞，能谜够带略动该剃区域旁的发婆展特殊咽资源树，如悔温泉凯、独结特景往观、似历史贝文化开、地仙理位链置“小窗户型赴大空稳间”椒的新隐市镇伴开发刑方向笛，通忠过创闲造公短共空盲间，汽如公橡园、压文化测交流戚中心哨、演史艺中忧心等愤平台失，创糟造属马于本柳社区雕的文匪化，毙形成拒生活纽奉归属丧感围绕适轨道田交通银站点越周边葡进行励整体避开发滩也是渣不错森的选参择以唐岂镇新批市镇懒轨道盟交通尖二号马线唐涌镇站亭综合疮开发战项目寸为例简介所：浦东颠唐城殃，即声唐镇劣新市著镇，地拥处浦设东腹和地，仍将打翠造成佛张江跌功能辩区域躲的商宏务、叹文化误和商息务中许心，且浦东蹈的副牌城市械中心车和张塘江高疼科技瞧园区烂的生仔态城乳市花听园。块轨晃道二脑号线茅唐镇落站是脱浦东据唐城稻的地辨标性领区域静，集匙轨道省交通锁站点各、停骨车场枝、交缘瑞通枢唤纽、旱商业会、办阶公等案功能录于一借体的悼综合娱开发依项目葱，该柜项目宰建成床后将悦充分梢凸现仆浦东奸唐城到的主贺题风狮貌。基本址指标用途铲：办魔公、熄商业蒙、公赛寓、渴地铁井站建筑爹面积赠：19忧68睁00平方倒米投资援近十芝亿元期兴建业十大彩项目卫星易城/新市仿镇的僚具体酿判断宏标准标准泛一：每区位卫星供城/新市久镇的贺开发财一般高选择墨在城滩市外椅围，逢能受疼大城伤市辐施射的佣区域腊适合贸建设勉卫星蜂城或雾新市自镇标准够二：层交通奴规划已有愁的交湖通条父件和轿未来纠交通缓规划券是衡菜量是鉴否利粉于开仔发建另设卫悦星城/新市趣镇的雹重要甩指标袜，没其有便钱捷交旱通与戒外界印连接轮，便建不能闻实现略发展刃，有悼效城嫁市化亩也无与从谈够起标准梦三：助特殊蛮资源丈（如脾特色荷产业捎、旅惠游资陈源等毁）卫星构城/新市吩镇的肉发展毕需要闭产业治支撑它，而材拥有努特殊破资源开的卫杂星城/新市尿镇更匪有竞屈争优治势，桥如利恩用农张业资状源、疾旅游巾资源兵做特规色开退发标准霞四：棚征地偶和拆腐迁比政例/土地连价格夸和一奴手房芬关系建设米卫星紧城/新市戏镇会壶面临愤旧村端改造缘瑞，征陷地拆种迁比拘例不推能过烟高，泄会影拍响开蛮发成蜓本；跨选择莫土地呆价格劣占一端手房蛋价格录较低耻的区挎域3、旅农游度遗假区击：锁定护一二焰线城能市、焦发达绕地区请的三耗四线绍城市真的高晃端人涂群为冈目标炭客户中国亿万富豪调查报告排名前十（2009）名次地区富豪人数富豪人数较多的城市1浙江330温州、绍兴、杭州2广东197佛山、东莞、广州3江苏165无锡、南通、苏州4山东96威海、烟台、青岛5福建93泉州、福州、晋江6上海58-7四川55成都、德阳、内江8辽宁53大连、鞍山、沈阳9河北51唐山、邢台、保定10北京50-就省推而言，浙宁江、译广东津、江款苏、获山东蒸在我铸国属鼠于发屿达地怎区论城魔市而解言，深抓圳、品广州主、上励海、乱大连咱、北疼京、易杭州劳、温社州都住属于限我国垮发达更城市作为左度假蜡新区，需绕要有悦高端威客户捕的支治撑，鸡因此挤可以赛在这请些省鸽市范吗围寻握找最敏佳选它址依托匪发达匆城市垄群的禁庞大列市场剖客群目前坏我国励的发妨达城蝇市群窄主要涂有长乎三角匀城市课群、尘珠三将角城趟市群华、京消津冀舰城市君群休闲畜度假圣旅游拒市场阻主要规依赖蚁周边猾客群饺，发评达城负市群采所在精区域宁人口匪集中高且具宗备消扩费能袖力，专发达扩城市晓群里袄大企脾业集任团也贤较多燃，兼拖具个诊人和替商务体客流先资源XX园做度船假新蒸区可视依托倦类似林发达乔城市绘群形芝成的吉庞大分市场换客群拆进行刺差异罩化开沈发黑龙江吉林内蒙古新疆宁夏山西河北甘肃山东n浙江福建云南四川贵州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海台湾陕西辽宁重庆江苏长三角城市群包括16个城市：上海、杭州、南京、嘉兴、湖州、宁陵、绍兴、舟山、台州、苏州、无锡等，总面积约10.95万平方公里。京津冀城市群以北京为中心包括北京、天津、河北的唐山、廊坊、保定、秦皇岛张家口、承德、沧州等城市，总面积约18.5万平方公里。珠三角城市群包括广州、深圳、珠海、佛山、中山、惠州、东莞等14个县，总面积约5.5万平方公里。依托适现有腊的大坝型旅奴游度醉假区我国现有的大型旅游度假区城市度假区名称上海横沙岛旅游度假区武夷山武夷山风景名胜区湄州湄州岛国家旅游度假区广州南湖旅游度假区北海北海银滩旅游区三亚亚龙湾国家旅游度假区无锡太湖鼋头渚风景区苏州太湖国家旅游度假区大连金石滩国家旅游度假区青岛石老人国家旅游度假区昆明滇池国家旅游度假区杭州之江国家旅游度假区结合优XX叙自身罢旅游板产品把特色愁，在牙国家排现有祥大型茅旅游戚度假字区附很近寻辱找度贝假新扒区开头发机京会XX缺的产草品与杀大型慰旅游妄度假扯区已假有的遵产品王形成产品懒组合，差引异化荒吸引眯目标嫩客户XX旅游地产项目

日照XX世界村泰山环山带大型文化旅游项目XX山海湾……依托同优质略旅游渐资源经开发,同时苍考虑忧XX劝的势嘱力范裂围黑龙江吉林内蒙古新疆宁夏山西河北甘肃山东n浙江福建云南四川贵州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海台湾陕西辽宁重庆江苏优质旅游资源自然旅游资源江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉、田园人文旅游资源历史古迹、文化传说等社会旅游资源古风，民俗、人际关系和各类建设风貌及发展成就等XX楼地产唉以山痕东（遗济南秀、烟随台、练临沂方、泰大安）违为根祝据地狗，先查后拓砌展至警重庆辅、太顷原、惩天津汤、北榨京、皇西安饶、合供肥、费长沙甜、成品都、馋沈阳