房地产公司管控模式浙江绿城

房地产公司管控模式浅析李小乐二零一一年七月目录2

第一部分：管控—管控模式—房地产的管控模式第二部分：绿城集团管控体系简介

第一部分：管控3如何进行有效管控，已成为当前房地产企业必须面对的课题产品不可移动房地产是不动产，其最大的特点就是不能移动位置，产品的生产和销售环节必须在同一地点地域存在差异房地产的区域性非常强，各个地区不同的经济发展状况、人口统计状况、历史沿革、地区性政策等会对当地的房地产行业发展产生很大的影响。行业发展竞争从1994年以来，我国房地产行业的年复合增长率达到24.32%，行业的高速发展，造就了一大批具有一定规模的房地产开发企业，也面临复杂激烈的市场竞争环境。第一部分：管控4管控的概念是什么？

我们所谓的管控，意指母子公司管控，是为了更好的适应集团化、跨区域化、多元化的发展，企业集团总部对于下属企业所采用的管理控制方式。管控管什么？

管理的三要素：3P绩效绩效管理体系Performance

－绩效管控人权责体系People

－组织管控流程流程管理体系Process

－流程管控第一部分：管控5对管控的理解

管控应是一个以战略和文化为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为核心，以流程和制度为支持以实现组织价值最大化的动态管理系统。组织定位权责划分组织设计职能设置岗位设置目标计划监控考评激励流程制度组织结构管理控制管理支持企业战略与企业文化第一部分：管控--管控模式6管控模式：三种类型财务管控

(管尾）分权集权总部与下属公司的关系管理目标总部的核心职能以财务指标进行管理和考核，集团无专业管理部门。以战略规划进行管理和考核，集团有核心专业部门。通过集团各业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理。投资回报；通过投资业务组合的结构优化来追求价值最大化公司业务组合的协调发展；投资业务的战略优化与协调；战略协同效应的培育。各子公司经营行为的统一与优化；公司整体协调成长；对行业成功因素的集中控制与管理。财务控制财务控制战略规划与控制财务控制；战略规划与控制；营销/销售；项目策划；设计开发；工程管理；人力资源P战略管控

(管头和尾）操作管控

(管头尾和中间）PPPPP第一部分：管控--管控模式7房地产开发需要经历：国内专业房地产集团几乎都选择了偏操作管控的模式但从各集团发展的普遍规律来看，发展趋势均逐步向“战略管控”演进。第一部分：管控--管控模式—房地产的管控8房地产企业——从国内大型房地产集团的实践来看，其差异主要体现在

“业务运营管理”。第一部分：管控--管控模式—房地产的管控9房地产企业管控什么？

通过对房地产行业价值链的特点分析，平衡现状能力与价值链中的价值实现的关键点，有针对性进行管控的管理方式。第一部分：管控--管控模式—房地产的管控10理想的发展模式第一部分：管控--管控模式—房地产的管控11国内大型地产企业集团管控及组织管理模式一览第一部分：管控--管控模式—房地产的管控12行业内优秀企业总部职能部门设置一览目录13

第二部分：绿城集团管控模式体系简介

（组织结构、管理控制、管理支持）

第二部分：绿城集团管控模式体系简介14组织结构目前，绿城旗下已拥有四家集团成员企业，共同承担为广大城市居民提供优质房产品和优秀服务的使命。◆绿城中国控股有限公司（绿城房地产集团有限公司）◆绿城房产建设管理有限公司◆绿城置业发展有限公司◆绿城控股集团有限公司

绿城控股集团有限公司，下辖十一家公司共同为房地产主业提供支撑。◆绿城物业管理公司（国家一级资质）◆绿城教育公司◆绿城建筑设计公司（国家甲级资质）◆绿城足球公司◆绿城东方建筑设计公司（国家甲级资质）◆绿城医院◆绿城酒店管理公司◆绿城健康管理公司◆绿城传媒公司◆绿城颐乐教育投资公司

第二部分：绿城集团管控模式体系简介15组织结构综合管理部本体建设部营运管理部法律事务部客户服务部规划设计部总工程师办公室精装修管理部工程成本管理部材料设备部营销策划部资金管理中心财务管理部审计部董事会/董事长总经理副总经理片区分管执行总经理片区管理团队投资者关系部市场研究部各项目公司一级二级三级第二稠部分呼：绿商城集啊团管化控模急式体谣系简师介16组织偷结构:三级柄管理村的职戒能分指工管理协同资源调配面对顾客的营销策划及售后服务销售服务产品营造过程的质量、成本与进度把控产品营造遵循集团及片区的战略规划和工作计划；依据集团制定的一系列规章制度进行经营和管理活动经营管理生产经营中心项目公司发挥经营协调和管理协同的作用，降低沟通与决策成本，实现各类资源的整合和利用决策支撑专业管控片区推行企业文化和品牌战略；制定规章制度，并监督项目公司的执行文化、品牌与制度监控产品创新和研究，推进产品标准化；设计资源整合，品质监督及效果把控；产品管控编制集团整体人力资源规划及相关制度；控制项目公司中高层管理人员的选聘、考核；培训指导人力资源管理主责集团的财务预算及资金管理；对项目公司进行财务分析和成本监控；投、融资管理财务控制制定集团整体发展规划，负责项目拓展；对项目公司进行战略指引，并监督其执行战略管理战略决策资源配置风险控制集团总部职能要点主要职能管理定位组织层次第二接部分务：绿兰城集裁团管在控模压式体傲系简胶介17组织押结构:职能血部门往专业天公司按化运狸营在集坑团发印展战档略指软引下铜，各布专业叔公司纠全面倘推进食公司块化独洒立运棚营。营销杆公司浮：已狂实现坡独立烛核算贴、公态司化孕运营沙；装饰抗公司愿：完抚成了叛公司竟化组绵织架惰构和剖运营肯模式驼，并廊开展习自营秋业务规划寻设计北管理满公司宇、景受观咨犯询公椅司、径造价谱咨询喊公司聋：基沟本完拜成组岭织架晌构和盲运营幕模式熟，公饱司化品独立方运营晒尚在挖完善祖中；材料具设备耐公司现：由箱传统全采购河模式至向电扩子商扑务战归略采期购模汗式转布变，衫并向谷公司勿化独值立运宪营方返向发坟展。18建筑设计专业线前期报批专业线工程专业线景观专业线精装修专业线营销专业线交付环节第二众部分颠：绿泥城集礼团管宫控模孟式体弱系简夺介管理浓控制:房地存产开局放的殖总控镜计划集团《项目漆总体梳开发浙计划》管控12个节旨点论证设计项目座营造签订培土地出让罗合同规划百方案驾设计多完成扩初柄完成施工凡图完成主体碑结顶±0呜.0滑0项目柳交付土地煤证取笑得片区/项目豆把控颗（12个）设计穗管理礼公司般把控杰（3个）集团柏监控/考核申（4个）交付施工谦证施工漫证开工预售雄证开盘第二黑部分酬：绿贵城集妇团管胀控模睁式体误系简睛介管理糠控制:进度宿控制集团《项目总体开发计划》管控12个节点论证设计项目营造签订土地出让合同规划方案设计完成扩初完成施工图完成主体结顶±0.00项目交付土地证取得片区/项目把控（12个）设计管理公司把控（3个）集团监控/考核（4个）交付施工证施工证开工预售证开盘管控旺节点卖设置博：规划害设计额公司主要荣监控延规划鱼设计鞭方案砍、扩链初、歼施工毅图3个节限点；集团主要局监控头施工跌许可繁证、决开工桌、预煎售许覆可证敬、交罢付4个节睬点；片区以《项目期总体抖开发岸计划》为核采心进陡行管追控，开主要逝涵盖12个节吐点，毁各片泽区按裳照自持身管边控需异求制石定进错度管确控工剧具及匹节点捐；项目竿公司细化驻各项身进度驰计划胆。第二锯部分盖：绿侍城集丈团管犹控模蔬式体当系简烂介管理糖控制:进度斯控制第二酒部分慰：绿禾城集颤团管灿控模炊式体松系简筐介管理柿控制:项目夫考核——需要棍解决披的关炕键问独题以项目经营计划为导向、保证项目按计划有序完成以客观指标为基础、有效识别项目的真实绩效对项目公司的绩效考核把经营目标转化为详尽的，可测量的关键标准20贩10年度念经营灿计划20培11年度耍经营邪计划20献12年度坊经营孙计划20惩13年度悉经营平计划年主要连流程取步骤季度项目辞前期20执1041列2将3妻420纺0920毛111衬2把3纽奉420统121颠2龄3卸420到131吃2抢3期4工程终建设项目缸销售项目蓄融资一、紫实行鼓计划蓬考核尝必须病严肃申计划疾的准略确性鲁和确治定性斗。在项掠目规尊划通嘱过后争有经扛过审想批的狭项目舞整体火开发射计划趟（含门年度桨经营销计划量）三、窑项目塔经营妙计划因设陶计、前期励或市埋场因那素做重磨大调梳整而女引起更的各项变更须报坡集团租公司绩效艺考核心委员列会审批，腥并以科审批唐后的觉计划沉作为势考核捕标准爷。二、滩计划肤考核失以经膜过批核复的胸项目宴整体奇开发堪计划杀和年呢度经弃营计给划为泊标尺雪。项目索整体赏开发粘计划同意第二庙部分韵：绿弄城集仰团管终控模元式体骑系简口介管理叉控制:项目尚考核——以项扁目经少营计滩划为卖标尺巾，保川证项辟目按最计划胡有序术完成第二运部分免：绿贵城集寨团管于控模搏式体书系简星介管理劝控制:项目备考核——经营遣计划燃指标乖（70厚%）和臂运营胜管理嫩指标读（30坚%）经营计划指标施工许可证申领（10%）项目开工（5%）预售许可证申领（5%）合同销售（40%）资金回笼（20%）项目融资（10%）项目交付（5%）费用控制（5%）运营管理指标本体建设（10%）园区服务（10%）成本控制（10%）注：文考核佛指标爽缺项绒权重器调整优原则驻：如项注目无蜡上述唉某项剑考评井指标互，则六该项堂考评搞指标凤权重漠按照案其余榨指标叉的权舒重比待例分镇配至及其余馅考评芦指标株中。第二阔部分猎：绿扯城集吴团管志控模嫌式体趟系简荣介24管理威支持誉：绿伏城集泼团的字核心办竞争仗力核心优势制度

体系品质把控及资源整合能力产品复制能力园区生活服务体系客户

基础第二冲部分彻：绿剑城集炮团管退控模释式体般系简席介25管理澡支持吃：制推度体洁系第二拦部分旨：绿丹城集宅团管梯控模皮式体房诚系简舟介26管理童支持格：品替质把挑控和汪资源日整合谷能力三大话技术谢标准绿城接精品弄工程跃认定笨标准栏、标毯准工营程部渣标准预、先稠进工刺艺工壁法技梦术标坦准两条红产品煮质量信管控扔线工程笨管理或质量钳管控姥线、夏工程漏督导嚷质量填管控鞠线。绿城莲已整榆合优群秀专槐业力蓬量，僻组建修设计变、景免观、搅装饰估、采租购、道成本俊等多址家专倚业公蝴司，涛统筹厚浙江含绿城战建筑姜设计阻有限旁公司级、浙抵江绿肿城东馋方建肌筑设凑计有毅限公字司两狗家甲胃级设话计院赢和国旦际国歌内各甚优秀帜专业伤公司设，放封大专煎业管币控效坝应。

工程棕质量喂管理禽线负售责日毅常工竹程品宴质评谊审、惹把关旺、检脏查、辩管控胡；

工程竹质量栗督导百线则驶赋予墓独立赢的工拼程质住量督设导权村，有苦序开昆展所趁有在请建工然程的复品质钟督查麦。第二掌部分距：绿许城集烟团管副控模嚷式体艰系简奔介27管理注支持挖：产腐品研拨发及熄复制层能力多年绿来，研绿城册始终己坚定凯不移府地走糖品质吨之路壶，始浩终保差持强万劲的墙产品焦研发伸能力魄：别墅删已完画成三愤代别敞墅的姜演变西和升盖华，嫩并向吩第四恭代探括索；多层渠公寓训已完哨成第吉二代高研发透；高发层公士寓已炉全面观升级掠；五星奔级酒激店、响城市壮综合堆体、虏大型寇社区美等高颠精尖速产品睁开发齐营造焦全面盯展开绝。17年来脱，绿执城开锁发的个项目翻，都梦已成爸为或额即将是成为勺每个羽城市源的标漠志性暑建筑愧。每个去产品绑系列扶及专听业系浙统形妙成复密制标俯准。别墅多层公寓高层公寓大型社区城市综合体度假公寓商用物业第二滋部分舱：绿蚀城集留团管塌控模敢式体标系简势介28管理等支持理：园盯区服穗务体唤系绿城正首创以的园绑区生终活服叮务体润系，燃是把锯健康突、教嚼育、干生活色等方桶面合蓄而为扇一的功园区断服务丢产品冠提供旋给客己户，雷在满眉足客残户身巡寿心愉江悦需夫求的柿同时唇，真继正实慈现行帅业价鞭值、郑房产瓣价值城以及利企业吵的社伤会责直任。绿城园区生活服务体系三大服务系统健康服务系统健康保健类服务社区门诊应急服务医疗绿色通道服务文化教育服务系统社区老年文化教育服务系统社区儿童文化教育服务系统生活服务系统