房地产项目开发流程与运营管理

房地产项目开发流程与运营管理讲师：张志飞2016/07/04目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制房地产项目开发流程（住宅项目）前期土地获取策划定位规划设计工程施工开盘销售入伙交房1234567土地信息收集政策、市场调研可行性研究获取土地使用权签订土地出让合同获得用地规划许可证确权办理土地证区域市场调研项目定位设计建议方案设计施工图设计方案送审取得施工许可证工程招标七通一平施工图纸、资料、材料、设备准备临时用地或临时占道手续办理施工许可批文及办理开工手续设计、施工、监理单位的协调申办《预售证》或《销售许可证》商品房销售办理银行按揭竣工验收建设工程规划验收进行权属登记，取得相关证书物业移交3房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角4看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理项目论证企业视角的房地产流程客户视角的房地产流程产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现各节点与时间标准项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；各节点与时间标准主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。项目时间计划管理的工具房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）

设计配合

采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工

项目取得项目策划阶段竣工入伙产品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证

项目取得

市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销招商方案策划租售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入园手续配合租售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成

控制性目标成本确定

合约框架

动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服战略用地规划许可证国有土地使用证

规划许可证

（办理房地产预售施工许可证（

基础提前施工报建）

许可证）产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业

公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后

评估

项目运营策划（含项目计划）景观/专项／二次设计、部品策划

内部立项项目论证阶段

项目策划会

方案评审会方案设计阶段

初设-施工图阶段主体结构开工

开盘销售

程管理阶段

销售管理阶段项目计划管理的工具项目计划管理项目里程碑管理项目节点管理项目供应商管理招标与合约管理风险管理目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制房地产企业土地获取主要渠道获取土地五类渠道：政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌）收购、合作招商引资，配套土地变更土地性质划拨拿地及价格考虑因素市场未来预期项目或区域发展预期规划条件的市场实现及经济实现企业发展战略和机会成本竞争对手状况分析拿地各部门职责投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。营销部：初步市场调研及定位草案。设计部：概念规划设计方案。工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。目录房地产项目的整体开发流程土地获取节点计划与控制项目定位决策节点计划与控制产品设计节点计划与控制项目报建节点计划与控制施工建设节点计划与控制推广销售节点计划与控制入伙交付节点计划与控制房地产项目开发四大核心要素决策资金决策项目决策人力决策时间地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！房地产项目开发决策模型项目常规五种投资开发模式城市运营投资模式城市运营与大盘结合模式现金流项目开发模式高周转开发模式稀缺资源开发模式万科：7对眼睛项目决策模型龙湖：城市地图决策体系项目敞定位祸决策笨各部故门职匆责投资溜开发饿部：筹建设锡规划咏许可肆证——国有捆土地员使用笨证。营销愚部：昌编制晌项目捡经营特策划赏书（谜包括叨市场括调研壮深化因、项腊目定岔位报叫告、址定价柜方案晶、示愈范区聋方案予）。设计遵部：先概念孙设计邀任务味书——概念水设计馆深化众方案贝。工程祸部：改编制沸项目丽工程桃节点奴计划裙。财务暑部：策概念针版投镜资收数益（确三个撞指标收）。成本肉部：拾可研泳版成歇本（革根据尝设计燃部提术供的军规划透要点录进行范估算列）。采购垄部：恰营销拥合作灵方资缝源（铜广告栗、代绢理公统司、罚概念寺性设哪计单质位）劣。关键掠要素吗：项刘目经豪营策安划书化、概誉念设王计深而化方间案。目录房地甩产项景目的对整体犁开发票流程土地蚂获取余节点描计划币与控响制项目越定位振决策狮节点舟计划苍与控彩制产品娇设计肃节点跑计划客与控腰制项目伤报建烦节点集计划陶与控先制施工板建设谊节点疑计划湖与控敌制推广料销售译节点增计划菠与控蛾制入伙形交付租节点泳计划罩与控恳制前期六策划抵与设医计周站期指观标论证库阶段设计阀管理殖阶段概念云规划施工拍图策划沙阶段55天(多层)70天(高层)实施芽方案概念桐规划草且案大盘巴至少3个月至少1～1.凭5个月概念哲规划灶/战略箩规划大盘18洲0天中小肯盘5晌5天市场马定位恩：1导5天雀；概念锣规划芝：3五2天眨；成果哥确认毁：8裹天；方案君设扩初酱设计计高层/复杂详户型豪多层90天多层70天设计韵前准径备：烘0天绍；设计愉过程押：高层齿：方稀案5贺0天蚁+扩初炮35蚁天多层违可省沸扩初疼，方沉案6侧5天全；成果渴确认团：5证天；设计榜前准莫备：该0天纵；设计嘴过程讽：多侦层5彻5天高层熟70列天；成果馆确认杂：不兴计时肺间拿地扣与项仓目论必证时匠间设计俗周期屋：高沈层21麻5天；骂多层18等0天大盘均（一旋期多趟层）30溉5天18房地礼产设训计管民理程缘瑞序优姐化土建屋扩初建筑匆、规忧划方踏案结构姻、设餐备初步王方案施工纳图设跪计建筑踪蝶、规划补方案部品设计年及定板概念安规划草油案概念抢规划方申案施工五图概念谷规划草渣案概念乖规划方励案方案栗设计施工纪图设色计景观测概念道方案应设计景观喇施工欲图设泰计扩初望设计实施拼方案芝设计树阶段销售图配合吨资料产品灾、技坛术创舞新研辽发论证勾阶段拿地年节点策划帝阶段方案获报建设计婶管理趣阶段扩初举设计工程管理景观犹方案拢设计销售器示范求区设凉计部品宾材料败调研部品眨材料慕清单部品油材料孝定板掠封样产品挺配置矮建议施工羡图设甲计指陡引模型赛研究结构孕设计设备明选型建筑其平面19主要撑设计产阶段冶与周受期概念披设计槐：大螺概6周；详规刺设计赛：大齐概6周；单体大方案而：大郊概12周；扩初介方案喊：大若概6周；施工壳图设徐计：如施工址标准暖和结启构形祖式大卧概10周；景观随设计辉：大呢概5-于6周；样板芹房及条会所碧设计劫：大茎概4周常见如的问忍题：进度姓问题叙：进赠度难弱以控奇制、精专业植公司渔难以行衔接缝。质量蚁问题牵：评筋价体责系和箱评价粮经验眉的缺认失。设计季控制役点概念酬设计小研究区域肤确认妥概念扔设计绞研究砖结论规划译方案裳设计区域摸规划石设计益评审厦会单体牛确认限额神设计设计王差错老率（网设计劝错漏庙变更逼费用/总变砍更费秃用）实施家方案椅完成基础师施工贼图全套旺施工祝图完夸成景观谎设计销售撤包装菊设计设计远周期项目狮重要第节点详规萌报建方案北报建初步创设计狼报建施工狂图报末建开工代时间开盘冻时间各部坦门职盐责投资阁开发辩部：藏方案势设计磁报批滋批复结意见第书——建设兼工程阴规划堂许可饭证——基础愈施工妨许可惑证。营销挺部：讲编制帖营销之总纲茎及评阴审、议组建妇营销怎团队锈。设计炭部：阁编制剑方案棒设计版任务宽书——规划线设计订方案宁评审清（含惊单体割设计稻方案蛇）——景观幕方案皇评审——初步浙设计马成果怨评审本（含赏基坑殊支护宋设计级图）——建筑些施工炸图评讽审（滴含基出础设俯计图衬）——正式碧施工棉图评衬审。工程现部：充地质遣初堪——地质胆详堪——土方查开挖械及边矿坡支畜护——基础颤施工梅。财务呼部：嫩方案被版投也资收荷益（撇三个理指标风）。成本嘱部：品方案顷版成遣本、嫌施工弊图预习算（午根据掩设计骄部提坟供的帆规划初要点骆进行胀估算品）。各部粗门职渠责采购爪部：烟施工柴图顾晃问单陡位——景观仙、室业内、艳方案面设计怪单位——监理泡单位聚招标——土建档总包摩招标——工程区材料潮设备扛采购学。客服拣、物户业部动：物砌业策曲划方筹案。关键索要素无：各仿类设注计方膨案、事合作洪方资舌源、悄项目伏营销取总纲购、土帽方开舒挖及至边坡液支护关注饰风险陷点工程体部、气投资妻开发垫部、垫设计寺部关迎注设致计指席标表工程技部、沿设计渗部、月营销丙及客意服部举关注堤交楼菜标准设计挪部、落工程伪部、丝式营销贴及客披服部根关注未一户守一图工程壁部、按设计螺部、揭营销株及客丝式服部管、投斥资开辫发部炮关注载变更厅和报闷建图威纸目录房地餐产项戒目的办整体冶开发摄流程土地烛获取祥节点岩计划搞与控唇制项目形定位岸决策法节点止计划衰与控自制产品立设计锋节点幻玉计划拿与控调制项目引报建劈燕节点野计划坚与控心制施工熟建设困节点漏计划受与控询制推广上销售帽节点坚计划骂与控耳制入伙沟交付辽节点定计划洪与控订制项目答报批律报建涉流程开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产投资计划项目立项规划局建设用地规划许可土地测量、评估国土资源局国有土地使用权证土地确认、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌套费开发管理费人防异地建设费墙改基金消防设施费环境评估及排污费规划局建设工程规划许可方案审批规划局中标通知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科施工许可证预售许可证放线管理房地必产项柳目一辱般报卵批报汗建流沸程加快桨项目很报批赔报建烟进程内部宪控制明：设俯计图息纸的晴图纸傍质量涛、村出图蛮时间富、图涉纸变拜更（乐报建丛图纸浊的变攀更）茫；现场咽配合陷：项相目现仔场现将状、招项目显现场快接待再；外部武协调鞭：当饿地各邻级政脑府包约括规猾划局铃、建尽设局蚁、国莫土局宰、城期管、蛇质检半站、多消防填等各塌类工破作协仇调；合作败方的侧协调牌：合弄作方绘报建竹资料肿、合坟作方榜工程却配合支（主渴要是耀现场袜）、合作丘方报尚建工箭作（裁劳保目金、耻中标目备案妨、淤袖泥证爱等）翻、合智作方亮的资体源配严合（召尤其殖是专剃业部掠门）释。目录房地屠产项肃目的曾整体磁开发皮流程土地具获取明节点栋计划称与控粪制项目宁定位耕决策容节点俩计划承与控我制产品唐设计启节点破计划崖与控崭制项目镜报建玩节点众计划枣与控侨制施工圈建设疫节点无计划罗与控舍制推广扮销售番节点州计划岛与控毁制入伙厦交付尼节点梨计划源与控组制施工夺建设勿阶段闪控制霉关键涨要点关键窑要点经：质量雅控制轿！进度促控制指！成本芒控制眯！协调控管理垫！工程扔建设宗的相东关知刃识工程终建设酷组成像部分纸：土惑建、殿水电申、安巡寿装及让设备革；整体盐工程裤建设堵：单僚体部臂分、卡环境偷部分镜、室满外管序线；建筑姿结构臣形式策：砖靠混、堤框架济、框罢剪、检钢结预构等赔；项目睁施工雄周期睬（合言理进施度）径：多层重及低睛密度烘：9—鲁12个月宁；小高决层：1年半傲；高层自建筑泊：2年到2年半搏。施工唯组织立次序泽：基础军部分者→主颈体工桂程→芳外墙必装饰眠及安芒装→骡园区右管线吨→景尚观施陆工→惕竣工而验收搏。项目器进程轻设计体与实渠施房地伞产项恢目开内发进姜程计拿划与酷实施短，是将为了井在计软划时爱间内暗完成竿房地姐产开宏发任修务，矮回收肆资金键，达胞到投怀资收扇益的雾日标慨。项昨目进狮程计亚划的量实施串受多死方面辛因素判干扰雀：工程办施工漆因素房地迅产政蛮策因牢素市场裙环境凑因素开发变商资丈金因孔素当地乐政府瓣规划蹄与关妇系因念素外部仆干扰踪蝶因素其它咏不可弃抗力省因素房地与产开刃发前奴期工阁作的尖质量遵管理房地悲产开婆发前讨期工夹作挑选粱咨询本单位重视和可行旅性研恢究报拐告的批质量严格桂项目就前期那工作党成果洽的质饱量评留审房地色产开摄发设租计质钢量（胀功能欢质量荡）管影理建立嗽了基撇本的饺工作茂流程阀，为杀规范剥设计朵质量炭管理叉奠下混基础裳；但是谢更有砌效的宏设计漆质量拿管理研应该竖发生硬在施悠工之的前，根据誓设计拘管理栋的控计制流械程，允从以森下两妄阶段歪完成倒设计恳质量撞（功烂能质炉量）称的有脆效管慢理：1、规抽划设促计阶范段质巩量管焦理2、施冰工图嗓设计织阶段骗质量坛管理房地抬产开夺发施摸工质花量（诉工程舞质量保）管剖理施工仍是开虎发项研目形摊成实毁体的逗过程怕，也买是决钻定最晃终产络品质势量的海关键达阶段蜘。工程暗项目胶施工表涉及肉面广潮，是平一个射极其沙复杂妖的过闭程，卸影响旗质量谜的因系素很茂多，温使用翅材料利的微维小差戴异、裕操作汪的微城小变千化、骗环境物的微股小波所动、醉机械锡设备叔的正娘常磨胃损，沉都会锐产生撤质量依变异张，造芝成质舰量事吼故。工程甘项目士建成叛后，熔如发千现质妹量问捡题又靠不可解能像呼一些亿工业驼产品杏那样河拆卸依、解讽体、灰更换功配件托，更附不能客实行山“包邻换”患或“防退款贵”，县因此巡寿工程喘项目泼施工棵过程胀中的吵质量息控制忽，就泛显得哭极其她重要欲。房地茅产开注发施茂工质娃量（厨工程咸质量导）管趴理施工霞阶段监的质栗量控徐制制定吼适当招的质娘量目促标，捕因为犹质量也目标遥常与乘项目做进度等控制殿、成算本控么制处匀于相碌同优定先级喝。因禁此，贿质量缘瑞目标松必须丧坚持索实事副求是刊，因叉地制悉宜。避目标抓过低挖，会搬对项扩目带怨来伤可害，瓦失去棉市场疲竞争视力；招过高捏会造毫成投店入成哑本加养大，种综合肠开发愉绩效回降低答。适扣当增霸加项积目的恨一致夸成本聚，减螺少非付一致跑成本食；适财当增究加预障防成店本，犹大力踩降低椅事故学成本寨。强调足施工防现场于的技耗术质四量管辆理，质建立魂统一脉的标集准化加的质延量管顷理体沿系，光编制积详尽惜的施盘工作比业指栏导书总和施外工方期案，辈严格角检验附标准祖，强镰调执诱行力托！房地碗产开回发施绑工质亮量（雄工程负质量锦）管尼理现场叼有效溜质量事管理晓关键赠环节工程妖样板素先行技术害方案瓜先行施工开关键聚工序斥控制项目哭工程海阶段忽成本茫目标赌确立狡与管辽理项目敢实施展阶段魄成本声管理工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动目录房地斗产项淡目的花整体妙开发驾流程土地伶获取板节点奏计划伶与控蔑制项目且定位邪决策得节点猎计划盗与控雨制产品绳设计和节点奴计划虾与控殃制项目奴报建搬节点蛛计划扮与控伙制施工龟建设估节点鼓计划桑与控棵制推广增销售杨节点捷计划雨与控隆制入伙子交付添节点反计划舅与控夜制项目句营销撤策划殿与推衫广销均售三弊个阶骡段售前滑阶段售中份阶段售后曲阶段市场贤、客丙户、露产品客户史、传甲播、金销售游服务兵、价腔格、雁促销风险骑控制策划芒咨询难、代良理公耍司销售假代理突、广饼告代晶理、逮媒体律师牧行、龙银行周、房夹管部现门关键和节点组建缎销售凳团队诵；售（挤销售斤总监茅、销浅售经好理、杠销售优员、革策划纠总监托、策万划经史理、骗策划矮师）项目罩形象垒定位野；日（仍主推课广语惯、主举形象您画面腊、项辰目案降名、逃项目LO烈GO等）项目财销售惨卖点染提炼调；（悟区位笑、地围段、眯产品从、环颂境、帐价格仙、品陈牌等沉）项目旷营销葵执行衡方案猜；（共开盘换方案逃、销没售手芹册、袍销售惰周期帽、价兼格、叫法律膨文件惠、培州训等伙）项目押营销淘推广鹊方案翅；否（扫推广族周期哑、媒秋体组位合、县费用祖计划疾、重钻大营筑销活星动方拼案等以）项目心展示太区包发装方庸案；诵（外被围导缝示、爆售楼选处、婚样板位房、元看楼述通道走、工纠地等家）关键班节点合作朝方资跃源使疲用；覆（广忧告公纷司、钞代理抹公司菌、制愧作公运司、腹短信提公司咸、媒黎体、轨印刷酱等）项目骄第一明次广处告出例街；公司月及项董目品赢牌推醒广；项目镰展示婚区开赞放；项目泳价格加听证燥会；项目怖一期艰开盘匆；营销顽费用旦预算泥。各部舌门职季责投资嘱开发非部：可面积债预测射报告——取得抬预售促许可以证。营销想部：盛开盘咸方案妇、价追格、社洗筹默、开夏盘实做施。设计阅部：宅配合朋销售横的设左计输劈燕入（腥合同乡丰附图象、模般型、剪交楼够标准梳）。工程单部：英施工遵进度让达到夏预售肠条件丑（产士