房地产预算管理

王景江

房地产企业全面预算管理体系和实施中国注册会计师北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授中国房地产协会客座教授国家会计学院客座教授中国地产商学院客座教授世界税收联合会财税研究员新加坡华新世纪管理研究院客座教授首都经济研究会理事1

总经理首席财务咨询顾问中国注册会计师

王景江教授

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著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席财务咨询顾问，北京同道兴会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业联合会、国家会计学院、清华大学对外交流中心、新加坡华新世纪管理研究院、中国税务通网络、中国地产商学院客座教授，时代光华、和君创业、视野咨询、新加坡华点通、温州亚美信、北京迅通诚信、上海益德等数十家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家企事业单位常年高级财税顾问.曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理.为中国几十家大中型企事业单位提供财税和管理咨询,为上百家企事业单位提供内部培训服务,在全国数百场高级财税研讨会上演讲,全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾,全国CPA考试辅导主讲教授，多家机构卫星转播课程主讲。2

目录企业预算管理体系构建预算目标与财务预测项目预算编制程序和方法项目预算控制和考核3中国房地产企业面临的问题房地产行业政策波动的影响房地产“泡沫经济”风险的存在房地产行业盈利模式面临挑战房地产企业融资渠道拓宽房地产企业规模化房地产企业规范化和精细化41.正确理解全面预算管理企业方针外部环境分析内部条件分析公司战略中长期计划短期计划预算管理日常经营反馈控制资本预算企业规划5“预算是企业未来一定时期内经营计划的数量表现形式，是一种系统的管理方法。它是用来分配企业的财务、实物及人力等资源，以实现企业既定的战略目标。企业可以通过预算来监控战略目标的实施进度，有助于控制开支，并预测企业的现金流量与利润。预算含义资源活动预算管理外部环境风险目标6

全面预算管理是全过程、全方位和全员参与的系统管理：

全过程预算管理是指公司在组织各项经营活动的事前、事中和事后都必须纳入到预算管理。

全方位预算管理是指公司一切生产经营活动必须全部纳入到预算管理。

全员预算管理是指公司领导、子公司负责人、车间及部门负责人、各岗位员工必须全员参与预算管理。预算范围7规划未来

细化和量化战略目标内部沟通纵向和横向沟通强化控制作为控制经济活动的手段考评业绩考核责任中心业绩整合资源优化财务与非财务资源配置预算作用82.企业预算管理组织9集团公司预算管理工作组预算管理委员会F预算决策层F集团公司总经理任主任，成员由集团公司副总经理、部门经理、各子公司总经理组成F主要负责审批、签发预算管理制度，审批年度预算；实施年度预算考评；重大例外事项进行调整和审批；预算仲裁等工作F由集团公司财务部牵头，集团公司各职能部门组成F主要负责组织预算的编制工作，并组织各子公司和各部门执行预算及相应的预算跟踪、调整与考核等工作10财务总监ＣＦＯ的主要职责1．参与公司经营战略的制定，并通过财务战略的制定和实施，支持经营战略目标的实现；2．通过建立全面预算管理体系，进行盈利规划，实施预算管理；3．组织资本运营工作（投资和融资的决策及方案实施）；4．通过建立内部控制制度，监督公司遵守国家财经法令、纪律，以及董事会决议，通过经营效率；5．审批公司中重大财务收支；6．通过建立会计制度，组织会计核算，审核财务报告；7．税收筹划；8．组织财务分析和绩效管理工作。113.企业预算管理体系12战略规划流程（滚动）年度预算流程业绩管理流程战略计划业务系统经营资本计划资本预算制定KPI制定资本预算制定经营预算签订业绩合同，并评估业绩，实施薪酬计划13总则预算管理组织全面预算编制预算执行控制全面预算考评预算管理信息化全面预算管理表单（载体）纲领性文件附则全面预算管理制度实施细则全面预算管理制度1415164.挥如何到实施数全面春预算模管理领导重视高层黎领导泊介入直接嚼领导具体楼参与预算雾制度努明确赴职责议事商日程剖表预算浮管理虹部专胡业支呈持17财务转型一个急中心农：企业凉价值痰最大担化两个鸭基本因点：法人县治理派、财娇务管吩理三个背到位常：经营拥、投很资、钟融资访活动方管理蜘到位四方内平衡车：股东良、客堡户、丹员工叶、社惊会利役益平朴衡五项精改革寺：业绩济评估姻、财获务导托向、舅财务泡报表艘、风拦险管烤理、吓母子仍公司六项匠循环跪：预算夫、报源告、序收入扭、支古出、父资金醒、评庄估18交流沟通部门宪间的剃矛盾圾，有帝些是制在对姜什么闯是企价业最劈燕大利春益的看问题管上持燥不同便意见葬而引没起的置，有也的是逐对部障门利汽益与帝公司恋利益读间权仇衡抉逝择所锈引起样的，缺还有田一些必矛盾昌，却嚷不幸奏地是障由于雨部门陕间的炭老框租框和销偏见车所造樱成的销。－菲步利普岁．科移特勒（美歌）19方式内容全员培训组织领导、子公司经理和各部门负责人预算培训制定预算制度规范预算管理职责、程序和方法议事日程编制议事日程表操作指南表格化和预算操作说明沟通协调领导参与的圆桌会议20配套制度资金翻管理资金广支出典审批趣流程德、审检批权钞限（喇与预锄算内载、预房诚算外马审批苗规定弦的衔迅接）馒等规作定。核心职流程项目祖前期研、工及程管董理、追采购结管理没、合据同管樱理、颜销售敬业务丝式流程疫等控纳制制呢度绩效脱考核绩效织考核适组织死、KP民I指标免体系割、绩妇效考夫核流航程和械方法纵等。21可能出现问题对全确面预低算管征理认糠识的堆偏差你要郑想做绒一件强事只习要有盈一个锋理由你要光不想丢做这画件事弹，你算可以浩找到欲一百砌个理赏由有无权必要漂实施或全面帝预算厨管理无法敞实施夹全面唇预算扭管理归（计亮划赶爆不上胆变化库）全面支预算焰属于烧财务涉部门贤的事崇情全面裙预算耍对原纹有的望责权开利产英生冲太击预算锅不准迅确等软于没俱有预木算全面捎预算悠管理僚可以舟解决球企业御所有茧问题22其他波影响贪预算洋管理刺的因蜂素某些悦职能冤管理常薄弱孙（如咽战略菊和人橡力资资源〕人员碑知识夹和能秘力的呜欠缺内部许基础搭数据艰和流起程管浆理问脚题外部者因素掏的影喝响（腰如工芳程设且计、浑监理亦、环脉境变吃化等房诚带来桶的不过确定稀性〕纯粹继的方泊法问烦题一年团体系限，二洒年磨独和，晋三年典完善23目俘录企业夏预算滤管理穿体系慎构建预算苦目标旁与财爬务预骡测项目尽预算推编制赤程序财和方年法项目董预算要控制蜡和考坦核241.严建立只预算舍目标粪体系目标管理公司秃目标中长影期计签划年度斯预算季度从／月朱度预雁算项目他预算长期3-偏5年每年季月周期目标碧的分解殿：阶尼段性浊、项末目细两分执行细分目标汇总达到公司长期目标25预算目标体系26指标类别关键指标财务权益利润率、销售利润率、资金周转率、资产负债率、经营活动现金流量、销售收入完成率、工程成本完成率、可控费用完成率等。关键非财务指标证照办理及时率、项目进度完成率、项目质量达标率、建设单位满意率、员工满意率、部门协调满意率等。预算准确指标预算准确率否决指标质量、安全和其他责任事故。272.痒经营隶财务壶预测项目预测项目冠进度项目挪形象恰进度阴预测工程夜量项目狠各阶叛段工哲程量某预测项目盼成本预算滩年度煮项目谦成本敌和累拳计成棍本预蠢测28销售预测根据办市场万占有叔率预忘测销攀售额根据得销售见增长江率预独测销江售额根据民实现躺目标来利润锯的要补求预芽测销刃售额例：夫某公韵司上征年实苏际销炼售额秧为５袋００把０万弯元，粗本年略预计卡增长祝１５趟％的晨可能锅性为峰４０煤％，按增长删５％谋的可腰能性臭为３原０％伞，不办增长蜘的可无能性狼为２槽０％谦，下劲降１笑０％叮的可扮能性繁为１模０％壤。加权铃平均麻增长京率＝1５山%×4场0%域+奔5%就×寇30踢%+融20％×0％－10闹%玩×1控0%＝+挠6.雾5%本年位预测腊销售鸣额＝50瞎00馆×立（1膏＋6相.5％）竿＝53泼25万元29利润盆＝销谊售收摇入＊傅（１贤－变宿动成疏本率陪）－往固定者成本或＝爸销售切量＊察（单蓄价－暂单位赌变动古成本窄）－匹固定景成本令利工润等猜于零男或目傍标利显润：保本追点＝固定搜成本浪／（占１－双变动帐成本兼率）或＝固定裹成本幻玉／（挨单价北－单缝位变辫动成固本）保利牙点＝（固贱定成华本＋霸目标伶利润犁）／括（１逼－变槽动成伤本率凡）或＝（固因定成聚本＋铜目标夏利润胜）／桥（单斯价－耻单位赠变动赛成本腐）边际雄利润摊＝销放售收洲入－桶变动萌成本边际蚀利润参率＝纯１－桶变动犁成本刑率30方案销售量单价变动成本／平米固定成本目标利润Ａ10200013005000？2000Ｂ1020001150？65002000Ｃ13.3？1800120060002000Ｄ92089？120060002000预计销售量为犹10万平坡米，单现价2疫00虾0元计，单纯位变济动成攀本1浩20府0元艇，固陕定成扑本总深额6炮00碑0万乐元，雀目标机利润旋20光00淋万元为。3132目标被利润虑＝本究期预耗测销共售额×（瓦1－变乔动成加本率受）－固持定成胶本例：常某公辉司上庙年实灿际变滤动成骨本率挺为６衣０％妄，本热年预焦计降带低到燃５８秩％；福上年恋实际辫固定居成本寇为１焰５０浴０万助元，糊本年穴预计新增加费到１窃６０才０万剃元。最理疾想状犁态的爸利润撇＝5蜻75筐0×(1烫－5营8％）何－16书00龙＝81荷5万胃元平均范状态床下的掉利润咽＝53琴25远×腹(1冠－5圈8％）孕－16切00闭＝6勇36万元最差罢状态拔下的新利润吵＝45元00冲×唯(1蹈－5尸8％）抱－16移00汽＝2纲90万元利润预测3334资金预测确定食预测简期资尿产增那加额假定索该企结业上桨年末舟变动茎性资紫产为愉30凭00颗万元运，占扑销售农的6送0％死。本年运资产名增加用额＝树（5傍32抚5－劲50冬00鞠）×划60瞎％＝诊19免5万论元确定申预测盏期负青债增手加额假定享该企如业上制年末船变动刺性负逢债为珍10商00腰万元酱，占动销售到的2丑0％倚。本年国负债着增加腐额＝遣（5尿32体5－状50含00丝式）×垂20层％＝索65瞎万元确定卡预测溪期留输存收遣益增糖加额假定催该企染业预用测期捏销售何净利终润率纹为5妥％，甘股利碧支付角率为滴60溉％。本年颂留存糕收益苹增加租额＝挖53谅25社×5另％暗×认（1屯－6忽0％碎）＝候10衣6万宋元确定悬融资延需求19渔5－颜65头－1突06耕＝2婆4万么元变动赵资金视预测返法：上年镇销售呆收入柱为5怎00魔0万蓬元，晚本年群预计书为5洗32棉5万基元。353.皂预算捞目标片确定赴和测眉算确定目标原则①森市场宾原则烤：预算污目标女的确木定必恋须符锋合市双场客疾观需筐求，循以市谨场预蚁测为辈基础苦。这傲里所侵强调遗的市敢场包蜓括产钳品市腿场、罪劳务勉市场塘和资清本市驴场。②日股东婆期望殊原则：公士司生早存和搁发展周的最购终目完标是藏实现阳股东封价值挺最大查化，琴股东店价值袄增长河目标岸在近太期体精现为钩权益漂利润匆率或亮每股究净利攀，一省般要腐求股后东回泡报不终得低锈于行招业平蜂均水顷平。法因此富，预休算目宪标的素确定撒必须奴考虑黄行业僵权益裙利润嗓率平热均水避平。③抚充分庄挖潜咸原则氏：以市械场为愉基础跟，考好虑行宏业权废益利烛润率枝平均麻水平顷，在翠充分尺挖潜等的前星提下胁确定夺预算豪目标柏。36权益贸利润企率利润晒/消股呈东权满益×１乒００许％销售澡利润尤率权益动乘数资产好周转粮次数××利润旁/视销贯售收灰入销售宏收入墓/截总碰资产总资孤产焰/缓股东为权益资产谢负债蛾率=山1-天1/驴权益冲乘数37权益利润率资产净利润率权益乘数乘销售净利率资产周转率乘净利廊润销售搬收入销售刃收入资产庭总额销售召收入成本桨费用除除其他伯利润所得摆税流动鞠资产长期笑资产-+-开发攀成本销售奖费用管理素费用财务兄费用现金蒙及有易价证煮券应收鸭款项存货待摊酸费用趣等3839程序测算权益利润率销售利润率10%×资产周转次数0.8×权益乘数2.5=20%资产负债率=1-1/2.5=40%目标利润4000×20%=800万元销售收入（3000+800）/（1-60%）=9500万元成本费用变动成本=9500×60%=5700万元固定成本=3000万元目标分解分解到各责任单位某公货司股替东权脱益为搁４０浩００裂万元悬，权员益利表润率欲定为庄２０序％，掠固定忆成本丽为３钞００泥０万岗元，鞭变动岁成本确率６万０％市。测算实例40“预算稼松弛旅”：预算锅执行谈者的壁低估齐收入贱、高已估成案本、椒低估鸽利润超、夸谱大完达成预枝算的攻困难汽等，臂或者碑为了伶争取热新投声资项撑目，如在项诉目申劝报时盗压低畏支出卸预算掠，当箩项目叮被批苦准后红，又酱不断食扩大筹投资学规模萝或稍芽带其纷他项撞目的撕“蛮钓鱼岭”行江为。“做预算淘松弛爽”产续生的遗原因包：1.宗目标六不一羡致和洁利益蒜冲突2.信息点不对北称3.亏规避袭不确先定性卖带来抱的风鲁险4.防备熄上级血鞭打咽快牛5.蛾缓解们业绩或评价扎的压按力4.鼠如何选防止诞预算赵松弛41预算秀松弛宜问题任的解般决1.黄慎重茄确定烤下级领参与仅预算喇编制棉的程熟度和星方式预算铜参与抱与预侧算松蔽弛是飘正相榨关的济。2.袜上级迫参与预、预粘算指斧标细捐化和隙明确殊算法信息垄不对鼠称为烫预算沉松弛俭提供锡了基鲁础环穗境。3.庭完善披业绩资评价事标准掩，缓券解执享行者扛压力4.搭真实匹诱导危预算饲法的遭运用其基常本做纹法是唐：各尊报基快数，浑加权扮平均忌，少盗报罚Y（惩罚战系数叨），架多报意不奖颠，超件额奖X（奖励瘦系数弊），组不足认补X。超基滩数奖熔励系蹈数英＞要少报性惩罚困系数死＞则0.恋5×残超基蔑数奖淡励系山数上下旧级基槐数的理权数洞各是桶50俘%42下级自报数的五种情况一

二

三

四

五①下级自报数（S）60708090100②上级要求数（D）6060606060③合同基数C=(S+D)/26065707580④期末实际完成数A8080808080⑤超基数奖励(A-C)80%1612840⑥少报罚款(S-A)60%－12

－6000⑦下级净奖励⑤+⑥4684043目旱录企业疑预算匀管理邀体系秆构建预算迁目标喝与财变务预续测项目更预算尘编制骡程序酒和方哗法项目毙预算塑控制居和考坏核441.避项目脊预算土编制开程序452.饰项目那预算隶编制炕方法以基坡期为暮基础趴，考演虑饰变化捞确定润预算指标根据桐业务宏量大钻小确阳定预鬼算指广标连续终编制崭预算构，使叮预算厨期保桂持一搁个固泊定的桂期间以零驰为基盼础编彼制预慰算通过奸概率陕计算代期望贩值，密确定质预算汤指标简单奶、数换额小义、基昏本合扰理的受预算掏指标变动昼成本慨费用为保粗持预螺算期默间的基连续民性数额宜大、谈有问面题或既新预练算指湾标不确巾定程惭度高群的预幼算指越标特点适用注范围预算编制方法增量预算劳法弹性侮预算忌法滚动陵预算税法概率矛预算围法零基序预算垄法基本方法46具体方法⑴基数粱法基数按法是迈在近毁几年汪实际混数据蹦的基斤础上趣，考迁虑预甜算期和各因校素变蛮动的败影响叫计算锹预算兼指标朵。其基梢本计削算公收式如派下：本期拥预算需指标烦＝基窝期该帅指标源实际好数×扮（１纺＋或网－Ｘ咏％）⑵比率旦法比率岸法是伞按预停算期垮某项你指标漠（如淘销售忧收入支）的筛一定重比率副计算仔预算乐指标费。其基品本计番算公野式如卖下：本期中预算皱指标奥＝预狡算期犬某项誓指标×Ｘ％⑶比重旬法比重宜法是板按预姓算期释某个的项目最指标脸占该毯项指誉标总约额的石比重睬计算躬预算勒指标臣。其基觉本计步算公冤式如散下：本期转某项掌目预崇算指举标＝题预算皇期该它项指蛋标总携额×某长个项拜目指剪标占馋该项悄指标逼总额偷的比忙重47⑷定额劈燕法定额居法是麦按预孙算期稀某项告业务纤量和敌核定刺的单慎位业稼务量离消耗受定额级计算轰预算热指标足。其基陈本计村算公竖式如项下：本期逢预算畅指标代＝预吸算期剃某项凝业务池量×单叹位业葛务量俭消耗词定额⑸标准识法标准视法是税按预倒算期页国家队或企相业有组关规干定的闲标准凉计算盆预算俗指标勉。⑹作业骂法作业初法是袄按预太算期患某项展业务久活动达的关道键驱弊动因废素计册算预珠算指歉标，怨如差垫旅费爹可以趴按预示算期创出差拿人次读和人足均差每旅费最支出档计算期。⑺项目像法项目错法是泽按预依算期清特定切项目叔（如浊工程纹、策活划、仆咨询穿等项刊目）棍计划劳和费称用明孙细确烤定预扩算指协标。48在自无上而尺下、期自下恶而上裹的预县算编怀制过循程中庆，对耐于预恰算编尤制基艇本方赏法的挑运用段，通忍常体气现为药以下享的逻旁辑计春算过颠程：①索财务叫标准税：预算今管理姻部通壤常会情根据动各责左任中遣心近露几年绑预算知实际涌执行白情况促，考菜虑预窝算期淡主客院观因砍素变王化，谷提出铜财务哭审核搜的预坏算标特准，耗与各扰责任缩慧中心茎进行租协商识确定胁预算盐指标坦。通储常财拥务标征准主绸要有何趋势梯比率乞、相验关比御率、臣构成魄比率攀、定责额指直标和例制度侨规定谈标准庭等。②差作业妙标准糕：所谓糕作业欺标准似是指侵影响骨预算灯指标无的关福键驱桃动因健素，尖如人圣工成询本的偏关键飘驱动书因素牵是工蹄时定剪额、炭产量移、人闸员定代编、立人均刻工资携水平移等。陈各责龄任中斑心根沸据历咱史情慌况和德预算雹期发劳展趋笼势，鹅依据结预算晃指标征的关祸键驱娇动因错素编爸制预讲算。③议上下棚协商比：预算欧管理酱部与枪各责狗任中杂心就宁各自锣测算占的依线据交吧换意肝见，绝上下关协商菠，达趣成共贴识。勺为了按提高还预算永编制恒工作嚷效率识，各污责任究中心亭对于林变动绵较大系的预执算指拍标事购先作院出详劝细说鸡明，等以便逐预算粘管理钩部审倚核。逻辑算法49预算编制准备编制大纲预算愿编制正大纲备是指齐导各币部门孤预算此编制骂工作他的书永面文陆件。部门准备情况殖分析柄、基储础数晒据、睬趋势他预测主、经养营计展划和禽工作乘计划崭、3.岔预算天编制烦前的轿有关限问题50部门编制前准备财务部门财务报表及分析报告；预算目标测算方案；融投资预算草案；各项财务基础数据、预算编制大纲等。销售部门销售情况分析及市场反馈；销售预测；已签订的预算年度合同；销售行动方案；销售费用基础数据。工程部门项目开发实际分析、项目开发计划、技术论证、项目开发成本估算、工程进度和风险估计等。采购部物品消耗情况；市场供应分析和预测；供应商变动等。人力资源部人员需求和素质要求；培训情况和计划；职工构成及有关情况；业绩评价和薪酬制度调整；劳动力成本和劳动效率51交流沟通布置工作召开嚼会议很讲解繁预算纪编制榴大纲味，指融导各腐责任潮中心寻理解扩大纲据要求害，初受步掌血握预幕算编阀制方从法。编制草案预算陵管理肝组辅赔导各把责任表中心摄编制贵预算射，协浊调预著算编私制工策作，塘并听塑取意抽见和殊建议诉；各捞责任喉中心咐应主仆动沟左通、耽相互早配合域，共垄同完润成预肌算草衡案编转制工农作。汇总平衡预算所管理佳组与熊各责归任中颜心就天预算浇编制土草案双编制个前提旦、依升据、稀影响哭因素摩和计浓算方换法等唐方面扣进行牺沟通台，在欺达成俱共识局的基凭础上始形成予公司咏预算农草案代。52编制表格编制恶全面辈预算脏（表以格式昂及说孩明）汇总洽表预算踢汇总喂表是光反映坊某一稳类预踪蝶算项毁目汇因总情丑况的骂表格摸（如犬开发蹲成本踏预算菜汇总跪表等厕）。明细亏表预算彼明细偏表是差反映养某一盏类预穿算具淹体构度成情待况的餐表格陪（建礼筑安楼装成破本预厨算明符细表钓等）之。编制指南预算违编制麦指南婚是预奏算编聪制的柿说明馅和指胸导性喇表格止。编制底表预算泰编制肉底标街是反贩映预各算指辛标具虎体计师算依也据和刘方法拒等情祖况抄的表太格。53预算申报有限包制申报有限唱制申敌报方显式是铁根据瞧一定押的原旁则确想定给会各责秋任中露心一沿个或节几个举预算括指标突限额内，规琴定每莫个责樱任中展心只庸能在番规定棚限额祥以内撕申报泽具体云预算镜项目夜金额痕。算。无限鸽制申报无限沟制申桌报方府式是仔对各茧责任偿中心拾预算会指标济申报哈事先矛不规勤定限剩额，独由各问责任趟中心元根据吃本单桶位或衫部门况实际忌情况称考虑秀预算污指标窃申报州金额戴。预算项目金额完全排序优先类别是否递延ＸＸＸＸＸＸ１１

ＸＸＸＸＸＸ２１

ＸＸＸＸＸＸ３２是ＸＸＸＸＸＸ４３

ＸＸＸＸＸＸ５３是544.拆项目矛预算访具体梢编制校方法收入预算编制项目预算编制依据和方法销售量预算依据：开发土地数量、地段和环境、开发能力、有效需求和供应量、历史销售数据等销售单价成本法：每平方米售价＝每平方米成本×（１＋成本利润率）成本包括：土地征用及拆迁费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、其他开发费、经营税费等。市场比较法：比较房屋品质、公共设施、交通情况、市容环境、社区服务等方面情况定价销售预算销售预算＝房屋销售面积×每平方米售价（分项目计算）555657销售剩收入枪预算令平衡角修正市场蒸预测量本鞋利分夕析因素姿分析销售画预算58目标成本目标涨成本等水平泰测算例：艘某住旁宅每悼平米绪均价啊为４苦００信０元发，每篇平米齐目标路利润从为６中００辨元，青上年胸实际嫌每平送米销沫售成冒本３假５０仓０元悠。１.榜目标蝇成本替费用心＝4珠00要0－娱60纱0＝套34字00君元2.孤成旷本费薪用降眉低率价＝1摸00亏/3魂50准0×哈１０狗０％个＝2兼.8参5％3.墨分甘解成休本费嫂用明每细，恳并按湿重要狸性排玻序４.煤确定双各成号本费支用项贺目降钩低率59在价鹅值工素程中勒，价值要的定岁义为式中V—先—价值师（Va挪lu游eId狗ex）；消F—败—功能僵评价迈值（Fu予nc特ti缎on悬W器or举th燃y）动；务C宋——总成侵本（To益ta释l泻Co炕st稍）。V=副F/年C功能诵：功能扑可解骆释为今功用框、作售用、遇效能炉、用利途、乞目的执等等幅。对稠于一皮件产束品来介说，静功能炮就是期产品需的用邻途、辞产品考所担暮负的挎职能增或所释起的共作用差。功堆能所朽回答候的是气“它浮的作种用或帆用途死是什让么”洋。成本准：是指溜实现参功能女所支缓付的市全部熔费用絮。价值稼：反映值了功锣能和衬成本阿的关仔系。价值居工程疗：以最糟低的邪全生潮命周避期成狸本，栽为确惑实达挥成必次需的糊功能压，对急产品虹或服极务所舟倾注应的组败织的议努力嚼。60价值饶＝功黄能／坊成本降低胶成本逢型功能墨提高富型混合厉型相对前型功能讯不变皮，成谜本降皱低功能阴提高德，成站本不客变功能纺提高马，成么本降蹦低功能嫁提高紧，成指本上谈升61

成本构成功能系数目标成本实际成本价值系数成本降低Ａ0.367

1247.810001.28

-247.8Ｂ0.264

897.6800

1.16

-97.6Ｃ0.200680

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98.6200

0.48

101.4合计134003500100价值=功能/成本价值羡系数=功能犯系数/成本眠系数成本忘系数估为实绸际成于本构闲成比篮重62开发成本6364656667销售费用6869现金预算70现金正流量渣是否骑正常项目ABCD经营活动现金正正负负投资活动现金负正负负筹资活动现金正负正负现金净增加正负正负71预算准备5.庸项目艇预算进准备废费预算普准备间费提京留为了固合理齿反映冶预算办准备孟费的懂提留话，可犯以按西工程徐成本凉和日辱常经织营费咸用（雄主要由指销第售费秒用和破管理誉费用恨）总筐额分吊别计鞠算提击留比膛例。湿但预算柱准备夺费提拐留总盯比列丧一般钳控制登在预拌算成絮本费倍用总午额的5－承10症%以泊内。预算今管理纯组在娱上报旺预算秃管理愈委员其会的灰预算御草案颤中，掀提出举预算筝准备朋费的克具体裹提留轮比例修，并闷加以降说明控。预算唉准备糖费使宅用审酷批预算嘉准备登费使茂用属汗于预摆算外历支出候性质喊，具栏体要悉求参经见预否算外程支出阶审批绸的有弦关规渠定。居属于借在预差算准倡备费蠢范围边内的昏预算斑外支各出，鼻由预捷算管哑理委么员会罚授权盈总经慢理和厨财务将总监简行使息审批掘权。情属于橡各责栽任中托心在朴预算轿编制条中考俘虑不晌周的各在预详算准率备费故范围漆内的弓预算梳外支宅出，截必须鹿经预慢算管详理委捷员会包审批熄。72初审预算弄管理辈组初悟步审以查预肉算草年案的怖完整答性、艇正确缺性和家合理举性衫。修正对各窜责任线中心士提交泥的预打算草里案提摔出修蚊正意高见，酱与各专责任绝中心端进行么交流歼沟通勿，在选达成荒共识窃的基拴础上充修正删预算芳草案丹。汇总预算户管理沙组在驰对各知责任域中心浅提交幼的预库算草梳案初督步审巧查和肠修正企的基怜础上结，编宇制各叮类预姑算汇舟总表退。平衡预算梳管理返组在慎编制屑各类歪预算供汇总袭表的煤基础放上，券对各办类预劳算草棉案进日行综左合平师衡分泊析。评审预算亩管理疼组在更根据蝴汇总逢平衡热的预怠算草滚案编肿写年盯度预钱算编打制报齐告，泰提交货预算齿管理排委员燃会审王议和漆董事谨会审事批。6.农项目存预算精汇总右和报写批73目辛录企业铃预算抚管理羽体系珠构建预算塘目标海与财位务预约测项目朽预算愤编制耍程序得和方霞法项目轰预算混控制婚和考坐核741.泥项目瘦预算中审批悬机制授权审批原则授权姜审批蝇制度源应体典现不黑相容腿职务滔相分豪离的悔原则牢。类型固定例逐级丧授权闻、临核时授糟权。顺序先下谷后上术；部胖门、躺预算石管理纵组审跃核、户授权曾领导漏审批京；审付核、细审批姐和核罪准。权限审核搂权、街审批倾权和阻核准强权。程序预算撕内和厕预算察外审亚批权破程序灾。7576财务事项有关部门财务部主管副总财务总监总经理合同评审小组预算委员会董事长董事会预算年度全面预算方案审核审核审核核准审核

审议审批讨论通过预算外支出（准备费内）审核审核审核核准审批

审批

预算调整（月份或明细项目内）审核审核审核核准审核

审批

调整调整（大类项目或总额）审核审核审核核准审核

审议审批讨论通过立项属于立项范围支出审核审核授权领导审批（参见按各类资金支出审批权限）－财务总监核准－财务部付款审核合同

单项金额在

万元以上审核审核

会审

单项金额在

万元以下参见按各类资金支出审批权限融资股权和债务融资

审核

核准审核

审批讨论通过固定资产购置单项金额在

万元以上审核审核审核核准审核

审批

单项金额在

万元以下审核审核审核核准审批

采购支出单项金额在

万元以上审核审核审核核准审核

审批

单项金额在

万元审核审核审核核准审批

单项金额在

万元以下审核审核审批核准

77预算审批⑴损本着励“先己算后就花，壁先算更后干帜”的系原则膨，一坛般情样况下药不得餐突破倍预算浑指标变（包斯括预辈算项杆目、舅金额孔和数蠢量）圆。⑵哲如果狸客观少环境枪、内故部条券件以让及公霜司经融营计含划发庸生重点变化森需要膏突破茶预算声的执诞行预稻算外笨审批右程序革。⑶仿预算摄结余状可以廊跨月求份使工用，罚但不适能跨船年度吓使用柳。78798081立项审批原则先立愤项审晴批，奏再安扩排支陪出。类型融资闯、固猜定资效产购课置、针大额棵采购迎和大怒额费灭用支缺出。责任庸人立项革部门删、牵传头部亩门负色责或病协调雷人。程序立项盐申请菠、审袍核、营审批风和执靠行8283一、洞以星合同草管理衰为基煤础，赛加强画成本婆控制房地准产公依司的玻费用浆支出松存在陪于开捡发过陈程中救的各糊个环甚节，辨大部宏分是谢通过顿各种见各样恩的合赌同、搁协议道为依本据支绪付的代。如非何让敞这些阁费用蒙支出惜得到境有效岸控制扑，一罩个重排要的梅途径韵就是务合同之管理干。房绝地产谷公司绿不但垫要建槐立合幻玉同审贺查、殃会签正批准波制度富，更构要把猜所有汤经济庆活动黄纳入仿合同盟管理沃，切失实保寒证合税同或筐协议鲁签定兔的质枪量，溜维护盏企业译和股较东的撤利益俩，在无拨款哨时完吴全按盆照合甘同内舱容进煎行支太付。二、荣做倾好规科划设摩计阶钳段的饲成本怎控制控制砍建设量工程冬成本黎，首议先应苦从设说计开猎始，继因为诊设计挨是工胡程项滔目付爪诸实奥施的咱龙头宗，是暗控制匹建设玻投资伤规模尖，提证高经厅济效笛益的袍关键勒。规健划设仓计阶社段工算作水奇平的烟高低洒，设谎计质催量的昆高低涨，不肢仅影症响到以施工容阶段稍投资尺的多裂少，愿而且荣也决胞定了金项目铁建成宝后经允济效见益的某好坏慰。要拥保证盾设计右的质围量，赴尽量疲减少锹施工排期间贪的洽和商变求更，幅就必佳须采沈取有疑力措芝施，随切实矩加强备设计迫阶段保成本苹控制医。两1最.抄重视闯方案时的优城化，置积极碑从设纯计做观起，给控制经工程肺建设间总造怖价，凳努力籍取得匠良好辨的建始设项据目综勇合效幼益。史2.抗按革照批哗准的涨设计赶任务畜书和厉投资显估算翼，在谷保证渡功能革要求苍的前柏提2.杯项目金全过绢程控丝式制84下，新控制指初步权设计盖及按糠照批套准的喝初步谣设计期总概镜算，经控制牲施工疑图设我计。桐3.嗓推胀行工携程造渴价和慎设计脂方案筛相结蹈合的腐设计峰招标艇，促烫使设难计单惰位在队建筑范造型伏、使县用功码能上梁动脑醒筋的瞒同时助，也四必须居在降面低工边程造皆价上扑下功兽夫。丛4.荡加痰强设蹄计出氧图前像的审那核工授作，劈燕将工杯程变申更的查发生那尽量灰控制合在施瘦工之耳前，小避免第将设阅计的冻不足员带到栗施工剑阶段牺，减赚少不吐必要提的经怜济损政失。三、碌建间立工除程洽肠商制亲度，跃降低哲工程态成本1.豆施饰工前滤应严发格审泄图，娃尽量象减少秤变更忙，少业办洽府商，格努力书减少遇造价声增加循的幅去度。艺2.笨结划算时搞要特武别注联意减喘帐洽熊商，响严防迷施工阔企业亭漏报童。包3叶.托在条双件许饿可的遥情况浙下，乒洽商圣应先伟办，谦有了凑手续呈再施析工。商如果茶工程攻进度件紧，甘洽商赞也要习和施戒工同油步进浮行，渐增、需减帐透及时冬审，创避免蜡无法太核实满的情句况发典生。篮4.拢洽耐商内于容既血要满茎足工朵程施墙工及缝使用绘功能证的需扬要，石又要赵考虑打经济秋合理希和节牧约投续资。举凡是鹅施工腥企业剧为了殃施工拢方便圈签办言的洽院商增霞帐，论原则过上不撒予补座偿，锦并在忠洽商隶中予瞧以注攻明。8586总经理财务总监工程总监工程部造价部材料设备部财务部供应商乙方ABCDEFGHI1234567审批审批审核开始提出毕采购需求编制燥计划衫预算询价献预算核对确认弹产品质量审批审批编制杨询价报告列入菌采购计划预算备案市场偷调查询价采购婶业务露流程袜控制87总经理财务总监工程总监工程部造价部材料设备部财务部供应商乙方ABCDEFGHI

891011121314审批签订陈供应合同审核签认签认验收签订龄供应合同验收预算核对供货提交粉乙方组织祸验收办理衔结算崇单入账收款付款开具已发票结束88项目进管理剩流程李控制建委总经理工程总监工程部造价部财务部监理单位乙方ABCDEFGH12

3

4

5

67批准开始提议西项目艇经理技术港交底接收吩图纸月统构计报按表编制残计划开工技术奖交底编制伯年度殿，季度，份月度缝计划签认审核编制撇进度报表审核审阅89建委总经理工程总监工程部造价部财务部监理单位乙方ABCDEFGH

8

91011121314资金帐准备编制医资金征计划编制浮监理域月报工程璃款结习算审核审阅提出线验收报告验收审核验收验收验收审核审核接收提交亡竣工资料结束接收接收发放合格钓证书90报告猜制度租基本正要求巩：(1骨)硬内容躬系统展；(2辞)寄资料醋相关趣；(3膝)怕报告哥及时哪；(4哈)葱形式逝灵活塘。预算佳执行败报告毛：(1仿)兼成本什中心核预算矩执行条报告(2放)缴利润隐中心翅预算先执行阅报告(3榴)斑投资传中心败预算朽执行岔报告报告舱方式(1商)臂定期送书面崖报告匙制度(2牛)樱例会培制度预算劳反馈凳采用贷预算瓦执行使报告翁的形捆式进辫行。3.效预算侮执行蛋反馈女和差俗异分歇析91确定吃分析嘉对象及分梦解标伞准收集钱信息判断得差异重要常程度差异硬计算阁与分魄解对重犁要差鬼异进行姜解释差异辉原因渐的报告斥与确榜认采取旁相应蔽的控制跃手段调整佛项目间计划考核溉经营舞业绩差异分析程序92分析戴报告月末住各责戒任中习心应屈编制抢月度险报表剥，列泻明预胞算执乔行情味况。卫财务罩部门锤进行叼汇总牙分析卷，为嗽各级枪领导锦提供何决策深信息赛。预算饼分析返报告炮主要遍包括幕：进度赠分析：累计僵计算猜并汇处总各托月完简成预骑算情广况，和以收舰入预点算完础成进普度为森起点生分析滩成本洽和费腊用进蜂度，境为调别整计劣划和牲控制图提供内指导吐。业绩安分析：根据副各部渣门预旗算完袋成情牌况，屠通过蒜差异亚分析啊的方摧法，意评价没部门围业绩蝇，为蚂考核滔提供轻依据饭。分析敌建议：为各文级领叫导决壶策提居供支跌持和杜建议饼。934.订项目脱预算探调整出机制F预算育调整--预算慕前提虏发生老重大绑变化岂，使跃得某腾些预道算指饱标需布要重摄新分配摘、归嫂并或梳修正蓝，从月而对里预算很指标厅进行编调整傅的过笋程--预算冠调整糟是在键已有决预算唐项目贯之间脑的调稠整F预算复追加--公司车经营育规模铲扩大肥导致婶业务义量增厅加或论出现延新的衡业务斥，从而联对已矛有预搅算项材目的联预算帽指标哥进行灵追加哗或新恨增预算项孔目和宰预算练指标娱的过逮程--预算踢调整怖、追伞加实恨行逐星项、柄逐级吩审批环制度删，统判一由预算雹管理爱工作饭组（轧小组锡）负敏责调奇整F预算轿追加绳及重膏大预天算调才整经阔预算单管理浪委员吗会批喝准94F调整执次数之的固株化为强菌调预买算调茫整的叫严肃肤性，浆每年无只能械进行姻一到蹈两次纪预算位调整F调整截程序猴与安饥排--预算调整球的提锋出--预算快调整漫的审候议--预算招批准F调整秤后的女预算千目标公司决预算修按调犬整后即的预线算目僚标执馒行95965.资项目宣预算叛考核搭与业召绩管灿理预算考核实际愁结果预算金目标最优涂水平传统蛾的预侨算考取核偏坛重于泊财务院指标97类别责任中心预算指标财务目标投资中心权益利润率：销售利润率、资产周转次数、权益乘数EVA=息税前利润－资金成本利润中心可控利润=边际利润－可控固定成本成本中心可控成本费用完成率非财务目标市场占有率、顾客满意度、大客户管理、质量、进度、效率、管理改进等。98业绩管理战略战略目标、CSF和KPI（针对组织）过程中的CSF和KPI（关键业务活动）环境从上而下愿景部门目标、CSF和KPI（针对部门）关键的例行工作从下而上注：成功方关键脊因素昌（CS尿F，终Co字re渴S尼uc穴ce煎ss陕F顾ac胆to董rs马）是对昌公司杜擅长错的、威对成射功起扭决定着作用侵的某斧个战眉略要士素的辩定性赖描述垫。CS绒F由关运键绩甲效指疲标（KP竞I，旱Ke舍y具Pe塑rf封or冷ma辱nc近e碍In舅di沾ca冠to麦rs懂）进行见定量度（即驰使其蝇可以腰计算沟和测纤量）在。使用CS忙F和KP末I，使得镜战略渔目标洋得以链分解哑，压龟力逐躲层传线递，遣同时奴使战企略目断标的施实现辞过程枝得以夸监控茅。战略战略目标、CSF和KPI（针对组织）过程中的CSF和KPI（关键业务活动）环境从上而下愿景部门目标、CSF和KPI（针对部门）关键的例行工作从下而上注：成功党关键竹因素狠（CS福F，宋Co译re多S托uc秧ce贪ss哪F跌ac尚to截rs敬）是对五公司炉擅长扶的、励对成矛功起节决定绳作用腥的某凶个战旧略要探素的妻定性旺描述