房地产项目策划书

策划大纲项目概况市场环境分析客户群分析与定位项目定位与形象策划项目营销推广策划沁水新城项目概况地理位置北面：背临海甸二东路西面：西临和平大道南面：紧邻南渡江，与滨海大道隔江相望东面：东临横沟河沁水新城沁水新城项目概况

广物沁水新城位于西安市世园水晶到东南角，总占地约17,6000平方米，建筑指标容积率2.99，绿化率35.50%。距西安港务金融区3.5公里，与东西主干道滨河大道隔江相对。便利的交通、绝佳的地理位置、自然景观让沁水新城一颗璀璨明珠镶嵌在海口，在市政府发展精神指引下，将成为城市的新标杆。项目处于水晶岛与浐河的交汇处，两面临水，未来“一河两岸，十里长廊”的重点风景区。沁水新城沁水新城项目概况周边环境工程大学邮政储蓄南国超市唐都医院世园水晶岛气候宜人，周边教育、医疗、商业等生活配套齐全。沁水新城沁水新城沁水新城项目概况交通状况附近有11、15、18、19、24、35、44等多路公交车，交通发达便捷。距离水晶岛中心生活区仅5分钟车程，据块仅10分钟车程。项目东临和平大道，北接环岛路，项目距离西安火车站直线距离20公里，距咸阳国际机场直线距离14公里，距秀英港直线距离8公里，距灞桥人民政府直线距离3.5公里。金融港务区5分钟车程10分钟车程水晶岛中心生活区沁水新城沁水新城市场环境分析宏观环境竞争环境SWOT沁水新城沁水新城沁水新城市场环境分析宏观环境2009年12月31日，国务院发布了《关于推进丝绸之路建设发展的若干意见》，西安获批建设丝绸之路核心城市，长期发展潜力巨大，因此为项目带来了更好的发展前景沁水新城沁水新城市场环境分析宏观环境西安房地产可划为6大板块即高新区、城南、水晶岛、曲江中部和南部板块。沁水新城沁水新城市场环境分析宏观环境

西安各大板块中，以曲江、水晶岛、城南三大板块表现得竞争最为激烈，也是市场高端产品所在版块；曲江目前西安市场上高端产品聚集地，也是外地客户群体购买的重点片区，主要是度假类产品；水晶岛是近几年新型的住宅集聚区，迅速发展已经比较成熟化，中高端产品，省内新移民购买占大多数。城南是西安本市高端客户群体居住重要场所，高度成熟，景观资源，适宜生活。水晶岛的区域竞争力水晶岛生活配套完善，项目的平均入住率较高，目前居住氛围较为浓厚，良好的区域规划及水景资源使水晶岛成为高档住宅聚集的重点区域。沁水新城沁水新城市场环境分析竞争环境分析水晶岛内的项目有：国瑞·观海居荣域盛木天一方宝安江南城蔚蓝水语印象田德·海泉湾天一方江南城观海居荣域本案水晶岛内中高端产品聚集，物业类型多以别墅和洋房为主，缺少水景资源，项目主要以高性价比来提升竞争力。沁水新城沁水新城市场环境分析竞争环境分析基本信息占地面积：31147平方米；建筑面积：25690平方米；位置：海口市海甸岛海景路77号，容积率0.82，绿化率65%，西班牙海滨风情的建筑风格。面积区间88-133平米两房价格均价22000万元/平方米配套设施周边配套：工程大学、市医院、南国超市、景山学校、白沙门公园、银行、五星级酒店等，小区内配有海景风情商业街、国际幼儿园、游泳池、网球场。景观资源地处两河交汇绝版地段，靠近白沙门生态公园。荣域项目卖点：拥有高端住宅的低容积率、有海景资源、生态公园以及完善的小区配套沁水新城市场环境分析竞争环境分析基本信息占地面积为100亩，建筑面积为71197.8平方米面积区间109-189平方米价格二房：15000起价；三房：13000起价；四房：14000起价；配套设施会所、泳池、温泉、儿童娱乐场、白沙门公园市医院、南国超市、景山学校景观资源靠海，270度超宽观景阳台，视野开阔。国瑞观水居项目卖点：水景资源，270度超宽观景阳台，视野开阔。沁水新城市场竞争分析竞争环境分析项目名称区域位置价格（元/平米）荣域一线水景资源均价22000国瑞·观湖居二线水景资源均价15000田德·海泉湾均价12000水名轩水晶岛中心区域，无水景资源2013年：6000

2014年2月：14000本项目水晶岛北岸，拥有水景公园自然景观资源？水晶岛内竞争项目情况：水景资源占有度越低的项目，价格呈递减趋势。对比分析沁水新城沁水新城市场环境分析竞争环境分析项目名称物业类型建筑类型荣域住宅、商业多层、小高层国瑞·观海居住宅、底商高层田德·海泉湾住宅、底商高层沁水新城商业街、底商、写字楼、公寓高层目前水晶岛已建项目的特点多以住宅底商业为主物业类型主要是单一的住宅为主拥有一线水景资源的产品容积率偏低，多以别墅为主，沁水新城沁水新城市场环境分析项目SWOT分析优势1234城市价值主干道长堤路，以及和平大桥，项目昭示性强项目紧靠世园会水上公演，有较大的水景展示面60万平方米的大规模社区都市综合体物业形态，具备形成区域的中心的条件沁水新城沁水新城市场照环境常分析项目SW仔OT分析劣势231项目时北面射是西奸安的读安置原小区息，整墨体档青次偏嗽低，跃形象贼较差浙，缺挑乏高碌档气掀质水景江公园绿的治迫理问祥题有茧待进己一步速解决项目已所处嫩位置粪交通转相对嫌较为什尴尬沁水洪新城沁水片新城市场湖环境趋分析项目SW油OT分析机会1234丝绸绕之路预经济都带核怨心城写市的毕利好世园妈会的拌成功蚁举办水晶亡岛完流善的巷生活惩配套通给客娘户提忘供方兄便的倡居住夕条件区域播口碑垒初步逃形成沁水英新城沁水蔑新城市场肠环境至分析项目SW隔OT分析威胁1234周边早安置唐小区角将拉撤低项截目的臭品质柄感城市秒其它选中高驱端项奖目对慌客户你的分往流城市宝中高软端项征目供纹应具炊有增叹加趋则势未来握预期看存在享着不卸确定丝式性沁水贤新城沁水箭新城客户眼群分风析与颂定位客户胆群分傲析目前机显示摩的客召户群对体大讽多以则区域宫来划演分“果高收哀入、升高寒征冷、穗高能玻源”姑，超话过8成以丢上的局客户票为中屈高端歼气候蔽型消秘费。吵资源枯、环渴境、眉氛围造、生什活方筐式和揉物业针管理锤是客造户的迟核心跪关注贺点，蔽从西摩安各悼板块偷的特基点分怖析，刮水晶戒的居候住氛悟围相线对较壤浓厚餐，生华活配遥套比华较完短善，厕是长辣期居丹住客成户的避首选甜。沁水屿新城沁水懂新城客户舞群分湾析与宗定位客户时群分还析新增帅型：能新婚百或分畜家的忍购房辆，拆造迁购葛房，也外出稍务工善返乡丙购房辫；改善喇型：跑改善爬原有卫住宅田环境穴和居倡住层却次的妹；工作荐型：粪因为男工作偶原因抛来西兔安，阿为了碗工作公方便捞的人剃群。在西变安购衣房的乐人群净中，下可以鹿分为挨三类租人群沁水洽新城沁水渔新城客户睬群分宽析与培定位客户鼠群分味析他们偏对住粒宅产废品的顷购买恭心理盆及行羡为为形：宽敞才舒适缩慧的房担型高质观量的很居住缎环境有一险定规叠模的朵小区高标孝准的环社区寻文化莲需求追求聪自由堆个性丝式和实筑际效悔用的旷统一经过何前面懒的阐李述，箱本项用目走信的是享中档欧偏高介的路升线。糖中等符及中暂高等奸阶层吗目标班消费企群定绑位于古改善姑住房齐的再哀次购掀房消崭费群秋或多渐次置阶业者迅中，伞他们晌的消援费需片求不配低，饭对房萝型、雪小区稠的生魂态、珠文化淹环境版的有户一定羞的要肆求，爱但在鹿房价觉方面滚却表慨现出哗相当票的谨里慎，朱因为袭目前逝西安断的不即同的音楼盘临和地非段的陆选择好具有冲一定拾的差返异性。沁水旦新城沁水和新城客户护群分什析与绞定位主力你客源悬分析本案厉客源锅定位对为公虾务员毛阶层跪、当梨地富鼠裕阶永层、记工薪拦阶层括、返暑乡置离业者庙四大竞主力版群体座。一期奴确定为以公秆务员蠢阶层吉为客泊源群述体的堂引导侨者，纳以吸锯引带仇动主俯力群谷体和难其他授购买毁力群牺体的坡购买扣，从况而达杂到提晌升本萌案品淡质形替象和填顺利它去化逮目的裙。这四和类的蓄客户办在经荡济方横面都竖属于敲高收饭入人笨群。沁水盲新城沁水暖新城客户寻群分夕析与效定位具体泥房型沾的目律标客疯户①．贯二居牢室：名新婚件夫妇挽、单娇身一冻族、布老年薄夫妇雨等；②．底三居俯室：刃经济勒较好伸的企倾事业里职工痕、私肢营企湖业职缘瑞员、严一般拼公务暂员、挡两代蜡同堂胃家庭配；③．召四居瞧室：艰经济锡收入舍超高肚阶层笼、追绸求家煎居舒森适型省及两企代同体堂家厉庭的惩家庭炉。沁水诊新城沁水湿新城项目锐定位右与形肯象策姜划项目没定位核心盐价值新地研标——绝佳纠的地冠理位争置、静自然档景观疫让沁打水新芝城如盆一颗包璀璨尸明珠月镶嵌皂在西宏安，挽在市正政府捕发展使精神询指引尚下，至打造增为城舅市的当新标吃杆升值屯空间——沁水院新城胜项目来及项宴目区歼域具幼有很送大的禁升值罩潜力新生勉活与畜个人堆价值旦、身众份体绝现——个人筋、家碌庭在针精神亲层面牌的成骆功感局受将城砌市中惨的居酸住、盏购物委、休骡闲、箭娱乐僻、文醉化、烟交通计等城就市生筛活空鲁间的烘多种淹形式玩相组曲合，袍配合怨大型林购物纹中心派、五孕星级蔬酒店教和国禽际化固写字浮楼，碗以完吉善齐剂全的规配套邮设施雁满足趋人们塑高品蹲质生膀活需象求。裙打造紫一个齿集中酬高端黎住宅鱼、特受色商来业街厘与休宣闲广跌场于接一体忽的大穗型综怀合社网区孝。沁水遵新城沁水肃新城项目丙定位洪与形沉象策串划项目扮名称蛛：水供晶岛沁水借新城沁水劝新城沁水懂新城项目舰定位蜘与形育象策想划广告巴语心在覆这里浴陶醉沁水宵新城沁水酿新城项目熊定位滩于形耳象策携划户型靠：11概1-敢20嫁6m2南向准一线堪江景贷板式玩住宅主力放户型羡：12恰4-阁14国9m听2产品余定价额：1.糊5万元/平方腹米装饰站风格槐：现比代、许欧式鞭装修沁水问新城沁水还新城项目蓬定位肥于形蹦象策镇划户型巡寿图三室皂二厅莫二卫繁面前积12身5㎡沁水斜新城沁水沿新城沁水裕新城项目省定位喘与形快象策挨划形象单海报沁水玩新城沁水跃新城项目男营销膊与推沾广策胖划营销组总体姑策略以产烫品本字身的卸优势河为基币础，巾用发肚展的耗前景牧做支建撑，北以便因利的宫交通液，完分善的微配套表为辅辆助，相将优仪美的盛社区寺景观沈为诱度惑，直全面速开展允攻心聪战略紫。本案汪广告环以精见要为涌主线雁，户咐外、扑报纸匙、电阿视为炕主要饿媒体怪，同早时辅惰以路酒牌、午围墙体、车痰身、扣广播院与电本视。影报纸腐广告映基本召采用至半版掀与整挖版两奋种模既式，蹄开盘枕前适翠当辅遗以软合文来球炒作活。沁水墙新城沁水律新城项目笛策划古与推太广策拥划营销拘总体焰策略营销芦推广锣策略广告蓬策划销售育活动产品欧包装公关练策划销售营节点恶控制/销售螺手段/促销坊活动现组织充分坦应用披各种有效刮广告闭手段环，保证顷信息渠传播畅达隶。公关轰活动芝组织/新闻屠策划产品窗包装肝、营造暖差异净竞争支品撑点沁水僻新城沁水纱新城项目兄营销里与推题广策校划阶段推广语主导诉求一期文化、阳光、自然、金色生活建筑品质、居住品质二期万千宠爱，寄于一身多元产品，景观社区三期梧桐即树，凤凰来归居住环境、居住品质、规模社区、品牌优势四期商汇枢纽，终身繁华体现区域商业的核心地位和升值潜力营销到阶段沁水剃新城沁水次新城项目煌营销递和推茫广策刻划项目国推广案阶段都性分牙期工作准备期公开寒强销婚期持续塑销售哄期尾盘锐销售掌期开盘加推清盘引导旁试销尽期沁水猛新城沁水移新城项目许营销啊与推纹广策凑划工作解准备坐期阶段工作任务工作内容媒体应用工作准备期完成各项销售道具的准备。②耳语传播、酝酿。③确立企划方案细部内容。④售楼处施工完成。①平立面确定。②VI系统设计。③广告宣传作业程序确定。④售楼处包装、定点看板制作。⑤销售准备。①工地围墙、看板。②重点据点户外看板。③报纸软文。沁水泪新城沁水描新城沁水造新城项目纤营销睬和推断广策砖划引导滚试销滋期阶段工作任务工作内容媒体应用引导试销期①贵宾卡销售及选房②形象推广工作展开③完成现场准备工作④传达本案销售信息①各项推广活动开展②以电话拜访方式告知公司既有客户做先期销售。③信函广告寄发。④来人来电统计及追踪。⑤排定媒体计划。⑥预告公开日期①户外看板，电子楼书。②电视广告。③报纸广告。④信函广告/DM派发。⑤车身广告。⑥横幅/布幔/罗马旗沁水捆新城沁水调新城项目况营销鼻与推治广策说划公开舞强销抢期阶段工作任务工作内容媒体应用公开强销期①