2005年南昌深国投商业中心市场调研定位报告

南昌深国投商业中心调研报告前百南昌市是江西省省会，地处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，东北滨临我国最大的淡水湖鄱阳湖，是我国主要的革命根据地之一，有着悠久的革命历史文化背景。下辖东湖、西湖、青云谱、青山湖、湾里、昌北开发及高新七区；南昌、新建、进贤及安义四个县。截止至2003年年底，户籍人口共有450.77万人。南昌市2003年社会消费品零售总额201.18亿元，比2002年增长13.1%,零售消费市场亦日益活跃。分行业看，批发零售贸易业零售额185.31亿，同期增长13.1%；餐饮业15.25亿，同期增长12.1%；其它行业0.62亿，增长10.8%。南昌市商业未来发展蕴涵着无限的潜力同时一，商业点之间竞争越趋激烈，我们的项目在这一大背景下应运而生。那么，除了项目本身的优势以外，整体业态如何组合才能更受本地人士欢迎呢？如何创业地引导消费？当区的商业容量与项目的关系如何？怎样令项目的市场级呐量更大化？租金收益有保障？这些关键的问题，需要由对一般市民的日常消费购物、娱乐等方面习惯及对商家对商业用房之需要求与期望为判断的基础。我们希望通过科学、系统的调查统计和分析；通过有前瞻性的反复推论；就项目之定位，业态组合、形象、创新概念等方面作出具参考性的建议，令项目成为南昌市的商业新中心。第一部分市场调研.市场调研目的、调研方式及样本收集重点研究主题市场上现有的主要商业项目包括百货公司、商场、大型超市、大型家居市场）的业态结合、经营现况等等，以及南昌市民对上述各大项目的喜爱程度。商业配套设施诸如餐饮、文娱设施等市场供应状况。1.1.3.南昌市居民的购物消闲习惯，及对当地商业配套的全面要求。1.1.4.一般零售商对于在当地区开业的意向，他们对租

金的承受能力及对当地商业空间的看法。1.1.5.邻近地区现经营店铺的数量及分布与主要商业点经营面积统计。1.1.6.各大商圈地区现有供应店铺的租金与售价水平，以及市场上同类物业及具可比性物业的综合分析。所有调研分析的目的就是要为项目的发展方向提供参考基础。1.7.1.效益——分析辐射范围消费人流及消费力，估算项目能有多大营业额。7.2.比较现时市值租金及同类商场租金一一评估项目租金水平3.从租金回报角度分析项目的总体价值1.1.7.4.结合市场空间及市民未来需要厘定项目的市场定位。1.1.7.5. 提出新概念——建议业态和商号组合。1.2.1.南昌市作为江西省省会城市，位于江西省中部偏北位置，总面积7402平方公里，人口达450万，南昌市商业点及商业街较集中于西湖区及东湖区交界一带。项目座落于南昌市青云谱区、西湖区及青山湖区之间，故此市场调研的主要地域范围将集中八一广场一带，解放西路一带。并凭借对之深入调研探访了解，研究项目对其他地区的辐射情况。1.2.2.南昌市内购物商业点较为集中，而其它区域商业点分布极其零散，为避免访问消费群体过于集中，因此是次市场调研亦覆盖多个路段区域，全面反映消费者习惯与取舍要求。1.2.3.近年随着省政府的大力支持，南昌市商业有着较大飞跃的发展，市民之营商意识日渐浓郁，而市内之零售、餐饮等行业亦日益发达，系统研究市内营商人士要求，对项目定位亦是极为重要的判断依据。1.3.1.问卷设计将更深入具体调研市民的消费方式及消费力。也会就关键因素把不同考虑层面作多方面分析。着重了解他们目前的需要及对未来新增商业项目的期望。1.3.2, 商号需求调查，则集中了解他们对本地商业空间的看法，及对租金的承受。1.3.3. 对市民购物消费需求，将用定点随机街头访问形式。3.4. 对商号使用者的需求，则集中在主要商圈和项目邻近区域做定点入铺访问。5.对现有各大经营中之百货公司及大型商场，全部采用实地考察。6.对主要商圈的核心地段和项目所在区域，以逐一统计并逐一记录的方式；把业态再作分类重点。估算现有的商业楼面总面积。同时也为项目周边直接辐射影响的消费户数及人流量作出统计估算。7.基本相关数据，则从政府统计年鉴中及公开报告抽取有参考性之资料。

1.4.1.居民消费习惯及消费取向的调查街访调研地区采样统计调研地点有效样本作废卷胜利路163北京华联青云谱分店261象山南路新洪客隆1310麦德龙235万寿宫195万达购物广场沃尔玛291中山路口80洪城大厦203八一广场新华书店250丽华购物广场320北京华联上海路分店152天虹商场241八一广场40解放西路210叠山路40太平洋百货230合计30231商铺入户地区采样统计调研地点有效样本作废卷丁公路140万寿宫64北京西路163南京东路100中山路288胜利路步行街121江大南路100万达购物广场110孺子路100象山路161井冈山大道121八一广场52合计15121

调研方式调研目标调查目标数量实地考察百货公司及大型商场13超市、大卖场8商业街道102.居民消费习惯及消费取向分析日常购物点日常购物点排名排名日常购物点得分1八一广场一带6872中山路及胜利路一带5383洪都路及上海路一带1684北京西路一带1665南京东路一带124八一广场一带成为众多被访者最经常前往的购物地点，列第一位；中山路及胜利路一带同样是被访者经常前往购物的地点之一，八一广场、中山路及胜利路一带此两个地点相距不到一千米，同样有着购物商业点十分集中的特点，两个主要购物地点以较大优势成为被访者日常最经常前往的地点。洪都路及上海路一带商业点主要由麦德龙、北京华联两分店及百货大楼城东超市分店，而获得一定被访者支持，列第三位；北京西路受到八一广场商圈辐射影响,得分列第四位。2.2.每月购物频率超过73%被访者每月前往购物次数达到3次以上，值得注意的是，有超过45%被访者前往购物次数在4次以上。可见，南昌市民有一定日常逛街购物的意欲。每次购物消费金额每次购物消费金额1%七］2VP%0%口30元以下 ■31-50元 EISITOO元 口101-200元■201-300元口301-500元 ■501-800元 口801-1000元■1001-1500元■1501-2000元□2001元以上23%被访者每次购物消费金额在50元以下，每次消费金额在200元以上的被访者占19%,每次消费在300元以上被访者的仅占8%。2.4.1.周一至周五在周一至周五期间，34%被访者在有需要的时候就前往购物；其次，27%被访者选择在傍晚/晚上时间前往购物；24%被访者选择在下午前往购物，列第三位。在节假日期间，对四个选项的选择被访者人数较为平均、并接近，而选择在傍晚/晚上时段前往购物的相对最少，只占21%。可见，被访者在节假日期间较喜欢在白天的时间段前往购物。消费者对不同商业点的喜爱程度得分□消费者对不同商业点的喜爱程度得分□百货公司■大型超市□商业步行街□专业市场■综合商场□其他排名商业点得分1大型超市5612商业步行街3873百货公司3374综合商场2745专业市场151大型超市以绝对的优势超越商业步行街成为被访者最喜爱的商业点，列第一位，显示逛大型超市，已成为被访者必不可少的日常生活一部分；商业步行街则列第二位；百货公司仍是被访者日常前往购物的重要组成部分，列第三位;综合商场列第四位；对商品种类单一的专业市场，被访者表示日常较少前往。

最喜欢前往购物的商业点排名商业点得分1太平洋百货4202南昌百货大楼及其分店3863万达购物广场3394洪城大厦1185财富广场956丽华购物广场457天虹商场42太平洋百货以其品牌商品较多，购物环境相对更舒适，超过了被访者对当地老品牌龙头百货企业百货大楼的支持，成为最受欢迎的商业点；南昌百货大楼列第二位；有沃尔玛驻场的万达购物广场，以其较新的经营业态及环境，受欢迎程度已大大超过洪城大厦、丽华购物广场及天虹商场。洪城大厦、财富广场分列第四、五位。

对大型超市的喜爱得分排名超市得分1沃尔玛7152新洪客隆3023北京华联2604旺中旺超市1325麦德龙1256好又多1237农工商超市478汉华连锁超市32位于八一广场的沃尔玛超市以绝对的优势成为被访者最喜爱前往购物的超市，列第一位；新洪客隆以多家分店，在当地已形成一定的品牌效应，列第二位；北京华联超市列第三位；旺中旺超市以其日常消费商品种类齐全，价格比较大众化，超过另一超市巨头麦德龙，成为第四位；来自德国的麦德龙，其侧重批发的销售方式，仅列第五位。

前往购物主要交通工具口步行■自行车□公交车□的士■自己架车口单位用车■商场购物免费专车排名交通工具比例1公交车56%2步行16%3的士10%4自己架车10%被访者中最多市以乘公交车前往购物地点，占56%；步行前往的被访者占16%,列第二位；再者为乘坐的士和自己架车人士。可见，若商场本身能提供免费专车，给消费者提供方便，更能迎合南昌市市民前往购物的需求。购物时主要关注因素得分排名关注因素得分1前往交通方便4282就近居住地点4233价格3654休闲乐趣1835就近工作地点1496形象品牌1397一站式消费，选择多63前往交通方便是众多被访者最关注的因素，被访者都希望所前往购物点的交通能更便捷，前往交通方便得分列第一位；众被访者表达了购物点能就近居住地点的意愿，就近居住地点得分亦仅次前者列第二位；商品价格亦是被访者最关注的因素之一，排第三位；休闲乐趣则列第四位，可见被访者对该部分有着较大的需求。2.10.所在区域2.10.1.居住区域27%被访者居住在青山湖区，列第一位；其次19%被访者居住在青云谱区；居住在西湖区、东湖区的被访者分列第三、第四。2.10.2.工作区域工作区域1on/28%口东湖区 ■西湖区 口青山湖区□青云谱区 ■新红谷滩区 口其他28%被访者工作区域在青山湖区；在西湖区工作的被访者占21%,列第二位；在东湖区、青云谱区工作的分列第三、第四。

2.11.1.对市内购物的满意度接近K成被访者表不南昌市购物设施表不可以接受；21%被访者表示购物设施足够，20%被访者表示有增加购物设施的必要。

对娱乐设施的满意度37%被访者认为南昌市的娱乐设施不足够，需要增加相关设施，结果显示南昌市的娱乐设施有进一步补充及提升之空间。普遍被访者表示南昌的餐饮设施数量是可以接受的，占八成；但仍需增加一些素质较高的餐饮企业。2.11.4.对市内休闲设施的满意度超过4成被访者认为南昌市市内休闲设施不足够，市内亦缺乏具有相应休闲设施的一站式综合购物商业点。品牌选择满意程度4% 10%38%被访者表不市内消费品品牌选择不足够。最缺乏品牌的商品排名排名商品得分1服装、手袋/鞋3912电脑及其他产品2213化妆/美容用品2194家庭电器1975运动用品1546日常家庭用品1517数码产品1488保健品819家私/床上用品6110烟、酒、饮料4411金饰珠宝2912钟表22众多被访者认为市内服装、手袋及鞋类消费品最缺乏品牌选择，列第一位，结果显示被访者对该类消费品的品牌需求比其他消费品要大得多；电脑及其他产品、化妆及美容用品、家庭电器等消费品分列第二、第三、第四位。

2.14.连有沃尔玛的万达购物广场目前最吸引前往原因排名最吸引前往的原因排名排名吸引前往原因得分1购物环境佳4092拥有沃尔玛超市3523周边购物场所多，方便2814自身商品种类多2185价格1516就近工作或居住地点1217服务及口碑佳1018有食街及家私城61于去年投入使用的万达购物广场，与其他购物广场或百货公司相比拥有较佳、舒适的购物环境，得到普遍被访者及市民的喜爱，其购物环境佳成为最吸引被访者前往的原因；具有国际品牌沃尔玛超市的进驻，受到了南昌市市民的喜爱，成为主要吸引被访者前往万达购物广场的原因，列第二位；而万达购物广场周边1千米范围集中了南昌市最主要的多个购物场所，能方便市民到其他商业点购物，列第三位最能吸引被访者前往万达购物广场的原因；自身商品种类多、价格分列第四、第五位。

不足之处排名排名不足之处得分1没有休闲娱乐设施4062商品价格高3903停车位不足3074商品种类不够多2925品牌商品不足204缺乏休闲娱乐设施是被访者认为万达购物广场最为不足之处，列第一位；商品价格高亦列第二位；停车位不足够列第三位。2.16.1.应填补的商业形式排名应填补的商业形式排名商业形式得分1综合性大型时尚购物城4832商业街3623连锁大型超市2914百货公司2375社区连锁超市或便利店1546家居广场1027家电广场69众多被访者表示希望在本项目增设综合性大型时尚购物城，并占绝对优势，列第一位；商业街是项目附近区域所欠缺的商业形式，被访者对其兴趣列第二位；连锁大型超市则列第三位；百货公司列第四位。2.16.2.要增设/引进的商品类别排名商品类别得分1服装401

2化妆/美容1913书刊/CD/影碟1474手袋/鞋1295家庭电器1246日常家庭用品1177电脑及其他产品1158手机/数码产品1009运动用品9510花鸟鱼虫5811家私/床上用品4212烟、酒、饮料3613内衣3314家居摆设3315保健品3216厨房用品2817金饰珠宝2118钟表1219眼镜820浴室用品6服装类商品是被访者最希望增设的商品类别,其得分优势明显，列第一位，可见，服装类商品有进一步提升空间；化妆/美容等商品列第二位，是被访者希望主要增设的商品类别；书刊/CD/影碟等商品则列第三位；手袋/鞋、家庭电器分列第四、第五位。2.16.3.最经常惠顾的商品类别排名商品类别得分1服装5362日常家庭用品208

3手袋/鞋1824化妆/美容1745书刊/CD/影碟1076家庭电器1027手机/数码产品908烟、酒、饮料859电脑及其他产品5910运动用品4911内衣3112保健品2413家居摆设2214厨房用品1715金饰珠宝1316家私/床上用品1217眼镜917浴室用品919花鸟鱼虫720钟表1被访者最经常惠顾的商品是服装，占绝对优势，列第一位；第二位最经常惠顾的商品是日常家庭用品；是手袋/鞋、化妆/美容分列第三、第四位；书刊/CD/影碟、家庭电器、手机/数码产品以较接近得分分列第五、第六、第七位。2.16.4.最需要的服务类别最需要的服务类别口餐饮最需要的服务类别口餐饮・银行口美容□电影院・冲印/冲晒口儿童游乐场・卡拉0K歌舞厅口停车场・游戏机中心・网吧排名服务类别得分1餐饮7902银行4233美容3504儿童游乐场3045电影院2305卡拉OK歌舞厅2307游戏机中心1748冲印/冲晒1649网吧13810停车场89餐饮以绝对优势得分成为被访者最需要的服务类别，其列第一位，餐饮设施在该区域有更大的发展空间；银行列第二位；美容服务行业在项目周边仍较为空白，成为被访者另一主要需求的服务行业；儿童游乐场、电影院、卡拉OK歌舞厅、游戏机中心等休闲娱乐服务设施在现时被访者心目中占重要位置，分列第四、第五及第七位。最需要/经常惠顾的体育休闲设施口篮球场・室内运动场口健身口室内游泳池・保龄球场口室内溜冰场■桑拿口棋牌■桌球■丘丘球口壁球馆口攀岩■极限运动排名体育休闲设施得分1健身3832室内运动场2673篮球场2434室内游泳池2215乒乓球1316室内溜冰场1057棋牌878保龄球场759桌球6710桑拿4711极限运动2812靖也2513壁球馆14健身设施成为被访者最需要/最经常惠顾的体育休闲设施，列第一位；室内运动场则列第二位；篮球场、室内游泳池分别列第三、四位;一直较受欢迎的乒乓球列第五位。2.16.6.若在解放西路增设大型购物中心，消费会否比以往增加会否增加消费9%91%若在解放西路增设大型购物中心，超过9成被访者认为会因此比以往增加消费，只要是因为在该区域确实缺少一具号召力的大型购物中心。2.16.7.若在解放西路增设大型购物中心，每月前往消费次数

若在解放西路增设大型购物中心，66%被访者会每月前往消费在3次以上；同时更有接近2成被访者每月前往消费在5次及以上；仅有9%被访者认为每月前往消费在1次左右。2.16.8.若在解放西路增设大型购物中心，每次消费金额

若在解放西路增设大型购物中心，45%被访者认为每次前往消费金额在101元以上；37%被访者每次前往消费的金额范围是51-100元；每次消费低于50元的仅占18%o2.17.对解放西路项目餐饮消费需求菜系类别喜爱排名排名菜系类别得分1火锅店5192湘菜4183川菜3234粤菜1355沪菜996鲁菜947潮州菜45对于解放西路项目，火锅店成为被访者最希望增设的菜系类别，列第一位；由于南昌市市民喜爱吃味道较辣的菜,因此湘菜及川菜两大菜系亦分列第二、第三位。特色餐饮喜爱排名排名特色餐饮得分1西式快餐6132咖啡厅/酒吧2312日本料理2314港式茶餐厅1765西餐厅1476茶馆1387韩国688东南亚26肯德基、麦当劳等西式快餐成为最受被访者欢迎的特色餐饮，得分亦远比其他餐饮要高，列第一位，结果显示西式快餐越来越受到国内人民的普遍喜爱；咖啡厅/酒吧、日本料理并列第二位;具有香港特色的茶餐厅亦是被访者较喜爱的特色餐饮之一,列第四位,具一定的市场发展空间。2.17.3.对本项目的基本餐饮喜爱排名基本餐饮喜爱排名排名基本餐饮得分1地方小吃6252面包/西饼4223粥面馆3114甜品店229地方特色小吃得分最高，成为被访者最喜爱的基本餐饮设施；面包/西饼列第二位；粥面馆、甜品馆分列第三、第四位。

每周外出就餐消费次数□每周外出就餐消费次数□1次■2次□3次口4次■5次以上超过5成被访者每周外出就餐次数在3次及以上，其中有14%被访者每周外出就餐次数在5次以上，可见，是次被访者有经常在外就餐的习惯，频率亦较高。

最经常外出就餐消费区域53%口孺子路•带最经常外出就餐消费区域53%■八一广场一带口福州路一带口抚河路一带■其他53%被访者最经常会外出在八一广场一带就餐，与被访者以八一广场一带为主要的休闲购物活动的区域有关；作为南昌市饮食一条街的孺子路获得30%被访者支持。人均消费金额8% 11%27%36%人均消费金额8% 11%27%36%20元以下21-50元51-80元81T00元101元以上达53%被访者表示其外出就餐人均消费金额在50元以上；而每次就餐人均消费低于20元的被访者占30%,结果显示，是次被访者在就餐方面具有相当的消费意欲。2.21.零售购物/娱乐休闲/餐饮消费比例分配

2.21.1.零售购物消费比例零售购物消费比例10%以下零售购物消费比例20%30%40%50%60%70%以上接近7成被访者表示其零售购物的消费比例在30%以上，更有达22%被访者在零售购物方面消费占比例的50%以上，日常零售购物在被访者日常生活消费所占比例比较高。10%以下20%30%40%50%60%70%以上五成被访者表示在娱乐休闲消费比例在20%以下。10%以下20%30%40%50%60%70%以上66%被访者表示餐饮消费比例在30%以上，更有25%被访者将日常消费开支的50%以上花费在餐饮方面，结果显示被访者十分注重餐饮方面的消费。拥有小车情况拥有小车情况口还没有1辆口2辆3辆4辆70%被访者家庭还没有小汽车,一般都选择步行或乘公交车前往商业点购物。口800元以下■801-1200元□1201-1500元□1501-2000元■2001-3000元口3001-4000元■4001-5000元口5001以上65%被访者个人月收入低于1200元，41%被访者个人月收入更低于800元，被访者个人月收入相对较低与南昌市市民人均可支配收入水平不高相符合。.24.被访者家庭总收入□1201-2000元■2001-3000元□3001-4000元□4001-5000元■5001-6000元□6001-7000元■7001-8000元□8001-9000■9001T00000元■10000元以上48%被访者家庭总收入低于3000元;总收入在5000元以上的被访者家庭仅占18%；结果显示被访者家庭总收入不高。结果显示被访者家庭人数在3人以上居大多数，占90%。2.26.结果显示被访者家庭人数在3人以上居大多数，占90%。2.26.被访者性别性别51%是次男女被访者人数比例相近。2.27.被访者年龄段占38%被访者年龄在30岁以上；41%被访者年龄范围在21-29岁。3.商铺使用者需求调查分析占91%被访者现时所用铺位是租用的，该类被访商户正是该次调研访问的主要准租户访查对象。拟租用铺位地点的经营模式2.1.拟租用铺位所在地经营模式超过7成被访者拟租用商场内铺位为经营模式，希望租用主题式多层专业商场的被访商户占33%,成为最多被访者主要考虑的拟选用铺位经营模式。3.2.2.若拟租用大型商场铺位，商场的经营模式选择大型商场经营模式支持统一经营作为商场经营模式选择的被访者占82%,显示整体营商具有良好的经营管理模式在当地较为流行，较受被访商户欢迎。

3.3.1.首选楼层76%被访商户首选租用楼层是商场的首层，由于首层客流量最大,营业额可望最大化的关系。事实上，普遍商户在选择首层商场铺位会考虑首层租金、利润可否最大化、自我承受能力及该楼层实际的经营业态状况等。

次选楼层73%被访者选择以二层铺位作为其第二经营楼层选择；综合首选及次选结果显示，被访商户表示对商场的第四层商铺兴趣不大。铺位面积铺位面积□10m2以下■U-SOm1□31-50m2□51-80m2■81-lOOm2■101-150m2■151-200m3□201-300m,■301-500m2■501m1以上62%被访者选择铺位面积在50平方米以下，结果显示，被访商户对大面积铺位需求较小。选择31-50平方米的铺位被访者居多,占30%,此类商户对铺位面积考虑较为实际。3.5.对解放西路项目，商业优势排名商业优势排名排名商业优势得分1人口稠密，消费总量高2562现有商业不足、有发展空间1953交通改善1584居民收入高、消费力强1215未来发展潜力大656与世界级大超市同场经营387选择地点之商业形象好33对于解放西路项目附近，人口稠密，消费总量高所获得分最高，列第一位,成为被访者认为该区域最佳之商业优势;解放西路一带缺乏大中型商业设施，令现有商业不足、有发展空间成为另一主要商业优势，列第二位，显示普遍被访商户认为该区商业不足，将给各行业经营带来更多市场机会及发展空间；交通改善则列第三位。成功商业点的要素排名排名要素得分1地点2162舒适购物环境2063交通方便1684一站式多元化购物1005档次756独有品牌/产品487良好管理418多变商业推广活动219足够停车场7地理位置优势成为众多被访者认为成功商业点的首要条件，列第一位；商业点的购物环境越来越受到各商户关注，购物环境是否舒适成为其选址开业的另一主要考虑因素；商业点的交通是否方便列第三位；一站式多元化购物则列第四位，一站式多元化购物消费模式同样开始受到越来越多的商户关注。3.7.对不同楼层每平方米租金接受上限3.7.1.地下一层地下一层口20元以下•21-30元□31-50元口51-80元■81T00元□101T20元■121T50元口151-200元・201-250元■251-300元口301-350元口351-400元・401-450元■451-500元・501元以上7成被访商户表示商场地下一层的租金应该在30元/nf以下，同时普遍被访者对地下一层铺位兴趣不大。3%首层商场铺」麒3%3%11% 9%超过5成被访商户对首层商场内铺位的租金在101元/nf以上表示可以接受；接近10%被访者表示对商场内铺位租金上限在301元/nf以上。口20元以下・21-30元口31-50元口51-80元■81T00元口101-120元■121T50元□151-200元■201-250元■251-300元□301-350元口351-400元■401-450元■451-500元・501元以上有6成被访商户对首层街铺租金上限在101元/m?以上表示接受；9%被访者接受租金在201-300元/m?；11%被访商户表示接受在301元/nf以上。口20元以下■21-30元□31-50元口51-80元■81T00元□101-120/G■121-150元□151-200元■201-250元■251-300元□301-350元0351-400元■401-450元■451-500元■501元以I:38%被访者表示对商场二层租金在101元/面以上表示接受，结果可反映被访商户对商场二层有信心，对其兴趣远比商场地下一层要大。57604024

口20元以下■21-30元□31-50元口51-80元■81T00元□101-120/G■121-150元□151-200元■201-250元■251-300元□301-350元0351-400元■401-450元■451-500元■501元以I:接近55%被访商户表示商场三层租金在51元/nf以上可以接受，超过25%被访商户接受租金在101元/m,以上。口20元以下■21-30元□31-50元口51-80元■81T00元□101-120/G■121-150元□151-200元■201-250元■251-300元□301-350元0351-400元■401-450元■451-500元■501元以I:接近5成被访商户表示商场四层租金在51元/nf以上可以接受，被访者对其兴趣同样较地下一层要大，是其租金接受上限较地下一层高的主要原因。口平稳■微下调口下调□卜调10%■微升口升10%■升10%以上口其他仅19%被访商户表示未来2年商铺租金将会下调，结果显示普遍被访商户对未来2年商铺租金持乐观态度，并有35%被访者认为租金会上升。6成被访商户选择商铺租用年期在2年以上，15%被访者选择年期在5年以上，显示被访商户希望获得长期稳定经营。3.10.对扣率的接受度扣率接受度扣率接受度8%21%8%21%5%以下8%10%15%20%口25%30%以上结果显示，被访者对商场扣率要求相对较低。3.11.商场管理费接受上限1%-141%1%-141%1%-1管理费接受上限5元以下6To元11T5元16-20元21-30元31-50元■其他75%被访商户表示对物业管理费接受在10元/nV以下，仅2%可接受管理费在21元/nf以上。市内最成功商业点排名商业点得分1南昌百货大楼及其分店3052太平洋百货2653万达购物广场1094丽华购物厂场705洪城大厦686财富广场327天虹商场27南昌百货大楼及其分店成为普遍被访商户认为市内经营最成功的商业点，列第一位；太平洋百货、万达购物广场分列第二、第三位。

最成功大型超市排名排名超市得分1沃尔玛3392新洪客隆2563北京华联1004麦德龙925旺中旺超市606好又多287农工商超市188汉华连锁超市3沃尔玛以较大优势成为众多被访者心目中最成功的大型超市，列第一位；新洪客隆为被访者认为经营较为成功另一主要大型超市；北京华联则列第三位。

店铺形式17%9%41%被访商户选择开放式店铺；33%选择专柜；再者是有间格铺位。主要媒介排名排名媒介得分1报纸3342电视1883朋友介绍1194户外广告1155网站606电台437地产中介24报纸以绝对优势成为被访商户获得招商信息的主要媒介途径，列第一位；电视广告列第二位，是被访商户获取相关招商信息另一主要途径。结果显示，市内各商业点招商信息主要通过报纸及电视发布招商信息。

报章排名江南都市报成为被访商户最主要获取商铺招商信息的报纸媒介,占66%；南昌晚报占19%,列第二位。3.17.对解放西路一带购物/产品/消费/消闲取向不足之业态排名排名业态得分1商业街2452综合性大型时尚购物城2223百货公司1304连锁大型超市1125家电广场676家居广场567社区连锁超市或便利店47众被访商户表示现时解放西路一带最缺乏商业街及综合性大型时尚购物城，显示综合性大型时尚购物城在该区域有相当的市场发展空间；百货公司、连锁大型超市分列第三、第四位。3.17.2.对解放西路一'带最不足之消费品排名排名不足之消费品得分1服装5002化妆/美容2423家庭电器2164日常家庭用品1565手机/数码产品1516电脑及其他产品1167手袋/鞋1158运动用品1149书刊/CD/影碟10310金饰珠宝8011花鸟鱼虫6412家私/床上用品6113家居摆设5914厨房用品4815烟、酒、饮料4716浴室用品3717保健品3618内衣2518眼镜2520钟表24在解放西路一带，服装成为被访者认为最不足的消费品；化妆/美容则列第二位；家庭电器、日常家庭用品分列第三、第四位。

最需要的服务类别排名服务类别得分1餐饮6942美容5353银行4964冲印/冲晒4415儿童游乐场4245电影院3847停车场2758卡拉OK歌舞厅2599游戏机中心109餐饮行业成为众多被访商户认为在解放西路一带最不足的服务设施类别；美容、银行、冲印/冲晒分列第二、第三、第四位。■篮球场■室内运动场□健身口室内游泳池■保龄球场■室内溜冰场■桑拿□棋牌・桌球■乒乓球口壁球馆■攀岩■极限运动排名体育休闲设施得分1室内运动场1612篮球场1453健身1444室内游泳池1325室内溜冰场696保龄球场677桑拿428攀岩339极限运动2710乒乓球2411桌球2012棋牌1713壁球馆10室内运动场成为众多被访商户认为在解放西路一带最不足的体育休闲设施，列第一位；篮球场、健身则分列第二、第三位;值得注意的是攀岩等极限运动开始受到越来越多市民的关注和喜爱。

排名菜系类别得分1火锅店1842沪菜1793粤菜1694湘菜1455潮州菜876鲁菜497川菜43在解放西路一带最缺乏的是火锅店，其次是沪菜，再者是粤菜。最不足基本餐饮排名排名基本餐饮得分1地方小吃2452面包/西饼2003粥面馆1624茶餐厅1425甜品店110最不足之特色餐饮排名排名特色餐饮得分1西式快餐2932咖啡厅/酒吧1542日本料理1354茶馆775西餐厅766韩国747东南亚42普遍被访商户认为具知名度西式快餐行业是解放西路一带最缺乏的特色餐饮行业；咖啡厅/酒吧、日本料理分列第一、第二位。

租金所占比例□10%租金所占比例■11-15%□16-20%□21-25%■26-30%口31%以上51%被访商户表示其现时店铺租金占总营业额比例在16%以上;27%表示其经营店铺租金比例在21%以上。选择经营行业排名排名经营行业得分1消费品3212服务1312娱乐1084特色餐饮1065基本餐饮716体育设施477菜系40消费品成为众多被访商户最希望经营的行业，以绝对优势列第一位；服务、娱乐行业分列第二、第三位。.市场调研的启发性总结街头拦截访问结果总结调研的结果显示，被访者最经常前往的购物地点中，八一广场一带和中山路、胜利路有着抛离其他选项的优势。说明这三个相互连接的地域，是市内占绝对优势的唯一商圈。从市民平均消费金额可以看出，南昌市消费水平还停留在比较大众化的层面。不过，45%的市民每月外出购物（不计往街市买日用品）4次以上，则说明市民有强烈的消费意欲。大型超市是市民购物首选。超过步行街、百货公司、综合商场等种种其他商业形式。新一代百货公司“太平洋百货”超过老式南昌百货大楼，成为百货公司和商场中首选；反映了南昌商业发展的更迭。而八一广场的沃尔玛则以绝对优势成为最受欢迎超市。交通方便、靠近居住地点、价格依次是被访者购物时前三大要素。而品牌、休闲乐趣则排名较后。可以反映南昌市民购物的意识还对购物乐趣的要求还停留在较简单的层面。随着人民收入的提高，这一局面必将改变。37%被访者认为南昌市的娱乐设施不足够。38%的市民认为市内消费品品牌选择不足够；而其中服装、电脑、化妆品位居最缺乏品牌选择类别的前三甲。最多市民认为，连沃尔玛的万达购物广场的成功之处在于营造了优良的购物环境。最多南昌市民认为，连沃尔玛的万达购物广场不足之处在于没有休闲娱乐设施。消费者最希望在本项目引进的消费品类别依次为：服装、其次为化妆美容。91%的受访者认为若在解放西路新增大型购物中心，消费将比过往增加，66%受访者会每月消费3次以上。反映市民强劲消费意欲。同时也折射出受访者潜意识中并不满意目前单一商圈的现状。西式餐饮是南昌市民最喜欢的特色餐饮。作为内陆省份，南昌市民可望全方位与世界接轨的愿望可见一斑。商铺使用者访问小结商铺使用者普遍希望租用大型商场内铺位。依傍大品牌号召力的愿望较为强烈。62%的被访者选择铺位面积50平方米以下商铺使用者普遍认识到人口稠密、消费总量高和现有商业不足是项目所在的解放西路显著商业优势。由于南昌市大部分商业点购物环境欠佳，商铺使用者也倾向于认为“舒适购物环境”是成功商业点的最重要的成功要素。仅次于地点的优劣。且二者得分相差不远。超过5成被访者认可本项目首层商场租金在¥101/平方米以上。超过5成受访商户表示四层租金可在¥50/平方米以上。普遍受访商户认为未来租金水平将上调。沃尔玛超市受到推崇66%受访商户表示《江南都市报》是其获得商铺招商信息的报纸媒介。目前店铺租金占营业额比例16%以上的占51%；其中过半商户租金占营业额比例超过21%。消费品仍是最多被访商户最希望经营的行业。第二部分市场环境分析.南昌市整体市场环境分析南昌市概况地理位置江西省位于中国南方中部，与广东省、福建省、浙江省、安徽省、湖北省、湖南省相接壤。南昌市即坐落其北部一—所谓“赣北”地区。是江西省省会及经济中心。城市规模和人口城市规模南昌市面积广大，达7402.36平方公里。下辖8区4县，包括：8区：东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、昌北开发区、高新区、红谷滩新区4县：南昌县、新建县、进贤县、安义县人口分布截至2003年底，南昌市人口总数为450.77万人，123.57万户。其中市区占196.37万人,52.77万户。具体各区分布如下：区域人口（万人）

城区东湖区516,374西湖区526,555青云谱区215,010湾里区74,044青山湖区252,511高新区168,728昌北区210,325（含红谷滩）总计：1,963,547县南昌县904,505新建县665,327安义县249,755进贤县724,430总计：2,544,017城区人口分布比例如下图:南昌城区人口分布口东湖区■西湖区口青云谱区口湾里区■青山湖区口高新区■昌北区南昌市经济发展情况主要经济发展数据A.GDP2004年南昌市全年全市实现生产总值（GDP）770.46亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中：第一产业增加值59.40亿元，增长7.1%；第二产业增加值404.06亿元，增长20.5%；第三产业增加值307亿元，增长14.5%o而南昌自1990年以来GDP的发展走向为:年份GDP（亿元）较上年之增长199063.20—1995240.08—2000435.10—2002552.37—2003641.0216.05%2004770.4616.50%（按可比价格计算）可见，踏入2000年以来，南昌市整体经济正以强劲势头增长。B.城市居民人均可支配收入

2004年南昌市城市居民人均可支配收入为8744元,同比增长12.2%；年份城市居民人均可支配收入（元）较上年之增长19901349—19953591—20005734—20027021—2003779310.09%2004874412.20%C.社会消费品零售总额2004年全市实现社会消费品零售总额234.88亿元,比上年增长16.8%年份社会消费品零售总额（亿元）较上年之增长199026.36—199573.64—2000144.41—2002179.84—2003201.1811.86%2004234.8816.75%D.社会各行业发展走向2004年南昌（GDP）770.46亿元，其中包括第一产业增加值59.40亿元；第二产业增加值404.06亿元;第三产业增加值307亿元。第一产业增加值同比增长7.1%；第二产业同比增长20.5%；第三产业同比增长14.5%。可见，南昌市一个以工业主导的城市；而工业的发展也最为迅速，是其城市发展的旗帜。而第三产业也有可观增长。南昌市经济、市民消费力未来发展趋势中国中部战略的带动南昌是中国中部地区经济发展最为迅速的城市之一，在本年中国提出大力促进中部发展的政策背景下，南昌的发展前景无疑相当乐观泛珠三角经济合作体系的巨大影响规模宏大的“9+2”泛珠三角经济合作体系的建立,为南昌市乃至江西省整体发展指明了方向，并带来了强劲的动力，其实质影响涵括社会各个层面，从经济方面看，主要有如下几点：“9+2”的体系，直接形成了江西省等多个中部省份与广东省形成经济发展互补的关系，从而确立了其发展的格局。且为这种格局的合理性予以最大的保证广东，以及依靠广东进入中国的巨大经济能量将加强辐射“9+2”体系的力度，江西省和南昌市经济无疑会从中获益中国以强劲的制造业在世界经济上扮演重要角色，而此制造业很大程度上是由广东驱动的，但随着广东经济的进一步发展，未来广东制造业部分北迁往生产成本更低的内陆已成局，如此一来，与广东接壤的江西省亦随之受惠。粤赣高速公路将于2005年年底通车，届时，由广州达南昌仅需4小时。这标志着粤赣两地的联系踏入全新的起点，并且标志着江西省“9+2”的宏观构想已进入可具体操作的阶段。另一方面，南昌亦能吸引江浙、福建等其他沿海省份南昌是江西省经济的火车头，其GDP占全省22.65%,工业增加值占全省29.47%o故此南昌也是最受外来投资者注意的城市，特别是它位处赣北，与福建、浙江等省来往方便，对吸引这些沿海经济发达省份的直接投资有天然优势。南昌市自身的努力，亦推动南昌市不断前进南昌市在2001年开始亦已与开展连串大规模调整城市定位与形象工作。整理环境，开展全面的市容改善工作，营造吸引游客、投资者和令市民满意的“花园城市环境”。八一广场是南昌市的标志清拆大量违章建筑，同时推行新式住宅建设。步行街和优质购物环境建设。“百路工程”改善市区交通效率及与外地联系。种种工作全面刺激了南昌市整体发展,特别有效提高了市民的消费意欲。工业带动整个经济体系的增长南昌近年订立了建立现代制造业基地之工业主导发展目标，并吸引了如格林柯尔、三星奥克斯、中国华源、中泰凯马、台湾统一、中国普天等制造业巨子进驻。工业的有力推动，保证了南昌今后的发展的持续性，并令大量工业从业人员主其他人员的收入和购买力的增长提供了可能。第三产业方兴未艾如前所述，南昌市的目前第三产业约占全市GDP40%o这一比例与发达地区相比属较少之列。但是，正由于起点较低，大量相关行业与设施的缺乏，使南昌市的第三产业也有着相当巨大的发展前景。近年来其增长率接近15%可说明这一情况。南昌市自身发展格局的调整与影响人口和市区面积在2010年前将获得大规模扩张依据南昌市政府制订的《南昌市中心城总规划布局构想（2001〜2010）》，南昌市中心城区将发展至260平方公里，较2000年大幅增长一倍；城区人口则增至260〜300万人，较2000年增长40%。从目前态势看来，这种发展完全可能。新的城区版图即将建立届时，南昌市区将发展成为一个核心区（昌南+昌北）和五个卫星城区（莲塘、望城、湾里、乐化、罗家）的格局。值得注意的是，本项目正位于这个南昌新版图的中心。昌南昌北的发展越趋平衡位处昌北的红谷滩新区，是南昌市政府锐意开拓的集居住、办公、政府公务、会展等多种功能于一身的区域。通过以红谷滩为首的新区兴起（在某种程度上是当地政府效法上海浦东的发展模式的产物），南昌过往发展仅集中于昌南的局面将被扭转。红谷滩发展趋势强劲东南面也是南昌城区扩张方向之一除了西北方的昌北地区得到发展以外，与此同时，南昌市东面和南面广大地区加入都市化的行列，也是市区整体规划发展的要点。传统城区仍将保留大量居民虽然人流有所分散，但原有的东湖、西湖等传统城区仍将长期作为南昌市民居住中心和商业中心。.南昌商业发展现状1.南昌商业整体成交数字2004全年全市实现社会消费品零售总额234.88亿元，比上年增长16.8%淇中城市199.64亿元,增长17.2%,农村35.24亿元,增长14.4%o吃的商品零售额22.56亿元，增长6.0%；穿的商品零售额20.21亿元，增长9.1%；用的商品零售额172.48亿元，增长6.9%o分行业看，批发零售贸易业零售额215.25亿元，增长16.2%；餐饮业18.95亿元，增长24.2%；其他行业0.67亿元，增长8.8%。2.商圈分布格局南昌市最具规模的零售商业目前主要分布在如下几个地区：围绕八一广场一带中山路全线及胜利路步行街北京西路一带南京东路一带洪都路及上海路一带步行街熙攘人流上述地区中，尤以八一广场、中山路、胜利路最具代表性。其余地点商业点数量和人流气氛与之相比均大大落后。可以说，位于南昌传统城市中心的八一广场、中山路、胜利路这三个相互紧靠的商业“线”和“面”组成了南昌市唯一真正的商圈。是市民购物的绝对首选，同时吸引了绝大部分购物人流。除了八一广场、中山路、胜利路的商圈外，南昌尚有渊明南路的鞋业、南京东路的家具业、神州路健身休闲用品，各自具备一定的规模。但相对而言密度和商业气氛仍处于初步阶段。远不能与主要商圈相比。青云谱区、青山湖区、高新区和周边市郊区域均无成型商圈。只有零散的大卖场式商业点单独存在。这些地区面积广大，居住人口众多，但其购买力仍主要被市中心商圈所消化。红谷滩和昌北地区历来商业匮乏，但近年不断的大规模地产建设（新式住宅、写字楼等较多人口聚集物业），有极大可能催生该区新一代的商业。但目前具规模的商业点仍缺乏。3.商业组成结构南昌市商业的传统模式以国营百货大楼为代表。但这种模式在近年受到重大冲击。由于商业市场开放，各种新式超市和大卖场的出现，成为了冲击南昌传统商业模式和结构的最大力量。南昌市民对于超市的购物方式和购物乐趣极为认同，节假日市中心的大型超市人流如鲫。而事实上，超市所代表的实惠和大众化的消费模式与南昌市民目前并不太高的收入水平正相吻合；同时超市也能焕发市民的消费热情（虽然这种消费水平并不属高档），符合南昌经济发展迅速，人民对未来期望较高的形势。旺盛人气集中于超市行业是南昌商业的特色而传统的百货大楼，也纷纷把自身的购物形式向超市的形式靠拢。除了多个百货公司开设自身的超市之外，原有的百货公司业态分布也被改变。更市民化、大众化的商品被放置于最佳的楼层。如南昌百货大楼，进入首层后消费者马上可以发现正被大量手机、小电器的促销信息所包围。这种百货公司脱离自身中高档的定位，与超市“混战”的情况在其他更发达的城市是不多见的。由于大部分百货公司目前均以市民化形象与超市争夺市场，目前中高档的商业点非常稀缺。严格来讲，仅财富广场可言高档，但其人流和经营状况均一般。不过，这种高档商业的缺位，某程度上也说明了南昌目前未具备较强购买力的情况。私营的零售业在南昌集中分布在中山路、胜利路。但外来具市场影响力的零售品牌选择不多。多数零售品牌个体化发展。4.零售业的外来投资与冲击南昌市的零售业和该市其他行业一样，近年来一直保持较为开放的姿态，并积极吸引外来投资。目前相继在南昌开业的外来较具影响零售商包括：沃尔玛麦德龙好又多上海华联上海联华上海农工商超市北京联华香江家私苏宁/国美电器连锁麦德龙以会员制销售为主国美电器已踏入南昌家电市场可见这些外来零售商多是以瞄准市民消费尤其是超市行业为主。外来的零售商带来了南昌前所未有的“大卖场”风潮以万达购物广场沃尔玛为首的众多新式超市改变了南昌市场格局。由于人口众多，分布广泛，而大部分地区尚未有成熟商业配套，相信南昌也将继续吸引外来零售商。在外来零售商推动变局的同时，本土零售商也奋然变革。它们中较具规模者包括：•南昌百货大楼集团（拥有包括八一广场总店、城东店、大众店、城北店、莲塘店等五个分店；经营百货及超市）・洪客隆集团（拥有八一店、铁路店、象山店、莲塘店、进贤店、叠山店等分店；经营百货、珠宝、超市）5.餐饮业现状据2003年统计，南昌市目前已登记从事餐饮业的公司及法人企业达11000个以上。据2003年统计，南昌市餐饮业零售总额超过15亿元,约占当年社会消费品零售总额7.6%。目前南昌餐饮行业主要有如下类型：中高档的餐饮名店市民化餐饮西式快餐业新兴的咖啡、西餐厅等个体经营小型餐饮店主要的餐饮名店大都分布在抚河路、孺子路这两个餐饮较为密集的地区。西式咖啡厅以其有别于南昌传统餐饮业的服务和产品，颇受南昌市民欢迎，成为西式餐饮的主要供应点。但交友风味的真正西餐厅则甚为稀少。麦当劳、肯德基为代表的快餐业快速增长。6.政府未来规划政府对2010年南昌商业格局的布局预期南昌政府希望在2010年前后，南昌市商业能实现整体布局和结构的现代化、并争取实现与国际化接轨；同时，南昌成为中部地区旅游购物中心和物流集散中心。政府对2010年商业格局的量化指标零售商业总面积（含购物、餐饮、服务业）260万m2,比2001年86.56万m2增力口200.4%o大市场（专业市场）经营面积600万m2,比2001年138万m2增加334%。全市社会消费品零售总额达600亿元，比2001年160.8亿元增加273%.大市场交易额达600亿元比2001年186亿元增加223%。5.人均商业面积1平方米，比2001年0.496平方米增加一倍；商业每平方米营业额2.3万元政府规划目标背后的意义上述政府规划目标，意味着商业发展是南昌市整体发展的关键之一。可以预期政府将不断加强对零售业的支持。Z同时，零售业也必然成为南昌市政府招商引资的主要方面之一。珠三角、长三角、以及国外的外来竞争进一步加强。3.商业若获得如此巨大的发展，多元化时期和多功能化是其必然趋势。这将是继超市购物模式冲击传统百货大楼模式后，南昌商业的又一次重大变局。届时，不同的商业点和商业形式将各自扮演自己的角色，现时层次、档次不分的状况将有很大改变。6.634.商业的分布必将推向市内各区。因此，如何同时把握各区的购买力是项目发展关键。7.南昌市商业运营状况分析南昌市具规模百货公司分析太平洋购物广场位于太平洋百货中山路与象山路交界、地理优势无可比拟。商场设置及装修既体现高尚又不会远离市民消费水平，是南昌市所有商城中经营情况最好的一家。商场在布局和商品的陈列方面都具备国内大城市百货公司水准楼层主要业态主要商号负一层自设超市、食品、CD、咖啡果汁吧、家电索尼、康佳等首层女士皮具、鞋、化妆品、手表、饰品SKII.美宝莲、玉兰油、日本夏之花、CK、兰蔻、百丽、天梭、MontBlanc等二层化妆品、青春服饰、内衣、咖啡西餐厅美特思邦威、Bossini、Snoopy>M汰i、Esprit>JACK&JONES、ONLY三层男女正装、男士皮具、精万特娇、金利来、金品盾、鳄鱼、九牧王、花花公子、G2000、U2、A/X四层运动服装、休闲服装、居家用品、文具、童装、玩具、儿童乐园、游戏机室Nike、adiddas^pump、Esprit>converse>kappa、李宁经营面积约40000平方米。丽华购物广场丽华购物广场同属于洪城大厦集团，其经营模式、现场环境则显得相对落后，整体情况杂乱，且规划布局比较欠缺合理安排。装修较差，货品陈列较乱，购物环境不佳，卖场并没有太多吸引人的地方。只因其位处八一广场与孺子路交汇处，人流量相对较稳定。♦二楼夹层手机销售的专区应该是后期并入，层高

非常低，不过手机等商品种类还是比较齐全。♦消费者主要来源于工薪阶层消费群体，与百货大楼之客源相近。

楼层主要业态主要商号负一层超市—首层服装、美容、钟表、眼镜金利来、七匹狼、袋鼠、保罗、天美意、天梭、美宝莲二层数玛产品、手机、文具松下、索尼、三星、西门子、诺基亚等三层男装苹果、皮尔卡丹、华伦天奴、鳄鱼、杉衫、班尼路等四层女装衣典、朵兰帝等经营面积约45000平方米。令位处北京西路的洪城大厦，是经营年份比较长的综合商场，1995年被国家贸易部列入全国商业百强企业之一。令由于开业时间较长，装修和布局等方面都与其他商城有一定差异，同时商品也缺少名牌，竞争性减低。令最重要的是它已基本脱离八一广场

商业圈，孤单作战，故人流有限。楼层主要业态主要商号首层化妆护肤品、超市、手机美宝莲、姗拉娜、羽西、三菱、首信、摩托罗拉、诺基亚等二层超市、女装、珠宝首饰泰马、曼雅奴

三层男装、影音电器、电子产品、体育用品、文具苹果、金盾、飞利浦、万达利、索尼等四层家电海尔、小天鹅、西门子、少少向寺经营面积约28000平方米。中山路北京华联商厦今位于中山路东，八一公园旁。位处中山路——胜利路商业街与八一广场这两个南昌市最旺的商圈之间，先天

优势非常明显。令设有肯德基与麦当劳，招揽大量人

气，未来发展前景看好。楼层主要业态主要商号地下层超市—首层珠宝首饰、皮具、钟表、眼镜、化妆品周大福、亨得利、美宝莲二层少女装、休闲服佐丹奴、班尼路、森域、黑眼镜、史奴比、米奇・、蜜雪儿、浪漫一身、三层女装、咖啡厅杰西尼、宜而爽、曼妮芬、鄂尔多斯、帕兰朵四层男装、图书、音像喜都、九牧王、花花公子、路特丹、金鳄鱼、七匹狼、雅戈尔、衫衫、梦特娇五层摄影器材、运功装备、玩具、学习用品、家电、家居用品李宁、Sony、佐丽斯经营面积约40000平方米。天虹商场南昌天虹商场于2002年10月1日开业，是深圳天虹商场有限公司旗下的第一家跨地域大型直营分店。其坐落于南昌繁华的南京东路，营业面积共13000多平方米，周边遍布大专院校、大批新建的住宅区。拥有一大批固有的消费者。

楼层主要业态主要商号地下层饰品、玩具、运动休闲服装、图书、音像制品李宁、森域、爱情漫画、adiddas、nike>converse首层服装、化妆品、首饰、钟表、眼镜、皮具、水吧班尼路、美宝莲、雅芳、玉兰油、净螭、安婷二层超市、快餐—三层超市—四层女装真情告白、忘不了、凡妮、经典双鱼、芬迪斯、格外五层男装、家电、床上用品衫衫、忘不了、南极人、洛兹、波司登经营面积约13000平方米。大众购物中心大众购物中心属于南昌百货大楼集团。档次购物场所低，整个商场显得比较杂乱。不过位于叠山路，临近胜利路步行街，也靠近居民区，人流有支持。楼层主要业态主要商号地下层药店开心人首层化妆品玉兰油等二层超市、服装、茶叶—三层超市、女装—四层男装、皮鞋九牧王、金利来经营面积约10000平方米。财富广场今全南昌市最高档的购物商城，从品牌到商场装修到所售商品都显示出的它高档定位。令南昌人似乎还未完全接受这一高档形象，虽处于人气非常旺的八一广场边，商场内却没有相应的人流量。楼层主要业态主要商号首层珠宝首饰、眼镜、精品周大福、周生生、亨得利、博士眼镜、Boss二层女装、化妆品百丽、星期六、ADA、哥力思、帕兰朵、美宝莲、玉兰油、羽西、资生堂三层女装爱慕、玛罗蒂雅、菲妮迪、马天奴、蜜雪儿四层男装路易至尊、鳄鱼、积架、铁狮丹顿、皮尔卡丹・、SKAP、梦特娇、雅戈尔五层运动休闲服装李宁、kappa、adiddas^nike^converse>Esprit、nikko经营面积约30000平方米。百货大楼南昌百货大楼于1958年建成开业，是历史悠久且经营良好的国营企业。在1996年全国100家联网大型零售商场利润总额排第九十位。在南昌市市民心目中有一定的影响力。不过和现在新兴的商场相比，百货大楼的商品摆放缺少条理和层次感，较杂乱,购物环境较差。各种服装等商品种类虽多，但多为杂牌，知名的品牌不多。楼层主要业态主要商号

首层家用电器、化妆品、黄金珠宝、食物超市、摄像器材、手机、钟表美宝莲、玉兰油、雅芳、海尔、康佳、三星、Toshiba、Sony、天梭等二层流行饰品、皮鞋、运动鞋、女装、皮具、超市衣恋、艾格、沙琪贝尔、阳光海岸、Esprit三层内衣、羽绒服装、女装维沙曼、阳光海岸、Esprit四层运动休闲服、男装真维斯、堡狮龙、美特斯邦威、李宁、adiddas、pump、nike>converse五层文体用品、儿童用品、床上用品—经营面积约50000平方米。南昌市具规模综合商场分析万达购物广场2003年开始营业的南昌万达购物广场是南昌规模最大的综合性大型现代化商业中心，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体。负一层的美食广场可有效吸引人流。而沃尔玛也使得商场人流很旺。首层商场铺位采用内街铺经营模式，但内街铺明显缺少统一的宣传和管理，并同时与其他开放式商品展柜同场经营，内容比较杂乱，出现数间铺位空置的情况。楼层主要业态主要商号负一层地下停车场、美食广场食全食美首层婚纱摄影、服饰、珠宝、精品、数码产品、搂盘展销、餐厅维纳斯、达芙妮、大娘水饺、肯德基、苹果、李宁、飞利浦、吉列、索尼、Bossini等二层超市沃尔玛三层超市沃尔玛四层家居用品我爱我家、生活几何、美梦思等经营面积约45000平方米。南昌市超市行业分析八一广场沃尔玛八一沃尔玛处于南昌最旺的八一广场边边，交通便利。占据了万达商城的二、三楼，拥有18000平方米的面积，是目前南昌较大型的跨国超市。由于商品种类齐全，且购物环境良好，很受市民喜爱。

客流量调查分析:时间段客流量（人）10:15-10:3043810:45-11:0054011:15-11:3086011:45-12:0083414:00-14:1580714:30-14:4563515:00-15:1576515:30-15:4579016:00-16:1581016:30-16:45806全天客流估计：约37800人新洪客隆新洪客隆有多家不同经营范围的分店，而象山分店是以超市的形式经营的，也是最火爆的。新洪客隆的商品相对比较大众化，贴近市民需求。且所处地区为成熟住宅区，人口众多，所以人流量也比较大。加上改品牌在南昌知名度比较高，是以经营情况很好。客流量调查分析:时间段客流量（人）10:15-10:3031010:45-11:0034011:15-11:30375

11:45-12:0015614:00-14:1528514:30-14:4539015:00-15:1545015:30-15:4551016:00-16:1554016:30-16:45489全天客流估计：约20000人北京华联北京华联以超市形式存在的分别有青云谱店和上海路店。两家位置情况都差不多，给人的感觉比较旧，内部摆设也一般。虽不是位于闹区，不过由于

附近缺少同类，经营情况倒也不错。上海路分店客流量调查分析:时间段客流量（人）09:45-10:0024710:15-10:3031610:45-11:0032411:15-11:3020311:45-12:009614:00-14:1536114:30-14:4532615:00-15:1535715:30-15:4533116:00-16:1539516:30-16:45316全天客流估计：约15500人青云谱分店客流量调查分析:时间段客流量（人）10:15-10:3011010:45-11:0012211:15-11:309811:45-12:008614:00-14:1512414:30-14:4511915:00-15:1514215:30-15:4513816:00-16:1513216:30-16:45121全天客流估计：约6200人南昌百货大楼（城东连锁超市店）2002年在南昌百货大楼城东店开始招商时，要求“南百”的所有供货商都要向城东店供货，除了要求供货商缴纳约定俗成的品牌入场费等费用外，还要求各供货商每月缴纳促销人员管理费450元。引发了多家供货商集体撤场的不愉快事件。之后事情得到解决，但留下不愉快的经历，在一定程度上也影响了百货大楼的声誉。城东店客流量调查分析:时间段客流量（人）10:15-10:3037610:45-11:0040511:15-11:3027611:45-12:0036014:00-14:1552314:30-14:4551815:00-15:1546515:30-15:4553216:00-16:1554116:30-16:45525全天客流估计：约23500人7.3.5.好又多南昌的首家好又多设在南昌市青云谱区象湖公园旁，2005年1月初初试营业。反映火爆。7.3.6.麦德龙占地三万多平方米的麦德龙位于青山湖区解放西路，是南昌目前营业面积最大的超市。其在周围没有形成较好的商业氛围，人流相对较少。而其注重商品批发的营销理念及实施会员制的购物方式暂时还没有被大多数的南昌人所接受。不过由于面积大，其中商品种类齐全，还是受到较好的评价。农工商超市在上海联华和上海华联一年内相继离开南昌后，剩下上海农工商独自演绎沪商故事，而农工商的日子也并不好过，南昌市统计局提供的数据显示，2003年，上海农工商超市南昌店销售额为4333万元,平均一天只有11万元销售额。可见其江河日下之快速。旺中旺连锁超市旺中旺连锁超市在市内有多间分店经营，各分店规模较小，但凭籍其日用商品种类齐全，商品价格较超值，受到就近区域居民喜爱及一些收入不高消费者的青睐，获得不俗的人流量。南昌市餐饮行业分析随着南昌经济的快速崛起，城市面貌的日新月异，人气的日益兴旺和投资环境的精心打造，各地的餐饮商家越来越看好这块淘金之地，纷纷抢滩南昌的市场。如今的南昌，川菜、湘菜、粤菜样样俱全。老百姓发现，各种地方特色的餐饮早已融入了自己的生活，而飘洋过海的“洋快餐”也早已在南昌遍地开花。不过整体上依然是赣菜占据着绝对的主导地位。区域商号阳小东方餐馆明饭是钢酒家路阿满排档城电力培训中心川江食府洪都宾馆

婺源大酒店春风大酒店叠山路多伦多大酒店滕王阁宾馆天和大酒店环湖宾馆得隆酒家菜根香大酒店新家园酒店赣审大厦独一处寿福城凯莱大酒店民德爵建德观餐馆建德观郭火锅八味堂老面馆咸亨酒店重庆豆花庄城市花园咖啡古桥会所彩蝶轩餐厅谭鱼头火锅江西宾馆熹庐潮州酒楼江西饭店豪享来凯旋门大酒店金山城大酒店东方宾馆申大阪城山零点咖啡西餐路好口福小吃城百姓人家古汉风食府孺子喜羊洋大酒店新福记酒楼路红高粱酒店真真大餐馆大旺仔食府关东第一炖富洲大饭店食神饭庄玉兔饭庄东厨一品堂大唐宫酒楼

绿茵阁西餐厅民间饭庄百花园美食馆和平大酒店南昌人家少春大酒店家常饭龙成大酒店南昌宾馆永九九隆大酒店叔赣江宾馆路江西新华宾馆上饶宾馆鑫龙大酒店象四季红麻辣涮山吉鑫园食府龙老五汤店路洪利酒家天高鱼翅海鲜九鼎菜酒楼灶王爷锦峰大酒店

南山饭庄天龙大酒店鄱阳湖大酒店洪城路洪防大厦民航花园酒店国贸酒店豫章城大酒店名典咖啡茶语富豪酒店家常饭沿江路金城宾馆铁锅仔酒店湘水人家五斗米作坊来凤鱼湘菜馆矿冶局招待所好地方酒店福州路小南国酒楼远东大酒店熊记烧烤店鑫旺阁大酒店大宅门

阳光大酒店贵宾酒楼赣概念赣菜过桥米线饭庄龙腾海鲜酒楼福膳坊食府南昌美食城新博源大酒店天圆饭店圆中圆酒店君来大酒店永新大酒店北大院食府京良源楼餐厅西建设宾馆路芳奇大酒店神农大酒店京西宾馆赣通大酒店T舟山渔舫酒店公瑞都大酒店路马得利中西餐

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安义宾馆安龙大酒店文轩大酒店明正宾馆民和宾馆云天大酒店艳阳天大酒店中高档餐饮南昌餐饮业真正高档的餐厅并不多，在经营方面也没有出现非常火爆的现象。福州路因为其比较好的饮食历史而聚集了部分高档餐饮。而抚河路（原沿江路）凭借优越的地理位置，聚集了几家档次较高的酒楼。总体来说，南昌中高档餐饮的分布还是比较零散。分布在各个比较繁华和交通发达的商业价值较高的地段。代表商号地址新东方大酒店滨江西路18号天地桃园沿江中路98号凯旋门大酒店八一大道367号

金发祥大酒店火神庙70号咸亨酒店民德路48号阳光大酒店福州路91号鑫旺阁大酒店福州路159号赣江宾馆八一大道138号华宇大酒店井冈山大道685号君来大酒店站前西路281号青山湖宾馆福州路169号五湖大酒店洪都北大道33号普通餐饮餐饮业最为突出的还是要算孺子路饮食街，其大众化的消费定位和特色的饮食文化吸引众多消费者前往，在就餐时段，往往出现排队等候的情况。而这一些地带的租金也跟着水涨船高。代表商号地址新千家乐大酒店儒子路72号家常饭餐馆孺子路163号南昌人家孺子路148号玉兔饭庄孺子路168号

一品堂孺子路197号云南过桥米线二七北路动物园旁福膳坊酒楼福州路69号古汉风食府中山路258号新甲鱼城朝阳中路2号豫章城大酒店洪城路93号阿满酒店阳明路7号饭是钢酒楼阳明路302号谭鱼头火锅民德路133号快餐业相比南昌的饮食业，快餐业的发展可谓算是落后得多了，除了近年兴起的肯德基和其他的一些西式快餐之外，中式快餐厅甚至是快餐厅都很难发现，而这少数的西式快餐在南昌人眼里也不能算是“快餐”，而是中餐之外的补缺。快餐厅的缺乏，除了本身南昌人的生活习惯之外，也是由于南昌的商业不够发达，缺少以白领为主的快餐消费群体的支持。代表商号地址肯德基八一大道分店孺子路分店中山路分店胜利路分店

南京西路分店叠山路分店麦当劳胜利路分店中山路分店必胜客中山路店（百货大楼旁）象山北路分店德克土炸鸡胜利路分店系马桩路分店满意快餐三纬路分店中山路分店孺子路分店苏圃路分店名典咖啡茶语洪城路分店中山路分店西式咖啡厅及餐厅一个城市的西餐发展与该城市的开放程度成正比，南昌在这方面和他大城市相比还是落后许多，所以南昌的西餐厅数量也是很少，仅有的几家也被本地化得很厉害，真正的西餐厅少之又少。

代表商号地址七星商务酒店东湖区南京西路225号福祥阁西餐厅西湖区抚河北路绿茵阁西餐厅西湖区儒子路皇家牛排专卖西湖区系马桩街马得利西餐厅西湖区系马桩街零点西餐咖啡西湖区系马桩街城市花园餐厅东湖区百花洲路欧博咖啡儒子路分店洪城路分店其他南昌商业类型分析电器市场2004年随着国美、康华五星等知名连锁家电卖场登陆南昌，打破了南昌以往只在百货公司购买家电的消费常规，使南昌成为一个多业态同台竞技的舞台。同时，家电业消费逐渐走入大众消费时期，零售终端卖场也成为大众生活的一部分。国美电器 康华电器五星电器商号所在地区国美电器南京西路康华电器胜利路与登山路交汇五星电器八一大道新大地电脑电器广场八一广场展览中心大楼一、二楼珠宝市场目前南昌市场上珠宝零售主要是通过专卖店、商场珠宝柜台等方式。珠宝名店或连锁店相对占据着主要地位，而在各大百货公司或商场，也有珠宝首饰的专柜。为了争抢市场份额，各珠宝店纷纷走起多元化经营之路，以期赢取各层次的消费者，竞争日愈激烈。周大福珠宝商号所在地区周大福珠宝胜利路新洪客隆珠宝金行胜利路12号店财富广场分店千年南非钻石城胜利路57号亨得利珠宝金行胜利路28号戴梦得珠宝金行胜利路2号裕泰福珠宝金行胜利路18号洪城大厦珠宝行胜利路30号店电影院南昌的电影院除了江西艺术剧院和湖滨电影院外几乎缺乏一家像样的影院，而且放映的影片质量、票价、影院的规模（每晚只放映一部影片，没得选择）、服务、观众人数等都远不能和其它大城市相比。南昌市市