2008年泰兴项目调研报告

泰兴项目调研报告泰兴基本情况泰兴位于长江之滨、地处苏中平原，位于长江下游北岸、江苏沿江开发的中心位置，风光秀丽，人文郁盛，宛如一颗璀璨的明珠镶嵌在长江“金三角”上。泰兴东接如皋市，南界靖江市，西濒长江，与扬中、武进两市隔江相望；北邻姜堰市，东北与海安县接壤，西北与泰州市高港区毗连。全市总面积1252.61平方公里,总人口128万，其中市区面积64.08平方公里，市区人口24.49万.自南唐升元元年建县以来，迄今已有1000多年的历史。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外，以优越的区位、便捷的交通、扎实的产业基础和良好的社会治安与政务环境深受中外客商青睐。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，2007年城镇居民人均可支配收入135市元,农民人均纯收入6530元，分别递增12.3辆1112%。在区域经济快速发展的同时，泰兴市城市建设也取得了可喜成绩。近年来，先后改造旧城区L2平方公里，建设新城区3.25平方公里。目前，泰兴建成区面积已达25平方公里，总人口26万。今年将加快新区三期工程建设。♦交通区位优势明显泰兴市具有得天独厚的交通区位优势。有穿越腹地的宁通、广靖、宁靖盐三条高速公路，沿江高等级公路经江阴长江大桥直接与沪宁高速相通，形成了发达的高速公路交通网络，缩短了泰兴与上海及苏南发达地区的时空距离；铁路有连接陇海线和京沪线的新长铁路贯穿南北；长江为泰兴提供了得天独厚的水运优势，长江岸线达24.8公里，长江及如泰运河、两泰官河等构成了发达的水上运输网络；从泰兴出发，两小时左右可到达上海浦东国际机场、虹桥机场及南京禄口国际机场；交通区位优势明显。♦城市建设步伐稳健泰兴市区面积达64.08平方公里（其中经济开发区5.66平方公里），城区人口规模达24.49万人。2000年以来，泰兴市政府更加注重中心城区的旧城改造和新区建设，市政府行政办公中心顺利搬迁。新区二期工程完成拆迁15万平方米，三期工程完成征地任务。南二环东延和泰兴银杏公园、城市购物广场、新都双语学校等工程顺利建成，文江路、东润路、学院路二期工程、曾涛路和济川路南延工程相继实施。姜八线泰兴段、江平线城区段拓宽改造和沿江高等级公路泰兴段、北二环西延等交通工程项目有序推进。通过旧城改造和新区建设，加快了城市建设步伐，提升了城市品位。2006年全社会固定资产投资111.01亿元，较上年增长32.1%。城市建设投资23.10亿元，比上年增长19.63%。♦新区极具发展潜力泰兴市城市新区位于泰兴主城区的东侧，毗邻京沪（宁通）高速公路。规划用地范围东起东三环路，西至学院路、济川路，北至大庆东路、南至兴南路，规划用地3.28平方公里，居住人口规模近4万人。泰兴新区以“新城区、新形象、新人文”为规划主题，以承担行政职能为主、创造新世纪现代化城市居住风貌，营造功能布局合理、城市环境优美、建筑景观新颖、配套设施齐全、居住安全舒适、地域特色鲜明为目标，采取一次规划、分步实施的运作方式，通过三年多的努力，“五横五纵”道路基础设施建设，市政府行政中心大楼、法院大楼、商业街区、2.6万平方米的大润发超市、洋思中学、变电所、泰兴国际英特学校和一些新建住宅等项目全部实施到位。泰兴新区银杏公园、双语小学、新区综合市场、新区四星级宾馆、高层住宅公寓和供电、建设、规划、国土、人武等部门的行政综合大楼均已到位。近年来，泰兴的城市建设和房地产开发事业稳步、快速发展，交易较为活跃，房地产市场供求旺盛，供应结构合理，呈现出规范、健康、有序的良好发展势头。二.市场篇（宏观分析）如果说过去的十年是上海，北京，深圳等一线城市房地产开发的黄金时代，但随着这些城市拿地标王的一个个诞生。土地中标价的不断被刷新。使一些地产开发商也将目光投向了以前被忽略的二三线城市。而这些以前被市场所忽略的二三线城市房地产市场随着整个中国经济的高速发展，城市化水平的不断提高，居民收入的增加，改善居住条件的愿望的增强。这些曾经被市场遗忘的角落正日益成为被各“地产大佬”纷纷驶入的“蓝海”目前苏南地区的无锡，苏州等城市的房地产市场的发展一些住宅项目的价格已达六七千元。一些高端住宅产品的价格更是突破万元大关。而作为同处一省仅一江之隔的苏北地区也紧随苏南迎来了房地产开发的一个新的高潮。一大批新建在建楼盘项目的出现整个房地产市场出现了供需两旺的态势。他们在原有经济发展基础上，实际已具有和一线城市类似的特征：面向全国市场；外来资金以消费和中长期投资为主；本地消费能力较强；房价出现较高涨幅，而且由于需求旺盛，对于房价波动的承受能力也较强。二、三线城市已经处在房地产繁荣的时代近三年来，泰兴城区历年用于房地产开发土地总量基本控制在每年600亩左右，开工面积逐年小幅上涨，土地市场较为平稳，房屋需求量逐步攀升。房屋销售价格稳中有升，多层住宅平均交易价格为3300元/平方米，小高层达到3200元/平方米，房价每年增幅相对较高。另外，从目前在售楼盘情况分析，泰兴楼市需求旺盛，尤其是随着近年来泰兴城建和新区建设的加速，外地开发企业的加入，提升了泰兴城市投资价值的同时也挖掘出了许多居民本地置业的欲求，加上居民收入的逐步提高，市场需求空间较大。泰兴的房地产市场正处于快速发展的起步阶段，投资空间巨大。随着泰兴市人民政府正式搬迁于泰兴市东部新城区的新址使的泰兴市政府所提出的“重点向东”的规划理念更得以充分的体现。也进一步提升了泰兴市东部新城区的发展潜能。在新城主干道中兴大道及市府新址周围出现了一批较具规模，功能齐备，规划合理的购物，酒店及休闲娱乐的商业项目。一个新兴的CBD区已初现身姿。作为一个经济高速发展城市的核心价值区域，新城区的道路交通，商业网点及相关的市政配套也将得到更进一步的大发展。对于整个泰兴房地产市场来讲，在“跟着配套买房，跟着规划买房”理念的指导下东部新城区的房地产项目更加得到了市场和客户的关注。三.环境篇(1)道路状况分析：本项目位于泰兴市中心东部的开发新区，地块东面为东润路，西面为学院路，南面为南二环路，北面为曾涛路。比邻新城区的商业中心，距离城市购物中心和大润发买场仅60米。整个位置闹中取静，属于泰兴市新区的黄金地段。基于以上所述，为了更详细地了解项目周边区域内的交通、环境、公建配套、人口分布及市场状况，本次市场调查范围为以中兴大道路为轴线，东至文江路，西至济川路，南至南二环，北至中兴大道的地块为核心区域。按照市场调查的“有效，相关”之重要原则，对本区域进行环境踏街，利用所采集的环境信息，分析本项目总体环境方面的优势与劣势，以便本项目在今后的推广过程中扬长避短。区域道路状况走向道路名车道状况东中兴大道双向四车道西曾涛路双向二车道向南二环路双向二车道南文江路双向二车道北学院路双向二车道向济川路双向二车道从对泰兴市的初步掌握的情况来看，在本项目周围所有道路都是新建街道，以下分别就重点路段进行说明：口中兴大道：中兴大道是泰兴新区东西向商业干道，也是连接新老城区横向的轴心大道，跨越整个市区，是市区的重要干道。中兴大道主要商业集中于东润路以东路段，人流量及车流量较大。此段中两端为泰兴市新旧商业中心，作为新区核心道路，中兴大道目前商业已初具规模，相信随着一些商业项目的建成将确立新区商业中心乃至泰兴市新兴商业中心的地位。商业发展前景可观。□曾涛路：曾涛路作为一条新建道路马路两侧多为新建的小区和政府办公大楼。今后主要的商业设施均为在建工程。分别是曾涛路学院路处的东方国际大厦，本案在建的沿曾涛路和东润路的沿街商铺。新能源.新城市花园项目规划的2.3万而的商业项目。可以预见今后曾涛路是构成新区CBD的一个重要组成部分。口南二环：南二环路作为一条新建成的道路南侧是一些新建成的小区，北侧目前还是尚未开发的农田。几乎没有任何商业配套是东部新区的边缘。2007年南二环路南侧有两块土地被出让拍卖。但道路两侧景观要有大的改观还要等待一段时间。□文江路：文江路靠近泰兴市政府新址，道路规划较为开阔。道路东侧是新建小区。与曾涛路交界处有洋思中学。道路的东侧是沿河的银杏公园景观优美。口济川路：济川路是新区和泰兴老城区连接的一条马路在与中兴大道交接处有一些酒店、银行、书店，人流车流也较繁忙。总之项目周遍的道路多为新建道路。除在中兴大道大润发附近初步形成了一个初具规模的商圈外其余的道路无论是整洁程度、两侧绿化、商业设施、公共配套均还有待发展和改善。(2)区域交通状况由于泰兴市区面积不大，本项目位于泰兴市东部新区的距老城仅五分钟的车程。所以仅在商业网点聚集的中兴大道处的有18路公交线路的一个站点。该条公交线路由庆云寺出发经西站，济川中学，到离本案最近的站点大润发。一直向西至市政府，永大翠景园。始发车时间为早晨6：50,每隔12分钟一班车。虽然项目周围只有一条公交线路但是着条公交线路由东向西贯串了泰兴的新老城区的主要的区域和道路。而项目如作为作为新区的核心路段，距离老城主要的商业配套设施的距离并不太远，基本控制在5分钟的车程。所以自备交通工具出行也很便捷。本区域内公交线路的分布，公交线路起始站点18路庆云寺一西站一电视台一华泰新村一大润发一市政府一永大翠景园(3)区域公建配套分析：由于本项目优越的地理位置，区域内公建配套设施已相当成熟、齐全，分布于各交通主干道上。口教育机构区域内教育机构设施完善，大中小学均有设立.基本可以满足区域内居民子女就学读书、文化教育方面的需求。在区域内的几条主干道上均有设立，为区域人口积聚,日常消费需求等创造了良好的条件。中兴大道扬州大学曾涛路洋思中学、学院路北京新东方泰兴外国语学校、南京师范大学泰兴实验幼儿院济川路济川小学、伟才幼儿园星火路新都双语幼儿园口休闲娱乐设施、该区域娱乐休闲设施较多，特别在中兴大道上有一个目前泰兴最大的SHOPPINGMORE项目大润发。以他为中心附近休闲娱乐设施较为集中。而且泰兴市对中兴大道的绿化进行了精心的维护，是一条景观道路。马路两旁的房屋也大多是新建小区，沿街一层为店铺，外立面统一，沿街的商铺也干净整洁。

中兴大道肯德鸡、寻味坊、永和豆浆、流行百货、东洋大酒店、上城大酒店、城市购物广场济川路银光大酒店、国安商务大厦、新华书店东润路金帝KTV、蓝坊娱乐城、96餐饮会所、美泰茶楼口金融设施区域内金融设施配套齐全，特别是中兴大道尤为集中。这些金融机构能满足区域内金融、储蓄、经营往来的需要。中兴大道中国工商银行、中国银行济川路中国建设银行、中国工商银行口医疗机构区域内的医疗机构主要还是依赖西部老城区的几家医院，但距离本案均在2公里范围内.故居民看病就医还是较为便捷。具体如下：国庆西路泰兴市人民医院国庆路（鼓楼北路）泰兴市第四人民医院大庆东路（济川北路）泰兴市中医院济川路振泰药房、振泰卫生院口商业设施本项目所处区域内基础商业设施较多，基本上每条道路上都有商店和超市，但规模都比较小，经营业态也比较杂乱，规模较大的只有中兴大道上的大卖场大润发。其他道路上没有现存的大型的商场和购物中心。但在本案附近的几个在售楼盘均有商业设施的规划，在曾涛路上有一个规模较大的在建商办项目，曾涛路的东润路口处也有一个达3.5万的商业广场。并且在文江路中兴大道处在建的毫庭名品广场项目由21层的酒店项目和四层裙房组成的名品广场组成。其中商业项目面积在1万以上。可以预见在不久的将来随着这些商业项目的逐步建成这里将成为泰兴一个新兴的集餐饮休闲娱乐购物于一体的商业中心。极大满足了附近居民的购物需求。口绿化该地区中目前最大的绿化地是位于文江路西侧的银杏公园。区域内其他位置的绿化很少，即使有也仅限于一些新建成小区内的集中绿地。因此现在该地区的绿化环境有待改进。口政府机构该区域的政府机构较多且均集中在中兴大道及曾涛路附近。包括泰兴市市政府、泰兴市法院、规划局、建设局、人防办等均为新搬迁至东部新区的。总之，本项目位于泰兴市东部新区的核心位置，周遍的在建的住宅和商业项目必将大大优化这里的环境。因此，静态分析，本项目所处区域为新城的行政中心和商业中心。目前以大润发为核心中兴大道上的商业已较繁荣，附近并有多个在建的大型的商业项目。道路规划整齐。完全是新城区的形象。动态分析则本区域被列为泰兴市重点发展的区域，发展前景可观，如果正常，这里将成为泰兴市房地产最具发展潜力的区域。四.产品篇(1)开发商简介：(略)(2)产品基本资料；开发商：泰兴中船久华房地产有限公司设计单位：扬州建筑设计园施工单位：项目位置：东润路118号项目均价：3300元/itf基地面积：9.1万m‘建筑面积：12万容积率：1.4得房率：85%绿化率：45%建筑形态：多层、小高层、联体叠加别重房型面积范围：92m*—142m*（多层、小高层）主力房型：三房二厅一卫、三房二厅二卫（119m1—127m1）单价范围：2900—3600元/m'总价范围：35万一45万（3）项目SWOT分析：口优势分析：（strngth）地段位置：项目位于新区中心地段。目前周遍已形成了一定规模的商业配套设施。而且位置与新区的商业中心距离适中。既可享有购物休闲的便捷又可以避免人流车流的吵杂。配套：周遍的配套较为齐全。可以满足本小区业主的生活配套需求。而且随着包括市政府等政府机关搬迁至新区，项目周遍的公共配套还将得到进一步改善。工程形象：本项目的开发商和销售团队是上海企业。较易在当地客户中形成高品质，高质量的印象。有利于争取客源推动销售。户型：无论是多层还是小高层面积控制较好。主力房型的面积在120左右，房型紧凑、舒适、合理。主力户型以小三房为主较好的符合了当地市场需求。产品：建筑外立面选用目前较为流行的三段式。色调明快，线条流畅。层高达2.9M并且使用了保温隔热的双热的双层玻璃、270°飘窗、太阳能热水器和变频供水系统。小高层选用了东芝电梯。小区内规划了天然河道和集中式绿化，做到了户户有景，窗窗见绿。口劣势分析：（weakness）规模：项目的体量虽然达到12万小区内包含了商铺、多层、小高层、联体叠加别堂等产品形态。规模比直接竞争对手新城市花园小。产品同质，竞争激烈。片区：虽然处于新区的中心地块但周遍的商业配套还不成熟。一些商业项目还是在建项目即使建成开业也需要一段时间进行业态调整和人气的积聚。最重要的是泰兴市民对新区的接受和认可。这不仅需要商业设施和公建配套的不断完善而且更需要人流的良性导入以及人气的逐步培养。而这恰恰是当前该区域短时间所无法解决的，因为新区除了永大新都花城较早几期有业主入住。区域中几大供应楼盘的交房时间大多集中在08年的下半年。口机会分析：(oortunity)商业配套：区域内不仅有大润发商圈而且在建的豪庭(国际)名品广场、东方国际商厦及规划中的新城市花园商业配套项目的营业面积均达到数万平米。这些商业项目的规划建成将大大完善和丰富新区的商业形态，在满足新区居民的商业需求的同时也吸引老城的客流与人气从而推动新区的房地产市场进一步发展，形成良性循环。公建配套：泰兴市政府所提出的“重点向东”的规划理念并且将包括市政府、法院、规划局等政府机构搬迁到新区、加大了教育、道路、绿化市政配套的力度。而且去年出让的几块开发块也在新区范围。口威胁分析：(threaten)区外竞争：目前新区的房屋均价已达3300元以上，个别位置好的房屋单价甚至达到了4000元/itf价格已和泰兴老城区的楼盘价格相当接近。而目前本地客户显然由于老城区的成熟的商业市政配套在现阶段的相对成熟更倾向购买老城区的楼盘项目。区内竞争：目前新区内在本案附近竞争楼盘较多.特别是本案东面的的新能源.新城市花园无论在小区规模、产品形态、价格制定都与本案构成了直接的竞争。而且随着南二环路的两块土地的拍卖出让今后区域内的竞争将更加激烈。销售时机：随着去年全国房价的新一轮启动，国家出台了一系列宏观调控政策。目前市场出现了持币观望的态势。08年房地产市场会不会出现“拐点”成为最近市场议论的热点。08年的销售态势不容乐观。在资金、产品、营销上对开发商提出了更高的要求。综上所述在08年应当加快销售速度。相对市场及周遍竞争楼盘本案定价应采用价格稳中有升的定价方案，并辅之多种促销政策和优惠措施加快资金回笼。根据工程进度可以在小区内设置样板段和样板房。样板房的装修风格以简洁大方，温馨典雅为主。这样既可弥补房型上的缺点也可突出设计上独特之处，营造家的氛围激发客户的购买欲望。对于推动销售上难度较大的户型产品具有较大的帮助。五.周边竞争个案情况新能源・新城市花园市调情况项目名称：新城市花园项目位置：泰兴市东润路东侧，文江路西侧，曾涛路南侧，南二环路北侧。开发商：江苏新能源置业集团有限公司项目形态：多层（5F）小高层（11F）总建筑面积：约26万m*（住宅22.5皿商业3.6m，）占地面积：19.07万m*均价：3300元/itf绿化率：45.2%总户数：1744户容积率：1.34销售方式：因为楼盘体量较大，经管二期开盘销售价格比一期价格略有提高但是为了加快销售采用了多种促销策略：.购买指定房源，凡购房者具有高级职称的享受30元/itf的优惠，具有中级职称的享受20元/nf的优惠。.在开盘后十天内签定购房合同并付足首付款的可享受10元/皿的优惠。.签定购房合同后在一个月内付清全部房款的可享受30元/加的优惠。.二期小高层开始预定，但价格尚未最终确定。价格比一期均价3300元/m，略有提高。预定方法为在开发商指定的银行用自己的身份证开户并存入2万元意向金即可保留该套房屋。如开盘后对小高层的价格不能接受可以将2万元取回。5,为了推动小高层的销售开发商将小高层的物管费定为0.85元/itf比本案和周遍竞争楼盘低。6,针对电梯的维护保养费用和使用若干年后更换的问题推出了开发商用小区商铺的收益和出让费用来抵冲这笔支出项目基本情况：该项目一期推出的房源销售情况较好。其中8栋5层楼的多层已基本售完。从07年年中开始销售的180套房源目前以销售了96%共计173套。还剩余7套房源。这批推出的5栋高层销售情况也较为理想。位置相对较好的11,12,13号楼的销售情况要比北面靠近曾涛路的5号10号楼好。其中11号楼已全部售完。12,13号楼还剩余10套可售房源。还有25套可售房源集中在5号和10号楼的中区位楼层（这批高层的顶层复式全部售罄）。目前这部分房源正在进行绿化施工。08年5月份即可完工交付适用。该项目目前主推的是二期的多层。共计七栋五层多层，其中两栋南向景观河道，两栋北临景观河道。总体位置处于小区的东部。外立面设计线条流畅，色调明快。一楼车库的外墙采用大理石贴面，二楼以上采用面砖贴面。房型设计较为方正。但房型设计普遍偏大,主力三房的面积在130平米以上。基本房型布局采用两段式布置。餐厅客厅南北布置，两间卧室的南北布置，三间卧室的两间向南一间朝北。做到了南北通透，兼顾了采光通风。提高了居住的舒适度。绿化景观设计较出色。一期的绿化已基本建好，引入了人工水景，小桥亭榭，种植的绿化苗木较高大，品种也较多。景观河道目前正在施工中。今年的11月份这批房源也将交付使用。项目销售情况：这批房源的均价比上一批房源3300元的均价上涨了200-300元。其中多层的水景房3楼大面积120平米三房的房价已达到4100-4200元/ml南面临河的5号12号楼的房型面积设计较大。在1号楼和2号楼的三楼及四楼设计了203平米的复式5房大面积房型。单价总价均相对较高。因此这批房源中5,12号销售情况没有其余几栋好。4号11号因北面临河且单价较高销售不如不临河道的几株楼。销售较好的是面积在99-110左右总价在35万一40万的小三房房型。其中不临景观河道位置靠中的小三房的价格参见下表：面积为103Itf的多层价格（元/皿）楼层12345价格35623665373434922835另有两栋北临小区商业用地的小高层正在预订中。预定金2万，届时不买可退还。目前售价未定。据售楼处称售价将比一期的小高层售价高。一期小高层的定价上最高价不高于3600元/m'。详见下表：面积为128.38m”的小高层价格（元/itf）楼层1234567891011价格32333216326632993429349535603560359335933429目前小高层的预定情况是1、2层的小三房及楼层适中（价格适中），景观较好，楼间距较大的单元预定情况较好。项目评价：该楼盘与我公司项目仅一街之隔，规模比我项目略大。周边的基本配套，道路，商业生活设旅基本相同。从项目位置，小区布局，产品定位及销售价格与我公司项目均有相似之处.房型设计，小区总体布局和景观绿化在东部新区中均算较好。是与我项目竞争最激烈的楼盘。目前主推的靠近河道的二期组团因售价较高去化速度比起前一批房源慢。一期的房源因价格低开策略以及新能源实行分批交房该批房源5月份即可交房入住。小高层和多层的销售情况均很好。二期房源目前因价格较高的因素以及一期交房在即，绿化工程已初显雏形。使许多客户分流更倾向于购买一期推出的房源。但是随着一期房源的基本售完，以及二期房源的河道景观的初步呈现，销售速度会随着整个工程进度的推进而好转。一期已建成的小区绿化景观环境起到了一个示范样板区的作用也会推动二期的销售。目前二期高层从去年12月份至今已预订了3个多月。因目前二期多层出现的价格上涨而较大的影响销售速度的情况以及预订的情况可能并不理想至今价格未定。考虑到周边几个竞争楼盘目前的售价，估计不太可能出现像二期多层上涨两三百元售价的情况。即使价格上涨也会充分考虑周边竞争楼盘的推盘量和售价，采用略涨售价而大搞优惠的销售策略。这不仅符合该公司的以往销售策略，而且也更符合目前的市场现状。后期的销售情况可能更依赖泰兴房地产市场的总体状况乃至整个房地产市场的走势。项目基本情况：目前逸景园主要在售房源是位于整个小区最北面的两栋高层和前期推出13栋5层楼的多层中剩余的少量房源。这部分房源位于大庆东路的南侧，胎芳路西侧。是整个项目的最北面也是整个东部新区的北部边缘的地块了。一些主要的市政配套和商业设施都位于南面。特别是中兴大道两侧以大润发为中心的一批商业设施。因此该区块的主要的出行交通动线是向南向西。而北面和东面则基本还未形成成形的商业和市政配套设施。特别是最北面的两栋高层东侧设有一个加油站。尽管与这几栋楼中间隔着胎芳路但或多或少还是对临近的几栋楼产生了一定的不利影响。两栋高层中西侧一栋高层设置了四个单元，中间两个单元为16层，两侧的两个单元为14层。东侧的一栋高层设置了三个单元中间一个为16层两侧为14层。采用两梯两户的配置。纵观新区的几大在售楼盘中小高层这样的配置标准应该算是高的。高层的房型均是130平米至141平米的三房，其中以134平米的三房房型居多。该种房型的设计较为方正，三间卧室中的两间朝南。客厅在两间朝南的卧室中间。客厅餐厅南北通透，厨卫全明。但在房型设计上并没有太多的亮点。因考虑卫生间的通风采光从而控制减少了北侧开间，将厨房设计在餐厅的北侧。从而造成了餐厅北侧的采光通风只能依赖北面厨房的间接采光。而且全套134平米的三房只设计了一间卫生间，三代人居住可能会带来不便。总体房型设计只能称为中规中矩。没有明显的缺陷但也无太多的亮点。但东西两侧单元的房型将客厅设计在南北卧室的中间而采用东西两侧采光。而且在朝东的客厅处设计了南向转角阳台。使客厅的的采光通风更加良好。同时也增加了立面的丰富性和层次感。项目销售情况：目前高层在售均价为2540元。一层为商铺，售价在5000—6000元之间现已全部售罄。二楼2200元起售。8楼以下每高一层单价增加50元，8楼以上每高一层单价增加30元。总价在31万元至39万元之间。目前电梯的品牌未定，高层物业管理费为每平米0.8元是新区中最低的了。多层均价为2700元。以2692元为基价定价策略如下表；1F售价=基价X0%2F售价=基价XV%3F售价=基价X+7%4F售价=基价X0%5F售价=基价X-13%从网上房地产的销售情况表来看该楼盘前期推出的多层房源销售情况较好。房型均为三房设计。因为区位因素价格较周边的楼盘低许多，而且房型设计合理，面积控制适中。三房的面积有99-140平米的多种户型可供客户选择，小面积的三房北面房间如不需要可以改做餐厅使用。房型布局较为灵活，客户的选择余地较大。可以同时满足购买两房和三房的客户需求.现在只剩下少量（约24套）的多层房源。从去年年中就推出的高层的销售情况则不理想。200套可售房源中至08年2月26日只销售了34%共计69套。因客户购买该楼盘时很大部分因素是从价格方面考虑，在两栋高层中已售的房源基本位于3至10楼的中低楼层。13层以上的几乎没人购买。项目评价：该项目是目前泰兴东部新区体量最大的一个小区。整体项目在区域中的位置较好。紧邻中兴大道商业街。比邻新市政府.周边的市政配套和商业设施正在发展成熟中。小区的面积较大可以有足够的空间设计布置绿化景观和小品水景等设施。虽然售价较低但小区的品位不低，建筑外墙采用了外墙保温配备了中空玻璃，彩铝窗。小区内设置了5重智能报警系统和楼宇可视对讲系统。因永大的开发商取得土地的时间早，土地成本低。有足够的价格调整空间。目前三千不到的价格其利润空间并不比其他开发商小。其下一批开发房源紧邻目前销售房源的南面。位于胎芳路和星火路的交界处。该批房屋的建成则将整个逸景园小区连为一体，改变目前的在售房源独处一隅的格局，淡化其区位较偏的劣势。我认为该楼盘本身的品质较好，随着新区商业配套设施的建成跟上，以及当地消费者对新区的经一步的接受认可。其后期将逐步加快去化速度，打破目前销售缓慢的僵局。隆兴花园市调情况项目名称：隆兴花园项目位置:济川路近南二环路开发商：泰兴市兴隆房地产开发有限公司总建筑面积：6.5万平米容积率：1.6建筑密度：28%项目基本情况项目西临济川路，南靠泰兴市有线电视台和泰兴市国土资源局。东面和北面临河.整个项目地块呈东西狭长的矩形。该项目总体的布局规划较为单调.按照地块的形状沿东西方向布置了三排房屋共十栋六层楼的多层,靠近济川路东侧布置了三栋九层楼的小高层.沿济川路一侧是两层的沿街商铺。目前济川路两侧都是旧式新村，外立面显得非常陈旧。沿街的商铺门面非常破旧.经营业态也是五花八门缺少规划。道路状况较差，马路两侧的绿化基本没有。靠近隆兴花园小区正门处有好几家洗车店和汽车美容店,生意繁忙。马路边的人行道和非机动车道全是积水。而且近阶段也没有改造的规划和改善迹象。小区南面是有线电视台和土地资源管理局,在它们之间是两栋非常陈旧的多层房屋和一块荒地。小区的次入口就设在这两栋多层和土地局之间.这里特别应指出土地局的楼高较高而且和小区内的1号楼8号楼南北间距很小，可能对这两栋楼的采光会造成一定的影响。但是1号楼的东侧部分单元因对着土地局的绿化位置和小区东侧的天然河道采光通风和景观视野较好。小区北面河道尚未改造治理，河的对面是银杏小区的在建工地和私人民房景观较差。即使对面的银杏小区建成但河道何时治理好也是个问题。而且北侧的私人民房在短时间内不太可能得到治理和改观。因此小区北面的5号6号11号楼是有河景房之名但无河景房之实。小区的东侧是一条天然河道，已经在进行治理工程。河道的对岸也是一个新建小区。东侧的环境景观是整个小区的一个亮点.小区内一些大面积的房型大多布置在小区的东边。因单价高面积又大1、3、5号楼西侧没有紧靠河道的01单元的销售情况不是很理想，总共销售了4套。只有靠近东侧的1、2、3、5楼中的面积适中的两房买的较好。项目销售情况目前售楼处主推的是在小区中心位置的7号和10号两栋多层和靠近济川路的12号15号16号三栋九层的小高层。多层房型为97平米的两房和114平米的三房。均价在3500元价格范围如下：1F4000—4100元2F4200—4300元3F4300—4400元4F3900—4000元5F3500—3600元6F3100—3200元该项目的房型设计总体不是很理想。房型南北进深较长故房型布局采用“三段式”。北面是厨房和卫生间如是三房再加一间朝北的房间。中间是客厅和餐厅。东西两端的房型可有一个朝东或西的阳台。而在当中单元的两厅布置则只能通过朝北的一扇小窗采光通风，有的两房房型更差，房间采用南北布局餐厅通过厨房间接采光。造成这种房型布局的原因是开发商当初在设计时考虑。如缩小单元的南北进深增加面宽，布置四排建筑则南北栋间距过小。如采用短进深大面宽布置三排建筑则容积率没用足。因此为了增加建筑面积，利润最大化。只有采用长进深短面宽的总体房型设计，从而造成了房型设计上的先天缺憾。故小区中除面积在130平米左右的大三房可采用“两段式”设计，房型尚可。其余房型均不理想。这次主推的7号10号楼是两房和小三房位于小区的中心位置。房型面积适中，两房的两间房间均朝南，三房均布置在东西两端，因此两厅可以设计有东西向的阳台。三间房间中的两间房间可以安排在南面。景观主要是小区内的绿化景观，比小区相临的河道的其余几栋楼因景观牵涉到市政规划和改造相对更具的确定性。而且在今年上半年的交房时小区内的景观就可以完成。因此这两栋楼的销售情况相对其他几栋销售情况好。北侧沿河的5号6号11号因定价较高而且北侧河道尚未改造，环境还没有改善，无法体现景观房的优势。还剩有大量的可售房源。其中5号楼的东面和北面都有天然河道经过。由于北面的河道尚未改造而东面的河道已经已经在做沿河的护拦和绿化平整工程，因此5号楼东恻的06室单元已全部售完。同样靠近河道的3号，2号1号楼东侧沿河景观房销售情况比北临河道的三栋楼去化快。小高层的价格在3500元至3900元，每高一层价格增加30元。面积为105平米的两房和139平米的三房。三房总价在50万元左右，两房总价在38万元左右。因和多层有一定的价格落差，所以销售相对情况较好。根据网上销售表反映小高层可售反源92套，已售58套。销售率已达63%。特别是东侧01单元的139平米的三房两厅大户型因朝向向东，景观尚可，间距较大特别是小高层大户型的三房与同样面积的多层三房有6万元左右的差价。吸引了一批原本购买多层大面积三房的客户。因此销售情况较好。总共23套01室已销售19套还有4套可售房源销售率达83%但朝西方向的139平米的三房因朝向问题特别是西侧济川路的环境杂乱，销售情况则较差。23套可售房源中从07年8月至今只销售了6套。中间的02,03室的105平米的两房因总价控制在40万之内销售情况也较好。小高层46套两房也只有高区位价格偏高的部分单元在售。已售36套，销售率在78机项目评价:该项目虽然靠近泰兴老城区，但属于老城区的边缘地块。任何一个城区的边缘地块的市容和配套规划均发展的不是很好的。只不过有一个项目对口的重点学校一襟江小学，距离老城的配套设施路程近一些，可以“借”一些人气。该项目的周遍环境、小区规划和房型并不理想，但售价在东部新城中却是最贵的。其最大的买点不过是距离老城区距离近。但是最近这几年泰兴市的中心东移。随着市政府等重要部门纷纷搬迁到东部新城和一大批新建商品房小区的建成。东部新区的市政配套、道路、绿化、商业设施已逐步完善。当地消费者对新区的环境及新推楼盘的认可度将逐步提高。而该楼盘的环境、道路、配套、商业设施方面的劣势将逐步突现。而地处新老城区的交界处今后均得不到两大区域的辐射带动。处于新老城区建设发展的真空地带。今后的环境不大可能有大的改善！根据网上房地产的数据反映，该项目最后一批房源是07年8、9月份推出的。目前还有大量的未售房源。这当然有竞争激烈，市场较小和一些证策方面的因素影响。但从其剩余的房源分析。大多是小区北侧环境不好的和一些单价较高、房型较大、总价控制不理想的单元。该项目主打的买点和我公司的项目卖点恰恰相互错开.其主推的卖点是位置，靠近老城近，到老城出行购物方便。而淡化环境、周遍配套、房型等本身相关因素。但随着房地产市场的逐步发展和购房客户的日渐成熟。消费者将更加重视项目自身的因素。因为环境是可以发展的。而开发商提供给客户的产品是一次性的,定型的,不可更改的！根据售楼处了解最近一段的去化速度已经放慢。可以预见而在今年4月6月份交房后客户看到最终的现房对销售速度并不会产生多大的帮助。因为现在还可以听销售员在沙盘上用嘴描绘心中最美好的蓝图，可能看到实景后也就更切实的感受到产品自身的一些不足。套用一句俗语“丑媳妇总要见公婆的"。这个项目给人一种过分依赖所谓的“区位优势”，忽略了产品自身的设计规划。附：一周销售情况（2008年2月26日至2008年3月4日）新能源。新城市花园本周共销售四套房屋。多层2套分别为5号503室，7号305室小高层2套分别为10号406室，12号103室永大新都花城逸景园本周无销售房屋隆兴花园本周共销售六套房屋。多层5套分别为6号505室，7号504室，10号502室,5号203室与504室小高层1套为15号804室（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）一周销售情况（2008年3月4日至2008年3月11日）新能源。新城市花园本周共销售十套房屋。多层5套分别为4号503室，5号505室12号301室504室，13号102室小高层5套分别为10号204室，12号202室304室5号404室704室这周该项目共销售十套房屋，其中五套多层房屋均在二期组团位置，因一期的房屋剩余房源不多而且即将交房，所以售楼处目前主推二期多层房源。由于一期的小区绿化环境已经基本建成。起到了一个样板示范区的作用。对二期房屋的销售起到了促进推动作用。尽管二期景观房的单价相对较高但因客户对于一期已建成小区景观满意度较高，已售五套房屋中有四套房屋位于二期小区的景观河道两侧。这周小高层的五套成交房源大部分是单价较低位于小区北面沿路位置的低区位楼层。这样通过不同产品的价格落差使客户自然分流。使那些注重环境景观而对价格有较高承受能力的客户去选择二期位置较好多层景观房源，而那些对单价敏感的客户去选择价格更具优势单价选择余地更大的小高层房源。采用这种价格策略同时推动多层房源和小高层房源的销售。永大新都花城逸景园本周共销售5套房屋，均为小高层。24号405室502室25号403室405室503室该项目这周共销售五套房源。由于该项目位于东部新区的最东面位置。西部老城区过来的客户易被沿途的竞争楼盘''截流"。因此五套的销售业绩也属不易。由于该项目的区位因素，在区域竞争楼盘中一直以相对较低的价格来吸引客户。因此客户选择该楼盘时更关注价格，对单价更为敏感。所以这周销售的五套的房屋中均为单价优势较为突出的低楼层房源。隆兴花园本周共销售2套房屋。多层一套7号606室小高层1套为16号702室这周隆兴花园售楼处打出了单价2942元/nf房源的横幅广告。通过售楼处了解这是位于1号楼六楼的一套房屋，原先的单价就是如此。原本想通过这个价格吸引一些客户，但是被这个单价吸引来的客户发现这只是这个楼盘的一个最低单价，自己所要的房屋还是原来的价格，并不存在价格上的优惠。纷纷反映被开发商“忽悠了二连售楼处也认为这个出自老板的广告创意效果并不理想。这个新区范围单价最高楼盘应采用突出准现房的卖点淡化价格的策略。这种通过强调价格的广告宣传效果不尽人意也就不出人意料了。这个星期网上成交2套。但经售楼处了解还有几套已出售只是尚未网上签约。但销售速度放慢却是不争的事实。（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）请记住报名序号，再次登录时必须填写报名序号!【报名序号：20089790690]2008.3.24一周销售情况（2008年3月12日至2008年3月18日）新能源。新城市花园本周共销售十一套房屋。多层8套分别为12号501室，13号301室403室4号302室，5号303室502室6号401室，7号301室小高层3套分别为10号506室，13号404室，5号304室这周的销售状况较好，延续了上一周的销售势头一共销售了十一套。其中四套位于景观河道两侧，其余房源销售分布较散。无明显的集中区域。可见一期小区环境的展示对整个楼盘的推动是全方位的。由于前期的客户积累和小区景观展示以及周边楼盘在近阶段并无新盘推出（我项目最近推盘的时间为2007年11月28日）。预计后批房源的销售情况至少不会太差。新城市花园售楼处在3月20日有一批新的房源推出。这批小高层从07年的12月份就开始了客户的积累。我认为在这个时候推出这批房源是新能源周密细致考虑的结果。I,自从一期小区景观的建成使整个项目的销售情况较好（包括多层和小高层），此时推出可借势“推盘”，加快销售速度。2,近阶段市场并没有新的大批房源推出，此时推出可以争取一批客户。抢夺客户资源。3,前期的客户积累为新盘的推出打下了一个好的基础，（我估计积累的客户至少占推盘量的10%以上）。再拖延下去易造成客户的流失。此时推出可为下面的销售争取一个良好的开端。4,此时推出这批房源，经过开盘后一段时期的强销阶段后正好是四，五月份，是传统销售的黄金阶段。较好的市场氛围与充裕的客户可帮助去化这批房源的剩余部分房源。这批房源为6栋小高层共计342房源。均价比一期小高层的3300元均价高了200—300元。这批房源的均价可能在3500-3600之间。但具体价格要在开盘当天公布。据售楼处了解在小高层位置较好的3号7号楼（河景房）的4楼房屋的单价就可能达到3500元。优惠措施和一期开盘一致。一期小高层的1,2楼的销售口径是不设太阳能热水器。但现在二期开始的后所有楼层均有太阳能热水器。永大一都花城逸景园本周共销售3套房屋，均为多层。11号101室201室301室。主推的小高层未有出售。这周销售的三套是位置靠南的多层房屋。不排除是以前的保留房源。隆兴花园本周共销售六套房屋。多层3套分别为6号508室，1号408室，2号204室，小高层3套为12号动门。小高层所有楼层均有太阳能热水器.四季花城目前销售的商铺是一二楼一同504室,16号603室803室。隆兴花园和龙凤家园的车库门均不是电出售。单层楼面面积为47-53平米，单价达八千多元，总价大多在八十多万。（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）一周销售情况（2008年3月19日至2008年3月25日）新能源。新城市花园本周共销售22套房屋。3月20日推出的小高层销售情况为：HI-G3号302室、703室,IH-G7号102室、105室、205室、303室、502室、1005室、1101室IH-G8号1102室、402室、405室IV-G3号205室、501室、503室、601室二期多层分别为：11号102室、203室，12号204室，4号202室，5号504室一期多层为7号103室这周新能源推出一批小高层共6栋。其中两栋位于景观河道南侧。至25日这批房源一共销售了16套房屋，靠近景观河道的两栋小高层销售了9套占较大的比列.但销售的楼层和位置分布比较散乱。而且有两栋小高层（其中一套西侧沿路，另一套南面是地下车库入口）因位置相对较差无成交记录。二期多层有成交的房屋位置也均位于小区内的景观河道两侧。可见由于一期的景观营造使客户更加注重和追求房屋所处的位置和景观。但由于这批小高层的价格比前一批房源提高幅度较大，位置好的几栋楼均价更是达到了3700元。因此这些所售房屋有一个共同点即楼层均较低.多层主要是一楼二楼，小高层大多为五楼以下（高层五楼以下的占销售量的70%,多层一二楼占销售量的83%）。我认为由于价格问题,目前购买新能源房屋的客户更倾向于购买位置较佳，楼层较低，单价更为实惠的房屋。今后的销售可能由于价格因素楼层较好（五楼以上）但是单价总价较高的单元销售会遇到一些阻力。永大新都花城逸景园本周共销售5套房屋。小高层24号603室、1005室、1006室多层11号508室，20号206室隆兴花园本周共销售7套房屋。多层4套分别为：6号101室，11号205室，7号607室，3号607室小高层3套为：12号107室、606室，15号902室（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）一周销售情况（2008年3月26日至2008年4月1日）新能源。新城市花园本周共销售30套房屋，（共退房6套）3月20日推出的小高层销售情况为28套：（退房703室）III-G3号104室、504室、903室、1104室IH-C4号404室、801室、901室、1104室,III-G7号201室、503室、705室、901室、902室HI-G8号501室、601室、701室、703室、802室、1103室IV-G3号203室、206室、801室、901室、902室IVY6号301室、701室、1101室、1103室二期多层销售了两套分别为：（退房四套12号301室，4号302室，5号101室，505室）12号301室，4号101室一期多层无销售，（退房一套9号305室）这周新能源新推出6栋小高层共销售了28套，延续了上一周较为强劲的销售势头。考虑到针对这批房屋一系列促销手段至3月30号终止（30日前签约每平米优惠50元），前期积累的客户也基本消化，这批小高层的强销期也就此告一段落。这次销售从开盘至3月30日共计销售43套占这次推出342套的12.5%。这次销售套数最多的是靠近小区景观河道的HI-7号楼一共销售12套。楼层分布因价差因素呈“两极分化”要么5楼以下要么9楼以上6、7、8三个楼层几乎未有销售（只销售了一套）。而同样靠近景观河道的HI-3号楼由于位置较IH-7号好，在它的东侧是二期多层的沿河绿化没有房屋遮挡所以定价也较高，故总共销售了5套房屋。这次销售最少的是III-4号和IV-3号楼各销售了4套。III-4号楼销售不理想的原因是带着栋楼的东西两侧分别是地下车库的入口和变电房。而IV-3号楼由于西侧沿着东润路今后有灰尘和噪音的影响，因此销售的4套房屋中3套是东侧的01室，中间一套在11楼，西侧房屋没有销售。从这次销售情况来看价格的上涨是对楼盘的销售带来了一定的影响，位置较好均价较高的几栋楼中部楼层销售情况不理想，客户大多购买景观好物有所值的高区段房屋或视野影响不大单价便宜物所超值的低区段房屋。购房考虑因素中价格因素占很大的比重。在位置较适中而均价比其余几栋楼低的IV-G3号楼在这次销售中也销售了9套房屋，仅次于销售最好的7号楼。可见客户对这两三百元的价差还是较为敏感的。今后销售的可能大多也还是这部分位置的房源。而那些单价在这次均价3700元以上的小高层房屋在接下来的销售将可能遇到停滞状况。这次我公司四月份推出的楼盘产品类型生（多层为主，市场接受度高），所处位置佳（选择余地大），相似产品的价格低（比新能源低），推盘把握时机好（是市场的真空期，几个主要的竞争楼盘销售都处于或即将进入销售速度放慢的阶段）。销售预期较为乐观。永大新都花城逸景园本周共销售2套房屋。小高层24号704室多层12号502室,隆兴花园本周共销售4套房屋。多层3套分别为：1号304室，3号207室，7号603室小高层1套为：16号402室（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）一周销售情况（2008年3月26日至2008年4月1日）新能源。新城市花园本周共销售30套房屋于3月20日推出的6栋小高层本周销售了28套：IH-G3号104室、504室、903室、1104室IH-G4号404室、801室、901室、1104室，IH-G7号201室、503室、705室、901室、902室IH-G8号501室、601室、701室、703室、802室、1103室IV-G3号203室、206室、801室、901室、902室IV-G6号301室、701室、1101室、1103室二期多层销售了两套分别为：12号301室，4号101室一期多层无销售，这周新能源新推出6栋小高层共销售了28套，延续了上一周较为强劲的销售势头。考虑到针对这批房屋一系列促销手段至3月30号终止（30日前签约每平米优惠50元），前期积累的客户也基本消化，这批小高层的强销期也就此告一段落。这次销售从开盘至3月30日共计销售43套占这次推出342套的12.5%。这次销售套数最多的是靠近小区景观河道的III-7号楼一共销售12套。楼层分布因价差因素呈“两极分化”要么是5楼以下的房屋要么是9楼以上的房屋，而6、7、8三个楼层几乎未有销售（只销售了一套）。而同样靠近景观河道的HI-3号楼由于位置较IH-7号好，在它的东侧是二期多层的沿河绿化没有房屋遮挡。所以定价也较7号楼高，这次总共销售了5套房屋。这次销售最少的是IH-4号和IV-3号楼各销售了4套。III-4号楼销售不理想的原因是带着栋楼的东西两侧分别是地下车库的入口和变电房。而IV-3号楼由于西侧沿着东润路今后有灰尘和噪音的影响，因此销售的4套房屋中3套是东侧的01室，中间一套在11楼，西侧房屋没有销售。从这次销售情况来看价格的上涨是对楼盘的销售带来了一定的影响，位置较好均价较高的几栋楼中部楼层销售情况不理想，客户大多购买景观好物有所值的高区段房屋或视野影响不大单价便宜物所超值的低区段房屋。购房考虑因素中价格因素占很大的比重。在位置较适中而均价比其余几栋楼低的IV-G3号楼在这次销售中也销售了9套房屋，仅次于销售最好的7号楼。可见客户对这两三百元的价差还是较为敏感的。今后销售的可能大多也还是这部分位置的房源。而那些单价在这次均价3700元以上的小高层房屋在接下来的销售将可能遇到停滞状况。这次我公司四月份推出的房源有产品类型多（多层为主，市场接受度高），所处位置佳（选择余地大），相似产品的价格低（比新能源低），推盘把握时机好（是市场的真空期，几个主要的竞争楼盘销售都处于或即将进入销售速度放慢的阶段）这几大优势。销售预期较为乐观。永大新都花城逸景园本周共销售2套房屋。小高层24号704室多层12号502室,隆兴花园本周共销售4套房屋。多层3套分别为：1号304室，3号207室，7号603室小高层1套为：16号402室（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）新能源。新城市花园本周共销售4套房屋于3月20日推出的6栋小高层本周销售了3套:HI-G7号905室、1001室III-G8号502室二期多层无销售一期多层销售1套13号304室永大新都花城逸景园本周共销售1套房屋。 多层14号207室，隆兴花园本周共销售3套房屋。小高层1套为：12号111室、112室15号304室（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）销售情况（2008年4月10日至2008年4月28日）新能源。新城市花园本周共销售4套房屋于3月20日推出的6栋小高层本周销售了2套：IH-G4号1101室IV-G6号1104室二期多层销售11号404一期多层销售1套9号304室永大新都花城逸景园本周共销售1套房屋。 多层15号205室,隆兴花园本周共销售12套房屋。小高层1套为：12号903室多层：6号503室、406室11号208室10号101室3号407室、401室、406室5号501室9号201室、302室（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）新能源新城市花园销售分析（2008.4.30-如08.5.6）新能源新城市花园在这次5.1房展期间总共销售了42套房屋三期推出的小高层在5.1房展期间销售了31套房屋分别为：IH-3号的703室、704室HI-4号的403室、504室、603室、1003室、1101室、H02室、1103室HI-8号的206室、302室、704室、705室、801室、903室、1101室、1106室IV-3号的106室、306室、406室、1101室、1103室、1106室IV-6号的201室、203室、503室、506室、601室、606室、702室、1106室二期推出的多层销售了8套房屋分别为：11号101室、104室、204室、501室13号103室4号101室、102室5号505室一期推出的多层与小高层销售了3套分别为：12号402室5号102室、402室这次房展期间新能源一共销售了42套房屋。由于这次新能源的优惠政策是针对三期的小高层，一期、二期并无优惠措施。所以这次的成交量三期的小高层组团占了很大的比重,共成交31套。占比重的73.8%。三期从今年3月18日推出至这次房展会结束共销售了79套，占三期总套数的23.1%。其中的IV-6号楼和IV-3号楼靠近整个小区的最西北面。由于位置景观因素，原来的价格相对三期其余几栋楼要低。再加上有价格优惠措施的促销，这次展会中销售了14套占展会三期销售量的45%。可见相对较低的价格还是能吸引一大批对价格因素较为敏感的客户群。这次三期的销售中有一个特点是11楼的顶层房屋销售了9套，占这次三期小高层销售量的29%。这在沿景观河道的III-4号楼销售中体现的特别突出，这栋楼总共销售了7套房屋其中11楼观景房销售了3套10楼销售了1套。这个成绩的取得在泰兴楼市中实属不易。除了有价格优惠的因素外，我认为一期小区绿化景观的完成与景观河道的建成对与那些准备购买顶楼景观房的但由于价格因素和对未来景观效果预期不确定的客户起到了一个极佳的推动作用。可见这次销售中除了媒体和价格的广告外，一期建成小区的景观绿化和河道景观也起到了极佳的广告效果。二期的多层组团这次展会期间总共销售了8套。除了III-3号楼由于北面靠近景观河道而且价格比南临景观河的价格低。所以销售了4套。其余四套的位置较为分散没有明显的集中。二期的销售情况见下表：一期房源由5栋小高层和8栋多层组成，这次房展会期间销售了3套房屋全是小高层。由于一期的多层房屋剩余不多，还有6套未售出。在本次房展中并未对外销售，多层主推的是二期多层房源。小高层由于所剩房源不多挑选余地不大，而且也没有相应的优惠措施。所以这次一期的小高层的成交量不高。目前一期小高层除了10号楼有一些中区的剩余房源外5号楼、12号楼、13号楼都只有一套房源。小高层11号楼售完。这次房展会的销售情况尚可。小高层主要在三期去化，多层主要在二期中去化。但三期的小高层和二期的多层目前销售遇到最大的问题是价格的上升（小高层比一期高200-300元，均价达3500元顶层最高要4000元左右，二期多层的价格也因靠近景观河道比一期有了提高）遇到了销售速度缓慢的问题。而这次良好销售的很大的一部分原因是价格折扣较大和前期一定的客户积累（先不论是否做了相应的价格调整）。但对以后的销售的价格制定带来了更大的挑战。可能会在较长的时间内停滞在一个销售低谷期。三期河道景观房HI-3的定价见下表：（2008-5-9售楼处摘录）1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F4095413539953853393339754015403540754153393340140 142 80 42 40 20 40 78220

三期非河道景观房III-4的定价见下表:1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F35813619361936573810388639253962400040383810380 38 153 76 39 37 38 38228三期靠近小区西北处(位置相对较差)的IV-3的定价见下表:1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F34133450345034863631370537403776381338493631370 36 145 74 35 36 37 36218从HI-3号楼的价目表可见沿景观河道的两栋楼的1—4层的定价思路按照多层房屋的定价策略。两层最贵，一层次之，四层最低。同样四层的价格也是沿景观河道的小高层的起价。而在四层到五层有一个较大的价格提升。其中四层到五层的提价在140元-160元之间。沿河道的景观房(III-3)由于位置较好，四层五层的日照采光和景观区别不大，四层和五层的价差为80元左右。四层以下一二层相差40元左右.二三层的价格一致，三四层的价差也在40元左右五六层的价差是三四层价差的一半，价差在75元左右。六层以上则每层加40元左右.考虑十一层的面积较大在定价上有较大的降幅。价格和五层一样。特别是HI-3号楼。以01室位列。H^一层的单价为3933元,如减去各项优惠的价格H^一层优惠后的单价在3800左右。从价目表来看是III-3号楼01室最便宜的，比这栋楼价格最低的四层房屋的表价3853元还低。所以在这次房展期间十一层的房屋销售的比较好的业绩。我公司项目价格和新能源项目价格对比:28号楼室号 单价新能源IV-31013209以一楼为基价3413以一楼为基价2013269二楼在基价上加603450二楼在基价上加373013330三楼在二楼价格上加603450三楼在二楼价格上加04013390四楼在三楼价格上加603486四楼在三楼价格上加365013431五楼在四楼价格上加403631五楼在四楼价格上加1456013471六楼在五楼价格上加403705六楼在五楼价格上加747013512七楼在六楼价格上加403740七楼在六楼价格上加358013552八楼在七楼价格上加403776八楼在七楼价格上加369013592九楼在八楼价格上加403813九楼在八楼价格上加3710013643十楼在九楼价格上加503849十楼在九楼价格上加3611013552H~一楼在十楼价格上减9036311^一楼在十楼价格上减218新能源采用的是系数定价的方法。各方面的因素都考虑进了，做的比较细。在五楼和四楼之间有一个较大的价差，因为五楼的采光通风以及景观比其下几层楼有较大的差别和改善。顶层房子因考虑到面积较大和泰兴市场对顶层房屋的接受程度，价格的降幅较大价格比十层下降218元。几栋楼顶层的价格和五层的价格一致，单价优势较为明显。目前11层房屋的销售情况也较理想。考虑到一楼二楼不收电梯和设备运行费。从三楼及以上楼层就开始收取电梯设备费用，尽管三楼比二楼楼层高但是物业管理费用也要高（一二楼0.5元，三楼及以上楼层0..85元）所以二楼三楼房屋的单价是一致的.但从销控表上反映还是购买二楼的客户比较多。相似位置的两栋楼朝东01室优惠后的价格对比：均按一次性付款：富泰华庭单价*0.97新能源单价*0.99-20-50（28号楼）室号单价优惠后单价新能源1V3优惠后单价10132093112.7334133308.8720132693170.9334503345.530133303230.134503345.540133903288.334863381.1450134313328.0736313524.6960134713366.8737053597.9570135123406.6437403632.680135523445.4437763668.2490135923484.2438133704.87100136433533.7138493740.51110135523445.4436313506.535从表可见新能源的价格尽管有好几项的优惠降幅，但优惠后的价格与我公司项目优惠后的价格相比还是高出100-200元。但是新能源这样的定价方法造成了项目内自身的价格落差和价格对比，引导客户去选择总价较高的或楼层偏低的房屋。隆兴花园销售分析(2008.4.30-2008.5.6)隆兴花园在这次5.1房展会期间总共销售了7套房屋多层：5号楼305室10号楼305室、403室、406室小高层：12号楼502室15号楼的103室、903室其中多层4套小高层3套。目前小高层的单价在3600元―4150元每层加十元小高层一梯四户东西两端139平米的户型总价在49万―51万左右，中间是两套105平米的户型总价在39万左右。每层加30元。目前小高层销售的比较好，总共118套小高层中已经销售了80套占总量的68%而且剩下的房源主要集中在靠近西面济川路户型较大的04室。其中靠北的12号15号楼的销售情况较好，小高层房源主要集中在16号楼的1.2楼和04室。多层层高六层。多层的均价为3500元价格范围详见下表:1F2F3F4F5F6F4000-41004200-43004300-44003900-40003500-36003100-3200目前销售的比较好的是较早开盘的，靠近小区南面的2号8号9号楼。其中8号9号因为推出较早均价较低而且南面正对有线电视台的绿化所以销售的较好。1号2号楼同样东面靠近景观河道但是1号楼的南面对着几栋旧公房反而没有在其北面的2号楼买的好，还有一些剩余房源目前主要集中在北面临河的6号11号楼。这部分房屋由于临河单价相对较高。但由于河道尚未完工以及河对岸是工地以及部分旧公房景观并不是很好，故目前去化不佳。但随着河道的建成以及环境的改善，这部分房源的销售状况会得到近一步的改善。隆兴花园销售t嬴口剩余套数：255套■已售套数：307套从07年5月28日开始销售至08年的5月6日约255个工作日(按每月22.5个工作日).平均每个工作日成交1.204套.永大新都花城怡景园销售分析(2008.4.30-2008.5.6)永大新都花城怡景园在这次5.1房展会期间总共销售了7套房屋成交的房源基本是最近主推的24号25号楼小高层24号楼504室、805室25号楼203室、207室、501室、701室14号楼103室由于该项目的位置和周边配套因素,该项目的单价是东部新区最低的，小高层均价2530元，2200元起

在次房展会期间总共销售了49套房屋。其中三期26套（叠加8套，小高层7套，多层11套）二期8套（多层8套）一期15套（小高层11套，多层4套）现各期的销售情况如下表：一期销售情况表口剩余套数：79套 ■前期售出套数：237套口展会售出套数：15套销售情况（2008年5月8日至2008年5月15日）新能源。新城市花园本周共销售9套房屋于3月20日推出的6栋小高层本周销售了7套：HI-G3号1101室、604室、804室、904室HI-G4号503室III-G7号501室IV-G3号204室二期多层销售1套12号301室一期多层销售1套10号205室永大新都花城逸景园本周共销售3套房屋。小高层25号205室多层15号205室，隆兴花园本周共销售3套房屋。小高层1套为：16号202室多层：6号201室2号401室富泰华庭三期5套。叠加9号103室小高层28号602室多层3号501室,13号303室二期无销售记录一期3套多层14号502室、505室7号104室（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）（至5月15日销售共了290套）新能源新城市花园三期总共342套。销售了94套，剩余248套。二期总共148套。销售了104套，剩余44套。一期总共461套。销售了437套，剩余24套。2007年5月H日开始销售至2008年5月16日总共销售了635套。剩余316套。销售率66.77%。历经约265个工作日（按每月22.5个工作日，老的国定假日十天计算）。平均每个工作日成交2.396套.富泰华庭2007年11月14日开始销售至2008年5月16日总共销售了294套。剩余294套。销售率50%。历经约130个工作日（按每月22.5个工作日，老的国定假日十天计算）。平均每个工作日成交2.261套.隆兴花园2007年5月28日开始销售至08年的5月16日总共销售了310套，剩余252套。销售率55.16%。约252个工作日（按每月22.5个工作日，老的国定假日十天计算）。平均每个工作日成交1.23套.最新推出阳光家园共计400套。建筑面积销售基价二室二厅76.153三室二厅三室二厅124.286107.452三室二厅117.726二室二厅66.981四室二厅138.942二室二厅92.577销售情况(2008年5月16日至2008年5月26日)新能源。新城市花园上周共销售15套房屋于3月20日推出的6栋小高层本周销售了8套：III-G3号1004室III-G4号902室HI-G7号1102室、903室III-G8号901IV-G3号104室、404室IV-G6号603室二期多层销售4套12号204室4号401室5号301室、306室一期小高层层销售3套10号104室、303室、804室上周新能源新城市花园的销售似乎有迎来了一个小小的高潮。三期总共销售了8套其中靠近景观河道的几栋景观房(HI-3,III-G7.III-G4,III-G8)因为价格因素，沿河的两栋楼III-3,III-7中9层和10层的价格和一二层的价格非常接近。详见下表：三期河道景观房HI-3(III-7)栋01室的定价 (2008-5-9售楼处摘录)1F2F3F4F516F7F8F9110111F40954135399538533933397540154035407541533933而在III-3,III-7北面的IH-G4、III-G8这两栋楼的六楼以上每层的价差只有三十多元。详见下表：三期非河道景观房IH-4栋01室的定价1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F3581361936193657381038863925396240004038381038 |0 |38 |153 |76 |39 |37 |38 |38 228九层十层的房屋优惠后（优惠幅度在120元左右）单价和五六层的单价近似，在3800多元。因此这几栋河道景观区内的房屋成交的均是9层以上的单元。靠近小区西北角位置相对较差的IV-G3,IV-G6这两栋楼价格比同期推出的另四栋小高层的均价低。本身的客户定位就是吸引那些对单价较为敏感的客户群体。所以这两栋楼成交的是低楼层的单元（6层以下）.二期的多层由于已经进入了准现房销售，而且景观河道已初现雏形。吸引了一些对房屋的品质有较高要求的客户，购买的都是沿景观河道两侧的两层三层的房屋。一期现在剩余的多层已不再向外推荐，只有北临曾涛路靠近小区次入口处的10号小高层有一些零星的成交。永大新都花城逸景园本周共销售2套房屋。小高层25号504室、607室目前永大售楼处主要销售的联排别墅推出34套。至5月26日共销售21套（面积为292平米总价在124-135万）。从房展会结束5月7日开始向外销售，平均每天成交一套。吸引了一批高端客户。相对我公司项目的叠加花园洋房面积大了78-100平米，总价高了42万左右，单价都在4200-4500元左右。单价优势明显。而且产品明显要上一个层次。但由于总价要比我项目产品高50%,针对客户群体还是有所差异，总体还是错位竞争。但不排除会吸引一批有能力购买在100万左右房屋的“中间客户二6月中旬会推出一批多层房源，数量在300套不到。位置在目前四期别墅的东侧。价格未定，但均价不会超出三千.隆兴花园本周共销售17套房屋。小高层5套为：12号401室15号50416号203室、504室、703室3号105室、202室、304室、402室、502室10号201室11号301室、407室、608室现房销售，这次交房本身就是一个很好的宣传和展示自身楼盘的极好机会。现房对销售的推动还是很有力的。富泰华庭三期4套。叠加无小高层28号303室、501室、806室29号202室二期1套多层2号401室一期3套小高层25号305室、503室、605室（注：以上统计数据均采自泰兴市房地产市场网）由于利润空间有限，而且本项目的单价已经比新能源在售项目低了至少百元。采用多重价格优惠的方法市场和公司都不能接受，建议采取以下措施：1.加强宣传力度。既然我项目和新能源项目位置产品近似.就要大力推广宣传我项目的卖点，比如房型合理，单价适中，（我感觉我们的价格相对新能源还是有一定的优势的。）产品质量，异形柱，墙面满拉钢丝网片，无负压供水，电梯质量等等。有一些宣传内容可能对我们已是耳熟能详，但客户不一定都知道，都明白.考虑到成本因素