滁州必祥必拓电子产业园项目营销策略月

丽仁行滁州******产业园营销策略探讨上海丽仁行房地产经纪有限公司2013-12上海丽仁行房地产经纪有限公司CONTENTS

执行方案分析与定位总部经济概况总部经济在某经济领域或区域的核心，以追求单一产业价值观为目标，将创意、决策、指挥等高端智能的所有关联环节进行大规模的聚集，使之产生极化与聚化效应，由此扩散出彻底颠覆松散经营模式的经济效能和效益，进而拉动整个行业领域或区域经济的高速发展的经济模式。总部经济代表上海漕河泾紫竹科技园区张江高科技园区西郊临空产业园北京总部基地联东U谷成都青羊税源总部基地东北亚总部基地总部经济代表总部经济一旦形成，就可以给当地区域经济发展带来诸多外溢效应，税收供应效应、产业聚集效应、产业关联效应、消费带动效应、就业乘数效应、资本放大效应等明显的外溢效应。

总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。总部经济模式改变了区域之间对同一产业在企业、项目上“非此即彼”的简单争夺，实现不同资源优势的区域之间通过功能链不同区段的再分工进行合作，实现共同发展。总部经济优势总部1号位于闵行区颛桥镇，是上海市政府规划的19个现代生产性服务业功能区之一。园区西临都会路、北靠颛兴东路，东为规划中的都庄路、南至横沙河。园区占地250亩，规划建设约为21万平方米，建造面积从900至2600平方米的各式建筑80余幢及相关配套服务设施。总部1号财智金岸财智金岸坐落于上海嘉定菊园新区新城树屏路588弄永靖路口，是嘉定政府重点规划发展的板块，周边拥有政府职能部门、北水湾城市商业中心、五星级宾馆、各大院校、医院、娱乐及健身中心、大型现代居住区及大型片林、10000平方的旅游湿地等，配套设施齐全。大业领地项目坐落于上海松江工业区西部科技园，规划占地1800亩，建筑面积60余万平方米，总投资额26亿元人民币。项目一期于2006年4月开工，2008年一期全面交付投入使用，同期松江工业区管委正式落户大业领地，高效快捷的职能服务为企业发展保驾护航。入驻的企业还包括：海正药业、斐讯通信、安琪酵母等众多国内知名企业。CONTENTS

执行方案分析与定位总部经济概况1234项目信息项目规划项目三问客群分析营销策划项目地块信息滁州六大支柱产业硅(玻璃)

家电信息装备制造盐化工新能源(新材料)农副产品精深加工1234项目信息项目规划项目三问客群分析营销策划项目定位三层企业总部楼600平米（双拼）

占比50%四层企业总部楼970平米（双拼）

占比40%五层企业总部楼1200平米（独栋）

占比10%(其中1层挑高6.6m，一层可当两层用，标准3.4m）园区食堂面积：厨房面积200㎡+就餐面积（人数如何测算:建筑面积/1.5㎡/人=园区总办公人数，就餐面积，人均1.5㎡）独栋总部办公楼（产证分割到幢）建议分期拿地第一期商业模式形成后，第二期的地政府是会退土地出让金的，0成本开发建议全部电梯到户建议用迅达电梯，1吨载重货梯，成本每部12万，后期维护费用低，楼板承重1楼900公斤/平，二楼三楼350公斤/平企业独栋办公楼门的开向门口朝向一定要南进位，属老板位，南进位的房子很容易销售，且门口有花园，每个双拼办公楼带70-90平私家花园项目功能1独栋办公楼有企业冠名权2一层楼企业形象展示，企业接待3二层以上员工办公空间4三层楼是老板起居和办公在一起5四层五层除去办公空间，屋顶花园可以承办商务宴请6朝北的那扇墙做卷帘车库，方便铲车进出7600平配电入户98千瓦，900平以上配电入户120千瓦定位艰细则物业欧及配礼套建亚筑面庙积90泰0平方树米超市30周0㎡AT错M未20㎡咖啡叔厅30艳0㎡票务吹、邮宣件收礼取80㎡物业克监控20爽0㎡12恢0㎡/车位轿配置迟（停倚车方咱式：插植草肯砖+楼宇拾间非盲字停阻车位驴排布控）不建闷议做搭水景净，维茫护成阔本过啦高车位晴如何谈配比搞？车库亭开发蹈、配愤比及明如何肠去化箱？地下端车库涛的最讨小开驱发要痕求是蚁上线企业士园区丛不是铃住宅茫小区友，最恰忌人棉车分零流？乞开发假商醒胜醒吧销！！丧！1234项目琴信息项目拉规划项目鸽三问客群骂分析营销置策划为何轧我司充建议液一定要做千总部约经济借？3做农场主比做开发商更有意义1要知道政府要的是什么5认清商人的本质4总部经济的获利模式2注册、税收是关键项目致设问牵一上海找丽仁揭行房善地产州经纪西有限丽公司项目毕设问1产业冶定位龟只是甲一个夹绚丽李的PP坐T用来布与政愤府说桥事，言任何事总部经经济快园区催都没久有绝钳对的摩主导滚产业羞招商卸（政肉府级迫总部弦园区冰除外节）只估要符炸合环嗽评即茂可（海无噪鉴音、辨无污做染、糖无有谷毒气奏体液共体排港放的英企业榆）园阴区组时团销院控开踏发，桌园区没设立怨主导泉产业麦组团瓣，便舱于政夸府领后导寻毙访参台观之尼用。2通过祖三承逐诺协拾议锁面定企涉业入纵驻时弦间、躲注册黑时间县及税庄收缴观纳时嘉间与码金额抚（税室收缴吸纳自叨注册惩之日恒起一多年内组）并傅收取悦单户10万保逐证金揉作为急企业忆承诺奴保证勒金，颂当企值业实咱现入木驻、涝注册杠及税落收金猛额后礼保证借金予竖以退皇还，骗如企谎业无脏法三棕项达添标的替保证否金予怜以罚单没并谷对其形有反明追诉庙权。3方圆并百公桨里企肢业均松可作普为招该商引厅资对尝象，厘总部炎经济纽奉的核米心价艇值=成就岩别人+成就猫自己澡。成伯就政占府、岩成就困企业扮主，睁同期伟成就号开发研商自文己。垄我们据不是宵总部扎经济些（产夕业地峡产）毁的开京发商握，而框是总笨部经瓣济的馆运营旋商。书我们答要做钉的就宫是帮切助企喷业做关大做钻强0r做小运做精他。此森方案庆实行往前需雁与当陷地政辆府洽培谈招涝商政始策与恋税收韵政策纸，包嫩括分耕税政车策。卧低调粘做人辱，高绘调做岩事（顽项目挣去化辉结束鬼项目堵分税招依旧舞存在天）4.迷1土地筹增值轨获利什（出真售物专业）4.止2税收好分红东获利陕（税炭收返雹还，绞永久怕性获朴利）4.露3服务糠费用伞获利非（第姐三方劳服务北平台熔持续艘获利乓）5.她1商人轨本质进：唯志利是谢图5.效2入驻降成本面市场质说的煎算5.海3产业心地产闹的前置景5.猎4如何铲推广总部阅经济上海密丽仁篮行房石地产五经纪桐有限煤公司项目锐设问导二除此默以外睬还有脖一种幅价格们体系馒则是..萝..探..入驻迹门槛夺企业碗定=无敌发定价录体系祥（年届年返答还，0成本诵入驻敬）项目漫的市柱场价祝格定岗位是掉多少组？周边死市场固新建论商品线房市惠场均杯价多薄少？—40倘00的-5000元/平米则工根业用扮地（黑科研朵用地壶）类傅的企详业会哥馆价值格为毒市场竭均价裕的7.会5折（猛行规斤为6折）土地+建安+财务猛成本妖约合20成00元/㎡，均价3800元/㎡产品舒定价上海颤丽仁翅行房怜地产产经纪滴有限鸭公司项目叼设问沃三企业作商务禾俱乐扯部大炭厦财富腾管理涉中心金融挺中心捆绑由政府粘成本阻回购掉入口脖办公寒楼引进祖第三痕方服领务平粗台（工耕商、伞注册霸、税洁务、刃人力级资源庆、科归技投省融资凯、科技盒成果饮转化派、法骂务咨待询、逆园区ER惭P系统寒）总部柔园区薯不建姑议做款地下废停车蜘库，丽如政能府要启求基切础人骨防则蓄将地壮库安辟置于浅政府得回购傅资源岔之下泪。产薪权独幕立一向并政振府回效购政府先要求只开发变商入炒口处惑做区粗域形免象定毕位，弃开发勺商应手如何取应对胸？1234项目享信息项目贤规划项目剖三问客群特分析营销梁策划企业明主在大想什堵么？没有巧一个怖亿不争要和石我说只要赶马云舒去我匪一定搏会去最好莲能和测陈天洁桥跻藏身同御一园响区，稳回头头碰见樱还能随说说振话“买恰总部僻楼不内管自绝用还豪是….对于东我就鸟是投殖资，鹊赚钱合是职忙业，炼也是研兴趣消”买总火部楼本要看妹附加更值，洞这个研附加纱值就义是—伐—圈鹊子，怕最好愁通过挠这个多圈子冰多做夜些生淘意，崖赚更答多的冈钱20蛛13年百跨家企忌业访腐谈采吗集企业答家最勒怕什兵么？项目刺需要解读爷、沉补淀、爬包装被人崭称为“暴证发户克”“忧煤老映板”客群在欣那里创？近区回客群能量悟体客溪群滁州谊，合犬肥，猫马鞍缸山南京繁、上认海、世苏锡末常区股域自然胁环境乎越是增恶劣螺的区屠域名根企与住企业评主CO悔NT猛EN诸TS执行方案分析与定位总部经济概况项目彩推广骑名建桶议：总部猜甲第项目加推广扩语企业脾从此扁天下旨一家我司新可配夸合贵卧司向搞政府希传达听，核烛心思哲想“衡与政技府同宏穿一者条裤片子”迷带上收政策截、捆忙绑政盏府一柄起玩达，做趁区域婶的名之片与昂政府嫁各级休招商免办全里线启积动异兰地推孕广招奶商，罪产业丑地产乒可以糖模式贱化运据营从福而取农得三虾方获朋利。贵在量中和走不争左之争如何推广情？推广滑方式传统非渠道非传悔统渠棕道户外数据疲库网络筹推广政府招商会……机场VI维P休息核厅点对厨点异地招商舞会路演异地企业蒙家渠缓道推凑广拜邻访行业纽奉协会……CO扭NT打EN遥TS执行方案分析与定位总部经济概况服务就内容1.定位产品达定位市场纷定位区域论定位产品茫定位功能垂定位客群劲定位项目猫营销颜定位项目枪营销砍阶段顾性划啦分项目落分期矮推出坊的战膨术部周署及娱促销史手法蛾建议市场拉进攻裕要点声有效热切入编法建存议(入市泉时机辉）价格阴策略俩制定价格鬼体系仪及付陈款方乏式原需则现场蛇包装矿要点(项目嫩基地指）卖场龄包装趴要点房交厅会举地办方淡案外销洋方案坚制定制定CS系统(顾客壮满意斜系统)AI智DA乞S原理(阶段甚性促记销活懂动策稳划)模型徐制作咱指导收集寒市场冷反馈港信息哥及时盯调整割营销号方案分销石网络更辅助坡措施新闻娇推广赞方案(软性思文章执及题文材炒唤作)公关非推广秋方案(政府驻机关辞及集质团购乖买的火可能脚性建塑议)服务摊内容3.营销渠道塌制定合作门方的黑初接锡罗列传统嚼媒体和的审境视鉴魂别与职阶段慢性投揉放建还议阶段舰性渠戒道信幅息及财效果饮的分巷析汇犬总行业胁协会得及各耍大商纠会的孔平台票对接育联动互联怪网推选广（梁非传往统推集广方伍式）舰全网令络覆京盖事件业营销刷的定疯期制容定与蛮引爆4.项目VI设计钓基础系统项目VI设计抬基础稻系统雄：标管志（睁公司浪）项目VI设计戚应用漆系统斗：1）办勇公用痛品类史：名饶片、赴信封合、信课笺、陷传真贞纸、盼文件唉夹、厘文件坚袋、拢档案冒袋、印考勤逐卡、昂笔记墙本、宗笔、模其他佣办公认用品日（不招干胶续标贴山、烟婶灰缸趋、笔敏筒、拼垃圾住箱、挡意见火箱、失薪资钩袋）惭、胸党卡、蒜工作浇证、免参观舍证、暴出入阴证、顷徽章产、票肥据与元单证2）项乐目形括象类班：项真目司鞭旗、摔项目帖台旗仆、部妙门指庄示牌往、环墙境指买示牌争、禁滨令指怀示牌帐、导项向指龟示牌3）交立通工雹具类增：轿昆车、嘴面包棵、车需、工搅具车经、大森巴、疫中巴4）形赴象宣基传标真志落母格规报定：滑宣传纸册(公司婆宣传匀册、移项目叙介绍品书、唱各类抬白皮倒书、霞企划井书)、海弃报或虑招贴民、杂肥志、和电视多、幻考灯片铺、报张广、叫气球浩、广翠告遮剂阳伞筐、霓践虹灯中、车绝身广命告、渴灯箱巴广告尼、路涂牌广则告、PO急P广告恒、公岸司网宅页、E-债ma圆il5）公淘关用惊品类阿：纸谋质手面提袋沃（大召、小庸）、栏背心旬袋、麦水杯语（纸绞质、葛玻璃暑、陶或瓷）谋、年点历（历台历齐、挂拳历）每、贺杆卡及票封套搭、请姿柬、宵名片两盒或粱名片租册、禾皮夹梅、皮枯带及占皮带茧头、移领带膛及领饭带夹点、遮友阳帽6）服迅饰类岩：管沃理人姜员制炕服、央工程氏师制迟服、致公关外人员点制服雕、接区待人亭员制羡服、执工作澡人员病制服丧、保辨安制所服、薄清洁饶工制董服、T恤衫高、运只动服谢、其蔽他（耐雨伞倚、雨阅衣、应安全舒帽）5.销售翁策略赔制定宏观研形势钉的分债析——判断象整体浙市场度的发维展趋敌势板块报竞争掉的分肌析——判断抢所处女板块盼的竞骄争地刚位板内疏竞争挠的分爹析——判断半楼盘逃所处奥的市艺场角烧色自身焦条件谷的分汽析——判断辜自己驶楼盘敲的SW狗OT突围倒方向佛的分旱析——判断涝营销柜过程备的可乏行策叶略辅助筝条件舞的分草析——判断敏预想灾策略态的切平合程裂度主要止策略访的草侮定——确定恐可行线策略耗及备计份策阿略主要央策略这的实寸验——确定张最终络策略纠的修球改余盛地主要衔策略蛇的确亭定——确定丙主要府策略推及分块解细延节主要田策略锅的实组施——过程尘动态淹修改服务惰内容服务课内容6.销售旨策略汤分解销售备进度永的估派算和写分解入市侍始点眼的分费析及贫确定推出纸序列券的设保计及甲制定销售统价格汤的确威定及烦分解热销平或滞稍销市抖态的哑应对7.蒙太丹奇销战售体首系设川定客群24小时财生活感剪影丹体验夸通道库建立客群雕出发—到达—返回