假设开发法土地价格估算

假设开发法讲课内容假设开发法的概念理论依据特点与适用范围计算公式估价步骤实例

含义:假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除未来不动产正常的开发成本(如造地费、建筑物建造费等)、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。假设开发法又称剩余法、倒算法、残余法或余值法。一、假设开发法的概念二、理论依据

假设某开发商面对一块可供开发利用的地块，那么他愿意出多少钱来购买这块土地呢?

很明显，这个最高价等于开发完成后的不动产价格扣除开发成本和相应利息、利润等之后的余额。

剩余法深层的理论依据类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。三、特点其可靠性如何，取决于以下几点：（1）是否合理确定了土地最佳利用方式（2）是否正确判断了开发完成后的物业总价值（3）是否正确确定了土地开发费用和正常利润。它以一定的假设或限制条件为前提。（1）假设估价中涉及到的关键变量在开发期间不会发生大的变化。（2）假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。（3）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。有动态和静态两种计算方式。所谓静态和动态之分主要是考虑资金的时间价格角度不同。四、适用范围待开发土地的价格土地整理、复垦后土地价格待拆迁改造的再开发房地产的估价现有新旧房地产中地价的单独评估在建工程价格评估可装修或可改变用途的旧房等还可用于不动产投资决策分析：一是可用来测算投资项目的预期利润二是用来控制开发项目中的成本费用运用剩余法估价的效果如何，除了对剩余法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境：①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。如果这些条件不具备，在运用剩余法时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，更掺入了许多人为的主观变化因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、税费等的预测也会更加困难。常用的一个具体计算公式是:待开发不动产的价格＝开发完成后的不动产价格—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—投资者购买待开发不动产应负担的税费五、计算公式具体公式1、求生地价格公式：适用于在生地上建成房屋的公式：生地价格＝开发完成后的房地产价格—由生地建成房屋的开发成本—管理费用投资利息—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费适用于将生地开发成熟地的公式：生地价格＝开发完成后的熟地价格—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费2、求毛地价格公式：适用于在毛地上建成房屋的公式：毛地价格＝开发完成后的房地产价格—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买毛地应负担的税费适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价格＝熟地价格—由毛地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买熟地应负担的税费3、求熟地价格公式：熟地价格＝开发完成后的房地产价格—由熟地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买熟地应负担的税费4、求在建工程价格公式：在建工程价格＝续建完成后的工程价格—续建成本—管理费用—投资利息—销售税费—续建投资利润—买方购买在建工程应负担的税费5、求旧房价格的公式：旧房价格＝装修改造完成后的房地产价格—装修改造成本—管理费用—投资利息—销售税费—装修改造投资利润—买方购买旧房应负担的税费六、剩余法估价的程序和方法根据剩余法估价的原理和特点,剩余法估价的程序如下:1.调查清楚待估宗地的基本情况；2.确定土地的最佳开发利用方式；3.估计开发经营期；4.估计开发完成后的不动产总价；5.估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润；6.测算土地价格。1.调查待估不动产的情况（1）弄清不动产的自然状况包括弄清不动产的位置、坐落、区位条件，弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况、建筑基本情况等，主要是为估算开发成本、费用等服务。（2）弄清政府的规划限制包括弄清规定的用途、建筑高度、建筑容积率等，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。（3）弄清土地权利状况包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，主要是为预测未来开发完成后的房地产价格、租金等服务。2.确定最佳的开发利用方式最佳的开发利用方式包括用途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划允许的范围内进行。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的不动产。3.估计开发经营期确定开发建设周期，目的是正确估算预付资本利息开发建设周期可分为三个阶段：规划设计和工程预算期自取得土地使用权至开工建设工程建设期自开工建设至建设竣工空置或租售期自工程竣工至租售完毕开发建设期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。通常参考各地的工期定额指标，可采用比较法，即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发期来估计确定，开发前期一般能较准确地估计；开发建设期则可能因现实中的一些特殊因素的影响而延长。确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入，利息的负担，预测开发完成后的房地产售价、租金，以及各项收入与支出的折现计算。4.确定开发完成后的不动产总价两个途径对于出售的不动产对于出售的不动产，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价格(总开发价值)，并考虑类似不动产价格的未来变动趋势，或采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似不动产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。4.确定开发完成后的不动产总价对于出租的不动产对于出租的不动产，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件下的不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益法将出租纯收益还原为不动产总价格。具体确定时需要估算以下几个要素：①单位建筑面积月租金或年租金；②不动产出租费用水平；③不动产还原利率；④可出租的净面积。5.估计各项成本费用和利税（1）估算开发建筑成本费开发建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采用比较法来推算，即通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。（2）估算专业费用专业费用包括建筑师的建筑设计费、预算师的工程概预算费用等，一般采用建筑费用的一定比率估算。(3)估算不可预见费为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2％一5％。

利息即开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费及投资者购买待开发不动产应负担的税费。销售税费一般不计息。预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发期建设周期计算；开发费、专业费及不可预见费则是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工，这部分费用停止投入，可以理解为在建筑期内均匀在开发期内分段均匀投入。名义利率与实际利率名义利率，是央行或其它提供资金借贷的机构所公布的利率。实际利率，是指投资者得到利息回报的真实利率。在单利计息的情形下，在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时就出现了名义利率和实际利率的概念。例如，已知存款年利率为8%，半年按复利计息一次，那么实际每年的利率水平要高于8%。

例1：本金1000元，投资5年，年利率8％，每年复利一次，其复利利息为：I＝P［（1＋i）n－1］＝1000［（1＋8％）5－1］＝1000×（1.469－1）

＝469（元）

例2：本金1000元，投资5年，年利率8％，每季度复利一次，则：每季度利率＝8％÷4＝2％复利次数＝5×4＝20

F＝1000（1＋2%）20＝1000×1.486＝1486（元）

I＝1486－1000＝486（元）当一年内复利几次时，实际得到的利息要比名义利率计算利息高。

例2的利息486元，比前例1要高17元（486-469）。例2的实际利率高于8％。

名义利率与实际利率的关系

例3：按月计息的名义利率20%，相当于年实际利率多少？

解：名义利率=20%，年实际利率=（1+20%/12）12

－1

税金，税金主要指建成后不动产的销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前政府的税收政策估算。开发完成后的不动产租售费用，指用于建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算。开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本（以预付地价款+建筑费、专业费为基数）的一定比例计算。6.确定估价对象土地价格地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商利润称为静态估价法，以估价时的房地产市场状况为依据，视不动产的各项费用为静止在估价作业日期时的数额；不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直接相加减，但要计算利息。动态估价法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，首先要将它们的价值折算到同一时点上（通常是折算到估价期日上），然后再相加减。从理论上讲，动态估价即现金流量折现方式估算的结果精确，但比较复杂；静态计息方式估算的结果粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为动态估价需要做到下列3点：①开发期和租售期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。尽管如此，估价中宜采用动态方式(现金流量折现方式)，在难以采用动态方式时可采用静态方式(计息方式)。1-2层为商店，建筑面积为10000m2，99年售价4500元/m2

3-14层为住宅，建筑面积为60000m2,99年售价2500元/m296第一年第二年第三年99（4）开发费及开发商利润：总建筑费：5000万元；专业费用，建筑费的8％；销售费用，为楼价的3％；税费，为楼价的6％（建成出售时所需支付的费用）；年利息率，为15％；投资利润率：为25％。（5）求取地价地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润

（2）利用方式：

20％50％30％

假设开发法公式：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润例3分析题目给出的条件：（1）待估对象情况：1996年10月出售，土地总面积10000m2。（3）建设期：3年，1999年10月建成。计算方法

计算方法采用静态和动态两种方式静态方式主要是以估价时的房地产市场状况为依据，视不动产的各项费用为静止在估价作业日期时的数额；不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到不动产开发完成时止。动态方式要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们的价值折算到同一时点上，然后再相加减。1.某市有一块3平方公里的生地，拟进行“七通一平”后分块出让。根据调查，附近地区已经开发完成“七通一平”的土地出让单价为1200元/平方米，可出让土地面积为全部土地的70％，其余为公共设施用地。土地开发费用为3.5亿元/平方公里，开发期为2年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70％，第二年投入30％，贷款年利息率为10％，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的30％，投资回报率为20％，转让税费为开发完成后转让地价的6.5％。试计算该成片生地总价和单位面积地价。

解：（1）设生地总价格为P（2）土地开发费用：3.5*102*3000000=105000万元（3）专业费用：3％*105000=3150万元（4）总投资利息：P*[（1+10％）2-1]+(105000+3150)*70%[（1+10％）1.5-1]+(105000+3150)*30%[（1+10％）0.5-1]=0.21P+11635.08+1583.6=0.21P+13218.68（5）转让税费=1200*3000000*70%*6.5%=16380万元（6）利润