惠州大亚湾如兴实业有限公司与梁少婵商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书

一案民事二审判决书【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房售合同纠纷【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审结日期】2020.12.28【案件字号】(2020138722-8727、8772-8784、9550、9551、9557-9559、95619562、9566、9981、9985-9990【审理程序】二审【审理法官】周娟胡江于海砚【审理法官】周娟胡江于海砚【文书类型】判决书【当事人】2019862020515【当事人】2019862020515【当事人-公司】惠州大亚湾如兴实业有限公司尹某某、吴某某等三十四户业主(具体信息详1/152019862020515【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】惠州大亚湾如兴实业有限公司;按约付清了购房款【被告】2019862020515【本院观点】本系列案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案的争议焦点是:一审法院认定的逾期交房违约金是否恰当。【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则自认新证据诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2022-08-2300:14:48惠州大亚湾如兴实业有限公司与梁少婵商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书广东省惠州市中级人民法院民事判决书(2020)138722-8727、8772-87849550、9551、9557-9559、95619562、9566、9981、9985-99902/15561、9562、9566、9981、9985-9990号上诉人(原审被告)：惠州大亚湾如兴实业有限公司。法定代表人：温某某。委托诉讼代理人：温晓文、张晓燕，广东宝晟(大亚湾)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱文峰、王章勇，广东金卓越(惠阳)律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾如兴实业有限公司与被上诉人尹某某、吴某某等三十四户业主商品房预售合同纠纷三十四案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决(案号详见附表)，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案，本系列案现已审理终结。(因上述三十四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以(2020)粤13民终8722号案件为例进行表述、论证)。原审被告惠州大亚湾如兴实业有限公司不服一审判决，上诉请求：1民法院撤销(2020139121632、本案上诉费和一审受理费由两被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院认定该《赔偿及补偿方案(最终版)》系上诉人的单方承诺，认定上诉人应履行该《赔偿及补偿方案(最终版)》的相关约定明显使错误的。根据《赔偿及补41偿确认表》”的约定可证实该《赔偿及补偿方案(最终版)》并非原审法院认定的系上诉人的单方承诺，该《赔偿及补偿方案(最终版)》应符合上诉人所确认的条件及双方均同3/15意该方案的内容才发生法律效力。而两被上诉人至今未能在《志隆大厦业主赔偿及补偿确认表》中双方共同签字确认，因此，该《赔偿及补偿方案(最终版)》并未发生法律效力，而原审法院认定上诉人应履行该《赔偿及补偿方案(最终版)》的相关约定明显是错误的。201911202051550143019.97交房违约金43019.97元依法应予以驳回。首先，原审法院认定逾期交房违约金从20191182019331201911520205154/15第三，原审法院以疫情的发生是在上诉人己经迟延履行交付商品房后发生的为由2019122020422程志隆大厦同意予以备案。根据《中华人民共和国合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，即便认定不能全部免除上诉人的违约责任，依法也应当酌情减轻部分责任，否则对上诉人而言是极不公平和不合理的。三、原审法院认定燃气设施补偿款金额为12257.96元于法无据,该燃气设施补偿款金额为12257.96元依法应予以驳回。首先，上诉人无需向两被上诉人履行《赔偿及补偿方案(最终版)》中的相关约定，前文已述，故原审法院根据该《赔偿及补偿方案(最终版)》的约定要求上诉人支付该笔燃气设施补偿款明显是错误的。第二，根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十条“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第(2)种方式处理：(2)出卖人整改，买受人不得以此拒绝收房及要求出卖人违约责任"的约定，涉案商品房燃气设施设备未达到交付使用条件，双方同意由上诉人进行整改，两被上诉人不得以此拒绝收房及要求上诉人承担违约责任。因此，两被上诉人主张上诉人向其支付燃气设施补偿款12257.96元无事实和法律依据，依法应予以驳回。55277.932020110.03%的标准计付延期支付赔偿金没有事实和法律依据的，该赔偿金依法应予以驳回。首先，上诉人无需向两被上诉人履行《赔偿及补偿方案(最终版)》中的相关约定，前文己述，故两被上诉人与上诉人之间没有签订任何协议对赔偿金进行约定，也没有就《赔偿及补偿方案(最终版)》进行最终确认，根据谁主张谁举证的基本原则，两被上诉人应当5/15承担举证不能的不利后果，因此，对于该赔偿金的主张依法应予以驳回。55277.930.03不应被支持。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以撒撤销并驳回两被上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称，1、请求驳回被答辩人上诉请求，维持原判。2、本案一审、二审案件受理费等诉讼费用由被答辩人承担。向被告付清房款，被告未能按照约定的时间向原告交付涉案房产己构成违约，且合同第二十八条已明确约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为201911日起按购房总价款的万分之一/日的标准向原告支付逾期交房违约金。201986向所有业主出具的单方承诺，被告应当按该承诺向原告全面履行义务。但被告出具该单方承诺后未按该承诺履行义务，鉴于被告屡次违约，原告请求被告一次性支付违约金、赔偿金等费用。最后，被告迟延交房的违约行为发生在“新冠肺炎疫情”之前，其违约行为并非受“新冠肺炎疫情”的影响造成，被告提出减免“疫情期间”的违约责任没有事实和法6/15律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查明本案事实，驳回被答辩人上诉请求，维持原判。原审原告尹某某、吴某某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房43019.972.12257.96；3.10000365277.934.判令被告向原告支付因延期支201912310.03%/20205312976.67；5.5630.70项金额合计：73885.316.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：201783《商品房买卖合同》及《志隆大厦〈商品房买卖合同〉之补充协议》。合同约定：原告购买被告开发建设的惠州大亚湾XXXX号房(以下简称涉案商品房)，预测建筑面积共82.3510427.2320175252586826000001、23、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或者银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方约定的交付条件。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条对于商品房相关设施设备交付条件的约定：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。合同第十一条约定：201812311510时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未7/15收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条约定处理。合同第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十三条规定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据实测建筑面积结算，实行多退少补，双方不解除合同。合同第二十一条约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为惠州市贝莱物业管理有限公20168102021892.3/月·平方米(建筑面积)。合同第二十五条约定：原告和被告保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄或其他方式送达对方。补充协议第四条约定：原告应当在接到被告的交房书面通知后日内办理收楼手续，原告逾期不到指定地点办理收楼手续的，或被告公示了买卖合同第八条规定的证明文件后，原告逾期未签署《房屋交接书》的，视为被告实际已按时交付8202042181.8120204228/152020515商品房。商品房交付时，没有完成室内燃气管道的敷设。201986提出赔偿及补偿方案：1.逾期交付赔偿方案：(1)逾期起算日：逾期交付赔偿的时间从201911(2)赔偿金额计算：从逾期起算日起，直至商品房最终实际交付之日止(交付条件以合同约定为准)，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。(3)赔偿方式：70%的逾期违约金以现金支付方式分期支付，剩余30%未来的物业管理费予以抵扣。具体赔偿操作方法见下：A.以现金方式支付的逾期违约金(70%2019103120191120192280.0170%201911302019312019430B.以未来物业管理费抵扣(30具体赔偿操作方法：在业主应付物业管理费的前一个月月底，以转账方式将该月业主应2020151230201912312302.偿方案：(1)补偿金额：100001(2)补偿方式:100002019103120191130201912313000300040001扣部分)支付完毕之日起算。3.团购费/电商费解决方案：(1)垫付资格：满足以下资格的业主，携带有效凭证(身份证及收据、转账凭证等)，可以由我公司先行垫付团购费：已19/1510000001010000元，则视为业主已享受购房优惠，我公司不再予以垫付。(2)垫付方式：10000元团购费以现金方式分三期支付，分别于2019103120191130201912313000300040004.偿或补偿具体情况请见附件1《志隆大厦业主赔偿及补偿确认表》，若我公司未按期兑现，则须向业主支付相应的延期支付赔偿金，延期支付赔偿金按应付金额的0.03%/日计算。20205152020421商品房买卖合同(预售)第九条，已具备商品房交付条件。我公司已在微信群中通知交付，现再次补充通知交付。至于存在的个别问题，我公司正在全力整改中，各位业主可以继续安排时间预约收房，对于业主存在的各种纠纷和问题，我公司成立了以温远钦、庄凤香为成员的工作小组，并委托志隆大厦1608刘建国业主协助我公司受理业务，委托2020615202051要减掉政府三个月的非办公时间。无论是否正式办理收房手续，管理处都将从2020年7月1日起计收物业管理费和中央空调分摊费用(若中央空调系统未完工交付，则起算日期顺延)，延误缴纳的，按行业规范标准计收滞纳金。一审法院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合201986位业主发出的《赔偿及补偿方案(最终版)》，是被告的单方承诺，单方法律行为可以给本人创设义务、放弃本人权利，除非他人认可，不能给他人创设义务、替他人放弃权10/15利，对不违背效力性强制性规定的条款均具有法律效力。因此，对被告辩称其没有与原告就《赔偿及补偿方案(最终版)》达成一致意见、该方案对双方不具有法律效力的意见，一审法院不予采纳。被告除了按照合同履行义务，仍应履行《赔偿及补偿方案(最终版)》的相关承诺。综合原、被告的诉辩意见，对本案的处理分析评判如下：2018123120204212020422约定的时间将符合交付条件的商品房交付原告，存在逾期交房的违约行为，应承担逾期交房的违约责任。定了被告延迟三个月交楼不构成违约，延迟超过三个月时起算违约的条款，该条款由被告提供，是为了重复使用而预先拟定，属于格式条款，被告作为提供格式合同的一方，对该条款的约定免除了其责任、加重对方的责任、排除对方的主要权利，该条款为无效2019862019112019112020422知业主收房，2020422约定：“根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄或其他方式送达对方”。被告通过微信群通知交付或者在大厦大堂张贴公示均不符合合同约定的送达方式，对被202051520205152020515止。被告辩称因受新冠肺炎疫情的影响，疫情期间的违约金不应计算的意见，因合同约11/1520181231201911202051550143019.97(858682×0.01%×501关于燃气设施补偿款的问题。合同约定商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，本案中，被告向原告交付的商品房并没有20198610000112257.96(2.3/月·平方米×81.8112257.96。10000(最终版)》提出向业主垫付团购费，但因为电商团购费是案外人“惠州善居”收取的，涉及案外人“惠州善居”的权利义务，属于另一法律关系，本案不作处理，原告可循合法途径另行解决。偿方案(最终版)》的赔偿或补偿方式支付，也即部分现金分期支付、部分抵扣物业管理费，但是被告没有按照方案承诺支付赔偿款给原告，已违背了诚实信用原则，且物业费的收取是物业公司的权利，被告不能行使抵扣的权利。故原告请求被告全额支付逾期交房违约金、燃气设施补助款，并按方案支付延期支付赔偿金的请求合法有理，一审法院予以支持，对被告的辩称意见，一审法院不予采纳。82.35方米，而实测建筑面积为81.81平方米，实测建筑面积比预测建筑面积少0.54平方米。12/15按照合同约定，涉案商品房按建筑面积计算，单价为每平方米10427.23处理为实行多退少补，原、被告双方对此均无异议，故被告应向原告退回面积差异款为5630.70(10427.23/平方米×0.540.03%/日计算。因此，被告向原告支付的逾期交房违约金及燃气设施补55277.932020110.03%计付延期支付赔偿金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾如兴实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10原告尹某某、吴某某支付逾期交房违约金及燃气设施补偿款合计55277.930.03%202011大亚湾如兴实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告尹某某、吴某某退5630.70823.57告尹某某、吴某某预交)，原告尹某某、吴某某负担25798.5710支付。二审中，双方均未提出新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案的争议焦点是:一审法院认定的逾期交房违约金是否恰当。具体分析如下：关于涉案《赔偿及补偿方案》的适