房地产开发经营业务企业所得税汇算清缴解析

2016年度企业所得税汇算清缴培训湖南省统一课件房地产开发经营业务企业所得税汇算清缴（A类）解析衡阳市地方税务局阳爱国手机：（上课者可替换成本人单位、姓名和联系方式）前言：房地产经营业务的税收特点

内容提要开发产品销售收入的税务处理销售未完工开发产品的税务处理销售完工开发产品的税务处理租金收入的税务处理一、开发产品销售收入的税务处理确认时间收入范围不同销售方式折扣折让退回视同销售稅会差异车库车位1.开发产品销售收入的确认时间

【例1】2016年，我省A房地产开发公司与客户签订《商品房买卖合同（现售）》，收到货币资金5000万元；与客户签订《商品房买卖合同（预售）》，收到货币资金20000万元；与客户签订《购房意向书》，收到诚意金6000万元，与客户签订《地下车位使用合同》，收到预付款1000万元（使用期70年，目前尚未交付使用）；与客户协议解除《商品房买卖合同（预售）》

，取得违约金100万元。【分析】（1）2016年与客户签订《房地产现售合同》收到的货币资金，应在当年确认开发产品销售收入。（2）2016年与客户签订《房地产预售合同》收到的货币资金，应在当年确认开发产品销售收入。（3）与客户签订《购房意向书》收到诚意金，不符合开发产品销售收入确认条件，不属于当年的开发产品销售收入，也不属于企业的其他收入。（4）与客户签订《地下车位使用合同》收到货币资金，不符合开发产品销售收入确认条件，不属于当年的开发产品销售收入。（5）与客户协议解除《房地产预售合同》取得违约金，不属于当年的开发产品销售收入，应按规定作为当年的营业外收入处理。全部价款现金现金等价物其他经济利益2.开发产品销售收入的范围2.1应纳增值税价税合计2.2预缴增值税纳入开发产品价内或由企业开具发票确认为销售收入未纳入开发产品价内且不开具发票确认为代收款项2.3代收基金（费用、附加）【例2】2016年度，我省B房地产开发公司的开发产品销售情况如下：（1）1-4月，与客户签订甲项目《商品房买卖合同（现售）》,收到货币资金3000万元；收到购房人延期支付利息收入60万元；收到有产权的停车位建设费1000万元。此外，在房屋售价之内收取通电、通水、通气等“七通”费用等基础设施费用300万元。在房屋售价之外代有关部门收取各项基金（费用）500万元，其中200万元由B公司开具发票。5-12月，与客户签订甲项目《商品房买卖合同（现售）》(当年全部交房，增值税采用简易计税办法）,收到货币资金2000万元；收到有产权的停车位建设费800万元。此外，在房屋售价之内收取通电、通水、通气等“七通”费用等基础设施费用200万元。在房屋售价之外代有关部门收取各项基金（费用）150万元，全部由B公司开具发票。（2）6-12月，与客户签订乙项目《商品房买卖合同（预售）》,收到货币资金22200万元，项目正在建设之中，合同约定2017年12月以前交房，该项目增值税采用一般计税办法。【分析】（1）与客户签订甲项目《商品房买卖合同（现售）》，1-4月应确认开发产品销售收入4560万元（3000+60+300+200），5-12月应确认开发产品销售收入3000万元【（2000+800+200+150）÷（1+5%）】。（2）6-12月与客户签订乙项目《商品房买卖合同（预售）》，应确认开发产品销售收入22200万元，当期预缴的增值税600万元【22200÷（1+11%）×3%】,不得从销售总价款中剔除。一次性全额收款实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日分期收款方式销售合同或协议约定的价款和付款日；提前付款的，在实际付款日银行按揭方式首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日3.不同销售方式收入的确定3.1委托销售方式1手续费方式2视同买断方式3基价（保底价）并实行超基价双方分成4包销方式1已销开发产品代销清单2合同当事人3实际成交价格4包销期外3.2应考虑的因素

【例3】2016年度，我省C房地产开发公司同时采用直销和代销两种方式销售开发产品，具体情况如下（不考虑增值税因素）：（1）直销：一次性收款方式，实际收款1000万元，余款500万元，合同约定2017年1月底以前收取；银行按揭方式，收取首付款500万元，银行按揭贷款办理转账收款2000万元。（2）支付手续费方式委托代销，已收到销售代理公司的已销开发产品清单。其中：一次性收款方式，实际收款2000万元，余款1000万元，合同约定2017年1月底以前收取；银行按揭方式，收取首付款4000万元，银行按揭贷款办理转账收款16000万元；分期收款方式，总价款15000万元，合同约定分5年付清，2016年-2020年的12月15日分别支付3000万元，因购买方原因，2016年第一笔款项未实际收到。（3）为加速资金周转，将已完工未售完的甲项目开发产品，以视同买断方式委托销售，销售合同由C公司与购买方签订。销售代理公司一次性支付价款8000万元，收到的销售代理公司已销开发产品清单显示，代销房屋合同总金额5000万元，买断价格4000万元。

【分析】（1）2016年度C房地产开发公司应确认的开发产品直销收入为4000万元（1000+500+500）。（2）2016年度C房地产开发公司应确认的开发产品支付手续费方式代销收入为26000万元（2000）。（3）2016年度C房地产开发公司应确认的开发产品买断方式代销收入为5000万元。开发方不属于合同当事人开发方属于合同当事人视同买断方式买断价格孰高：低于买断价格，按买断价格；高于买断价格，按实际成交价格超基价双方分成基价+分成孰高：低于基价，按基价；高于基价，按实际成交价格3.3委托销售收入确定模式【例4】2016年度，我省D房地产开发公司采用包销方式委托销售开发产品，具体情况如下（不考虑增值税因素）：（1）包销期内，实行超基价双方分成方式。由D公司与购买方签订销售合同。当年D公司收到的销售代理公司已销开发产品清单显示，基价22000万元，合同价30000万元，D公司实际收到价款26500万元（已扣除代销方超基价分成款2000万元、代销费用1500万元）。（2）包销于2016年11月25日期满，尚有部分开发产品没有售完。根据包销合同约定，销售代理公司应于2016年12月25日以前，一次性支付未售完的开发产品价款，金额6000万元。【分析】包销期内，D公司应确认开发产品销售收入30000万元。包销期满后，D公司应确认开发产品销售收入6000万元。D公司2016年度应确认开发产品销售收入36000万元（30000）。4.销售折扣、折让及退回折扣（让）方式原因账务处理税务处理商业折扣促进销量净价法净价法现金折扣鼓励付款总价法（财务费用）总价法（财务费用）销售折让合同分歧调解冲减当期收入（调整事项除外）冲减当期收入销售退回合同分歧不调解冲减当期收入（调整事项除外）冲减当期收入【例5】2016年度，我省E房地产开发公司的销售折扣、折让、退回具体情况如下（不考虑增值税因素）：（1）为促进商品销售，全年给予购房人“以老带新”销售折扣100万元、房屋装修费补助性折扣200万元、置业安家费折扣700万元；（2）为鼓励购房人在规定的期限内付款，给予现金折扣金额累计50万元；（3）因售出商品的质量纠纷，给予购房人销售折让20万元；（4）当年解除《商品房买卖合同（现售）》3份，退还购房人房款200万元。此外，2017年1月份解除2016年8月签订的《商品房买卖合同（现售）》1份，退还购房人房款80万元（成本60万元），企业作为资产负债表日后的调整事项处理，调整2016年度的收入、成本、利润和税金等项目。【分析】（1）全年给予购房人的商业折扣1000万元（100+200+700），应当按照扣除商业折扣后的金额确定开发产品销售收入。（2）全年给予购房人的现金折扣50万元，应当按扣除现金折扣前的的金额确定开发产品销售收入。（3）因售出商品的质量纠纷，给予购房人销售折让20万元，应当在发生当期（2016年）冲减当期开发产品销售收入。（4）因解除《商品房买卖合同（现售）》，退还购房人房款200万元，应当在发生当期（2016年）冲减当期开发产品销售收入。2017年1月份解除2016年8月签订的《商品房买卖合同（现售）》1份，退还购房人房款80万元，应当冲减2017年的开发产品销售收入，不得调整2016年度的收入和成本等项目。企业在2016年度企业所得税汇算清缴时，对会计上冲减的开发产品销售收入80万元，应做纳税调整增加处理，对会计上因销售退回冲减的成本60万元，应做纳税调整减少处理。视同销售有对价职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务非货币性资产交换无对价捐赠、赞助5.视同销售核心：资产所有权或使用权改变本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值按开发产品的成本利润率确定5.1确认收入（利润）顺序【例6】2016年，E房地产开发公司为盘活资产，发生了以下经济业务（不考虑增值税因素）：（1）以开发完工未售的商业房产作为投资，与关联方共同设立一家大型超市，协议价（不含税）3000万元（企业内部没有可比售价，同地段同类商业房产售价为4000万元）；（2）以低于本企业近期市场价格20%的内部价格，按照出资比例销售给自然人股东10套非普通住房，实际取得不含税价款400万元，另分配给自然人股东同类住房10套。（3）以8套非普通住房，抵偿所欠某建筑公司的债务460万元，该批住房本企业近期市场销售价格为400万元。（4）将其余的10套公寓，出租给某培训机构，每年租金20万元，该批门面本企业最近一个月市场销售价格（不含税）为600万元。（5）将开发完工未售的二楼裙楼整体作价（不含税）2000万元，与Z公司联营，成立一家餐饮服务企业，注册资本5000万元，公司占40%的股权。二楼裙楼本企业近期和最近一个月内无市场价格，又无同类开发产品市场价格。“开发产品－－二楼裙楼”的账面价值为2000万元。（主管税务机关确定的成本利润率为20%）【分析】（1）D公司以商业房产作为投资，应确认销售开发产品收入4000万元；（2）D公司将非普通住房出售和分配给股东，应确认销售开发产品收入1000万元【400÷（1－20%）×2】。（3）以非普通住房抵偿债务，应确认销售开发产品收入400万元【与460万元的差额60万元（460-400）应确认为“其他收入-债务重组收入”）。（4）将10套公寓出租给某培训机构，属于企业内部处置资产，不作为视同销售业务处理（租金收入应按规定申报纳税）（5）将二楼裙楼对外投资，视同销售，应确认销售开发产品收入2400万元【2000×（1+20%）】。会计确认时点（5个条件））视同销售（无对价、不具有商业实质不确认）税收确认时点（合同要件）全部确认（特殊性税务处理）6.开发产品销售收入的税会差异7.车库、车位收入类型层高（位置）收入类型成本车库≥2.2米

销售商品单独核算＜2.2米转让财产单独核算车位地上转让财产单独核算地下转让财产公共配套设施车库、车位转让（使用）合同连续期限不超过20年财产租赁收入连续期限超过20年转让财产收入车库、车位租赁合同【例8】2016年5-12月，我省E房地产开发公司取得以下车库车位收入（增值税采用简易计税方法）：（1）与客户签订《商品房买卖合同（现售）》，将符合房屋标准的车库出售，合同约定采用一次性收款方式，收到全部款项630万元（含税）；（2）与客户签订《车位使用合同》，将不符合房屋标准的车库和地上地下车位出售，总价款735万元（含税），实际收到款项420万元；（3）与客户签订《车位租赁合同》，持续期限超过20年，取得全部款项210万元（含税）。【分析】参考最高人民法院司法解释（1）将符合房屋标准的车库出售，应确认开发产品销售收入600万元【630÷（1+5%）】。（2）将不符合房屋标准的车库和地上地下车位出售，应确认转让财产收入700万元【735÷（1+5%）】。（3）与客户签订《车位租赁合同》，持续期限超过20年，应确认转让财产收入200万元【210÷（1+5%）】。二、

销售未完工开发产品收入1.完工开发产品的界定1开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案2开发产品已开始投入使用3开发产品已取得了初始产权证明4开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用【例9】截至2016年12月31日，我省部分房地产开发公司的开发产品情况如下：（1）A房地产开发公司的甲开发产品竣工证明材料送房地产管理部门备案。（2）B房地产开发公司的乙开发产品虽未办理完工（竣工）备案手续，但已全部对外出租。（3）C房地产开发公司的丙开发产品已取得初始产权证明。（4）D房地产开发公司的丁开发产品未办理完工（竣工）备案手续，但已开始办理入住手续。（5）E房地产公司的戊开发产品开始预售，但未办理完工（竣工）备案手续，未实际投入使用，也未取得初始产权证明。（6）F房地产公司将正在开发的一宗土地转让给另一家房地产开发公司。分析：（1）A公司的甲开发产品、B公司的乙开发产品、C公司的丙开发产品和D公司的丁开发产品已经完工。（2）E房地产开发公司的戊开发产品尚未完工。（3）F房地产开发公司从事土地开发转让，应视为完工产品处理。2.销售未完工开发产品的税务处理销售未完工开发产品收入计税毛利率预计毛利额2.1预计毛利额开发项目所在地区计税毛利率长沙1．开发项目位于芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区的，为20%至22％；2．开发项目位于长沙县、望城区、浏阳市和宁乡县的，为18%至20%；3．属于经济适用房、限价房和危改房的，为3%。株洲、湘潭、岳阳1．开发项目位于市区的，为18%至20%；2．开发项目位于其他地区的，为16%至18%；3．属于经济适用房、限价房和危改房的，为3%。3.计税毛利率（湖南2014-2015）开发项目所在地区计税毛利率岳阳1.开发项目位于市区的，为22%；2.开发项目位于其他地区的，为20%；

3.属于经济适用房、限价房和危改房的，为5%。其他地区1.开发项目位于市区的，为20%；2.开发项目位于其他地区的，为18%；3.属于经济适用房、限价房和危改房的，为5%。开发项目所在地区计税毛利率长沙1.开发项目位于市区及长沙县的，为24％；2.开发项目位于浏阳市和宁乡县的，为20%；3.属于经济适用房、限价房和危改房的，为5%。株洲、湘潭、岳阳1.开发项目位于市区的，为23%；2.开发项目位于其他地区的，为20%；3.属于经济适用房、限价房和危改房的，为5%。计税毛利率（湖南2016）开发项目所在地区计税毛利率其他地区1．开发项目位于市区的，为16%至18%；2．开发项目位于其他地区的，为14%至16%；3．属于经济适用房、限价房和危改房的，为3%。从2016年起，具体计税毛利率由主管税务机关确定期间费用已销开发产品计税成本营业税金及附加土地增值税4.支出项目税前扣除按揭贷款保证金（担保金）提供时不得税前扣除实际发生损失时税前扣除境外机构销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除（含佣金手续费）业务招待费、广告费和业务宣传费未完工开发产品预售收入作为计算扣除基数营业税金及附加、土地增值税取得预售收入缴纳的，当期按规定扣除4.1特定项目税前扣除【例10】2016年度，我省F房地产开发公司的经营情况如下：（1）销售未完工的甲开发产品，按税法规定应确认的销售收入为18000万元。其中：1-4月份6000万元，5-12月份12000万元。《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2017年8月31日，当地当年计税毛利率为20%。（2）按规定缴纳销售甲开发产品的营业税300万元、预缴增值税360万元、城市维护建设税46.2万元、教育费附加和地方教育附加33万元，预征土地增值税450万元；（3）销售费用1200万元，其中：销售人员薪酬150万元，“广告费和业务宣传费”1000万元（以前年度尚未扣除的广告费和业务宣传费余额500万元），其他50万元；（4）管理费用600万元，其中：管理人员薪酬300万元，业务招待费100万元，其他200万元；（5）财务费用（其他）20万元；（6）营业外收入（其他）4万元，营业外支出24万元（含行政罚款14万元，其他10万元）；（7）企业当年1-12月已预缴企业所得税100万元，不考虑未列明的其他事项。【分析】（1）销售甲项目未完工开发产品，会计上不确认开发产品销售收入。同时，按照配比原则，会计上不确认开发产品销售成本、税金及附加。因此，企业所得税年度纳税申报表的营业收入、营业成本、营业税金及附加等指标应申报为零。销售费用、管理费用、财务费用、营业外收入和营业外支出按照实际发生额申报。

A101010一般企业收入明细表行次项目金额1一、营业收入（2+9）02（一）主营业务收入（3+5+6+7+8）03

1.销售商品收入04其中：非货币性资产交换收入05

2.提供劳务收入06

3.建造合同收入07

4.让渡资产使用权收入08

5.其他09（二）其他业务收入（10+12+13+14+15）010

1.销售材料收入011其中：非货币性资产交换收入012

2.出租固定资产收入013

3.出租无形资产收入014

4.出租包装物和商品收入015

5.其他016二、营业外收入（17+18+19+20+21+22+23+24+25+26）4000026（十）其他40000A102010一般企业成本支出明细表行次项目金额1一、营业成本（2+9）02（一）主营业务成本（3+5+6+7+8）03

1.销售商品成本04其中:非货币性资产交换成本05

2.提供劳务成本06

3.建造合同成本07

4.让渡资产使用权成本08

5.其他09（二）其他业务成本（10+12+13+14+15）010

1.材料销售成本011其中:非货币性资产交换成本012

2.出租固定资产成本013

3.出租无形资产成本014

4.包装物出租成本015

5.其他016二、营业外支出（17+18+19+20+21+22+23+24+25+26）24000023（七）罚没支出14000026（十）其他100000A104000期间费用明细表行次项目销售费用其中：境外支付管理费用其中：境外支付财务费用其中：境外支付1234561一、职工薪酬1500000*3000000***2二、劳务费0000**3三、咨询顾问费0000**4四、业务招待费0*1000000***5五、广告费和业务宣传费10000000*0***24二十四、其他500000020000000200000025合计(1+2+3+…24)120000000600000002000000（2）销售未完工开发产品，税收上应按照预计计税毛利额模式申报缴纳企业所得税，企业应确认开发产品销售毛利3600万元（18000×20%）。由于会计上没有确认收入、成本及销售毛利，因此应做纳税调整增加处理。（3）销售未完工开发产品，按规定缴纳的营业税300万元、城市维护建设税46.2万元、教育费附加和地方教育附加33万元，预征土地增值税450万元，允许在发生当期税前扣除。预缴增值税360万元，不允许税前扣除。由于会计上没有计入当期损益，应做纳税调整减少处理，金额小计829.2万元（300+46.2+33+450）。A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表行次项目税收金额纳税调整金额1221三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）277080002770800022（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）277080002770800023

1.销售未完工产品的收入180000000*24

2.销售未完工产品预计毛利额360000003600000025

3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税82920008292000（3）广告费和业务宣传费税前扣除预售收入18000万元，作为计算广告费和业务宣传费税前扣除的基数。实际发生额：1000万元税前扣除限额：18000×15%=2700（万元）差额1700万元（2700-1000），以前年度尚未扣除的广告费和业务宣传费余额500万元，准予在2016年结转扣除，应做纳税调整减少500万元处理。A105060广告费和业务宣传费跨年度纳税调整明细表行次项目金额1一、本年广告费和业务宣传费支出100000002减：不允许扣除的广告费和业务宣传费支出03二、本年符合条件的广告费和业务宣传费支出（1-2）100000004三、本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入1800000005税收规定扣除率15%6四、本企业计算的广告费和业务宣传费扣除限额（4×5）27000007五、本年结转以后年度扣除额（3＞6，本行=3-6；3≤6，本行=0）08加：以前年度累计结转扣除额09减：本年扣除的以前年度结转额[3＞6，本行=0；3≤6，本行=8或（6-3）孰小值]500000010六、按照分摊协议归集至其他关联方的广告费和业务宣传费（10≤3或6孰小值）011按照分摊协议从其他关联方归集至本企业的广告费和业务宣传费012七、本年广告费和业务宣传费支出纳税调整金额（3＞6，本行=2+3-6+10-11；3≤6，本行=2+10-11-9）-500000013八、累计结转以后年度扣除额（7+8-9）0（4）业务招待费税前扣除:预售收入18000万元，作为计算业务招待费税前扣除的基数。实际发生额：100万元税前扣除限额：100×60%=60（万元）＜

18000×5‰=90（万元）

60＜90，扣除限额为60万元。业务招待费应纳税调整增加40万元（100-60）。（5）营业外支出税前扣除行政罚款14万元，不允许税前扣除，应纳税调整增加14万元。

综合（2）-（5）项，纳税调整项目明细表的填报结果为：A105000纳税调整项目明细表行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额123412二、扣除类调整项目

（13+14+15+16+17+18+19+20+21+22+23+24+26+27+28+29）**540000500000014（二）职工薪酬（填写A105050）450000045000000015（三）业务招待费支出1000000600000400000*16（四）广告费和业务宣传费支出（填写A105060）**050000019（七）罚金、罚款和被没收财物的损失140000*140000*29（十六）其他000035四、特殊事项调整项目（36+37+38+39+40）**27708000039（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额(填写A105010)2770800027708000040（五）其他**0041五、特别纳税调整应税所得**0042六、其他**0043合计（1+12+30+35+41+42）**282480005000000（6）2016年度G公司的应纳税所得额：

-1840000000=4848000（元）

2016年度G公司应纳所得税额：

4848000×25%=1212000（元）

2016年度G公司企业所得税汇算清缴应补缴税额：

1212000-1000000=212000（元）（7）企业所得税年度纳税申报表主表的填报结果为：A100000中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）行次类别项目金额1利润总额计算一、营业收入(填写A101010\101020\103000)02减：营业成本(填写A102010\102020\103000)03营业税金及附加04销售费用(填写A104000)120000005管理费用(填写A104000)60000006财务费用(填写A104000)2000007资产减值损失08加：公允价值变动收益09投资收益010二、营业利润(1-2-3-4-5-6-7+8+9)-1820000011加：营业外收入(填写A101010\101020\103000)4000012减：营业外支出(填写A102010\102020\103000)24000013三、利润总额（10+11-12）-1840000014应纳税所得额计算减：境外所得（填写A108010）015加：纳税调整增加额（填写A105000）2824800016减：纳税调整减少额（填写A105000）500000017减：免税、减计收入及加计扣除（填写A107010）018加：境外应税所得抵减境内亏损（填写A108000）019四、纳税调整后所得（13-14+15-16-17+18）484800020减：所得减免（填写A107020）021减：抵扣应纳税所得额（填写A107030）022减：弥补以前年度亏损（填写A106000）023五、应纳税所得额（19-20-21-22）484800024应纳税额计算税率（25%）25%25六、应纳所得税额（23×24）121200026减：减免所得税额（填写A107040）027减：抵免所得税额（填写A107050）028七、应纳税额（25-26-27）121200029加：境外所得应纳所得税额（填写A108000）030减：境外所得抵免所得税额（填写A108000）031八、实际应纳所得税额（28+29-30）121200032减：本年累计实际已预缴的所得税额100000033九、本年应补（退）所得税额（31-32）21200034其中：总机构分摊本年应补（退）所得税额(填写A109000)035财政集中分配本年应补（退）所得税额（填写A109000）036总机构主体生产经营部门分摊本年应补（退）所得税额(填写A109000)037附列资料以前年度多缴的所得税额在本年抵减额038以前年度应缴未缴在本年入库所得税额0三、

销售完工开发产品收入营业收入营业成本实际毛利额

1.毛利额差异的调整销售未完工开发产品收入计税毛利率预计毛利额实际毛利额预计毛利额差额调整期间费用已销开发产品计税成本营业税金及附加土地增值税2.支出项目税前扣除3.已销开发产品的计税成本可售面积单位工程成本成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本【例11】2016年，我省G房地产开发公司的甲项目正在建设之中。其中：乙开发产品已经完工，总成本24000万元，总建筑面积8.6万平方米。其中：可售面积8万平方米，已销售面积6万平方米，用于出租的面积0.4万平方米（已转作固定资产）。丙开发产品尚未完工，已发生成本9000万元，设计总建筑面积3万平方米、可售面积3万平方米，已预售面积1万平方米。【分析】（1）乙开发产品可售面积单位工程成本：24000÷8=3000（元）（2）乙开发产品已销开发产品的计税成本：

3000×6=18000（万元）（3）丙开发产品尚未完工，应按预计计税毛利额模式申报纳税，不结转收入、成本。出包工程未最终办理结算而未取得全额发票（10%）明确承诺建造且不可撤销的公共配套设施建造费用报批报建费用和物业完善费用3.1计税成本的预提扣除预缴申报暂按账面发生金额进行核算汇算清缴补充提供该成本、费用的有效凭证3.2其他未取得合法凭据的计税成本3.3选择确定计税成本核算的终止日开发产品完工日期次年5月31日【例17】

近日我省某县级税务机关受理2起企业所得税汇算清缴业务咨询：（1）M房地产开发公司的开发产品于2016年9月完工。因部分建设工程未办理竣工结算，企业能否选择2017年6月30日作为计税成本的终止日？（2）N房地产开发公司的开发产品于2016年11月完工，因大部分建设工程未办理竣工结算，无法结算计税成本，企业能否继续采用预计毛利额模式申报缴纳2016年度企业所得税？【分析】（1）企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日。企业所得税汇算清缴的期间为年度终了之日起五个月内，因此M房地产开发公司不能选择2017年6月30日作为计税成本的终止日。（2）N房地产开发公司的开发产品已经完工，不能继续采用预计毛利额模式计税。N房地产开发公司未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并依法进行处理。3.4计税成本的调整扣除【例18】P房地产开发公司2015年度已完工的甲开发产品（属于同一个计税成本对象）2016年发生的成本费用如下（本年发生的支出均已取得合法凭据）：（1）上年按规定预提建筑工程成本1000万元，本期实际结算金额1200万元；预提公共配套设施成本600万元，本期实际结算金额540万元；预提报批报建费用（已计入开发成本）400万元，实际结算缴纳360万元。（2）上年计税成本核算终止日未取得发票（在预提建筑工程成本之外）的成本项目金额2000万元，本期已取得发票。（3）对供水、供电、供气等设施实行增压、增容，发生费用600万元。（4）甲开发产品未转作固定资产，企业未销开发产品占全部开发产品建筑面积的10%。【分析】（1）2016年发生的、应由前期已完工成本对象负担的成本费用：

1200－1000+540－600－400+360+600＝2700（万元）（2）已销开发产品应负担的成本费用2430万元【2700×（1－10%）】，在2016年度税前扣除。（3）已销开发产品应负担的成本费用270万元（2700×10%），待其实际销售时再予扣除。截至完工当年该开发产品累计实现的不含税销售收入以前年度累计预售收入后完工年度计算扣除的基数4.业务招待费、广告费和业务宣传费

【例19】Q房地产开发公司的甲开发产品2016年度已完工，截至当年该开发产品累计实现的不含税销售收入为18000万元，以前年度累计预售收入15000万元。当年会计上结转的甲开发产品“营业收入”18000万元，实际发生业务招待费120万元，广告费和业务宣传费300万元。【分析】

2016年计算业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除基数：

18000-15000=3000（万元）2016年业务招待费的扣除限额：

120×60%=72（万元），3000×5‰=15（万元）

15＜72，扣除限额为15万元。广告费和业务宣传费的扣除限额：

3000×15%=450（万元），300＜450，扣除限额为300万元。5.营业税金及附加、土地增值税扣除亏损且没有后续项目可调整扣除并退税！维修费用对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等，据实扣除维修基金现已不存在利息支出资本化与费用化，费用化部分按规定扣除统借统还，按规定分摊扣除6.特定费用扣除项目7.资产损失税前扣除8.开发产品转为自用的折旧费用扣除【例20】2016年度，R房地产开发公司的某开发项目按规定划分为甲、乙、丙等3个成本对象，项目增值税采用简易计税方法。（1）甲开发产品上年已完工，本期实现销售开发产品营业收入1000万元，其中2016年1-4月400万元、5-12月600万元（不含增值税），已按规定申报缴纳了相关营业税金及附加、土地增值税50万元，增值税309.销售完工开发产品的企业所得税年度纳税申报举例万元；本期按规定结转甲开发产品营业成本680万元。（2）乙开发产品本年已完工，本期结转销售开发产品营业收入28000万元，其中2016年1-4月2000万元、5-12月4000万元（不含增值税）；本期按规定结转乙开发产品营业成本18000万元，确认税金及附加和土地增值税1690万元。乙开发产品以前年度未完工开发产品收入22000万元，已按规定申报缴纳了相关营业税金及附加、土地增值税1584万元，并按规定进行了企业所得税处理（以前年度当地计税毛利率均为20%）。（3）丙开发产品未完工，2016年度按税法规定应确认的销售收入为4000万元，其中：1-4月份1000万元，5-12月份3000万元。2016年当地计税毛利率均为16%），按规定申报缴纳了相关营业税金及附加、土地增值税140万元,预缴了增值税90万元。（4）销售费用640万元，其中：销售人员薪酬120万元，广告费和业务宣传费400万元，业务招待费30万元，办公费20万元，固定资产折旧10万元，其他70万元。（5）管理费用850万元，其中：管理人员薪酬410万元，业务招待费70万元，办公费80万元，固定资产折旧130万元，各项地方税费40万元，其他120万元。（6）财务费用20万元，其中：其他20万元。（7）“投资收益—长期股权投资”40万元，系本年收到境内某非上市居民企业的现金分红。（8）营业外收入（其他）21万元，营业外支出57万元（含行政罚款15万元，直接对贫困地区捐赠30万元，其他12万元）。（9）企业当年1-12月已预缴企业所得税1000万元，不考虑未列明的其他事项。

【分析】（1）甲开发产品上年已完工，本期按规定结转收入、成本，无须纳税调整；其按规定申报缴纳的相关营业税金及附加、土地增值税50万元，准予扣除；缴纳的增值税，不允许税前扣除。（2）乙开发产品本年已完工，本期按规定结转收入、成本。同时，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。由于会计上已经计算了实际毛利额，因此，应将以前年度已按规定申报缴纳企业所得税的预计毛利额4400万元（22000×20%）转回，做纳税调整减少处理。同时，由于会计上将乙开发产品相关的营业税金及附加和土地增值税1690万元，全部计入当期利润，而以前年度按规定申报缴纳的营业税金及附加、土地增值税1584万元，已在以前年度税前扣除。为防止重复扣除，对这部分税金及附加、土地增值税，应做纳税调整增加处理。

（3）丙开发产品未完工，应按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。会计上未计入利润，应做纳税调整增加处理。同时，按规定申报缴纳了相关营业税金及附加、土地增值税140万元,可以税前扣除。会计上未计入支出，应做纳税调整减少处理。对按规定申报预缴的增值税，不允许税前扣除。申报表填报为：A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表行次项目税收金额纳税调整金额1221三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）-23160000-2316000022（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）5000000500000023

1.销售未完工产品的收入40000000*24

2.销售未完工产品预计毛利额6400000640000025

3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税1400000140000026（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）281600002816000027

1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入220000000*28

2.转回的销售未完工产品预计毛利额440000004400000029

3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税1584000015840000（4）广告费和业务宣传费400万元，本期会计上营业收入为29000万元（1000），但乙开发产品的预售收入22000万元，以前年度已经作为计算扣除的基数，为避免重复计算扣除，应从计算基数中剔除。同时，本期丙开发产品的预售收入，可以作为计算扣除的基数。本期计算广告费和业务宣传费的扣除基数为11000万元（29000-22000）。广告费和业务宣传费的税前扣除限额为400万元（11000×15%＞400），无须纳税调整。（不再列示填报过程）。（5）本期业务招待费100万元（30+70），计算扣除的基数与广告费和业务宣传费相同。业务招待费的税前扣除限额为55万元【100×60%＞11000×5‰】，纳税调整增加45万元（100-55）。（不再列示填报过程）。（6）本年收到的对境内某非上市居民企业长期股权投资现金分红40万元，属于免税收入，应按规定办理税收优惠备案，填报税收优惠明细表（不再列示填报过程）。（7）营业外支出中行政罚款15万元，直接对贫困地区捐赠30万元，不允许税前扣除。由于会计上应计入当期损益，应做纳税调整增加处理。（不再列示填报过程）。综合（1）-（7）项，纳税调整项目明细表填报结果为（其余行次为零）：A105000纳税调整项目明细表行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额123412二、扣除类调整项目

（13+14+15+16+17+18+19+20+21+22+23+24+26+27+28+29）**900000015（三）业务招待费支出1000000550000450000*16（四）广告费和业务宣传费支出（填写A105060）**0017（五）捐赠支出（填写A105070）3000000300000*19（七）罚金、罚款和被没收财物的损失150000*150000*35四、特殊事项调整项目（36+37+38+39+40）**2316000039（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额(填写A105010)*-231600002316000040（五）其他**43合计（1+12+30+35+41+42）**900000023160000综合（1）-（7）项，企业所得税年度纳税申报表主表填报结果为：A100000中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）行次类别项目金额1利润总额计算一、营业收入(填写A101010\101020\103000)2900000002减：营业成本(填写A102010\102020\103000)1868000003营业税金及附加174000004销售费用(填写A104000)64000005管理费用(填写A104000)85000006财务费用(填写A104000)2000007资产减值损失08加：公允价值变动收益09