标杆房企商业租赁合同法律知识分享

商业租赁合同法律知识分享客户服务部2011年7月15日目录

一、商业租赁的概念

二、商业租赁合同的特点

三、商业租赁合同的订立

四、商业租赁合同的一般效力五、商业租赁合同的特殊效力

六、商业租赁之租赁期限

七、商业租赁之交付标准

八、商业租赁之装修标准

九、商业租赁之房屋修缮

十、商业租赁之租金拖欠

十一、商业租赁之提前退租十二、商业租赁之转租十三、商业租赁之续租十四、商业租赁之终止一、商业租赁的概念

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条的规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”承租人租赁房屋的用途：作为居住、办公、生产、仓储、销售、提供服务等的场所。

商业租赁是商铺、写字楼等房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人作办公、营业等经营用途，承租人向出租人支付租金的行为。二、商业租赁合同的特点

1、商业租赁合同是转让房屋或商铺使用权、收益权的合同；

2、商业租赁合同为双务合同；

3、商业租赁合同为诺成合同；

4、租赁合同兼具债权和物权特征。（房屋承租人的优先购买权源自租赁合同的物权特征）三、商业租赁合同的订立（一）租赁合同的当事人订立租赁合同的双方，即出租人和承租人；（二）房屋租赁合同的主要条款

1、当事人姓名或者名称及住所；

2、房屋的座落、面积、装修及设施状况；

3、租赁用途；

4、租赁期限；三、商业租赁合同的订立（二）房屋租赁合同的主要条款

5、租金及交付方式；

6、房屋修缮责任；

7、转租的约定；

8、变更和解除合同的条件,擅自解除合同的违约责任；

9、当事人约定的其它条款。（三）租赁合同的形式：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。四、商业租赁合同的一般效力（一）出租人的权利义务

1、交付房屋或商铺并在租赁期间保持房屋或商铺使其符合约定用途；

2、维修房屋的义务；

3、租赁房屋的瑕疵担保义务；【房屋或商铺危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该房屋或商铺存在问题，承租人仍然可以随时解除合同。】

4、租赁房屋的权利瑕疵担保义务。【因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。】四、商业租赁合同的一般效力（二）承租人的权利义务

1、依约定用途使用租赁房屋或商铺的义务；

2、妥善维护房屋或商铺的义务；【承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。】

3、支付租金的义务；【按约定时间、金额支付】

4、不得随意转租的义务；

5、返还房屋或商铺的义务。【租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。】五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权【概念】所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。【法规链接】《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》118条：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（存在例外情形）五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权【案例】2002年3月26日，甲公司作为一楼房的所有人授权其下属单位物业公司与蒋某签订《商业用房租赁合同》，协议约定：物业公司将该楼一层东侧大厅建筑面积430平方米房屋出租给蒋某，租赁期限自2002年4月1日起至2011年3月31日终止。合同签订后，物业公司将合同约定的房屋交付给了蒋某，蒋某实际入住并经营百货商店。

2003年9月5日，甲公司将该楼（建筑面积为7836.50平方米，土地面积为3434.34平方米）出售给乙公司，房屋总价款为18900000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2003年9月29日、10月24日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权。【案例】2003年11月24日，物业公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向百货商店发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知该楼的产权所有人已变更成乙公司，承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有主要商业条款。原告蒋某得知房屋整体售出的情况后，认为所有权人出售承租人承租的房屋时，应当通知承租人，承租人享有优先购买权，甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议无效。蒋某有优先购买权吗？甲、乙之间的商品房买卖协议有效吗？五、商业租赁合同的特殊效力（一）房屋承租人的优先购买权。【法院判决】一审法院经审理认为，原告蒋某承租的是该楼的一小部分，面积约为430平方米，该430平方米为蒋某租赁权的客体，现该楼系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物，蒋某对整体转让的楼房不享有优先购买权。

蒋某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足。据此判决驳回了原告蒋某的诉讼请求。宣判后，蒋某不服，坚持认为其有优先购买权，要求撤销原判。二审期间，经调解，蒋某撤回上诉。五、商业租赁合同的特殊效力（二）租赁权的物权化---买卖不破租赁【概念】买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。具体解释为租赁房屋所有权发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。五、商业租赁合同的特殊效力（二）租赁权的物权化---买卖不破租赁【法规链接】

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；

《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

五、商业租赁合同的特殊效力（二）租赁权的物权化---买卖不破租赁【案例】

2000年1月15日，刘某与供贸公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：该公司将其所有的门面房一间租赁给刘某经营，年租金为8000元，支付期限为每年1月20日前，租赁期限为3年。合同签订后，刘某按约向该公司支付了租金。

2001年2月，供贸公司由于资金紧缺，决定将该门面房出卖，并向社会发出拍卖公告。同年5月齐某以15万元人民币的价格将此房买下，双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。

齐某将房买下后，打算自己在该店面经营，遂要求刘某尽快搬出，遭到拒绝，齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉，要求刘某立即从该店面搬出，并赔偿其损失。五、商业租赁合同的特殊效力（二）租赁权的物权化---买卖不破租赁【法院判决】法院经审理认为，刘某与供贸公司签订的房屋租赁合同合法有效，作为承租人的刘某依合同约定取得了房屋的租赁权。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力。据此，承租人刘某仍享有租赁该房屋的权利，并未侵犯齐某的房屋所有权，遂判决驳回了齐某的诉讼请求。对于门面房的新主人齐某而言，仍要受到原房屋租赁合同的制约，其对房屋的使用权仍受到一定的限制，必须等到房屋租赁期满后，才可要求刘某搬出。六、商业租赁之租赁期限【概念】租赁期限即承租人对租赁房屋或商铺享有合法占有、使用、收益权利的期间。

1、最长租赁期限为二十年。合同法第二百一十四条明确规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

2、租赁期限不明的处理。根据合同法第232条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，如果仍然无法确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。七、商业租赁之交付标准交付标准包括商铺或房屋的装修、设施、设备等情况，需要在商业租赁合同中加以约定。商业项目最初营业阶段基本上对商铺的交付状态约定较为明确，因为是第一批租户，我们交付的都是毛坯状态。但是经过几年的经营，商铺多次更换租户后，就容易出现因前一租户的装修、修缮、分隔店铺的保留等问题引起的纠纷。【案例】2007年6月某日凌晨，深圳万象城1楼新店K&C刚装修完不久就发生了空调水管接口爆裂的现象，因事发凌晨，店铺大量泡水。事发后，物业公司未能及时联系到租户，为控制漏水对店铺、货品的影响，物业公司破门而入，并对现场进行拍照。七、商业租赁之交付标准【案例】

K&C及委托保险公司认为，爆裂的空调属于上一家的租户撤场时遗留下来的设备，物业公司与K&C交接时也有列明此项，K&C在装修时继续使用此机器，虽根据店铺自身设计对空调的安装进行了移位，但设备由物业公司交接给K&C，产权归物业公司所有，物业公司也有义务对机器进行定期的维修和检测，事故赔偿也应有物业公司负责。

K&C自身委托的保险公司就此次损失赔偿了30多万，并因此获得了向xx物业代为追偿的权利，后经多次协商，xx物业的保险公司赔偿了70%。七、家商业巧租赁寻之交笑付标供准【经铸验教倚训】如何鸟防范寇此种满风险法，在江合同茧谈判末中，豆以及橡签订疏的租舍赁合因同中旨需写漠明商优铺的宅交付叛视为体毛坯孤状态员交付贪。具扬体如吗下：“甲蹄乙双罢方在失此确皆认，舍该商播铺应邮视为他甲方烫以毛的坯或匆空壳拜状态织交付亡。商刊铺内用全部突装修佣、设童施及拼设备耀、不免视为往由甲奇方所踪蝶提供夏。租忧赁期隶间内局，如晚乙方胁因使碑用前债述装时修、摧设施怎或设千备而奖造成借任何兼不便贺或损社失，孙均应京由乙版方自牲行承森担后戏果。茅如因婆乙方从使用舒前述速装修毙、设俊施或匙设备芬而造清成甲勉方任雁何损悄失，脾乙方雄应予蕉以相穗应赔劳偿。八、睡商业表租赁歉之装荷修标夫准鉴于籍商业岭运营址的特诱殊性罢，为景保持请我司蜜商业设项目超的整桂体形泳象及转安全阅，必贝须对旧租户洲的装饺修行纹为进泛行控苦制。计在租劈燕赁合搅同中血需要膀约定：“项该商贪铺内陷（包锻括商古铺之纯墙体出及其桶外立帽面）洋之建补筑、露装修及及有衫关机趁电工问程、剃所有魄室内董设计闷图、痰效果漂图、恭平面丸间隔绘、机粉械及疮电力编需求拴，以罩及各啄装修穿物料虚之挑狼选，坊事先肤报甲悄方会携审；怀乙方县应按宾照甲彼方会互审图欠纸的舰意见纽奉进行熄装修戚工程砌。”实际那商业升谈判激中可套能遇饮到的饮问题丝式是租甜户对懂此存鉴在异估议，泥因为典像万漫象城秃等商围业项趴目引喉进的首都是灯一些搂国际央大品坟牌，狐其对景全球纱所有饼门店李均有岂统一担的装纯修标平准。八、铺商业程租赁健之装眠修标著准如何枝解决或这一靠问题钢呢？我司戏可以狡要求臣租户世必须通过驼我司稀的消功防等浇安全门审核延，约谦定商拦户（少承租越人）盘对该愉商铺蹦的设扑计和遵装修僻有权称遵循积乙方针统一禾的店租铺标缓准，嚼但设计计方秒案必离须与牌我司落商业卡项目幕（万眨象城经、x庆x中馋心）撒的整遗体风挡格保勒持和读谐。同时爹承诺淘对于鸽合理竹的、随并且延响应贩租户鞠品牌组整体涛形象穷和全应球专继卖店扫统一蹲装修甚风格矛而进素行的浑装修析、分爪隔、锹修建讲、安跌装设料备或北改建驾，甲满方会络尽量岩采纳斯。九、糖商业宵租赁剃之房莫屋修蓬缮在房雹屋或阅商铺颂的使壳用过冻程中宏，如婚果发专生管放道、喊房屋方漏水哗等问笑题由扣谁来箩维修娃的问午题需睛要在挪前期诸合同碰中加效以明棒确。如果杠租赁献合同怕中未蔬明确摊规定手，按瓜照合葵同法蚊第22蹄0条处袖理：“出租宵人应调当履匠行租轧赁物挑的维室修义态务(当事低人另记有约壳定的群除外)。承浊租人固在租缩慧赁物信需要遣维修低时可质以要谋求出址租人可在合扔理期掉限内局维修舌。出银租人毯未履筐行维析修义抽务的项，承汤租人颜可以滩自行岩维修土，维鲜修费东用由命出租既人负蜡担。因维签修租苗赁物宁影响齐承租纠人使织用的六，应它当相典应减缝少租朋金或朱者延提长租购期。”九、某商业伟租赁础之房性屋修教缮【案雁例】艇海星桂公司依与华雅轻公拿司租创赁纠乱纷19径98年8月27日上敲海海星供销桂商业疾有限劝公司尚与上装海华轻投资维开发歪有限台公司(以下美分别怠简称细“海柔星公哲司”茫及“灯华轻伏公司烧”)签订《溢发紧商城纹租赁亩协议踩书》一份淡。约定派：由海星谢公司将溢浆发商值城租瓜赁给华轻公公司依法脏经营蚁以轻扮纺为怨主的敲商品净；租赁勾期限衣为10年(自19阅98年9月1日起婶至20钩08年8月31日止)；租金骆前3年每允年为2，00朗0，00提0元；租金固结算著方式酒，每挎年分2次结疤算，挺每半除年结我算1次，润先付剑后用躁；华煮轻公幅司不浆得拖酒欠租践金，企拖欠茧超过10天至30天的哨，加求计拖促欠额震的10％赔佳偿，省依此浓类推庆；商城弦的房钩屋由叮海星摆公司持办理争保险姥，并鲜负责杆房屋穴的正棋常维寺修；华轻裹公司社拖欠壁租金吨累计3个月喘以上逐的，靠除赔随偿海不星公甚司违娇约金辈外，士海星筹公司泛有权每终止窑合同祥，收懂回房屡屋。九、绪商业啦租赁遇之房蹲屋修虹缮【案裹例】鞠海星概公司课与华共轻公忽司租长赁纠唤纷合同顺签订畅后，拍海星右公司娃按约个向华推轻公帖司提何供了哨上述悬商城意，华升轻公剧司于19宽99年6月1日，严仅交踩付租飞金人辞民币25盾0，00征0元，炉余款75茂0，00位0元至侦今未签付。余海星宁公司剧经催帐讨未扯果，誓故诉愧来法伤院要栽求解室除与乱华轻缎公司肃签订识的《溢发葡商城溪租赁颤协议伍书》，由蹈华轻寺公司饱给付塘拖欠用租金宗并偿称付违扔约金绪。华轻慢公司钥反诉铁，要恼求海居星公花司赔油偿装六修费对损失丈费、赔偿义因漏弃水给姓他人盲造成碎违约献的赔洽偿金，赔许偿因贼漏水勿而赔雁偿他鹊人的陪损失您费，揪赔偿格漏水稻而无义法出懒租的店经济旱损失爸。九、船商业吃租赁仪之房增屋修希缮【法酿院判橡决】华轻荣公司波与海膊星公立司签勾订的《溢发钻商城埋租赁笋协议鹅书》，是泳双方购真实累意思宪表示粘，符杜合法打律规础定，饮对签钉约双番方均施有约怒束力跨。华轻顾公司镰未及年时支很付房雁屋租如金，炎应承份担由秀此而扫产生衫的民聋事责忠任，海风星公泻司要侦求依拆约解裂除双罪方的咳租赁梨协议花并要气求华游轻公娇司支残付租哲金，弊应予巡寿支持爷。但由悼于海星栽公司彻未按才约及饰时维剪修所活出租稀的房营屋，故窝对华休轻公花司欠携租的睁违约限金可屡以减荐免。又由挎于海记星公骂司违烘约未洒及时彩修复必出租欺的房洲屋致手使该必房屋熟发生呀漏水酸，造净成华惠轻公休司转喘租他鉴人的及损失跪，对泻此海泉星公侄司应舌承担貌赔偿专损失黑的民斑事责晶任。故对悬华轻辰公司冲要求捞海星算公司料承担站因漏锯水给扬华轻编公司白造成廉的直途接损烦失及此间接耻损失幼，应季予支笔持。九、典商业愤租赁斥之房浮屋修乌缮【案握例】助甲将溪其所烂有的屠房屋浮出租职给乙迁，双犬方口克头约辞定租乡丰金为提每年5万元柄，乙纱可以杯一直露承租罗该房启屋，歇直至归乙去典世。房屋闷出租乡丰后的附第二稠年，其乙为兴了经梁营酒群店，朋经甲增同意盼，对托该房碗屋进码行了露装修吃，共市花费6万元计。一天飘晚上贝，一吧失控株的汽巡寿车撞陪到该亿房屋隙，致骑使其牛临街压的玻酱璃墙导毁损悼，肇寨事司丛机驾盯车逃杠逸，琴乙要昆求甲纸维修阿，甲蛇拒绝魔，乙栗便自弱行花即费1万元管予以容维修得。现甲博乙发话生纠温纷，些均欲烛解除票合同济，但呢就如是何解描除意糟见不救一。乙对书玻璃愉墙的秤维修鼓及其刘费用却应如孕何处宫理？十、稀商业陷租赁枪之租响金拖从欠问葵题租户墨拖欠谢租金配情形材：租金狸到期窜未支浙付、迟延吼支付和逾期弹不支佳付。【法故规链怨接】《合同昂法》第22乔7条：络承租史人无短正当断理由少未支扫付或楼者迟王延支亏付租蚁金的泄，出播租人仰可以荷要求险承租华人在瓣合理淘期限螺内支廉付。承租钻人逾荣期不候支付哭的，惩出租矛人可播以解胖除合躲同。【案勾例】20但01年10月25日，黄坤与佛似山市暮顺德算区新乐坑从家唐具城榨有限款公司签订茶了一跳份租矮赁合筛同，说约定耻由黄廊坤向超新乐胃从家惧具城尊公司惨租赁防顺德糕市乐句从镇夸沿江茂路24号顺四联世之纪家予私城(北区)十座射首层7A南号笛的铺凶位，你租赁趣面积70陡.7困4平方薯米，葵每月聪租金70谢7元、吧管理肤费17若7元，东如原告念未能集如期锹全额友支付歉相关就费用向，则卧每逾肆期一丑天，拾按当形月总晕费用终额的5‰加收记滞纳避金。十、批商业厕租赁趋之租熊金拖兔欠问颤题【案泄例】20撕02年8月15日，销双方劝又签之订了升一份冻租赁贱补充串协议肺，约衰定原吩告每幕月向原被告澡缴交糕租金母的同机时缴相交广险告宣葛传、樱设备喉维修六、物肌业修钱缮等向的费手用21油22元，每逾汤期一钟天缴廉交，兄按当临月总弊费用季额的5‰加收杆滞纳豪金。在上郑述合腰同履茎行期织间，该因原档告逾丘期缴墓纳有社关费控用，津被告犹于20积02年4月25日向国原告钟收取禾了滞间纳金59霸8元，酷于20撞02年9月7日收爹取了扑滞纳产金19锈2元，20恭03年11月1日收乒取了推滞纳吓金24磁4元，充合计10林34元。后黄较坤认芹为新盐乐从能家具换城公尘司收休取滞吃纳金链的数柜额不皆当，简多次希向新渗乐从白家具鸟城公房诚司要想求退取回多适收的井部分扫，但妨被拒悦绝。黄坤墙遂提工起诉蜓讼，蜻称该糊合同慢是家具妄城公脸司预先怎拟订丧好，并风利用政自己岔的地厕位优虎势要餐求上责诉人冠按其竖安排院先交页保证独金，狸然后法签名姿，写卵日期痰，打冻手指叉模等吗程序曾就订丙立完殿了，根本悔没有参给对揭方争狂取平雕等权活利的晃机会。并称该租原赁合陕同是厦格式岔合同丛，应减当无橡效。十、叮商业餐租赁和之租糊金拖为欠问庆题【法阿院判宋决】错双方肢自愿刘签订稠租赁肺合同恶及补弱充协箩议，胆合同餐已有末效成咳立，康双方毅均应球按照址合同蓝约定杀各自陶履行汉义务婆。至于如黄坤突所称辉双方恋签订铃的合弹同中执关于选滞纳听金的斜条款寨属于病显失骗公平眼的格文式条品款，犯法院构认为盏，该呆条款巧约定重原告房诚逾期瞒缴纳诉有关焰费用嚷则须计支付附滞纳治金，床既是促使凉原告朽及时撇履行棚义务屿的一节种手止段，挡也是播被告存防止短因原维告违蚂约造播成自都己经满济损魔失而贷采取著的一智种合正理的角保护鄙措施弓，对携双方牺均无香不公握平之庸处，且飞并无铃证据烧证明记该条壳款具晨备法亩定的浮格式思条款够无效肌的情听形。因而概该条薪款为躺原、袍被告摩签订脊的有扩效合叠同中贸的有唱效条乘款，根则原告鸡逾期催缴纳俘有关芦费用骡，被脆告按纹照合述同约切定向等原告孕收取宪滞纳捧金，心其做切法并捆无不筋妥。因此使，法斯院判称决驳舟回黄板坤的展诉讼佳请求辫。十一历、提竭前退听租问与题在商料业租荒赁合据同中燥通常斗都会哪对提吹前退派租问仓题约侦定违计约责伤任：任何各一方奔中途灿无故恰终止朗或不我履行向合同尼时，倦违约嘴方向荡守约霸方支尝付多赔少违滋约金河，给君守约菊方造愿成经缘瑞济、宾财产线损失晶的，水违约恢方应宾承担话相应诞赔偿君责任。但是匠在商睁户承携租经暴营的顺过程砍可能惯会发宜生我帆司想警要提扭前解环除租奔赁合对同的量情形手，比雷如商西铺经炭营混闻乱、倍不服贺从管舍理，呜影响解到整茂个商监业中凡心的事形象誓和秩重序，周可能叔会引籍起其辫他商验户的拉不满凶和投男诉，只为了贷维护桥我司搏的利窝益，阁需要俗提前作解除俯与其界签订淹的租猛赁合跑同。十一祥、提犯前退鼠租问违题【案例乒】万哪象城多酒吧泰案例租户怨经营散管理柴不善午、比甘较混奴乱→解约疮谈判→租户奶拒绝棚退租→强制捆清场岸（断扭水断助电、片强制挠搬离抓）→引发计纠纷→赔偿哥损失如果袍在前疯期的士租赁梁合同馋中谈租判中暴，约燥定了酿承租而人经槐营不结善，制或者魂不服舞从我近司的和管理销，破户坏了疼整个搅商业糖中心际的营伙业秩知序或鞭者达浅不到闯商业弓中心遍的经佣营业蚁绩要秀求，偷我司膊有权元提前落解除传租赁孕合同旧，我狼司有宋强制舒清场葬权，老同时吃断水留、断望电，分这样福更有饺利于歪在以衡上情示况发乳生时培我司扮握有慌主动爸权。十二怪、商尼业租屿赁之伞转租1、房屋父转租错的概蓄念：是讨指房萍屋承阅租人决将承偿租的化房屋贫再出餐租的零行为稼。2、转租刘的效队力。转怀租合午同生师效后性，转缴租人检享有佩并承险担转贩租合搜同规淹定的伤出租罗人的趟权利清和义工务，暮并且屿应当虎履行故原租夺赁合攀同规糟定的筹承租键人的浇义务像。转拍租之匠后，瘦承租食人与吹出租辅人之数间的惜租赁笋合同教继续判有效递，第置三人触对租彩赁物姓造成菠损失之的，烦承租筒人应奶当向断出租比人赔猾偿损踩失。3、转租迟合同废的从偏属性。转胁租期蔽间，代原租砌赁合朱同变肌更、领解除堡或者公终止咸，转砖租合反同也岩随之镰相应绢的变唱更、拳解除路或者走终止危。十二伐、商野业租合赁之先转租4、如担何认糟定未煎经出者租人泪同意嘉的转鞋租行肚为的斜有效拦性。田在商扮业租星赁的铃实践牧中，铸转租副合同啄是否序有效搏还得荐看主赌租赁舒合同进的是淘否有趴关于急转租仍的明倾确约业定，削分情带况加谨以认洋定，并非玩绝对菜无效。【案么例】■案例见一：租赁霉合同墙没有俱对转跌租问尼题租撒出约变定案仔例。■案例缺二：租赁删合同助明确节约定所未经身出租月人同腥意不添得转切租案店例。十二雀、商冠业租利赁之棋转租■案例获一：租赁质合同若没有编对转颤租问沈题租兴出约阵定案闹例20芦06年6月7日李某将自丙己的粒一间伟店面泛房租菊给了王某开服梅装店欺，双授方简夜单的彻约定万了租丈期为包四年拳，自20狗06年6月7日起挪至20启10年6月6日止慕，租愚金每比年3万元评，每辞年的6月7日付橡清一股年的影租金欠，其他耀事项品没约逢定。后因翁生意香不景秤气，20到07年7月23日在育李某丛不知长情的察情况浊下，王某与张某签订执了一胶份房旁屋租驾赁合千同，或王某兄将承六租的奔店面剪转租劲给了修张某慰使用朴，双闲方约坝定：困张某塌租用胞王某垂店面伐房一胃间，圈租期牺自20乳07年7月23日起芹至20届10年6月6日止故，租推金10万元刘，租经金订慢立协晚议时垫一次化性付肌清，麦租期向结束贪店面踩自然壳收回攀，并完约定兵未经尺王某参同意佳张某鸽不能喝转租岗。十二粒、商佣业租伙赁之蚀转租■案例赌一：租赁垫合同挖没有倍对转题租问指题租轮出约券定案轮例20露08年11月，屠张某却的因虚生意司一直陵亏损煤，便棕找到表王某咱协商躺解除近租赁宿合同徒并要竭求退筛回余暖下的醋租金敬，王辽某不偿同意末。张某魔无奈雕，遂堆以王某樱转租橡店面低未经旬房主忧李某胞同意，王你某无渔权出游租房兰屋，皮且房仍屋租晨赁合边同未辜到房僻产管菌理部教门办星理登邪记备蜻案，斗其与戴王某汪签订矛的合丸同无环效向泽法院卫起诉盼，请预求法好院确集认其袄与王拨某房荐屋租幸赁合细同无初效，咳并要筹求王涨某退捕还已刻支付惰租金10万元貌。王某皂的转奶租行诸为有句效吗劲？十二双、商折业租丧赁之忘转租■案例准一：租赁叉合同阀没有书对转赚租问善题租为出约捡定案棕例【分面析】形订立锯租赁博合同喂转移替的是掠租赁庭物的塘占有泄、使度用和撤收益然权，硬承租骂人取皮得租腔赁物纸的目青的也鄙是为避了使交用、伶收益肥，所以岗在当堆事人沙没有撒特别俩约定骡的情滴况下，承鸡租人绳依租矿赁合等同取郊得租音赁物润后，隙有使词用和压收益拌的权普利，帐出租族人不赠得进授行不哲当干叮涉。所以承租攀人进卖行转减租，芬是取商得收呆益的阴一种火方法床，也责是在耐租赁非合同矮目的迟范围誉内应慨有的好权利乔，不予应该倍加以斯否定睁。只有帅出租啊人与穷承租键人已童经明除确约忧定承回租期体内承鉴租人维不能艇转租缸时，掩承租祖人对继租赁虏物进种行转吵租，译违反开了诚禾实信暑用原暑则，途本质牵上为酿恶意加，属倘违约饺行为，才干属于淋无权猎处分股行为衫，出板租人巩不予牵追认伙，转桐租合泛同才逐为无伴效合如同。王某洗与张喂某订厘立的旁店面剂转租神合同君，没县有违素反我签国法出律、链行政惰法规吓的强红制性唯规定溜，应由为有处效合缸同，岂依法喝应予累保护分。十二定、商骄业租娇赁之锁转租■案例辫二：租赁滚合同伟明确徐约定具未经熟出租搏人同留意不饱得转疾租案惨例。20抄07年10月31日，刘会批娥与郑登州市反技师再学院移房屋租赁布部（下斥称租愤赁部符）签身订房遇屋租举赁合筹同一笛份，怀双方括约定虫有以熔下内汽容：丸租赁疏部同裳意将少校图搞书实勉验楼驶底层帽房屋宣（建碑筑面缝积共肥计86平方迷米）赞，出租湾给刘较会娥全作为漫餐厅峰使用，自20去07年11月1日起灾至20拉09年10月31日止裁，刘币会娥付每月调向租搜赁部非缴纳秧租金38级00元；签订肺合同颠时，狠刘会执娥向旬租赁煮部交陈纳50于00元作蜘为履心约保闻证金折，合裹同期名满后蛇，刘疑会娥先在向跳租赁射部交阴清租攀金及织其他臭费用初迁出何后，啊租赁舒部将牛履约藏保证骗金退摊给被蚂告。若刘斤会娥驼违约她造成益租赁泡部经休济损倍失，顷租赁丹部有佳权从伶履约株保证佩金中孕扣除客；刘会游娥未末经租另赁部遭事先话书面矮同意相，不寸得把知出租勾房的奇任何太部分樱转租威或分殿租给煮第三洞者。十二碎、商冻业租罢赁之遍转租■案例有二：租赁伐合同赛明确匀约定版未经该出租泛人同目意不同得转闭租案盘例。合同气签订莲后，共双方仰均按贯照约淡定履眼行自航己的卫义务委。20染08年2月，闻刘会悉娥在母所租厚房屋脾处张狐贴转壁让房拘屋告赢示，欲将逝该房涌屋转撞让，燃袁义旗良看到唱告示钉后表新示愿键意承偶租该呼房屋倒，经呆过协管商，鬼双方岔商定佩转让爽价格航为5万元逗。20丑08年3月13日，刘会必娥给崇袁义惨良出具尘收条枝一份渔，载诉明：喇今收闲到转现店费己肆万妙伍仟絮伍佰少元整僵（45温50届0元）陕，下余欠肆浆仟伍他佰元拴整（45巡寿00元）现。同日朋，租赁险部给墙袁义活良出具逢收据当一份末，载按明：赴今收蔬到瞬券达热合水器醒伍仟相元整舍（50洒00元）抢，系纽奉付押冤金。同日旅，租颤赁部惜收刘弹会娥额房租雪及水鸟电费13柄04牺9.据9元，辟其中惊房租92雕46元，喘电费36表12伞.6瞎0元，策卫生连费19亦1.构30元，币其中牧冲50遵00元押沫金。在租午赁部赴收取唐袁义牧良50津00元押腰金后跑，袁拾义良案开始闪对涉耻案房醒屋原话有装再修进蔽行拆狐除。十二登、商垮业租竿赁之失转租■案例婶二：租赁秆合同室明确碑约定非未经悠出租纱人同辞意不算得转板租案且例。20昂08年3月17日，租赁沙部向仔袁义瞎良发出迎通知知一份荐，载佩明：串经确按认，刘会稼娥无季权转芦让我袭单位深门面慢房，你肆在我写单位部门面眨房的威装修碰行为罚应立熟即停秒止。袁义拢良在递接到狂通知斜后，色即停授止对碎涉案蚀房屋蛾的装状修并迹以刘鬼会娥侵无转添让房麻屋的秃权利仙，其而未能溜实际友使用叙涉案哨房屋季为由起诉冻要求玻刘会治娥返晒还转梨让费45咱50族0元。刘会宾娥的偷转租米行为成有效会吗？十二浸、商爱业租绞赁之顷转租■案例集二：租赁镰合同剩明确虚约定务未经侦出租伙人同丈意不玩得转寸租案齿例。【法才院判醒决】绕刘会装娥与同租赁鱼部于20狭07年10月31日签速订的松房屋烦租赁淘合同鼠中明确挽约定，被到告未择经该同租赁直部事烘先书溪面同敬意，链不得两把出录租房药屋的捆任何知部分贝转让磁或分具租给披第三鸽者；虽刘精会娥连辩称居其与润原告端及租坝赁部口头缓协商达成眠一致寇意见喜，修西改了赠上述沟租赁石合同柴中的诱相关轰内容膊，租魔赁部获同意保将涉王案房伐屋转缺租给戒原告霉，但吧这仅似是刘揪会娥券的单仔方陈米述，并未装提交肾足够理充分撒的证护据予时以证挪明，故管法院熔对刘提会娥说称租勇赁部插同意珍其转模租房掌屋的岭辩解菜意见薪不予狼采信月。刘会拉娥明消确知会道其防不是设涉案臂房屋终的所梨有权扯人，小没有槽转让刺、转偏租涉敞案房火屋的吴权利浸，但勤仍然拳将涉惰案房抱屋转杆让给蜓袁义侨良，芦并收对取了技原告逃转让诱费45斤50辨0元，罗应视欲为刘会桂娥作也为无裙处分趋权的申人处血分了烟他人贫财产化，且委没有竟得到熊权利询人的至追认。故刘谱、袁核之间绿关于梦涉案拦房屋销租赁乘转让枪的合停同无秧效，呼刘应摸将收记取的45阳50也0元转裤让费炼返还侨袁义桥良。十三鸟、商逼业租企赁之戚续租实践持中，眉续租撞存在典以下矛两种挂情形臂：1、承芽租人太提出告续租合，出剧租人沃同意懒，双肯方达亦成续蹲租的污协议你。《城市拒房屋仇租赁左管理默办法》第11条规神定：穴房屋溉租赁鲁期限锤届满刺，租积赁合为同终挠止。过承租骨人需种要继存续租足用的冲，应瓦当在租赁蜓期限奶届满针前３筹个月提出脆，并赶经出找租人移同意筋，重榆新签屡订租享赁合声同。注：忠这一徐条款份的有策关承派租人覆提出含续租由的时补间规符定可努能会挨产生作歧义崇，是汇在租堤赁期掏满前家三个凳月内祸提出糖都可具以，烈还是仔必须驶在离所租赁洒期届打满还债有3个月烂之前熊提出砖？在盾商业创租赁浴合同蚀谈判就中需绘要加救以明击确表稍述。十三距、商垮业租恩赁之糊续租2、承湖租人腊没有昨提出尖续租收但继足续使行用租锤赁物粘，出地租人摘没有抛异议着的。值根据《合同困法》第23级6条，枕出租火人没手有提机出异昨议的皱，原跃租赁竿合同益继续苗有效骨，但啦租赁备期限恰为不诸定期伐。在不痒定期宣租赁股下，垂当事默人可惜以随漂时解农除合起同，败但出盘租人下解除寸合同殊应当庄在合她理期横限之修前通仇知承兴租人寇。十四堡、商结业租惧赁之棚终止租赁姑期限困届满柏，双植方没身有达赴成续斯租协瓦议，私原租涨赁合满同终杰止，兔承租故人需莲向出石租人返还育并腾娇空房刑屋或赠商铺。【法幕规链宏接】《合同显法》第23舌5条：脱租赁浴期间母届满仅，承潜租人篇应当醋返还度租赁林物。坏返还勉的租泪赁物童应当搜符合宪按照鞋约定著或者慈租赁死物的骨性质警使用炭后的走状态陆。【案筑例】20普04年8月13日，兴成强公司作为晴出租输方（沈甲方腹）与渐作为艳承租秃方（龟乙方印）的廖刚签订《成都扶兴成着物业在发展贺有限安公司岁房屋煌租赁药合同》，合盖同约冻定：子甲方腐将位榨于成坐都市饮双安贺东巷2号附27、28、29号的政房屋港出租辆给廖丽刚使晓用，刺租赁简期限堂为1年，慕自20抄04年8月11日至20给05年8月10日止督，月鄙租金15哪00元。十四下、商北业租作赁之惨终止【案缺例】谅该合锤同约危定“眉租赁从期满变时，供乙方永如需楚继续桂租赁扔房屋废，必羊须在承明租期叶满前检一个档月书壳面向茫甲方牙申请酬续租，同骄等条另件下狗享有艇优先泻续租忽权，千租金本届时死议定骂。如殊不续没租，蹈乙方化应在头租赁稍期满调后全殿面退见出。撑”合同堆签订间后，舍双方档均履允行了笼各自遗的权汁利义枯务至20用05年8月10日。租赁冰合同侨期限沃届满铃后，达兴成城公司灿要求闭廖刚妥返还笼房屋池，廖史刚拒腥不返乐还，摸仍占交用兴跳成公搁司的扣出租吩房屋抢。为此要，兴津成公清司诉管至法侄院，途请求咬依法体判决疯：1、确每认房标屋租稻赁合亮同已横经终止止；2、廖已刚返适还兴柱成公盐司出锹租房练屋；3、廖元刚赔嘱偿兴燃成公恩司经谷济损爪失（燃按每念天租妖金15证3.嫁64元计页至廖波刚返团还房缺屋时下止）货；4、廖菜刚支习付兴穗成公宁司违轮约金45低00元。十四抬、商丛业租繁赁之卵终止【法委院判杀决】蹲原审拥判决此认为卸，双品方签乏订的呈合同作是双电方当卫事人敌真实嘴意思灶的表资示，第不违拿反国参家法将律、姐法规贱的强磨制性防规定汗，是香有效切合同饺。双方失按合缴同约任定已寨全面龟履行者了各忠自合项同义禽务，至20觉05年8月10日，菊该合廊同因缠期限辉届满挣已经喷自然死终止。廖刚兰应按烈合同狱约定饥将出强租房披屋返片还给贤兴成堤公司和。其拒宵不返菌还继魂续使汪用房午屋已勾没有到合法屈依据奴，且耀已经史给兴循成公佩司造写成了亮租金奇损失