东方亿象城鸿策

西安鸿策营销策划有限公司ADD：西安高新区唐延北路以好C座603

TELL：82090027专业·高效·诚信【西安鸿策地产机构安仁坊项目专案创作部】

2012年6月30日

陕西蓉达投资·东方亿象城综合体项目营销方案我们的目标1：打造西北服饰批发市场龙头挤身全国十大服装批发市场1、将本项目打造成康复路第一综合体！最具有品牌知名度、最具有投资价值、最具品牌效应的批发市场。2、创造西安地产界多个第一，最具有旗舰气质和总部基地的超高地标写字楼、最大规模的服装批发零售品牌加盟、展示、推介、培训、电子商务等多种交易方式的现代交易集散中心、最具投资价值的地铁公寓。3、定位超前、功能升级、管理先进、模式科学！排名名称吞吐量1广州白马1100亿2广东虎门1052亿3石狮服装城1038亿4杭州四季青1012亿5上海新七浦1019亿6武汉汉正街968亿7常熟天虹800亿8北京天兰天759亿9沈阳五爱750亿10山东即墨690亿我们的目标2：实现土地价值最大化！战略决策模型远景化！

企业项目双向品牌化！服装批零领域的万达

跳出商业做地产成为服装批发领域的万达，成为服装批发零售专业领域的商业综合体！将产品价值最大化，功能模块化和模式固定化具有全国复制和拷贝功能！我们的目标3：2年半实现50亿的销售总额。层数系数价格元/㎡面积㎡总销额（亿）写字间10000

388083.8808公寓9500

388083.686712F租赁`（80元/㎡）

100000.0960×40年=3.840011F租赁`（100元/㎡）

100000.1200×40年=4.80009—10F租赁`（120元/㎡）

200000.2880×40年=11.5207—8F0.2516000

150002.40006F0.3320000

150003.00005F0.4024000

150003.60004F0.8028000

150004.20003F北区0.5232000

150004.8000南区裙楼0.2528000

46401.29922F北区0.7042000

150006.3000南区裙楼0.6036000

46401.67041F北区1.0060000

150009.0000南区裙楼0.5232000

46401.4848-10.5232000

234807.5136-2车位20万/个500个1.0000平均

≈53.8亿元+年4800万租金鸿策策划的任务和优势：

任务优势以我们的投资客户资源和经营商户资源解决回款问题，解决资金问题5000名轻康商圈客户资源积累，5000名榆林投资客户以我们的行业履历和操盘经验实现项目价值最大化，打造项目品牌公司与团队参与西北轻工批发市场、西北商贸中心、骡马市商业步行街的经验以我们专业的团队为项目顺利开发销售和后期运营管理提供帮助，打消开发商疑虑专业团队涉及建筑规划、策划定位、市场研究和销售管理、后期运营咨询和整合推广策划与实施以全新的理念结合康复路商圈的特点和本项目的优势，打造商圈的龙头，并具有很强的超前性，领先西北批发市场多年专注于商业地产领域的理论研究和实际操作，以前瞻性眼光谋划本项目2012·中国批发航母—蓉达钜献—

33万平米超级主题购物MALL领衔西北五战定乾坤

第一战形象战

[项目案名和品牌形象、品牌价值和LOGO等]

第二战定位战

[建筑品质、动线规划、商业定位和运营模式]

第三战价格战

[价格租金运营模式利益最大化战略]

第四战营销战

[营销模式、理念、营销节点、销售节奏]

第五战信息战[市场发展大势以及机会分析、土地·资源]

第一战形象之战华东MALL[案名一，大型购物中心方向]：玩乐主题购物乐园，都市娱乐中心

欢乐：华东MALL的精神原点玩购：华东MALL最大的差异点全家都能开心呆1天的所在购品牌定位语

西安首席主题购物乐园乐无穷：家居、购物、游乐，只有你想不到，没有你享不到玩转MALL:MALL的价值，就在于全方位满足全家人的所有需求，而这座MALL很大的特点就是有华东最高的摩天轮，真正成为西安及周边城市人们心目中的游乐地标西安关于“伸手摘星”的故事欢乐，如同天上的点点繁星只要心中有梦，就能伸手采摘一年365天，就在这里摘下365种欢乐华东MALL为您一站备齐或是在家居馆怡然自乐或是在美食街与爱人饕餮同乐或是相约三两好友在百货商场享受SHOPPING之乐在华东MALL快乐梦想触手可及

LOGO释义:配合推广的卡通人物：（HIGH仔）名字:HIGH仔

星座:狮子座血型：O型性格：豪爽，热心，喜欢交友爱好：好为人师，喜欢交朋友口头禅：GOHIGH华东MALL

14-本资料来自-配合推广的卡通人物：（HIGH妞）名字:HIGH妞星座:

双鱼座血型：A型性格：敏感，时尚、幻想、多情爱好：三大爱好，第一是购物、第二购物、第三还是购物口头禅：购HIGH，华东MALL

15-本资料来自-16-增本资夸料来调自典ww紫w.碎m4来48垄.c绞om炉-17-草本资竹料来电自垃ww知w.喘m4毒48慨.c枪om所-手拎袋效果18-味本资漂料来墨自殊ww醉w.脆m4永48邮.c架om舟-手拎袋效果19-根本资姐料来扰自五ww支w.校m4视48汗.c天om足-20-榆本资投料来评自麻ww莲w.笼m4待48摆.c沟om浩-书签21-万本资浸料来李自雁ww即w.锤m4胃48虏.c掏om彼-海报22-涝本资驾料来箱自度ww任w.点m4折48茧.c雨om执-23-汽本资歌料来库自唐ww讯w.券m4阿48壤.c黑om处-24-阶本资狭料来口自侮ww湾w.除m4算48阁.c修om炼-AP爽PS陕TO飞RE应用苹软件——在IP波AD上的芝应用AP底PS快TO猜RE应用栏软件——在IP据HO者NE上的搞应用华东万豪挎城[案清名二吴，主着题购状物中爪心方嗽向]傲：豪统万视城购物受中心[案召名三讨，主墙题购揉物中粪心方绞向]唇：第二址战定位未战一座草城市晚的历策史就邀是商扯业的就历史，商业幸的发怨展标垫志城焦市进理程。赛。。鲜。一条毁街道丑，到利一个唤商圈叠，写满帆商海怜沉浮栋履历一段墨情缘群，康弓复路填江浙柔闽粤绩陕商孤群的丧“家无”一次黑嬗变组，从赚地摊事创业染到品躲牌加赶盟经戏营康复角路，趣西北脑服装欺批发慎业翘岂楚与猛绝对绸核心趣！SI拢NC狂E赖1茂98缘瑞4（康储复）陷长乐膛路商闻圈：摆商户垒需要虎什么犹样的干市场资？——挣未来骡服装星批发蚊市场性的趋朱势商圈袋特征罢：1、一葡个由继三条击主道添路组左成的庭“工架字型坡”、窗以长麻乐商拘圈综擦合批角发为语主的供繁华积商圈彩；2、以懂长乐添路为童轴心昆，以李服装堤批发厘、建愿材家务居市棒场为枯主，串较为恨低档底；3、康蒙复路栋交易姿市场沙、丹逮尼尔件商城亏、胡盗家庙联批发宁市场纱等集孤中于吊长乐绒路与和长缨归路沿说线；4、专弃业市坊场：扎超市莲百货找：卜北蜂莲上花、屠华润坛万家(东二筹环、策咸宁至路）塌；目标宴客群艇：全市押居民先、西风北区华域日均50万人番次长乐酸商圈环是复倚合型哪商业察地产挑的代棋表之花作，肯西安声市批长发市丙场的冈代名炒词。长乐熟（康烫复路辉）路渠商圈含：西勤北服丙装批椅发集姥散地康复路商圈和长乐东路为西北最具规模的综合批发地，商圈内批发商城林立。但是目前很多市场的配套设施基本落后和老化，跟不上市场发展需要，呈现结构性过剩，呼唤新型市场出现！长乐（康复路）路商圈长樱西路长乐西路康复路211、西北商贸中心2、秦浙服装商场3、嘉和精品世界4、丹尼尔商城5、时丹达商城6、康复路批发市场7、招商楼8、贝斯特综合批发市场9、天兴国际童装城10、康复路鞋业批发市场11、重信服装城12、锦绣商贸城13、锦绣童装14、锦绣日用百货15、锦绣鞋城16、丹尼尔商贸城17、莲花建材家居广场32625710891118、卜蜂莲花19、贝斯特精品市场20、贝斯特综合市场2期21、德瑞箱包城22、贝斯特小食品商城23、澳龙服装批发城24、多彩商城25、白马品牌服装批发广场26、炫彩商城27、金朗男装名品批发商城28、西北轻工批发市场29、西安茶叶批发市场30、义乌商品城1213141516171856419202122232428292730西安火车站三府湾汽车站[中抖国服庭装批暴发市牵场发汉展阶害段]时间节点发展阶段发展水准发展特点第一阶段上世纪80－90年代中叶基础发展期棚户商业商品短缺，流通渠道单一第二阶段上世纪90年代中后期升级发展期。大棚——大厦规模化、集约化、分工细致化第三阶段迈入21世纪发展蜕变期主题商城化商品多样化，并强调个性化，商品生命周期缩短。第四阶段2010年以后转型分化期综合体模式物流集散中心个性化、分工专业化、信息化、产业链整合、交易手段多样化行业分析中国余服装监批发啄市场某经过承将近遮30叫多年饺的发做展，渐逐渐肯成熟荡，也闭面临都升级闪换代仪和功吗能改散变。中国逗服装内市场柴发展登趋势成——般区域够性—葡—全道国性订——驾国际求化类型特点案例A产业集群型集展示、检测、信息平台、品牌孵化、市场开拓等服务为一体的一流毛衫专业批发市场中国•濮院毛衫名城B品牌孵化型批发市场打造批发市场整体品牌，形成规模与信誉优势；提供品牌推广方案，注重品牌形象展示广州海印缤缤广场北京百荣世贸商城C营销渠道开拓型批发市场星探”式开发服装品牌红博广场D现代物流批发型采购式、大型连锁批发经营四季青、麦德龙1、配套不全：摊位制为主，卖场环境,档次较低，设施简陋配套落后；无餐饮、休闲、娱乐设施和客户接待场所及办公场所。2、交易模式落后：交易方式简单、原始，交易功能单一，现金、现货、现场交易方式的初级阶段。服装的交易、运输、库存成本高。3、粗放式经营：只注重硬件，管理和服务等软件方面不足，市场的创新能力不高；4、品牌参与不足：个体户为主、企业和有品牌产品参与极小；资金能力有限和抗风险能力不足.5、投资侧重点偏：注重硬件投入，不注重软件的投入，更不注重配套服务功能；6、配套服务不够：缺少批发市场必备的物流、配送、包装等服务；受网络销售和其他模式的冲击，传统服装批发市场交易量正在萎缩，其市场主导功能正在退化。对其内的商户扶持力度不够，宣传不够，后期租金上涨和物业升值空间小！服装批发业存在的问题总结业主需求访谈，采访对象:西北商贸中心伟盟裤业魏老板做生意房租是一笔很大的开销，转让费是一个很高的门槛和投入，租铺不如买铺!真正有实力的商户都必须长远扎根康复路和长乐路。前几年的积累具有一定的资金实力，但是多开店面的话，每年房租是一笔巨大的开销，买断经营权+租金的形式使我们经营压力较大，好的铺位要拿下的话必须交很高的转让费。前几年没买铺位的商户现在都很后悔，铺位升值不说，一个铺位的资金投入生意好的话，最多两三年就回来了，自己还落一个铺。我们能接受的价位也就是个3—4万左右。在我们商场和周围有拿出几千万资金购买商铺的，不说铺位升值，光租金和转让费用就比做生意强很多。我们关心内部业态布局和餐饮和客房方面的配套，有时候来个人没地方招待。你们销售铺位最好是仅我们经营商户优先，因为我们是实实在在做生意的，不是炒作铺位，对整个市场经营有好处！业主争需求星访谈沿，采访珍对象:交易滔广场赢广州站梦馨沫休闲负服饰最好辅是直躲接卖掏给咱推们做锐生意疫的，烛我们忘不愿吐意跟蠢二房传东打侦交道!只要曾价格辞差不差多我免们都捆会自像己买谋，现好在做须了十影几年箭的老番商户彼多的贫很，颠手头需也都饰有钱析了。面积耳不能书太大援，我姓们主连要还投是批尤发走莲量，悄市场宁里面科只是晃一个场形象歉展示雾和样仓品，蠢走货瞧还是骑通过啊库房馅走地抓多一厌些。面积嫁不要膀太大讲，2度0—深30项最好钟用了华，环星境差汤不多吉就行致，不尸是高象档商克场，膨只要谈人不广受罪来就行序，到申下午肝6点蹈基本饮就下革班了池，时写间不倘算长陷。我们歪身边参现在疫打算务买铺鹊的至棚少有竹20拴户，翅所有量只要巨价格生差不桐多，韵买的伤人肯赚定不叠少。但是裕最好誓直接就卖给贱商户读，减旬少炒谱铺的耻环节绒，这杆样就淋能保茄障我贫们的趋利益惯！1、荷主力不铺位陕面积吩在2价0—竿30返左右2、板一半即经营饱者更到愿意齿购买迅商铺我们崖项目洒的地要位和霜在本很商圈躲内承稿担的莲使命乔？——母本项暑目拥颂有的葡各种衡优势饿条件项目厨地块唱分析处于谢康复椒路商前圈核雕心地承段，视多个额成熟残商场环抱取,地铁垫口岸,交通旁便捷,人流恶巨大,临街它面宽,商圈盒成熟.[万千房诚宠爱母于一间身—扭—交通午枢纽玻+成熟攀绝版仇商圈盟核心阶+价值余峰值少区][集兆商业涨商务胜居住顾价值汇于一摩体]长缨路地块目前尚未拆迁（地上约为5层建筑物），地块质地良好；项目所在区域隶属长乐路商圈与康复路黄金交汇点范畴，先天性商业优势明显；项目处在康复路商圈与长乐东路商圈中间地带；商业价值点为目前最高峰值；区域交通动线良好，地铁1号线出站口一步之遥，商业发展潜力巨大；项目客流量较大，有效保证商业的人气，为期后期运营带来利好。旁边西北商贸中心和华东服装城的成功运营，为项目后期招商运营提供基础条件金花路长乐路本案康复路商圈金花路商圈华润万家国美电器苏宁电器24G酒店地铁出口义务商场康复路[商圈成熟客流稳定][生活配套齐全]

项目地处成熟老城区，生活，休闲娱乐，教育，医疗等配套完善，居住和商业氛围浓厚。餐饮：小肥羊，雅泰来，KFC，东东包，德克士，西开肥牛等休闲：名典咖啡，金芙蓉会所，悦豪KTV，星浪KTV，汇丰咖啡，球动力桌球等购物：民生百货，华润万家，苏宁电器，国美电器，轻工市场，西北商贸等医疗：华远大药房，同谊药房，西京医院，北方医院等其他：金花大酒店，长乐公园，金文教育，建行，中行等[交通便利发达]项目位于西安长乐路、康复路对面，数十条公交线路四通八达，交通情况极为优越。2013年10月，地铁1号线全线开通，贯穿东西；1、快节奏，通行效率改变消费方式，辐射范围更广

2、海量人流，西安未来200万地铁族的消费中心公交线路：231路、232路、233路、527路、237路、502路、511路、605路、408路、410路、604路、630路、709路、10路、528路710路、715路、721路、[规模体量震撼]以第四代批发城市综合体为蓝本，集合了批发零售市场、高级公寓、写字楼、餐休闲娱乐康乐设施第四代作品——城市综合体。能使多种业态互利组合，形成整体板块优势，共同吸聚都市消费资源，从而形成良性循环的都市经济生物链，为主力店提供广阔发展和上升空间！我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势S机会O威胁T劣势W交通枢纽+成熟绝版商圈核心+价值峰值区体量过大在商户资源危机，管理难度大、动线分割地铁改变城市消费商圈整体层次升级功能定位模式升级华东市场拆迁机遇定位层级提升目前政策制约发挥投资型物业不收限购影响项目SWOT分析优势与不足同时存在，但是整体优势远远大于不足，要看如何整合优势实现价值突破商圈咳龙头欠，承齐担商酷圈复伤兴与琴市场典升级洪的旗累舰代芬表！项目斩整体嚷定位康复枪路商罚圈地铁涂口岸3罗3万克㎡服饰充量贩表MA纵LL功能引阐述挣：一站责式服嘴装批秀零中植心、稀服饰秆品加第盟经驻营和罪立体民展示屡核心呈！服饰郑类旗舰民型企点业总灿部办公基地，最忠值得惕投资沟地铁夫公寓消费模价式：服装宗及相涌关产据品批跪发+皂零售楼层承担功能经营业种面积层高建议12F品牌院线（横店影视城）商务会所9个厅以上3500㎡影院9米11F动感驿站电玩城、酒吧、网吧、健身房面积200—300㎡5.4米9—10F拉动中间人气品牌餐饮、快餐店、小吃城面积200—300㎡5.4米7—8F提升档次，突出主题和市场方向品牌服装西北总代理面积50—120㎡5.0米6F提升档次，突出主题和市场方向品牌服装西北总代理30—120㎡5.0米5F主题市场，上下拉动共享人流女性内衣30—120㎡5.0米4F提升品质和形象时尚品牌男装30—60㎡5.0米3F烘托气氛，衔接人气时尚品位女装30—60㎡5.0米2F烘托气氛，衔接人气流行前卫女装30—60㎡5.0米1F商场人气动力和汇聚点流行时装、女性时装、时尚装饰品、品牌男女鞋20—30㎡5.4米B1主题批零市场，承接一层童装及缩微版迪士尼、饰品、文具、玩具、工艺品、小百货20—30㎡5.0米B2—3地下停车场5米商圈叉龙头织，承少担商槐圈复若兴与基市场理升级声的旗唇舰代坑表！业态脱布局定位针对康复路批发业存在的问题，我们提出如下策略——信息服务功能区休闲娱乐功能区会展会议推介培训功能区仓储、配送服务功能区零售商业功能区公共环境管理功能区展示、交易功能区商务办公功能区出口保税功能区域对策之一：整合资源：与物流及电子商务整合，速度制胜；

对策之二：打造品牌；培育专业型的批发企业，打造品牌对策之三：功能创新：现代物流、信息流模式过度创新； 对策之四：向零售市场渗透，注重终端陈列与信息反馈；策略落地—1、举办年度服装节2、时尚新品发布会3、优惠促销季4、终端陈列培训5、服装色彩搭配培训6、组织商户外出考察西安综合保税区：物流仓储与批发零售业的无缝对接，资源整合做进出口生意的企业，可以利用退税政策，把国内产品采购后储备到西安综合保税区内，并办理退税，以减少资金占用，待国际市场需求量增加，价格攀高时再出口。最为重要的是，西安综合保税区将吸引大批出口加工贸易企业来西安进行投资，可以利用以上三种税收优惠政策，从国内外采购原材料或半成品进入综保区，利用西部地区低廉的劳动力、能源资源、土地，进行产品的初加工或深加工。西安综合保税区位于西安国际港务区内，面积为6.17平方公里，包含120万平方米的标准厂房仓库面积。TIPS：中西部地区承接东南沿海产业转移，服装批发市场及物流中心适配性对接。有望成为新的全国性集散中心，必须具有超前性！[动线设计与铺位分割]动线，动线，是建筑与室内设计的用语之一，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。一、尤联系肯外部痒道路躁动线访——土多个镇出入弯口，违与西吨北商木贸和协华东抱互联捏互通大型辫购物近中心仙的联待外道添路可慢以说彩是动戒线系贴统中呆很重恐要的拿一项损，在孔规划志联外临道路系统谣时，航应考幼虑该葵项目暮周边秋道路牧现有怪的交奴通状削况，晋主大斑门及唤广场蜓可面径向主桌道（冬所谓主慌道指卷日常状应有姨大量幅的人瞒流、患车流辆通过准，车采道不嘴能是揉城市子快速巷道，摇但可男以是按主干道去），规这样贤才能禁吸引活人流萍及方箭便行就人进截出，逮此外茫侧门释最好伟是另肠有其蜓他的目联外罩道路，刃且尽踢量避旋免以羊过境翅交通查量很湾大的弟道路技作为室其唯竹一联费外道书路，矛联外霞道路泡应做届到可以寄很方拘便迅懒速地土接上斤地区列性主浙要干城道或涌快速橡道路嘉，以缝充分夺发挥跌其集饰聚的骄功能贪，并可膏使其虽对周留边道乏路的氧交通垃影响秆减至艺最低笛。二、磁停车衣场进攻出动办线—启—人兵车分莲流，枝车库球直达停车选场进你出口坏的位纷置将间会影孟响周众边道驰路的有车流方叛向，勇规划裤不当急的停闸车场宁进出柱口不斜仅会遇影响停车芒场的免进出谊效率倍，也卸会导庆致车唐流回旅堵而烤影响周边绑道路便上的士车流诸。一捆般规朱划停终车场直进出故口时朴，应注链意的焰有以指下几厕项：怎出由入口吗应设粉于交息通量权较少炕的非嘉主道订路上垃。若一定圣要设脂于较汤大车悠流量股的道裤路上蜻时，标必须肃在出邀入口处疮向后辣退缩预若干浑距离宿以便例车辆粮进出畅。三、入口及大堂动线规划：入口大门对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辩的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，在此要将购物中心名称及图案标志进行显著地展现，以突出企业形象，表现其形象视觉系统（VI），

遮蓬等可以将人行步道接近，使行人停留，且它也像是一个广告以说明入口所在，人流在此聚集再进入购物中心就变得自然的了，这样可以提高店铺聚客率。

入口大堂对于在购物中心内的顾客而言，也是一项重要的空间动线指标，因而也应有明显易辨的特性，购物中心内各商品商店位置标示板及引导地图集中放在购物中心入口大堂处设有明显的指引。

简约实用标志性引导性区隔性四、中庭动线规划

在内围式的购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点，中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示、动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。在中庭设及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。像东莞虎门富民服装大楼的中庭就有很好地表现了这一特点，在此既是商品展示的舞台又是公共活动及休息的场所。中庭挑空直达屋顶，人们在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好地体现了动线交汇点的特征，每天来自全国各地的大量服装商场家在此川流不息。目前，在国内这种形式的中庭设计已经十分普遍，为人们所认同五、充分发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛。现代购物中心的商铺以封闭式为主，如封闭式的商业街和错落在商场各层的各式各样的商铺等。但开放式的传统街铺，直接面对消费人群，还是具有相当的吸引力，对营造街区商业气氛起着很重要的作用。购物中心是不是要有开放式街铺，以及开放式街铺与封闭式街铺共同存在的矛盾如何协调，是发展购物中心一直在探讨的问题。[水腥平动桃线分辉析]1、睛店中浓店布劫局最慨忌讳的就愉是动忧线复蒸杂如惑迷宫2、座容易沟形成意如下趣死角3、钳大十学字形瘦主动哥线，回流常效果捡不好侵。4、瞧尽量粒减少裹横向扒通道5、占有效缩慧增强车商铺苹可视性和宵可达棒性6、突主入咐口和扬中厅尽有详细的满导视花系统ABCA[垂帐直动婚线分插析]1、战休闲锻娱乐知和餐核饮入冠口在滚首层鱼或地消下，尿出口璃置于狱顶层晒，引询导人拾流往哪上走塞。形摘成吸齿引人搏流的蓬磁极流，两苏头拉凉动中医间。2、西服装啄批发故经营直时间仿与休着闲娱畅乐和胃餐饮油错位议，因养此必潜须外挨挂观孔光梯族直通怨地下叼车库籍，解垦决垂弹直交锻通问常题。楼层

调性经营业种12F梦想（横店影视城）商务会所11F动感电玩城、酒吧、网吧、健身房9—10F快乐品牌餐饮、快餐店、小吃城7—8F品质品牌服装西北总代理6F优雅品牌服装西北总代理5F潮流女性内衣4F品位时尚品牌男装3F时尚时尚品位女装2F眩目流行前卫女装1F前卫流行时装、女性时装、时尚装饰品、品牌男女鞋B1童真童装及缩微版迪士尼、饰品、文具、玩具、工艺品B2—3便捷车位1290个六、铺位伍划分威原则1）根耻据项课目定贫位及梁销售窑的需反要合索理划相分铺炕位的俱面积涛；2）进烈深比注例——结合钓定位巴的业穴态来骨确定减适当烦的比调例；3）合菌理利敏用区词域内川的面惜积，矮最大喷化得申到使书用；4）避贸免出闪现铺朽位死松角；5）避笑免通张道中涌出现讽柱子夜；6）避枯免出版现不执规则碗的铺邀位（辣如三患角铺里）；7）通蚂过公正共部枝分与份通道章系统无的划籍分来记提高拦各个区血域的虹均好品性；8）一雅般先触完成振铺位休的销缝售分络割，桃再考司虑铺弯位的招课商分尘割。层数铺位面积总价9—12F100—500租赁年40万起7—8F100—500租赁年40万起6F32—12850—150万5F32—6470—180万4F32—6470—180万3F32—6490—180万2F16—64120—200万1F16—3270—300万-116—3260—200万平均

公寓定位PROJECTORIENTATIONPART02公寓芽分级报策略——基于蜘客户虹对公吹寓产品村功能贷的差酸异化色需求艳，设得定产施品的锦三个绸发展例方向;物业纳发展每体系泰的构亦建过估程即挑分级卫策略交的落朝地过前程公寓客产品火分级公寓宫终端图使用得客户盾的核菠心功疲能需轨求公寓遭产品茎分级禁发展是方向过渡厅居住肌功能（青按年白刊领）商务色办公处功能（中尸小企守业办型公）旅游萄、商寨务居缠住功梁能（高面管长睁包房室/家培庭酒闸店）私人滚公寓商务委公寓酒店校服务鹅公寓障（含块酒店竿）物业担发展寻建议宇体系稻包括请产品即设计良、产蛮品配学套、招产品追服务缺等核捏心内巴容，谎其构趋建过支程既很是分窑物业询产品巨的落城地过础程，龄也是茶分级椒策略痕的实搁践过炕程。公寓无精装他修市蜓场平供台标壮准为佣10阔00扮元/还平，未是普海遍应摘用的唇增值揭手法毕。主卖要包纤括：李基础缸建材亲（地纸板、善墙面仗、吊肾顶、号卫生枣间瓷购砖、咏三防捷门、牧洁具晶）、傻厨房棉设备慕（橱鞭柜、律灶具脏、油就烟机姐）、总基础辩家电列（空咱调）筑；海星逐城市狼广场狡精装晕标准造为1诱60关0，迎我们旷定为若15确00元/毒平（含扯上下取水改车造）项目精装修标准精装修内容会展国际对外报价1000-1200元/平地板瓷砖（品牌未定）、三防门（盼盼）、墙面喷漆（多乐士）、洁具卫浴全套（科勒）、厨具（佳居乐橱柜、带灶具、油烟机、微波炉或烤箱，品牌未定）、吊顶宏府嘉会公寓对外报价500-600元/平室内地板、三防门、厕所瓷砖及全套卫浴、厨房及全套厨具、吊顶、墙面。所有装修涉及材料品牌均不定西旅国际对外报价1000-1200元/平地板瓷砖（品牌未定）、三防门（品牌未定）、墙面喷漆（来威）、洁具卫浴全套（美标）、厨具（橱柜自制、带灶具、油烟机、微波炉或烤箱，品牌未定）、吊顶粉巷一号对外报价800-1000元/平地板（80X80高级瓷砖，品牌未定）、三防门（高级实木防盗门，品牌未定）、墙面（高级墙纸，品牌未定）、洁具（TOTO）、洗手盆水龙头（美标）、空调（美的）、插座（西门子）、自制高级橱柜及壁橱、塑钢窗、吊顶和平大道对外报价800-1000元/平，成本约700元/平地板（圣象）、三防门（盼盼）、墙面喷乳胶漆（品牌未定）、洁具卫浴全套（TOTO）、厨具（自制橱柜、带灶具、油烟机，樱花品牌），塑钢窗，吊顶模块无化精御装菜瞒单：从猫基础淡装修冷标准编上将叔户内浮空间辣区分凡为厨其室、免卫浴田及厅简卧三礼个功露能模猾块，驰三个更模块甜相互服独立鞭却又妹和谐障搭配啄，设薄计多捏套基五础方呢案，府客户嫁可以切根据枪自身方喜好工，随缘瑞意配躁搭不显同模芒块个性污化提另升：队采用面模块届化精备装菜名单，驼平衡集客户氏的“帐惰性收”与耕“个汤性”弟，满养足客墙户自丹主选逐择需喜求模块悉化菜考单设索计原桥则：1）只改妻变设根计形猜式感赛。户内伟设计计的功绞能性遥不变者，形佩式感会变化踢，且紫装修馅标准敞相同2）整体突风格党简洁雄现代新，三殿套方菌案相院互协鼓调。在简距洁、也现代声风格攻下，阻通过良改变丸套内知家具句摆设膜、色雪彩等英方式兰打造歼相互秤协调弦、具棉有一书定区肺别，壳能具曲混搭酷效果叼的三刺套风便格主页题3）三大垃功能铺空间炎形成巨相对搬独立讨的模树块，厨纸室、霜卫浴絮、厅肿卧空分间能烧够实掀现不稻同主驻题的诉搭配厨房厨房厨房卫浴卫浴卫浴厅卧厅卧厅卧ABC厨房厨房卫浴厅卧厅卧卫浴厨房卫浴厅卧DEF三套基础设计方案通过模块组合形成的新的设计方案…个性朗化考帆虑精装太修内勒容基础垄建材季：地板因、卫虎生间课瓷砖斑、三棒防门傅，选洗择国单内一昨线品屠牌，袭圣象浮、盼漆盼（舞和平拨大道裹）厨房间设备料：橱柜踏、煤暂气灶善、油才烟机,国内贪一线总品牌这，如傲欧派侦橱柜馆、三朝洋油桶烟机卫生洞洁具面：国际办中高哀品牌酸，如TO介TO（粉鸣巷一亦号、运和平稻大道较）、旱美标杯（西割旅国含际）空调持、热该水器第：知名需品牌捧，如链美的壶（粉善巷一狼号）成本搭控制股关键兔点：磨选择谨国际惜品牌辞、知乒名品臭牌的钢普通台型号浩，选拨择个锯别精焦品项页目吸芦引消漫费者品牌椒建议歇：材惹质及亿电器早档次惧看齐麻市场防主流崭精装招公寓提平台它，采双用国殃内外伞知名搬品牌迅的中杯低端理产品写字楼定位PROJECTORIENTATIONPART03[形象定位]

服饰类旗舰型企业总部办公基地

国际甲级5A写字楼城东第一商务空间城东察从未娃有过夸的高胶度士重新差界定腿西安帆对话沟世界馋！对硬件的要求标准层净高2.6m大堂12m以上卫生间配置1-2处/层；室内设置长台式洗手盆、镜子、烘手器，触滴式肥皂盒。电梯配置1部/3层，等候时间不应超过35秒车位配置1车位/150平米供电系统2路+备电供水系统2路+备水空调系统四管制中央空调，150—200W/M2新风系统27—30M3/人·小时智能化系统3A-5A，控制送排风、给排水、照明、变配电、空调、电梯、安防、通讯、停车场等安防系统门禁系统、24小时实时监控会议设施300人左右大型会议厅，60-10中型会议厅至少各一个地面材料乙烯涂料以上墙面涂料高级涂料以上屋顶材料岩面吸音板+系统吊顶外墙装饰单、双层玻璃幕墙+铝框地板标准的交付，架空地板物业管理服务要求配套服务要求叫修服务便利店车辆租赁餐厅礼宾服务咖啡厅委托保洁茶馆洗衣服务高级会所特约保安文具店美容美发邮局银行票务中心快递健身中心快印国内六甲级甩写字裳楼标换准写字胖楼定你位诠逮释——做城东第一退商务常空间写字楼定位诠释——做城东第一商务空间商铺式写字间——

写字楼定位与功能跨越何为商铺式写字间？位于专业批发市场核心商圈，与批发市场间接相连，专供品牌商家上档次运营所需，集货品展示、新品陈列、仓储、商务洽谈于一体。它填补了市场空缺，满足了商家的现实需求.八大优势——其一，位于批发市场核心区，随时掌控一手市场咨询；第二：行使商铺一切功能，价格仅为商铺的1/3-1/4；其三；配套看齐甲级商务楼，物业形象好、办公有面子；其四；具备货品展示、新品陈列、仓储、商务洽谈等诸多功能；其五；低单价、低总价，租金看齐商铺，升值空间大；其六；个优势是沿海成熟产品，西安市场空白，投资风险小；其七；商铺式写字间具有甲级商务楼品质，办公舒适，利于商务开展。其八；商铺式写字间具备货品展示、新品陈列、仓储、商务洽谈等诸多商铺功能。第三挨战价格肌战[定视价原营则]惜：因可驶参考金在售奏项目率较少型，故小本次点定价登依据他主要失以现默租金赖水平读进行遮反算飞。本说次为劈燕达到定价番的严蹦谨性吓，采但用的身租金辈为同著类市沸场及泻长乐袄路租消金水旧平进拣行测倒算。[测醉算方由法]饿：市场殿对比丘法：国通过吓同类伙市场绪的各气项重奶要因哨素进特行加才权，拿再根数据个投租金截核算蓄出租球金及售敞价2衔收益保还原康法：驶根据耍项目敲所处违的（州康复限路商臭圈）弓长乐哥路商严业租费金与菌投资滋回报婚率来稠核算售厦价通吓过两先种测酷算方值法进谢行加阅权值凑，核似算最屠终售对价卖多刊少钱遵？销落售价隐格制伪订一、厦商业骡部分妈价格否试测放算价格颤策略少与运园营模丈式方必案A项目名称最高（元/㎡）最低（元/㎡）均价（元/㎡）西北商贸中心(1F)500150325丹尼尔商城(1F)480220350多彩商城(1F)520120320交广商城(1F)600400500平均租金525222373.8元/㎡根据宵下表咬知项笨目范日长乐酬路商府圈商柄场一屠层的提平均窄租金亦为5蜻25语元/㎡（涛全部挣按实增用面女积算箭）[1鉴市止场比亿较法]：可支即撑售楚价（诱均价均）=平均局租金/租金苍回报裙率（10跨%）*1捐2（个殃月）一层棒销售栋均价糕：5已25承元/㎡·月÷1逝0%掌×柔12梯=63走00尊0元/㎡根据句商业太地产攀公摊稿为5滨0%方左右象，建堡筑面盛积销东售价往格为造31旨50流0元/㎡[2您租金膏累计嚷系数钉反推法]：根据准下表平知项腐目范暂长乐资路商谣圈批蓝发市弟场租悟金支劈燕付模揪式为买断尾经营淘权+名租金。按腾照这崇种租红金水笔准（孙暂不新计算与租金今递增脾和行拉业性世波动缸因素圆、通拉货膨灭胀因聪素）序号楼盘名称5年经营权价值折算租金租金（元/㎡）租金合计1西北商贸(1F)5年经营权买断费11000元/㎡2502交广商城(1F)9年经营权买断费12000元/㎡3003丹尼尔商城(1F)5年经营权买断费10000元/㎡2404多彩商城(1F)9年经营权买断费11000元/㎡260平均120元/㎡262.5382可支息撑售蛋价（市均价村）=平均崖租金/租金升回报终率（拿8%）*1泡2（个帆月）一层浑销售薄均价规：3晶82晴元/㎡·月÷8%宰×1裂2=57哑30迅0元/㎡根据食商业孕地产考公摊械为5腔0%兄左右锦，建哭筑面拆积销征售价戒格为垦28慨65唉0元/㎡结合荒目前耳周边需项目誓的产俩品特永征，养我们粱共列李出10个主甚要的缺影响幅因素敲。分卵别为位置址、交瓣通、底体量岔、布仅局、旗动线倒、管农理、谁地铁移、配蜂套、伐品牌突、人武流量这10个因抢素，京共1尼00稀%的器评价江指标痛，分莲值越时大，袍等级禁越高鞋。比较项目本项目交广商城丹尼尔商城西北商贸多彩商城地段认可度2019171818交通便利度2018181818体量规模2015161816商业布局2018171516动线规划2023202017综合值10093888985比较项目比000本项目交广商城丹尼尔商城西北商贸多彩商城运营管理2021201617地铁口岸2020202017周围配套2022202017品牌因素2020202017人流量2222212020综合值100100999688本案在体量、布局、动线、地铁四个因素方面有超越竞争对手的潜质，因此价格递增80%（本案均价=∑各项目修正后价格+（理论价格×递增幅度）计算出楼盘一层销售价格：63000元/㎡

+（63000元/㎡×80%）×100%≈120000元/㎡根据商业地产公摊为50%左右，一层建筑面积销售价格为60000元/㎡说明薪：鉴冬于通参货膨录胀的束因素督导致罢投资真客对府宏观描经济现的悲额观预肿期，牲加上乖政策在因素客对普通住奶宅限桂制，昌导致街市民却对固砖定资器产的圾过度钩投资军狂热躬，本载项目剃的开陶发成敲本高准，导致目裂前商章铺销抄售价称格背争离实峰际租嫌金回找报因理此按存照租钳金反餐推的卧实际筒销售润价格剧不能作为握最终诱销售桨价格吨。二、喜公寓仍部分抛价格说试测讽算项目名称精装（元/㎡）毛坯（元/㎡）均价（元/㎡）宫园壹号1000090009500长安公馆150001000012000高新·水晶城12000850010000八里村新宝龙玛莎1150085009800平均售价12125900010562元/㎡1、叹以上斥主要牛对比内项目巴均为堂西安董地铁炒口岸励精装怖产品列；2、届精装神修标神准为膊16椅00元/坡㎡，毛脏坯销条售价粗格约照为9缎00行0元/㎡三、铁写字威间部影分价蔽格试卵测算项目名称精装（元/㎡）毛坯（元/㎡）均价（元/㎡）旺座国际城95009500长安国际广场150001000012500利君V时代75007500西港国际1500012000天彩大厦50005000平均售价9500元/㎡四、本案威销售谷总额甚与市值试测算层数系数价格元/㎡面积㎡总销额（亿）写字间10000

388083.8808公寓9500

388083.686712F租赁`（80元/㎡）

100000.0960×40年=3.840011F租赁`（100元/㎡）

100000.1200×40年=4.80009—10F租赁`（120元/㎡）

200000.2880×40年=11.5207—8F0.2516000

150002.40006F0.3320000

150003.00005F0.4024000

150003.60004F0.8028000

150004.20003F北区0.5232000

150004.8000南区裙楼0.2528000

46401.29922F北区0.7042000

150006.3000南区裙楼0.6036000

46401.67041F北区1.0060000

150009.0000南区裙楼0.5232000

46401.4848-10.5232000

234807.5136-2车位20万/个500个1.0000平均

≈53.8亿元+年4800万租金五、本案默经济转技术么指标测算项目指标备注1.占地面积42030㎡2.规划用地面积63.043亩初步确定3.总建筑面积330750㎡方案指标4.容积率6.44规划面积期望5.绿化率20%规划方案指标6.建筑密度51.2%规划方案指标7.商业面积166134

户预估8.公寓建筑面积38808㎡规划方案指标9.地下建筑面积87000㎡规划方案指标10.写字间面积38808㎡11.车位数1500个序号项目单价数量小计（万元）取费标准及备注1土地费用63.043亩×1500万/亩=9.45亿2前期费用

2.1城建费用

12065.03

2.1.1市政公用设施配套费200元330750

㎡6614.1

2.1.2质量监督费0.10%122500.32万元122.51

2.1.3老保统筹费3.55%122500.32万元3993.75

2.1.4工程定额管理费0.13%122500.32万元166.25

2.1.5新型墙体材料专项费6元330750

㎡198.42

2.2前期工程费工程

2495.51

2.2.1规划设计费25元330750

㎡826.76

2.2.2地质勘探测绘费0.15%122500.32万元168.75建安费用0.15%2.2.3电梯费用30万50部1500住宅：4部商业：观光4部，自动扶梯4部3基础设施费

3.1供水、电、管道及道路等工程30元330750

㎡992.25红线范围内供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等[明项目颤开发悦总成葡本测挂算1]4建筑安装工程费元

122500.32万元

4.1住宅+写字间4000元77616㎡29837.32万元带精装修

（1200元）4.1商业3500元

166134㎡53162.88万元带商场装修

（1200元）4.3地下建筑3500元87000㎡34500.12万元5绿化与公共空间100元330750㎡3307.5万

6管理费1.00%45亿万元4500万取1-5项之和的3％(含监理费）7销售及推广费用1.20%45亿万元5000万市场推广、宣传、代理等为销售收入1.2％8财务费用0.5%45亿

2250万

9不可预见费1.00%45亿

万元4500万

合计

251109.79[逆项目终开发华总成慈本测四算2][成本耐利润冒率测起算]1项目全部销售收入538000.88万元

2与转让房地产有关税金

29590.22万元两税一费5.5％3可实现销售净收入508410.66万元

4项目总投资251109.79万元

5实现税前利润257301.79万元另有每年2200万固定租金收益，38年总价值为8.36亿6

成本利润率86.28%左右

[超盈亏旱平衡增分析梯]盈亏俱平衡桌销售砖率＝锦总投折资/塑(总唉销售贴收入躲－销脏售税抬金及俯附加斩)巨＝25藏11岁09部.7钢9/欲[53窃80项00细.8壁8－295题90兆.2把2]妈＝53袭.6哪8%即销敬售达微到57%时思，其听销售炼收入垃与总留投资棵持平珠，即红余下缝的销熊售面侧积收需入为泥利润旗部分际（未数扣除牵所得旺税）里。按谢照行匙业惯菌例，陆销售欺平衡稻率低牛于7嘱0％础时风阴险较逮小，既本项俱目为54％远轿远小朽于7患0％侄，所芬以本鸣项目龄抗风推险性错能较狂强。但是我们的项目会遇到以下问题：1经营户质量和数量不高，影响商场布局和持续稳定经营3开发商和管理团队对后期商场难以控制，经营出现问题。2投资户多于经营户，后期租金标准难以统一，导致铺位租赁参差不齐，难以同时开业，也影响商场整体形象。4火爆的销售换不来火爆的经营和生意，后期管理难度大。[问题对策]：掌握主权租售结合现金流滚资产一至四层开发商持有，其他楼层套现

价格据策略颤与运优营模冤式方垂案B层数系数价格元/㎡面积㎡总销额（亿）写字间10000

388083.8808公寓9500

388083.686712F租赁`（80元/㎡）

100000.0960×40年=3.840011F租赁`（100元/㎡）

100000.1200×40年=4.80009—10F租赁`（120元/㎡）

200000.2880×40年=11.5207—8F0.4016000

150002.40006F0.5020000

150003.00005F0.6024000

150003.60004F0.80买断5年6000+租金100

150001.71603F北区0.80买断5年6000+租金100

150001.7160南区裙楼0.70买断5年6000+租金100

46400.51962F北区0.80买断5年8000+租金100

150001.7160南区裙楼0.70买断5年6000+租金80

46400.49961F北区1.00买断5年10000+租金120

150001.7160南区裙楼0.80买断5年6000+租金100

46400.5196-10.8032000

234807.5136-2车位20万/个500个1.0000平均

≈33.5亿元+年1.567亿租金层数系数价格元/㎡面积㎡总销额（亿）写字间10000

388083.8808公寓9500

388083.686712F租赁`（80元/㎡）

100000.048011F租赁`（100元/㎡）

100000.06009—10F租赁`（120元/㎡）

200000.14407—8F0.4016000

150002.40006F0.5020000

150003.00005F0.6024000

150003.60004F0.80月租金100

150000.18003F北区0.80月租金100

150000.1800南区裙楼0.70月租金100

46400.05682F北区0.80月租金100

150000.1800南区裙楼0.70月租金80

46400.44541F北区1.00月租金120

150000.2160南区裙楼0.80月租金100

46400.0568-10.8032000

234807.5136-2车位20万/个500个1.0000平均

年租金收益值为1.567亿第四蛮战营销状战《东得方财米富飓游风》第一季未雨哥绸缪先规蠢划杏包装热缩涂定目璃标！目标客群需求特点与心理？资产沉淀自用户：霸气和苛刻

四类客户品牌区域代理商自营户：精明投资户：藏富心理几年能收回成本租铺不如买铺楼层布局是什么样子能否有配套产权期限各类收费情况20—50㎡开发商品牌声誉商圈地段和人流展示和经营效果资产增值200—1000㎡50—100㎡商圈地段和人流展示和经营效果商圈地位产权期限良好的商圈和经营收益铺位可视性好,最好临街高通达率和人流量良好的展示效果基础的生活便利性内部构造和格局合理20—100㎡[项目整体营销策略]策略一：地毯式营销：先锁定长乐路和康复路20000户经营户和服装品牌总代理经营户。策略二：立体式营销：必须采取多角度立体营销战术扩大人气，防止客户观望冷场，拓宽营销渠道和客户层面。广告营销+活动营销+论坛营销策略三：品牌营销：最大限度的挖掘项目优势系列卖点群，有效诉求和释放。描绘项目远景，塑造项目品牌，挖掘项目价值！策略四：圈层营销模式，锁定有效客户群体，行业展会+专业推介会。策略五：客户链营销：针对老客户实行一定的优惠刺激和老带新刺激。策略五：潮势营销——定向蓄客、精确制导、定点爆破卖地段——卖商圈——卖前景——卖品牌找对人说对话办对事项目兼销售东工作串节点收部署:2吩013年4月底卵开盘,2内015年守6月氧份前蒜全部旱清盘销售次准备永期销售碎启动援期销售饰爆发聚期销售教冲刺槐期运营轧管理罢期20听12年暑10捎月20侨13年4月—而6月20昏13年7倒月-2钓01诞4年1稿0月20丑14年11月-20硬15适年1妙2月20细14年10月节点备注销售准备期完成销售准备工作【案场包装、销售团队与物料】销售启动期完成大户1—20家主力店业态和服装“标杆性”品牌的进驻，完成当地市场主力店商家意向入驻。取得证件并正式开盘。销售爆发期完成销售共60%。销售冲刺期招商进入关键时期，完成总销售额的90%。开业前准备期统一安排各个商家装修，对外活动与广告宣传（销售导入）开业开业运营管理期商业活动的推广、商户的变更等一、冷项目直销售斧节点泊与阶强段性来营销川计划根据面项目荐作为精底商坡含高茶层住毁宅的集工程杜进度脊分析：整芦体销透售周陷期为26个月命，从20第13年5崖开始散销售准，截寻止2固015年6月底别售罄怕，公寓腔和写昨字楼城销售诊7.深5亿父，商扩业销柏售3阶7.腰5亿帜，20裂13年实现煮回款房诚16亿左题右，2梨014年党22菠亿，20郊15年耀7亿蹦。在改20良12办年春杜节前冰，若希不能搁取得煤五证充，可常发挥甩鸿策尾资源尤优势赴，前岛期实井现3仿——洗5个砖亿的希回款征，解软决前筒期资旋金压到力。推盘节奏推盘时间阶段体量销售额第一周期（第一批）2012年10月—2013年12月底推售公寓40%，商业30%，写字楼30%16亿左右第二周期（第二批）2014年1月—2014年12月底推售公寓50%，商业60%，写字楼50%22亿左右第三周期（第一批）2015年1月—2015年6月底推售公寓10%，商业10%，写字楼20%8.5亿左右二、营忌销任熄务分奶解及销售绳分期债控制三、严谨患细致细的营成销前班准备族工作资料勾准备人员原培训场地做准备战略钥准备楼书勇、海看报、封文化摧手册虽、沙酿盘模桐型、馋三维仍动画顺、网绒站、素礼品商业句地产奥招商誉经理誉、销立售经曾理、王接待餐人员绑（含堪销售加员）僚、后矿勤服帜务员叉、形溪象保个安销售蛋展示雾厅及妄室内险物品奋、外鲜部环呜境、严围墙总等制定率详细音的推预广计农划，赠设定金各种酿可能岛情况脊及应吸对措残施围墙仪、路仆牌造渗势启狡动；啦网络骗、三摊维动判画扩雪大气授场推广聋重点作好猴营销帮准备处工作喜(时洽间节与点:哪20阀12年8—著—1横0月份芒)类型时间规格厚度内容数量单价总价楼书8月30日80g铜版24页左右项目情况1000份5元/份5000招商手册8月30日200g铜版40页左右详细介绍项目情况10000份20元/份2万海报8月30日157g铜版4开纸地段、