万科精装修标准

业精于勤赢在细节

———在万科的日子系列六2010年8月31日2021/5/91目录标准化体系框架精装修篇精装修关键步骤工作流程案例剖析我的思考2021/5/92

精装修篇——

标准化体系框架标准装修已定型产品A级标准B级标准C级标准研发阶段D级标准TOP标准3500－6000标准电梯轿箱4种2种3种户型效果图2021/5/93

精装修篇——

标准化体系框架精装修标配表及入围单位配置部品A、B标单位C标单位洁具科勒、TOTO、乐家美标、乐家龙头科勒、TOTO、摩恩

摩恩淋浴屏莎丽、朗俊

郎俊室内灯三雄极光、欧普

欧普厨电方太、西门子

方太地板1、实木复合地板：巴洛克生活家、书香门第、大自然、北美枫情。

2、竹木地板：大庄。北美风情、圣象户内门、挂墙板、踢脚板名人、日门、安洋

昆山日门、上海安洋

户内门五金（门锁、合页）海福乐五金不为标配，户内门自配2021/5/94

精装修篇——

标准化体系框架配置部品A、B标单位C标单位瓷砖冠珠、马可波罗蒙娜丽莎、马可波罗橱柜

、浴室柜A标：方太、汉森中意、汉森、裕丰汉唐B标：方太、中意、汉森收纳A标：索菲亚汉森B标：索菲亚、班尔奇、汉森衣柜、玄关柜A标：索菲亚汉森、裕丰汉唐、宁基装饰B标：班尔奇内墙涂料阿克苏诺贝尔、立邦阿克苏诺贝尔、立邦开关面板西蒙、飞雕西蒙、飞雕电热水器艾欧史密斯阿里斯顿燃气热水器能率能率2021/5/95

精装修篇——

标准化体系框架配置部品A、B标单位C标单位墙纸广东玉兰、上海欧雅恩可选（一般成本允许下可装饰在客厅一面墙上）不为标配石材高时、飞科、中润东方不为标配C标部品清单2021/5/96

精装修篇——

标准化体系框架A、B、C标准划分（此成本不包括地采暖、空调）序号标准成本测算标准（元/平米）备注1A1（意大利现代）19671、成本标准区间：1500—

2500元/平方米。

2、含石材、壁纸2A2（现代都市）19173A3（炫彩人生）21574A4（雅舍）16265B1（流金岁月）16661、成本标准区间：800—1700元/平方米。2、含石材、壁纸6B2（白色浪漫）15037C500-800成本标准区间：500—800元/平方米。2021/5/97

精装修篇——

标准化体系框架精装修合同框架11、热水器1、AB级分实木、竹木两种2、实木复合产品为橡木、胡桃木、相思木。木皮厚度及工艺较C级有较大提升。3、C级标准化装修房为实木复合地板。仅柚木和橡木两种。A标开模定制。B标壁纸为可选2021/5/98目录标准化体系框架精装修篇精装修关键步骤工作流程案例剖析我的思考2021/5/99

精装修篇——精装修关键步骤精装修工程大致可分为四个关键性的阶段：1、产品定位2、销售样板间3、实楼样板间4、大面积精装修关键一：确立目标关键二：直观感受关键三：发现问题关键四：终极目标2021/5/910

精装修篇——精装修关键步骤1、产品定位（可向标杆企业学习）目的：1、根据公司项目整体规划，确立产品定位。

2、通过对标杆企业样板间学习，进行成本拆分和设计优化，找到适合我公司的全装修方案。优点：确立目标，统一对项目的定位认识，能尽可能的保障从定位到设计方案转化的一致性。1、产品定位2021/5/911

精装修篇——精装修关键步骤2、销售样板间目的：1、通过样板间，确认最终效果和材料部品。采购部根据部品清单启动采购策划。

2、在销售样板间对外开放之前，组织公司内部体验和评估，通过大家意见，修改全装修方案和样板间。优点：提前进行内部体验，便于施工图纸设计优化。1、产品定位2、销售样板间2021/5/912

精装修篇——精装修关键步骤3、实楼样板间目的：1、在招标之前，为大面积精装修施工单位的选择提供参考依据。

2、销售样板间反映不了实际装修过程中会遇到的土建、水、电、设备等配合问题，需要通过实楼样板间发现。

3、实楼样板间应该包括所有户型，根据装修阶段反馈的问题，进行图纸的修改，以减少大面积施工阶段可能出现的问题、降低设计变更及洽商的出现率。优点：有效降低设计变更率，将所有可能发生的问题消灭在大面积精装修开工之前。1、产品定位2、销售样板间3、实楼样板间各部门内部体验2021/5/913

精装修篇——精装修关键步骤4、大面积精装修目的：终极目标，客户的满意。关键点：1、精装修单位、材料部品进场准备

2、土建与精装工作面的交接

3、大面积施工工程质量的控制

4、成品保护1、产品定位2、销售样板间3、实楼样板间4、大面积精装修2021/5/914目录标准化体系框架精装修篇精装修关键步骤工作流程案例剖析我的思考2021/5/915

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修土建施工图领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部户型方案销售定位户型优化方案户型确认会确认设计单位户内初步设计确定户内墙体水暖电精确定位图审核审核审核总结阶段引入精装设计单位2021/5/916

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修产品定位领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部标杆成本分析户内成本配置分析户内成本配置优化客户市场调研报告集采信息项目定位成本配置分析报告全装修定位策划会项目全装修目标成本总结阶段2021/5/917

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修产品定位领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部确定户内墙体水暖电精确定位图建筑施工图项目全装修目标成本户内及公共部分概念设计材料部品研究成本估算方案设计供方资源信息户内及公共部分设计方案设计方案决策会总结阶段2021/5/918

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修销售样板间领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部样板间施工图纸样板间部品设计样板间成本核算样板间精装修施工图及材料封样样板间采购方案接合考察供方评估销售培训资料确定施工单位样板间施工样板间完工样板间现场会修改意见样板间整改样板间配饰样板间开放样板间竣工图施工期监控总结阶段2021/5/919

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修实楼样板间领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部样板间竣工图及封样确定施工单位实楼样板施工施工期监控样板间配饰公共部分精装修施工图及封样总结阶段实楼样板开放户内正式施工图公共部分正式施工图2021/5/920

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修实楼样板间领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部总结阶段户内正式施工图公共部分正式施工图户内部分工程招标公共部分工程招标材料部品招标采购大面积精装修施工期监控验收交付2021/5/921

精装修篇——工作流程土建施工图产品定位销售样板间实楼样板间大面积精装修实楼样板间领导层销售部成本部设计部采购部项目部工程部总结阶段验收交付精装修设计总结精装修设计图集标准客户深访调研成本控制总结招标采购工作总结精装修项目管理总结缺陷反馈指导书成本核算文件招标采购指导书精装修管理指导书精装修项目产品手册2021/5/922目录标准化体系框架精装修篇精装修关键步骤工作流程案例剖析我的思考2021/5/923

精装修篇——案例剖析提问标段怎么划分工作面怎么划分工期多久呢我们到底该怎么做案例分析来解答2021/5/924

精装修篇——案例剖析案例：金隅万科城二期精装修工程精装工程概况8#楼（15层）：总面积7111.68㎡，共78户，户型1种9#楼（18层）：总面积6556.7㎡，共72户，户型1种2#楼（9层）：总面积4058.81㎡，共72户，户型1种10#楼（28层）：总面积19439.62㎡，共224户，户型4种1#楼（28层）：总面积32260.23㎡，共296户，户型6种3#楼（28层）：总面积31448.33㎡，共306户，户型6种4#楼（7层）：总面积3177.14㎡，共42户，户型1种5#楼（26层）：总面积27774.73㎡，共310户，户型5种6#楼（28层）：总面积31163.26㎡，共280户，户型3种7#楼（28层）：总面积31163.26㎡，共280户，户型3种共计19.41万㎡，1942户2-8#2-9#2-10#2021/5/925

精装修篇——案例剖析精装标段划分划分原则：工程量相对均衡，工期同步，施工管理统一、循序渐进，标段特点鲜明。A标段楼号总面积（平米）户数施工进场时间交付入住总包8#7111.68782010-9-252011-8-11上海七建9#6556.67722#4058.81542011-11-24合计17727.16204

B标段10#19439.622242011-3-52011-10-12C标段1#32260.232962011-4-12011-11-24D标段3#31448.33306E标段4#3177.14422011-6-152012-6-10上海七建5#27774.73310合计30951.87352F标段6#31163.262802011-7-102012-7-15G标段7#31163.262802012-8-152021/5/926

精装修篇——案例剖析精装综合计划第一次采购第二次采购第三次采购A标段楼号实楼样板间施工时间出图时间发标时间定标时间施工进场时间施工结束时间8#2010-5-20至2010-8-1

2010-8-102010-8-152010-9-152010-9-252011-5-189#2#2011-8-31合计

B标段10#层）2011-3-52011-7-19C标段1#2010-8-25至2010-10-202010-11-52010-11-102010-12-102011-4-12011-8-31D标段3#E标段4#2011-3-1至2011-4-30

2011-5-102011-5-172011-6-102011-6-152012-3-30

5#合计F标段6#2011-7-102012-4-30G标段7#2021/5/927

精装修篇——案例剖析采购方式第一次采购第二次采购第三次采购A、B标段全部采用招标方式采购方式根据AB标段工程合作情况，C标段进行招标采购，D标段发展项目战略采购根据前面工程合作情况，E标段进行招标采购，F、G标段发展项目战略采购原因公平公正的引入合格优秀的供应商1、降低成本，培养优秀供应商2、进入新的优秀资源1、降低成本，培养优秀供应商2、进入新的优秀资源2021/5/928

精装修篇——案例剖析入围单位万科的精装资源规划第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队梯队特点:合作时间长,配合能力很强,技术水平高。入围单位：和县二建金龙腾梯队特点:与万科合作过项目，配合能力较强，需进一步发展。入围单位：弘高华建松杰等梯队特点:经过考察合格，准备进一步合作的单位。入围单位：北装等梯队特点:未经过考察,作为精装资源储备。2021/5/929

精装修篇——案例剖析入围单位A标段楼号实楼样板间装修单位8#中建二局9#弘高、华建2#

合计

B标段10#和县二建、松杰、深圳城市根据现场工程师的评价，以上六家单位配合能力很好，拟定成为为金隅万科城二期A、B标段的投标入围单位。

万科城入围单位原则:万科城属于C标装修标准,入围单位本着老单位带新单位的原则,进一步扩大第一梯队单位数量,发掘更优资源。2021/5/930

精装修篇——案例剖析合同框架2021/5/931

精装修篇——案例剖析精装成品图片

客厅电视背景墙、客厅吊顶

户内门、户内门门吸、木踢脚板2021/5/932

精装修篇——案例剖析精装成品图片

卫生间装修成品2021/5/933

精装修篇——案例剖析精装成品图片

厨房精装成品窗帘盒（不做窗帘杆、窗帘）窗台板2021/5/934

精装修篇——案例剖析集采材料品牌及联系方式部品名称部品品牌联系方式家具、橱柜

汉森李甲意杨内门、背景墙日门马忠地板圣象刘峥浴屏郎俊陈益桶、面盆美标王千盆、龙头、小五金摩恩安气热水器、烟机、灶具方太灯、射灯、吸顶灯欧普李旭关插座西蒙王兆墙涂料立邦刘新地砖马可波罗侯俊峰137012369752021/5/935

精装修篇——案例剖析精装工程界面划分施工内容：精装修单位主要负责住宅室内装修以及电梯厅、首层门厅公共部位精装修施工。

一、室内公共部分1、单元入口门厅及楼梯间地面：总包完成至垫层,预留装修面层。面层由装修单位负责。墙面：总包完成至结构墙面（混凝土墙面完成缺陷修补、砌体或轻质隔墙墙面完成至抹灰，达到规范要求），预留装修面层。面层由装修单位负责。顶棚：总包完成至结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），预留装修面层。面层由装修单位负责。楼梯间：总包负责地面、顶棚、墙面完成至交付业主标准。2021/5/936

精装修篇——案例剖析精装工程界面划分2、公共电梯厅：地面：总包负责有预埋管的部位完成至垫层,预留装修面层。面层由装修单位负责。墙面：总包负责完成至结构墙面（混凝土墙面完成缺陷修补、砌体或轻质隔墙墙面完成至抹灰），预留装修面层。面层由装修单位负责。

顶棚：总包负责完成至结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），预留装修面层。面层由装修单位负责。其他：电气、水暖管井等设备间内部由总包单位完成施工图所有内容。3、电梯：电梯建设单位采购。总包单位负责井道结构及预留预埋工作。乙方负责轿厢装修。4、防火门：预留门洞。由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总包单位负责。乙方负责面层收口。5、单元门：预留门洞。由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总包单位负责。乙方负责面层收口。2021/5/937

精装修篇——案例剖析精装工程界面划分二、住宅居室部分界面位置厨房卫生间起居室、卧室等地面总包完成至垫层（有防水要求的完成至防水保护层；有地板采暖时垫层以下由地采暖分包负责，垫层由总包单位负责）,预留装修面层。面层由装修单位负责。注：木地板地面装修单位负责完成20~25mm厚水泥砂浆找平层达到铺设木地板要求，木地板由甲分包专业单位负责，其中木地板踢脚线上口打胶由装修单位负责。

墙面混凝土墙体（完成缺陷修补，达到规范要求）或砌筑墙体完成至水泥砂浆抹灰，预留装修面层。其中胶浆拉毛和面层由装修单位负责。注：防水工程由总包完成，卫生间防水范围：浴缸和墙面接触的部位的聚氨酯防水高度1.8米；卫生间淋浴房与墙面接触部位聚氨酯防水高度1.8米；卫生间洗面盆与墙面接触的部位聚氨酯防水高度为1.5米；卫生间其他部位300mm高，门洞处与墙外皮平。

2021/5/938

精装修篇——案例剖析精装工程界面划分界面位置厨房卫生间起居室、卧室等顶棚总包至结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），预留装修面层。面层由装修单位负责。

户内门总包预留门洞。户内门由甲方分包专业单位负责。装修单位负责副框安装以及装饰收口及打胶。

窗外窗由甲方分包专业单位负责，抹灰收口由总包单位负责；装修单位负责窗台板采购、安装以及装饰收口打胶。。其他橱柜、热水器、灶具、抽油烟机由甲分包专业单位负责。橱柜洗菜盆与龙头、下水连接由装修单位负责。橱柜台面打胶由甲分包专业单位负责，其他打胶收口均由装修单位负责。浴柜、淋浴屏、散热器由甲分包单位负责，排风扇由装修单位负责采购、安装，镜子由装修单位采购、安装，其中镜框由甲分包专业单位供货。

入户门：总包预留门洞。入户门由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总包单位负责。装饰收口、打胶由装修单位负责。

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精装修篇——案例剖析成品保护1、目的：a.降低日后维修成本(要问什么钱花的最值，我觉得成品保护花的最值，绝对不能在成品保护方面省钱)b.有效降低入住缺陷率

C.提高客户满意度2、基本原则：a.合理的施工工序流程只有合理的施工流程是成品保护非常重要的条件。b.谁施工谁做保护，先检查后保护（责任）谁施工对其成品采取相关保护措施，所有工序完成后由施工单位、监理、精装单位、甲方验收合格后，做好产品清洁及成品保护。分包单位移交给精装单位，其后的保护责任由精装单位承担（精装单位费用中包含）2021/5/940

精装修篇——案例剖析成品保护3、涉及成品保护的分类a.文明施工中的成品保护（如保持施工场地卫生等）b.对土建结构的成品保护（精装单位不得破坏土建结构）c.精装工程工序衔接中的成品保护d.水暖电的成品保护4、精装工程具体保护措施a.入户门

1、成品瓦楞纸板满贴（见右图）；实施单位：户门专业分包单位，精装单位负责督促、检查、过程中后续检查维护跟踪；精装单位应在门框两侧、门框下槛设置硬质木板保护（建议使用大芯板）防止运输车辆、人员进出造成磕碰。2021/5/941

精装修篇——案例剖析成品保护b.窗台石材：满铺瓦楞纸板保护（见右图）；由乙方在验收合格后负责实施、后期维护及拆除。

c.地砖保护：满铺防潮塑料膜（周边上返200mm，美纹纸固定）再加成品纤维密度板（见左图），由精装单位在验收合格后负责实施、后期维护及拆除。

d.橱柜：先满铺硬纸板，再用防潮膜包覆，美纹纸固定遮盖（见右图）；由专业分包单位负责实施，乙方负责督促、检查、过程中后续检查维护跟踪。2021/5/94