南昌住宅项目研究报告

年5月29日南昌住宅项目研究报告文档仅供参考南昌市房地产住宅项目研究报告第一部分市场分样研究第一节、南昌市房地产宏观环境分析………一、南昌市房地产宏观环境分析………………………..第二节、南昌市房地产市场分析一、南昌市整体市场概况………..二、南昌市房地产市房地产市场发展现状分析………………..三、南昌市房地产未来展望………………..第三节、南昌市板块市场分析…………………..第四节、南昌市消费者行为分析……….一、消费者特征分析………………………二、消费者心理习惯特征………………….三、买方市场需求特征……………………….. 第五节、综合评述……………………..第二部分产品与价格研究第一节、产品分析…………………….价格分析……….第一部分市场分样研究宏观环境研究南昌市房地产市场环境分析 人文环境人口环境分析:至末,全市常住人口为470多人,其中城区人口174.68万人,郊县人口265.48万人,东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌城市规划到,城区常住人口达到300万人,每年增加15万人。南昌市人口状况一览表区县面积(公里)人口人口密度文化环境分析南昌,是全省的科技教育文化中心,市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的20余所高等院校,毕业的大学生、研究生达到1.3万人,81所中等专业学校和职业技工学校,每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家,各类专业人才7.33万人,中级职称以上人员占全市人口的3％。全市共有公共图书馆、博物馆22家,专业艺术演出团体12个。广播电台3座,电视台4座。全年出版报纸3.8亿份,杂志0.91亿份,各类图书2.03亿册。各类医院79所。1986年,国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游;有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游;有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游,城北的西山和梅岭,素有”小庐山”的美誉。 行业环境城市房地产行业采取开放式管理方式,各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出台<南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定>、<南昌市城市廉租住房制度实施细则>、<房屋拆迁货币补偿办法>等政策,和已经出台的<进一步搞活房地产市场的若干意见>这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。加大经济适用房的建设力度,推行经济适用房购买办法,更好的解决了中低收入家庭的住房问题,新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定;实施廉租住房制度,该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题;房屋拆迁货币补偿办法的出台,将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决,政策的实施不但能够降低拆迁成本,缩短拆迁周期,这一切都将起到活跃房地产市场作用。 经济环境南昌在全国城市经济综合实力50强中,名列26强;在全国27个省会城市中,南昌GDP总量位居第14位。南昌是江西省最大的工业城市。新中国的第一架飞机,第一辆轮式拖拉机,第一辆摩托车和第一枚海防导弹都是从这里诞生。改革开放以来,南昌的工业经济有了飞速的发展,形成飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系,以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业。经济环境:(一)经济发展持续加快,经济景气继续上行。总体上看,今年以来我市经济”高开”态势十分明显。据测算,一季度全市实现生产总值172.52亿元,同比增长16.1%,比上年同期提高2个百分点,增速创8年来同期新高。分三次产业看:第一产业增长4.0%;第二产业增长19.6%,拉动经济增长10.6个百分点,是推动经济增长的主导力量;第三产业增长12.9%。三次产业之比由去年同期的5.6:51.3:43.1调整为4.0:53.6:42.4。宏观经济景气继续上行。企业景气调查资料显示,企业宏观走势看强,企业家信心倍增。一季度我市企业家信心指数和企业景气指数分别达149.8和133.6,与上年同期相比分别上升16.9和6.7个百分点,其中,企业家信心指数创历史新高。(二)农业生产稳步发展粮食种植面积恢复性增长一季度全市实现农林牧渔业总产值同比增长1.7%。粮食种植面积明显回升。全年初步安排粮食种植面积457.21万亩,比上年增加49.74万亩,增长12.2%。其中:早稻173.58万亩,增长15.2%;二晚192.26万亩,增长22.3%。畜牧、水产品稳步发展。一季度全市肉猪出栏63.31万头,与上年同期基本持平;水产品产量5.16万吨,增长4.7%。受禽流感疫情影响,家禽存、出笼数下降明显。家禽出笼数767.04万只,下降19.2%;家禽存笼数1683.89万只,下降24.5%。(三)工业生产快速增长经济效益明显好转一季度全市规模以上工业企业实现增加值38.64亿元,同比增长30.2%,工业经济运行呈现以下特点:制造业拉动作用明显。一季度,全市规模以上工业中制造业完成增加值36.86亿元,占规模以上工业的95.4%。分行业看,交通运输设备制造业、医药制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信及其它电子设备制造业、纺织业和烟草制造业6大支柱行业完成增加值24.61亿元,占规模以上工业增加值的63.7%,是构成我市制造业快速增长的中坚力量。县(区)工业增长势头强劲。一季度,高于30%增长速度的县(区)依次为:青山湖区增长137.8%、东湖区增长83.8%、南昌经济技术开发区增长76.9%、新建县增长46.1%、安义县增长43.8%、南昌县增长42.3%、湾里区增长32%,呈现一片喜人的发展势头。产销衔接保持良好。一季度,工业产品产销率达97.9%,比上年同期提高0.5个百分点。其中:重工业产品产销率与上年同期相比上涨幅度较大,提高了3.2个百分点。 政策环境,中国房地产业发展迅速,一年当中,出台了许多重要政策,可概括为:方向性宏观调控,整顿为主调,规范是趋势,金融做重点,政策更细致。在,政府部门加大了对房地产行业的宏观调控,中央和地方对房地产行业的发展重点都有比较明确的思路。2月4日,国家建设部在沪召开的全国住宅与房地产工作会议指出:今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心,以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时,应面向中低收入居民,以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改进住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化,被确定为住宅与房地产市场发展的重要内容。2月8日,建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文,提出九条具体意见,加强对房地产市场的宏观调控。5月13日,国务院发布关于进一步加强住房公积金管理的通知,通知主要包括六方面的内容:调整和完善住房公积金决策体系;规范住房公积金管理机构设置;规范住房公积金银行专户和个人账户管理;强化住房公积金归集,加大个人贷款发放力度;健全和完善住房公积金监督体系;加强组织领导,严肃法纪,切实维护住房公积金缴存人的合法权益。2月21日,中国人民银行发出通知,公积金贷款利率下调。3月,国务院公布<国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定>。5月8日,中国建设银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时透露,建设银行的资产证券化项目进展顺利,预计将在年内正式启动。央行在第三季度货币政策执行报告中,提醒各商业银行要切实加强信贷管理,警惕房地产泡沫的出现,并重申严禁发放”零首付”个人住房贷款。中国第一部专门管理城市规划区内经济适用房价格的法规——<经济适用住房价格管理办法>已由国家计委、建设部制定完毕,明年起正式实施。江西省房地产发展:江西省建设厅住宅与房地产业处处长黄隆规认为,江西省房地产业呈现健康、持续的发展势头主要源于江西省房地产业起步晚、发展潜力大,房产政策扶持力度大:一是我省实行住房制度改革,房地产业真正开始了市场化运作,比沿海发达地区整整晚了8年。近两年来,省委省政府要将江西建设为沿海和经济发达地区的”三个基地、一个后花园”,将建成南昌市现代文明花园城市和区域经济中心城市,这一目标的确定都预示着江西省房地产的发展即将步入快车道;二是城市化进程的加快和城市规模的扩大为房地产的持续发展提供了巨大的潜在市场需求,南昌城市人口要达到260万人,城市化水平要达到60%,在南昌市新的”十年发展战略”中,每年要增加人口1.8万人左右,按人均住房建筑面积25平方米计算,这样每年就要新增商品房需求170万平方米。随着人们生活水平的提高,换房、提前消费等观念也愈受到老百姓的认同,从而增加住房需求。老城区今年要拆迁改造100万平方米,那么拆迁人员的安置也将促进住房需求。事实表明,南昌市的商品房销售面积为79.32万平方米,117.9万平方米,商品房预销售达到了200.19万平方米,如此能够看出我省商品房销售面积呈直线上涨,且商品房销售面积大于同期竣工面积,房地产业需求潜力巨大;三是全省全力扶持与鼓励房地产业的开发建设,城市面貌变了,让投资者看有了信心,吸引了众多外来人口来江西落户.比如南昌市,该市户籍制度的松动,使得市民购买商品房、房改房建筑面积在70平方米以上即可办理户口。而且为了加快启动房地产市场,激活住房二、三级市场,南昌市房管局经过降低二手房入市的门槛,实行税肥减免,简化办事程序,使房地产市场进入多级联动的良性发展轨道。以及近来推行的〈若干意见〉,对放开公有住房的出售范围,允许私有住房使用权的转让,住房分配货币化的施行,鼓励房屋拆迁货币化,这些措施实行都将促进房地产业的快速发展。朝阳:以远东世纪花园为代表,由多层开发到高层开发,由小型住宅区到大规模社区的打造,带动了朝阳洲板块高尚生活社区的开发,引起了南昌市民及业内人士的极大关注。而今朝阳洲成熟区域板块已经形成,居住需求开始向周边扩散。按地段位置,该板块已明显划分为三个梯度消费:中山桥至抚河桥为第一梯度,抚河桥至司马庙立交桥为第二梯度,司马庙立交桥至建设桥为第三梯度,政府在朝阳洲三大梯度间出让的土地已经不多。其间在建及即将推出的楼盘体量不大,相对于市中心恒茂国际华城等几个大盘的崛起,朝阳洲板块的楼盘开发对未来南昌楼市的影响将不明显。而且”改造旧城区,限制朝阳区,发展新城区”——,南昌城市区域规划对连接中心老城区与红谷滩新区的朝阳洲板块,提出了限制口号。政府在~间对朝阳洲土地采取储存控制手段。、8、12朝阳板块最后一块土地的的拍卖,并不意味着朝阳洲已经没有了可供开发的土地。据悉,朝阳洲存储的土地仍有数千亩,,如果按每年3000亩土地开发量计算,朝阳洲土地出让解冻后,仍有2~3年的发展空间,因其位处赣江与抚河之间,凝聚繁华与宁静不可复制地段的独特地位,其升值潜力无可限量。市场前沿动态:近年来,随着南昌新都市框架的初步构架,花园城市建设的深入推进,旧城改造的持续进行,红谷滩新区的全力开发,为房地产业创造了巨大的发展空间。,江西省完成房地产开发投资达95.3亿元,比上年增长73.7%,增幅位居全国第一。而南昌市作为江西省的省会中心城市,共完成房地产开发投资34.67亿元,较上年增长69.12%。的南昌楼市依然保持了高开高走的良好发展势头,一季度业绩不菲,3月11日颁布的关于进一步搞活房地产市场的若干意见更是起到了显而易见的推动作用,使南昌楼市在未来发展的日子里前景愈加灿烂。今年一季度,江西省完成商品房投资219.047万元,商品房销售额70.511万元,商品房新开工面积345.5万㎡,商品房竣工面积67万㎡,商品房销售面积71.17万㎡。南昌市共完成房地产开发投资8.03亿元,较上年同期增长68%;商品房销售大幅增长,全市预销商品房36.27万平方米,销售金额9.63亿元,分别较上年同期增长82%和144%。商品房空置面积12.18万平方米,其中商品住宅空置量9.99万平方米,分别比上年年底下降了49%和45%。从这些数据能够看出,今年江西房地产上升势头依然不减,各项指标增幅较大,商品房新开工面积、竣工面积、住宅销售面积超过了100%。南昌楼市持续走旺。楼市火旺,板块竞争格局大变动,红谷滩、青山湖板块异军突起,位居南昌楼市一线。红谷滩板块楼市在经过较长一段是的沉默之后,终于在本年度全面”爆发”。红谷滩新区作为市政府着力建设的重点板块,将集中展现未来南昌的发展面貌。而作为其发展的标志之一——地产业在红谷滩新区无疑走到了南昌楼市的最前面,其潜力无比巨大,继上海绿地——滨江豪园打响了红谷滩楼市的第一炮后,鹿景名居、理想家园、洪城时代广场、江信国际花园也不甘示弱纷纷响应,掀起了购房热潮,特别引人注目的是今年4月南昌规模最大的楼盘总建达到100万平方米的万达星城隆重开幕,强势推出。这些楼盘大多以高层为主,形成了气势磅礴的新的景观性建筑集群。青山湖凭其风景优美的环境优势、便捷的交通、周边良好的生活配套被评为消费者最喜欢的人居板块之一。五一房展上,青山湖一个个楼盘精彩亮相,金色水岸、碧海云天、中富新城、丰源宜合、白金翰水景花园相继与市民见面……从高层到多层,在到高层别墅,青山湖周边楼盘开发趋于多元化,逐渐形成一个高尚住宅区,也必将与红谷滩一齐成为今年下半年南昌楼市中最热点的板块。另外,在今年的楼市中,不再形成一个楼盘独领风骚的单一局面,而是同众多高品质的楼盘共同争夺市场的多种格局。总而言之,一句话,板块竞争将更加激烈。繁荣的市场背后必然有着政策的支持与促动。3月中旬出台的<关于进一步搞活房地产市场的若干意见>,其中,解决历史遗留下来的几万套住房的发证问题,一方面可为群众排忧解难,另一方面也将加大住房的上市量,使南昌这块”蛋糕”越做越大;而放宽公有住房出售范围、允许公有住房使用权有偿转让、实行住房分配货币化、鼓励房屋拆迁货币化安置、降低房屋入市门槛,简化办事程序,减轻购房者税费负担等一系列举措,将进一步扩大住房消费主体,极大的增加住房有效需求。这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范、促进作用。推出多项新举措进一步激活房地产市场。项目月份住宅非住宅合计销售数量(套)同比增长(％)建筑面积万㎡同比增长(％)金额(万元)同比增长(％)均价元／㎡同比上涨(％)销售数量(套)同比增长(％)建筑同比金额同比均价元／㎡同比上涨(％)建筑面积万㎡同比增长％金额(万元)同比增长％均价元／㎡同比上涨％面积增长(％)(万元)增长(％)万㎡1月份年105876．3313．3481．7434161．4796．042560．837．86156-26．071．5234．514632．5161．233047．7019．8614．8675．4438793．9891．112610．638．93年6007．3471425．992374．112111．132873．292542．738．4720299．282396．612月份年1959340．2223．62306．5462996．64386．992667．0919．79330522．644．10217．8317927．134372．47-27．0327．72290．480923．77291．52919．330．30131．93年4455．8112935．982226．50531．297729．455991．827．1020665．432910．623月份174736．2722．0434．3158113．8131．762636．74-1．9024936．072．64-38．4611117．144211．0460．5324．6819．2369230．9525．052805．144．89-1．21128216．4144107．272687．831834．2911253．322623．1520．7055360．592674．424月份147265．7718．7652687．5287．222808．5018．2622649．672．00177．788535．964267．9820．7665．1661223．4880．012949．115．8958．3145．43-47．6588811．8528142．332374．881510．725869．338151．8512．5734011．662705．785月份4月南昌市市区预、销售商品房情况表预、销售情况面积(㎡)数量金额(万元)住宅非住宅(共4．53)合计住宅(套)非住宅(宗)住宅非住宅(共8535．96)合计187569．92商业用房写字楼其它207594．45147222652687．52商业用房写字楼其它61223．4912624．277151．16249．106719．441771．5944．92住宅按单套面积划分200㎡以上所占比例(％)150-200㎡所占比例120-150㎡所占比例95-120㎡所占80-95㎡所占比例80㎡以下所占比例(％)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积套数面积套数面积比例套数面积套数面积(㎡)(％)(套)(㎡)(％)(套)(㎡)(％)(套)(㎡)(％)(套)(㎡)6214937．497．9629849749．1326．5250168189．6836．3524526086．8313．911019059．874．8326519546．9210．42住宅按单价划分3500元／㎡以上所占3000-3500元／㎡所占比例(％)2500-3000元／㎡-2500元／㎡所占比例(％)1500-元／㎡所占比例(％)1500元／㎡以下所占比例(％)所占比例(％)套数(套)面积(㎡)比例(％)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)25427132．2614．4729540395．521．5455171321．8438．0217522776．0612．147510458．555．5812215485．718．26住宅按单套价格划分50万元以上所占比例(％)40-50万元所占比例(％)30-40万元所占比例(％)20-30万元所占比例(％)15-20万元所占比例(％)15万元以下所占比例(％)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数面积套数(套)面积(㎡)(套)(㎡)20637133．0519．8029944382．3723．6639250852．6527．1136836770．8419．601057882．784．2010210548．235．62住宅按户型划分四室二厅以上(含复式、别墅)所占比例(％)三室二厅所占比例(％)三室一厅所占比例(％)二室二厅所占比例(％)二室一厅所占比例(％)二室一厅以下所占比例(％)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)套数(套)面积(㎡)33053771．1628．6767794684．5750．487787．260．4231030933．7316．49171403．270．751315989．933．19第二部分南昌市房地产住宅市场分析第一章南昌市房地产市场历史回顾一、南昌市商品房市场发育进程特点南昌房地产市场相对落后沿海大城市3-5年,南昌房地产雏形形成于20世纪80年未至90年代初,当初房地产的开发多是旧城改造,单位建房或团体购房,商品房很少,如大士院拆迁还建房,仅有少量的商品房出售。因为商品房很少,不能形成市场主题,因此还不算真正意义上的住宅市场。南昌市住宅市场形成阶段为1992-1998年,这个时期为第一代产品阶段,1999年为住宅市场成熟期,属于第二代产品阶段,进入发展期属于第三代产品时代。南昌住宅市场”三代产品”典型案例时期第一代(1992-1998年)第二代(1999-)第三代(起)多层贤士花园、高新小区、京山小区、桃苑小区、新世纪小区远东世纪花园、御锦城万科四季城、青春家园小高层奥大匹克大厦、长运大厦恒茂城市花园、福田花园、千禧城(一)阳明锦城、金边瑞香苑高层中城广场、中达花园聆江花园、国贸广场、洪城广场象湖源、滨江豪园、远东国际花园别墅南洋花园、怡湖花园绿地别墅、翡翠山庄、湾里颐和山庄下面我们对南昌房地产每个阶段的产品特征、市场特征进行比较分析。第一代产品阶段:粗放型产品阶段1992年-1998年,贤士花园、桃苑小区、振中小区的诞生标志着南昌进入商品市场阶段。市场特征:住宅建设规模小;多层为主,高层和小高层很少;小区火柴盒式住宅呈行列式排列;小区绿化简单、低档。置业特征:主要消费群体是团体、机关事业企业购买分给职工,个人购买占一部分比例,购房主要是解决居住,很少有投资行为,消费都刚从鸽子笼似的小屋住进宽敞明亮的有独立卫生间的新屋,也感到一时满足。营销特征:开发商多以自产自销为主,专业房地产代理机构产生,有一部分的楼盘由中介代理销售,营销策划大多是在项目规划设计后销售不利后找代理商,外于营销策划阶段,广告宣传比较简单,楼盘包装缺乏,后期逐渐有了一定的市场意识成功关键点:”价格取胜”第二代产品阶段精细型产品阶段1999年-初,属于住宅市场的成熟期。1999年9月,以远东世纪花园的诞生标志着南昌房地产水平进入新的发展阶段。市场特征:小区规划比以往活泼,讲究建筑风格和外立面特色;开始注重户型设计样式,200平方米的大户型、顶层复式及错层开始流行;物业管理呈现专业化。置业特征:消费高涨、房价攀升、疯狂抢购。成功关键点:”品质取胜”第三代产品阶段生态和高科技产品阶段以万科四季花城、宾江豪园为代表的国际生态住宅产品,使南昌房地产市场进入全新的发展阶段,开始向大盘时代迈进。市场特征:主住宅建设注重生态和科技的有机结合;大规模开发态势;建筑风格多样化;小区低密度、大绿化,出现了国际化生态环境;高新技术、智能化设施的广泛运用;楼盘品质与风格越来越体现在细部竞争上。置业特征:购房者理性意识增强,对居住环境要求大大提高;”持币观望”,寻找最佳出手时机;由被动置业转为主动购买。成功关键点:”差异取胜”南昌第三代住宅的产生不是偶然的,是由市场竞争逼迫出来的,首先南昌创造花园城市和招商环境的改进,给房地产开发商创造了一个很好的环境和发展空间。深圳万科、大连万达、上海绿地等国内地产大鳄看中了南昌地产市场,抢先进入南昌,把她们先进的经营理念带进南昌,南昌本地老牌有实力的地产商为了取得市场有得地位,在规模上、产品品质上、环境与科技含量上下功夫,使南昌的楼市品质有了一个全新的提升。从以上南昌住宅发展趋势的分析能够看出:南昌楼盘规模及品质逐渐与沿海城市靠拢,在规划设计、营销推广、物业管理等方面都有了较大的发展和提高,与市场的结合度越来越强,板块区域概念深入人心,市场逐渐细分化,产品出现差异化,建筑风格多样化,配套设施全面化,智能设施先进化,一种住宅品质的全面提升运动正在兴起,购房意识逐渐理性化,市场日趋成熟。二、南昌市房地产发展指标1、施工面积、竣工面积、销售面积、空置面积单位:万平方米年份施工面积竣工面积销售面积空置面积279122943028712011320341152.29138.7724.86660.3134.03330.7323.92施工面积单位:万平方米竣工面积单位:万平方米

销售面积单位:万平方米2、交易量南昌市商品房成交金额为14.44亿元,而成交金额为20.34亿元,31.24亿元,成交金额78.97亿元。详见下图:3、价格走势南昌市房地产市场发展现状一、南昌市土地一级市场供应状况近年土地供应量对比(-)类别年度土地供应量(亩)12003979.6633553754(二)近年土地出让状况(-)1、土地出让一览表序号拍卖时间位置面积(亩)容积率成交价买受(中标)人1.4.12朝阳南路以南(原桃苑水塘占地)58.85332.4155上海瑞文2.4.12青山南路401.850江西四方3.4.12青山湖西岸,铁路线以东,南昌三十中以南2401.570浙江中大4.8.12青山南路(原江西化纤生产区用地)123.21.5129南昌市政5.8.12红谷滩中心区、控规编号A-24、A-25地块1062.282义乌中国小商品城6.8.12二七北路(原八一配件厂生产用地)30.07732.2171江西先锋7.8.12湖滨路以东、江大北路以北55.2581.486江西利中8.8.12湖滨路以东108.6781.370江西旅游9.8.12扬子洲以西,朱家湖地区(原南昌水产养殖场生产用地)57.04792.257.07南昌兴达房地产10.8.12南京东路与青山湖大道交叉东南角37.8612.8664江西天骥11.8.12三经路(原阳明织带厂)3.332.02190南昌明华12.8.12洛阳路以北、二七南路以西(原省粮油机械厂生产用地)27.5281.8120.8江西金辉13.8.12朝阳中路以北、团结路以西(原江西运输轮胎厂生产用地)38.5122.580江西强威14.8.12万福寺12号(原中房公司用地)4.0593.236江西顺达15.8.12凤凰洲C-17、C-18、C-19、C-205531.446上海西部企业16.9.27洪都大道以东、北京路以北1583168高新能源17.9.27凤凰洲控规B-7、C-33、C-34、C-37C-38、C-39地块6752.558江西幸福18.9.27青山湖东岸,青山湖北大道以西517.821.4101浙江中富19.9.27红谷滩周边区控规B-3地块2101.566浙江名门20.9.27朝阳中路以控规3-23西半幅6.6253202青山湖房地产21.9.27朝阳中路以控规3-23东半幅12.734153149江西新元22.9.27站前路与天佑路交汇处东北面6.78515.08395铁路天集23.9.27司马庙立交桥以南、抚河以西25.993150市政24.12.18解放西路298号(原江西红声南光仪表有限责任公司生产用地)77.4152.4168浙江慈溪全市商品住宅供地约3355;对房地产开发建设也实行总量控制,全市房地产开发面积控制在300万平方米左右,其中新老城区各占50%。其中经济适用房70万平方,低洼地危旧房改造20万平方。为加快红谷滩新区建设,对在新区进行开发的项目实行了鼓励、倾斜政策。2、土地出让一览表序号交易时间位置面积(亩)容积率成交价万元/亩买受(中标人)1.12.26-.元.6红谷滩周边区控规B-5、6号194.289R≤3.525南昌世界贸易中心有限公司2.12.26-.元.6红谷滩周边区控规B-1、2、7、8、9、10及红角洲片区A-19—29号178044江西联泰实业有限公司3.12.26-.元.15碟子湖周边400R≤0.230南昌铭雅欧洲城实业有限公司4.2.8-.2.19上海路639号(原江西丰华橡胶厂生产区用地)21.17R≤2.0132南昌洪洲物业公司5.2.8-.2.19青山路下沙沟1号(原南昌糖果厂用地)4.191R≤1.557江西联友房地产开发有限公司6.2.8-.2.19青山湖大道西侧,规划城东四路南(原金昌利公司用地)149.15280南昌金昌利房地产开发有限公司7.2.8-.2.19湖滨路以东(原湖东安居小区用地)69.357R≤1.485江西省湖东安居工程开发有限公司8.2.8-.2.19万福寺2号(原金属容器用厂用地)21.705R≤3.5168南昌天高房地产开发有限公司9.2.8-.2.19三经路113号(原江西制药厂生产用地)83.271R≤2.2151嘉善欣达房地产开发有限公司10.2.17-.2.28贤士湖公园东侧(贤士中路以北、贤士二路以东)17.1284R≤1.8173江西东南投资有限公司11.2.17-.2.28沿江路和建设路交叉口东南角(原省建筑构建预制厂部分用地)15.813R≤3.5226江西昌和房地产开发有限公司12.2.17-.2.28抚生路以西(原朝阳酿造厂用地)20.6065R≤3.4141南昌澳利实业有限公司13.4.7-.4.18中山路与象山路交叉口东南角12.948R≤5.0482.3百脑汇(南昌)实业有限公司14.4.21-.4.30凤凰洲片区C-12、C-13、C-14、C-16地块300R≤1.346南昌运通世纪房地产有限公司15迎宾大道与何坊西路交叉口西南角14.6112016南昌市抚生路凉伞树18号6.78283.74(总价)南昌市土地储备中心17上坊路以东、北京路以北(原南昌玻璃厂生产区)40.109110南昌澳中实业发展有限公司18青山湖东岸(原江西省检察院培训中心划拨用地)70.3741131江西恒茂房地产开发有限公司19.9.24-.10.10象山南路、船山路交叉口(西湖低洼危旧房改造38号地块)14.996R≤378江西新世纪房地产综合开发有限公司20.9.24-.10.10南昌市胜利路地段原交通银行及周边用地4.425R≤4.3600浙江日月房地产开发有限公司21.10.20-.10.30团结路以北、西河滩路以西(原南昌市社会保险事业处用地)23.6006南昌市劳动房屋开发公司22.10.20-.10.31中山路220-234号(原南昌市建筑房屋开发公司用地)2.352南昌市建筑房屋开发公司23.10.20-.10.32红谷滩周边区A-20地块117.753江西洪城房地产开发有限公司24.10.20-.10.33丁广街以北(原南昌柴油机厂生产用地)7.1546江西恒茂房地产开发有限公司25.11.10-.11.18南京路以南,艾溪湖以西(原江西丰源房地产开发公司用地)74.463R≤1.5江西丰源房地产开发有限公司26文教路(原南昌市钢丝厂、印刷十一厂),16.74江西协众房地产开发有限责任公司27滨江大道以东,团结路以西(原江铃制动器厂)46.66江西城开投资有限公司28扬子洲以西(原水产养殖长用地)8.52南昌洪城投资实业有限公司29洪都北大道两侧(原永溪村土地)18.19江西君临天下实业有限公司30建设西路两侧(原南昌五星垦殖场生产用地)30.1978南昌龙盛房地产开发有限公司3、南昌土地供应特点各片区出让土地面积比各片区出让土地规划建筑面积比

不同方式的出让土地面积比特点分析:1、供应比例均匀南昌市土地总供应30宗,全年土地成交量约为1660亩。从土地成交面积来看,红谷滩土地供应面积较大,总面积为817.75亩,占总成交面积的42.16%;其次为青山湖周边的土地,成交4宗,总面积为404.031亩,占总成交面积的24.33%;而老城区的土地成交宗数非常多,达到了12宗,总面积282亩,占总成交面积的16.98%;朝阳洲成交土地6宗,总面积为202.66亩,占总成交面积的12.2%,从土地供应的区域来看,虽然各个区域的土地面积比重有所轻重,但从各区域的总建筑面积来看,都在40万平方米左右,土地供应比例非常均匀。2、楼面地价攀升从整个土地供应的成交价格来看,有几宗土地创下了”天价”,如胜利路的一宗土地成交价格为600万元/亩。从今年整个土地规划指标中的容积率来看,普遍降低,过去在城区容积率一般为2.5左右,但城区容积率多在1.5-2.2,容积率的降低,意味着在土地价格与过去相当的情况下,楼面地价必然上升。3、市场回归理性土地供应量相比往年减少,南昌楼市商品房成交量在250万平方米左右,房地产市场会比较健康有序地发展。同时,相比前两年,今年的土地市场可谓是在平静中渡过,土地出让方式以挂牌为主。(二)土地市场发展态势1、土地供应政策及总量预测,省城将重点整改土地未批先用等不规范行为,并继续控制经营性房地产开发用地投放总量。规定凡城市规划区内经营性土地一律由国土部门招标拍卖或挂牌方式出让,禁止其它单位以任何形式向开发单位提供经营性用地,力争全市经营性用地市场化配置率达到100%。据悉,该市全年城市规划区内经营性住宅开发用地投放量大致为2500亩,土地供应集中的热点区域在青山湖、朝阳洲及庐山南大道。2、土地市场供应特点土地相关政策的规范出台,今年南昌市土地一级市场将可能呈现以下特点:土地一级市场的一体化和规范性将得到明显加强。南昌县和新建县的土地出让必然要纳入南昌市土地出让的总盘子里,进而加大土地出让规范操作的力度。鉴于全国土地土地一级市场宏观调控的原则和南昌市近两年来土地出让的实际,预计明年在土地出让的总量上将加强控制的力度,土地供应总量至少在增幅上有明显的下降。在出让土地的区位选择上将更趋于集中,房地产开发应当促进城市规划总体格局的形成。3、土地供应态势对南昌楼市的影响土地一级市场一体化程度的加强,强化了政府对土地一级市场的垄断,有利于土地出让市场的宏观调控,影响了土地出让总量的控制,反映到房地产市场上来,就表现为土地出让的透明度加大,土地竞争激烈,导致土地出交价格的上扬和房地产开发成本的增加。由于今年出让的土地相对集中与青山湖和朝阳洲板块,结合的楼市区域,楼市的热点会比较集中于青山湖、朝阳洲、新建、昌南板块以及红谷滩板块。熟地出让将缩短开发周期,也可使开发商更准确地预测楼盘上市期,再加上出让的土地将在今年上市,房地产市场上实际总供给量将超过,楼市竞争将更加激烈。第三章南昌市板块区域市场分析板块竞争是当前楼市竞争的一个显著特点,随着南昌房地产的蓬勃发展,竞争区域扩大,竞争个案增多,板块概念由此形成,并日趋深入人心。当前,南昌市楼盘主要分布在七大板块:红谷滩板块、朝阳洲板块、青山湖板块、京东板块、市中心板块以及城南板块。一、板块区域分析(一)青山湖板块★板块构成:主要由环湖区域、湖滨路到青山湖大道和环湖路至青山北路,洪都北大道组成。优劣势分析:优势:1、区位优势。青山湖周边有四条主干道:东面有青山湖大道、南面有南京路、西南是洪都北大道、西北是青山路。青山湖大道连着城北和城南,南京路连着市区八一大道和城东的高新科技开发区。区域配套设施较为完善。2、生态环境优势。青山湖是南昌市最大独立内湖,拥有317万平方米的广阔水域和丰富的植被、茂密的森林,形成一个天然的”超级绿肺”、”氧吧”,对周边空气质量、小气候状况改进有极大的帮助。3、人文景观优势。整个青山湖将建设十二大园区:湖滨公园、名人雕塑区、燕鸣岛公园、文化娱乐区、安静休闲区、喷泉景观区、欧陆风情区、生态景观区、水上活动区、文化教育区、相思林、水上运动区。4、规划优势。整个青山湖将分为五大功能区:高教-居住综合区、旅游综合区、公建-居住综合区、工业-居住综合区、旅游文化设施区,可见,青山湖围湖规划以居住为主,集观光旅游用地。劣势:1、板块内部分道路交通设施不完善。2、板块内生活配套设施不完善。3、铁路从湖滨西路,洪都北大道,青山北路经过。楼市特点分析:1、青山湖板块楼盘大多临湖而建,景观优势明显,人文气息浓厚。2、青山湖板块楼盘定位于南昌市中高档居住区,住宅以多层住宅或高档别墅为主。3、产品类型多样,低层、多层、小高层、高层、别墅共聚青山湖。4、楼盘主要以别墅、花园洋房为主,楼盘整体不大,总量受到限制,而且沿湖土地有限,可持续发展不强。5、青山湖土地拍卖火热。土地出让集中在青山湖板块,为青山湖板块楼市添了一把旺火。楼盘点击:青山湖板块的楼盘主要集中在青山湖东岸,从南京东路进去依次有金色水岸、碧海云天、白金瀚水景花园、香溢花城、秀泊经典等,在西岸有江中花园、中大青山湖花园。东西岸楼盘占地面积共1000多亩。当前,青山湖畔已建、在建和拟建楼盘近10处之多。主要个案见下表:楼盘名称建筑面积(万㎡)住宅类型均价(元/㎡)江中花园12.6万高层2500金色水岸35640㎡高层商住楼3800碧海云天17万多层、花园洋楼、高层2600(一期)3400(二期)白金瀚水景花园8.57万别墅4200秀泊经典17万洋房、小高层、高层3300青山湖花园23万洋房、小高层、高层未出香溢花城50万洋房、小高层、高层未出发展态势分析:青山湖板块是因其独特的地理位置从早期的京东板块中划分出来而独立的一个板块,在发展过程中,青山湖板块因其周班环境、得天独厚的天然生态环境优势,板块楼盘定位于中高档,力求打造成一个高档住宅区。在南昌市各大地产板块中,青山湖板块位于市中心地段,拥有南昌市最大的内湖青山湖的风景优势、高起点的规划和高品位的楼盘设计,而成为南昌市民心中购房最理想的板块。从到,青山湖板块实现了从概念到行动的过渡飞跃,,除江中花园开盘外,基本上停留在圈地阶段,一年中,青山湖共出让土地1000余亩,占整个南昌市全年出让土地的22.3%。,开发商开始大力建设和销售,碧海云天、金色水岸、白金瀚水景花园已经开始全面销售。当前,浙江中大、浙江烟草破土动工,预计年底开盘,这不但给青山湖板块增多在售楼盘,实现青山湖楼盘的全面开花,而且真正让青山湖板块全面加入南昌楼市的激烈竞争,其潜在价值和竞争含量巨大,青山湖板块楼市越演越冽。经典楼盘案例分析——碧海云天1、项目概况碧海云天位于青山湖东岸,省电力大厦和水上运动学校之间,项目总占地115亩,总建筑面积108000平米,整个小区由9栋多层复式花园小洋楼和2栋高层住宅组成,内有幼儿园、5000平米的超大会所、社区医疗中心等公共配套设施。2、户型设计特点碧海云天以闲适107平米的三房二厅二卫和143—169平米的浪漫复式花园小洋房为主力户型·整体布局合理,功能分割细致,保证空间的充分利用;·朝南大客厅,带超大阳台,享受无限视野,把更多风景和阳光都收藏在家中;·主卧达22平米以上,内设卫生间,卧室全部采用凸窗设计,豪华气派、阳光充分,视野无限,尽可享受四季变迁之美;·巧妙设计餐厅连通客厅,面积近40平米,功能独立,宽敞空间让心情舒畅开朗。·空间精心设计,上下两层,动静分区,别墅级享受;·超大客厅带观景阳台且朝中庭花园,全景式气派会客区域,雍容华贵;·超大主卧,面积达26平米,带独立卫生间、步入式列衣室和观景阳台,更多得一个生态花池;·餐厅挑高5。8米,豪华大气,挑空部分能够利用做多功能房;·自然采光的明厨明卫,人性化的体贴设计。3、项目优劣势分析:优势地段好,位于青山湖畔规划的十二大美丽园区之间,自然环境无可比拟;其产品规划设计讲究超大间距、小户型设计和低密度建筑,并荣获”人居经典”竞赛之最佳景观设计大奖;南昌首倡5S健康生活新模式和源于澳大利亚的考拉型花园小洋楼概念;项目的成功也得益于今年上半年青山湖析块的整体炒作,使其具有良好的人气指数;开发商多年成功开发房地产的经验。劣势:◆湖滨东路前段路刚修建成,道路过于狭小,交通还不太方便;青山湖板块的市政配套设施还跟不上,居住气氛还暂不够;(二)市中心板块板块构成:介于京东板块、朝阳洲板块和红谷滩板块之间优劣势分析:优势:地理位置优越,历史悠久,人文景观丰富,人口密度高,交通方便,生活配套设施完善,具备其它板块无可比拟的优势。劣势:政府重点发展新城区,同时改造旧城区环境。旧城区开发建设原则上严格控制,只拆不建,控制旧城区住宅建设总量,因而市中心板块虽有土地上市供应,但体量较小,难以形成规模开发,对整个南昌楼市的影响不大。市中心楼市特点分析:楼盘较多,但大盘较少,除恒茂国际华城、金域名都、东方塞纳规模较大外,其它楼盘规模均在10万㎡左右。市中心由于地段的稀缺性,开发的楼盘以多层夹杂小高层、高层为主,纯多层型住宅甚少。地段决定价格,该区域楼盘的价格较高,均价多在3000元/平方米以上。旧城区只拆不建,楼盘开发受限制。楼盘点击市中心板块商业及住宅个案都较多,是楼盘较多的板块,由于土地资源的稀缺性及政府的宏观调控,楼盘规模不大,以中小楼盘为主。当前部分在售住宅楼盘个案见表:楼盘名称建筑面积(万㎡)住宅类型均价(元/㎡)恒茂国际华城50万高层5000(装修)东方塞纳15万多层、小高层3300南方大厦1.8万小高层3400自由都1.46万高层2700金域名都30万小高层、高层3600楼盘发展态势分析:市中心板块受到旧城改造,只拆不建的影响,土地出让较少,新开个案也越来越少,在售楼盘规模小,大部分为几栋或1栋住宅楼,板块热度减退,但由于市中心生活配套设施齐全,交通方便,市中心情结,市中心楼盘整体销售状况较好,如创销售佳绩的”锦城”系列:御锦城100%销售,阳明锦城98%销售,锦和嘉园100%销售,都是有目共睹的。但由于市中心楼盘供应体量都较小,难以形成规模开发,因而对整个南昌楼市影响不大,随着新中心城区逐渐形成,其板块热度将会逐渐减退。★典型楼盘分析恒茂国际华城一、项目概况恒茂国际华城位于南昌市八一广场南路。毗邻市区南昌市长途汽车站,交通便捷,

1、2、9、11、16、215、24、204路等数十条公交线路汇集。建筑面积达50万平方米,23栋超现代光体建筑,整个小区分十个座:罗马座、马赛座、里昂座、雅典座、米兰座、悉尼座、纽约座、巴黎座、伦敦座、柏林座。主要户型有三房二厅二卫,建筑面积147.50平方米,二房二厅一卫,建筑面积106.08平方米。1、数亿美金筑就的新国际生活汇集国内专业人士、哈佛大学、南昌大学、同济大学及香港洪涛集团的设计师们为缔造新领先一广场献计献策,这些颇有经验和眼光的国际城建专家的设计创意最终被优化成一套方案,南昌城市容市貌将从新广场建成后焕然一新。

2、360度的全方位配套省博物馆、省展览馆、丽华大厦、洪城大厦、百货大楼、新洪客隆、太平洋百货、600秒征服繁华世界,一手撑握国际都市的流行资讯。

最繁华的街廓总是与360度全方位的生活配套无限接近。

步行可达孺子路美食街、中山路服装街、八一公园、人民公园、育新学校、师大附中、南昌二中、省一附院、二附院。

二、物业管理十大智能安保构筑总统府般的安全壁垒,小区闭路电视监视系统,小区四周红外线防范报警系统,电子巡更系统,IC卡车库管理系统,红外幕帘安防报警系统,IC卡门禁管理系统,可视对讲系统,大堂、电梯电视监控,家庭安防智能报警(含闯入报警、煤气泄漏报警、烟感受报警),家庭紧急求助。三、广告诉求主卖点 城中之城,地王之王360度全景观玻璃大堂,出入间自成雍容气派;超豪华创意空间,贵族气派由内至外次卖点入选”财富1000强”的美国世邦魏理仕物业顾问,24小时全天候的星级服务;江西首座5000平方米KURHAUS国际级养生会所;翡冷翠街、拉斯维加斯街、地中海街、时代广场10万平方米的四大主题流行商业街数亿美金筑就的新国际生活四、优劣势分析优势交通畅通,1、2、9、7、24、26、204、215路等数十条公交线路汇集;地理位置优越,交通便利;良好的大环境,合理的市场定价;豪拥八一广场南昌最骄傲生活版图方便的购物、就医、教育环境。劣势规模大,市场压力大;周边环境较差;营销人员培训不系统,知识并不全面,技巧不够;五、综合评述恒茂国际华城自10月底开盘以来引起消费者注目,并在网上、报纸、电视上全方位广告攻势打响,气势磅礴,王者之气尽显,带来了江西楼市的新一轮冲击波;出现一期销售的火爆场面。(三)、朝阳洲板块★板块构成:朝阳洲板块东起抚河故道,西至赣江,南至南隔堤。规划总用地面积22.46公顷,规划用地包括象湖内湖和部分外湖以及抚河故道。划分为三个梯度第一梯度:中山桥墩至抚河桥墩第二梯度:抚河桥至司马庙立交桥第三梯度:司马庙立交桥至建设桥墩优劣势分析:优势:1、得天独厚的水资源,适于人居。2、周边生活配套的成熟完善,交通方便。3、市中心地段,人气较旺。劣势:1、南昌市政府改造旧城区,限制朝阳区。2、政府对朝阳洲土地采取储存控制手段。楼市特点分析:朝阳洲板块能够称为纵向发展有潜力的高尚生活板块。以远东国际花园为代表,由多层开发到高层开发,由小型住宅区到大规模社区的打造,它带动了朝阳洲板块高尚生活社区的开发,并引起了南昌市民及业内人士的极大关注。楼市主要特点如下:对于其它板块,被业界人士称之为”大鳄”、”狼”的外来房地产企业而言,朝阳洲板块尽管没有完全意义上的大盘出现,而且大多数楼盘也都是由本土中小开发商倾力打造。朝阳洲土地开发有其局限性,特别是政府在-对该区域土地实行限制政策。在房价的拉动上,地段是主要因素,但经过楼盘配套设计,小区环境、物业管理售后服务等亦足以弥补相关缺陷。楼盘点击:朝阳洲板块楼盘个数在南昌市所有地产板块中仅次于市中心板块,但近来由于受到市政府对土地出让的限制,新开个案较少,,除了中山佳苑、丰源嘉会和蓝湾半岛新上市外,还包括今年莱茵半岛、东方桃苑的上市,当前在售楼盘基本为以前未售完的楼盘,其主要的在售楼盘个案见表:楼盘名称建筑面积(万㎡)住宅类型均价(元/㎡)中山佳苑1.9万小高层、高层3600远东国际花园8万高层3660水印都市4.8万高层2630千禧颐河园15.6万(二期)多层、小高层2950善居名门8万高层2800象湖源40万多层、小高层、高层3350蓝湾半岛5.97万高层3500东方桃苑8万多层、高层3300莱茵半岛23万多层、高层3100★发展态势分析:朝阳洲板块是当前南昌地产板块中发展最为成熟的板块区域,曾经板块楼市一度影响南昌楼市,由于土地出让的限制以及其它各大板块的异军突起(楼盘开花),朝阳洲板块热度不及其它板块,新开个案较少,对未来南昌楼市影响将不明显,但随着红谷滩板块楼市日益发展,将会带动其毗邻板块朝阳洲板块的再度开发。★典型楼盘分析远东国际花园1、项目概况远东国际花园位于南昌市城西,南临洪城路,与洪城大市场毗邻,有4路、19路、112路、117路从小区门口经过,但在小区门口无站台。项目地块呈长方形,占地约120亩,总建筑面积14万㎡,该开发项目分二期进行。一期远东世纪花园占地3.2万㎡,总建筑面积4.6万㎡,当前已有15栋多层,已于底全面竣工,售馨,现已有部分业主入住。二期远东国际花园占地3.9万㎡,建筑面积9.52万㎡,为4排6栋16-18层高层,二期于6月8日开盘,共推出518套精装修商品房。2、规划设计要点由美国ASL设计事务所江西省建筑设计总院设计,整个小区规划设计参照国家建设部关于<小康型城乡住宅产业工程示范区及规划设计导则>,根据规划设计高标准、建筑材料高品质、物业管理高水平的原则兴建,整个设计导入现代欧陆建筑风格,突出现代开放、健康等的概念,强化绿化及景观设计,追求生活质量,体现中西文化精髓的完美交融。规划及环境设计:功能分区明确,人车分流;单体形式:4排6栋16-18层高层连排布局,重视立面、屋面色彩,突出阳台与窗的细部。小区绿化设计采用点线面结合,立体空间设计。道路设计与景观设计结合,打破呆板的行列式构图,达到丰富空间,实施步移景异的效果。小区采用先进的网络系统技术,对小区购物等生活提供现代化的服务。小区设计引入环保概念,控制污染,如采用真空玻璃彩铝门窗隔减噪音。小区会所的设计风格与周围的环境设计互相渗透,幽雅独特,成为小区购物、视觉、集会、娱乐中心。小区内设置南昌唯一的恒温游泳池。是该小区区别于其它楼盘最明显的优势。3、户型和价格一期远东世纪花园其价格是1780-2280元/㎡,均价在元/㎡,二期远东国际花园系精装修,销售均价3500元/㎡。4、物业管理一期自己成立远东物业管理公司管理该小区,首次推行智能化物业管理,并把它作为主卖点之一,管理费为:0.8元/㎡.月。远东世纪花园荣获”全国物业管理示范小区”。成为江西唯一获此殊荣的商品房住宅小区。5、二期项目优劣势分析优势和卖点:远东世纪花园一期的成功开发,树立了企业形象,创立了远东品牌。朝阳新区配套逐渐完善,已形成相当规模和人气。远东物业引入国内先进物业管理理念,且已成功,取得很大成效。二期引进美国的设计概念,住宅精装修,交房即可入住,避免装修扰民及其它问题。小区设计引入环保概念,控制污染,如采用真空玻璃彩铝门窗隔减噪音。小区会所的设计风格与周围的环境设计互相渗透,幽雅独特,成为小区购物、视觉、集会、娱乐中心。小区内有南昌唯一的恒温游泳池。经过一期的总结后具有更强的市场研究和专业化营销策划能力。洪城大市场周边有潜在客户。劣势:周边环境差,且市政配套少。无自然景观。单价高。(四)、京东板块板块构成:主要由民营科技园,高新技术开发区和城东片区组成优劣势分析:优势:1、京东板块经过郊区人民政府和高新技术开发区近20年的努力经营,现已成为处南昌老城区之外,配套设施最齐全,规划最完善,产业结构最合理的居住区。2、城东新规划”一带、两轴、六区”、基础设施逐步完善,高新企业的集聚地。劣势:1、由于南昌市政府大力发展红谷滩新区,现已停止京东板块所有土地出让,故京东板块无后续发展趋势。2、当前生活配套设施尚不完善,交通设施也不是十分方便特别是靠艾溪湖区域交通车辆少。楼盘点击:现有京东板块楼盘不多,包括京东安居工程在内共计7个,且多数楼盘已进入尾盘销售,现将其楼盘基本情况列入下表:楼盘名称建筑面积(万㎡)住宅类型均价庐山花园11.8多层、小高层2600万科四季花城25花园洋房、阳光公寓、别墅3200(花园洋房)青春家园16.8多层、小高层1880(多层)逸翠雅居1.7小高层2300爵士馆2.3万高层12.5万/17.5万京东安居工程多层1500楼市特点及发展态势分析:由于高新区良好的发展依托,加上青山湖文化广场、香江家居建材城、亚洲第一高摩天塔、南昌海洋世界、新华图书超市、青山湖大道的整体改造等市政工程的规划实施。从-初、京东板块从一度百花绽放,成为南昌楼市中最突出的亮点,特别在上半年达到热点高潮,其影响力领跑全城楼市。但随着红谷滩楼盘的”全面开花”和城南板块”大盘”的异军突起,整个南昌楼市发生了转移,红谷滩板块及城南板块楼市位居南昌第一线,而高新区曾经的辉煌在去年”国庆花博会”期间走到顶峰,几乎没什么新个案,现阶段高新板块的几个楼盘基本都是去年来未售完的个案项目,且楼盘已呈现”现房、尾房”之姿,区域上镜率降低,媒体关注度下降,市民购房热情减少,现有余房较多的处于市场”中低价位、中低品质”的档位,其特定的消费群可来自一部分中档及现房的消费者,因而摸清现房购房者的消费心理是关键。京东板块的拓展方向将是青山湖文化广场南向的城东片区,其中,安居房将成为此板块的市场主体。经典楼盘分析——万科四季花城1、项目概况南昌万科四季花城位于南昌市高新技术产业开发区火炬大道东,艾溪湖畔。总占地面积900亩,一期规划占地面积410亩,规划总建筑面积约25万平方米,是当前南昌市开发规模最大的住宅小区。四季花城由江西万科益达房地产发展有限公司开发。江西万科益达房地产发展有限公司是万科企业股份有限公司和江西益达投资有限公司共同组建的合资公司,按照万科模式进行管理。南昌四季花城一区计划分为五期开发。2、规划设计要点

南昌四季花城由奥地利卡尔－法赛尔－陈建筑师事务所规划设计。根据一区410亩规划方案,四季花城的产品主要为低层、低密度产品,产品层数以3－5层为主,而且将引进南昌当前市场上所没有的产品,例如联排别墅、情景花园等。410亩规划中还将包括一所高品质学校、幼儿园、休闲娱乐设施和完善的商业配套。四季花城将引进万科来在全国各大城市的成功开发经验,同时把国外先进的规划设计理念带进来,把”生态住宅”、”绿色住宅”、”亲水住宅”带进来,提前得住宅产品的档次,提高南昌市民的居住品质。3、物业管理万科集团的物业管理公司是业内第一个经过ISO9002第三方国际质量认证的。物业管理是小区品质的最重要因素之一。四季花城将采用万科物业管理。4、项目优劣势分析优势和卖点:·位于艾溪湖畔,风景较优美。·万科在全国的品牌影响。·万科的全国房地产开发操作经验。·万科前期针对消费者做的各种宣传在消费群心目中的影响。·规模优势。·开发商与北师大联合在小区内设置一分部,保证教学质量;另有小学、幼儿园;劣势:·交通不方便,当前只有5路公交车从项目附近经过。·周边市政配套、教育配套、医疗配套、生活配套、商业配套等都比较欠缺。·地处郊区,但价格相对偏高。5、综合评述万科是首次投资江西房地产开发市场,江西省、南昌市和南昌高新区各级领导对万科投资南昌表示了极大的关注;在政策和资金给予了极大的优惠,使其投资利润率有了根本性的保证,同时,万科凭其强大的品牌影响力及其先进的房地产开发理念,必将对南昌房地产市场产生深远的影响,抬高整个京东片区的房地产开发门槛,进而提升京东片区的整体房价,从而提升整个南昌市楼盘的质量。(五)、红谷滩板块★板块组成:红谷滩中心区,凤凰洲片区以及红角洲片区★优劣势分析:优势:1、区位优势,该区域是南昌近几年发展变化最快之地,”一江两岸”的实施,使红谷滩将成为新南昌的CBD中心区域。2、高起点的规划定位及江湖水资源,大大提升了板块价值,南昌市的总体发展规划奠定了红谷滩的发展后劲。3、红谷滩建设者水平高,楼盘规模大,品质高。上海绿地、大连万达、上海西部等外地品牌企业,江信、江投、洪城等本地破具实力的开发企业在此造楼,强强联合、共同开发,打造一个高档居住区。4、市政建设高标准及日趋完善的配套设施,可持续发展空间较大。劣势:1、配套设施尚未完全到位。2、产业结构调整不到位、不健全。人气尚未形成火候。楼市特点分析:1、供应量大。由于市政府给予相当的优惠政策,使开发商加快了开发进度,近一年将有160万平方米的楼盘面市,为南昌市各板块之最。2、产品呈多样化。既有以”宾江豪园”为代表的面向高收入阶层的豪宅,又有以”理想家园”为代表的面向工薪阶层价位的楼盘,还有面向中低收入阶层的经济适用房,但中高档楼盘占了三分之二以上的份额。3、楼盘规模大。绝大多数楼盘的规模都在15万㎡以上,其中以万达星城100万㎡为最。楼盘点击:自从宾江豪园打响了红谷滩楼市第一枪之后,新开个案不断增多,到当前为止,在建、拟建楼盘至少在10个以上,且都为品牌企业开发的大盘,部分在售主要楼盘个案见下表:楼盘名称总建筑面积(万㎡)住宅类型当前均价(元/㎡)万达星城100万多层、高层2500(高层)滨江豪园24万高层2900(二期)理想家园17万多层、小高层2350(小高层)红谷春天15.2万多层、高层2800(多层)洪城时代广场10万高层已售完鹿景名居24万高层3500(二期)商城世纪村15万高层2500江信国际花园26万多层、高层2900(二期)凤凰城50万多层、高层2400(一期)楼市发展态势:自从南昌市政府提出”一江两岸、鲲鹏展翅”的城市战略构想以来,红谷滩战略上的重要性也日益显现出来。其潜在的升值优势吸引着购房者的关注,销售情况乐观向上,,随着政府配套设施建设的加快,红谷滩新区楼盘的建设和上市总量逐渐增多,当前区内在售楼盘均价已接近3000元/平米,超前的规划设计、得天独厚的环境优势、日益完善的配套设施,红谷滩楼市将成为今年到未来几年南昌楼市的主旋律。★经典楼盘分析——万达星城1、基本数据占地面积:约965亩总建筑面积:1000000㎡绿化率:65%(其中一区45%)主力房型及面积:二房(90㎡左右)、三房(120㎡左右)楼盘形态:一区为多层和小高层,现代欧式风格住宅小区小区配套:100米风情商业街,10000平方米超大会所,国际品牌连销超市,江滨,湖滨两大公园,幼儿园,小学,中学一站式品牌教育等。2、户型设计特点万达星城在户型设计上,以最大限度满足居家型物业需求为主导思想。户型设计方正,浪费面积少。二房主力面积控制在90平方以内,目标客户群锁定于企业白领,多为第一次置业,主要用于过度性住房;三房二厅面积控制在110-130㎡之间,主要针正确客户群体是中层收入家庭,她们多为改进居住环境而选择万达星城,在户型功能设计上尽量提高户型的实用率。3、优劣势分析优势分析:万达强大的品牌号召力超大规模的社区完善的社区配套规范、专业的操作手法完善的教学体系,从幼儿园到中学都是与南昌市名校合作(幼儿园以南昌最好的广电幼儿园合作,小学和中学合南昌二中合作)较低的入市价格恰当的入市时机,红谷滩内几个高档楼盘相继入市,板块市场已经炒了很久市政府的大力支持户型单位面积设计较小,单位总价较低劣势分析:当前红谷滩的市政配套设施仍不完善,市民多持观望心态地段相对而言较偏,市民的心理距离较完红谷滩当前人气不够片区市场内,竞争激烈规模大,开发周期长,不可预见风险增大片区市场内,跟进项目不少,竞争中难免不处于劣势(六)、城南板块板块构成:南昌市以南,包括江铃、江联重工这类大型企业,小蓝乡及小蓝工业园区、莲塘一片的区域。优劣势分析:优势:1、郊区空气清新,宜人居住。2、良好的市政设施陆续建设,规划的105米的迎宾大道和南莲路,小兰墨山立交桥的竣工通车,使莲塘到南昌车程仅需20分钟,承接了南昌旧城改造,人口外迁的居住需求。3、城市总体规划南昌主城区将由一个中心城区,五个组团区组成。莲塘镇是五个组团之一,定位于生产、生活综合区,规划人口18万人,面积22.5平方公里。劣势:郊区地带,生活配套设施、交通人气不及南昌城区。楼市特点分析:1、楼盘规模大,真正的大盘领地。如上海绿地山庄,占地100亩,彩虹世纪城占地164亩,梦里水乡占地200亩,康城占地500亩,大湖之都占地1600亩……等等,城南千亩以上的地产项目已达6个之多。2、产品呈现多样化。南昌楼盘不但规模大,且楼盘产品类型也比较齐全,有低层花园洋房,有小高层、高层的电梯公寓,还有一体化的别墅项目,给市民提供了多样化的购房选择。3、总体房价不高,具备较强的升值潜力。4、大盘意味着”用实力讲话”,莲塘楼盘的竞争将进入品牌和实力的竞争阶段。楼盘点击:南昌房地产在建、已出让占地在10万㎡以上的达15个,总占地面积近15000亩,占南昌市房地产在建面积的50%以上,10多个大盘基本上布局在南昌市城郊,东、南、北三个角,城南为大盘集结的重心地带。南昌县已出让的的房地产项目用地近万亩,其中南奥1200亩、宏舜房产1500亩,澄碧湖700亩,上海绿地1100亩、洪城大厦集团500亩以及南昌最大的盘1600亩的大湖之都等等,城南”大盘”时代开始唱响。当前部分主要在售楼盘见下表:楼盘名称建筑面积(万㎡)住宅类型均价(元/㎡)阳光丽景23.6万多层、高层1700星港小镇8万多层1200彩虹世纪城16万多层、小高层1650(多层)梦里水乡16.6万(二期)花园洋房、多层、高层、别墅1400别墅:1600绿地山庄39万别墅2500嘉业花园10万多层1100上海新城10万(一期)多层958(起价)贵都国际花城36万多层、小高层、别墅1200碧湖银座1.4万高层1500发展态势分析:如今中心城区人口向市郊拓展,已成为了南昌城市发展的新动向,随着南昌城区只拆不建的政策,城区人口不断迁往市郊,给房地产开发商提供了巨大的市场和舞台。城南板块作为一个有实力、有潜力的板块开始成为众多开发商大规模开发的理想领地。城南如火如荼的圈地运动,促使城南楼市迅速火热起来,受市区房地产开发总量的严格限制,一些在市区没有争到土地的开发商便把投资区域重点放在南昌县,成交面积达4000亩,相当于南昌市区今年全年的土地供应量,从小兰乡到银三角直至莲塘,房地产开发量高达6000余亩,城南庞大的区域开发量以及梦里水乡、彩虹世纪城等较大规模楼盘的相继进入,使得该板块的开发声势迅速高涨,同时也使得南昌县房价与日渐涨,与上半年南昌市区房价上涨5%的幅度相比,南昌县房价已由去年的1000元/平方米左右上升至1200元/平方米左右,一些品质较好的楼盘房价已达到1300-1400元/平方米的均价水平。”大盘”是南昌市政的催生物,是市场的需求,南昌县各楼盘的销售重点面向南昌市内居民,特别是墨山立交桥竣工通车、迎宾大道的拓宽,大大缩短了从南昌县到市区的时间,使得市区居民将更加看好南昌县的楼盘。据了解,在莲塘等地购房的消费者中,南昌市区居民占到了70%左右,城南充分的土地供应以及方便的交通出入,使得越来越多的开发商及消费者把开发投资的重点转向了城南板块。能够预测,下半年及未来几年,城南板块将会成为南昌楼市的热点区域。★经典楼盘分析康城1．项目概况项目位于迎宾大道555号,南隔堤以南、迎宾大道以东,小蓝工业园内,北面紧邻规划中的城南公交总站。项目由宁波金达利/洪都中企开发