中山市房地产报告黄琼珍

中山房地产市场报告

黄xx

1017030023目录一、中山概况二、中山经济分析三、中山房地产行业发展概况四、中山土地市场分析五、中山房地产投资总结中山概况1.1城市概况1.1.1自然地理中山市位于广东省中南部，珠江三角洲的中部，北连广州市，东与深圳市、香港隔海相望。1.1.2行政区与人口中山市是广东省辖地级市，下设24个镇区（1个国家级火炬高技术产业开发区，5个街道办事处，18个镇），总面积1800平方公里，户籍人口142.3万。

2006年中山市总人口255.56万人，其中户籍人口为142.3万人，暂住人口约140万人，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人。下辖祖籍本市的海外华侨和旅居港澳台同胞共80多万人。1.1.3城市交通城市道路建设主要分为对外骨干交通道路建设和城市内部交通建设两个部分:

㈠对外骨干交通道路建设项目。共有8条,由交通运输局承担7条道路建设,丹徒区政府承担1条道路建设。

（二）城市内部交通建设项目。共有48条，其中主城中心区16条，主城东部22条，主城西部7条，出让土地配套道路3条。市住建局承担25条道路建设,交通运输局承担8条道路建设,新区管委会承担8条道路建设,京口区政府承担4条道路建设,润州区政府、三山景区管委会及国土局各承担1条道路建设。深中大道港珠澳大桥沿海高速铁路

广珠轻轨1.2经济状况与珠三角主要城市相比，中山市GDP较惠州市与珠海市略高，但与深圳、广州、佛山和东莞相比，仍存在一定差距。2012年，中山市生产总值（GDP）为2447.4亿，人均GDP77885.63元，折合12391.32美元。中山市统计局数据显示，2012年，中山市经济运行态势良好，主要经济指标稳步回升。全市实现生产总值2441.04亿元，同比（下同）增长11.0%。其中，第一产业增加值62.11亿元，增长2.2%；第二产业增加值1353.70亿元，增长14.1%；第三产业增加值1025.24亿元，增长7.1%。三次产业结构调整为2.5：55.5：42.0一、2012年全市规模以上工业企业经济运行基本情况

1-12月，全市规模以上工业企业总计3170家，累计完成增加值1232.09亿元，同比增长15.5%，其中：轻工业增加值708.04亿元，占规模以上工业的57.5%，同比增长12.9%，拉动全市工业增加值增长7.4个百分点；重工业增加值524.05亿元，占2.5%，同比增长19.6%，拉动全市工业增加值增长8.1个百分点；实现主营业务收入5110.84亿元，同比增长1.5%；实现营业利润212.15亿元，同比增长13.5%；上缴税金总额146.12亿元，同比增长2.6%；实现利润总额213.52亿元，同比增长8.5%；全年从业人员平均人数达到104.78万人，同比下降3.7%。二、固定资产投资和社会零售总额增长迅猛

三、对外贸易继续小幅波动，利用外资小幅回落

1-12月，全市外贸进出口335.18亿美元，下降2.0%。其中，出口246.41亿美元，增长0.4%；进口88.77亿美元，下降8.0%。分经济类型看，三资企业出口165.17亿美元，下降0.8%；民营企业69.65亿美元，增长2.8%。分贸易方式看，一般贸易出口101.34亿美元，增长5.3%；加工贸易143.29亿美元，下降2.7%。分主要出口产品看，机电产品出口169.15亿美元，高新技术产品出口57.37亿美元，分别下降0.5%和13.4%。

12月，全市新增外资项目6个，利用外资形势较好。1-12月合同利用外资13.19亿美元，增长22.3%；实际利用外资8.42亿美元，增长15.2%。

中山市房地产市场分析

中山市2012年房地产开发投资完成额及增速02-11年商品房成交面积状况中山市商品房成交面积从02年的89万平米到11年的663万平米，10年增长了7倍多，但在11年增速明显放缓。

根据中山国土资源局数据显示：2012年全市商品房累计销售70587套、面积716.79万方，较去年同期分别上升5.8%及4.4%。销售金额398.81亿元，比跌3.4%。在城镇成交量方面，2012年城区累计销售15840套、161.94万方、106.35亿元，比跌2.8%、3.3%及10.6%；镇区销售54747套、554.85万方，比增8.6%及6.9%，金额292.46亿元，比跌0.5%。分类型统计，2012年全市商品住宅累计销售54692套、面积615.04万方、销售金额321.99亿元，销售套数、销售面积分别增长6.5%及4.9%，销售金额同比则下跌7.5%；非住宅累计销售15895套、面积101.75万方、金额76.82亿元，比增3.4%、1.4%及18.4%。与2011年相比，今年商品住宅销售量普遍出现微升。今年庞大的市场库存加上持续高企的供应量，在雅居乐、大信等个别标杆房企的引领下，各大楼盘纷纷“以价换量”迅速占领市场。从近年中山商品房销售量走势来看，今年整体依然保持高位水平。非住宅产品销售量保持高企，商品住宅销量则年末发力拉动商品房年度销售量创716.79万方的历史新高，较2009年增加4.2万方。但由于限价、限外等一系列“政策组合拳”对市场依然保持强压枷锁，高端产品销售量明显下滑，销售金额较上年回落3.4%，其中住宅回落7.5%。从图中可以看出，中山市主要以住宅为主要施工面积为发展。占了83.5%的施工面积采用中山市常规化分的六大板块城区成交量大的主要是东区和火炬开发区，但是东区与11年相对比出现下跌，沙溪也出现下跌，其他城区由于不同的升幅成交的主要区域以坦洲镇为主，出现这种情况主要是因为南部组团的几个镇区中，坦洲三乡镇则依靠港、珠、澳发展房地产产业。坦洲和三乡，近几年的商品房成交基本维持在8000-10000套左右。2012年中山市各区域商品房成交总面积为724.33万方，坦洲镇成交面占19.78%，火炬开发区成交占10.97%，沙溪镇成交占8.81%，东区成交占8.53%，成交前四的区域站全市总成交面积的48.09%根据中山房价走势,从08年到13年房价都有一个明显的上升趋势，2011年同比房价有下跌现象。13年房价已经超过5700元。10月中山各区域房均价对中零山火双炬开浙发区飞商品虏房成塞交情幻玉况的丘分析总体坦来说楼，火址炬区违收益遭于中钳山港铲、轻权轨站骄、深先中大凯桥等竿交通荐枢纽言利好乡丰，未呈来成婶交量算还将例走高吊。。一方严面中咽山市插政府臭加大次了东钢区的盘建设接，沙帆溪镇此与城助区的凝联系饰日益置密切总；一凤方面伙珠海缘瑞两个果区域蹈土地挣供应傲充足彩，项请目众同多。搁所以很土地蔑供应诸较为兴充足哑并且辣品牌巩开发覆商集酒中度歌较高既是这岩两个窝区域爬供应辰较多报的主尸要原捉因。貌东区膝的供椅应主掘要来鞠自远黎洋城壤、朗缴润园淋等项膀目，泽逐步波成为窑高档必住宅贵市场法的聚懒集地锁，也天成为稿写字被楼发劲展最搞突出闸的区芦域，缺沙溪追镇主蛛要来勺自世默纪世悼纪新抖城和喘时代竹倾城痒两个决项目,成为智中等拖档次龙的楼搂盘主宰要集萝中区浴域对坦粥洲商敏品房加成交丽情况年分析坦洲寺镇受匀珠海法的影蕉响最缘瑞为突滋出。仔因此气，在饰新增羡产品悄上一顿瞄准超珠海稳客户梦的需芹求为心主。费另一柄方面俊，坦走洲三恭乡镇被则依汤靠港僻珠澳枕房地疑产产派业。中山督南朗窑镇翠蒸亨村伙的敏扣捷温椒泉海忧岸，从08年到11年期遍间，稠中山奋市商鸟住地次成交雄平均倘地价殃有一绞个明赠显的貌上升组趋势指，12年平蛾均地瓜价为17恭73元/平方畅，对瞧比11年的18钓05元/平方荡有明细显的碰下降1.土地滤出让枪情况20父12年中周山市驻商住默地出孩让面揭积为16矛6.洁81万方嚼，同娱比上杰年下蓬降了60到.3滨%，20饿12年商姻住用乐地对遍于房仍地产踏市场属的供窗给不叶足。结合叨上图蜓分析扇，20摘12年中货商业父地成河交金隐额最四高的矿板块互是南盆部板违块，畜南部教板块币主要绒包括遥的镇构有坦负洲镇龄和三父乡镇庆。城蒙区板讨块的晴商业愚地产砍成交浊平均股地价炭是最滔高的虫。.2土地若市场填小结虽然晨全年剧各种狸调控影政策听不断宏，但亲全国务各地已仍然牵是地心王频瞒出，貌中山践土地善市场捆也呈晓现出鼓总体辅火热登的成忆交局尘面。除无论芝是挂刘牌出跪让还艳是交暮易总跨量均说同比宏大幅铺攀升欺。移全年琴城区瘦及近篮郊地球区上税规模格地块字几乎按被外青来豪周强囊倾括，渣其中裁不乏锁量身阳定制惹的暧除昧，圈保利躬全年鹿储备饱土地绞超21扫00亩，叮火炬扬区神王涌地晕块成兵全年卡总价贪地王澡。成播交单贞价同探比同袄样大擦幅攀话升，榴中山贩楼面叠地价能首次德进入7字头麦时代(雅居佩乐五间桂山铅地块取）。中山痰房地近产投敲资总缠结分垄析中山浙市地侨理位匹臵优游越，镜靠紧威珠海师，位服于珠态三角府主要膊城市释群内绞，市点内交如通路茧网发检达，奸中山客到达枕珠三马角各振大城企市都恩在2小时副之内季。中复山市庄区距慨离广玻州市纵中心藏也不接过86公里差，广希珠西誉线高窝速的视全线醋开通帝使到社中山管到广纱州的微时间败进一器步缩主短，世自驾储车一箩小时段就可脾以到并达中发山市迟区。女随着群广珠纽奉轻轨拘的通缝车，青由广今州市露区到闷中山守市区忙也在40分钟训之内显。胆未来辟还有怜深中秒隧道籍、广宣珠澳驼大桥辞等大岸型城老市交垦通规步划建危设，绕随着旨这些刊交通平网络深的建辫设完役成，疫未来桶中山劳将与铺珠三董角各祥大城里市、卖香港予、澳扣门联溉系更某加紧台密，斯中山选的区射位优域势越除发明扶显，蛇未来段发展师也将刺越来订越快姻总体放来说胃中山辆是珠方三角系城市皱中一骂个难毁得值窝得投醉资的短房地绣产市钻场。市场悦经济碎，根钓据国劝际经兵验，炊当人喇均GD第P达到80塑00美元孙之后闪，中绑山市芳的房历地产疏进入也相对屿减缓径发展怨阶段根，而烧在20撕12年，伐中山疗人均GD欺P已达12通39垦1.刷32美元耳。房猴地产织市场煎相对违成熟炎，购次房需浩求主撕要为芹改善娇需求滚，中降山人哲具有乔强大纯的经菊济实超力购推买中屋高端工产品情。可暑以预咬见未猎来中怀山的射房地枯产市汽场将洞进入蔬高端震开发倍阶段校。中山思整个帖房地另产市牢场，20暗11年销蜘售面仇积已姿经达凯到63德3万平值米，倦比09年增钞加了10踪蝶0万平抱米。尤市场训相对