世联长沙长房南屏锦源营销执行报告

2023/5/201®长房南屏锦源10#-12#营销执行报告报告框架：1、项目解析——认知自身&项目目标2、宏观大势——认知市场整体现状3、客户解析——认知客户现状&变化4、竞争解析——认清市场现场&明年态势5、价值梳理——重新梳理价值&营销策略6、价值传递——营销执行体系&关键动作1.项目解析认知项目自身&2012年目标项目盘点——通达性：湘府东路行车条件基本具备湘府东路已完成路基施工，具备通车条件，但具体完工时间不确定。湘府东路项目盘点——通达性：项目周边将设置公交站台，多条公交直达6条公交线路（暂定）将达到本项目附近，并设置广电产业园公交首末站，方便项目业主出行，但开通时间暂未确定。长房南屏锦源长房南屏锦源计划调整线路406路806路其它增加线路：坪塘至广电产业园；星沙至广电产业园；暮云至广电产业园；黄兴至广电产业园以上各线路经过万家丽路、湘府东路，将本项目周边与各个方向的交通打通，未来通达性将有效提升。项目盘点——教育条件改善：枫树山小学落实，业主子女优先入读相关单位将就枫树山小学落子长房南屏锦源于1月（暂定）前定相关协议，业主子女可享受优先入读权利。项目盘点——外环境：大部分单位景观视线较好，护坡影响较大11#尤其是12#部分单位（6层以上）可享受良好的自然山林景观，但6层以下则受护坡影响较大。10#11#12#天际岭公园水景园林护坡护坡天际岭实景131㎡：双花园+双阳台+飘窗+7.1M横厅110㎡：2.2M进深阳台+卧室全飘窗+动静分区89㎡：双阳台+空中花园+飘窗入户花园阳台阳台阳台空中花园2.2M进深阳台2.2M进深阳台空中花园7.1M横厅飘窗飘窗飘窗飘窗270°飘窗飘窗项目盘点——二期产品：户型设计附加值高89㎡为N+1；110㎡、119㎡产品通过飘窗、阳台提升附加值；130-140㎡产品为N+2，赠送面积近20㎡。11#、12#143㎡：双花园+3阳台+动静分区+飘窗阳台飘窗飘窗阳台入户花园空中花园阳台9楼栋户型面积（㎡）产品特点产品套数（套）产品比例1089（南北不通透）双阳台+空中花园+飘窗464648%41.7%110（南北不通透）2.2M进深阳台+卧室全飘窗+动静分区46921216.9M超宽阳台+飘窗+动静分区46131双花园+双阳台+飘窗+7.1M横厅4615052%58.3%11#139双花园+双阳台（7M观景阳台）+飘窗17131（南北不通透）双阳台（2.3M南向阳台）+空中花园+飘窗17143双花园+3阳台+动静分区+飘窗1812#143双花园+3阳台+动静分区+飘窗17141双花园+双阳台+双书房+飘窗18141（南北不通透）双阳台+空中花园+卧室全飘窗（双卧室270°飘窗）17总计288100%项目盘点——二期产品：130-140㎡大户型套数占比52%，面积占比达58.3%10#产品中131㎡产品为46套，11#-12#产品中131-143㎡共计104套，总共占比达52%，面积占比近60%。10二期营销目标1：288套房源，实现3个月内完成90%，5个月内清盘。╬89㎡以下产品销售速度需达到14套/月；╬110-121销售速度将达到28㎡套/月以上；╬130-140㎡销售速度将达到45套/月以上。11目标速度VS周边竞品现状:VS本项目目标：110-121㎡达到23套/月以上；130-140㎡达到37套/月以上项目销售价格三房及四房面积段推售时间推售套数销售套数全年去化速度（套/月）10月后去化速度（套/月）翡翠云天6100121-126㎡、140㎡2011年5月16371102湘府十城6300124-126㎡、165-170㎡2011年6月、11月1603962潇湘名城587854-117㎡2011年12月320144————鑫天御景湾6600125-133㎡、154㎡2011年1月187152130目标下的关键问题:如何实现项目快速销售？12二期营销目标2：在大户型多、市场需求小的条件下，实现整体均价不低于一期水平。二期均价5400元/㎡时，89-110平米中小户型均价达到5900元/㎡，已与区域新开楼盘同类户型价格持平甚至高出。2.宏观大势认知目前的房地产市场现状1、国内市场表现：多个城市住宅库存量逼近或超过市场高位北京、上海等一线城市库存量超过市场高位，各二线城市库存逼近市场高位。1、国参内市卷场表拖现：伞调控兼效果罢显现校，全霞国房押地产痕市场杜步入代淡市全国10鲁0个城跳市中伐超一滴半的腥城市洪量价贴起跌窝，成大交量较同比画萎缩40稀%-斯60次%，环暴比萎泽缩10敏%-县20每%、价仰格环陕比下邻跌5%卵-1文0%当前赶长沙疯楼市东表现亦：2梦01饱1年单住宅宴销售助74层0.圆9万洪平米当，下磁滑5壶3.开2%20炮11年7月开仅始成间交量捆逐步附下滑牢，尤熄其是11月份授下滑绞明显定加剧碌，当艘前周泥成交沾面积潜不足8万㎡痰较去希年同绑期萎斧缩了宾近76柏%，周否成交卵量不隐到70济0套成恰交套哥数萎化缩82佣%2、当型前长爷沙市血场表公现：迅近8周近信六成词项目锣成交奶量几场乎为辩零20世11年11月以裳来，走世联含监控眉的在浴售普比宅项什目中抖，约85票%的项算目周坏均成本交套客数不疮足5套，旁近60把%的项启目处才于周掩成交保套数重几乎突为零边的尴舅尬境步地2、当誉前长盯沙市岗场表坏现：呀已经除进入渠淡市馒，开剖盘销祸售率糕急速禾走低9月起协至今的开盘跃销售手率连遮连走胞低，悉尤其猛是11月份票的开训盘销请售率鹊基本近在60茫%以内雹，五增成以搏上销使售率炭不足40谣%，销散售套祸数突轿破10旗0套寥抢寥无抢几2、当散前长显沙市叮场表剧现：强在售酿盘特借价房打/折团扣；睡新开爸盘降旺价明慨显10-1垃1月滨越来植越多验的项幕目打比折促境销，静多个篇项目锁采用腾低起买价团耕购；板潇湘纷名称奶、珑门景台疯等新咱开项伸目价擦格低争于周凭边市烛场5智00嚼-9剩00膏元/依平米猾。2、未格来市镇场走梅势预怎测：分明年蕉将进冲入市罢场低述谷期版，市鲜场会注更冷当前断市场迷虽然酬已经胡进入长淡市生，但榜是处探于局笔部促竞销阶仰段，弄预计纠明年柴政策铲调控织环境威难以术改变思，长抽沙楼辩市将受步入腰淡市览低谷果期价格走势1进入观望4全面促销5局部降价6全面降价2局部促销3新开项目低于预期价格NO殿W，长熄沙is答h垃er阔e20冷12年，长沙wi卫ll术b庄e孕he用re1、开冒发商僚受困做于资街金回誉笼压冈力，甜出现杏促销匠、降鼻价手变段保宴证资解金链逼正常游运转2、本鞋轮政刷策短咏期内贞不会宏缓解处，限照购、滑信贷学影响蝇将会肺依然扔持续22宏观论大势明小结1、全射国市焦场：楼市茶寒冬毫已成室全国悟定局成交沉低迷详已从石一线腾城市膀蔓延拣到三闯线城身市，毯多城州市库余存或拉达顶帽峰；2、长忠沙市庙场：淡市衬低迷齐已成是长沙督定局20卵11，长奥沙已尊步入漠淡市知，促费销、蜘降价初已大喊量出困现；20籍12，长凤沙将赏进一报步跌务入淡钉市低拼谷。楼市冤低迷束已成横定局轿，顺像势而绪为即诊成关吵键。在市蚕场持茂续低回迷的腥市场比格局胃，“俗以价怨换量擦”将爸成为绕众多条开发很商的败生存掀选择痒。SU短MM滤AR斩Y：方向网指引EN至LI么GH爹T：3.客户蒸解析认知江目前广客户乏现状&变化24PA凤RT膜3：13常0-鲁14钻0㎡客户殿分析数据迁来源纽奉：周察边项秋目销啊售员哑及客偷户访肤谈VS周边叶近期剥客户金情况数据无来源评：本央项目晓一期VI退P客户欠及成丈交客球户、塌周边箭项目变销售诞员VS周边次近期勾客户倡情况PA驶RT旱2：11牺0-稿12朽0㎡客户处分析数据飞来源计：本哨项目酷一期VI眼P客户塞及成叉交客贴户VS周边准近期忽客户手情况PA海RT绘1：89烤-1造00圣㎡客户涉分析1、基价本素雁质：墓市场淘变化善下，减客户围仍以原年轻否的首医置刚望需客巧户为骄主对比10月以惧来周际边成用交的鸣客户洲，89肥-1惜00殊㎡的购转房主离力仍姐是25岁-3唤5岁之勾间的史首置椒刚需酒客户数据秘来源在：本蠢项目89禾㎡V廉IP客户晒及成兴交客荣户湘府胖十城填销售挣顾问非语录脏：“我浓们这姑边买80多、90多㎡偿大都叫是年搜轻人除，20多岁脖很多欣，或愧者30出头..音.大都侮是第幕一次残购房…基本雾都是悼自己城买来够住，准备毛自己慕结婚隙，要成么是血年轻听的小边两口饰一起趁住”潇湘显名城筹成交悟客户妄语录杂：“我造也快28岁了寨，我酸和男饼朋友邀准备滚买了结婚，近兆段时滚间看偶了不掘少楼集盘，砖最后孩决定志买在包这里…”“像猾我之延前一政直忙还着工宜作，党现在放年纪套也不益小了剂，都30出头，得竿买个害房考住虑成络家了…”2、来保源：弃市场宅变化递下，摧客户遗来源毫区域弯基本锈未变迹化成交工客户懒仍主避要以租周边书的雨朽花区龙、天平心区委为主猴，以荒市中柏心芙饼蓉区蜡客户炼为辅霸。数据虚来源语：本喘项目89厌㎡V魄IP客户携及成象交客往户潇湘如名城疏销售韵顾问托语录歇：“这可次我餐们开全盘，离来的猫客户差基本指都是峰这附宪近，份雨花谜区的你、天顺心区造的多课，还办有就罚是一旧些市撤区的凑到这屿边来各看”潇湘彻名城穿成交数客户混语录做：“我嘉就在周边亏的单勺位的听上班，买伪来这责边住刃着方锣便，矿工作宋也不钢用走兔很远疮”“我震们一验家人深就住在亿这附夕近，今望天过倘来就狼是跟袋儿子鼠、儿轻媳妇哪一起钞看房妨子…”“我家匹在市赠区，展就是东塘峰那边，买敲这边碌就是茶考虑京之后蹄工作饼方便睁”3、认牢知渠像道：津淡市梯下，谜友介鸦、网披络、轻短信顿仍有高效淡市聋下，钩客户廊大都忘通过洁友介融、网僚络、家短信刊了解悬到项药目信眯息，馅保持节基本写的客宾户拉蔑动作务用。数据懒来源娘：本阶项目89觉㎡V困IP客户筝及成量交客劫户潇湘他名城馋销售忘顾问利语录己：“我咱们开盘泰前发炊了短跟信，很刺多客烛户就叶过来回打电位话问怜，像新我们虎的价质格很滨优惠攀的，严有一隙套打痰完折洗以后停只要50范22蝇”潇湘非名城践成交牙客户拣语录扬：“我时之前然就是上网查到疲这个秤项目向，先遵了解溜了情碧况，诱才过拢来看荐的”“我听同列事说这个粱项目尾还不蜘错，欣就和膊他一匠起过桐来看鸡看”4、关使注点拴：淡遭市下仍，客址户价窝格敏柜感度蛾提升饼，注土重性廉价比睡；关起注市僚场动轧态，贿觉得血价格嘱会继峡续松属动。除了诉项目涂的产维品、巧地段抄、教呆育外嗽，市甩场环铃境的绪变化宜使得早客户伪更关格注价刚格，霞同等影条件个下更哄倾向瓜于价忠格更羊优惠顽的项昌目；椅另外酸客户皮觉得奴目前搂国家迈严厉待调控牙下，剪长沙出价格嚷肯定唱还会针降。数据池来源蜡：本康项目89船㎡V半IP客户混及成搏交客在户潇湘神名城阁成交烛客户差语录旁：“现充在都茄说房辈地产拨要降予价，寻这个拾项目夹就是希这样贿的，恰之前坟就说要70匙00，我素都不孩想看…后来说是格只要50碧00多，碑我觉饶得这依个才掉算合掘适…可以混说现汪在都竹在降缸价，垦这附庙近的我万科益不就垄降价慎了吗色”“这挑边位根置还针可以架，就真万里呼路旁毁边，夺而且证旁边贩步步壶高已炕经开国了，苦生活楼方便…孩子糠以后退读书创也方漏便，虾直接绍去砂迟子塘耽读书用就可左以了…”“这附趴近的若价格就这晴便宜姑些，其秃它的钳价格并都要60塞00多，挤我当愿然选身这里肉。”29客户旦小结-1我们锐发现睁，在佣淡市榜下89蛋-1牧00抬㎡的客孕户——仍以25榨-3壮5岁的华首置榨刚需移客户熟为主主要铃来源以雨育花区菌、天委心区淡为主航，市弯中心帆芙蓉锡区为封辅；主要托通过以友盏介、拐网络但、短岔信为形主；关注户型冤、地耽段、统教育历等项目肝要素外，悟受市患场环斑境的浇影响颠，更朗倾向渣于选门择具备维价格廊优势辞的性晶价比千项目荣；受调戴控影朵响，对楼的市价演格抱罩有继厨续下新行的赠心理置预期廊。SU葛MM艳AR吴Y-激1：30PA沸RT多3：13艺0-邪14粪0㎡客户租分析数据绸来源照：周捉边项社目销冠售员闸及客央户访钩谈VS周边裁近期哪客户抄情况数据院来源及：本类项目亡一期VI吓P客户鸭及成迎交客牲户、拒周边股项目沫销售匪员VS周边辜近期呆客户间情况PA帐RT续2：11润0-娃12月0㎡客户赞分析数据抓来源桑：本坦项目抢一期VI膨P客户喷及成系交客插户VS周边茅近期辟客户毅情况PA回RT桑1：89便-1垫00标㎡客户贴分析31数据回来源轮：本朽项目11乌0㎡怨VI虎P客户牌及成进交客欧户1、基驰本素肿质：来淡市饥下，兽客户扒仍以演三口养之家支为主客户担年龄立集中蛙在25岁-4钻0岁，搅家庭舌结构祸简单逢，子忠女多帮处于臭幼儿屈园及却小学势入学惨年龄潇湘敞名城两成交巩客户扰语录疗：“我列是想牌买个傍一百江一、尊二十肚平米铁的房绑子，家里霉有个凯小孩，过一障年就嘴准备欠上小宋学了，正堪好这逝边有谊这样掘大，不看着著也觉克得合问适，药就过每来选给一套…”翡翠勉云天罚销售忆员语狠录：“我还们看12觉0的大豆部分夕是家里否有个坐小孩，想让促孩子不读书占更方隔便，有橡的还屡有两师个小忆孩…和老炼人住泼在一屑起也纱有，善不多讽吧…”32数据阔来源绘：本旅项目11槐0㎡串VI蛋P客户旬及成夸交客根户1、基著本素票质：刊淡市径下，扮考虑芳一步凭到位捡的首致置客管户有嚼所增遣加首置雾客户模了解冒到市右场变进化下狮，价秆格会亮出现钱松动精，寻侍觅合笼适的庄项目谎争取匀一步盘到位潇湘芹名城约成交羞客户在语录捷：“我央本来途就想警买个10棋0以下打，和澡老公漆住…想着翁现在罪房地李产会查降价嫂，就和毯家里屯人商顷量想扯买个限大的救，争菌取一坦步到虑位，虽秧然压贱力大漆些，启但是应这样倾以后帅很长递时间球不用择换房属，也时好..傲”33数据岁来源论：本欢项目11色0㎡膜VI勒P客户贴及成美交客禁户2、来筛源：傍淡市锅下，叛客户辱仍以反地域绢性为组主，森部分爷周边辅城市球为辅成交还客户改仍主袖要以笼周边述的雨送花区识、天怖心区惕为主陡，以屡市中繁心芙被蓉区肾客户葛为辅酸；本窝省外匀地客蔽户如辣邵阳摊、娄侄底、界岳阳呜、常腿德等梯地客劝户较行多，赴大都轰因工耽作原滚因想蜓在长门沙购稍房潇湘熟名城洲成交矮客户扑语录扬：“我筛就住在岸这附悔近，就穴想在莫这附击近买粥套大迟，住垦着也饱习惯…”“我润本来裁是在吉岳阳搁做事痕，现忘在因锐为工作帅原因脉要到详长沙统这边悠来，所营以就能想在冒这边钓买套闻房”翡翠弯云天殊销售浙顾问麻语录挡：“我畅们项时目来涛看12附0的周边场雨花世区、至天心夏区的座很多…有很剖多是肥住在繁这附歼近的蔽外地便人，救像邵阳、衡阳、岳阳这些园地方溜就很羽多，户口冰不在陷长沙端，但育在长陈沙工框作..溉.还有端就是沸长沙础这边烦像雨花追区、使天心绒区这附近既的长沙坡本地旧人…”34数据饥来源突：本尿项目11思0㎡捞VI甲P客户澡及成好交客税户3、认盖知渠眨道：扰淡市螺下，壳友介择、网秃络、末短信旁有效现促进户客户倒认知淡市类下，史客户狮大都繁通过鲁友介残、网含络、黎短信脏了解乐到项胡目信晌息，佛保持丑基本掠的客促户拉吹动作齿用。潇湘朝名城茄成交槐客户细语录尚：“我顿之前掘就和我同贸事说要队买房玻，他敬就告诉绿我来樱看这寨里，还碌不错漆，我塞就过道来看堡看…平时午我都辉不怎鼠么用堆电脑江的…”“之嫁前我割准备顽买房槐的时设候就上网棵查，对洲比了观很多仰觉得型这里典还不督错，露而且哪价格欺还实蛾惠，偏就想浊在这握里买欧一套…”“我训看到他们悲发的甜短信，最粉低50她00出头虽，就辩过来革看看露，觉格得确贤实不夹错”4、行蛾业分氏布：你公务折员、垮私营临业主士、企把业员煎工等客户丛主要他来源通于行讽政教伏育、锡金融避、工变程制组造及道建材起等行疲业的摘公务煎员或丛企业烧员工先，另羽外从稻业其保它行痕业的终私营逃业主请也占迎大部协分，数据崇来源钱：本奖项目11主0㎡拢VI播P客户码及成遮交客阻户潇湘闸名城赶销售例顾问蛙语录犁：“来近这边真看房强的有无很多杠是这涉附近剪的公务草员，自己敞做生椒意的铃也很尼多，还岗有一涉些是塔在周肠边企业惩上班性的…”翡翠盯云天首销售恳顾问搂语录踢：“我欺们有船很多12彼0的客波户是私营涌业主，在红星密、高披桥自躬己做赚生意…还有验些老师，还喝有在政府景机关究上班吧的公椒务员”36数据阻来源掘：本醒项目11枝0㎡育VI农P客户漆及成似交客落户5、关碎注点虚：淡蓬市下堆，产永品\地段\教育\环境\品牌煎外，恶价格候尤为童关注船；认纠为国私家严考厉调椒控下吐楼市拨将下健行好的酒产品库、便拾利交雹通的静地段凉、方突便子糖女入关学的玩教育烂配套刘，成义为客金户选团择项拼目的虑关键股因素惠；此属外，街客户欠对于余销售畜价格磨尤为沉注重借，觉蓬得国燃家严挤厉调锻控下写，长窝沙必已将降绢价潇湘哀名城绩客户愈语录惭：“我派看了桂这边户型旧设计装还可僻以…位置存还挺趁好，爱步步子高就掩在旁初边，买缸东西宏方便爹，而愈且孩子据上学批不用霸操心…最主纳要价瞧格还翁可以妥，我抢之前昂比较叶了不妖少，验觉得迟这一水片这姑个价格望还挺渡实惠…现在营国家鸽一直潮都说嚼调控坑，长牌沙价仓格肯理定降核，这绣个项暑目不止就是竖吗”翡翠卵云天队销售吧语录纵：“我尸们的遭客户古觉得12解0的户罩型还址可以，而赴且环境钥还不惹错，靠着剂天际聚岭，空队气也坡好…现在肤客户墓打电汇话都辞问价委格降致了没膛，都求觉得门现在叨的行此情会父降价枣”37客户习小结-2我们弱发现楚，在弯淡市晋下11特0-步12茎0㎡的客威户——以25涝-4涌0岁的昆三口霉之家园的首要改客扣户为鹊主，粥首置侦客户府比例危提升以周闻边的您地缘融性客拴户为是主，送多有饶在长继沙工编作的秤外地箭人购麦房；通过以友寄介、年网络胸、短症信为杂主的渠乖道了布解项据目；关注户型/地段/教育/环境/品牌夫等项目骑要素外，价格成为边客户哀重要伤考量孝的因牙素；觉得楼市逐严厉勒调控锄下，屿市场虚必将尼下行每。SU废MM题AR娘Y-雅2：38PA烧RT咏3：13债0-山14仪0㎡客户搁分析数据程来源栽：周促边项巩目销涌售员霸及客呈户访乞谈VS周边膝近期旦客户斜情况数据劝来源签：本粘项目茂一期VI貌P客户仿及成灶交客自户、罗周边嫁项目甲销售奴员VS周边爪近期明客户窄情况PA钻RT乏2：11饶0-芝12箱0㎡客户宾分析数据依来源智：本未项目咱一期VI墨P客户券及成夏交客潜户VS周边罗近期走客户迅情况PA腐RT景1：89市-1悄00所㎡客户撑分析39数据岸来源仇：本客项目13放0㎡峡VI差P客户畏及成着交客壶户1、基日本素版质：叨淡市扬下，兵客户侮以三过口之士家为服主，畜部分办三代筋同堂客户缺年龄或集中汇在30岁-4卡0岁，阴家庭球结构鸟简单瓣，子敬女多鹿处于栏幼儿烛园及厚小学岁入学永年龄睬；部芦分客补户打放算三受代同还住。鑫天贝御景叮湾销活售员书语录足：“我裂们这垒边看家大户熄型的短，30、40岁都忙有，家里光都有斜小孩，有田的打算滚和父去母一友起住…”13侍0㎡的客宏户华悦感城销奸售员沟语录尊：“看13友0的，码主要30多岁领，家里翻有小甲孩，有尘一些乘还是曲和长甚辈住泥在一格起…”40数据僚来源哪：本挎项目13载0㎡犁VI批P客户波及成农交客伴户1、基蹈本素徐质：瞎淡市挨下，多改善膝型客采户占隶多数盏，首除置客有户较否少改善判性客捎户仍惠是市丽场主教力；闻而首直置客勾户了炸解到增市场漂变化祝下，绢价格桶会出浴现松究动，寇在价赖格合马适的雷情况楚下考捎虑购持买13崇0㎡的客辞户鑫天句御景相湾销秘售员狠语录愤：“看13宗0的，榜很多斤都是竟买过污房，外想换胳个面妈积大社的，空间皇更大脑一些…”“现利在看慕这些委户型风，第鸦一次钩买房思的人说还是衔有的龄，不宴是很言多吧姻”万境渡水岸街销售茧员语向录：“看13犯0、14悼0的，摄都是置有住截房的…”“第吵一次扛买房慌的，箭我接银待的恢客户变很少肢，我怪同事蜜也不净多…”41数据奸来源梅：本影项目13母0㎡启VI交P客户柜及成撇交客沉户2、来旱源：称淡市斥下，借地域婆性客揪户仍轧为主演力，核部分沈周边惹城市僻为辅成交肌客户随仍主售要以傍周边展的雨尘花区厘、天持心区有为主滔，以挎市中加心芙都蓉区权客户肢为辅命；本蓝省外乎地客限户如册邵阳高、娄粒底等眉地客叶户较盟多万境皱水岸格销售灶员语慈录：“像抹我们绵推出避的首博批单日位里秋面有13模0㎡的，周边冷雨花倚区、呈天心偶区的竹客户召很多，还伏有部蔬分是略外地清、周旺边城般市的..器.”13困0㎡的客惑户42数据吐来源基：本榜项目13域0㎡午VI渣P客户与及成腰交客惕户3、认志知渠则道：齐淡市障下，古友介泥最为物有效胡，网两络、培短信序其次淡市路下，孙通过泳友介惯了解填项目铲的客裤户很疑多，宰其次堆为网宇络、养短信择，而盛且客扮户看悠到项远目的怕信息造后会笑经常终询问荐身边学的朋斯友。13饿0㎡的客汤户华悦幼城销跪售员酒语录延：“像阔我们见的客手户有耐不少听朋柳友说了这星边项霉目的俗情况蛾，后瓦面陆仇陆续口续来因看，扯友介诵的效恋果还拌是很饭大的..盈.”长房伟南屏害锦源刑近期房诚电话骄客户臭语录俩：“我归是想粱看你抵们13高0左右滋的房田子..瘦.是在网担上看到绿你们浊的信擦息，离我还问了粘我朋练友，说念长房欲的房绣子应轻该还卧不错…”4、行禾业分玩布：买私营森业主言、高屿级公伸务员稼居多客户爽主要贩来源村于行楚政教裂育、恳金融狼、工逮程制抢造及冈建材孙等行证业的脂公务妨员或满企业萝中层岛员工简，另怪外从预业其喝它行愉业的扣私营戴业主催也占谦大部狭分，万境梯水岸得销售献顾问燥语录挡：“我无们的杰客户警很多屈是周越边的私营贝业主，在红星汁自己惯做生穗意…还有锯些一些孕是周孝边单敌位的辞公务浇员、浴企业趴员工凉，工作窜都有昂段时毫间了患”13嘴0㎡的客蛋户44数据储来源案：本灿项目13起0㎡蛾VI贩P客户剩及成漆交客晌户5、关添注点医：淡眨市下虚，关燃注项饺目产扭品\地段\教育\环境\项目号品质刃外，坚认为蝇目前船的市觉场价爽格会钓有调劝整产品该本身秘的附跟加值伟、便箱利交艺通的晓地段贩、方慎便子析女入穿学的壮教育膨配套卫、良海好的夺环境释，成疼为客悟户选怖择项耍目的向考虑德重点举；此们外，展客户膊觉得扰国家哑严厉惠调控舱下，怕长沙议的市馋场价这格明惧年肯羊定会弯有所落调整华悦誉城销恭售语木录：“我党们项截目的音客户包觉得母我们垦的产品予、地栽段都仿挺好捉的，周殖边也爆有学校，孩累子上削学也方便…”、殖“很滋多客毕户都装说现在它行情择都不净怎么昏好，码长沙忘的价百格肯挠定会休降”13货0㎡的客块户14建0㎡的客装户——翡翠弟云天傅销售叹员语关录：“近丛期我守们看14脉0的客知户大绿都是40以上旱的，家里负有三应口人渠，有圆的还黑打算堤父母劝一起忠住的”1、基绩本素锋质：难客户轮多为40岁以耕上，维三口工之家凡，部虑分三赖代同热堂40岁以爸上占船多数借，孩监子多拳处于载小学扣年龄粉段，鸟部分悼读幼扰儿园剩，有插部分零三代萝同堂霞。数据茄来源倦：10月前姐市场育调查馋结果融科变东南给海销垮售员嗓语录顷：“我誉们看14铜0多、15童0多的汗客户左很多奔是40多岁，家里企有小隶孩在妖读书毯，父硬母和阳子女尺都是领住在浴一起止的…3息0多岁予也有稳一些片”14尸0㎡的客料户——融科免东南驼海销擦售员君语录轨：“14揪0的客努户买过杰房的心客户斯很多…第一暗次买皱房就替想买14株0的很员少”数据餐来源郊：10月前体市场样调查菜结果万境唇水岸腾销售激员语量录：“这愁些人丑很多洁是之蛙前有一速套房运，有旷些甚秀至是体两套映房…第一净次买现房的耻客户声不多墙吧”1、基立本素翻质：迷淡市临下，粮改善键型客脆户仍引为主伯力客时户群此前保有过定住房莫的客强户占溉到市巩场客榜户主剪流的隶绝大屿部分甚，首宣改、扒二改膏客户滑仍是贼此户是型的社需求缴主力精人群壤，首躲置客天户占静少数换。14日0㎡的客锋户——融科乞东南夏海销碍售员馆语录仪：“我们们这毅边买打这种殖大户庄型的品很多焰外地谁是邵阳肚、娄习底、挨岳阳的客垫户…周边尾公务卖员、绿企业啦的中积高层也有眠不少…还有较一些南雅库的老眨师、税学生赛家长在这相边买腔了房白”数据候来源瓦：10月前救市场颠调查设结果万境宜水岸选销售纺员语郑录：“我丢们这汁边看荒大户轿型的约客户孝很多叉都是恳附近付的…”2、来誓源：眠淡市厚下，传周边勿客户群占多肤数，兆部分得周边遮城市页为辅地缘耳性的林雨花勇区、首天心易区客筒户占孩到主室力，惧部分丢客户么来源悉于芙汁蓉区泥；其捎它城裙市如撇邵阳绞、娄律底、弦岳阳桌等客铜户较剩多。14治0㎡的客何户——融科隆东南固海销孝售员凶语录嗓：“这酸些客罪户都极是想徒和朋程友住哨在一双起…自己偷买了孕，就拉着啄朋友懒也一哭起过前来看看，多合适失的话投就买勉在一见起，千那是鉴最好换了”榜、“蛋现在夫有客肆户也自己工上网，了武解得置很详弹细的…”数据绘来源棒：10月前攻市场导调查携结果万境而水岸悉销售齿员语松录：“有横很多珠人自己但看了稳以后，就堆和朋医友讲凉，要朋谁友过壤来看…”3、认昏知渠湿道：蜂淡市背下，颜友介笼最为狼有效伴，网呆络、粥短信扒其次淡市返下，孟通过孟友介佳了解您项目炒的客寄户很藏多，来其次行为网高络、岩短信持，而条且客夹户看块到项劝目的踩信息叉后会太经常匪询问叛身边织的朋笑友。14锈0㎡的客末户——融科佣东南简海销词售员捏语录忧：“我穿们之泄前这引些大鼠户型她的客述户中自己部做生祸意的邀、公派务员饺、企驶业的奏职员多…这些捏人工作了都胃有很长闷的年趋份了，蜓都达旦到一敏定层闸次了…”数据筐来源杨：10月前纸市场都调查闭结果4、行役业分峡布：冤私营猫业主朋、中保高级筝公务修员、看企业腾中层裤以上备为主地缘铸性的密私营猴业主塞、中茧高级轧公务君员、垮企业译中高涨层等侄仍为日区域销内消确化14呈0㎡及以宋上大弟户型奶的主久力。14驳0㎡的客猾户——融科蚀东南平海销孕售员窗语录辅：“近柏期接址待的毕客户枯也有并很多涉和我钢聊到距市场肝的情结况，说现肆在有冲很多凤在降汪价，醋明年巧肯定锐还会征这样…”“客户界对于珍我们刷项目抹还是复很认辫可，环境做得侮很好没，产品还不翼错…项目牲的品牌托口碑也很还好…而且位置枪很好，就醋在香睁樟路秩边上…小区袜里面还有赢小学宵、幼排儿园”数据绘来源微：10月前舰市场疑调查伐结果5、关股注点务：项乌目品瞎质（节产品败附加帜值\环境\品牌季等）\地段\教育筒；在怕当前城的政或策下餐，觉蚊得市瓣场价亮格处秃于下舱行51客户殖小结-3我们左发现响，在姜淡市贱下13叹0-槽14赛0㎡的客是户——仍以30董-4夸5岁的征三口凤之家裕的首婶改、之二改因客户戏为主缎，首般置客龙户较假少本市最客户雨仍以雨花狼区、财天心妖区客笨户为婶主，矿以芙锄蓉区也客户介为辅冒；外地劳客户丧集中筋在邵阳辞、娄鞋底、济岳阳等地，已山在/将在吉长沙眼发展交；友介仍是呈他们忌了解珍信息的主梨渠道羡，网或络、确短信贝为其姨重要散渠道炉；关注项目亩品质恰（产知品附寺加值\环境\品牌薯等）\地段\教育彩；市场冤变化井下，窃客户滋认为价格既将下阅行。SU乓MM宁AR仓Y-多3：方向偷指引EN挽LI称GH努T：结合吓市场娘背景厦及项念目项目陈价值宗关键：区烈域生桂态环届境及威发展兴、产基品、叔品牌暗。渠道近关键：友侨介、湖网络辫、短惠信。客户响关键：首您改客掩群>首置恢客群>二改廉客群鲁。价格施关键：迎堡合客蜻户心翠理需持求，恋顺应季市场贺，合倍理定文价。4.竞争性解析认知劝对手残的现咱状&明年侮态势余货蓄量约编近350套；朗明年米推售换货量禁及产耍品待给定。5411年12月1月2月3月12年4月5月6月鑫天副御景量湾潇湘崖名城首推1#兼3万㎡灿，剩席余近18雾0套；垄明年商可能俊推售1栋16你0套，架具体胶时间静未定掩。89穿-1嗓40把m2，28貌8套，炸约3.颤4万㎡11月推眯出一玻栋33层楼姜王，90监-1哑60局㎡，目秒前剩阅余约14张0套；焦预计陷明天3或4月推被售一允栋60局-1制02柱㎡小户贪型。目前视剩余渡货量伪约17未0套；烟二期18层板净式小授高层12送0-浊14旨0㎡产品恭（有蓝两栋控拿到匪预售股证，亦共计21票6套）躬推售菌时间桨待定状。首推1#、3#、4#共计46亏5套，席目前飞剩余掀货量蛙约近30岸0套；钱明年兴推售惧货量晚及产页品待铸定。翡翠暗云天54郊-1肃50孙㎡1房到4房，糊目前观剩余猛货量30辈0余套墓；三津期4栋，7.直4万㎡彩共计70躲4套推锣售时递间待谢定。湘府亲十城南屏僵锦源万境棚长洲海拔占东方前期苦剩余壁存量折近19厅0套；11月新围推2期5#共计51详1套，僵目前馋剩余掉货量脏近38吊0套。地中拔海供应晚量：黑20允12吃.0有6前桨直接计竞争别对手似供应范量将伐达5风3万建平米谨。周边牙项目王存量扭保守击估计挨达25缴10套，哭明年加新推鸦货量伍保守竟估计疯近2申100套，主区域吹市场韵总供甩应量宿预计臭达到46坟10套以绍上（土约53万平伐米）55一期二期三期三期3#10云#核心洗价值悬：外部涂生态仍资源（南输向天鞋际岭脚公园敲）+内部竹生态罢资源（北阶向内伏部水止景园虚林）捡+产品出附加葱值（赠欣送空触间）其它行价值航支撑伴：社区范内部唉配套闻（商牛业、匙社区菜幼儿苹园）寨+社区配外部捕配套蹈（红毯星商犁圈辐咬射区纹、地贤铁5匆号线吨、城吧市轻盆轨）蔑+砂子衬塘小狡学学第位达到勿预售眉条件橡新推葡产品免分析推售港楼栋壤：3如#、于10司#楼栋兔位置晃：二虾期组董团内硬，位势于社亦区东客部户型亡产品缩慧：1舞20珠-1痕22质㎡三钳房13痰8-对14俩0㎡晴四房楼栋匠结构铜：纯板璃式内部框园林壤景观到：3落#与版9#好间中目心水点景外部薪资源感：社石区南株面天定际岭骑森林投公园关键雨竞争广对手1：翡辞翠云抛天，恒现61致00元/㎡，大户绢型特辈价房根55午80搭元/箩㎡，富近期住无成笋交。核心慰价值园：外屡部生缠态资日源+产品干附加厘值+砂子督塘小刃学学堤位目前价主要熟进行巩交楼亮；后逗期产久品已胖达到默预售末条件罪，推列售时汪间待号定。关键怨竞争袄对手1：翡视翠云软天11月中从旬推30套大赵户型陆特价晚房5收58成0元牵/㎡掌，仅裳销售爆约5套；12月未灿成交渠道伟单一承，未哑有效闯拓展于客户刚。关键甜动作遗：11月中料旬推泻出30套55狮80元/㎡傲12秀0-静14驱0㎡大户服型特榜价房容；报广+C恳AL蜜L老客透户配睬合进阳行拓码展；目前秀主要毛进行呈一期旬交楼狮工作成交检受阻毒原因换：配合印渠道筒单一匹，仅验为报穴广、行之前度诚意猜客户CA理LL客；未进阁行其红它渠挤道的次对应啦拓展颈。14奋0㎡5712箭1㎡：6.匆9M超宽飘阳台+飘窗+动静远分区阳台飘窗飘窗11日#、12凤#1虚43㎡：双花业园+3阳台+动静雾分区+飘窗阳台飘窗飘窗飘窗阳台入户花园空中花园阳台12联0㎡阳台阳台入户井花园入户厌花园VSVS12排0㎡户型PK：本妙项目图户型越阳台鸦面积植更大已，更牵舒适14炉0㎡户型PK：本京项目嫩户型国阳台晕面积孩更大励，更臣多；针赠送妹空间牵更多央；卧枝室飘竞窗更敏多关键被竞争肆对手1：翡秘翠云惨天——户型泪对比册本项柱目占像优58已推葡售区轨域三期湘府榴十城戚价值陡体系挪分析核心垂价值蜡：外部尚生态惩资源（天馋际岭绘国家剧森林疼公园召）+内部雹生态康资源（北毛向湖左景+菜西侧出小山拔体）产品预附加铁值（赠冬送空佩间）其它方价值铅支撑予：社区亲内部宫配套汽（商禁业、置幼儿银园）列+社区突外部详配套拖（红打星商贸圈辐纳射区尖、地慢铁5荒号线镜、城斧市轻蝴轨）可能息新推添产品拴分析推售繁楼栋千：未初定楼栋恭位置樱：社壳区中僚央位攀置户型叹产品障：6挨0-肢10证2㎡猴小户痒型楼栋特结构垄：品脏字+屋部分巩板式内部沸园林兵景观参：纹中心渴湖景代+保洪留山弊体外部笋资源桐：社丝式区南桂面天惠际岭显森林悟公园关键调竞争少对手2：湘或府十纲城——楼王6400元/㎡，近净期无乞成交核心轮价值凑：内倘部生老态资旺源+产品着附加锐值+砂子嫌塘小筹学学搁位后期蜓产品宁已达洋到预旗售条钟件，纲推售恼时间辟待定月。关键堂竞争理对手2：湘磨府十欲城11月20日推凯出9#楼王雪，共睛计推劝售15喊6套，松均价65马00元/㎡，当系天销问售约10套；12月未傍成交厅。价抬格过载高制格约其道销售云速度鹊提升循。开盘达前关速键动山作：开盘鉴前仅说通过垫免费吉办卡讯积累捏客户丢，未杏进行钓升级柳筛选打客户尼；开盘级前三怕周通尽过旺焰场活项动拉鼠动客辰户上激门，昌有效站提升都上门健；以首徐付10万、问开发饭商垫防付三拖成10月还园清的锦噱头往吸引供客户猾；沿街凑围挡幅及户思外更吃换楼守王信巩息。开盘呈后相截关动贩作：仅保替持网盗络及讲户外听的信昼息释页放。成交发受阻瞎原因痕：价格册过高络，阻慈碍成泡交。60VS对比禾：湘搅府十抱城产艳品卧核室全镰飘窗悟，本屋项目踩产品脾空间学布局衬更合业理。阳台飘窗空中花园飘窗10失2㎡89㎡：宗双阳杜台+空中业花园+飘窗阳台2.到2M进深乳阳台空中花园飘窗关键猜竞争绢对手2：湘洽府十泼城——户型致对比筒本项织目占芳优本项旺目产珠品相裁比湘测府十使城空渣间布贩局更掘合理茅，且锯配备介生活封阳台标。61VS对比撞：同共样可穴做四县房，火本项循目主席卧更墨舒适鼓，且猎卧室枣全飘念窗。阳台16扯5㎡入户花园阳台11墙#、12墙#1忽43㎡：双花虎园+3阳台+动静弯分区+飘窗阳台飘窗飘窗飘窗阳台入户花园空中花园阳台关键蚊竞争偷对手2：湘权府十不城——户型拖对比脉本项丝式目占棵优本项疗目产油品相炉比湘叶府十宜城主迈卧空雅间更楚舒适叼，且隶卧室桃全飘打窗。62潇湘遗名城劣价值尾体系汗分析核心沫价值馋：外部甩生态垂资源（圭律塘河微风光槐带）背+产品糖附加罪值（有梁一定淋赠送喇空间曾）其它桨价值这支撑准：社区筹内部蜘配套张（商遣业）疤+社区厕外部布配套骡（紧五邻步蝇步高贼、地汇铁5壁号线摸、城讽市轻侄轨）灿+砂子棚塘小恨学学热位1#后期惹产品毛分析推售丽楼栋县：1马-4仍#楼栋础位置边：社句区中早央位狂置户型鲁产品孩：8乘7-嗓97寄㎡小框三房12忆0-读13艘4㎡询三房狼、四骂房楼栋引结构吼：品本字内部拳园林歪景观托：闪1-墨4#补中心江湖景外部赛资源朱：社殃区西乱面圭爽塘河阅风光商带主要重竞争粥对手3：潇片湘名钟城——现58湿78元/㎡，以扇价换揉量突格破市考场核心孕价值施：产留品附们加值+砂子盏塘小钩学学嘱位+邻近底商业店配套目前塑以消统化存算货为殿主；莫后期寒加推也时间此待定骗。主要畜竞争雀对手3：潇喘湘名扁城12月18日首于开推敞出1#共计32蜻0套，局当天购销售14外4套，结销售五率45结%，当拥天均搂价58支28元/㎡；开息盘后狐提价50元/㎡。开盘猪前关帜键动摄作：以50猴22元/㎡起价土拉动默市场御关注牧；持续言短信加、网夸络释酸放；办卡剃享受30拼0元/㎡优惠敬，开厕盘当役天以益额外92折及50柜0元/㎡优惠授；临街派户外靠更换激特价坛信息印。开盘干后相死关动诱作：持续卡网络昂起价惨释放稠；提苍价50元/㎡提升芝客户搭信心摸。14舅0㎡6412羊1㎡：6.愈9M超宽察阳台+飘窗+动静脾分区阳台飘窗飘窗11接#、12葱#1西43㎡：双花殿园+3阳台+动静驰分区+飘窗阳台飘窗飘窗飘窗阳台入户花园空中花园阳台12伟0㎡阳台阳台VSVS12忙0㎡户型PK：本丙项目逝突出年大阳徒台及掩飘窗版的配辩备，展对手厦则突揭出入拢户花稍园及写双阳忽台的负配备14奥0㎡户型PK：本拣项目孤户型得阳台敞面积禽更大拉，更五多；席赠送块空间剪更多巧；卧守室飘鲁窗更谷多主要崇竞争耀对手3：潇永湘名植城——户型意对比艳本项筝目部球分户蒜型占教优空中花园阳台飘窗飘窗阳台入户花园飘窗65已推配售区楚域鑫天报御景咬湾价回值体扶系分肉析核心喇价值板：外部区生态损资源（西佛侧圭即塘河锄风光基带）著+内部律生态粉资源（楼耗栋间亡内部均湖景苗）+产品迷附加愿值（有沙一定鸭赠送谋空间系）其它韵价值口支撑舱：社区以内部最配套莲（商盼业、锈幼儿浪园）晒+社区花外部话配套货（步笋步高约、地否铁5拍号线沾、城你市轻蹲轨）劈燕+砂子济塘小东学学茅位1#2#3#4#后期渗产品毯分析推售席楼栋炮：1捷-4榆#楼栋躲位置肤：社梢区中饮央位月置户型坑产品睛：8励7-饼97家㎡小誉三房12抖0-落13貌4㎡勺三房撕、四集房楼栋多结构芽：品降字内部鸡园林须景观犁：叹1-妥4#阻中心杨湖景外部光资源拳：社寒区西杏面圭厌塘河永风光鉴带主要澡竞争誓对手4：鑫右天御兰景湾——目前64拨00元/㎡，近严期无咬成交核心浩价值傲：外饰部资旋源+产品叔附加香值+砂子及塘小傅学学娘位目前础以消拥化存越货为予主，锅仅更粒换优拍惠噱晋头；嚷后期青推售惕时间稍待定碎。区域递典型促项目蓝1：接五矿喝万境萌水岸辰，团桑购6泼10拔0元/㎡，市义场价68鼠00元/㎡，一歉次性浩付款幕96砍折核心夸价值离：品书牌+外部芒生态初资源+1言2年前渔沿基塌础教科育+商业星配套+交通目前梁主要谣推售1、3、4栋；欲后期直产品架推售男时间溪待定孔。核心由价值伍：外部酿生态懒资源（东游侧圭泰塘河忙风光壁带）根+内部掉生态朱资源（楼蛾栋间梯内部场园林母）+产品全附加言值（有饭一定右赠送即空间淹）其它扔价值勒支撑奴：社区宰内部惩配套命（幼串儿园槽、小罢学、馋中学愤）+社区凉外部绳配套金（喜掌盈门脾范城购、地慰铁1芝、2得号线田、红腐星）后期寸产品恨分析推售贵楼栋捧：1妻、3物、4县#楼栋摩位置颈：社鲜区靠甘南边剖位置户型冻产品游：8含0-黎90滨㎡两煌房11择0-纺14捧0㎡堆三房犁、四聋房楼栋捕结构该：品禾字内部速园林况景观守：如楼栋桨间园柔林景响观外部致资源匪：社廊区东弃面圭写塘河踩风光果带现售区域瓣典型昨项目1：五除矿万桑境水显岸好地倾段上默的好土景观毛+好字景观台下得公好地吵段+或现场红展示鹊，有崖效支纠撑项扒目价旁格。豪装壮销售须中心外部擦精装怀园林产品赶细节敢展示精装桂样板垒房6812红1㎡：6.肿9M超宽份阳台+飘窗+动静吃分区阳台飘窗飘窗11畏#、12台#1尘43㎡：双花旁园+3阳台+动静纱分区+飘窗阳台飘窗飘窗飘窗阳台入户花园空中花园阳台VSVS12磨0㎡户型PK：本罗项目扰突出属南向府大阳鉴台，宇对手说则突芝出全傅飘窗课带空焰中花此园14谎0㎡户型PK：本冠项目怕户型3+帖2设计宇，可约改造甲性大虾，舒认适度料高区域歼典型秤项目1：五岛矿万狡境水骡岸——对比代本项度目部食分户浙型占鞋优阳台阳台空中花园12忠9㎡阳台阳台空中花园飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗89劲㎡户型PK：本便项目畜突出惰南向横大阳丹台+户型目利用翅率高帽，对罢手则是突出扣主卧配舒适厚度高区域趋典型宾项目1：五膜矿万辆境水惜岸——对比想本项软目部雷分户唯型占雀优89㎡：撤双阳该台+空中联花园+飘窗阳台2.尼2M进深缩慧阳台空中花园飘窗阳台空中花园飘窗阳台VS11着0㎡：2.打2M进深狂阳台+卧室目全飘程窗+动静烟分区2.贿2M进深消阳台飘窗27迁0°飘窗飘窗VS11勉0㎡户型PK：本稠项目猴突出吵南向目大阳申台，少对手尘则突锯出南侨北通漫透，孟阳台之多，如赠送假多。飘窗飘窗阳台阳台阳台区域缝典型忘项目1：五兔矿万境水岸项目休一直汗没有稼正式伤开盘阿，施价工单适位二务十冶书建设绑集团去有限机公司酿团购踪蝶了10感0余套晚，11月开妖始散缎卖，主已售50余套鸽，首胡推还贫剩约30颤0套。销售漏关键跌动作容：在田欠汉大华剧院侦对面峰设置亏临时油展示煎中心扫，进晒行提消前客集户积先蓄；10月房煎交会邪宣传爪造势能（现未场派马单，踏填表桶免费找办VI驶P卡）左；11月开颈始内模部认誓购，焦均价60煎00元/㎡。散厚卖客调户均傲价68塔00元/㎡，购房论一次锋性9.形5折，脉按揭9.啊8折；12月18日样沫板房栗开放秒（到场10应0余人烘左右栽）；网络誓、户辟外（铺红星肤与东恳塘）腐宣传累。实现赶走货掠因素欺：前期正蓄客槐结合漂外展凡点/房交哲会/户外/关系棚客户散等进仗行拓洲展；现场胜展示藏品质颠感强举，有尽效支组撑价庄格实纤现区域踪蝶典型榜项目2：华转