中原出品-深圳三湘东填海区项目户型定位报告

我只愿面朝大海，春暖花开！三湘东填海区项目产品户型定位案户型规划推导……分析点:>深圳典型高端住宅区分析>对片区潜在竞争项目进行分析>三级市场的成交和需求分析>本项目自身条件的研究>客户群体研究目的:最终推导出面积比例和面积建议意向基本面积区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析>区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖>代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正面积比例推导过程分析过程:>通过同质片区基本同类项目进行整体分析;>考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;>选取03-06年，同质片区的共19个典型项目进行分析;目的要求:>由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:>中原深港研究中心/中原三级市场数据库1:样本容量时间跨度筛选标准21319个3年深圳关内高端住宅项目片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖同质片区03-06年已/在/近期销售项目分析……>选取案例四大片区:蛇口华侨城红树林香蜜湖以及本项目所在的片区片区/项目03年已售项目04年已售项目05年已售项目06年发售项目蛇口片区兰溪谷半岛城邦1期花园城3期2号华侨城片区红树东方天鹅堡2期红树林片区中信红树湾1期中信红树湾2期御景东方(在)浅水湾(在)香蜜湖片区水榭花都2期国际公馆1期熙园香域中央国际公馆2期水榭花都3期本片区天骄华庭海月3期后海花半里(在)东海湾豪园(10月)1.03-06年面积和比例统计03年04年05年06年项目二房三房四房五房复式水榭花都2期——121-130㎡占25%171-203㎡占75%————中旅国际公馆1期94㎡占4%116-164㎡占50%165-185㎡占39%——185㎡以上占7%熙园——125－161㎡占41.8％177-203㎡占32.9%215-330㎡占9%

209-244㎡16.3%(跃)红树东方——103-125㎡占29%155-220㎡

占69%——267-276㎡占1.2%天骄华庭43㎡占17%120㎡占23%150㎡占53%225㎡占6%320㎡占2%中信红树湾1期91-98㎡占15.4%154-173㎡

占35%164-266㎡占44%主力160-170㎡，202-208㎡——270—379㎡

占5.6%兰溪谷1期——123－133㎡占17％140－180㎡占25％——190—320㎡占8%香域中央——130－160㎡占18％167－209㎡占52％190－220㎡占27％230-260㎡占20％招商海月3期——114-128㎡占42%136-152㎡占45%210㎡占11%230㎡占2%水榭花都3期——147-166㎡占22％190-204㎡占71％——270-308㎡占6％中旅国际公馆2期——105-127㎡占51%153-187㎡占49%——主力120-127㎡主力150-160㎡天鹅堡2期2区——150㎡以上占10%160－180㎡占70%——占20%中信红树湾2期——144-193㎡占38%176-255㎡占57%主力220-250㎡——289-458㎡占5%花园城3期2号地50-70㎡占15%98—120㎡占35%主力110㎡140-170㎡，占45%主力160-170㎡——210㎡占5%半岛城邦1期77-87㎡占21%101-136㎡占41%主力122-136㎡147—218㎡占35%主力147-164㎡220㎡260㎡占3%——御景东方——119㎡占17%149-235㎡占83%主力149-151㎡186-197㎡225-235㎡————后海花半里70－75㎡占24%81－124㎡占76%主力110-124㎡——————浅水湾————157-280㎡占100%主力160-190㎡————东海湾豪园项目——90-100㎡占35%140-160㎡占60%——200㎡以上占5%>通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中，五房比例明显较大。>由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势，指导本项目的主力户型定位。中信红树湾1期半岛城邦1期约15％2期现象一：参考项目一期有，二期均没有。半岛城邦1期两房北向无海景，均价约8300元/㎡，整体均价约11000元/㎡；后海花半里，高层两房均价约9100元/㎡，小高层三房均价约11500元/㎡;现象二：现象三：0％关于两房现象四：与项目所在片区同质片区，03-06年推出的高档项目，设2房的项目仅有1/3，且供应的2房总量仅为4.42％。关于两房结论：综合以上现象可以发现：

高档次住宅项目，普遍不设置两房，即便设置两房，该户型也仅占到极少的比例，并且都是弥补较差的位置；一些高档次项目的二期，诸如红树湾二期、半岛城邦二期，均取消了一期中的两房以提升项目的整体档次；两房在项目中的单价由于位置、总价的关系，普遍低于大户型；片区中容积率偏低，规模较大的项目，普遍都不设置两房单位。03-06年以来，深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势；五房（含复式）比例则呈略上升趋势。据此线性趋势预测，07年本项目可以参考主力房型比例为三房约为34％左右，四房约为58％左右，五房约为8％左右;2.整体三房、四房供应比例分析（新）03年下旬至今，各户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势;我们的研究将从这些区间中研究03-06年面积区间的畅销段;3.各户型基本面积区间分析单位03年04年05年06年1-5月(㎡)上限130220360173266326193255384136280378下限1031502199513623010515323681140254弹性区间277014178130968810214855140124户型三房四房五房三房四房五房三房四房五房三房四房五房含复式含复式含复式含复式四房03年04年05年06年120-130㎡154-173㎡、114-128㎡、89-93㎡145-165㎡110-125㎡170-200㎡136-152㎡，160-170㎡，202-208㎡150-180㎡，190-204㎡，220-250㎡140-170㎡，190-220㎡三房选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目三房户型区间设置在110－125㎡、130-150㎡之间；四房户型区间设置在170㎡－185㎡、200㎡－

220㎡之间；五房户型区间设置在250-320㎡之间；结论：4.03-06各户型畅销区间分析五房含复式230-280㎡227-276㎡、267-334㎡268-320㎡初步推导户型面积和比例结论一:说明:>以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值;>在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;>由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;>接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例;

三房四房五房含复式面积区间110-125㎡130－150㎡170㎡-185㎡200㎡-220㎡250-320㎡面积比例32-36％55-61％5-11％意向基本面积区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析>区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖>代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正面积比例分析宏过程:>通过敢同质桃片区妨潜在课竞争查项目矩进行社分析;>选取06年-0显7年的调共4个项额目进弟行分份析;目的部要求:规避忌竞争挺，创像造机苍会；纺第一钟次修废正基盗本户彩型>由潜蹈在项秩目的伞竞争姜分析霸对初谈步推港导的面积砌比例进行锄修正;数据周来源:>中原豆深港撇研究饺中心/中原险三级克市场熊数据息库推导见过程2:>选取演案例笑来自云蛇口紧以及子本项伟目所村在片哨区同质还片区07年潜在聚竞争邀项目分析……片区/项目06-07年发售项目蛇口片区半岛城邦2期本片区宝能项目皇庭项目海月4期本案半岛屡城邦2期海月4期宝能项目皇庭症项目1.经07年潜渔在竞因争项词目面歇积和旱比例拦统计项目一房二房三房四房五房含复式招商海月4期

40-50㎡(1房公寓)---110－120㎡160-165㎡225㎡-320㎡约500套17%约85套---25%约125套50%约250套8%约40套宝能项目

-----75-85㎡100-135㎡140-187㎡225-270㎡约1013套-----15%约151套48%约466套32%约334套5%约53套半岛城邦2期

-------125-160㎡180-250㎡300㎡约900套-------40%约360套50%约440套10%约90套皇庭项目-------120-130㎡140-150--约322套-------60%约193套40%约129套--合计约2735套约85套约151套约1144套约1153套约183套合计比例3％6％42％42％7％三房阻四房耀是主穴力户讲型，读五房杆均不脸超过10％二房三房四房五房含复式区间75-85㎡-----110-120㎡120-140㎡140-160㎡160-185㎡250-300比例6％42％42％7％潜在踩竞争挡项目刚主力设户型教区间捡和比甩例统确计结论延一主力欠户型益区间怕和比促例统律计分析委原则:为合欢理规故避竞姻争，摸修正膛比例.>三房蓬在11设0-貌12荡0㎡之间窄存在胞竞争,建议记适当氧缩减线三房焰的比浩例;>四房17辈0-继22侵0㎡为非俩直接狼竞争尼区间,建议项保持暖目前跨比例;>五房学含复粱式以服上竞被争空丝式白点,建议刊本项侍目比蓬例适筑当增饿大;

二房三房四房五房含复式区间----------110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡比例----------32-36％55-61％5-11％第一惜次修暗正面区积比荐例结论完二:

三房四房五房含复式面积区间110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡面积比例30-34％55-61％7-13％通过引潜在打竞争弹修正套数蓝比例03－06年可狸参考肃项目淋分析绕得出养本项市目初步锹户型示配比

三房四房五房含复式面积区间110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡套数比例30-34％55-61％7-13％

三房四房五房含复式面积区间110-125㎡130－150㎡170㎡-185㎡200㎡-220㎡250-320㎡套数比例32-36％55-61％5-11％结论何一结论蒸二意向颗基本性面积区间侍和比竭例研判填思路区域看点项目定性深圳楚典型拉高端颠住宅渗区分挠析>区域碌特点旬蛇悦口/红树扒林/华侨优城/香蜜回湖>代表箩案例:依照傻片区凤影响羞力和着地产降发展矛年限数选取1-钟4案例通过情对片完区潜涨在竞数争项沈目的蠢户型授区间喊和比降例进饱行系傍统分采析参考顽基本持面积区间勤和比刃例最终恳建议瓜户型忍面积拜区间促和比摆例寻找随依托1第一吓次推棵导得峡出同侮质片够区同简类项普目的面积刃比例芝和面概积区蓄间2第二沾次通捧过潜床在项描目的许户型卖和比揭例修夏正本陆项目蝇的面积蛙比例第三渔次通轿过三您级市响场成狠交和厨需求状户型榜区间对调整风项目斗的面积宏区间.通过微片区淘三级粉市场祥的成刑交户络型和萝需求够户型津系统掠分析3意向终基本猜面积区间愤和比是例通过省本项乖目自吐身条乎件限士制的培研究示进行光项目铺修正4第四织次通锦过自让身地扒块特盖点分概析修瓦正项攻目的面积谅比例样和面是积区写间策略乔基本比面积区间纤和比损例5通过眼本项淘目客甩户群亭体的镜需求病研究原进行腰项目湾修正第五苏次通道过客残户群半体的姻分析芽修正面积蹈比例分析歇过程:>通过残同质袭片区蜘三级兽市场测成交销和需唤求进肠行分胸析;>选取瘦各片屈区典斧型案隆例进雁行鉴粒别分脱析;目的消要求:第二舱次修倾正基芬本户俯型>由三资级市硬场成侧交和诉需求古户型/面积右对本呼项目尖进行面积衔区间修正;数据钥来源:>中原孙深港省研究逃中心/中原梢三级裂市场副数据凳库/中原究四片僻区地缸铺推导党过程3:>选取记案例隆四大谷片区:蛇口像华尽侨城妙红惜树林买香蜜劳湖茧以及粪本项评目所阀在片温区同质壤片区03要-0嗓6年三级势市场左整体瘦及个魂案分末析……片区个案项目本片区天骄华庭、海月花园蔚蓝海岸蛇口片区花园城、兰溪谷华侨城片区波托菲诺·天鹅堡红树林片区红树湾1期香蜜湖片区水榭花都、香域中央蛇口片区三级市场成交资料（05.10－06.3）户型成交比例面积区间（㎡）主力面积平均总价

（万元）平均单价

（元/㎡）一房－－－－－两房7.1%75.03-87.6380.578110053三房42.9%97-176.48130.4815611956四房35.7%145.58-223.7185.3925313645五房14.3%170.61-247.96209.2924411659原始叉资料重来源导：深谷圳中锡原三鞭级市撇场住休宅部蛇口勿片区敏的二休手市栏场交骆易三房算四房驴比例闲较高肤，约寇占总勒比例戚的78％；本片魂区的讯豪宅馒户型咬面积杆比较瓣适中,三房旨平均秩面积结约为13弃0平,四房异平均勇面积暂约为18扑5平.1.蛇口辫片区两三级顷市场冷成交铁分析三房哀户型堪面积冤明显息较低廉，与眨四房排相差阔约15％由于境五房拐户型敌放盘茫量少锁质次锹，片习区客瓜户中干换楼么客户及对超枝大户消型的华需求士未能杜得到异满足漆。华侨城片区三级市场成交资料（05.10－06.3）户型成交比例面积区间（㎡）主力面积平均总价

（万元）平均单价

（元/㎡）一房－－－－－两房10.9%55.81-83.6379.288510711三房42.2%113-219.72152.2519312701四房31.3%168-330215.0633715649五房15.6%145.12-334.66237.4539816777原始币资料判来源淹：深摸圳中统原三握级市饼场住拔宅部华侨塘城片最区的骗二手杏市场钩交易三房程四房杆比例案稍低皱，但她比例培仍然桃高达73％；本片忘区豪鄙宅大更户化万特征旗十分劲明显废，三房肾平均唯面积蹦为15喇2平,四房戏平均目面积风为21摆5平,户均库面积矿居四姿大片锻区之苍首;与四蚊房五妖房相稠比，督三房药户型帮的单倚价明做显较柿低；本片壳区超思大户枣型（切五房快）的凡二手过市场拉成交裳非常烫活跃猾。2.华侨丝式城片绑区三衫级市精场成业交分愧析房型炸成交秘量排颜名:三房>四房>五房13膨01靠934宏524纹6.梨3-露30桐1.都226蹈56％五房12应57搁624保316患6.生37鸭-2确65丢.519韵3.背6157突.1够%四房10栏94践916挪910毫2-属18其315共4.滤0932暗.1轰%三房11蔬18燃310氧478磨.5继1-亮88衡.7慕293爽.0炒03.逃6%两房10旨26欺65249学.9职6-锄51抱.3响550毕.6美67.公1%一房平均区单价住（教元/㎡）平均戒总价去（醉万元田）面积弱区间危（㎡）主力烧面积成交族比例户型环红兼树湾片区三级外市场烫成交跟资料傲（05饰.1绞0－06惹.3）原始院资料所来源班：深杆圳中秧原三财级市咬场住开宅部红树蜡湾片懒区的羽二手威市场慢交易肝基本营上以三房挺四房房诚为主绍，比盈例接悔近90％；由于恼是新溜兴豪牲宅区限，受突豪宅哈大户犯化趋逐势影嫂响，三房验四房秩平均如面积延较大鱼；三房番平均点面积宣为15幕4平,四房践平均泽面积泰为19盼3平;本片晃区超大裙户型御（五服房）陷的二盘手市煎场成缘瑞交仍专有限笑。3.环红箭树湾义片区窃三级标市场患成交圈分析房型搜成交秋量排钥名:四房>三房>五房户型缝上的份分布琴十分嘉集中池，三房东四房辣的比至例高满达83％；虽然霸是传袍统豪祸宅区论，由丹于部雄分项遮目落雄成时绪间较棋早，专故三房绿四房古平均旬面积像较小财；三群房平和均面讽积为12修9㎡,四房喜平均孝面积避为17绢8㎡;统计木结果右显示倍，本片煎区超格大户车型（透五房训，主遗要为扒复式岛单位滚）的壤二手卵成交崖均价恒接近2万/㎡。环香蜜湖片区三级市场成交资料（05.10－06.3）户型成交比例面积区间

（㎡）主力面积平均总价

（万元）平均单价

（元/㎡）一房2.6%48-53.0350.526112105两房3.8%80.84-90.6385.1810211644三房47.4%94.2-219.81129.1317013160四房35.9%140.13-239.57178.5026314763五房10.3%118-350227.2445119853原始叮资料滩来源迫：深旁圳中包原三府级市惨场住犹宅部4.环香服蜜湖办片区买三级灿市场边成交灾分析本片必区平呆均价氏格在当四大砖片区说中最映高四片捐区的奸二手戴高端拦客户睛需求活基本姻上和门成交吓情况验吻合格，整体慢仍以碧三房碌四房蓬为主骆，其阻中三房阻主力航需求谦面积算为13连0-妇15很0平,四房挡主力俗需求闻面积古为17来0-扎19外0平;根据靠统计鸣，四货片区蓄需求默五房员单位苍客户妇总体趴比例端略低保，但誉根据姻三级蚊市场喷同时仪的普袭遍反华映，五房勿的客笑户诚心意度撤较高嚼；5.四片多区三确级市末场需怒求分候析原始阔资料铺来源哑：中口原三窜级市烦场地盏铺-天骄悟华庭/世纪雪村/花园区城/波托奋菲诺/安柏匠丽晶盐分行成交户型平均面积平均总价平均单价三房120123876010323四房151176262311673五房230234324010188两房兵成交唱极少郑，三宵房成树交只妹有两崇成多买，四琴房五浑房占但最大浪比重承，天刊骄华域庭的受二手舒成交帅明显够呈大纪户化初特征普。原始孟资料迈来源限：深兄圳中浇原三柏级市凶场住冒宅部天骄态华庭四房界平均尼单价蔽最高球；三擦房单刻元及婚五房渡单元先价格掘比四思房稍傍低，仅两房蛾单元构的成韵交极需少而车且价东格最佩低；从各威户型王面积叨来看弄，天瓶骄华休庭的怨户型倚面积象较大店。6.各片阶区典利型个案秤三级州市场倒分析成交栗以三骄房为节主，摇二房尤和四房陆居其植次;原始武资料馅来源锯：深岁圳中亲原三陈级市拦场住甚宅部招商稠海月从价聋格来舌看，伴由于梅户型拨景观坛好，视四房单衰元的弱价格趋最高申；三茅房单隙元价程格也比士较坚弹挺；朽而五夏房单赔元由刃于集盖中于一救期，臭价格钞比四顺房稍清低，战两房醒成交相龄对活天跃.仅次帝于三躁房.成交户型平均面积平均总价平均单价三房110115500010500四房140158830011345五房208234728011282成交户型平均面积平均总价平均单价三房105118188011256四房163222821013670五房180235836013102蔚蓝纲海岸刘二手秘房成畏交中屑，三丧房的住比例雹超过叛一半纯，二颗房、暂五房鄙比重联较低怀，四基房比千例不餐足三狠成。原始闪资料笋来源案：深骂圳中够原三关级市搬场住证宅部蔚蓝烧海岸从价萝格来晚看，夜蔚蓝加海岸才的二乎手成至交价珠格比缘瑞较平蛙均，慕但四灰房五膜房的仔价格阶偏高于；从各豪户型页面积价来看麻，蔚竹蓝海骡岸的左户型虑面积越分化卫比较华严重键，四悬房五右房的亡面积兴较大现。大户作成交塌以四阵房最村多，三房辛的成黑交比巨例最盈低。原始拢资料膊来源离：深膛圳中是原三药级市场场住鹿宅部从面努积来奔看，秩三房逃面积焦很小,价格宗也最炮低；从价饶格来后看，出几种狡户型杠的差魄异不努大。成交户型平均面积平均总价平均单价三房9094500010500四房170197200011600五房240288720012030蛇口-花园糕城项界目成交择以四源房最判多，五房租占一远定比联例。原始厦资料异来源耳：深树圳中悄原三劫级市泥场住夹宅部该项纠目从株三级燃市场申成交粮量来围看三导房和饼四房句的表探现最寻为活地跃.尤其宪是16超0平左墙右的陶四房,其次遍是大激三房成交户型平均面积平均总价平均单价三房130234000018000四房160304200018000五房190380000020000蛇口-兰溪胀谷1期项董目花园控城三可级市众场成坐交统横计成交传以四营房五用房为扯主，三房造成交写比例宪较低乌。原始起资料谁来源烈：深塘圳中味原三戒级市岔场住柳宅部本片情区属兰传统筛典型球豪宅那片区,客户挽需求鄙也已跑非常鞋鲜明,对于纷四房束以上名的需舟求和恨成交郊特点骄明显.尤以胸四五虽房最涛为活悲跃；本项性目项政目成个交户拢型面牙积非貌常大阅。成交户型平均面积平均总价平均单价三房165272497516515四房252410432416287五房345586603517003华侨著城-波托物菲诺·天鹅炕堡项赠目成交羽以三仰房四盏房为裤主，五房绳成交雀高于离二房.原始熄资料延来源串：深伸圳中谊原三蜘级市慨场住踢宅部本片南区目户前已妙属性洋典型胶豪宅桥片区,客户望需求眨也已军偏向串成熟崖化,对于爬三房递以上胃的需瞧求和本成交渐特点序明显.尤以在三房嫂最为赞活跃.五房析面积泛明显俱增大嗽。成交户型平均面积平均总价平均单价三房135162675012050四房155195610012620五房278295596014852红树惊林-中信吧红树微湾项斥目成交旁以四强房五汗房为凤主，三房筝需求乘未能须得到娱满足滑。原始捎资料竞来源先：深疲圳中为原三赚级市掀场住误宅部本片咱区目更前已礼成为传平均棚价格向最高暗的豪喘宅片撑区,价格葛已经费冲到者一个事阶段筛高位展；客户浸需求脱也非摘常成废熟，吼对于牌四房锁以上煮的需叉求和遣成交泽非常希畅旺星。项目循面积泪基本谱以舒耗适型填为主斑。成交户型平均面积平均总价平均单价三房145309821521367四房176419953623861五房236586578024855环香林蜜湖-水榭滔花都捡项目成交外以三锯房四尘房为乌主，五房示成交扫较少.原始矿资料作来源亭：深王圳中甲原三议级市尾场住蒙宅部本项晨目成乱交价薯格处醒于片手区中惯高价治位水贿平；户型脑面积皂也基惊本相锯近，徐以舒莲适型新为主捉；客户减对于象三房无四房呼的需膏求和狡成交鞠特点廉明显.尤以经三房微最为铲活跃.成交户型平均面积平均总价平均单价三房156223891214352四房167255660315309五房239441624218478环香唉蜜湖-香域辞中央蚂项目1.成交沾房型枣以三耍房四木房为缓主；现状裁反映财：三房狮比例镇略高(红树轿湾片庸区除舟外)，四翻房五剖房上款升明在显；2.成交如户型削平均泛面积情较大北，各竹房型挤成交感活跃霞的面衔积段滑分别近为：三房13库0－15略0㎡，四唇房17泪0－22正0㎡，五银房21魄0－31乘0㎡，3.成交谦单价煎：五房>四房>三房（其款中三款房的纤价格卷与四动五房绢落差毯较大逐）。三级顾市场夜成交今户型咳和面责积综合日统计4.从地朵块条士件与征本项美目最闷接近琴的项尼目二寇手成恩交数分据看短来，四房蜜成交耗比例菠最高(平均沙在50％左著右)；5.相近击个案芦中，路成交谁最为井活跃扛的户逢型面墨积段县分别眼为：三房衣：13秩0-栋15铃0㎡；四恨房16寸0-址18睡0㎡；五乖房：23遥0-剖28耀0㎡6.大部吗分项健目的叛二手撤成交糟价格察在12惰50汤0-最17别00劲0/㎡之间。区域口分析流结果个案旗分析馆结果三房四房五房以上区域表现115-125㎡130-150㎡150-170㎡170-220㎡210-310㎡比例----------个案反映115-125㎡130-150㎡140-160㎡160-180㎡230-280㎡三级虾市场驼主力签户型晨区间岸和比衰例统围计结论魔二主力谎户型霸区间业和比震例统载计分析津原则:三级蚁市场量成交励及需昏求分缺析修正位面积采区间.>三房陈最活证跃区虽间为13户0-叮15蜓0㎡，建勉议参廊考此闻面积呼段;>四房烂需求拦面积横建议雾根据壶三级陈市场还的数椒据给复予一摆定的真调低考；>片区怖数据下中五港房的蛙面积躁跨度郊比较馋大，凤而在剪低密迹度项撤目中码，五惯房的名跨度振则有刺减小炸，建贤议在紧结论习二的驻基础亭上略鲜为缩城小面队积及姥跨度件。三房四房五房含复式面积区间110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡面积比例30-34％55-61％7-13％结论速三:通过能三级钓市场脊户型考区间痰的推乳断和漂验证,我们烤第二肃次修攻正项目纪户型杰区间--春--庆-三房四房五房含复式面积区间115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡230-280㎡面积比例30-34％55-61％7-13％通过锋潜在司竞争娇修正套数填比例三级怪市场撒成交义及需杏求修顺正面积哄区间

三房四房五房含复式面积区间110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡套数比例30-34％55-61％7-13％

三房四房五房含复式面积区间115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡230-280㎡套数比例30-34％55-61％7-13％结论典二:结论漏三:意向穷基本坚面积区间炮和比宇例研判覆思路区域看点项目定性深圳慕典型仪高端散住宅油区分坊析>区域弃特点犹蛇骨口/红树仪林/华侨衬城/香蜜蛇湖>代表舒案例:依照颤片区喷影响升力和鄙地产码发展层年限音选取1-辈4案例通过低对片促区潜揪在竞贤争项小目的亡户型扔区间呆和比客例进构行系捉统分妹析参考国基本魂面积区间拍和比阀例最终驰建议凤户型鲁面积卸区间图和比思例寻找骂依托1第一拔次推保导得枕出同浅质片蛛区同误类项漏目的面积搂比例堡和面抛积区棚间2第二器次通遇过潜弃在项萄目的矛户型违和比既例修控正本拿项目叫的面积狡比例第三各次通头过三索级市惯场成送交和羊需求暮户型俊区间至调整免项目接的面积债区间.通过尝片区腊三级做市场么的成公交户狐型和贼需求姿户型剥系统化分析3意向剂基本芹面积区间圈和比融例通过乖本项佣目自耍身条寨件限弱制的戏研究厌进行蛛项目卖修正4第四比次通你过自贡身地品块特仪点分飘析修佳正项漠目的面积费比例悠和面欧积区链间策略胡基本薄面积区间阁和比坑例5通过匆本项傲目客甲户群环体的炎需求协研究栽进行暗项目唤修正第五盼次通趴过客拨户群氏体的烟分析研修正面积路比例分析扬过程:>通过逝对自未身地帝块条药件进犁行全乡丰面分容析;目的苍要求:根据经地块担质素嘴，第层三次兰修正资基本蒸户型>由项带目自暮身优准劣条有件进职行面红积区捡间及司面积吃比例湾的修幻玉正;数据痒来源:>深圳温市规言划局/中原弯深港刃研究顽中心推导鞭过程4:※本项终目地关块条芳件分睁析目的:基本贡推断贝本项贯可以起营造支的空纵间质走素;整体菜项目致占地思面积革为91擦75嘉7.踏4㎡，容泄积率探＝2.雨0;从政诉府对胃该地狮块的外规划须要求骗分析脚，由桌于在订地块屿东侧叔、西敌侧及宾南侧已有限爪高，曾本项袄目有鲁条件奸开发多层、小高酷层及高层枯物业寺。1、受卫供应历结构锹及市耍场变捉化的章影响侵，从兴后海卫、蛇穿口、清红树优湾等锁区域鹅的在诊售、海已售洲的项哨目的载来看柱，客没户对响于高厚层的摄接受贼程度锹仍然涝较高枕；2、而粒由于祖产品计的稀莫缺，民小高岸层，裤特别甚是多未层产漏品在望市场慕上目驱前更撇加灸手银可热。3、从滨本项溪目的怕数据乔指标通和保稳证单执位的询通透威性与共舒适扁性来蕉看，统从营顾造产巧品特晚色的模战略社上，低多层艰物业欢项目词将是羡本项坝目的蹦关键廊部分抬。1.项目植容积扣率影谢响分跑析从市毕场角伏度分漠析，逝仅有2.烧0的的扣容积忧率项绕目目穗前已昂经非膝常稀场缺；从政孙府调圈控的锦方向评看来君，低酬容积刻率大壳型项根目未伪来将翼会更出加绝缓无仅监有！物业展类型馋浅议地形画：地块狐基本不呈人清头侧压面的灯形状挠，东培面向储海面秋非常湾长，在而且求地势席平坦清，非匪常开需阔。朝向弊：整个揪地块壶的朝允向无酸可挑寸剔！剪可完巡寿全实歪现南脚北朝绍向，手使后蚂期规蚕划中场即使赠出现雾东西荷朝向滩单元图也有播一流悦的景裳观加滋以弥胡补。2.地块晌形状骄和朝励向分尚析北——地块垒的朝跳向无商可挑天剔！——易于腰规划杜的地慢块形骡状！景观裁：东眺驱后海柱湾和湾红树挤林以鹿及海乐滨公嘴园景骂观，斥东南畜向望霜香港盆天水电围景性观，向南向何未来娘是蛇占口滨泄海长尺廊和穿西部止通道泊景观拾，西凑向大南南山防，北敬向将抹是未铺来南像山商林业文题化中名心区脊。大南山远景3.地块泳景观寨分析——醉人柱美景医，尽疫收眼女底！交通等：地块最北边首的东晨滨路渡和西糊边的醉公园违路未奇来2年开马通，20俯10年开撇通的糕地铁2号线盖（工学业八流路站束）以屡及科门苑大遮道的迟建成仪通车蹈，西姓部通歪道06年底置开通锄。道路级别道路名称红线宽度（M）机动车道数快速路沙河西路63.5双向6主干道东滨路93双向6次干道后海滨路60双向4科苑大道34双向4工业八路27双向4招商路603车道×2望海路603车道×2地块真周边责交通搭路网举列表4.地块岭交通沉分析东滨坊路科苑大道工业赏八路公园杰路——路网热丰富奴，四寸通八渐达！主要役是来拾自北摧面东湿滨路典（为见主干床道）砌和项僵目东显面科拨苑大滑道（垦西部症通道窜）带令来的利噪音客影响折；但希已有何景观拾带隔泛离处范理。东滨晋路科苑大道工业八路公园路项目餐南面角工业财八路画为次拦主干至道，室略有镜噪音抱影响略；项目搞西面固公园药路为悟城市覆景观包大道搅，并仔规划贸了商筛业步铲行街半，噪直音影促响很某小；5.地块息噪音阿分析(图示)——略有销影响刘，但目瑕不芦掩瑜厨！科苑大道工业八路公园路西临层公园盟路，送环境捧优美狠宁静搅，东纽奉面景碗观面蒙也十陶分理范想，具备亿设置蠢大户锻型支锹撑条辫件;北面留紧临耻东滨及路，云南向搂和东切南向劣可看根深圳绝湾海荷景、阻北向零是城竭市美梁景；具备揭建设灾高层波，设仔置南猛北通谈透的企中、毕大户璃型的万质素鄙。南北终通透鞋，北阁可看行园林柄和红馒树湾春景观灯，东海可观蠢深圳五湾海去景。舰加之陕该区洒域因慨限高午可以救设计缺创新庆型的闻多层限，具备汤设置蜘部分持超大违户型津的质住素。6.地块茧条件易与户往型适庙配分炭析7、关隐于“还口岸赠”区雹对本皆项目辨的影俭响分咳析深港肌西部步口岸股基本所概念窝：深港吗之间棕第4条陆抵路通词道，粘实行奴一地汇两检宣；4.予8公里抖跨海炉大桥叨；10公顷骄占地好一线娘口岸仍区；旅检谅大楼带建面5.哈5万平姜米，掉日通桌行量保约6万人离次；深港德约5成出舰入境兆车辆眼进出壶；设计年通车蹈容量誉为5.释86万辆亏次/日。大珠缝三角恭经济基的重缺要门消户通誉道！传统仔口岸蹲概念深港斥新口扬岸的柱新概腹念：关于纯“口来岸”后对于沟本项堡目的桃影响社分析脏…乱…差…规划猫科学－设饥计时柜已充匙分考辜虑了田对西叮区住落宅的蓄影响苦，并嚼且已烫采取灶了措剃施进堂行规催避；车辆翼分流－货吩运交安通通绩过东忙滨路握地下助专用裂通道欲疏解偿，与嘱西部替住宅余区不墙发生盒联系红；区域悉分隔－通领过主困干道赴将口镰岸区傍域分摄割，恶减少灾影响权；充分证景观琴化－利专用大徐量绿鄙化及委景观减建设夕美化偶周边贼环境煤；……三湘结论谜：从以博上对衬口岸伟的分迟析可蛛以看漆出，湿蛇口甜东口腾岸是蕉政府像高起蹦点规煎划的证国际只型口捉岸。扬其对爹住宅毫的影福响已吧经通屡过各破项措罢施给晚予了勾规避炒，不末会对犬西区暗产生翁不良稳的影予响；此外效，从因未来慕置业竟客户红的心沸理层亮面而很言，剖我们廊只需根要将禁政府森对西致区的怒规划脊目标容“国溉际级竟的滨层海居明住社蜻区”排这一果优势誉放大捉，便晨可解丙决他漂们的厅担心挥。关于嫂“口某岸”盲对于这本项们目的遣影响券分析基于留这样捆的分辅析，参我们警认为匀口岸炊对本想项目览不存咽在不利良的粥影响沿，所以彼在本碌报告掘中没斑有考晚虑口胁岸的带不良油因素捕对定炒位的绘影响酱。地块门自身照优越雕质素偿小结——决定锯本地面块以菜大户均型为融主的慕支撑达条件：>片区旨高端周定位许－大摔环境暑优势滨：政府型对填吹海区容高起嫌点、般高标演准、速高要劳求的饿定位灰，将司使项额目所披在片区成迈为代炼表深口圳门创户形箭象的昨区域昆；>地块醋规模钢最大上－规裹模优逐势：本项旦目占光地规腾模约9.破1万平亦方米途，是雨目前网东填溉海区录最大出规模好的项目，企从规泰模上绩来说都，可吵以说杏是片闭区的献龙头史老大衬；从羽未来锯可以算营造的小摇区环肯境来航说，羞也是怖最具河有条蚀件；>地理乘位置警优越恩－地费段优救势：项目炼四面掘临路乔，靠瞒近东矩滨路前、中乘心路航、科峡苑大线道等另城市挎主干姻道及景观私大道栋，南升面的召工业扎八路四更规个划了压地铁2号线椅；项酱目的奶北面蛙与南山向的RB灿D（旅墙游休块闲娱胖乐中际心）圣具有马无可秋比拟蜻的先通天优顺势；地块缎自身迈优越禽质素步小结——决定豪本地裁块以捉大户炕型为胆主的龟支撑头条件：>地块天方正贼，利清于规技划－按规划狸优势娃：本项睛目地纤块方晴正，除南北乳较长肆，利舌于安蓄排较简多的律南向旅户型焦，具暖有先天的巾规划涝优势叶；>填海哭区一课线海脚景地敌块－惰景观奔优势辅：本项危目是渠填海卡区最于靠近15公里宫滨海优长廊逼的项常目，妥此外涨，项同目位足于填刃海区（西印区）桃的最喉东边衣，享提受一驳线海狡景资互源，乖不受衫任何点遮挡界影响话；地块宴自身贡优越步质素撒小结——决定鸭本地白块以粱大户略型为贯主的恭支撑欢条件：>容积熄率最甲低－禽具有吸营造飘高档落住宅家的先淹天优把势：本项秆目容糖积率圆仅为2.届0，这枝一容稀积率阳在片借区中彼是最隶低的路。根气据中原对伪同质牙片区桥的分擦析，长片区混中容远积率静最低眼的项四目，正具有瞎营造惊最高档次忽产品启的先为天优序势；>产品辰类型趟丰富怪－产堤品稀库缺优哨势：根据丧规划图，未叫来地筐块中便肯定孩会有虽部分捏的多浪层住升宅，踪蝶这类庸物业沉类型在片真区甚若至市影区中棋将是乌极其掏罕有介的产勺品类粒型，六而这烟类产叙品的在可创新空浓间将殃远远摧大于予高层政。自身特性\影响情况3房4房5房含复式户型比例户型面积户型比例户型面积户型比例户型面积占地规模大、容积率低少大多大多大海景面长，非常开阔少大多大多大区位显赫，规划超前少大多大多大新区建设，发展需时多小少小少小临近通道，略有影响多小少小少小综合建议在结论三的基础上调高4房、5房比例（低密度大户型），以及最高档次户型的面积，以尽量发挥本地块先天的优厚条件及未来多层的独特优势。综合滨以上记的分握析，酿我们算得出扔本次遗调整掏的结倦果……自身鲁条件酷影响秀情况定分析续统计.先天优势可控污劣势核心仙优势不可捡控劣返势进一泛步修评正户培型面晃积和劫比例结论着四:说明偿，在察结论砍三的纷基础池上：>3房比肥例调膝低3％，果但面雪积区冬间保雪持；>4房比漏例调赞高2％，习但面色积区初间保甜持；>5房整顾体调键高1％，筐面积险区间浓调高20平方钻米。

三房四房五房含复式面积区间115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡250-300㎡面积比例27-31％57-63％8-14％三级搅市场罚成交毛及需屿求修蚂正面积俩区间项目霜自身脖条件单修正面积予区间子和套迟数比响例

三房四房五房含复式面积区间115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡230-280㎡套数比例30-34％55-61％7-13％

三房四房五房含复式面积区间115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡250-300㎡套数比例27-31％57-63％8-14％结论狮三:结论吃四:意向类基本愁面积区间阵和比糟例研判奇思路区域看点项目定性深圳辛典型浇高端察住宅鹅区分冻析>区域兰特点铲蛇侮口/红树诞林/华侨合城/香蜜货湖>代表丘案例:依照恐片区匪影响兄力和翼地产欠发展孕年限扁选取1-标4案例通过宰对片烂区潜谣在竞穷争项嘱目的活户型淘区间腿和比清例进桥行系膊统分偏析参考欺基本睬面积区间宪和比姜例最终伞建议朵户型甩面积净区间稍和比荷例寻找吵依托1第一通次推洋导得粗出同抽质片项区同文类项斤目的面积柏比例号和面攀积区琴间2第二棋次通掀过潜旋在项爽目的话户型妹和比美例修唉正本留项目漂的面积豆比例第三壶次通度过三锡级市宗场成火交和渡需求珍户型菜区间遍调整慢项目滋的面积私区间.通过岔片区净三级甲市场累的成血交户扫型和尚需求仇户型返系统示分析3意向捞基本存面积区间蛮和比搞例通过恳本项宵目自赚身条谁件限锅制的境研究穿进行甚项目浑修正4第四技次通疏过自哄身地喊块特拐点分凶析修究正项智目的面积海比例湖和面部积区给间策略夺基本斩面积区间擦和比主例5通过准本项湿目客疼户群替体的层需求辜研究贴进行智项目闲修正第五答次通喉过客丈户群凝体的矛分析碰修正面积末比例分析但过程:>通过黄对项击目目鲁标客秘户进匙行基优本需宪求分绞析;目的绵要求:第四湖次修哄正基受本户名型>由项蹲目目盆标客蹦户需地求特脊征进偿行面酱积区绘间修栏正;数据师来源:>中原弄深港卵研究南中心/中原妥三级弦市场属数据铸库推导桨过程5:分析恐点:>通过免同质痰片区柴成交慢个案毫分析恶项目遮目标职客户窑需求>通过加近期畜典型努个案每分析初项目痛目标华客户均需求>通过抓对西择部通昌道带夕来的狗变化雪进行武目标枕客户妄需求纺分析目的黎：>为项汗目户丛型提烘供科摘学的育客户弹论证数据齿来源:中原煤深港忆研究些中心/中原馋三级央市场温数据禁库客户素细分(初步)及需涂求特荐征研们究……客户森分析1:同质报片区僵成交裹个案覆分析目的:通过羞同质戴片区引的目堡标客娇户特树征,论证本项咱目到脊的客煌户特复征从键而求赵证项泥目户好型需你求.项目年龄结构区域构成职业特征置业特征半岛城邦1期25-30岁35%31-40岁55%41-50岁15%南山40-45%福田30-35%其他25%（罗湖/宝安/外籍人士）私营业主30-35%企业高管25-30%公务员20-25%高级白领约15%外籍人士约5%置业次数：一次约10%：二次约90%置业目的：自用：投资=约65%：约35%置业原因：第一：区域和景观第二：项目体量和品质天鹅堡2期30-35岁50%36-40岁35%41-45岁15%南山45-50%福田30-35%其他20-25%私营业主40-45%企业高管30-35%公务员20-25%外籍人士约3%置业次数：二次约85%：三次约15%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：区域和环境第二：居住品质和企业品牌红树东方25--30岁25%30-35岁35%35-40岁25%40-45岁15%南山35-40%福田30-35%罗湖约20%其他约10%私营业主30-35%企业高管25-30%公务员20-25%高级白领5%其他约10%置业次数：一次约25%：二次约75%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：区域和环境第二：项目居住品质水榭花都2期25-30岁25%31-40岁55%41-50岁15%福田40-45%罗湖30-35%南山约10%其他约5%私营业主35-40%企业高管25-30%高级白领15-20%公务员约10%置业次数：一次约25%:二次约75%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：香蜜湖区位和地段第二：项目自身品质水榭花都3期25-30岁10%31-40岁65%41-50岁20%51岁5%福田35-45%罗湖30-35%南山约20-25%其他约10％私营业主35-40%企业高管25-30%高级白领15-20%公务员15%置业次数：一次约15%:二次约85%置业目的：自用：投资=约85%：约15%置业原因：第一：香蜜湖区位和地段第二：项目自身品质和环境第三：户型设计中信红树湾1期25-30岁25%31-40岁55%41-50岁15%50岁以上5%南山40-45%福田35-40%罗湖10-15%其他约5%私营业主40-45%企业高管35-40%高级白领10-15%公务员5%置业次数：一次约10%：二次约90%置业目的：自用：投资=约80%：约20%置业原因：第一：区域和景观第二：社区规模第三：企业品牌中信红树湾2期25-30岁15%31-40岁60%41-50岁20%50岁以上5%南山35-40%福田30-35%罗湖15-20%其他约5%私营业主40-45%企业高管30-35%高级白领10-15%公务员约5%外籍人士约5%置业次数：一次约15%：二次约85%置业目的：自用：投资=约70%：约30%置业原因：第一：区域和景观第二：社区规模第三：企业品牌香域中央25-30岁40%31-40岁35%41-50岁20%50岁以上5%南山15%福田70%罗湖10%其他约5%私营业主40%企业高管30%高级白领15%公务员约5%外籍人士约5%置业次数：一次约15%：二次约85%置业目的：自用：投资=约75%：约25%置业原因：第一：区域和景观第二：企业品牌第三：居住品质1.同质狐片区浊已成率交个虫案客械户统碎计现象1:客户简区域以项蚕目档炎次为杏界定,越高捐端,则客令户区帆域表团现越格广泛,完全音打破吊传统委本土销售脉区域;中信刃红树提湾南孙山客庙户占37摩%,而福馅田和晋罗湖衡则有49怖%;半岛屯城邦金南山币客户纯只占42型%,而福竭田和权罗湖匹则有52搅%;水榭膊花都3期福是田客溜户占40姥%,而其边他两青区相砖加已碧达54雁%;(以下嗽数据攀表示秤百分薄比例去统计)现象2:购买器用途以开熊发时妨间和基档次衣界定染：目迁前纯税自住援的比你例较吉高，固但有强下降幅趋势痒；越高躲端项启目,投资让的比昆例在多增长,客户牲对豪勇宅的饼投资谢热情摘在增挠长。现象3:置业贿次数(以下旋数据减表示抵百分厉比例吵统计)以开书发时前间和须档次村界定:越高端项言目,置业怜次数参在明断显变厦化,二次晚及以抖上成鉴熟客声户群亿在增衡加;附:其他暮总体忽客户野统计黎数据附:其他沈总体突客户运统计扬数据客户袖分析2:目的:通过希典型柏项目敬客户时分析以，从岩而更寸加清名晰、沸准确役的看础到项目目户哪型需勒求近期懂典型厚项目怎分析中旅·国际障公馆障一期占地奴面积守：55劳83胃1平方歪米建筑剃面积尚：12冬28宫15平方胶米容翻积冻率：1.等76总班户基数：54务6停辉车把位：55榜9物业互类型恢：TH、多生层、骑小高慕层均翁格隙：90待00元/平方踪蝶米却复害式13掉00旋0元/平方还米畅销胁户型:15址0－16敬0平米苹的3房当稍时销绒售较筛快成交俯客户:福田外罗湖哲客户灰占到50－60稼%，香弱港客坛户占20读%,其他趁区域辩的客稿户占灰到20％左乡丰右置业登目的反：杨投资饮客户谅占10％左盛右，傻自用喜客户详占90％前期愿典型批个案熙剃园占地颗面积俭：12副79棚62平方弄米建筑毛面积悦：13梯94娘90平方贡米容拨积仇率：1.何3覆薪盖绒率:康30性%，总冰户显数：73刷5物业件类型傲：TH、多姻层、谋小高熊层均听格塞：TH葬1渗70览00元/平方薯米多层格、小诵高层10谅50猴0元/平方邀米畅销绝户型:三房蛛和四戴房成懂交最训快客刚户:福田客户凶占到60抹%，罗辉湖和袭南山番客户30％其他浅区域冷的客妨户占旦到10％左芦右。弃其中朴以私粗营企拿业主泄和企业高牢管为均主。置业阔目的浪：牛投资案客户涉占5％左例右，歉自用示客户污占95％香域涝中央占地象面积咬：66掌90俩4.汗9平方能米建筑酿面积准：13坝85兴50平方罩米容踩积辆率：2.名07覆雪盖今率:乔30辈%，总黑户柜数：71蒙0物业宁类型斧：恋小高腹层、艰高层均凳格症：建小高键层10伟50检0元/平方零米畅销龙户型:三房寺和四虎房成交粪客户:微85颜%的客拜户为2次或宪多次扬置业,以私年营企轨业主萌、高理级管卫理