北京雁栖湖公园项目定位策略报告

雁栖湖公园项目定位策略报告ZHANG-GUANG-XIN,Marketing&AD–02.24,2011谨呈：北京正华致远房地产开发公司市场机会来自于不断改变的总体环境。因此，企业必须擅长找出趋势的走向。——科特勒“办法永远比困难多”中广信人铭记的话用心去解决客户面对的问题，用专业和经验面对市场这是一次实实在在解决问题的提案，不是一场秀Concept目录PART1——本项目机会和定位方向PART2——对本项目的售价建议PART3——本项目的推售思路和营销策略PART4——对本项目精装修及配套建议本项目机会和定位方向1.本体审视2.发展方向评断3.项目市场定位Part1:“不确定性规划和战略”下的方法论及哲学论Wewilldecidewhatyouwant&need做什么产品，装什么东西，吸引什么人来时间有限，我们只能告诉大家能做什么和适合做什么形成目的：一本物业指导书项目位于北京东北方向怀柔区雁栖湖公园内，延京承高速20分钟，到达怀柔，再车行20分钟，可抵达项目地块。Part1:本体审视

项目区位Part1:本体审视

所在位置雁栖湖公园内所处位置Part1:本体审视

项目四至北侧为现状楼东侧为现状楼商务度假酒店南侧无建筑物为雁栖湖公园，湖面西侧为现状楼本公司办公地，原度假酒店本项目周边成熟；所处度假酒店云集区；北侧和西侧为单行车道；南侧紧邻现状楼；主出入口为公园北入口，临主干道，双向四车道。Part1:本体审视

经济技术指标规划总用地6075.402平方米总建筑面积15845平方米地上建筑面积13257平方米地下建筑面积2588平方米容积率2.19建筑高度30.05米绿化面积1908平方米绿化率31.4％北楼公寓南楼联排别墅园林景观带工程阶段：北楼目前正在施工，主体结构已基本形成；南楼基础结构已基本完工，后续工程正在跟进。Part1:本体审视

项目规划情况南楼北楼合计总建筑面积(㎡)35541229115845地上：建筑面积(㎡)26442061313257地下：建筑面积(㎡)91016782588其中地下一层建筑面积(㎡)91016782588首层建筑面积(㎡)96812312199二层建筑面积(㎡)93612312167三层建筑面积(㎡)61612311847四至七层建筑面积(㎡)1231*44924八层建筑面积(㎡)12311231九层建筑面积(㎡)690690机房建筑面积(㎡)12475199Part1:发展方向评断

项目规划情况（北楼首层）物业类型；公寓南北错位，8－9层框架结构，自由组合，可满足客户在功能和户型大小上调整。产品设计存在问题：大堂横跨柱网，入口设置在侧面；大厅正对的房间受影响；两个区域的动线关系处理，电梯间的位置处理。Part1:发展方向评断

项目规划情况（北楼二层）物业类型；公寓标准层3梯12户动线比较复杂Part1:本体审视

项目规划情况（南楼首层）物业类型；联排别墅400平米户型面积较大开间6.4米，进深18.34米舒适度较差；首层无卧室，不能满足养老需求客户；电梯直接入户，专属性强。Pa裹rt六1刚:本体恭审视项目柔规划水情况盼（南苦楼地登下室程）物业皆类型潜；联柔排别粮墅全明滤地下园室，么窗井驰采光无专仪属地功下车摘库Pa皇rt伏1间:本体栏审视本体愧分析净结论地块出规模陷小。传统炊的旅茄游度等假区雀，京愁城短拢线旅亭游地先。位居虽雁栖僻湖公肢园内秃，坐魔拥雁卵栖湖轿水面侵，具纱有项炎目的跑唯一如性特段点。本区肾域内厌红螺塑湖、拖红螺敌寺、昌慕田轨峪和值山吧赴等，显景观牺和度慈假资乔源属倒稀缺伐。怀柔绿新城向规划万使该竹区域模同时弱幅射既产业瓶园区匆和影菌视城届。与北狸京市杨区的树车行瞒距离爆较远缘瑞。离怀武柔区匙域中升心车怀行也绣有一炎定距拒离。交通纺路况菌较好送，但乞旅游旁旺季影可能宗出现竖交通刘不畅辜情况吸；心理罩认知探距离熔也较领远。规模交通危条件区域营资源规划公寓岔和联繁排产张品，糕体量许小，估舒适否度差芝，周订边居宝住氛避围弱讽。Pa怠rt拥1眼:发展销方向常评断片区量发展睁规划两个量基地中影制集团镰生产丽基地怀柔毙技术敌研发书基地两组栗团雁栖拨组团厚是怀瓦柔最腊重要滴的生雁态型筛产业花基地庙城转组团笋将大蓝力发田展休怕闲娱稻乐业购、时栋尚文稀化产暗业和刊现代睁物流魂业，忠成为撕怀柔主区的除对外饭形象扑窗口香和休巷闲娱揪乐基渔地。两城换区中心仇区（溜包括款老城煮区和曲核心沿区）番承担豆着怀婶柔新体城的声综合项服务摊职能第，是慕全区酸的行鸦政管观理中披心、僻公共吉服务惠中心叛和旅女游休陈闲会馅议中苹心。宵东部贵新区贵（包央括北番房和演杨宋餐）是狮新城黑的主酸要发雾展方亏向三大浓板块新城镰东区槽板块庙城叉板块红螺轿山板樱块生态段发展是区：露在北质京城惩市总剥体规泻划中付，怀帽柔被宣确定织为生米态涵线养发还展区爆；城市弃性质条：北率京市狗东部右发展妥带上俘的重凉点地眠区；季是北商京市熟国际瓣交往沿中心漫的重士要组侮成部往分；饭是北滤京市承生态嗽环境谎保护袋带的团重要迫组成豪部分善和饮拆用水夹源地竖之一霸；重胁点发孕展旅浪游、锐会议碑、休圆闲、开度假柱、影赞视文祸化、屿教育灿及研狼发等萄功能众；平仪原地学区适让当发蚊展科吗技含辆量高堆、无叔污染固的都迹市型井产业足及现梅代制枝造业怀柔丘的生生态发寻展规丧划Pa滋rt留1文:发展堆方向壮评断片区蓬发展主规划Pa源rt抬1辛:发展抛方向喘评断背景届扫描玩结论项目项所在迟地为革北京系市区剩和远共郊生育态度音假区纳的知纪名景搏区之锹间，怖怀柔脊区域艰中心谁边缘施。怀柔汁城市昆规划疾及项停目的漫区域考控规俭调整伏将提捧升区埋域生找态形像象认贼知，仓利于巾项目扔资源脚价值满的挖抹掘。交通扩通达级性好房诚，路锯网发没达。Pa午rt拣1煎:发展摘方向连评断区域羡项目油板块雁栖湖板块区中心板块京承高速板块红螺湖板块湖光山舍雁栖华庭雁栖半岛顶秀美泉小镇本案红螺湖别墅天恒别墅山龙山新新小镇欧郡·香水城玖号院金善名居山水天地酒文化主题公园山水墅Pa灿rt遭1疫:发展炼方向彩评断区域刑物业针形态楼盘名称售价总建筑面积户型面积物业费开盘时间入住时间欧郡·香水城独栋11000元/㎡双拼9500元/㎡5万㎡320-430㎡2.6元/㎡·月08年10月08年12月天恒·别墅山375-450万/套13万㎡354-396㎡3.98元/㎡·月08年10月09年12月红螺湖别墅15000-18000元/㎡2.5万㎡491-642㎡4.3元/㎡·月07年5月07年10月龙山新新小镇25000元/㎡38万㎡240-303㎡1.75-1.99元/㎡08年4月08年9月顶秀美泉小镇7000元/㎡30万㎡88、115-155㎡待定待定待定山水墅270万/套2.3万㎡302㎡上下2.98元/㎡·月05年10月06年8月湖光山舍16848元/㎡2.5万㎡195-206㎡3.3元/㎡·月02年3月03年6月金善名居5380元/㎡8.7万㎡50-110㎡0.78元/㎡·月07年7月09年3月雁栖华庭5200-5600元/㎡9730㎡200㎡上下待定待定待定山水天地主题公园15000元/㎡8.9万㎡510、530㎡待定待定待定玖号院75004.9万㎡223-232㎡1.35元/㎡·月07年10月08年6月雁栖半岛预计12000元/㎡2.7万㎡200-800㎡待定待定待定Pa衰rt侦1威:发展羡方向侦评断项目浮属性胆界定北京下远郊役、怀蚊柔区钱域边谊缘市区怒与强脆势旅坛游版父块之絮间要求估大部浅分对漂外销帆售的主体辉基本坑建设寄完成商业充（旅涝游、扣餐饮陶）立债项的品产权浩项目Pa片rt朋1倚:发展概方向肝评断旅游颗地产撞开发氏模型旅游括地产炼开发枕模型蚂大体搂可分闷为四覆类第一醉居所浑开发场模型第二赛、三喷居所膊开发汁模型产权婆酒店绸开发肤模型商务集度假雁开发够模型Pa侨rt廉1翻:发展府方向槐评断旅游创地产欣开发椒模型主题叙：项音目建垄设有毒明确堂主题六（如仓高尔盆夫）科，围听绕主匪题进俯行开减发资源快：项堤目所巷在地已周边外环境圾优美输，具宋备旅始游价为值区位描：距灶办公杂商业熄中心捞区不泳超过45分钟涨行程可达易性：淡具有博良好货的交让通条碧件，仗多种贪交通放工具贺可选罪用，贞临近昏高速亦公路晚、地密铁配套施设施盒：教社育设欺施（令幼儿肃园、泥中小捷学）秒、高泡标准非社区宜医院购物缓中心裕、商晚务服盐务中枕心、庸通信牲设施完备锣的体豆育运刻动、哥游乐慰设施大面辅积开蹲放空横间如墓社区扶公园鼠、景仙观绿弄化带难等案例佘山叉高尔哭夫深圳姜华侨渗城等第一赴居所并开发克模型第二霸、三姜居所筒开发蓝模型良好规的经盆济背徐景：侮人均GD庆P较高蛋的目妈标客响户有羽休闲项度假协的时窄间，樱追求值全新蚊体验叼的生次活方仪式和怪理念裕，消件费结朵构向欺旅游宗度假希，人滤均居跨住面洪积超封过30平米启，汽京车拥烦有量或较高卧。项目斯区位拾：一谋般消玻费者况喜欢糠将度登假住烛宅设暂在4小时沿车程默范围铸内，客最后90分钟辅。国闷际性舌度假倾区，丹距机乓场不怕超过1小时唇车程蛇。规模雁：要锹求具烧有度协假的娱乡野性情调谎，不诉能过究于拥肌挤，域一般躺的别邻墅基磁地大狱小最商少在10瓶00恼-1在20量0平方脏米之些间配套劫设施状：具跳有先滥天良亲好的点风景倍旅游猫资源誉，侧下重点厅考虑端健康著娱乐猜设施喝的配薯置。骄还需拢要设外置配匹套的院商业玻区、窃医疗业点、哑办公公室、萌商务妖中心电、通王信设今施等沃。案例乐：三亚题半山碌半岛丽江寒雪山昏高尔篇夫等Pa妹rt铁1挂:发展使方向及评断旅游间地产库开发含模型Pa汇rt撇1迟:发展辜方向引评断旅游现地产爷开发酷模型产权盟酒店库开发今模型目标眉客群隔：年昏收入歇较高挥、拥势有高捆学历惰、年扯纪在30绵-5楚0岁、妙有一科定的委假期戚、主栽要购脑买目观的为视休憩忌休闲挎和投曾资项目荡开发停时机俩：所协在旅差游区款开发凡中后掉期背景落：国快家经娱济景察气，倒人均GD冶P较高挺的国爷家、感行业言有相孕关法标律支友持体足系、脖分时男度假两交换翻体系清成熟环境逃：自占然环码境优缓良、漏在居倾住品养质上涉实现干梯级角提升区位鄙：产弹权酒压店距怠离本脆地城善市生诸活区狼不大叔于4小时销车程补；异叹地客遮户要效求乘违坐飞朽机能饼方便鉴到达例如炊：绿城汗千岛盲湖三亚庭我是生一只臂鱼等Pa杜rt故1勺:发展奔方向顺评断旅游挨地产故开发父模型商务够度假闲开发障模型开发习地区松有良旧好风讽景资酿源，渣清幽家安静距离悠主要淋商业指中心铅区不底超过2小时跌车程国际够商务氏度假嘱区距典离机甚场1小时未车程受内要求攀具有险专业灶的管屠理服便务团茄体要求度安装轰完善躬的视命听设拖备，百设置烟完备现的服振务项孩目必须芬设置加有丰助富的彩游戏竖休闲贵设施弄：高家尔夫迫、网冲球场好等有完色备的运住宿怀客房矿、会垮议室徒、餐列厅能填满足眠不同趴规模零会议处要求要成研规模五开发例如撑：博鳌债水城八达林岭温耀泉度与假村有等Pa悄rt改1街:发展绢方向忌评断旅游磨地产剑开发稿模型正确张的站夹位是非确定离项目走定位洞与发骆展战菌略的舌前提项目谅本体障条件光做传裙统的映旅游宁地产责开发透模式耗不具惕备优识势，启应该赞寻找衬适合筑地块锅条件秀和高攻价值兵收益欣点。交通1、项目所在的怀柔区属于边缘，距离怀柔城市中心20分钟，距离北京四环40分钟车程。2、路况较好。氛围1、度假氛围浓厚，缺乏生活氛围2、度假村和政府培训基地云集。资源1、传统的旅游资源，4。配套资源：会议厅、餐饮、水上项目、采摘等。2、雁栖湖的水资源3、培训拓展基地本体解析产品1、舒适度较差。2、规模小，无法营造生活氛围，和居住感。3、商业立项，产权仅剩32年。Pa锻rt闯1悲:发展扔方向首评断开发牙模型晶审视记者之家法官进修学院环雁恶栖湖凉水面亮，除退度假忧酒店宋和独偷家村罗外，肺政府忠部门蒙和企晌业的座培训巾基地价云集城于此盒。中国民航培训中心中华人民共和国审计署怀柔培训基地北京市国家税务局培训中心财政干部培训中心北方职工培训中心北方项职工巧培训总中心北方愁职工暑培训岸中心北京市人大培训中心（宽沟雁栖山庄）北京大雁楼电力培训中心北京路政局老干部服务中心北京市律师培训中心北京宫霄雁栖商务会馆中国科学研究院产业园Pa取rt织1延:发展佩方向爆评断发展盟方向综合陈分析棉，本喷项目这特殊戚的地患理位盟置、御规模丙和业悼态决孝定特邻殊的牌路术——企业如培训虚基地士，也词是我袜们的右价值子核心报。企业翁培训蛛基地陷，形侦式上量类似槽于商指务度使假酒剂店，损有相根应的甘会议柄视听鼓设备雁及场赢地、诸餐饮余、住挎宿和勿娱乐浑休闲撑项目扫，不腥同就基在于习有产双权，帮同时副享有菊相应幸的商旨务配饿套；吧目标手客群狂面向矿企业骗；开蓬发商忠以产愤权物祸业形溜式出垃售，榜不需候自持趟经营郑，容岁易变纲现，杏不受钻商务仪度假拐酒店狮在规描模和桑高标棒准各掀方面惹的局愈限。Pa粥rt盘1尝:项目巡寿市场及定位产品扑与市状场对执接的悬决策捡模型Q1门:目标乐消费趣群Q2肠:项目怪定位Q3命:业态在组合Q3根:业态撑组合Q2墙:项目株定位Q1转:目标均消费哑群Pa性rt爱1搁:项目钞市场甘定位目标呜客群目标偶企业景客群棍阶层搅取向外资第企业合资堡企业私营侄大型浸企业国有天大中花型企裙业目标眼顾客炸群1：国救有大粱中型疏企业目标撞顾客味群2：私扩营大圾型企彼业目标搬顾客沾群3：合绑资企溪业目标机顾客护群4：外藏资企侮业Pa果rt球1脱:项目倡市场掌定位形象低定位项目扎区位向特征项目阁地块土特征客群嗽需求竞争搞分析规模查较小南朝旧湖面博，东提西为吐度假疑酒店早公寓条。有产羞权雁栖解湖公勇园内绝版她的企业夏均有某培训竿、拓浙展和撤度假时需求刷。对稀革缺资倾源、警稀缺间产品田的需傅求。企业勇、商或务的无竞凶争产少品区域车内同各等功党能产井品均胆无产掠权和稳自营产权饮式雁栖抵湖公炒园内宴，绝阶版的抓产权情式企携业商掏务会迁馆传统出旅游唉度假弯区域策，周漆边度光假村改和政当府部街门培悼训基月地云缎集。位于鲜雁栖渠湖公电园内1.定位伏说明2.成本农估算剥法3.市场棒比较权法对本本项目无的售承价建换议Pa短rt责2荡:项目名称产品类型总建筑面积容积率销售价格雁栖半岛独栋别墅27232平米0.3预计12000元/平米顶秀美泉小镇花园洋房29万平米1.2均价6700元∕㎡山水墅独栋、联排别墅23877平米0.36联排270万元/套、独栋600万元/套红螺湖别墅独栋别墅25000平米0.23均价16000元∕㎡；790万-1000万元/套天恒别墅山独栋、双拼别墅132000平米0.2511000元/㎡金善名居板楼87661平方米1.5均价5400元/平方米山水天地独栋、商业89000平方米0.5预计均价15000元/平方米欧郡·香水城独栋、并联50000平方米0.5均价11000元/平方米龙山新新小镇独栋、双拼、联排36万平米0.47德式均价12000；中式毛坯房均价22000-23000；中式精装均价25000-26000玖号院双拼别墅、叠拼别墅48749平方米1双拼均价12000元/平方米叠拼8000元/平米独栋刮别墅蔬均价椅集中输在12筐00荒0-办16馆00做0元/平米疏之间联排应双拼决别墅哥均价界集中葱在80渡00诵-1莫10具00元/平米代之间特花慨园洋惨房均非价54念00制-7糠00册0元/平米滴之间Pa剃rt涉2耻:区域吵项目检售价唱一览定价起说明镇：通过成本贝测算和市场泡比较，以苏及项商目自蚊身特钻殊性拼做相膜应价格宅修正等手晶段进嫁行计绍算。成本阿测算竹法是并根据奇项目惑所有绍成本课包括笋土地朝成本朴、建急安成甜本以发及利跳润等槽进行壶计算虹；市场数比较昏法由限竞品舅项目佩的价笼格影泼响因璃素通莫过定荷性和璃定量终的方销法赋旺予不弄同权芬重进串行计耗算。项目惠成本区域柿及周充边竞镰品价浊格影夏响因羡素对富比定价议依据Pa再rt狡2悦:价格彻定位云说明项目模地属熔于七片级居醉住用醉地Pa咐rt胞2齿:价格摄定位成本盼估算闷法北京市城市基准地价表(居住)土地用途价格类型土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级居住基准地价（楼面熟地价）4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260北京市基准地价容积率修正系数表(部分）容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数商业综合居住商业综合居住商业综合居住1.21.181.1441.1342.40.9260.950.9565.20.6980.8620.9041.31.1551.1231.1142.50.910.940.9475.30.6940.860.9021.41.1311.1031.0952.60.8940.9310.945.40.6910.8570.91.51.1071.0831.0772.70.8790.9220.9335.50.6870.8540.8981.61.0841.0651.062.80.8640.9150.9565.60.6830.8510.895根据喂北京赖市城络市基页准地迫价表顽可以纳得出七级坐居住诱用地身基准钉地价默（楼敲面熟倍地价尿）63垦0-泊10禁80元/每平途方米Pa继rt赚2做:价格吃定位成本行估算倍法20敲11年怀铲柔区丙土地重出让旺价格兄一览解表Pa渗rt手2极:价格全定位成本参估算纳法根据伶成交葱表可繁以看德出，日本区你域土华地成匪交溢娇价率洗的最己高为97昆%，溢旧价1.飞75亿元新，溢基价比运较普导遍，可见销本区符域土杯地成潮交溢匙价不成可预冬见性慕较大架。根据驳以往臂经验乎和采李用市器场比惜较法结，除护去限局价房恨用地链和多金功能兔用地绘外，刮区域画平均逝溢价谨率=（47让.2奏%+冠42乏.2皆%+约97狡.%遣+6回2.鬼2%）/4渔=6苹2%Pa勺rt骗2笨:价格触定位成本渣估算询法以上蜘数据黄作为放本项学目溢丘价参凉照。土地丝式成本株折算根据押北京买市基压准地致价容度积率氏修正国系数副表容积尊率为2.庸6的居忠住用丽地基裕准地住价修被正系竭数为0.册9，根据籍容积装率修蛋正系坡数，德以及念土地徒出让述起始袄价（挎取上木限）粉可以盛计算杀：起始殖挂牌鞠地价=1话08谢0/乌0.侦94=1包14讲9元/平米注：(这里窄只考悄虑容鲜积率而修正雹，其堪他因舞素修漆正忽扭略不另计。)土地估楼面滩地价=挂牌虎地价*(肠1+契税3%读)/平均讲溢价提率呜（邀在考脖虑溢惕价部卖分内劲）=紫11难49屑*（1+蹄0.劫03）/0徐.6毙2=19漆09元/平米由此寒得出决现土悔地成铁本折挂算价狗为19碧09元/平米Pa申rt绕2推:价格饭定位成本伞估算笋法价格姨推算在实归现合载理利垮润率宁为23诉.5肤%时，帜推算血均价芬为90习00元/平米Pa眼rt极2些:价格啦定位成本毙估算浩法以如写下样有本项者目作融为比寸准项截目，殊从周奔边配宫套、跌交通辆条件师、小龟区品存质、训开发砌商实漠力、敌建筑健形式熔、立梢面形母式等敢主要裂价值炉影响使因素治进行扯综合彻评分沫，得斧出项批目核挑心均孟价测井算值转。比较周边交通小区开发建筑立面合计因素配套条件品质商实力形式形式

权重202020151510100样本项目雁栖半岛1716181313885红螺湖别墅1617161212881山水天地1717171414887天恒别墅山1414151213775顶秀美泉小镇1515161213778金善名居1816151216683本项目1213141315774Pa忠rt愧2改:价格目定位市场架综合停比较言法“权斧重比劣例”宫是项惹目权叉重值释比参岁考案敲例权求重值甲结果厨。“所绑占权香重”段是参莫考案处例对弦于项短目参视考价娃值的泪评估厦值。“权秀重均沫价”秋是”克销售矮均价桑”、思“权客重比级例”脑、“职所占切权重棒”的趴乘积裹结果均价米：11等23裤2元/平米Pa签rt访2稻:价格迟定位市场冬综合办比较排法以上弱二种镰方式铁对本且项目贞产品烛进行统了价塞格预伞估，铁为了遵更好粱的制忍定合奏理价遇格，委我荐们利捐用加打权平眯均的震方法畅对价黎格进柔行再遗次预屑估：方法

成本估算法

市场比较法

价格（元/平米）900011232权重

40%60%加权平均价格（元/平米）10339.2Pa撤rt威2旋:价格镰定位综合客价格综合涉考虑吸做价邪格浮加动，蹄比例3％，10昂33搞9.灶2*婚3％=31挂0.照2元/平米浮动腰价格多区间=1阳00牛29元/平米—1偷06欲49怒.4元/平米Pa垄rt粱2两:价格针定位价格柔修正定价消一：隙考虑裂到项羞目可进整售前，建隙议整跌售价顶格为1.烧6亿元巩（首用选）定价柱二：扬如果钥是拆欢分销帮售建沙议均漫价为10掩50栗0元/平米Pa留rt都2滩:价格义定位价格枝修正本项坏目的昌推售厦思路鬼和营垮销策视略1、市档场化踩取向浩关系2、推座广手严段Pa垂rt温3疑:你的对能力妻越大留，责蔑任就域越大惯。“责流任”旧的概石念将习这一罚切变爱化延允伸得斤更远泰，它东预示源了各箩种社在会系掏统的划剧烈劲变革拴（教摘育、铺保健鲜、经品济、登沟通爽等）管。“在责任来”把佩焦点每汇聚钢于人时，根让据他细们的催需求廉和需咸要设肝计网骄络和塑系统收。销售宗目标及：力争篇第一该年消况化项驴目的50屠%，第忙二年抽消化谢项目捎的40需%，争轧取两策年达议到90诊%的销林售率价格信目标棉：整盘兔销售侄总价雹力争弃突破1.傻6亿，匠捆绑粥销售煮均价姓力争宰达到10黎50括0元/㎡。推广卖目标纹：营造援项目稍良好嚼口碑招，在舟特定怎人群束中具毙有较歇高的短知名画度，询并充扩分有低效地适利用常“裙夸带”搁关系呢挖掘露新客烤户资均源，麻扩大抢项目燃的影画响力劈燕；Part3:营销目标制定如何面对？地理位置偏远生活配套缺乏联排别墅面积过大项目的商业特性产权仅剩30余年公寓北面视野采光差产品设计舒适度差项目规模较小Part3:项目当前所面临的问题传统的推广渠道整售或捆绑式销售模式，积极主动地探寻有效的大客户渠道，是本案的出路所在关键发力点路在何方？项目的自身属性决定了项目的销售难度会很大，成功比较渺茫传统销售模式项目由于体量较小，大规模的宣传推广会造成成本过高，受推广费用等因素的制约，传统的推广渠道不适合本项目Part3:寻找营销突破口关键斑词：整盘航推售券、捆膏绑式完销售捐、控考制成酸本、屈风险础、快拾速回叛笼资稿金第一塞年：整盘眠推售，以住“控浅制成随本和王快速禽变现属”为家主要谋控制壳点，到寻求俱大客皱户；第二变年：捆绑孙式销岂售，以“蜂风险缎和市族场速愤度”约为主阶要控现制点嫌，以哲稀缺绒景观秤资源为逆市场蹦竞争奖力，早快速阵回笼霜资金排，完抖全释滑放项承目开架发风类险。Part3:推盘策略考虑主攻以大客拔户渠航道，惭合理劣有效循利用”裙带”关系“裙掘带”横关系托营销扔：通过征口碑相宣传搞，开脾拓目盆标客评户；活动沈营销涉：合理雄介入镇企业怪和大惕客户赏群体全，利麦用企盗业峰土会赞夺助和刑主办粒等形侵式。Part3:渠道策略建议操作讨目的从：接触砌高端舟客群缴，通合过体部验式迁营销型触及匙目标罗客群职的购拳买欲界；操作考方式怒：与高菜尔夫援球场政合作符，邀哭请高林尔夫统车友壁会成醋员雁秋栖湖伴游乐居园免驼费一最日游塔，并素通过闸讲座锁的形药式对掩本案练进行涨推介冠；1与高尔夫球场联盟，邀请高尔夫车友会成员雁栖湖游乐园一日游Part3:渠道策略建议大客户开拓渠道活动（一）2针对上市企业进行路演，推介本案Part3:渠道策略建议大客户开拓渠道活动（三）操作贝目的劳：接触鼓高端姨客群辛，通制过产看品推咱介让考目标逐客群漠深入街了解既本案歌，产每生购晃买欲逐；操作淡方式像：向各搭主要犁上市拥企业革发送信雁栖博湖免岸费一眼日游洁邀请院函，霞同时搏申请赏针对耻各企勿业全谎体员陪工进投行项阁目路盘演，换挖掘疾目标浇客群霞；操作板目的著：通过恭为培沟训机侧构提触供免换费场收地，欧借机营宣传背本案盗；操作隐方式雄：通过最邀约疾的形格式，田邀请莫一些进高端啦培训穗机构碑来雁得栖湖能游乐孙园培船训，骑培训罚前播瓶放本屿案视肾频短船片暖君场，愿并与馅培训机构他达成况合作击协议苏，有资他们笔介绍龄客户住，成性交后颤抽成否；Part3:渠道策略建议大客户开拓渠道活动（二）3为高端培训机构免费提供场地，借机宣传推售本案Part3:渠道策略建议大客户开拓渠道活动（二）4对某些知名企业峰会论坛进行赞助，同时宣传本案操作漫目的腹：接触愁各名谜企高扬层人筒士，臂宣传乓本案摸；操作葵方式蚂：对企首业高俯峰论撞坛进康行赞联助，绩为所暴有与纠会人缘瑞士发割放一浩些印壶有本情案LO虑GO的精话美礼复品和慈项目猪宣传膊资料病；Part3:渠道策略建议大客户开拓渠道活动（二）5举办业内论坛，带动业外客群购买操作阶目的赶：通过治对业票内人摧士的跨宣传订，扩怪大知照名度偶，从泪而介矩绍业牺外人浴士购敲买本欠案，海深度类挖掘渣目标坊客群蝇；操作嘉方式慌：举办党旅游骗度假还房地摸产论自坛，悉邀请切业内蒙人士冻参与甘，并透通过红专家且学者趋对旅烦游地赔产的障诠释消和未唯来发剧展方披向的粱辩论池，引暮起同唯业者伶的兴啄趣，腊在业践内造旧成一厨定的乔影响漫，达乏到由柔业内渴人士楼介绍瞒业外叼人士偷购买骂本案插的目席的；品牌思考——定位拟定——战略市场产业趋势市场划分竞争动态VI识别管理让顾客一眼便了解代表什么广告为品牌创造差异，兴趣和兴奋点促销让顾客钱花得更开心公关“影响者”，建立信誉/权威直效行销发掘和培养可赢利的客户关系媒介发现传递信息的最有力途径互动行销准确直接有效地接触目标群整合传播策略/计划产品/技术服务现状“增长阶梯”制定产品概念消费者，投资人区隔定义行为/需求品牌认知Part3:整合传播推广市场化道路和品牌推广关系本项条目形略象包挂装目牲标是牲展示依项目踢所在奸的区板域形炼象和滑价值挽、项忆目整就体规走模和姓优势吹、产明品所丙提倡脑新的偶都市测生活馅方式碧，树准立项些目形奇象。针对萄项目厌的目梢标客宇户群替，形静象包物装应虑体现时尚得、现技代和放品味，塑奴造中听高档粉品质，迎合氏客户古的喜弟好形象告包装诱主要患的内约容包使括销售互现场峰形象撕包装狼、宣惩传物束料形棕象包选装与稠销售晒物料纵形象难包装三大距部分强有背力的户视觉鲁冲击峰、精双而细输的服胆务展连现Part3:整合传播推广形象包装对本拼项目港精装康修及阳配套棍建议Pa生rt斜4杯:南楼不建蓝议精龟装修南楼壤面积们大，昆企业奶客户搁对产零品的驱功能笋考虑绩不同稠，因愚此装究修风晒格和局功能闯不易慈把握纽奉，不白建议狠做精丘装修以。北楼可选卵择性誉精装循修北楼锈公寓装，户氧型面旺积小改，多辆用于织住宿风，可浓选择富精装肠修，激提升绵项目税品质误。装扇修风智格主番要为运商务汪型。希建议捷做一唐套精带装样搜板，件企业酬客户威可选姐择统遭一精杆装标岗准，望也可前选择障毛坯根自行舱装修补，灵府活操重作，窜对于鼓不选汪择精辜装修问的企糖业客湾户可详有一征定幅纯度的扎优惠每。项目雁由南牌楼别鱼墅和鼠北楼待公寓得两部脊分组胡成，窝其北肌楼公地寓为骄小户捡型，喝南楼负别墅心地上捉三层衣，地猎下一掘层。Pa慕rt抵3零:精装板修的种前提蓄条件迎合锄市场伤主流堵企业钩的需预求适应冻性原拖则科学景设计模，尊宗重事选实科学庆性原对则从客窜户居撑住舒郊适的乘角度语出发舒适滩性原今则技术袭可行冻和经色济可尼行