景德镇威时人民公园项目推广案

威时人民公园工程战略推广案中琦营销思考原则站在市场的角度思考销售站在产品的角度思考市场站在销售的角度思考产品三大步骤原脉世袭豪宅第一门牌推广思路打造景德镇唯一站在市场的角度思考销售必须正视的市场历年土地交易量2005年2006年2007年1011.45亩1563.5亩1949.53亩历年商品房交易量经济适用房年度投入梨树园10万㎡福田坂10万㎡景东大道10万㎡50.86万㎡62.16万㎡68.76万㎡存量大,同质化程度高机遇和挑战并存套型比例规划景观主力户型物业水准外立面建材与设计风格营销推广水平目前市场个案推广概况1、套型比例：一房两房三房四房其他8%31%52%7%2%趋势:户均人口2.88未来户型开始向小型化转换,两房\小三房\三房比例持平2、主力户型分析

高容地块出现，电梯房成为趋势

高总价，面积经济性开始成为主流

飘窗错层开始出现，受到客户亲睐

私秘空间作用认知得到强化

3、规划景观多层、多层局部搭配小高层为主，市场对于电梯房抗性仍然存在兵营式排列或简单的围和式排列，建筑间缺乏韵律美感;人车分流设计刚刚实现,动线合理性布置有待提高未出现架空泛会所的整体规划设计，但是局部工程如南湖丽景、四季春晖等已出现集中式独立会所区间景观的简单植被布置，在居住的品质上有带提高4、物业水平收费：多层0.5元/㎡·月、小高层0.9-1元/㎡·月效劳：除圣罗帝景采用深圳长城公司作为参谋外，其余均采用本地物业团队5、立面建材和设计风格风格：均参加少量欧式元素，暖色系为主建材：砖混结构，外墙砖，节能环保材料使用6、营销推广：通路：传统通路——报纸〔瓷都晚报、江西都市报〕、户外〔看板、T柱、公交站、罗马旗、公交车身〕、其他〔交通播送、电视、网络〕特性：群众传播为主载体，表现手段单一，现场业务执行不过关，缺乏分众、体验营销模式交通配套：公交2、4、5、9、28、108、K35共计七条线路经过，占全市公交班次1/3北向即为市汽车客运中心站，沿迎宾大道可以快速到达高速入口；教育配套：第十一小、七中、景西实小、五中二部、第一小、第八小、市卫校、市技工学校金融系统：信用社、中国银行、建设银行、农业银行、交通银行、医疗系统：道春堂大药房、利康药店、昌南门诊市政系统：市公路局、市地税局、珠山地税局、市土地管理局、市烟草局、市地税稽查局、市教育局、市林业局休闲娱乐：人民公园、梅苑公园、金源大酒店、好世界酒家商业购物：河西农贸市场、意达超市、金融超市、华达超市、广发家居大世界站在销售的角度思考产品首先是规划建议——成功的规划决定了工程成功的70%新陈代谢理论1.重视生命的成长、变化以及生态系统的原理。2.

重视历史传统、地域性、场所性和暧昧性等。3.

重视整体性、子系统和亚文化。4.

不一定是肉眼看得到的，例如文化个性和地域传统。5.

新陈代谢的建筑是不固定的。6.

时间上、空间上是“开放体系〞7.

与过去、现在、未来共生，与不同文化共存。8.

中间领域、暧昧性、不确定性是特质。正如黑川所说，新陈代谢如果要简明扼要的表达的话，那么有2个根本原理：一个是通时性〔diacharonicity〕，另一个是共时性〔synchronicity〕。同时性就是从各自的位置出发，无论在哪个时间段，都可以得到同等的对待。这就强调了对历史建筑的保护和尊重。而共时性那么是强调多种文化的共生，也就是空间的共时性。规划主张：日本国宝级、世界级建筑师和城市规划师，“共生〞规划理念创始者“共生〞“灰空间〞站在产品的角度思考市场目标消费群放大当产品足够好的时候，产品对接的消费者是谁？在哪里？距离便利当代第一居所豪宅的首要条件

发现因为它拥有城市豪宅的4个标准

DNA在自然的边缘而不是附近景观一级距离便利第一居所的首要条件因为它拥有城市豪宅的4个标准静巷住宅满足隔离愿望边界清晰在自然的边缘而不是附近景观一级距离便利第一居所的首要条件因为它拥有城市豪宅的4个标准你的邻居就是你的镜子居者纯粹静巷住宅豪宅风水邻边界清晰在自然的边缘而不是附近景观一级距离便利第一居所的首要条件因为它拥有城市豪宅的4个标准确立级别：自成一体的原脉顶级豪宅区

你的邻居就是你的镜子居者纯粹静巷住宅满足隔离愿望边界清晰在自然的边缘而不是附近景观一级距离便利第一居所的首要条件市场定位世袭地位地段独占地位独占转换

板块定位1——世袭豪宅区昌江西岸，原脉世袭豪宅第一门牌市场定位国际城市公园公园对抗喧嚣市中心最后的中央公园区市中心最后的公园宫邸挡得住窥探目光，挡不住世人的敬意！

板块定位2——国际城市公园市场定位尚层城市建筑现代建筑新古典主义建筑上升新古典主义，400载文明，城市王者的外衣

板块定位3——尚层城市建筑市场属性定位1——城市宫邸

市场定位城市宫邸中央大宅中央纯粹豪门版图上升主题风情园林通透式布局市中心纯粹豪门版图市中心77亩唯一主题社区70-160㎡个性尊邸内外多重景观岛式建筑精装泛会所地下室城市层峰宫邸，镌刻荣耀之地23万㎡景观世界城40-120㎡CLUB寓所120㎡以上层峰大宅新古典主义建筑主题风情园林市中心唯一私有江景、公园社区工程形象定位你的眼界，珍藏一个世界VS国际视野·品质筑家私藏山水·心观天下VS少数人的世界观工程功能定位1城市复兴[地段的独占性][资源的稀缺性][产品的纯粹性]用“城市”系列强调市中心豪宅的地位，串联起四大卖点体系，顺应豪宅回归市中心的趋势，构筑项目独特市场地位。城市公园城市建筑[建筑的艺术性]城市宫邸项目核心竞争力工程功能定位2城市系列应用世袭豪宅城市公园城市建筑城市宫邸项目前期板块炒作、专题网络专题电视、专题媒体相应论坛后期营销样板区情境展示、住交会参展、威时会活动等工程将撇开目前市场单纯的社区主题风情诉求，在规划和产品本质局部通过较大规模占地优势予以实现，除定位市中心静巷豪宅外其商业局部也将因为区域稀缺性及充分的体量成为区域商业中心。星河湾

公园道1号

推荐案名：备选案名：威时·新天地威时·观邸前期推广暂定建议卖这样的工程，我们根本不需要去找因为他们就是在我们眼前~~卖给谁？中高层管理者政府公务员CEO企业主周边县城富豪只有一种客户———有钱人建议。。。线索。。。。威时会

香港半山维多利亚港顶级豪宅的入籍标准，美国比华利山庄豪门的盛宴排场，都会有一个公开的“上层密码〞——你是不是这里的主人，你是不是有资格进这个圈子，一个重要的标志是“持续百年私享的CLUB会员身份〞威时会是如何作为导火线没错，我们不着急卖楼，先卖会籍威时在哪里？新天地就是威时在新天地，像威时那样生活社区建筑地段循环印证价值新天地CLUB威时是什么？威时会——把威时作为一个符号推广此CLUB非彼CLUB推广核心公司品牌战略推广创建威时会先建会所长期战略目的威时品牌形象的载体威时与高端客户的外在联系威时与社会意见领袖沟通载体

短期工程效益威时品牌与工程的内在链接新天地高层住宅的形象载体新天地高层的客户积累

有了立意高远的第一步接下来需要全面的推广角度

推广的载体2021年3月5月7月9月