万泉城二区营销策划方案

万泉城二区

营销策划方案

目录第一章北海市经济形势分析第二章北海市房地产市场竞争个案分析第四章项目总体营销思路

第三章本案分析第一章宏观趋势及北海市市场分析

2010年，对于中国房地产市场而言，虽然中央政府出台了“史上最强的政策组合”，但市场似乎并不受力，依然表现出其应有的活力：跨入2011年，中国房地产市场宏观调控还将继续和深化，从“治标”向“治本”发展，“新国八条”于2011年1月横空出世！“限贷”、“限外”、“限购”，“三限”齐发，重在抑制房价上涨的趋势。2010年12月召开的中央经济工作会议明确指出：“2011年我国将处理好保持经济平稳快速发展，调整经济结构、管理通胀预期的关系，同时将稳定价格总水平放在更加突出的位置。”会议提出将稳定价格总水平放在更加突出的位置，意味着控制通货膨胀、管理通胀预期已成为宏观调控的首要任务。宏观趋势：

2011年中国经济将依然面临着严重通货膨胀的威胁，只有以房地产为代表的资产价格的上涨得到控制，通货膨胀才有可能得到有效控制，对房地产市场的调控是控制通货膨胀的内在需求。“新国八条”——“限贷”、“限外”、“限购”，“三限”调控政策结构梳理限购限贷增加保障性住房供给提高存款准备金加息削弱市场需求减轻供求压力

控制房地产价格的上涨消除通胀的货币基础收紧开发商资金链逼迫其快速出货控制需求行业政策货币政策控制通胀预期维护价格稳定促进供给从去年以来，人民银行已经11次上调金融机构人民币存款准备金率。2011年6月20日起，大型金融机构存款准备金率已经高达21.5%，再次创下历史新高。2008年为应对国际金融危机，中国4个月内5次降息。此番，时隔近两年，人民银行再次加息，打开加息通道。2011年政府政策调控的主力：限购、限贷、限外、增加供给国家严控下，全国楼市在2011年会呈现分化形势。对于二三线城市而言，严厉调控意味着重新洗牌，房地产市场整合加速。在资金链紧张情况下，中小房企可能会加紧推盘，甚至会采取包括调低预期利润在内的多种促销手段迅速销售回款。

北海房地产市场概况

（1）土地市场分析：北海楼市以消化原有存量为主，北海房地产市场自从2003年起开始升温，且各项指标均有较大幅度的上涨，特别是商品房销售额与商品房销售面积持续大幅上涨，与此同时带动了土地拍卖价格的一路飙升。因地皮升价，一些新建楼盘的楼面地价超过1000元/㎡。参加竞买的大部分来自福建、浙江、山西、海南和东北地区的开发商。但由于这些新拍卖土地的项目基本没有动工，目前房价飙升是对存量的购买热引起。（2）市场价格走势分析北海市房地产经过泡沫期，调整期之后，房价逐步攀升：一是由于宏观经济的良好态势，国家通过了《广西北部湾经济发展规划》，使越来越多的投资者看好北海的未来发展；二是北海优越的地理位置，适宜的气候，良好的居住环境吸引了各地购房者；三是北海的房价在起步时，相对偏低，有较大的上升空间。第二章北海市房地产市场及竞争个案分析目前北海市房地产市场，存在三个方面的竞争

——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争一线海景、二线海景、城市资源资源的竞争新城区与中心城区区域的竞争未来的主要竞争对手楼盘的竞争本案位于二线海景区域城区板块由于不具备海景资源，产品定位与本案存在一定区隔，与本案不存在直接竞争，主要潜在板块竞争来自一线海景板块和二线海景板块，所以我们对一线海景板块和二线板块做个分析。项目名称开发商产品类型总建筑面积(㎡)在售预售均价（元/㎡）卖点销售情况北部湾1号北海馨平广洋房地产开发有限公司住宅、商铺500000在售17000（含精装修3000元/㎡

）建筑、一线海景资源、品质，北部湾地标1～3号楼售完，筹备下期三千海北海市天隆房地产公寓别墅1700000在售14500北海第一大盘，高尔夫，一线海景首期2011年2月20日开盘，泊心岸1、2、3号楼，共318套房源，成交75%海岸国际北海恒昌实业有限公司

高层住宅33885在售13000高层观海住宅2#已售罄，1#预约中一线海景板块主要竞争个案项目名称开发商产品类型总建筑面积(㎡)在售预售均价（元/㎡）卖点销售情况圣美阳光北海圣美房地产开发有限住宅143921.92在售5900（二期）园林设计、户型设计、价格优势二期售70%森海豪庭北海市金昌房地产开发有限公司公寓别墅450000在售8400（含精装1500元）45万方大型温泉社区一线海景高层公寓精装公寓销售约5成21°公馆北海市新河山房地产开发有限公司住宅180000未售预计住宅6500-7000(精装修)北海银滩最美东南亚风情公馆公寓精装蓝海名都北海恒立房地产开发有限公司

住宅146193在售6800高品质配备，如德国“沃克斯”电梯，意大利“罗克迪”铝合金门窗3#、4#销售72%，1#、2#预约中二线海景板块主要竞争个案重点楼盘分析—北部湾1号楼盘名称北部湾1号地理位置海城区茶亭路49号占地面积1.95万平米建筑面积15.25万平米开发商北海馨平广洋房地产开发所属区域海城区物业管理世邦魏理仕交房标准精装修均价13000元/m2配套顶层网球场、无边际游泳池、休闲会所、私家游艇码头等出自MAD首席设计师马岩松之手被国内美媒体成为“中标国外标志性建筑第一人”设计灵感来源于桂林象鼻山夸张的建筑设计是其成功重要因素，极大的吸引了各地客户的关注。海洋文化主题大堂重点楼盘分析—北部湾1号营销增值

内地的产品推介、明星秀等活动极大提升了项目的关注度；销售现场氛围布置在北海市场较为突出，很好的提升了项目的品质。航空杂志明星秀发布会重点楼盘分析—北部湾1号客户情况：最终成交客户东北客户占60%，其他地区如内蒙、江浙、北京等客户占30%，其他为游离客户。30-3920-2940-5051以上年龄分布比例东北上海北京广东北海山东1681158780695616%11%8%8%7%5%已积累客户比例年龄（岁）重点楼盘分析—北部湾1号户型面积区间总套数销售套数销售率一房34-85104059357%两房87-11537127975%户型配比

产品以一房为主，套数比占到74%，面积区间维持在34-85平米之间，一房成交率57%。两房数量较少，套数比占到26%，面积区间维持在87-115平米，两房的成交率为75%。产品属于投资度假型，在户型设计上都弱化了客厅的作用，凸显出短期的居住性。重点楼盘分析—北部湾1号重点捧楼盘坐分析—2熟1°公馆楼盘名称21°公馆楼盘地址广东路、金海岸大道交汇处基本情况

项目总建筑面积约18万平米，容积率为2.95，约1550户。销售情况未开盘，预计五月份开盘，目前预约公寓3万抵5万，住宅5万抵8万

客户区域：本地占20%其余由周边区域及其他地区客户组成主力户型一房42-55㎡、二房89㎡、三房133㎡优势21°公馆项目计划打造成为北海银滩最美东南亚风情公馆。以纯粹东南亚风格建筑与银滩旅游度假区的环境融为一体，规划中采用围合式布局，100米以上超开阔楼距，100%人车分层，创造出32000平方米的超大园林中庭，每户均可获得100%采景率。劣势☆区域周边市政、生活配套略显不足重点她楼盘艺分析—2透1°公馆21个°公馆舒项目灭分两移期开胁发，鹿项目炒首期姐由一劣栋四劈燕星级专精装扩修酒线店式愉公寓弃精装贺标准20芽00元/㎡预清计售惩价70锄00元/㎡哨，和啄二栋钞空中玻别墅会式公各馆组抓成，劈燕预计蔽售价62膊00元/㎡(毛坯)。21各°公馆厕目前洽正在体办理纺银卡境会员躺，首京期将拾推出45平米勺的精述装公烦寓，笛和88绑-1榨31平米叙的别励墅公件馆，愁户型氧为一浮房、碧两房蜻和三月房。一期项目颤分析产品治分析3室2厅1卫1厨89评.0结0㎡2室1厅1卫1厨88竹.0停0㎡2部+1户型队，带深入户浪花园慕、花团池、但空中绝院馆侄。随寒意变带入躬户花瓶园，等阳台逢，看豆到的悄海景叙局面栏角度钳大重点所楼盘设分析—2选1°公馆产品亏分析打造鄙原生涝态泰却式园续林风计情重点阴楼盘旱分析—2岔1°公馆小结挠：从产圾品本那身角渡度，犁一线名海景庆产品佩设计快并不啄是长径期居骡住产种品，脖产品宜定位拳与本胀案有谎一定龄区隔灶，且淋由于史海景爬因素咳，与四本案逐价格帆拉开融较大倒差距槽，高慕房价建决定哪了是咳提升版而非朋直接化竞争俯；但北毕部湾建一号城等一薪线海赴景项俘目的剖存在苹为北雹海高肾端房筐地产宣市场塔树立绑了标震杆，船有助睁提升吓北海债总体宿房价字水平乏和住抄宅整趟体品融质，御对本接案起奴到一璃定正善面作掉用；而二坝线海换景楼续盘，知真正摔与本网案可弟比者脚仅上嘴述个乖案，以但这经些楼渴盘高秘度不周及案没，卖耽点不识及本案，替但由艺于北帐海楼寄市外匆向型桥的特限殊性辛，产绣品同撑质化举严重乱，仍衫会分齐流本得案部爹分潜偶在客勉源。而在辨调控热非常叛时期且如何广通过绣对本萍案产库品、仔形象目的再骄塑造宴，发畜挥万煎泉城证整体阀优势追，挖靠掘更多潜柜在客恭户才泥是本聪案成誓功的疤关键妻！第三烤章稍本睬案分期析◆湖海渐双景轨（30复00平米科原生起态湖刻）◆60万㎡顶国际蜜级品塌质社行区◆新城虽核心◆80姜0平米漠生活泥体验惰馆◆10路00周0平米坑商业遗地产◆海居雨生活榜新定拦义◆35珍-5陆0岁之权间的凑中产独人士帝，以东改善必型需击求为税主，览更注创重生仿活环休境的便跨越解；◆50岁以注上以私养老泛度假激为主着的休黎闲养貌生客巡寿层；◆30胳-4概0岁之挪间的舰中青足年投眯资型吗客户脾。项目妄卖点哀分析项目归客层炸定位醋为：项目单幢号单幢面积(㎡)幢数总建筑面积(㎡)户数可售面积（㎡）组团１组团4#、5#1787.8823575.76483575.766#2790.1312790.13322790.137#2749.9212749.92242749.9213#~16#1499.245996.8405996.8017#~19#533.9231601.7661601.7620~22#553.8231661.4661661.4623#~26#1575.5446302.16486302.16小计1824677.9920424677.99２组团8#17152.02117152.0220415031.699#、10#1850.6823701.36323701.3611#8432.6818432.681027566.2512#4961.9614961.96484961.96小计534248.0238631261.26合计2358926.0159055939.25产品市分析主要的销售次户型楼栋号户型建筑面积户型类型套数总套数4#楼5#楼B174.49两房48486#楼D187.25两房3032

D286.35两房27#楼C288.79两房724

C285.25两房1C1128.01三房14C1125.48三房28#楼C189.45两房3204

C244.18一房66C388.42两房66C188.24两房64C245.59一房2C389.77两房1C3'89.77两房1C193.58两房19#10#楼E1115.72三房3032

E2114.87三房211#楼C188.98两房34102

C244.52一房3412#楼E1103.14三房4648

E2102.45三房213#14#15#16#楼H1164.62三房840H2148.71三房8H3149.74三房8H4149.02三房8H5137.51三房817#18#19#楼G2266.96双拼别墅6620#21#楼G2276.91双拼别墅44（22#楼2套生活体验馆已扣除）23#24#25#26#J1131.55三房448

J2134.74三房4J3130.92三房40从整抛个房脉源来泪看该帮组团疑户型谋较为蛇丰富淡，有踢一房腊、两厅房、萝三房窗、花涝园洋膏房、梅别墅湾，能促够满港足客既户的算各类供需求王。1、多缸数异朱地购潮房者翻置业缴或投才资以50至80平米咬的两梅房户熟型为嚼其首胖选；2、养鬼老型煎客户菠以及容本地悄需求浑客户逗更注盖重社印区环廊境配玩套舒物适度坛，及欢较为廉宽松怖的大怨户型退为主登，花矛园洋芒房优野先；3、投笼资型暑需求使考量耽因素狱以地融段、告区位画、规暮模及胆成长绑性为才主，贺户型纳偏好云于50念-1址10平米希一房盘到三惧房产忧品产品恳需求讲分析◆多数瞧异地宜购房谢者置件业或旷投资践以50至80平米汪的两鼓房户氧型为并其首塔选；◆养老岂型客伞户以姨及本寇地需快求客凯户更呼注重阔社区讽环境颠配套侄舒适事度，玩及较皱为宽耳松的大户对型为改主，摇花园解洋房炎优先驳；◆投资串型需反求考廊量因糊素以去地段够、区厚位、算规模搅及成脊长性过为主值，户久型偏罩好于50巧-11弹0平米岗一房狡到三拴房产蔑品目标绪客层蠢定位线分析案：综合衡以上行三章必分析洋，万笨泉城飘二区斗做为迅北海眨指标为性的庄大盘谜，如困何更证好的悠推广沸我们只项目烟，抓蛋住本夫项目限的潜处在客糟户，旅达到驾营销承的目栽的将修是下朝面章伤节所叨要阐祥述的习内容故。总滨结第三接章简项裤目总惭体营类销思宾路【万泉隐城二删区】市场轰定位长为“嫩南中编国假匀栖第装一城源”，标客户棵对“巩南中确国假户栖第夫一城钩”概舒念较陵为模穷糊甚减至全朽然不怒知。滚因此猾，在倾人们烦空白阻的脑阳海中浇要形副成一仆种清牛晰的富“南砍中国疫假栖锈第一珍城”那概念术，并添培养予项目暑潜在可客户妙，再钥推出铜产品且，使享之被挑目标践客户济认同槽并接确受。引：说明船：本座项目立的总统体营仁销思拦路的俘制定例是建得立在猜北海础市房成地产摇市场蛮现状虏以及耍消费道者心债理，啄项目紧优、哑劣势堡等综文合分施析的霞基础每上的粗。本山项目烦竞争灭以及莲潜在少竞争毫较为每激烈勾，应绕抓紧让时机旗推出童。第班一阶旱段（以品牌车期）权要统效一在氧某一丹时刻姿让北傻海市最大街梯小巷乘都能错看到株，并仅诱使谨人们桃争相恭了解【万泉洲城二粒区】，第虫二阶怖段（蜡即强桃势推尤广期青）应羡全面任展现【万全移城二数区】整体亏风格的形象删，让宪客户医有较牺为直即观的回认识扬。当投前两菌个阶凯段积粒累客鹅户达纸到预刊期效焰果，纯且所切有准抽备工晒作就豪绪，厌即进烦入第馅三阶天段（么即开怕盘强蛋销期掩），健此时身推出狱价格散、交唉房承像诺、短购房毛优惠所等策察略，泼使之素达到煮抢购短热潮过，并差为开造盘热旁销期肤后的器持续份销售无期埋堤下伏闷笔，粱最终甘完成围销售息。强势推广期9月份品牌导入期10月份11月份强势推广期12月份开盘热销期1~2月份持续销售期附总徐表强势推广期9月份品牌导入期10月份11月份强势推广期12月份开盘热销期1~2月份持续销售期推案节奏价格拟定，优惠方案推出，意向客户登记4-7#内部认购开盘4-7#销售挤压加推9-10#8#，11#，12#加推花园洋房和别墅做客户积累推广节奏【开发商品牌篇】【开发商品牌篇】+【项目形象篇】+【商业】+【区位描述】【开发商形象篇】+【项目形象篇】+【产品篇】+【商业】【阐述住区（项目优势）】【湖海】+【生态住区】+【品质】+【产品】+【商业】【开盘篇】开盘火爆热销场面氛围报道营造营销事件【万泉城中秋博饼大会北海·万泉城二区项目亮相】【万泉城二区十一北部湾广场房展会】+【手机彩铃全城启动】+【寻城启示（万泉再造一座城，城在哪里？）】【特区“住宅集团”北海万泉城二区首期产品发布会】+【看房直通车征集】+【寻湖启示（北海有个未名湖！湖在哪里)】+【手机彩铃全城启动】【盛大开盘】+【看房直通车征集】+【圣诞嘉年华】【生活馆开放仪式】+【主售楼处进入仪式】一、淘营造爸竞争勤主线1、湖海坝双景（30升00平米揪原生四态湖片）2、60万㎡竞国际假级品羞质社言区3、新城旬核心4、80盯0平米南生活鄙体验婆馆5、10爸00误0平米开商业胀地产6、海居虎生活样新定右义以培傻育潜勒在市班场为进主要乞推广绒目标算，此雷期间续通过灯结合曲区位匀优势塑、开块发商赵实力但品牌释等的毯炒作窃，并稼通过受系列敲活动发，给添北海宪市刮渠起一袭股势何不可膜挡的【万泉厦城二赔区】飓风您。二、蚂创造予和培典育潜乒在市序场20品11年9月份此阶强段应霞达到技的目幕标：◆让客协户对独该区龙域的顺发展索深信嘴不疑;◆让客黎户知难道【万泉善城二挂区】即将辆开始◆尽可跌能让装消费谜者把【万泉语城二姜区】当成郑自己觉的房好子来贯评说;◆积累魔目标哥客户穴、了齿解客熔户需辰求；主体售施工阀别禾墅预尼售证通取得蚂，临链时外堪接待寒点进骗场类别诉求备注线上北海各大网站软宣/专题宣传报道品牌推广，建立住宅集团北海第一大品牌地位，作为北海第一大开发国企，让全北海人了解住宅集团的实力，了解万泉城，提高品牌价值，使万泉品牌与其它北海在地开发商形成品牌区隔。北海新闻网，新浪房产北海站，北海房地产信息网，365网，北海房地产线下国企住宅·集团周年庆/万泉城中秋博饼大会北海·万泉城二区项目亮相借本次博饼活动，北海•万泉城二区项目成功亮相树立开发商品牌形象和项目的高端品质形象，销售团队展示；利用现场销售手段，争取吸引更多客户登记资料，为十一房展会及蓄客打下基础；

爱心建议活动征集启动，爱心活动参与人员可在新闻发布会上抽奖以全蓬方位描展现谈项目考软、且硬件显设施锁，使射之产王生兴射趣并情引发孤购买渐欲望拘，并讯从中即挖掘桥并积犯累潜肺在客喷户。阅此期摸间应袜完全趴避免虚一些走敏感到性问保题影卷响（会如价衬格、竟物管笼收费堆等）筒，使遇之牢死牢拴瓶住目维标客往户。20坛11年10月份◆更全崖面展次现【万泉崭城二帮区】优秀枪的一熊面；◆让消努费者汤融入【万泉械城二尽区】的每朴一次丢活动莫中来桑，使腐之关动注【万泉反城二区】，并环忠诚么于本剂项目度；◆让北异海市失大街伤小巷宾都能倦知晓【万泉境城二眠区】的广间告语跟；◆能在钩北海挡市造咐成较踢大的具轰动话效应,让人算们知做道【万泉刻城二隙区】的出蚁现,◆让客编户能慢清楚滩知道逼自己乎想要贿的房宗子就作是【万泉疮城二非区】这样耐份房嫌子;主体垒施工蹲（23祖-2乏6）（4-砍7）预丝式售证艰取得粉，多甚层、驾别墅控封顶折；外自接待渡点进喉场类别诉求备注广告网络，POP，拦截广告，NP,杂志，短信，轿厢，电视等1、树立项目独特形象，观点性概念导入2、通过项目卖点的阐述，营造“南国假栖第一城”这一项目形象，对项目整体形象做进一步的塑造。3、区位的未来性阐述，展现区域的变化，提升区域的价值，勾画出未来生活的美好前景，活动线上寻城启示（万泉再造一座城，城在哪里？）联合北海各主要网站启动“寻城启示”活动，只要答对关于万泉城二区的相关问题，均可获得纪念品。手机彩铃全城启动制作万泉城主题歌成为电话和手机铃声。以每个分销点为首，举办”万泉城”彩铃活动。只要加入万泉城的彩铃，即赠100元手机费。成功介绍朋友加入，再享好礼。听手机，宣传万泉城，让影响力传播，达到全民都在为本案作广告的效应。线下万泉城二区十一北部湾广场房展会借本次房博会之势，将项目成功推广入市；树立开发商品牌形象和项目的高端品质形象；利用现场强大的视听冲击，多方位的展示项目的高端品质形象，配合现场置业顾问的专业讲解，让项目的品牌形象深入人心；利用现场销售手段，积极宣传项目信息，争取吸引更多客户登记会员资料，为项目成功开盘销售打下基础；1、爱心建议活动持续2、活动筑梦计划启动，参加一次活动即可获得3000元的购房基金，购房基金可累积，不可转让，购房基金只用于抵用购房款物料主模型·户型模型·户型卡